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Décision

AC.2016.0290

CDAP - AC.2016.0290 - 2017-09-21 - A.________/Municipalité de Founex

21 septembre 2017Français47 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

D'une surface de 1'869 m2, la parcelle n° 110 de la commune

de Founex est colloquée en zone de villas au sens des art. 22 ss du règlement

communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions du 14

août 1992, approuvé dans sa dernière version le 21 septembre 2011.

Du 12 avril au 12 mai 2011, B.________, alors

propriétaire de la parcelle n° 110, a mis à l'enquête publique un projet de

construction d'une maison individuelle avec piscine et garage après démolition

des bâtiments se trouvant sur la parcelle, soit un bâtiment d'habitation de

type chalet d'une emprise au sol de 75 m2 (n° ECA 180), ainsi qu'un

garage d'une emprise au sol de 19 m2 (n° ECA 442) sis à l'arrière de

la parcelle et séparé du bâtiment d'habitation. Ce projet n'a pas suscité

d'opposition et le permis de construire a été délivré le 27 juin 2011 par la

Municipalité de Founex (ci-après: la municipalité).

B.

Saisie d'une demande de l'architecte du projet tendant à savoir, d'une

part, si un autre type de toiture que celui approuvé pouvait être envisagé et,

d'autre part, si l'accès au garage pouvait se faire par une rampe plutôt que

par l'ascenseur prévu, la municipalité a répondu par courriel du 21 octobre

2011 à l'intéressé que la production d'un dossier complet concernant ces deux

modifications (avec demande de permis de construire et plans nécessaires)

s'imposait en vue d'une enquête complémentaire. Aucune demande de modification

n'a par la suite été déposée.

C.

Par contrat de vente à terme avec droit d'emption conclu devant notaire

le 23 décembre 2011, B.________ a vendu la parcelle n° 110 à A.________. Le 29

février 2012, les parties au contrat de vente ont requis du registre foncier

l'inscription du transfert de la propriété de l'immeuble.

D.

Le bureau C.________, mandaté par la municipalité, a établi un rapport

de passage le 3 octobre 2012, dont il ressortait, photographie à l'appui, que

les travaux n'avaient pas débuté sur la parcelle n° 110.

Par courrier du 4 avril 2013 adressé à la municipalité,

l'architecte du projet a requis la prolongation de la validité du permis de

construire, en exposant que le nouveau propriétaire de la parcelle, s'il

entendait utiliser l'actuel permis, désirait néanmoins étudier préalablement

d'éventuelles modifications au projet d'origine.

La municipalité a fait droit à cette requête le 11

avril 2013 et prolongé la validité du permis de construire jusqu'au 27 juin

2014, en attirant l'attention de l'architecte sur le fait que passé ce délai,

et pour autant que les travaux n'aient pas encore commencé, le permis de

construire serait caduque.

Le bureau C.________ a rendu un second rapport de

passage le 10 juin 2013, dont il ressortait que les travaux n'avaient pas débuté

sur la parcelle n° 110.

Le 21 mai 2014, l'architecte du projet a informé la

commune, au moyen de la carte de contrôle n° 1, de l'ouverture du chantier prévue

le 2 juin 2014. A réception de ce document le 23 mai 2014, la préposée au contrôle

des habitants a transmis le même jour par courriel au bureau C.________ une copie

électronique de la carte de contrôle, sans autre indication.

Le 27 mai 2016, la préposée au contrôle des

habitants s'est adressée par courriel au bureau C.________, en lui indiquant ce

qui suit: "Dans le cadre du dossier cité en titre et suite à l'avis de

début des travaux qui vous a été transmis le 23 mai 2014, la Municipalité

souhaiterait qu'un contrôle soit effectué sur place pour constater l'avancement

des travaux. Par avance merci de nous faire parvenir votre rapport de passage

habituel accompagné de photos".

Suite à sa visite de la parcelle effectuée le 1er

juin 2016, ledit bureau a établi un rapport de passage daté du même jour,

accompagné de plusieurs photographies, au terme duquel il a constaté que le

chantier n'avait pas commencé.

E.

Par décision du 1er juillet 2016, se référant au rapport de

passage du 1er juin 2016 à teneur duquel les travaux n'avaient pas

débuté, la municipalité a signifié à A.________ que le permis de construire

délivré le 27 juin 2011 était périmé au sens de l'art. 118 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.11). Elle a par ailleurs substantiellement exposé que pour répondre aux

exigences découlant de la révision de la loi sur l'aménagement du territoire

intervenue le 1er mai 2014 et de la 4ème révision du plan

directeur cantonal en cours de validation, une stratégie de redimensionnement

et de priorisation des développements au sein de la zone d'habitation devait

être définie dans une phase préliminaire à la révision du plan général

d'affectation. Elle a précisé que, dans ce contexte, la municipalité venait

d'entamer les travaux en vue de définir une zone réservée au sens de l'art. 46

LATC qui concernerait toutes les parcelles constructibles de la commune, ceci

aux fins de sécuriser (pendant cinq à huit ans) quantitativement tout ou partie

des réserves. Elle a enfin souligné qu'en attendant la mise à l'enquête de

cette zone réservée et si une nouvelle demande de permis venait à être

formellement déposée, la municipalité refuserait au sens de l'art. 77 LATC de

délivrer les permis de construire concernant des travaux qui permettraient

d'accueillir de nouveaux habitants, sauf ceux situés dans les gabarits et

volumes existants.

F.

Par l'entremise de son mandataire, A.________ (ci-après: le recourant) a

recouru contre cette décision le 5 septembre 2016 devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en concluant, sous suite de

frais et dépens, principalement à son annulation, subsidiairement à son annulation

et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle instruction et

nouvelle décision.

Par son conseil, la municipalité a conclu au rejet

du recours, sous suite de frais et dépens, au terme de ses déterminations du 17

novembre 2016.

