AC.2016.0196

CDAP - AC.2016.0196 - 2016-12-23 - D._/Municipalité de Chavornay, A., B., C._

23 décembre 2016Français15 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Le territoire de la commune de Chavornay est régi

par un règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire,

approuvé par le département cantonal compétent et mis en vigueur le 6 février

2010, ainsi que par divers plans partiels d'affectation.

Le plan partiel d'affectation "Sous Ville, Perrevuit, Les Places, Vers la

Gare, Saint Marcel", approuvé par le département cantonal le 5 janvier

2004, colloque notamment en zone d'activités (désignée comme zone industrielle

sur le site Internet communal), avec degré IV de sensibilité au bruit, le

secteur situé à l'ouest de la localité qui est séparé de celle-ci par la rue de

l'Industrie et les voies CFF qui lui sont parallèles.

Bordée à l'est par la rue de

l'Industrie et en forme de losange, la parcelle 236, propriété de D.________,

est bordée au nord par la parcelle 1639 qui appartient en copropriété à A.________,

B.________ et C.________ (ci-dessous: A.________ et consorts).

Du 14 décembre 2013 au 12 janvier 2014 a été mise à l'enquête la

construction, sur la parcelle 236, d'un centre artisanal avec appartement de

gardiennage. Le projet est une construction de type industriel dont le

rez-de-chaussée comporte de larges ouvertures vitrées et le premier étage de

larges baies vitrées ou des fenêtres de dimension plus habituelle à l'extrémité

sud. Le plan du premier étage daté du 26 novembre 2013 figure, en façade

sud, un appartement du concierge de 97,35 m² et un bureau et, en façade nord,

soit en face de la parcelle 1639, divers locaux (bureau, cafétéria, vestiaire).

Une rangée de quinze garages est prévue le long de

la limite ouest de la parcelle qui, à son extrémité Nord, forme un angle aigu

avec la limite de la parcelle 1639. Des places de parc, certaines couvertes,

sont prévues autour du bâtiment (quatre à l'ouest, trois au nord et cinq au

sud) ainsi qu'en bordure est de la parcelle (sept places). Les emplacements des

stationnements sont ainsi au nombre de trente-quatre. La demande de permis de

construire du 28 novembre 2013 indique (page 4), sans que cette différence

s'explique, 30 places, soit 22 couvert/garages et 8 places non couvertes.

L'enquête publique a suscité une opposition du 18

décembre 2013 de A.________ et consorts. Ceux–ci exposaient que le garage situé

le plus au nord était inaccessible sans passer sur leur parcelle, situation

qu'ils n'acceptaient pas. Ils s'inquiétaient en outre du stationnement des

camions livrant des pièces de charpente sur la rue de l'Industrie déjà chargée.

Par lettre du 14 mars 2014, sans indication de voie

de recours, la municipalité a répondu aux opposants A.________ et consorts que

le propriétaire avait décidé de ne pas construire le garage situé le plus au

nord de sa parcelle, ce qui résolvait le problème d'accès. Quant au chargement

des grandes pièces, il pourrait se faire dans la contre-allée parallèle à la

rue de l'Industrie, hors du domaine public.

Le permis de construire a été délivré le 14 mars

2014 également, selon décision de la municipalité du 10 février 2014. Il

précise que la construction devra être conforme aux plans modifiés établis le

12 février 2014. Sur ces plans du 12 février 2014, on constate au

rez-de-chaussée que les emplacements des stationnements n'ont pas été modifiés;

en particulier, les garages en limite ouest (y compris en bordure de la

parcelle 1639) n'ont pas été modifiés (mais le permis de construire prévoit que

le dernier garage ne sera pas construit). À l'étage, l'appartement du concierge

situé au sud est remplacé par des bureaux, tandis qu'au nord, en face de la

parcelle 1639, un appartement est créé à la place du bureau prévu sur les plans

du 26 novembre 2013. Ni le permis de construire ni les plans du 12 février 2014

n'ont été communiqués aux opposants A.________ et consorts.

