AC.2016.0201

CDAP - AC.2016.0201 - 2016-12-01 - A.________ SA/Municipalité de Montreux, Service des communes et du logement, POLICE CANTONALE DU COMMERCE

1 décembre 2016Français47 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

a) La société A.________, dont le siège est à ********, est propriétaire

depuis le 8 septembre 2006 de la parcelle n° ******** du cadastre communal de Montreux

située à ********. Ce bien-fonds, d'une surface totale de 316 m2,

comprend un bâtiment ******** destiné à l'habitation d’une surface de 88 m2

au sol, un garage ECA n° ******** de 18 m2 et une place-jardin

de 210 m2. Le bâtiment d'habitation contient quatre appartements de

65 m2 comprenant trois chambres, une cuisine et une salle de bains,

répartis sur quatre étages, dont le dernier est aménagé dans les combles. Lors

de l'acquisition, les logements étaient tous occupés par des locataires, qui

ont quitté les lieux entre le 31 mai et le 31 juillet 2007. L'appartement du

rez-de-chaussée a ensuite été mis à la disposition de B.________,

administrateur unique de A.________, du mois de septembre 2007 au mois d'août

2008 contre un loyer mensuel de 1'500 fr.

b) Après le départ des locataires, A.________ a

décidé d'effectuer des travaux de rénovation dans l'immeuble. Ainsi, en 2007, les

logements du rez-de-chaussée et du 3e étage ont été entièrement

rénovés et ceux des 1er et 2e étages ont été rafraîchis; les

fenêtres du bâtiment ont toutes été remplacées par des vitrages isolants. En

outre, les salles de bains des 1er et 2e étages ont été refaites

à neuf au cours des quatre dernières années.

c) A partir de 2008, les quatre appartements ont été

loués à la société C.________, qui a son siège à ******** et est domiciliée

dans les bureaux de la société D.________ à ********. L’accord conclu oralement

entre A.________ et C.________ a été formalisé le 20 décembre 2008 par la

signature d’un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux valable du 1er

janvier 2009 au 1er janvier 2019. Un loyer global a été fixé à

50'000 fr. par année, en échange de quoi C.________ s'est engagée à financer de

futurs travaux de rénovation de l'immeuble à concurrence de 100'000 fr. Il a en

outre été convenu que le loyer serait porté en déduction de divers prêts que C.________

avait consentis à A.________. La durée du contrat de bail a été prolongée

jusqu'au 1er janvier 2025 par un avenant du 5 janvier 2010.

d) Dès le 1er juin ou le 1er

septembre 2008, les quatre logements ont été loués comme salons de massage au

moyen de baux à loyer pour locaux commerciaux conclus par – en qualité

d'administrateur de A.________ – pour le compte de C.________. Ainsi,

l'appartement du rez-de-chaussée a été mis à disposition de E.________ du 1er

septembre 2008 au 1er septembre 2013 contre un loyer de 2'600

fr. par mois. Celui du 1er étage a été loué à F.________ du 1er

juin 2008 au 1er juin 2013 pour un loyer mensuel de 2'500 fr.

L'appartement du 2e étage a été loué à G.________ à partir du 1er

juin 2008 pour un loyer qui n'a pas été communiqué, puis il a été mis à

disposition de H.________ à compter du 1er avril 2012 contre un

loyer mensuel de 2'600 fr. Enfin, l'appartement du 3e étage a été

loué à I.________ du 1er septembre 2008 au 1er

septembre 2013 pour un loyer de 2'400 fr. par mois. Les baux ont été reconduits

par la suite avec les mêmes locataires. Les loyers sont encaissés par B.________,

qui les reverse à C.________ pour amortir la dette contractée par A.________.

Les locataires sous-louent quant à eux les trois

chambres des appartements à des prostituées contre un tarif à la journée, étant

précisé que la locataire du 1er étage, qui est aussi une

travailleuse du sexe, exerce son activité professionnelle dans l'une des trois

pièces de son logement et sous-loue les deux autres chambres.

Le 22 janvier 2014, G.________ a déposé auprès du Service de la

promotion économique et du commerce (SPECo), dont fait partie la Police

cantonale du commerce (ci-après: la Police du commerce), un formulaire pour

annonce de salon de prostitution portant sur l'appartement du rez-de-chaussée,

laissé vacant suite au décès de E.________, survenu le 11 décembre 2013. La

Police du commerce a écrit le 24 janvier 2014 à G.________ pour l'informer qu'elle

refusait d'enregistrer son annonce de salon dès lors que l'utilisation du

logement à cette fin n'avait jamais fait l'objet d'une procédure d'enquête

publique. Elle l'a invitée à adresser une demande de changement d'affectation à

la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) qui devait être

accompagnée du formulaire n° 53, consistant en une demande d'autorisation

spéciale, dans le cas où la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi

que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV

840.15) serait applicable. La Police du commerce s'est également réservé la

possibilité de procéder à la fermeture du salon dans l'éventualité où son

exploitation aurait débuté sans l’autorisation municipale de changement

d'affectation ou sans annonce valable. Une copie de son courrier était adressée

à A.________, à la municipalité et à la Division logement du Service des

communes et du logement (ci-après: la Division logement).

Le 3 février 2014, H.________ a indiqué à la Police

du commerce qu'il souhaitait agrandir son salon de massage, aménagé dans

l'appartement du 2e étage, dans celui du rez-de-chaussée, pour

lequel il avait conclu un contrat de bail oral portant sur la période du 1er

février au 31 mars 2014. Par courrier du 7 février 2014, la Police du commerce a

relevé que sa requête n'était pas accompagnée du formulaire pour annonce de

salon; pour le reste, elle a invoqué les mêmes éléments que dans sa lettre du

22 janvier 2014 à l'attention de G.________. Son courrier était aussi adressé en

copie à A.________, à la municipalité et à la Division logement.

a) Le 21 février 2014, le Service de l'urbanisme de la Commune de

Montreux (ci-après: le Service de l'urbanisme) a invité A.________ à lui faire

parvenir un dossier complet pour mise à l'enquête publique portant sur le

changement d'affectation du bâtiment d'habitation en salons de massage et de

bien-être. A.________ lui a alors transmis le formulaire n° 53 pour l'appartement

du rez-de-chaussée, en précisant que les quatre logements étaient d'ores et

déjà utilisés comme salons de prostitution. Dans deux lettres des 29 septembre

et 13 novembre 2014, le Service de l'urbanisme a informé la société qu'il

entendait traiter l'immeuble dans sa globalité et l'a invitée à lui transmettre

le formulaire n° 53 pour les quatre appartements concernés.

