AC.2016.0058

CDAP - AC.2016.0058 - 2019-05-15 - A._ et B._ /Municipalité de Blonay

15 mai 2019Français38 min

Faits

Vu les faits suivants:

A._______ et B._______ sont copropriétaires de la parcelle n° 2662 du

registre foncier, sur le territoire de la commune de Blonay. Ce bien-fonds a

une surface totale de 747 m². Un chalet y avait été construit (bâtiment n° ECA

184, d’une surface au sol de 77 m²), ainsi qu’un garage pour une automobile (14 m²). Le terrain est classé dans la zone périphérique C du plan général d’affectation de la

commune. Selon le règlement communal sur le plan d’extension et la police des

constructions (RPE), cette zone est "réservée aux bâtiments

d’habitation (deux foyers au maximum par bâtiment) ainsi qu’aux installations

et constructions d’utilité publique" (art. 15 al. 1 RPE). L’art. 16

let. h RPE dispose que dans les zones périphériques sont applicables des règles

spéciales concernant la surface minimum de la parcelle à bâtir. Selon l’art. 25

RPE, ne sont constructibles, dans la zone périphérique C, que les parcelles

d’une surface supérieure ou égale à 1'000 m², à raison d’un seul bâtiment d’habitation par surface réglementaire.

En 2011, A._______ et B._______ ont présenté à la Municipalité de la commune de Blonay (ci-après: la municipalité) une demande de permis de

construire pour un projet d’agrandissement du bâtiment existant (création d’un

nouveau logement) et de construction d’un garage souterrain; le projet tendait

également à démolir le garage existant. D’après les plans, le chalet (n°ECA

184) était maintenu à son emplacement et un corps de bâtiment y était ajouté au

sud-est. La surface brute utile des planchers, après travaux, était de 355 m², dont 200 m² consacrés au logement (agrandissement de 202 m², par rapport à la surface du chalet). Mis à l’enquête publique du 6 juillet au 4 août 2011, le projet a suscité

l'opposition de plusieurs voisins. Le 6 février 2012, la municipalité a délivré

à A._______ et B._______ le permis de construire requis, en accordant les

dérogations suivantes : "Art. 18 RPE, distance aux limites sur la

partie transformée et art. 25 RPE, surface parcelle, selon art. 80 [de la

loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions

(LATC ; BLV 700.11)]". Pour justifier le rejet des oppositions, la

municipalité a notamment exposé ce qui suit (réponses aux opposants du 6

février 2012):

"Il ne s’agit pas d’une

nouvelle construction, mais bien d’un agrandissement, et ce même si les murs

extérieurs du chalet existant seront démolis vu en particulier leur vétusté. On

n’est pas pour autant en présence d’un bâtiment en ruine et la partie en dur de

l’actuel chalet sera maintenue. Dans le cadre des deux précédentes mises à

l’enquête qui ont eu lieu en 2009 et 2010, la Municipalité avait d’ailleurs demandé au constructeur de conserver les éléments de la bâtisse

actuelle et de conserver autant que faire se peut une certaine typicité, de

même que de prévoir un agrandissement mesuré qui ne s’apprécie pas

exclusivement d’un point de vue mathématique.

Cela étant, le projet implique

effectivement une dérogation à l’art. 18 RPE [distance

aux limites] et à l’art. 25 RPE […].

La demande de dérogation qui a été formulée par le constructeur peut être

admise au regard de l’art. 80 LATC qui traite de ce qu’il est possible de faire

comme travaux en présence de bâtiments existants non conformes aux règles de la

zone à bâtir. Cette disposition, reprise d’ailleurs à l’art. 53quinquies RPE,

s’applique en l’espèce dès lors que le bâtiment existant ne respecte déjà pas

les exigences prévues aux art. 18 et 25 RPE. C’est d’ailleurs le cas de la

plupart des parcelles composant le quartier qui sont de petites parcelles ne

respectant pas la surface minimale exigée en zone périphérique C. L’art. 80 al.

2 LATC prévoit que leur transformation dans les limites des volumes existants

ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte

pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de

la zone; en outre, les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la

réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le

voisinage. En l’espèce, le projet respecte ces conditions."

Après la délivrance du permis de construire, les

travaux de construction ont débuté. Le 9 avril 2013, la municipalité a écrit à

l’architecte d'A._______ et B._______ en l’invitant à stopper immédiatement les

travaux. Un contrôle du chantier avait révélé que "le bâtiment existant

faisant l’objet d’un agrandissement [avait] été démoli à l’exception du

pan de façade Ouest". D’après cette lettre, il avait "toujours

été clair […] que les murs du bâtiment existant devaient être maintenus,

afin que celui-ci puisse être considéré comme agrandissement au sens des

règlements en vigueur". La municipalité a demandé à l’architecte de

lui fournir un rapport. Dans une lettre du 15 avril 2013, un ingénieur civil,

mandaté par le maître de l’ouvrage, a expliqué que l’entreprise avait décidé,

le 5 avril précédent, de démolir les murs du bâtiment parce qu’ils étaient en

mauvais état et aussi pour des raisons de sécurité. Le 1er mai 2013

puis le 3 juin 2013, la municipalité a confirmé son ordre d’arrêt des travaux.