Les parties ont ensuite déposé des observations complémentaires.

Le tribunal a tenu

audience le 4 avril 2017. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. On

tire du procès-verbal de l'audience les passages suivants:

"Après

un bref rappel historique de l'affaire de 2011 à 2014, le Président invite le

recourant à faire savoir si d'autres travaux ont été réalisés depuis la

démolition du garage. Me Elkaim expose à ce sujet que la haie dense qui

séparait les parcelles n° 110 et n° 111 a été enlevée, pour redonner à la

parcelle n° 110 davantage de vue sur le lac. Il ajoute que la non-poursuite des

travaux depuis la démolition du garage s'explique par le fait que le recourant

entamait à cette époque des négociations pour acquérir la parcelle n° 111 et

qu'il a ensuite pris un temps de réflexion pour coordonner au mieux les travaux

sur les parcelles n° 110 et n° 111; il souligne que l'acquisition de la

parcelle n° 111 par le recourant renforce l'idée que ce dernier a réellement

l'intention de bâtir.

Le Président interroge les

représentants de la municipalité au sujet du fondement de la décision attaquée.

Il relève que, dans cette décision, la Municipalité a reproduit in extenso le

texte de l'art. 118 LATC, en particulier son al. 3 précisant que le permis de

construire peut être retiré si, sans motifs suffisants, l'exécution des travaux

n'est pas poursuivie dans les délais usuels. Me Pittet fait valoir sur ce point

que l'art. 118 LATC impose tout d'abord de vérifier si les travaux ont débuté

dans le délai prescrit, pour ensuite, dans l'affirmative, examiner si ces

travaux se sont poursuivis, respectivement si l'intention de les poursuivre

existe. Il observe qu'en l'espèce, deux ans après la péremption du permis, la

situation n'avait pas évolué sur la parcelle n° 110. Ajoutant que la

Municipalité ignorait lors de la prise de décision que le garage avait été

démoli, il souligne que les travaux ne se sont quoi qu'il en soit pas

poursuivis et que, si un temps de réflexion peut certes s'imposer pour

coordonner des travaux, les exigences posées à l'art. 118 LATC demeurent

applicables.

Me Elkaim fait valoir que si la

Municipalité estime que des travaux ne se poursuivent pas au sens de l'art. 118

al. 3 LATC, elle doit alors interpeller le constructeur à ce sujet. Il indique

que la présente affaire trouve son origine dans une discussion entre le

recourant et le Syndic, laquelle n'avait pas pour objet la parcelle n° 110 mais

la problématique liée à la mise en œuvre de la nouvelle LAT. C'est à cette

occasion que le recourant avait spontanément, et à son détriment en définitive,

indiqué qu'il disposait d'un permis sur la parcelle n° 110 et qu'il y

construisait. Me Elkaim souligne que la Municipalité en ignorait tout et

qu'elle a même procédé à des recherches pour retrouver l'avis de début des

travaux adressé par l'architecte.

Signalant que la commune ne

procède pas à des contrôles systématiques des chantiers, dès lors que les

propriétaires débutent en principe les travaux régulièrement, D.________ maintient

qu'en l'occurrence, malgré l'avis de début des travaux, ceux-ci n'ont pas

débuté sur la parcelle n° 110. Me Pittet ajoute que la destruction du garage ne

peut être considérée comme un commencement des travaux et qu'il n'est ici pas

question d'un chantier qui se serait arrêté, puisqu'il n'y a aucun chantier. En

outre, même à admettre que la démolition du garage constituerait un début des

travaux, il conviendrait malgré tout d'appliquer l'art. 118 al. 3 LATC, rien

d'autre n'ayant depuis été entrepris.

D.________ souligne ne rien avoir

à l'encontre du projet du recourant. A.________ lui rétorque qu'il s'est

toujours montré correct et manifeste son incompréhension quant à la position de

la commune, qui fait preuve d'acharnement en le bloquant dans son projet, alors

qu'elle indique précisément ne rien avoir à reprocher à ce dernier (...)

Relatant les divers critères

retenus par la jurisprudence pour conclure à une intention sérieuse de débuter

les travaux, le Président constate que le dossier ne comprend en l'espèce ni

plans d'exécution, ni contrats d'adjudication des travaux de terrassement ou de

maçonnerie, ni attestation bancaire relative à l'octroi de l'ouverture d'un

crédit de construction. Confirmant qu'il n'existe rien de tel, Me Elkaim

l'explique par le fait que l'historique du projet diffère quelque peu de

l'ordinaire et qu'un crédit ne se révèle ici pas forcément indispensable. Me

Pittet souligne que si de tels documents avaient été produits, la Municipalité

aurait pu retenir une volonté réelle de construire, en ajoutant que le projet

n'est pas dans sa phase d'exécution et que l'idée est de le retravailler

(nouveau plan de situation). A.________ objecte que ce n'était pas le cas au

début, mais qu'il a ensuite effectivement étudié la possibilité de modifier une

partie des fenêtres sur la partie est du bâtiment projeté sur la parcelle n°

110; il n'a en revanche pas encore procédé à des études s'agissant de la

parcelle n° 111. Me Elkaim ajoute qu'il n'existe ici aucun indice d'un défaut

de volonté de procéder aux travaux (...)

Me Elkaim produit une pièce

complémentaire, versée au dossier, consistant en une liste de factures

concernant la parcelle n° 110 et relève que les frais d'architecte avoisinent

les 77'000 fr. A.________ explique que ce montant comprend pour les trois

quarts des frais liés au projet initial (contrôle du projet déposé par l'ancien

propriétaire), la partie restante étant liée à des modifications (étude des

ouvertures sur le bâtiment). Interpellé par le Président sur le fait que des

frais de géomètres ont été engagés alors qu'un permis a déjà été délivré, A.________

indique ne pas être en mesure d'en dire plus. Me Elkaim relève qu'il s'agit de

la validation du travail fait précédemment. Me Pittet relève quant à lui que

ces frais paraissent concerner l'élaboration d'un plan de situation (relevé de

niveaux).