D'après le plan accompagnant les servitudes d'usage

inscrites au registre foncier le 3 juin 2016 (dont il sera question plus loin),

douze garages ont été construits tandis que les trois derniers emplacements

proches de la parcelle 1639 ont été aménagés sous forme de places de parc.

Le 3 juillet 2014, deux servitudes de droit de superficie ont été

inscrites comme droits distincts et permanent (DDP) sur la parcelle 236. La

partie Ouest de la parcelle 236, comprenant les garages déjà cités, a été

immatriculée comme DDP 1838 en faveur de E.________ Sàrl tandis que la partie

médiane de la parcelle 236, contenant la partie ouest du bâtiment, a été

immatriculée comme DDP 1839 en faveur d'un tiers (F.________, qui est administrateur

de G.________ SA, entreprise de charpente). Lors de la signature des actes

notariés correspondants, tant D.________ que E.________ Sàrl étaient

représentées par H.________.

D'après ce qu'allèguent A.________ et consorts dans le recours du 14

mars 2016 dont il sera question plus loin, la propriétaire de la parcelle 236 (D.________)

a mis à l'enquête en 2015 des plans indiquant la présence de deux logements, à

savoir celui du sud ainsi que, en lieu et place des bureaux mis à l'enquête en

2014, un second logement au nord à proximité de la limite de la parcelle 1639. D.________

aurait retiré sa demande de permis de construire complémentaire en raison de

l'opposition formée par A.________ et consorts. Le dossier de cette enquête-là

n'a pas été fourni par la municipalité.

Du 10 février au 10 mars 2016 a été mise à l'enquête, sur la partie Est

(non grevée de DDP) de la parcelle 236, des modifications intérieures et des

ouvertures en façade ainsi que le changement d'affectation d'un bureau en

appartement. Selon le plan d'enquête du 21 janvier 2016, ce changement

d'affectation concerne la création, à l'extrémité sud de l'étage, d'un

appartement à la place d'un bureau, ceci en grande partie dans le secteur où le

plan du 26 novembre 2013 de l'enquête initiale prévoyait un appartement de

gardiennage. Les plans d'enquête énumèrent par ailleurs l'emplacement des

diverses activités (plâtrerie-peintures, publicité, garde-meuble, serrurerie,

bureau, sérigraphie, poterie, informatique, etc.) qui s'exercent aux deux niveaux

du bâtiment.

Dans une lettre du 26 février 2016, D.________ a

écrit à A.________ et consorts pour leur indiquer notamment que l'appartement

du nord avait été admis dans le permis de construire du 14 mars 2014 selon les

plans "du 14 février 2014" exigés pour ce permis. Cette lettre était

accompagnée du plan correspondant et d'un extrait du permis

L'enquête a suscité, le 10 mars 2016, l'opposition

de A.________ et consorts, qui contestaient la nécessité de logements de

gardiennage et l'absence de places de stationnement sur la partie de la

parcelle 236 qui n'est pas grevée de droit distinct et permanent. Les opposants

annonçaient par ailleurs leur intention de recourir contre le permis de

construire du 10 mars 2014 dont ils venaient d'apprendre qu'il se rapportait à

des plans différents de ceux qui avaient été mis à l'enquête.

Effectivement, par acte du 14 mars 2016, A.________ et consorts ont

recouru contre la décision de la municipalité du 10 mars 2014 délivrant à D.________

le permis de construire du 14 mars 2014 (dossier AC.2016.0079). S'agissant de

la recevabilité du recours (deux ans se sont écoulés depuis le permis de

construire), les recourants exposent que c'est seulement par la lettre de D.________

du 26 février 2016 qu'ils ont appris que le permis de construire de mars 2014

avait été délivré sur la base de plans qui ne correspondaient pas à ceux de

l'enquête. Quant au fond, ils font valoir que les deux logements qualifiés de

locaux de gardiennage ne sont pas conformes à la destination de la zone. Leur

entreprise, conforme, donne lieu, notamment à l'aube, à de bruyants mouvements

de véhicules en limite de propriété.

Par réponse du 31 mai 2016, la municipalité a conclu

à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours.

Dans ses observations du même jour, D.________ a

pris les mêmes conclusions.