Toujours le 3 juin 2013, la municipalité a écrit à l’architecte des

propriétaires dans les termes suivants:

"La Municipalité, dans sa séance du 27 mai 2013, a décidé de se prononcer de la manière suivante

pour la suite de la procédure :

– La Municipalité serait prête à entrer en matière pour la présentation d’un nouveau dossier

complet pour la mise à l’enquête publique du projet initial, avec mention de

"démolition et reconstruction…" et toutes les dérogations, moyennant

l’accord préalable des voisins, à savoir M. et Mme C._______ et D._______,

parcelle n° 2663.

– Sans l’obtention de l’accord

préalable précité, le projet sera remis à l’enquête publique en respectant les

dispositions réglementaires du RPE, à l’exception de la dérogation sur la

surface minimum de la parcelle.

Dans les deux cas, la Municipalité ne défendra pas le projet en cas d’opposition."

Les opposants ont été informés le 7 juin 2013 de

l’exigence relative à l’établissement d’un nouveau dossier, en vue d’une

nouvelle enquête publique.

Le 23 septembre 2013, A._______ et B._______ ont déposé une nouvelle

demande de permis de construire, pour un projet intitulé: "Démolition

de l’habitation ECA 184 (mise en conformité), construction d’un bâtiment

d’habitation de deux logements avec 2 places de parc intérieures, garage

enterré de 2 places et création de 2 places de parc extérieures". Ce

projet diffère du précédent projet en ce sens que dans l'ancien projet, la

partie nord-ouest du bâtiment avait une implantation correspondant à celle de

l’ancien chalet, dont les murs devaient être maintenus, tandis que le nouveau

bâtiment n’est que partiellement implanté à l’endroit où se trouvait l’ancien

chalet (le nouveau bâtiment a été "déplacé" en direction du sud). Par

ailleurs, le volume, ou la surface utile a été sensiblement augmenté dans ce

second projet, qui comporte deux appartements. La surface brute utile des

planchers, dans le nouveau bâtiment, est de 456 m², dont 285 m² consacrés au logement. Une dérogation était requise, à cause de la surface

insuffisante de la parcelle (cf. art. 25 RPE).

Le projet a été mis à l’enquête publique du 30

octobre au 28 novembre 2013. Neuf oppositions ont été enregistrées, dont celle

des voisins directs au nord-ouest C._______ et D._______.

Par une décision du 13 mars 2014, la municipalité a

refusé de délivrer le permis de construire. Cette décision est motivée ainsi

(après le rappel des différentes étapes résumées ci-dessus):

"Après examen de ce nouveau

projet, et comme cela vous l’a déjà été indiqué, la Municipalité considère être en présence d’une reconstruction ne respectant pas les exigences

légales et réglementaires, prévues notamment à l’art. 80 LATC. […] En l’espèce, le projet mis à l’enquête

complémentaire va au-delà de simples travaux de transformation ou

d’agrandissement compte tenu du fait que l’entier du bâtiment qui existait sur

dite parcelle a été volontairement démoli, contrairement à ce qui avait été

exigé par la Municipalité dans le cadre du précédent permis. Ainsi, les travaux

projetés ne peuvent être admis sous l’angle de l’art. 80 al. 2 LATC. Vu l’état

du bâtiment qui a été entièrement démoli, l’art. 80 al. 3 LATC ne s’applique

pas, les conditions prévues par cette disposition n’étant pas remplies dans le

cas présent, les travaux ne pourraient pas davantage être autorisés sous cet

angle."

Le 29 juin 2015, la Cour de droit administratif et

public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé par A._______ et B._______

contre cette décision (AC.2014.0156). Elle a notamment relevé que les

recourants qui invoquaient une violation de la garantie de la propriété se

plaignaient en fait du régime prévu par le plan d'affectation sur leur parcelle

et elle a rappelé que le tribunal ne peut en principe pas contrôler à titre

incident ou préjudiciel la validité, le cas échéant la constitutionnalité du

plan d'affectation, lorsqu'il est saisi d'un recours contre une décision sur

une demande d'autorisation de construire, et qu'il lui incombait uniquement

d’examiner si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du

plan d’affectation, qui définissent les possibilités de construire sur la

parcelle litigieuse, avaient été bien appliquées. Elle a retenu ce qui suit:

"En l’occurrence, il est évident que le projet des

recourants ne saurait être assimilé à une transformation, avec agrandissement,

de l’ancien chalet, qui a été démoli. L’art. 80 al. 2 LATC n’est pas

applicable, car il s’agit d’une véritable reconstruction (voir notamment arrêt AC.2011.0320

du 31 juillet 2012 consid. 2b). La destruction du chalet, notamment des

derniers murs et structure qui avaient été maintenus, n’étant pas accidentelle,

l’art. 80 al. 3 LATC n’est pas applicable. La définition de la protection de la

situation acquise, à l’art. 80 LATC, est exhaustive, en ce sens que le droit

communal ne peut pas prévoir un régime plus large ou plus restrictif (arrêt

AC.2013.0401 du 4 mars 2014).