La question de la zone réservée

mise sur pied par la commune est discutée. D.________ relève que l'intention

d'établir cette zone a été publiée dans la FAO, en avril 2015 selon ses

souvenirs, et que la mise à l'enquête a suscité plusieurs oppositions. Ajoutant

que des permis ont toutefois été délivrés aux projets déjà déposés, il précise

que la situation du recourant diffère puisque celui-ci était déjà au bénéfice

d'un permis. Me Elkaim allègue que si la commune avait alerté le recourant, ce

dernier aurait pu déposer à temps une demande de permis.

La Cour et les parties visitent

ensuite le chalet sis sur la parcelle 110, datant vraisemblablement des années

1930. Il est constaté que ce bâtiment n'est ni habité ni habitable. A.________

explique que les rideaux sont maintenus aux fenêtres pour dissuader d'éventuels

squatters. La Cour et les parties se rendent par la suite à l'ouest de la

parcelle, devant l'emplacement où prenait place le garage. Il est constaté

qu'un cabanon de jardin en bois repose maintenant à cet endroit sur un dallage

(...) Me Elkaim soumet à la Cour diverses photographies du garage avant

démolition.

Les avocats plaident brièvement. D.________

conclut en contestant tout lien entre la présente affaire et la problématique

liée à la nouvelle LAT; il ajoute que si la commune ne soutient pas les mesures

préconisées par cette nouvelle législation, elle doit toutefois s'y conformer,

ce d'autant plus vu son importante surcapacité actuelle."

La municipalité s'est déterminée sur ce

procès-verbal le 28 avril 2017. Le recourant en a fait de même le 12 mai 2017,

en formulant diverses observations; à la requête du juge instructeur, il a en

outre produit les photographies du garage présentées lors de l'audience, ainsi

que les factures d'architecte listées dans la pièce versée à l'audience.

A la demande du juge instructeur, le recourant a

encore produit le 28 juillet 2017 le procès-verbal d'une séance du 19 juin 2012

mentionné dans les factures d'architecte, ainsi qu'un courrier de l'architecte

du 24 juillet 2017.

Les parties se sont encore exprimées les 15 et 31

août 2017.

Considérants

1.

Il convient d'examiner si l'autorité intimée a à juste titre considéré

que le permis de construire délivré le 27 juin 2011 était périmé.

a) L'art. 118 LATC a la teneur suivante:

"Art. 118

Péremption ou retrait de permis

1.

Le permis de construire est périmé si, dans le délai

de deux ans dès sa date, la construction n'est pas commencée.

2.

La municipalité peut en prolonger la validité d'une

année si les circonstances le justifient.

3.

Le permis de construire peut être retiré si, sans

motifs suffisants, l'exécution des travaux n'est pas poursuivie dans les délais

usuels; la municipalité ou, à défaut, le Département des travaux publics peut,

en ce cas, exiger la démolition de l'ouvrage et la remise en état du sol ou, en

cas d'inexécution, y faire procéder aux frais du propriétaire.

4.

La péremption ou le retrait du permis de construire

entraîne d'office l'annulation des autorisations et des approbations

cantonales."

La péremption ou le retrait du permis de construire

constituent deux hypothèses distinctes: la première intervient en l'absence de

commencement des travaux dans un délai de deux ans, voire prolongé à trois ans,

à compter de la délivrance du permis (art. 118 al. 1 et al. 2 LATC); dans la

seconde, le retrait du permis de construire peut être décidé après le

commencement des travaux, lorsque ceux-ci ne se poursuivent pas dans les délais

usuels (art. 118 al. 3 LATC) (cf. arrêt AC.2013.0434 du 17 juin 2014 consid. 2a

et les réf. cit.). En l'espèce, le permis de construire a été délivré le 27

juin 2011. Le recourant, par l'entremise de son architecte, ayant fait usage de

la possibilité prévue à l'art. 118 al. 2 LATC, la validité dudit permis a été

prolongée d'une année, soit jusqu'au 27 juin 2014. La décision attaquée

constate la péremption du permis de construire au motif que les travaux n'ont

pas débuté au 1er juin 2016.

b) Le délai de deux ans de l'art. 118 al. 1 LATC

court dès la date du permis de construire et seule une prolongation d'une année

du délai de validité du permis est possible en application de l'art. 118 al. 2

LATC; une fois cette unique prolongation échue, le constructeur doit présenter

une nouvelle demande (arrêts AC.2016.0147 du 22 novembre 2016 consid. 3a;

AC.2015.0259 du 29 janvier 2016 consid. 4b et 4d). Le moment déterminant pour

apprécier la question de savoir si les travaux ont ou non commencé est le jour

de péremption du permis de construire; il n'y a dès lors pas lieu de prendre en

compte dans ce cadre les éventuelles démarches effectuées après cette date (TF

1C_150/2008 du 8 juillet 2008 consid. 3.2; AC.2016.0147 précité consid. 3a).

La limitation dans le temps du permis de construire

répond au principe de la clarté des relations juridiques. D'une part, elle est

fondée sur la nécessité d'empêcher qu'un propriétaire, craignant que la

réglementation régissant son fonds ne devienne plus restrictive, ne demande un

permis de construire sans même avoir l'intention d'en concrétiser l'objet avant

longtemps (arrêt AC.1996.0099 du 14 octobre 1997 consid. 3). En somme, il

s'agit d'éviter qu'un permis de construire ne fasse échec à une modification

législative au-delà d'une certaine durée (arrêts précités AC.2016.0147 consid.