A.________ et consorts ont déposé un mémoire

complémentaire du 23 juin 2016. Ils exposent notamment que leur entreprise

d'entretien d'espaces verts et de commerce de produits agricoles et

para-agricole, conforme à la zone, peut donner lieu à de bruyants mouvements

nocturnes de lourds engins agricoles susceptibles de donner lieu à des conflits

de voisinage avec les habitants de l'appartement nord.

Par lettre du 13 juillet 2007, la municipalité s'est

référée à sa précédente écriture.

D.________ a déposé une

réplique du 12 août 2016 en confirmant ses conclusions.

Le dossier AC.2016.0079 fait l'objet d'un arrêt

séparé de ce jour.

Statuant par décision du 4 mai 2016 sur l'enquête organisée du 10

février au 10 mars 2016, la municipalité a refusé de délivrer le permis de

construire à D.________ en raison de l'absence de places de stationnement sur

la partie de la parcelle 236 qui n'est pas grevée d'un droit distinct et

permanent.

En date du 3 juin 2016, une servitude d'usage a été

inscrite au registre foncier en faveur de la parcelle 236 sur chacun des douze

garages et des trois places de parc situées sur le DDP 1838.

D.________ a recouru contre la décision municipale

du 4 mai 2016 par acte du 6 juin 2016 en concluant à l'octroi du permis de

construire, subsidiairement au renvoi de la cause à la municipalité (dossier

AC.2016.0196). Elle fait notamment valoir que la demande de permis

complémentaire ne modifie pas les places de stationnement et que de toute

manière, les transformations prévues diminuent la surface brute de plancher de

642 m² et par suite le nombre de places requis qui serait, selon la norme VSS

640.281, de 25 places alors que le permis de construire initial en prévoit 30.

Par réponse du 7 juillet 2016, la municipalité a

conclu au rejet du recours. A.________ et consorts ont fait de même par mémoire

du 20 juillet 2016.

Le 20 octobre 2016, la municipalité a versé au

dossier un échange de correspondance entre la municipalité et D.________

concernant la location des appartements et une sous-location avec une société

de port franc.

Chacune des parties a encore procédé par lettre du

28 novembre 2016.

Le dossier AC.2016.0196 fait l'objet du présent

arrêt.

Le tribunal a délibéré par voie de circulation.

Considérants

1.

La décision attaquée du 4 mai 2016, qui refuse d'autoriser les

transformations envisagées par la propriétaire de la parcelle 236, motive ce refus

en invoquant l'absence de places de stationnement sur la partie de la parcelle

236.

qui n'est pas grevée d'un droit distinct et permanent, les places de

stationnement faisant désormais partie d'un immeuble distinct, soit le DDP no

1838.

Il est douteux que la municipalité puisse, après

avoir délivré le permis de construire en 2014 sur la base des plans désignant

le nombre de places de parc prévues, remettre en cause l'appréciation qu'elle a

faite de la conformité du bâtiment au règlement communal. Il apparaît au

contraire que le permis de construire doit définir la configuration physique du

projet mais que l'autorité ne peut pas intervenir par ce biais sur les droits

réels ou personnels (en l'occurrence: les deux droits distincts permanents

constitués depuis lors) dont la construction peut faire l'objet.

Le tribunal a déjà eu l'occasion de juger, dans une

cause où la municipalité prétendait imposer par voie de décision l’achat de

deux places de parc pour chaque logement, qu'une fois les places de parc

construites (au nombre prescrit pas le règlement), la base légale constituée

par les art. 22 al. 3 LAT et l'art. 47 al. 2 ch. 6 LATC ne

permet pas à la commune, quelle que soit la teneur du règlement communal,

d'exercer un contrôle sur le sort des appartements ou places de parc construits.