Dès lors, comme le bâtiment litigieux est prévu sur une

parcelle où un nouveau bâtiment d’habitation ne peut pas être construit, à

cause de la surface minimale exigée par l’art. 25 RPE, et comme les recourants

ne peuvent rien déduire de la présence, sur cette parcelle, d’un ancien

bâtiment non réglementaire (à cause de l’art. 25 RPE) qu’ils ont démoli, la

municipalité était tenue de considérer que le projet litigieux n’était pas

conforme à la réglementation de la zone périphérique C, la protection de la

situation acquise ne jouant aucun rôle dans le cas particulier".

La CDAP a également rejeté le grief relatif à la

violation du droit à la protection de la bonne foi en relevant que la

municipalité n’avait jamais promis de délivrer l’autorisation de construire

requise, pour le nouveau projet de bâtiment de deux appartements; dans sa

lettre du 3 juin 2013, elle avait certes envisagé d’"entrer en matière",

mais elle avait d’emblée exposé qu’elle refuserait le permis de construire en

cas d’opposition ou à défaut d’accord avec les voisins directs, à cause de

l’art. 25 RPE. Le grief de violation du principe de la proportionnalité a aussi

été rejeté, pour le motif suivant:

"Comme cela a

déjà été exposé [...], ce grief vise une

mesure du plan d’affectation, adoptée en vue d’éviter une utilisation trop

dense du sol dans le quartier, qui ne peut pas être revue par le juge dans une

contestation relative à un permis de construire. En d’autres termes, il ne

saurait être reproché à la municipalité d’avoir appliqué en l’espèce l’art. 25

RPE. Une dérogation à cette règle, sur une parcelle de 750 m², l’aurait en définitive privée de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait

à augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent,

avant la démolition du chalet."

Cet arrêt est entré en force.

Le 27 janvier 2016, la municipalité a rendu une décision dans laquelle

elle ordonnait à A._______ et B._______ de procéder à la suppression des murs

en ruine et à la remise en état de la parcelle, conformément à l'art. 87 LATC,

d'ici au 29 avril 2016.

Le 29 février 2016, A._______ et B._______ ont recouru contre cette

décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.

Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée. Les recourants font

valoir qu'après l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015, ils n'ont pas d'autre choix

que de s'en tenir à leur projet initial, à savoir reconstruire le bâtiment

existant auparavant, dans la même implantation, et en conservant le mur qui

existe encore. Ils précisent qu'ils ont effectué des démarches pour que ce

projet soit soumis à la municipalité, mais qu'ils ont été pris de court par la

décision de remise en état. Ils ajoutent qu'en leur demandant de démolir ce

qu'il reste du bâtiment, la décision attaquée pourrait avoir comme conséquence

de transformer leur parcelle en pré et leur ôter toutes possibilités de bâtir.

Ils invoquent une violation du principe de la bonne foi, au motif que la

municipalité, après s'être engagée à entrer en matière pour la présentation

d'un nouveau dossier complet pour la mise à l'enquête publique du projet

initial, puis avoir avisé les recourants qu'ils devaient modifier ce projet

pour qu'il respecte les distances aux limites et avoir refusé d'octroyer le

permis de construire, entend les priver, par sa décision du 27 janvier 2016, de

la possibilité de présenter un projet qui leur permettrait de jouir de la

garantie des situations acquises. Ils reprochent également à l'autorité intimée

de ne pas les avoir entendus avant de rendre la décision attaquée et ils

estiment que cette décision ne respecte pas le principe de la proportionnalité.

Le juge instructeur a enregistré la cause sous la

référence AC.2016.0058 et il a imparti un délai à la municipalité pour déposer

sa réponse.

Le 9 juin 2016, les recourants ont informé le

tribunal que des discussions transactionnelles étaient en cours avec la

municipalité. Ils ont demandé, avec l'accord de cette dernière, que la

procédure soit suspendue pour une durée de trois mois.

Le lendemain, le juge instructeur a suspendu la

procédure de recours. Le 26 septembre 2016, le juge instructeur a repris

l'instruction de la cause et il a imparti un délai au 17 octobre 2016 à la

municipalité pour déposer sa réponse au recours.

Dans le délai imparti, la municipalité a informé le

juge instructeur du fait "qu'elle avait été saisie d'un nouveau projet

de construction sur la parcelle no 2662". Ensuite, les

recourants ont indiqué que des discussions étaient en cours avec la commune au

sujet de leur nouveau projet de construction, mais qu'ils ignoraient si cette

nouvelle demande entraînerait la révocation de la décision attaquée. Ils ont demandé

la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur ce nouveau projet.

Le 29 novembre 2016, le juge instructeur a suspendu

la procédure jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de

permis de construire déposée par les recourants.

Le 16 mai 2017, la municipalité a indiqué au

tribunal qu'elle avait analysé le projet et qu'elle avait attiré l'attention

des recourants sur le fait qu'elle refuserait le permis de construire en cas

d'absence d'accord des voisins; elle était depuis lors sans nouvelles des recourants.

Le 7 juin 2017, les recourants ont informé le

tribunal du fait qu'ils étaient en discussion avec leurs voisins afin d'obtenir

leur accord, notamment quant à la dérogation relative à la taille minimale de

la parcelle.