3a et AC.2014.0066 consid. 2b; AC.1996.0099 consid. 3). L'art. 118 LATC tend

dans ce contexte à éviter que l'autorité demeure indéfiniment liée par le

permis, alors même que la situation – juridique ou de fait – se serait

sensiblement modifiée depuis sa délivrance. Elle oblige à renouveler la

procédure d'autorisation afin de s'assurer, dans l'intérêt public, que le

projet non réalisé est toujours conforme à la réglementation, qui peut avoir

changé (arrêt AC.2000.0106 du 3 avril 2002 consid. 2). D'autre part, les

voisins ont un intérêt légitime à savoir que la validité du permis est limitée

et que, à défaut d'un début des travaux dans un certain délai, ceux-ci ne

pourront être réalisés à moins d'une nouvelle demande de permis (arrêts précités

AC.2016.0147 consid. 3a; AC.2014.0066 consid. 2b).

c) S'agissant de la notion de commencement de la

construction au sens de l'art. 118 al 1 LATC, la jurisprudence a connu une

certaine évolution. L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de

police des constructions (CCRC) a considéré que, pour déterminer si une

construction était commencée, il convenait de mettre en regard les travaux déjà

exécutés et l'ouvrage projeté, compte tenu de l'importance de celui-ci, et se

reporter à la date de péremption du permis (RDAF 1974 p. 450; avec un

rappel in: RDAF 1990 258 et RDAF 1995 366). La CCRC a précisé par la suite qu'à

la constatation objective du début des travaux s'ajoutait un élément subjectif

lié à la volonté sérieuse du destinataire du permis de poursuivre l'exécution

de celui-ci (RDAF 1990 p. 258). Dans un arrêt du 8 février 1993

(AC.1992.0058/1992.0210 consid. 3, publié in: RDAF 1993 p. 478), confirmé par

le Tribunal fédéral (arrêt 1P.142/1993 du 8 juin 1993), le Tribunal

administratif a dès lors nuancé les principes d'application de l'art. 118 LATC

en autorisant le détenteur du permis à démontrer sa volonté sérieuse de

construire par d'autres moyens que le seul degré d'avancement des travaux à la

date de péremption du permis. Il a considéré qu'une fois dépassé le stade de

certaines opérations préliminaires (établissement des plans de détail et du

programme des travaux, signature des premiers contrats d'adjudication en vue

des travaux de gros œuvre, ouverture d'un crédit de construction, notamment),

le risque que le constructeur n'utilise pas son permis était faible, compte

tenu des conséquences financières d'une renonciation. Le Tribunal administratif

avait néanmoins conclu à la péremption du permis, après avoir constaté que non

seulement les travaux n'avaient pas débuté matériellement, mais encore que les

indices de la volonté de construire n'avaient pas davantage été démontrés.

Dans un arrêt du 15 octobre 1997 (AC.1996.0162 consid.

2c), le Tribunal administratif a précisé que l'élément subjectif pouvait se substituer

à l'élément objectif d'un commencement de travaux pour autant que cette volonté

sérieuse soit démontrée par le détenteur du permis, pièces à l'appui, dans des

faits concrets suffisants; il a ainsi admis qu'un constructeur avait apporté la

preuve de son intention de poursuivre les travaux par un certain nombre

d'opérations autres que les travaux proprement dits (plans d'exécution de

l'architecte, prestations importantes des ingénieurs géotechnicien et civil,

adjudication des travaux spéciaux et de terrassement, octroi d'un crédit de

construction initial de 1'800'000 fr.), de sorte que le permis de construire

n'était pas périmé. Dans un autre arrêt, il a été retenu comme élément

subjectif démontrant à satisfaction la volonté du constructeur de poursuivre

l'exécution du permis de construire litigieux la production de différents

documents (programme des travaux, contrat d'entreprise, procès-verbal d'une

séance de coordination, attestation relative à une couverture d'assurance

responsabilité civile, nouveau constat des lieux par un bureau d'ingénieur) (AC.2001.0126

du 12 décembre 2001 consid. 2b).

La CDAP a quant à elle jugé qu'en l'absence de

commencement effectif des travaux, la preuve de l'intention de les commencer

n'était pas établie dans un cas où malgré l'annonce de l'ouverture du chantier,

aucune entreprise n'avait été désignée pour les exécuter. Faute pour les

intéressés d'avoir produit, entre autres "documents importants", les

contrats d'adjudication du gros œuvre dûment signés (et non de simples devis)

et l'attestation bancaire du crédit de construction, ni le piquetage pour

terrassement effectué trois jours avant l'échéance ni les paiements effectués à

la date de celle-ci (publicité pour la vente des appartements et entretien de

la parcelle) ne permettaient d'apporter la preuve que les constructeurs avaient

la volonté sérieuse de commencer sans tarder l'exécution des travaux (arrêt

AC.2007.0172 du 4 mars 2008 confirmé par l'arrêt du TF 1C_150/2008; concernant

cette évolution de la jurisprudence, v. aussi en dernier lieu l'arrêt AC.2013.0436

du 25 août 2014 consid. 3b). On relèvera également que dans un arrêt du 18 mai

2011.

(AC.2008.0046 consid. 2), la CDAP a jugé que ne constituaient pas un début

des travaux des sondages et des sondages carottés, ceux-ci révélant au

contraire des difficultés géologiques en raison desquels le concept même de la

construction était remis en cause. Pour le surplus, le recourant invoquait

l'établissement de nouveaux plans d'exécution, mais il ne pouvait se prévaloir

que de l'existence de certaines soumissions, aucune adjudication n'ayant eu

lieu et les interventions concrètes immédiates n'en étant qu'au stade de

l'appel d'offres (pour les travaux géométriques). Le recourant affirmait qu'il

entendait assurer lui-même le financement des premières étapes de la

construction et ne contracter un emprunt qu'ultérieurement auprès d'une banque

ou d'investisseurs potentiels avec lesquels il serait déjà en contact. Cette

dernière circonstance avait toutefois laissé le tribunal perplexe en regard de

l'importance du projet pour lequel la demande de permis de construire indiquait

un coût dépassant 18'000'000 fr., tandis qu'un procès-verbal ultérieur faisait

état d'un plan financier de 25 à 28'000'000 fr. pour l'ensemble de la

construction. Les autres éléments invoqués n'avaient que peu de poids,

notamment la conclusion d'une police d'assurance échéant le 30 juin 2008 déjà,

de même que les contacts pris en vue de la promotion ultérieure du projet.