B.________ s'est adressé le 18 novembre 2014 par

e-mail à la municipalité pour expliquer que l'existence des salons était une

situation connue de tous depuis la mise en exploitation des locaux et pour

solliciter une entrevue à ce sujet avec des représentants de la municipalité,

du Service de l'urbanisme et de la Police du commerce. Le Service de

l'urbanisme lui a répondu le 2 décembre 2014 que le bâtiment ne pouvait pas

profiter de la situation acquise et lui a une nouvelle fois demandé de lui transmettre

un dossier complet pour mise à l'enquête publique.

b) Le 3 décembre 2014, A.________, par

l’intermédiaire de l'architecte mandaté, a déposé auprès de la municipalité une

demande de permis de construire pour "changement ou nouvelle

destination des locaux", visant l'aménagement de salons de massage et

de bien-être. A cette demande, étaient joints un plan de situation à l'échelle

1:500 et des plans de chaque étage à l'échelle 1:100, ainsi que le formulaire

n° 53 concernant l’autorisation requise par la LDTR. Le formulaire précisait

que le loyer des logements avant le changement d’affectation s’élevait à 1042

fr. et qu’il avait été porté à 50'000 fr. par année après le changement

d’affectation pour tout l’immeuble. Le dossier a été mis à l'enquête publique

du 7 février au 9 mars 2015 et a suscité une opposition ainsi qu'une intervention.

c) Le 29 janvier 2015, la municipalité a adressé à

la Division logement le formulaire n° 53 accompagné d’un préavis négatif pour le

changement d'affectation envisagé. Elle a fait valoir que le tenancier des

salons ne pouvait pas se prévaloir d'une exploitation illégale pour fonder un

droit acquis et qu’il existait une pénurie de logement avérée dans le secteur

en cause.

d) Par courrier du 19 mars 2015, la Division logement

a informé A.________ du préavis négatif de la municipalité. Elle a invité la

société à produire une série de documents relatifs à l'occupation de l'immeuble

et aux loyers appliqués depuis son acquisition et à faire valoir tout argument

utile au traitement de sa demande d'autorisation spéciale. A.________ a répondu

le 11 mai 2015 en dressant un bref historique de l'immeuble et en joignant les

pièces demandées. Invoquant le contrat de bail conclu avec C.________, elle a demandé

que l'autorisation d'affecter les logements en salons lui soit accordée jusqu'au

31 décembre 2021; elle s'engageait en échange à remettre le bâtiment en

conformité à partir du 1er janvier 2022.

e) Par courrier du 25

novembre 2015, la Division logement a informé la société que des représentants

du canton et de la commune souhaitaient visiter les appartements. Une

délégation composée de représentants de la Division logement, de la Police du

commerce, de la Police Riviera et de l'Office communal du logement de Montreux

(OCL) a ainsi procédé, le 4 décembre 2015, à une visite du bâtiment en présence

de B.________ et H.________. Le même jour, la Division logement a établi un

rapport technique avec un plan de chaque appartement. Ce rapport comporte

l'analyse suivante:

"Situé sur une parcelle de

316 m2, l'immeuble de quatre logements de 3 pièces, datant des années 30,

comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages et un comble habitable.

Enveloppe

La couverture est ancienne. Le sur

comble est non isolé. En façades, les moellons du rez-de-chaussée sont en bon

état, mais le crépi des autres niveaux est lézardé. Les fenêtres semblent avoir

été rénovées il y a environ 25 ans. Les volets, en bois, sont lessivés.

Communs

Le local de chauffage est vétuste

avec une chaudière à mazout des années 90. La citerne à mazout se trouve dans

un garage annexe.

Le local de buanderie est terne.

Il est pourvu d'un bassin en pierre et d'appareils en fonction.

Les portes palières sont anciennes

et montrent des signes de fatigue. La cage d'escalier est saine. Les marches en

granit sont en bon état. L'éclairage est faible.

Le comptage de l'électricité, au

sous-sol, est récent (10 ans environ)

Espaces de logements

Au rez-de-chaussée le logement de

trois pièces est en bon état avec une cuisine agencée et un local sanitaire

rénové il y a probablement moins de 10 ans.

Le 1er et le 2e

étage sont un peu plus vétustes avec des cuisines et des locaux sanitaires

moins récents.

Aux combles, la typologie est un

peu différente en raison des mansardes, mais les cuisines et la salle d'eau

sont superposées aux lieux identiques des rez-de-chaussée, 1er et 2e

étage.

Des couleurs vives, en lien avec

l'activité de salon de massage, ornent les pièces de travail. Les radiateurs

sont munis de vannes thermostatiques pour la plupart. Les parquets sont en bon

état, certain encore naturels d'autre remplacés par des sols stratifiés.

Certains plafonds présentent encore des moulures.

(…)

Conclusions

Ces quatre logements d'environ 65

m2 nets appartiennent à la catégorie à pénurie. Une occupation ordinaire est

possible sans travaux préalables marquants.

Des travaux à moyen terme sont

plausibles, tels que l'amélioration du bilan thermique, les communs et les

portes palières ainsi que la production de chaleur.

La valeur objective actuelle de

l'immeuble figure en annexe."

Le détail du calcul en annexe donne une valeur

objective de 1'171’999 fr. avec le terrain et la déduction de vétusté et fixe

un revenu locatif objectif de 43'950 fr. par an avec un taux de rendement

admissible fixé à 3,75%.

A la suite de la visite des appartements, et pressentant vraisemblablement

qu'elles n'obtiendraient pas l'autorisation d'exploiter les salons jusqu'à la

date demandée, A.________ et C.________ ont conclu, le 10 décembre 2015, un

nouvel avenant au contrat de bail du 20 décembre 2008, qui rétablissait l'échéance

initiale au 1er janvier 2019 et précisait que l'immeuble devrait

être vidé des salons pour cette date. Il était également prévu que le loyer se

monterait, dès le 1er janvier 2016, à 72'000 fr. par année, soit 1'500 fr.

par mois et par appartement, et qu'il serait compensé avec la dette contractée

par A.________ jusqu'à son extinction totale. C.________ n'était du reste plus

tenue de participer financièrement à la rénovation du bâtiment.