Le 18 août 2017, le juge instructeur a rappelé

qu'après avoir reçu la décision attaquée (du 27 janvier 2016), les recourants

avaient adressé à la municipalité un dossier relatif à une nouvelle

construction sur leur parcelle, et que la municipalité avait traité cette

démarche comme une demande d'examen préalable du dossier, et non pas comme une

demande d'autorisation de construire devant être directement mise à l'enquête

publique, et que le 29 novembre 2016, lui-même avait suspendu la procédure de

recours jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de

permis de construire déposée par les recourants pour un projet sur la parcelle

n° 2662. Le juge instructeur a considéré que les recourants n'ayant toujours

pas soumis à la municipalité un dossier de demande de permis de construire en

vue de la mise à l'enquête publique d'un projet de bâtiment, il ne se justifiait

plus de prolonger la suspension de la cause. Il a imparti un délai au 8

septembre 2017 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.

Dans le délai prolongé, la municipalité a déposé sa

réponse. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont répliqué le 8 janvier 2018. Ils

ont requis que l'autorité intimée produise l'ensemble du dossier de la cause et

la tenue d'une audience de débats.

Le 30 janvier 2018, le juge instructeur a demandé à

la municipalité de produire le dossier de sa décision du 13 mars 2014 (décision

attaquée dans la cause AC.2014.0156, arrêt du 29 juin 2015). Il a également

relevé que les parties n'avaient pas requis d'inspection locale et que les

photographies au dossier, tout comme la consultation du guichet cartographique

cantonal (www.geo.vd.ch) permettaient de connaître

l'état actuel de la parcelle no 2662 sans visite des lieux. Il a en

revanche donné suite à la requête des recourants et une audience a été fixée le

30 avril 2018.

Le 13 février 2018, la municipalité a produit le

dossier demandé, ainsi que quelques photographies de la parcelle montrant son

état au 2 février 2018.

Le 20 avril 2018, les recourants ont indiqué qu'ils avaient déposé le 14

mars 2018 une demande de permis de construire pour un nouveau projet sur leur

parcelle, avec des plans signés par les propriétaires de la parcelle no

2663, signifiant leur accord (voir lettre H). Les recourants ont demandé, avec le

consentement de la municipalité, la suspension de la procédure jusqu'à droit

connu sur la décision de cette autorité sur ce nouveau projet. Ils ont

également sollicité le renvoi de l'audience d'instruction et de jugement prévue

le 30 avril 2018.

Le 23 avril 2018, le juge instructeur a annulé

l'audience prévue et il a suspendu la procédure jusqu'au 16 août 2018, puis sur

demande de la municipalité, jusqu'au 16 octobre 2018, et enfin jusqu'au 19

novembre 2018.

Le 19 novembre 2018, la municipalité a informé le

tribunal du fait qu'elle avait refusé le permis de construire sollicité par les

recourants.

Le lendemain, le juge instructeur a repris

l'instruction de la cause (AC.2016.0058). Il a relevé que dans leur mémoire du

29 février 2016, les recourants se plaignaient, en substance, d'avoir été

privés de la possibilité de présenter à la municipalité un projet qui leur

permettrait de jouir de la garantie des situations acquises ou un projet

conforme au permis de construire délivré le 6 février 2012 et que, depuis lors,

ils avaient pu soumettre à la municipalité une nouvelle demande de permis de

construire, sur laquelle cette autorité avait statué. Le juge instructeur leur

a imparti un délai au 5 décembre 2018 pour indiquer s'ils maintenaient leur

recours, et dans ce cas, s'ils persistaient à requérir une audience de débats.

Le 6 décembre 2018, les recourants ont indiqué au

tribunal qu'ils maintenaient leur recours et qu'ils allaient également recourir

contre le refus de la municipalité de leur délivrer le permis de construire.

Le 14 mars 2018, les recourants ont en effet déposé une demande de

permis de construire visant la "démolition du bâtiment ECA 184

(démolition déjà réalisée, mise en conformité), construction d'un bâtiment de

deux logements, d'un garage souterrain de deux places, démolition du garage ECA

1640 et aménagement de deux places de parc extérieures pour voitures et pour

deux roues". Ils ont requis une dérogation à l'art. 25 RPE. Ils ont produit

plusieurs plans, dont un plan intitulé "Elévation garage mitoyen

parcelles nos 2662 et 2663" sur lequel figurent les

signatures des propriétaires de la parcelle no 2663. Selon le plan

de situation du 15 janvier 2018, le bâtiment projeté n'a pas la même

implantation que l'ancien bâtiment qui a été démoli, mais son implantation correspond

par contre à celle du bâtiment pour lequel le permis de construire a été refusé

par l'autorité intimée le 13 mars 2014 (décision confirmée par l'arrêt de la

CDAP du 29 juin 2015). La surface brute utile de plancher consacrée au logement

est de 218 m2.

Mis à l'enquête publique du 22 août au 20 septembre

2018, ce projet a suscité plusieurs oppositions.

Le dossier a été communiqué aux services concernés

de l'administration cantonale. Leurs autorisations spéciales et préavis ont été

transmis à la municipalité dans une synthèse de la Centrale des autorisations

CAMAC du 21 septembre 2018.

Le 16 novembre 2018, la municipalité a rendu une

décision de refus du permis de construire sollicité, au vu des oppositions

déposées et de l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015.