L'ensemble de ces circonstances, mais en particulier la nécessité de revoir la

structure du projet et ses implications financières, ainsi que l'absence de

financement assuré, ne permettaient pas de conclure que les travaux étaient

objectivement en état de commencer à l'échéance du permis de construire. Enfin,

la CDAP a considéré que les seuls travaux de désamiantage auxquels il avait été

procédé constituaient, de par leur nature, un préalable au commencement de la

construction mais non un début des travaux au sens de l'art. 118 LATC

(AC.2016.0147 précité consid. 3c/aa).

Le Tribunal fédéral a relevé pour sa part que la

prise en compte d'un élément subjectif dans l'examen des conditions de l'art.

118.

al. 1 LATC constituait un assouplissement des exigences posées par la loi,

si bien que l'autorité pouvait se montrer sévère quant à la preuve de cette

intention (arrêts du TF précités 1C_150/2008 consid. 3.3 et 1P.142/1993

consid. 3b).

2.

a) aa) En l'espèce, le recourant invoque tout abord le caractère

lacunaire de l'état de fait retenu par l'autorité intimée. Il indique que des

travaux ont bel et bien été exécutés après l'annonce de l'ouverture du chantier

le 21 mai 2014, de sorte que le délai de péremption a été interrompu. Il se

réfère sur ce point à la démolition du garage existant (n° ECA 442), pour un coût

de l'ordre de 7'700 fr., qui a nécessité la présence d'installations et de

machines de chantier. Il soutient que la démolition de ce bâtiment de 19 m2,

représentant plus de 20% de la surface bâtie de la parcelle, ne relevait pas de

la pure commodité mais constituait la première étape indispensable à la

construction de la villa qui s'implante en partie sur son emplacement. Selon

lui, ces travaux doivent être qualifiés d'importants vu leur coût, les mesures

d'exécution en découlant, le fait qu'ils portent sur un élément irréversible et

la surface du bâtiment concerné.

L'autorité intimée a reconnu à l'audience qu'elle

ignorait que le garage avait été démoli lorsqu'elle s'est prononcée. Après

avoir pris connaissance de ce nouvel élément, elle fait valoir que cette

démolition ne saurait être considérée comme un commencement effectif des

travaux dès lors, d'une part, qu'il s'agit de travaux limités et secondaires en

comparaison de ceux nécessaires à la réalisation du projet et, d'autre part,

que la démolition du garage pouvait être envisagée indépendamment du début des

travaux nécessaires à la construction de la nouvelle villa. Elle ajoute que

selon les photographies prises le 1er juin 2016, aucun engin de

chantier ne se trouvait sur la parcelle, ni ne paraissait y être récemment

passé; seuls deux panneaux publicitaires à l'entrée de la propriété évoquaient

un chantier.

bb) Il n'est pas contesté que les seuls travaux entrepris

à la date déterminante du 27 juin 2014 consistaient en la démolition du garage

existant. Contrairement à ce que soutient le recourant, de tels travaux ne

sauraient objectivement être considérés comme un commencement de la

construction au sens où l'entend la jurisprudence constante relative à l'art.

118.

al. 1 LATC. Tout d'abord, au regard de la pratique

– jamais remise en cause – consistant à comparer les travaux déjà exécutés à

l'ouvrage projeté, compte tenu de l'importance de ce dernier (cf. supra consid.

1c), force est de constater que la démolition d'un garage, d'une surface

modeste de 19 m2 et pour un coût total de 7'700 fr., ne correspond

qu'à une part peu significative des travaux faisant l'objet du permis de

construire litigieux, tant en termes d'ampleur que de montants engagés.

On relève à cet égard que, selon la demande de permis de construire, le coût de

construction de l'ouvrage se monte à près de 4'300'000 fr. Pour ce qui

est de l'ampleur du projet, le raisonnement du recourant tendant à opposer la

surface du bâtiment démoli à la surface bâtie actuelle de la parcelle (94 m2)

ne saurait être suivi. Il convient en réalité de comparer la démolition d'une petite

dépendance de 19 m2 avec la construction projetée d'un bâtiment

présentant une surface au sol de 255 m2 et une surface brute de

plancher de près de 500 m2 et comprenant un parking souterrain de

six places. De fait, les travaux liés à la démolition du garage apparaissent bien

plus comme des travaux préparatoires, très annexes, au commencement de la

construction proprement dite, pouvant s'envisager de manière indépendante des

travaux de construction de la villa. Ces travaux n'ont pas porté sur un élément

substantiel du projet dès lors qu'ils concernaient uniquement la démolition

d'une dépendance de peu d'importance et non pas celle du bâtiment principal. Peu

importe à cet égard qu'une partie du projet pour lequel le permis de construire

a été délivré soit prévue à l'emplacement du garage.

On relèvera ici que la jurisprudence a notamment

considéré, s'agissant d'un projet impliquant la construction, après démolition

d'un bâtiment existant, d'un bâtiment avec places de parc extérieures et

souterraines, que la démolition d'un petit hangar et l'abattage d'arbres peu

avant le délai de péremption du permis de construire ne constituaient pas un

début des travaux (arrêt AC.2008.0046 précité consid. 2). Dans le cadre de la

construction d'un garage-parc souterrain, il a été

admis que l'exécution de travaux de terrassement d'une certaine importance

constituait un commencement des travaux (cf. RDAF 1974 p. 450).