Le 17 mars 2016, la Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis à la

municipalité la synthèse des autorisations spéciales et préavis des services

concernés de l'administration cantonale. La Division logement et l'Etablissement

cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) ont émis

des préavis négatifs. En particulier, la Division logement a rendu la décision

suivante en date du 8 mars 2016:

"La Division

logement du Service des communes et du logement :

1. Refuse de

régulariser l’affectation en salons de massages au sens de la LPros des quatre

logements sis à ********, propriété de A.________.

2. Ordonne la

réaffectation de l’immeuble en appartements « standard » du marché,

et ce, dans les plus brefs délais, soit au plus tard d'ici au 1er

avril 2017. Les éventuels contrats de location ou sous-location commerciales

devront être résiliés sans délai, leur validité même étant réservée au sens de

l'art. 19 CO puisque ces contrats ne sont pas conformes au droit public

cantonal en matière d'affectation.

3. A compter du 1er

avril 2017 au plus tard, les logements devront être remis sur le marché

ordinaire du logement, leur loyer étant contrôlé à hauteur de CHF 50'400.-/an

ou un loyer mensuel moyen net de CHF 1'050.-. Une copie des quatre baux à loyer

d'habitation (ou le cas échéant, des contrats de sous-location sous forme de

logement exclusivement) à établir pour ces quatre appartements devra être

produite à la Division logement.

4. Afin d'assurer

que ces appartements reviennent de manière pérenne sur le marché standard de la

location, la Division logement instaure un contrôle des loyers d'une durée de

cinq ans sur ces quatre appartements.

5. Les restrictions figurant

sous chiffres 3 et 4 de ladite décision feront l’objet d’une mention a[u]

registre foncier, pour la durée de sa validité.

6. La violation de

la présente décision sera passible des sanctions administratives et pénales

prévues par l’art. 14 LDTR, qui dispose que « celui qui contrevient aux

dispositions de la présente loi […] est passible d’une amende pouvant aller

jusqu’à CHF 40 000.- ». Cette sanction pourra concerner aussi bien le

propriétaire que le locataire et sous-bailleur.

7. Le montant des

loyers fixé sous chiffre 2 sera susceptible d'être adapté en cas de travaux de

rénovation, lesquels devront obtenir l'aval préalable de la Division logement.

8. Conformément à

l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation,

pour autant qu'une transaction intervienne avant la fin des travaux ou avant la

réaffectation des lieux en logement. Cette soumission à autorisation fera

également l'objet d'une mention au registre foncier."

Dans sa motivation, la Division logement a relevé

que les logements en cause correspondaient de par leur surface, leur

aménagement et, de manière générale, leurs caractéristiques aux besoins

prépondérants de la population de Montreux et qu'ils entraient dans une

catégorie à pénurie, le marché locatif montreusien ne présentant que 1% de

logements vacants. Leur valeur objective se rapprochait nettement plus du loyer

consenti à C.________ que des loyers dont s'acquittaient les locataires. La

location des appartements comme salons de massage, pour des loyers qui étaient

manifestement excessifs au vu de la valeur objective et des loyers précédemment

fixés, ne correspondait pas au but de préservation du parc locatif vaudois.

L'intérêt public à les maintenir sur le marché ordinaire et

"standard" de l'habitation exclusivement l'emportait sur l'intérêt

privé à les louer ou les sous-louer sous forme de salons de massage.

Le 20 avril 2016, une mention de contrôle des loyers et de soumission à

autorisation pour la vente de l'immeuble a été inscrite au registre foncier d'Aigle-Riviera,

conformément aux chiffres 5 et 8 du dispositif de la décision précitée.

Par décision du 21 avril 2016, qui a été notifiée le 13 mai suivant à

l'architecte de A.________, la municipalité a refusé le permis de construire

compte tenu des préavis négatifs des services cantonaux. Elle a également

attiré l'attention de la société sur la décision de la Division logement ordonnant

la réaffectation de l'immeuble dans un délai au 1er avril 2017 et instaurant

un contrôle des loyers.

A.________ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal) par acte

du 9 juin 2016. Elle a conclu à la réforme de la décision de la Division

logement en ce sens que le délai imparti pour réaffecter l'immeuble en

appartements "standards" du marché est prolongé jusqu'au 31 décembre

2018, que l'instauration d'un contrôle des loyers et la soumission de la vente

de l'immeuble à autorisation sont annulées et que la mention correspondante est

radiée du registre foncier.

Dans sa réponse du 9 août 2016, la municipalité a

conclu au rejet du recours.

La Police du commerce s'est déterminée en date du 10

août 2016.

La Division logement a transmis ses déterminations

le 19 août 2016. Elle a conclu au rejet du recours et au maintien de sa

décision du 8 mars 2016.

La société recourante a déposé un mémoire

complémentaire le 13 décembre (recte: septembre) 2016. Elle a modifié sa

conclusion relative au chiffre 2 du dispositif de la décision de la Division

logement en ce sens que le délai imparti pour réaffecter l'immeuble est

prolongé jusqu'au 1er juin 2018 pour l'appartement du 1er

étage, jusqu'au 1er avril 2017 pour celui du 2e étage et

jusqu'au 1er septembre 2018 pour celui du 3e étage, soit

jusqu'à l'échéance des baux à loyer concernés. Elle a par ailleurs produit un

contrat de bail à loyer pour habitation conclu le 10 septembre 2015 avec H.________,

initialement valable jusqu'au 15 septembre 2016, portant sur le logement du

rez-de-chaussée, pour un loyer de 1'500 fr. par mois, charges non comprises.

La Division logement s'est déterminée sur le mémoire

complémentaire en date du 20 septembre 2016.

Le tribunal a tenu une audience à ******** le 22

septembre 2016. Le compte-rendu résumé de l'audience comporte les précisions

suivantes:

"(…)

Interpellé par le président, B.________

indique que la société C.________ appartient à l'oncle de son ex-femme, qu'elle

a son siège à ******** et qu'elle est domiciliée en Suisse dans les bureaux de

la société D.________, à ********. L'oncle est quant à lui domicilié en Italie,

pays dont il est ressortissant. Il a encore investi de l'argent dans d'autres

sociétés sises en Suisse. Il détient les 100 actions au porteur de A.________

en nantissement.

Interrogé par le président au

sujet des travaux de rénovation effectués dans l'immeuble de ********, B.________

estime que l'appartement du rez-de-chaussée a été rénové à hauteur de 30'000

fr. à 35'000 fr. environ et celui dans les combles à concurrence de 30'000 fr.

environ. Les appartements des premier et deuxième étages ont été rafraîchis et

les salles de bains entièrement refaites à concurrence de 10'000 fr.

chacune. Enfin, 30'000 fr. environ ont été investis pour la pose de double

vitrage dans tous les logements. B.________ précise que A.________ a investi

une somme de 80'000 fr. à l'aide de liquidités provenant d'autres immeubles.