Le 20 décembre 2018, A._______ et B._______ ont recouru devant la CDAP

contre cette décision du 16 novembre 2018. Ils concluent principalement à

l'annulation de la décision attaquée et à ce que le permis de construire

sollicité le 14 mars 2018 soit délivré, et subsidiairement à l'annulation de la

décision attaquée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle

décision au sens des considérants. Ils invoquent une violation de la garantie

de la propriété, une inégalité de traitement, ainsi qu'une violation de leur

droit d'être entendus. Ils requièrent la production de l'entier du dossier de

la cause, ainsi que tous les permis de construire qui ont été délivrés depuis

1990 pour des constructions situées sur les parcelles soumises au régime de

l'art. 25 RPE. Ils demandent également que l'autorité intimée se prononce sur

les oppositions déposées.

Ce recours a été enregistré sous la référence

AC.2018.0448.

Le 9 janvier 2019, le juge instructeur a joint les

causes AC.2018.0448 et AC.2016.0058. Il a demandé à la municipalité de signaler

aux opposants qu'ils pouvaient participer à la procédure de recours. Aucun

opposant ne s'est manifesté.

Dans sa réponse du 19 février 2019, la municipalité

conclut au rejet du recours du 20 décembre 2018.

Les recourants ont répliqué le 12 mars 2019. Une

copie de cette écriture a été transmise à l'autorité intimée.

Considérants

1.

Le recours du 20 décembre 2018 est dirigé contre le refus d'un permis de

construire. Le recours du 29 février 2016 est quant à lui dirigé contre l'ordre

de remise en état de la parcelle no 2662 fondé sur l'art. 87 LATC.

Ces deux décisions peuvent faire l’objet d’un recours de droit administratif au

Tribunal cantonal (art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les propriétaires de la parcelle

ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Les autres

conditions de recevabilité des deux recours sont remplies, de sorte qu’il y a

lieu d’entrer en matière.

2.

Les recourants ont requis une audience de débats dans leur réplique du 8

janvier 2018. Le juge instructeur a donné suite à leur requête et il a fixé une

audience en avril 2018. Les recourants ont ensuite demandé la suspension de la

procédure et le renvoi de l'audience, requête admise par le juge instructeur.

Lorsqu'il a repris l'instruction de la cause le 20 novembre 2018, le juge

instructeur a interpellé les recourants pour savoir s'ils maintenaient leur

requête. Ils n'ont pas répondu sur ce point. Ils n'ont depuis lors plus jamais

manifesté leur volonté de pouvoir s'exprimer au cours d'une audience. Il n'y a

donc pas de requête claire et non équivoque tendant à l'organisation de débats

publics, de sorte que les recourants sont réputés y avoir renoncé. La Cour peut

ainsi passer au jugement sans autre mesure d'instruction.

3.

Les recourants font valoir que le refus de l'autorité intimée de

délivrer le nouveau permis de construire pour le seul motif que leur projet

déroge à l'art. 25 RPE viole la garantie de la propriété, protégée par l'art.

26.

de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.;

RS 101), car si l'art. 25 RPE constitue une base légale suffisante pour

restreindre ce droit fondamental, il apparaît que dans le cas d'espèce, il existe

une disproportion patente entre leur intérêt à pouvoir construire sur leur

parcelle, qui est située en zone à bâtir, et les intérêts publics poursuivis par

l'art. 25 RPE (dégagement suffisant, hygiène et ensoleillement), puisqu'une

maison existait auparavant sur cette parcelle et que leur projet, contrairement

à cette ancienne maison, respecte les distances aux limites. Ils ajoutent que

la non-délivrance du permis de construire va également à l'encontre de l'intérêt

national, consacré par la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du

territoire (LAT; RS 700), à la densification des surfaces à bâtir.

a) Dans l'arrêt AC.2014.0156, la CDAP a traité le grief

de la violation de la garantie de propriété, ainsi que celui de la violation du

principe de proportionnalité, en relation avec le refus d'un nouveau permis de

construire à la suite de la destruction non accidentelle du bâtiment à

transformer. Elle a rappelé que la municipalité n’a en principe pas la

possibilité de revoir le régime d’affectation du sol lorsqu’elle statue sur une

demande de permis de construire, et que le Tribunal cantonal, saisi d’un

recours, ne peut en principe pas contrôler à titre incident ou préjudiciel la

validité, le cas échéant la constitutionnalité du plan d’affectation, alors

qu'il est saisi d'un recours contre une décision sur une demande d'autorisation

de construire.

Ces considérations sont toujours valables. Le

Tribunal fédéral a en effet encore rappelé relativement récemment, que le

contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une

procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel

contrôle est admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen

des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies et que

l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux propriétaires

concernés par la planification pourrait avoir disparu. Aux termes de l'art. 21

al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans

d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification

sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement

factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification

législative. Cette disposition tend à assurer à la planification une certaine

stabilité, sans laquelle les plans d'aménagement ne peuvent remplir leur

fonction (ATF 144 II 41 et les réf.cit.).

b) Dans le cas présent, les recourants ont déposé

une demande de permis de construire pour un nouveau projet. Ce dernier est

semblable quant à son implantation au projet ayant fait l'objet de l'arrêt

AC.2014.0156 du 29 juin 2015. Ses dimensions ont été réduites (218 m2

de surface brute utile consacrée au logement contre 285 m² dans l'ancien

projet), mais il s'agit toujours d'un bâtiment, abritant deux logements, de

taille plus importante que l'ancien bâtiment existant sur la parcelle.