Enfin, il a été jugé que pour un immeuble de l'importance du projet litigieux

(bâtiment administratif et commercial avec parking souterrain), on devrait

exiger en tous les cas l'achèvement des travaux d'installation du chantier

proprement dit, des travaux de terrassement, ainsi que l'engagement des travaux

de maçonnerie concernant les fondations (AC.1992.0058, publié in RDAF 1993

478).

En l'occurrence, à la date d'échéance du permis,

aucune des phases susmentionnées n'était achevée, ni même entamée. Par

surabondance, on relèvera que la situation sur la parcelle n°110 n'a guère

évolué entre la date de péremption du permis de construire et le prononcé de la

décision litigieuse et qu'aucun autre travaux n'a été réalisé même "hors

délai" hormis la suppression d'une haie séparant les parcelles n° 110 et

111, laquelle n'a toutefois été envisagée qu'aux fins de rendre à la parcelle

n° 110 une vue sur le lac (cf. pv d'audience) et non pas dans l'optique de

favoriser la réalisation subséquente d'autres travaux en lien avec la

construction projetée. Force est ainsi d'admettre avec l'autorité intimée que les

travaux entrepris au 27 juin 2014 ne sauraient s'apparenter à un commencement

de la construction au sens de l'art. 118 al. 1 LATC.

b) aa) Sous l'angle subjectif, le recourant soutient

avoir eu la volonté sérieuse de commencer les travaux et reproche une nouvelle

fois à l'autorité intimée d'avoir établi les faits de manière lacunaire. Il explique

que le prix d'acquisition de la parcelle n° 110 incluait la valeur du projet

développé par le précédent propriétaire et celle du permis de construire, soit 1'340'000

fr. Il invoque en outre des factures d'architectes (85'000 fr.), d'ingénieurs

civils (8'400 fr.) et de géomètres (2'200 fr.) qui confirmeraient que le projet

se trouvait à un stade avancé, la construction du bâtiment principal étant sur

le point d'être initiée et une activité de piquetage ayant été entreprise. Ainsi,

l'investissement total en vue des travaux s'élèverait à 1'450'000 fr (y compris

les frais de démolition du garage). Le recourant relève encore que s'il n'avait

pas voulu faire usage du permis, il n'aurait pas acquis en mars 2015 la

parcelle n° 111, destinée à accueillir ses enfants. Il souligne enfin avoir régulièrement

évoqué l'évolution de son projet avec des responsables communaux (notamment

avec des membres de l'ancienne municipalité), ceci illustrant sa ferme

intention d'user des droits conférés par son permis de construire.

bb) En affirmant qu'il n'existerait aucun indice

d'un défaut de volonté de procéder aux travaux, le recourant tente de renverser

le principe établi en la matière, qui impose de démontrer, activement, une

intention ferme de réaliser les travaux à l'échéance du permis. En l'espèce, le

recourant n'a pas été en mesure de produire un seul des documents régulièrement

retenus par la jurisprudence pour ce faire. Ainsi, bien qu'il soutienne que la

construction était sur le point d'être lancée, il n'a pas été en mesure de présenter

un programme des travaux, des plans de détail (plans d'exécution) ou des

contrats d'adjudication concernant les travaux de gros œuvre (terrassement ou

maçonnerie), ni même un contrat d'entreprise garantissant à tout le moins

l'exécution des premières phases de la construction proprement dite; il n'y a

enfin pas trace d'un document d'un établissement bancaire certifiant qu'un

crédit de construction a été ouvert. Compte tenu de l'envergure du projet, les explications

données lors de l'audience pour tenter d'expliquer l'absence de tels documents,

à savoir que l'historique du projet différait de l'ordinaire et qu'un crédit

n'apparaissait pas nécessaire, ne convainquent pas. La municipalité n'a ainsi

pas établi les faits de manière lacunaire; à l'instar du tribunal de céans,

elle ne disposait d'aucun élément qui aurait permis de retenir un tant soit peu

une volonté réelle de construire.

On relèvera encore que les factures (datées entre

2012.

et 2015) d'architecte, d'ingénieur et de géomètre produites par le

recourant, si elles témoignent de certaines études en lien avec la parcelle n°

110, ne sauraient également établir une volonté sérieuse de commencer les

travaux. Plusieurs de ces documents paraissent en effet concerner non pas le

projet pour lequel le permis de construire a été délivré, mais plutôt des

modifications qui y ont été apportées. On relèvera en particulier l'élaboration

d'un plan de situation et d'un plan d'enquête (cf. devis du géomètre du 25

juillet 2014) ou encore l'évocation de la "phase 31 – Avant-projet"

dans la facture d'ingénieur du 28 novembre 2014. Quant aux factures

d'architectes couvrant la période de 2012 à 2015 (pour 85'000 fr.), celles-ci

ne renseignent pas sur quelles prestations elles ont porté. Le recourant a

toutefois indiqué à l'audience que ces frais étaient pour un quart bien liés à

des modifications. Le procès-verbal d'une séance ayant réuni le 19 juin 2012

l'épouse du recourant et leurs architectes révèle à cet égard que des

modifications conséquentes du projet étaient déjà envisagées à l'époque (not. création

d'un appartement dans le sous-sol, construction d'un couvert à voitures, agrandissement

de la piscine; aménagement d'une terrasse à l'étage). Le recourant a du reste

déclaré lors de l'audience que ces frais d'architecte résultaient pour le solde

de travaux de contrôle du projet déposé par l'ancien propriétaire. Il n'est pas

aisé de déterminer ce qu'il faut comprendre par "contrôle du projet déposé

par l'ancien propriétaire". Quoi qu'il en soit, le recourant ne parvient

pas à démontrer que ces prestations d'architecte seraient directement en lien

avec l'exécution des travaux autorisés par le permis de construire et qu'elles

seraient susceptibles d'établir sa volonté ferme et définitive de les réaliser.