B.________ déclare que A.________

loue les quatre appartements à C.________ pour 50'000 fr. par année. Ce

prix se justifiait par le fait que C.________ devait encore investir une somme

de 100'000 fr. pour la rénovation des logements. En outre, C.________ a prêté à

A.________ les fonds propres pour l’acquisition de l’immeuble et encaisse

désormais tous les loyers, ce qui permet d'amortir la dette de A.________.

B.________ déclare qu'il a des

contacts avec tous les locataires de l'immeuble, qui sous-louent les trois

chambres de leur appartement à des travailleuses. La locataire du premier étage

travaille quant à elle dans l'une des chambres et sous-loue les deux autres

pièces. B.________ ne prend pas part à leur commerce. Il se contente de

récolter les loyers et de les reverser à C.________.

J.________ explique que la PCC

recueille et enregistre les annonces de salons sans pour autant contrôler

l'identité des personnes qui y travaillent. Elle peut toutefois obtenir des informations

relatives au nombre de personnes occupées. La PCC et la Police cantonale ont

une base de données commune sur laquelle sont reportées les nouvelles annonces

de salons. Seule la Police cantonale procède à des contrôles.

(…).

Le président demande aux

représentants de la Division logement comment ils ont procédé à la

détermination du loyer de 1'050 fr. K.________ explique que le questionnaire 53

indiquait un loyer de 1'041 fr. par appartement. En appliquant la méthode

objective de fixation du loyer, le SCL est arrivé à un loyer légèrement

inférieur et a donc admis le montant de 1'050 fr. comme base de contrôle. L.________

précise que les rénovations effectuées ont été prises en compte pour fixer la

valeur objective du bâtiment.

B.________ explique que la somme

de 1'041 fr. correspond au montant annuel de 50'000 fr. réparti sur les quatre

appartements. Avant les rénovations, les loyers étaient de l'ordre de 800 fr. à

1'200 fr. B.________ confirme contester tant le principe du contrôle des loyers

que le montant retenu.

M.________ expose que l'Office du

logement cherche à maintenir des logements à loyers abordables Le prix du m2

pour un logement neuf répondant aux besoins prépondérants de la population a

été fixé à ******** à 240 fr. Les logements de l’immeuble de ********

présentent une surface de 65 m2, de sorte que le loyer s'élèverait au maximum à

1'300 fr. par appartement pour un logement neuf. La Division logement précise

qu’elle a opéré une réduction de 30% de la valeur objective pour tenir compte

de la vétusté de l’immeuble.

Interrogé par le président, B.________

explique que l'immeuble est grevé d'un crédit hypothécaire et qu'il doit encore

payer les intérêts sur les fonds propres. Il ignore si le montant du loyer fixé

par la Division logement couvre ses charges annuelles.

B.________ déclare qu'il est à

l'origine de l'achat de l'immeuble à ******** et de l'aménagement des

appartements en salons. A l'époque, il ignorait qu'il fallait demander une

autorisation à la commune. Il explique qu'il a commencé par faire des baux

d'habitation, qu'il a ensuite transformés en baux commerciaux sur les conseils

d'un avocat. Il ajoute que la PCC lui a aussi demandé d'établir des baux

commerciaux, propos mis en doute par J.________.

N.________ indique qu'il n'a pas

eu connaissance, en 2008, des travaux entrepris. B.________ précise qu'ils ont

eu lieu à l'intérieur des locaux uniquement. K.________ relève que même sans

travaux, il aurait fallu demander une autorisation à la commune pour le

changement d’affectation.

Interrogé par le juge, B.________

déclare ignorer à quel prix les locataires sous-louent les quatre appartements.

Il croit toutefois savoir qu'ils appliquent le tarif de 100 fr. par jour

par travailleuse.

L'audience est suspendue à 15h00

afin d'aller procéder à l'inspection locale, qui débute à 15h15 dans l'immeuble

sis ********.

La cour et les parties entrent

dans le logement du rez-de-chaussée. Ce dernier est vide et les portes des

chambres sont toutes munies de cadenas et sont fermées. La cour constate que la

cuisine et les sols ont été refaits à neuf. B.________ indique que du parquet a

été posé dans les chambres et que les murs de ces pièces ont été rafraîchis. Il

déclare que l'appartement dans les combles présente la même surface mais qu'il

est mansardé.

A la demande de K.________, B.________

déclare que les titulaires des baux ne vivent pas dans les appartements. Il

ajoute qu'il loue l'appartement du rez-de-chaussée pour 1'500 fr. et

estime que le locataire sous-loue les chambres à hauteur de 600 fr. ou

700 fr. par mois.

La cour et les parties se rendent

dans l'appartement du premier étage et examinent la cuisine et les chambres. La

cour constate que ces pièces ont été rénovées. Le président interroge les trois

occupantes, qui indiquent qu'elles vivent dans le logement.

La cour et les parties se

déplacent dans l'appartement du deuxième étage et examinent la cuisine, la

salle de bains et l'une des chambres. La cour constate que la cuisine n'a pas

été rénovée.

La cour et les parties descendent

au sous-sol de l'immeuble et examinent la buanderie et la chaufferie. La cour constate

que le brûleur est neuf et que la chaudière doit être rénovée.

La cour et les parties sortent de

l'immeuble et se tiennent devant la façade nord. M.________ relève que le

bâtiment entre dans la catégorie de pénurie et correspond au type de bien recherché

par les autorités.

L.________ déclare que le SCL a

déduit 30% de la valeur ECA au titre de vétusté pour fixer la valeur objective

de l'immeuble.

(…)"

A la suite de l'audience, la municipalité a produit

un exemplaire du dossier de la demande de permis de construire en date du 26

septembre 2016.

Considérants

1.

Déposé en temps utile (art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur

la procédure administrative – LPA-VD; RSV 173.36), selon les formes prescrites

par la loi (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), le recours est

recevable en la forme, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.

a) Selon l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale du 22

juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou

installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité

compétente. Cette disposition vise également les changements d'affectation,

même s'ils ne sont pas accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt

AC.2012.0195 du 30 octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).