Les recourants ne prétendent pas que pour

l'aménagement du quartier en question, les circonstances auraient changé depuis

l'arrêt précité ou autrement dit, ils ne font pas valoir que dans l'intervalle

les conditions pour que les autorités puissent revoir, le cas échéant refuser

d'appliquer l'art. 25 RPE, se seraient réalisées. Ils relèvent uniquement qu'il

existe un intérêt national à densifier les zones à bâtir. Or, cet objectif

d'aménagement du territoire, qui existait déjà lorsque l'arrêt précédent a été rendu,

est certes toujours d'actualité et présente un intérêt public indéniable, mais

il ne saurait justifier l'obligation pour les autorités de procéder à un

contrôle préjudiciel du plan d'affectation entraînant, le cas échéant, le refus

d'appliquer la règle sur la surface minimale des parcelles.

Ainsi, il n'existe aucun motif de s'écarter du

raisonnement tenu dans l'arrêt précédent qui est entré en force. Dans ce

dernier, la CDAP, après avoir relevé qu'il lui incombait uniquement d’examiner

si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du plan

d’affectation, avaient été bien appliquées, a jugé que c'était à bon droit que

la municipalité avait refusé de délivrer le permis de construire puisque la

parcelle n'atteignait pas la surface minimale exigée par l'art. 25 RPE et que

ce projet ne pouvait pas bénéficier de la situation acquise garantie par l'art.

80.

LATC, l'ancien bâtiment ayant été démoli intentionnellement. Elle a précisé

qu'une dérogation à l'art. 25 RPE, sur une parcelle de 750 m², l’aurait en définitive privé de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait à

augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent,

avant la démolition du chalet. Le même raisonnement s'applique dans le cas

présent.

C'est pourquoi le permis de construire un nouveau

bâtiment sur la parcelle n° 2662 pouvait être refusé par la municipalité, en

application du droit communal. Les griefs relatifs à la violation de la

garantie de la propriété et du principe de proportionnalité soulevés par les

recourants doivent ainsi être rejetés.

4.

Les recourants invoquent une violation de l'égalité de traitement en

relevant que des nombreuses parcelles soumises à l'art. 25 RPE sont bâties,

alors qu'elles n'atteignent pas 1'000 m2.

a) Il y a inégalité

de traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux

décisions soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques

différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être

identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui

concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I

58.

consid. 4.4; 136 I 297 consid. 6.1, 345 consid. 5 et les arrêts cités).

Cela étant, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut sur

celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut

généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque

celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été

faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas. Cela présuppose

cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté

d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le

citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de

prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi. Il

faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique

constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu'aucun intérêt

public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la

légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1 et les réf. cit.). Si l'autorité ne

s'exprime pas sur ses intentions futures, il y a lieu de présumer qu'elle se

conformera à l’avenir au jugement que le tribunal aura rendu (cf. ATF 115 Ia 81

consid. 2 et les réf. cit.).

b) Dans sa réponse,

l'autorité intimée ne conteste pas que de nombreuses parcelles environnantes qui

sont bâties disposent également d'une surface inférieure à celle exigée par

l'art. 25 RPE, mais elle précise que ce qui distingue la situation des

recourants des autres réside dans le fait qu'ils ont démoli le bâtiment

existant sur leur parcelle.

Contrairement à ce

que prétendent les recourants dans leur réplique, l'autorité intimée n'admet pas

qu'elle aurait adopté une pratique consistant à ne pas exiger le respect de

l'art. 25 RPE. Au contraire, sa réponse montre qu'elle entend appliquer l'art.

25.

RPE et qu'elle n'octroie des permis de construire qu'aux propriétaires qui

peuvent bénéficier du régime prévu par l'art. 80 LATC, c'est-à-dire pour des

transformations de bâtiments antérieurs à cette prescription communale, ce que

ne peuvent plus faire les recourants depuis qu'ils ont démoli le bâtiment

existant.

L'art. 25 RPE est

une disposition encore relativement récente, dans la mesure où elle est entrée

en vigueur en 1990. Il ressort des cartes topographiques datant d'avant cette

année (voir notamment sur https://map.geo.admin.ch)

que plusieurs petites parcelles, proches de celle des recourants, étaient déjà

bâties à cette époque. Les recourants ne peuvent à l'évidence rien en déduire,

du point du droit à l'égalité dans l'illégalité. Eux-mêmes ne signalent aucun

cas concret de construction érigée, et non pas transformée, à partir de 1990,

sur une parcelle de la même zone dont la surface ne dépasserait pas 750 m2.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de donner suite à la réquisition des

recourants tendant à la production de tous les permis de construire qui ont été

délivrés depuis 1990 pour des projets situés sur des parcelles soumises à

l'art. 25 RPE.

5.

Les recourants estiment aussi que leur droit d'être entendus a été

violé, dans la mesure où l'autorité intimée ne s'est pas déterminée sur les

arguments formulés dans les oppositions à leur dernier projet.