Ainsi, faute de base légale, l'autorité communale ne peut pas, par exemple, imposer

au constructeur de vendre deux place à chaque acquéreur d'appartement, ni

imposer aux acquéreurs d'appartement l'achat de deux de ces places (AC.2009.0008

du 15 mai 2009). En bref, Il importe peu les emplacements de stationnement

construits conformément au permis de construire fassent l'objet de droits réels

ou personnels constitués entre les différents utilisateurs du bâtiment ou avec

des tiers. Une fois la construction reconnue conforme à l'affectation de la

zone à bâtir, l'autorité ne peut s'immiscer dans les relations de droit privé

qui se nouent autour de la construction (AC.2009.0008 précité).

Quoiqu'il en soit, le grief qui motive le refus

municipal (à savoir l'absence de places de stationnement sur la partie de la

parcelle 236 non grevée de DDP) tombe dès lors qu'en date du 3 juin 2016 (soit

peu après le dépôt du recours), une servitude d'usage a été inscrite au

registre foncier en faveur de la parcelle 236 sur chacun des emplacements de

stationnement situés sur le DDP 1838.

2.

Dans sa réponse du 7 juillet 2016 au recours, la municipalité développe

une argumentation nouvelle: elle expose qu'elle a réexaminé le nombre de places

requis en fonction des activités des entreprises désormais connues et qu'elle

estime désormais que le nombre de places devrait être d'environ 45, soit

environ 30 places pour les employés et habitants et 15 places pour les

clients/visiteurs. Ces chiffres proviennent d'un document interne du 8 juin

2015.

produit par la municipalité.

On ne peut pas suivre la municipalité dans cette

démarche qui revient à remettre en cause le permis de construire délivré en

2014.

On porterait en effet une atteinte grave la sécurité du droit si, après

la délivrance du permis de construire avec un nombre admis de places de parc,

l'autorité pouvait, à chaque changement de locataire d'une portion de la

construction considérée, réexaminer le nombre de places de stationnement requis

pour aboutir, le cas échéant, à la conclusion que la construction serait

désormais non conforme à la zone.

Au reste, le document interne du 8 juin 2015 sur

laquelle se fonde la municipalité est particulièrement peu convaincant. Pour ce

qui concerne la parcelle 236, il applique à chacun des onze lots, selon sa

surface, le coefficient de la catégorie correspondante selon la norme VSS 640.281

(artisanat, appartement, entrepôt, service 2, etc.), ce qui donne au total 15,74

places pour employés et 3,46 places pour clients (soit un total de 19,2 places).

C'est uniquement en arrondissant à l'unité supérieure le chiffre afférant à

chaque lot que ce document parvient à 30 places pour employés et 15 places pour

clients. Par exemple, les deux lots de la catégorie Entrepôt, dont la surface

est respectivement de 102,30 et 108,50 m², requièrent respectivement 0,11 et

0,12 places, mais par l'effet de l'arrondi appliqué à chacun séparément, le

document du 8 juin 2015 retient que deux places seraient nécessaires. C'est à

tort que le document du 8 juin 2015 invoque l'art. 7.1 de la norme VSS 642 181

selon lequel les surfaces de plancher seront déterminées séparément pour chaque

affectation: cela ne signifie pas que le calcul s'effectuerait séparément pour

chaque locataire de la même affectation. Au contraire, le chiffre 9.3 de la

norme VSS 640 181 prévoit que l'arrondissement n'intervient qu'à la fin des

calculs après avoir fait tous les totaux.

3.

Vu ce qui précède, le motif invoqué par la décision attaquée pour

refuser le permis de construire est mal fondé. Il en va de même des motifs

invoqués en réponse au recours. Quant aux questions (invoquées dans la dernière

écriture de l'autorité intimée) de savoir si la recourante peut louer les

appartements ou convenir d'une sous-location avec une société de port franc,

elles sortent de l'objet du litige.

Le recours est ainsi admis, la décision attaquée étant

réformée en ce sens que le permis de construire est délivré. Un émolument,

réduit vu l'absence d'audience, est mis à la charge de la commune intimée, qui

doit des dépens à la recourante.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Chavornay du 4 mai 2016 est réformée

en ce sens que le permis de construire est délivré.

III.

Un émolument de 2000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune

de Chavornay.

IV.

La Commune de Chavornay doit à D.________ la somme de 1'500 (mille cinq

cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 23 décembre 2016

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.