L'art. 103 al. 1, 1ère phrase

de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les

constructions (LATC; RSV 700.11) précise qu'aucun travail de construction ou de

démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la

configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne

peut être exécuté avant d'avoir été autorisé. Si le changement d'affectation

n'est pas expressément mentionné par la loi comme élément soumis à

autorisation, l'art. 68 let. b du règlement d'application du 19 septembre 1986

de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) subordonne notamment à autorisation de la

municipalité le changement de destination des constructions existantes.

De jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de

donner une interprétation extensive de la notion de changement d'affectation,

qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement

fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par exemple

l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par exemple

l'activité artisanale (cf. arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 2a, et

les références citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement

d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du

point de vue de la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119

Ib 222 consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêt AC.2014.0364

du 26 janvier 2016 consid. 2b). Le tribunal de céans a ainsi considéré

que l'aménagement d'un salon de massage dans les locaux utilitaires du sous-sol

d'une villa affectée à un usage mixte (habitation et bureaux) constituait un

changement d'affectation et était ainsi soumis à autorisation, ce d'autant plus

que des travaux tels que la pose de cloisons et la création d'une douche

avaient été opérés (cf. arrêt AC.2012.0369 du 11 décembre 2013 consid. 3c).

L'art. 1 al. 1, 2e phrase LDTR prévoit par

ailleurs que dans les communes où sévit la pénurie de logements, l'utilisation

de logements, ou de parties de logements, à d'autres fins que l'habitation est

soumise à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.

b) En l'espèce, la société recourante reconnaît que

la modification des quatre appartements litigieux en salons de massage constitue

un changement d'affectation et qu'elle était ainsi soumise à la délivrance d'un

permis communal de construire et à une autorisation cantonale spéciale. A cet

égard, elle ne conteste pas les décisions de la municipalité et de la Division

logement en tant qu'elles refusent d'autoriser après coup l'aménagement des

salons. Elle soutient néanmoins qu'il est de notoriété publique en ville de

Montreux que les logements en cause sont utilisés à des fins de prostitution et

que cette situation a toujours été connue et tolérée par les autorités

communales depuis la mise en exploitation des locaux. Elle fait également valoir

que la Police du commerce l'aurait autorisée depuis 2008 à exploiter les

salons. Elle se prévaut ainsi implicitement de sa bonne foi.

c) Le tribunal constate toutefois que la société

recourante ne s'est jamais souciée de savoir si l'utilisation des logements

pour la prostitution nécessitait des autorisations préalables. Elle a loué ses

appartements à cette fin à l'insu des autorités, qui ont été mises devant le

fait accompli. Par ailleurs, l'argument selon lequel la Police du commerce

aurait autorisé l'exploitation des salons ne convainc pas. Il ressort en effet

des explications de cette autorité qu'elle s'occupe uniquement d'enregistrer

les annonces de salons, sans en vérifier la conformité, et que la délivrance

des autorisations relève de la seule compétence de la municipalité et de la Division

logement. Les circonstances du cas font que la société recourante ne pouvait

pas se croire autorisée à changer l'affectation des logements sans autorisation

de la municipalité. Ce d’autant plus qu'elle a réalisé des travaux de

rénovation non négligeables pour procéder au changement d’affectation. Les

logements du rez-de-chaussée et du 3e étage ont été entièrement

rénovés (cuisine et sanitaire), ceux des 1er et 2e étages

ont été rafraîchis avec des salles de bains entièrement remises à neuf, et

enfin, toutes les fenêtres du bâtiment ont été remplacées par des vitrages

isolants. Comme on le verra ci-après, ces travaux auraient de toute manière dû

être soumis à l’autorisation de la Division logement même si la société

recourante n’avait pas procédé à un changement d’affectation, et des mesures de

contrôle des loyers lui auraient très vraisemblablement été imposées dans ce

cadre, s’agissant de logements entrant dans une catégorie soumise à pénurie. La

décision que la Division logement aurait dû rendre pour autoriser ces travaux

n’aurait pas été bien différente de celle qui est contestée par le recours,

puisque la valeur objective aurait été fixée selon les mêmes critères. La

société recourante ne saurait d’aucune manière se prévaloir de sa bonne foi,

puisque le changement de destination était soumis à un permis de construire de

la municipalité et à une autorisation spéciale de la Division logement et qu'au

demeurant, les travaux de rénovation qu’elle a engagés auraient de toute

manière dû aussi être soumis à la Division logement par l’intermédiaire de la

municipalité en vue de l’octroi d’une autorisation LDTR (cf. arrêt AC.2011.0293

du 31 janvier 2013 consid. 4c).

3.

a) La législation cantonale en matière de transformation

et de rénovation de maisons d'habitation ainsi que d'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation, sur laquelle se fonde la décision de la

Division logement, répond à un intérêt public important visant à combattre la

pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population (ATF

101.

Ia 507 consid. 2c). Elle tend à enrayer la diminution du nombre des logements

à pénurie, tout en permettant le bon entretien des immeubles (Bulletin du Grand

Conseil [BGC], février 1985, p. 1426). Les mesures cantonales visent non

seulement à éviter la disparition de logements à la suite de démolition et de

changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi le renchérissement

de loyers résultant de transformations architecturales trop importantes

(pénurie qualitative). L'autorité cantonale doit tenir compte du niveau des

loyers avant et après transformation, mais aussi de l'importance des travaux

envisagés, de l'équipement et du confort des appartements transformés (ATF du

29.

septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est ainsi

amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation

du but d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à savoir le

maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la

majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia 507).

La LDTR cherche à faire face à une pénurie de

logements "catégorielle", qui ne touche que certains types

d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population,

notamment celles à revenus bas (BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil

d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5).