Il ressort clairement de la décision du 16 novembre

2018.

que l'autorité intimée avait à plusieurs reprises attiré l'attention des

recourants sur le fait qu'au vu de l'arrêt rendu par la CDAP le 29 juin 2015 - qui

avait confirmé qu'un permis de construire ne pouvait pas être délivré pour la

parcelle no 2662, sa surface étant inférieure à celle exigée par

l'art. 25 RPE -, elle ne délivrerait pas le permis de construire si des

oppositions étaient déposées. Des oppositions ayant été formulées, elle a

refusé le permis de construire. L'autorité intimée n'avait pas à examiner les

griefs soulevés dans chaque opposition, puisque le fait que le projet ne

respecte pas l'art. 25 RPE empêchait déjà à lui seul la délivrance du permis de

construire. Le droit d'être entendu des recourants n'a pas été violé, ces

derniers sachant clairement pour quel motif le permis de construire était

refusé et ayant pu recourir contre cette décision en toute connaissance de

cause.

Par ailleurs, contrairement à ce que font valoir les

recourants dans leur réplique, on ne saurait déduire du fait qu'aucun des

opposants n'a pris part à la présente procédure qu'ils se désintéresseraient du

résultat de cette dernière, voire qu'ils accepteraient désormais le projet. Les

opposants peuvent également renoncer à la qualité de partie pour d'autres

motifs, qu'ils n'ont pas à exposer.

Au vu des considérants qui précédent, le recours

dirigé contre la décision du refus de permis de construire du 16 novembre 2018 doit

être rejeté et cette décision confirmée.

6.

Il convient dès lors d'examiner si c'est à bon droit que l'autorité

intimée a rendu l'ordre de remise en état de la parcelle.

a) Aux termes de l'art. 87 LATC, la

municipalité peut exiger la réfection extérieure et l'entretien des abords de

tout bâtiment qui nuirait à l'aspect du paysage ou du voisinage (al. 1). Elle

peut également exiger l'exécution de travaux qui, sans frais excessifs pour le

propriétaire, sont de nature à remédier à la situation; elle peut aussi exiger

la plantation d'arbres ou de haies (al. 2). Elle ordonne la démolition des

constructions et des ouvrages abandonnés qui nuisent à l'aspect des lieux,

alors même qu'ils ne mettraient pas en danger la sécurité publique (al. 3). En

cas d'inexécution dans le délai imparti, les travaux sont exécutés par la

commune aux frais du propriétaire (al. 4). Les mesures prévues aux alinéas

précédents peuvent être prises par le département, à défaut de la commune (al. 5).

Cette disposition permet ainsi à la municipalité

d’exiger différents types de travaux pour remédier à des situations qui

provoquent des nuisances ou des dangers pour le voisinage ou encore pour des

motifs d’esthétique (AC.2018.0209 du 24 septembre 2018).

L'art. 105 al. 1 LATC dispose par ailleurs

que la municipalité, à son défaut le département, est en droit de faire

suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire,

tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et

règlementaires.

b) En l'espèce, les travaux entrepris sur

la parcelle no 2662 sur la base du permis de construire délivré le 6

février 2012 ne peuvent plus être considérés comme autorisés, car les

recourants, en démolissant volontairement (ou de manière non-accidentelle) la

construction existante, ne peuvent plus bénéficier de la garantie de la

situation acquise prévue à l'art. 80 LATC. Il ressort des différentes photos

produites par l'autorité intimée datant du 2 février 2018 que la parcelle supporte

actuellement un mur de pierres en ruine, ainsi que des escaliers en pierre, et

que le terrain a été creusé, la terre et les cailloux enlevés étant entassés

sur le bord de la parcelle. La municipalité était dès lors en droit d'exiger

des travaux visant à supprimer le mur en ruine et la remise en état du terrain sur

la base de l'art. 87 al. 3 LATC.

7.

Les recourants reprochent à l'autorité intimée de ne pas les avoir

entendus avant de rendre sa décision du 27 janvier 2016. Ils invoquent également

une violation du principe de la bonne foi en faisant valoir que l'autorité

intimée, après qu'elle a confirmé l'arrêt des travaux le 3 juin 2013, leur

aurait conseillé de modifier leur projet pour que la construction respecte les

distances aux limites et que c'est parce qu'ils auraient modifié leur projet

qu'ils n'auraient plus pu se prévaloir de la garantie de la situation acquise. Ils

estiment aussi que la décision attaquée viole le principe de la

proportionnalité au motif que si l'ordre de remise en état venait à être

confirmé, ils ne pourraient plus bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC.

a) Le raisonnement des recourants est erroné. Comme

cela ressort clairement de l'arrêt du 29 juin 2015, ils ne peuvent plus

bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue à l'art. 80 LATC parce

qu'ils ont démoli volontairement le bâtiment qui existait sur leur parcelle.

En ce qui concerne plus précisément la décision

attaquée, à savoir l'ordre de remise en état, elle découle précisément de

l'impossibilité de reconstruire l'ancien bâtiment après sa destruction non

accidentelle. Les arguments qu'invoquent les recourants contre cette mesure – à

savoir la violation du principe de la bonne foi et de celui de la

proportionnalité - se rapportent essentiellement au refus d'une autorisation de

construire; ils ne prétendent pas que, dans cette situation (où une

autorisation de construire n'entre plus en considération), l'autorité intimée

violerait le droit, en particulier ces principes, en appliquant l'art. 87 LATC.