Une volonté sérieuse de commencer les travaux ne

saurait au surplus être déduite du seul fait que le recourant a acheté la

parcelle n° 110 avec un permis de construire en force pour lequel le vendeur

lui a apparemment facturé un montant supplémentaire significatif. N'est

également pas déterminant le fait que le recourant ait acquis postérieurement

la parcelle n° 111. L'acquisition de cette parcelle tend plutôt à indiquer que

le non commencement des travaux est lié au fait que le recourant a envisagé une

modification du projet. Elle permettait en effet d'envisager un projet

différent, correspondant à une utilisation plus rationnelle des deux biens-fonds.

On relèvera d'ailleurs que lorsqu'il s'est adressé à la commune le 4 avril

2013, le recourant – qui n'avait encore effectué aucun travaux près d'un an et

demi après l'achat de la parcelle n° 110 – évoquait l'éventualité de modifier le

projet.

De manière plus générale, le projet ayant été

élaboré par le propriétaire de l'époque, il est compréhensible que le recourant

ait souhaité étudier l'opportunité de certaines modifications, respectivement

d'une coordination des travaux (en lien avec la parcelle n° 111) avant de le

mettre en œuvre. Le temps de réflexion pour peaufiner un projet ne saurait

toutefois se prolonger indéfiniment et faire échec aux délais prévus à l'art.

118.

al. 1 et 2 LATC.

On relèvera enfin que l'évocation éventuelle du

projet avec certains élus ne modifie rien au fait que ce projet n'est resté

qu'au stade de l'intention sans être concrétisé par la suite.

cc) Vu ce qui précède,

il y a lieu de constater que le recourant a échoué à apporter la preuve d'une

volonté sérieuse de réaliser les travaux autorisés par le permis de construire

à l'échéance des délais prévus à l'art. 118 al. 1 et 2 LATC.

c) C'est ainsi à juste titre que la péremption du

permis de construire a été constatée, le recourant n'ayant pas commencé

concrètement les travaux au jour du 27 juin 2014, ni apporté la preuve de sa

volonté sérieuse de débuter l'exécution de ceux-ci.

3.

a) Le recourant invoque la protection de sa bonne foi. Il fait valoir que

l'autorité intimée a attendu plus de deux ans pour lui signifier la péremption

du permis de construire, sans entreprendre quelque démarche laissant à penser

qu'elle s'en prévaudrait. Elle aurait pu selon lui aisément s'enquérir de

l'avancement des travaux, auprès de sa personne ou par une visite des lieux. Il

lui reproche en outre un comportement contradictoire dès lors qu'elle a dans un

premier temps surveillé de près l'avancement des travaux (contrôles des 3

octobre 2012 et 10 juin 2013) pour ensuite ne pas réagir pendant près de trois

ans, attitude qui aurait éveillé sa confiance quant au fait que les travaux

effectués constituaient bien le commencement de la construction au sens de

l'art. 118 LATC. Le recourant soutient que lors de ses fréquents échanges avec

des élus communaux, jamais il ne lui a été indiqué que ces travaux pourraient

ne pas suffire au maintien du permis. Il qualifie à cet égard d'inconcevable le

fait que nul ne se soit aperçu de l'avancée des travaux entre le 27 juin 2014

et le 1er juin 2016. Déduisant de bonne foi de l'attitude de la

commune qu'il pouvait faire usage de ses droits à bâtir, il indique avoir

continué à engager des frais en lien avec son projet et avoir également acquis

la parcelle n° 111, transaction à laquelle il aurait renoncé s'il avait su que

ses prérogatives de constructeur seraient remises en cause.

aa) Le principe de la bonne foi protège le citoyen

dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités,

lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un

comportement déterminé de l'administration. Ce principe découle des art. 5 al.

3.

et 9 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du

18.

avril 1999 (Cst.; RS 101) et vaut pour l'ensemble de l'activité

étatique (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1; 129 I 161 consid. 4.1). Selon la

jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés de l'administration

peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la

réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une

situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit

censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait

pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement

obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le

comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne

saurait renoncer sans subir de préjudice, que la réglementation n'ait pas

changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une

application correcte du droit objectif ne soit pas prépondérant par rapport à

la protection de la confiance (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2; 131 II 627 consid.

6.

; 129 I 161 consid. 4.1; 122 II 113 consid. 3b/cc et les réf. cit.).

Le droit à la protection

de la bonne foi peut aussi être invoqué en présence simplement d'un

comportement de l'administration, notamment en cas de silence de l'autorité

dans une situation de fait contraire au droit (TF 2C_1013/2015 du 28 avril 2016

consid. 3.1 et la réf. cit.), pour autant que celui-ci soit susceptible

d'éveiller chez l'administré une attente ou une espérance légitime (ATF 129 II

361.

consid. 7.1). Ce droit ne peut cependant être invoqué avec succès

lorsque des intérêts publics prépondérants s’y opposent (ATF 129 I 161 consid.