L'art. 3 al. 1 du règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1)

précise que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton. En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en

cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR),

étant précisé que seuls les logements correspondant par le prix, le

nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de

la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4 RLDTR).

b) En l’espèce, l'immeuble en cause

entre dans une catégorie où sévit la pénurie en raison du type de logements

qu’il abrite et de la commune dans laquelle il est situé, qui connaît la

pénurie par rapport à de telles habitations (voir sur ce

point les déterminations du 19 août 2016 de la Division logement, qui indique

en page 7 un taux de vacance de 1,025% sur le marché locatif de la commune de

Montreux au mois de juin 2015; cf. aussi arrêt AC.2015.0205 du 19 avril

2016, qui précise à son consid. 2d que l'existence d'une situation de pénurie

de logements dans la catégorie concernée est admise lorsque le taux de vacance est

inférieur à 1,5% selon la statistique des logements vacants fournie par

l'autorité communale). Ainsi, cet immeuble entre dans le champ

d'application de la LDTR et il aurait fallu solliciter une autorisation

cantonale spéciale avant d'y aménager des salons de massage. La société

recourante ne conteste pas les éléments qui précèdent et ne s'oppose pas non

plus à l'ordre de la Division logement de réintégrer les appartements

dans le parc des logements "standards", dans son principe. Elle

soutient en revanche que le délai imparti au 1er avril

2017.

pour la mise en œuvre de la réaffectation devrait être prolongé jusqu'au 1er

juin 2018 pour l'appartement du 1er étage et jusqu'au 1er

septembre 2018 pour celui du 3e étage, soit jusqu'à l'échéance des

baux, de façon à tenir compte de ses engagements contractuels; à défaut,

elle affirme qu'elle risquerait de subir un préjudice financier conséquent. Elle

fait également valoir qu'une prolongation se justifie d'autant plus que le

logement du rez-de-chaussée est reloué comme habitation depuis le 15 septembre

2015.

et que la remise sur le marché des autres appartements nécessitera

d'engager des dépenses importantes.

c) Vu que le changement d'utilisation des logements a

déjà eu lieu, il sied tout d'abord de relever que l'ordre de

réaffecter l'immeuble en appartements "standards" du marché apparaît

comme logique et proportionné (voir en ce sens arrêt AC.2015.0056 du 16

décembre 2015 consid. 7). S'agissant du délai imparti pour la mise en œuvre de

la mesure, on constate que la société recourante exploite illégalement

les salons depuis 2008. Si le logement du rez-de-chaussée est certes réutilisé

comme logement d'habitation depuis le mois de septembre 2015, il n'en demeure

pas moins que les trois autres appartements, qui répondent aux besoins de la

majeure partie de la population, sont soustraits du marché locatif depuis plus

de huit ans. On ne saurait admettre que cette situation dure encore pendant les

deux prochaines années. En effet, l’intérêt public à la préservation du parc de

logements soumis à pénurie l'emporte sans aucun doute sur les intérêts privés

de la société recourante et de ses locataires à pouvoir exploiter les salons. Il

importe donc de mettre un terme à cette pratique illégale aussi rapidement que

possible. Dans ses déterminations, la Division logement explique qu'elle a demandé

la remise en état d'ici au 1er avril 2017 en tenant compte du délai

ordinaire de congé pour les locaux commerciaux, qui est de six mois pour le

terme fixé par l'usage local (art. 266d du code des obligations du 30 mars 1911

– CO; RS 220 – en lien avec l'art. 36 des règles et usages locatifs du canton

de Vaud). Cette solution paraît raisonnable et elle tient suffisamment compte

des liens contractuels en cours, ce d'autant plus que l'autorité cantonale

aurait pu exiger une réaffectation immédiate. A noter encore que, contrairement

à ce qu'affirme la société recourante, la remise en état ne devrait pas

engendrer de coûts excessifs. En effet, la réaffectation des appartements en

logements ne nécessitera pas en principe de travaux significatifs, à l'exception

de la restauration des murs, qui ont été peints dans des couleurs vives. L'ordre

de remettre les logements sur le marché locatif dans un délai au 1er

avril 2017 est ainsi conforme au principe de la proportionnalité et la décision

de la Division logement doit être confirmée sur ce point déjà.

d) Dans ses déterminations, la

Division logement affirme que le contenu des baux commerciaux que la société

recourante a conclu avec la société locataire C.________ et les autres locataires

serait contraire à la LDTR puisque l'affectation commerciale des locaux n'a jamais

été autorisée par les autorités. Elle remet ainsi en question la validité de

ces contrats sous l'angle des art. 19 al. 2 et 20 CO. Le moyen tiré du

non-respect du droit public cantonal est toutefois irrecevable devant le tribunal

de céans. En effet, s'il est certes admis en droit suisse que le juge

administratif peut trancher à titre préjudiciel des questions de droit privé

(ATF 124 III 134 consid. 2b/aa/ccc p. 142; 90 II 158 consid. 3 p. 161), la

validité des baux litigieux ne constitue pas en l'espèce une question préalable

qu'il serait nécessaire de résoudre pour déterminer si l'ordre de remise en

état et le délai imparti à cet effet se justifient.

4.

a) Dans les communes où sévit la pénurie de logements, la démolition, la

transformation, ainsi que la rénovation, totales ou partielles, de maisons

d'habitation, sont soumises à une autorisation cantonale (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci est accordée lorsque la démolition, la

transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent

indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général,

en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi vaudoise du 16 mai

2006.

sur l'énergie (LVLEne; RSV 730.01); elle peut l'être à titre exceptionnel

si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR).

L'octroi de l'autorisation peut être subordonné à certaines conditions (al. 2).

Ainsi, l'autorité cantonale peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement,

ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à

une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie

où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui

remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés,

afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la

présente loi (al. 3). Le contrôle des loyers est, en règle générale, limité à

la première mise en location après travaux; il peut toutefois porter sur dix

ans lorsque les dispositions du droit du bail concernant la protection contre

les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de

baux d'habitations et de locaux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses

contraires aux buts poursuivis par la loi (art. 15 RLDTR).

En matière de législation sur le logement, il est

interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties

au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Cela étant, les

cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie

sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition,

la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Si l'institution

d'un contrôle permanent et général des loyers est incompatible avec le droit

fédéral, il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des

logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans (TF 1P.20/2005

du 18 mars 2005 consid. 2.2, et les arrêts cités; arrêt AC.2011.0293 du 31

janvier 2013 consid. 4a).

b) Dans un arrêt FO.2008.0019 du 3 février 2009 portant

sur la loi cantonale du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements

loués (LAAL; RSV 840.13), le tribunal a considéré que le maintien pendant une

certaine durée d'un appartement sur le marché locatif ou la surveillance des

loyers étaient des conditions admissibles au regard du but poursuivi par la

loi, à savoir la lutte contre la pénurie de logement, même si celle-ci était

muette sur ce point (cf. consid. 1c/cc). Une telle interprétation, fondée sur

le but et le sens de la loi, permet en l'occurrence d'admettre que malgré

l'absence de base légale formelle en ce sens, la LDTR – qui poursuit le même

but que la LAAL – donne la possibilité de contrôler les loyers de logements

remis sur le marché locatif après avoir bénéficié de rénovations et après avoir

été affectés à un usage commercial sans autorisation.