Or, les recourants avaient pu abondamment – dans la procédure ayant abouti à

l'arrêt AC.2014.0156 -, s'exprimer sur ces questions. L'autorité intimée

n'avait pas à les interpeller à nouveau à ce sujet. A cela s'ajoute que

l'autorité intimée a rendu l'ordre de remise en état le 27 janvier 2016, soit

plus de six mois après l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal. Elle

n'a ainsi pas privé les recourants de la possibilité de présenter un nouveau

projet, ce qu'ils ont d'ailleurs fait depuis lors; ils ont pu aussi obtenir une

décision sur ce nouveau projet, contre laquelle ils ont pu recourir. Les

recourants ont ainsi encore eu l'occasion de faire valoir leur position devant

l'autorité intimée, puis devant la CDAP, avant qu'elle ne se prononce sur cet

ordre de remise en état. Dans ces conditions, l'exercice du droit d'être

entendu des recourants a été suffisamment garanti.

b) Comme cela a été rappelé dans l'arrêt

AC.2014.0136, il découle des règles de la bonne foi (art. 9 Cst.; cf. aussi le

principe de l'art. 5 al. 3 Cst.) que des renseignements ou une promesse

provenant d'une autorité peuvent déployer des effets juridiques, à certaines

conditions. L'administré peut alors se prévaloir de ce qu'a déclaré l'autorité,

même si cela est inexact, pour exiger notamment l'octroi d'une autorisation (à

propos de ces conditions, cf. ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 et les réf.cit.).

En l'occurrence, comme cela a déjà été relevé, l'autorité

intimée n'a jamais promis de délivrer l’autorisation de construire que les

recourants demandaient; elle leur a au contraire dit qu'elle ne pourrait

délivrer un permis de construire que si aucune opposition n'était déposée. Concernant

plus précisément la décision attaquée par le recours, à savoir l'ordre de

remise en état de la parcelle, l'autorité intimée l'a rendue plus de six mois

après la notification de l'arrêt de la CDAP. Elle a par la suite accepté les

différentes demandes de suspension de la procédure, permettant ainsi aux

recourants de préparer un nouveau projet et de discuter avec leurs voisins en

vue de trouver un accord. Son comportement ne saurait en aucun cas être

qualifié de contraire à la bonne foi.

c) Les mesures prises par la municipalité en

application de l'art. 87 LATC doivent être conformes au principe de

proportionnalité; l’autorité doit examiner d’office quels sont les moyens les

plus appropriés d’atteindre le but recherché, sans porter excessivement

atteinte aux intérêts du constructeur. L’autorité peut ainsi offrir à celui-ci

la possibilité de faire des propositions sur la manière de remédier aux

inconvénients et dangers résultant de la situation existante. Si ces

propositions sont inadéquates, l’autorité n’en reste pas moins tenue de

rechercher, parmi les mesures d’exécution envisageables, celles qui

apparaissent le mieux proportionnées; elle examinera par exemple, au moment

d’exécuter sa décision, si le but recherché ne peut être atteint par des

mesures moins rigoureuses (ATF 123 II 248 consid. 4a; 108 Ia 216 consid. 4d;

107.

Ia 27 consid. 3b; AC.2018.0209 déjà cité). Les mesures prises en

application de l'art. 105 LATC doivent également être conformes au principe de

proportionnalité. La jurisprudence a toutefois précisé que l'ordre de démolir

une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne

pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la

proportionnalité. L'autorité renonce cependant à ordonner une telle mesure si

les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de

nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de

l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou

encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction

comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (AC.2018.0159 du 9

avril 2019 et les réf.cit.).

En l'espèce, l'ordre de remise en état ne viole pas

le principe de proportionnalité. En effet, les travaux, s'ils entraînent un

certain coût que les recourants devront supporter, résultent d'une action de

ces derniers (ou de leur entreprise), à savoir la démolition non accidentelle

de l'ancien bâtiment et, au vu de l'état actuel de la parcelle (mur en ruine,

fossé et tas de terre), ils sont nécessaires. Les recourants ne prétendent

d'ailleurs pas que ces travaux seraient en tant que tels disproportionnés.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

recours dirigé contre l'ordre de remise en état du 27 janvier 2016 doit être

rejeté et cette décision confirmée, à l'exception du délai imparti au 29 avril

2016.

pour l'exécution des travaux. Un nouveau délai au 30 septembre 2019 doit

être imparti aux recourants pour la remise en état de la parcelle.

8.

Les recourants, qui succombent, doivent supporter les frais de justice

(art. 49 LPA-VD). Ils auront en outre à verser des dépens à la Commune de Blonay,

la municipalité ayant procédé avec le concours d'une avocate (art. 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Les recours sont rejetés.

II.

La décision prise le 16 novembre 2018 par la Municipalité de Blonay est confirmée.

III.

La décision prise le 27 janvier 2016 par la Municipalité de Blonay est confirmée, le délai pour l'exécution des travaux étant reporté au

30.

septembre 2019.

IV.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge des recourants.

Les recourants verseront à la commune de Blonay une

indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 15 mai 2019

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les

motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les

pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour

autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.