c) En l'espèce, la société recourante ne conteste

pas que les travaux de rénovation effectués dans l'immeuble entrent dans le

champ d’application de la loi dès lors qu'ils incluent une composante de

plus-value et qu'ils touchent une catégorie de logements où sévit la pénurie

(cf. supra consid. 3b). Elle s'oppose en revanche au contrôle des loyers

en faisant valoir que cette mesure constituerait une violation de la garantie

de la propriété. Elle soutient également que les futurs locataires disposeront,

de par la loi, de tous les moyens nécessaires pour se prémunir de loyers

abusifs, notamment grâce aux dispositions relatives à la contestation du loyer

initial.

d) Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de

considérer que le but poursuivi par les législations cantonales tendant à

préserver l'habitat et les conditions de vie existants, notamment en

restreignant l'aliénation de maisons d'habitation, procède d'un intérêt public

important. Ce type de réglementation n'est en soi pas contraire au droit

fédéral et à la garantie de la propriété, y compris dans la mesure où elle

prévoit le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un

motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose: pourvu que

l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue

l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (TF 1C_16/2015

du 3 septembre 2015 consid. 5.2, et les arrêts cités). En l'occurrence,

l'intérêt de la société recourante, qui réside dans la faculté de disposer

librement de son bien, se heurte à l'intérêt public à la conservation d'une

offre d'appartements à usage d'habitation présentant des qualités répondant à

un besoin de la population, notamment concernant le montant du loyer. Ce

dernier intérêt prime, raison pour laquelle l'instauration d'un contrôle des

loyers est possible. Cela étant, l'intérêt privé de la société recourante doit

également être préservé dans la mesure du possible. Or, il apparaît en l'espèce

que la mesure est prévue pour une période de cinq ans, ce qui paraît nécessaire

et suffisant pour sauvegarder l'intérêt public poursuivi, sans porter une atteinte

trop incisive à la garantie de la propriété de la société recourante. A noter

pour le surplus qu'après la fin des cinq ans, cette dernière sera libre de

majorer le loyer selon les règles du droit civil. Le contrôle des loyers est

ainsi conforme au principe de la proportionnalité et doit être confirmé pour ce

motif déjà.

e) On relève ensuite que l'institution d'un contrôle

des loyers au sens de la LDTR est compatible avec le droit fédéral du bail, dès

lors que les champs d'application des deux législations ne sont pas les mêmes (voir

en ce sens arrêt FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 8). De plus, les

dispositions du CO ne paraissent pas suffisantes en l'espèce pour garantir le

respect du but poursuivi par la loi. En effet, à défaut de contrôle, la société

recourante pourra fixer librement le loyer initial lors de la remise en location

des appartements, sans tenir compte à cet égard des besoins de la population. Pour

ce motif également, la décision de la Division logement doit être confirmée en

tant qu'elle instaure un contrôle des loyers.

5.

a) S'agissant du revenu locatif admissible, la

jurisprudence admet que l'autorité prenne en compte un état différent de

l’état locatif existant, au motif que le loyer "réel" serait

supérieur ou inférieur à celui pour lequel un objet comparable pourrait être

remis sur le marché locatif. Le calcul en deux étapes, soit la définition du

loyer dit objectif, puis le report admissible du coût des travaux sur l’état

initial constitue dès lors une méthode d'évaluation adéquate (cf. arrêt FO.2014.0024

consid. 2c, et les arrêts cités).

b) En l'espèce, la Division logement a appliqué la

méthode dite "de la valeur objective" pour déterminer les loyers admissibles.

Elle a d'abord défini que la valeur objective de l'immeuble était de 1'391'097

fr., en prenant en compte la valeur à neuf ECA (876'391 fr.), la valeur du

terrain (347'774 fr.) et les aménagements admis (166'932 fr.). De ce montant,

elle a déduit la somme de 219'098 fr. pour vétusté. La valeur objective avant

travaux est ainsi de 1'171'999 fr. L'autorité cantonale a ensuite fixé un taux

de rentabilité admissible de 3,75%, ce qui donne un état locatif objectif de

l'immeuble de 43'950 fr. par an (1'171'999 fr. x 3,75%), soit 916 fr. – montant

arrondi – par mois et par appartement. Dans ces conditions, la Division

logement a admis la somme de 1'041 fr. figurant dans la demande d'autorisation

spéciale déposée par la société recourante, somme qu'elle a arrondie à 1'050

fr.

c) La société recourante conteste le

revenu locatif admissible après travaux retenu. Elle soutient que le calcul

opéré est erroné puisqu'il ne tient pas compte des travaux à plus-value

effectués depuis 2008, ni du fait qu'il lui faudra procéder à de

nouvelles rénovations avant la remise en location des logements. Elle estime

que le loyer de 1'500 fr. qui a été fixé avec la société locataire C.________ par avenant du 10 décembre 2015 correspond au loyer réel et à la

valeur objective de l'état de chaque appartement; elle relève qu'il s'agit en

outre du loyer actuel pour le logement du rez-de-chaussée et de

la somme dont s'est acquitté son administrateur en 2007 et 2008.

d) Le tribunal constate que la méthode de calcul

choisie par la Division logement est conforme à la LDTR et à la jurisprudence

rendue à ce sujet et qu'elle a été correctement appliquée en l'espèce. Il

ressort en particulier des explications de cette autorité à l'audience qu'elle

a pris en considération les travaux de rénovation qui ont été effectués pour

fixer la valeur objective de l'immeuble. En outre, et comme on l'a déjà vu, la

remise en état des appartements n'engendrera pas, en principe, d'importants

frais supplémentaires (cf. supra consid. 3c) qu'il conviendrait de répercuter

sur les loyers. La Division logement souligne au demeurant dans ses

déterminations que si de nouvelles rénovations devaient être effectuées pendant

la période de contrôle, elle procéderait à une analyse actualisée pour, cas

échéant, augmenter le montant des loyers admissibles. On relève pour le surplus

que la société recourante ne subira aucune perte financière en percevant à

l'avenir un loyer mensuel de 1'050 fr. par logement. Ce montant est en effet

quasiment identique au montant de loyer qui avait été convenu avec la société locataire

C.________ – 50'000 fr. par année, soit 1'041 fr. par mois et par appartement –

jusqu'à la fin de l'année 2015, avant que les deux sociétés ne modifient le

contrat de bail existant par un avenant du 10 décembre 2015, alors même que la

procédure de rétablissement de la situation réglementaire était en cours.

6.

S'agissant de la soumission de la vente de l'immeuble à autorisation, il

convient de renvoyer à la jurisprudence précitée selon laquelle la LDTR est

compatible avec le droit fédéral et la garantie de la propriété, pourvu que

l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue

l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (cf. supra

consid. 4c).

On rappelle ici que l'intérêt à la préservation du

parc de logements soumis à pénurie prime l'intérêt privé de la société

recourante à disposer librement de son immeuble, ce qui justifie dès lors d'en

subordonner la vente à l'octroi d'une autorisation spéciale. Le fait que la

mesure soit prévue sur une durée de dix ans est en outre proportionné aux

circonstances, le fait de devoir consulter l'autorité concernée avant de pouvoir

céder le bien ne paraissant pas en soi comme trop incisif.

7.

A teneur de l'art. 5 LDTR, lorsque l'autorité

cantonale accorde l'autorisation sollicitée aux conditions fixées à l'art. 4,

celles-ci sont opposables à tout acquéreur de l'immeuble; l'autorité requiert

l'inscription de leur mention au registre foncier pour la durée de leur

validité. Cette inscription doit être radiée lorsque la commune où est situé

l'immeuble ne figure plus dans la liste des communes où sévit la pénurie de

logements au sens de l'art. 2 LDTR.

Le contrôle des loyers et la soumission de la vente

de l'immeuble à autorisation étant admis dans leur principe en l'espèce, il

apparaît que l'inscription d'une mention au registre foncier est directement fondée

sur la loi. La mesure est ainsi pleinement justifiée et cette question

n'appelle pas de remarque supplémentaire.

8.

a) Les mesures nécessaires à l’élimination d’une situation contraire au

droit doivent être dirigées contre le perturbateur. Selon la jurisprudence, le

perturbateur est celui qui a occasionné le dommage ou le danger, soit le

perturbateur par comportement, mais aussi celui qui exerce sur la chose qui a

provoqué une telle situation le pouvoir de fait ou de droit, à savoir le

perturbateur par situation (ATF 122 II 65 consid. 6a p. 70 et les arrêts

cités). Lorsque l’on est en présence de plusieurs perturbateurs, l’autorité

jouit d’une certaine marge d’appréciation dans le choix de la personne à

laquelle incombera l’obligation d’éliminer la perturbation. Il n’y a toutefois

pas de doute que la responsabilité en raison du comportement et celle qui

découle de la situation peuvent coexister et que l’obligation d’éliminer la

perturbation peut être imposée alternativement ou cumulativement à tout

perturbateur, aussi bien de comportement que de situation. Dans le cas d’un

ordre de remise en état d’une construction non réglementaire, le Tribunal

fédéral a jugé qu’il n’est pas arbitraire d’adresser l’ordre de remise en état

au perturbateur par comportement, qui doit entrer en considération si possible

avant le perturbateur par situation, s’il n’y pas d’urgence (ATF 107 Ia 19

consid. 2b p. 24; cf. aussi arrêt AC.2013.0449 consid. 1b).

Si un ordre de remise en état est donné à un

perturbateur qui n’a pas le pouvoir - fondé sur le droit privé - de disposer de

l’immeuble ou n’en a pas le pouvoir exclusif, ce perturbateur ne peut

satisfaire à son obligation que si les propriétaires ou ceux qui détiennent le

pouvoir sur l’immeuble lui donnent leur consentement. Si, en revanche, celui

qui détient le pouvoir de disposer de l’immeuble s’oppose à la remise en état,

le destinataire de la décision se voit imposer une obligation qu’il ne peut pas

remplir avec les moyens juridiques dont il dispose. Mais l’ordre de remise en

état n’est pas nul pour autant, il est seulement inexécutoire en l’état. Pour

éliminer l’obstacle à l’exécution, il faut rendre à l’égard de celui qui a le

droit de disposition et qui refuse d’approuver l’ordre de remise en état des

lieux, une décision ordonnant d’éliminer ou de tolérer l’élimination. La

personne qui détient le pouvoir sur l’immeuble et à qui l’ordre de remise en

état (ou de tolérer la remise en état) est notifié après coup, dispose alors de

tous les moyens de droit contre la décision de remise en état. Elle peut

notamment remettre en question la proportionnalité de la mesure (ATF 107 Ia 19

consid. 2c p. 26; cf. aussi arrêt AC.2013.0449 consid. 1b).

b) En l'espèce, la société recourante répond à la

qualification de perturbateur par comportement car c’est elle qui a créé la

situation illicite en ordonnant, en organisant et en réalisant le changement

d’affectation des logements. C’est donc avec raison que l’ordre de

rétablissement de la situation réglementaire a été notifié à la société

recourante en sa qualité de perturbateur par comportement, qui doit entrer en

considération si possible avant le perturbateur par situation. La société

locataire principale, soit la société C.________, par son contrat de bail,

dispose du pouvoir de fait sur les logements détournés de leur affectation et

en retire un profit en les sous-louant aux quatre sous-locataires, qui

disposent également d’un droit d’usage sur ces logements par le contrat de bail

signé avec la société C.________. La société locataire ainsi que les sous-locataires

répondent clairement à la définition de perturbateur par situation. Ils

détiennent par les baux qu’ils ont signés le droit de disposition sur les

logements et pourraient faire obstacle à l’ordre de rétablissement de la

situation réglementaire. La société recourante n’a ainsi pas le pouvoir, fondé

sur le droit privé, de disposer des logements loués et sous-loués pour des

activités commerciales et qui doivent retrouver leur destination d’origine. Dans

ces conditions, il appartiendra à la municipalité de notifier à la société

locataire C.________, ainsi qu’aux quatre sous-locataires, les décisions

attaquées, soit la décision municipale du 21 avril 2016 ainsi que la

décision de la Division logement du 8 mars 2016; ces derniers disposeront alors

de tous les moyens de droit pour les contester. De cette manière, et dans

l’hypothèse où les éventuels recours que pourraient former les locataires et sous-locataires

contre ces décisions seraient rejetés, elles leur seraient également opposables

et ils ne pourraient faire obstacle à leur exécution.

9.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et les décisions attaquées maintenues. Au vu de ce résultat, il y a lieu

de mettre les frais de justice à la charge de la société recourante (art. 49

al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Montreux du 21 avril 2016 et la

décision de la Division logement du Service des communes et du logement du 8

mars 2016 sont maintenues.

III.

Un émolument de justice de 3000 (trois mille) francs est mis à la charge

de la société recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 1er décembre 2016

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.