4.1

et les réf. cit.). La précision que l'attente ou l'espérance doit être

"légitime" est une autre façon de dire que l'administré doit avoir eu

des raisons sérieuses d'interpréter comme il l'a fait le comportement de l'administration

et d'en tirer les conséquences qu'il en a tirées. Tel n'est notamment pas le

cas s'il apparaît, au vu des circonstances, qu'il devait raisonnablement avoir

des doutes sur la signification du comportement en cause et se renseigner à ce

sujet auprès de l'autorité (TF 2C_138/2015 du 6 août 2015 consid. 5.1 et les

réf. cit.). Il ne suffit pas que,

pendant un certain temps, l'autorité tolère, c'est-à-dire n'intervienne pas à

l'encontre d'un état de fait illégal, et encore moins que, par ignorance ou

faute d'actualité du problème, elle soit en quelque sorte restée neutre. Il

faut qu'elle manifeste d'une manière ou d'une autre sa position. Il n'est pas

nécessaire pour autant qu'elle le fasse par un acte explicite; elle sera liée

si l'administré, sachant qu'elle est au courant, peut de bonne foi conclure de

son mutisme qu'elle considère la situation comme régulière ou qu'elle a renoncé

à exiger l'exécution de la prestation qu'il doit (Pierre Moor, Droit

administratif, Berne 2012, vol. I, n° 6.4.2.3 p. 929).

Le principe de la bonne foi est l'émanation d'un

principe plus général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports

juridiques se fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect

de la parole donnée. Le principe de la loyauté impose aux organes de l'Etat

ainsi qu'aux particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela

implique notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement

contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2). De manière même plus

positive, le principe de la confiance peut, suivant les circonstances, obliger

l'autorité à informer l'administré de ses droits, ou à l'aviser de

comportements erronés qu'il suit ou s'apprête à suivre, de manière que, en les

corrigeant, il puisse éviter le préjudice qui en découlerait. Une telle

obligation n'est cependant pas générale: elle n'existe que si l'administration

est objectivement en mesure de le faire et que, de son côté, l'administré se

trouve avec elle dans une relation de fait ou de droit assez particulière pour

qu'il soit en droit de s'y attendre (Moor, op. cit., n° 6.4.5.1 p. 936 s.)

bb) En matière de péremption du permis de

construire, la jurisprudence prévoit que la municipalité doit faire preuve de

diligence et agir dans un délai raisonnable dès la date de péremption pour se

prévaloir de celle-ci, sans quoi elle violerait le principe de la bonne foi

(RDAF 1990 p. 259). Dans le même sens, il a été considéré que la municipalité

doit intervenir avec diligence sans laisser le constructeur poursuivre de bonne

foi des travaux qui ne seraient plus autorisés; la municipalité n'est donc

fondée à se prévaloir de la péremption d'un permis de construire que dans un

délai raisonnable à partir de la date de péremption ou, ultérieurement, du

commencement tardif des travaux. En vertu du principe de la bonne foi en

matière administrative, il appartient à la municipalité d'établir correctement

les faits et d'éviter la poursuite d'opérations onéreuses et inutiles (RDAF

1974.

450).

cc) En l'espèce, il sied préalablement de relever

que les autorités communales ont mis l'accent à plusieurs reprises sur

l'existence d'un délai de péremption concernant le permis de construire: il est

tout d'abord clairement indiqué sur le permis de construire que celui-ci est

valable deux ans dès la date de délivrance; en outre, lorsqu'elle a prolongé la

durée de validité du permis de construire le 11 avril 2013, la commune a

signifié à l'architecte que, passé le délai imparti et pour autant que les

travaux n'aient pas encore commencé, le permis de construire serait caduque.

L'autorité intimée n'avait ensuite pas à mettre en

garde le recourant avant de prononcer la péremption du permis. Le Tribunal

fédéral a en effet indiqué que l'art. 118 al. 1 LATC ne subordonnait pas la

caducité de l'autorisation de construire à un avertissement préalable et qu'une

telle exigence ne saurait davantage être déduite de l'interdiction du déni de

justice, la Haute cour écartant ainsi le grief d'un recourant qui voyait une

violation du principe de la bonne foi dans le fait que la déclaration de

péremption n'avait pas été précédée d'une mise en demeure (1P.142/1993 du 8

juin 1993 consid. 3d). Sous l'angle de la bonne foi toujours, le recourant – qui

a lui-même manqué de la diligence exigée par les circonstances – n'avait pas non

plus à être alerté sur le caractère éventuellement insuffisant des travaux

entrepris et des risques encourus au regard de l'art. 118 al. 1 LATC. Cela se

justifiait en l'espèce d'autant moins qu'il était alors représenté par un

architecte, présumé rompu aux règles relatives aux autorisations de construire

et en particulier à celles concernant le degré requis d'avancement des travaux.

On relèvera enfin que n'ayant pas procédé matériellement à d'autres travaux que

la démolition du garage depuis juin 2014, le recourant n'a pas subi de frais

supplémentaires sous cet angle. Il ne saurait du reste être tenu compte des

factures présentées pour les raisons précédemment évoquées (cf. consid. 2b/bb).

L'inaction de l'autorité intimée après la caducité

du permis de construire, soit pendant près de deux ans, peut certes susciter

quelques interrogations. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que les

municipalités, dans la surveillance de la bonne exécution des décisions, ne

sont pas toujours en mesure de détecter immédiatement les écarts que font

certains propriétaires aux obligations qui leur incombent en vertu de la LATC

(cf. arrêt AC.2012.0061 du 16 décembre 2013 consid. 2e/bb où il était reproché

à une municipalité sous l'angle de la bonne foi d'avoir attendu huit mois avant

d'ordonner l'arrêt de travaux non autorisés). Quoi qu'il en soit, la passivité

de l'autorité intimée n'a pas induit de préjudice financier pour le recourant,

ni ne paraît l'avoir mené à prendre dans l'intervalle des dispositions

irréversibles en lien avec la parcelle n° 110; l'acquisition de la parcelle n°

111.

en mars 2015 ne saurait à cet égard être prise en compte, dès lors que le

projet, tel qu'approuvé, s'implante sur la seule parcelle n° 110.

Pour conclure, rien n'indique, et l'autorité intimée

le conteste, que des assurances aient été données par la municipalité à

l'intéressé sur la validité de son permis, notamment sur le fait que la

démolition du garage était de nature à interrompre le délai de péremption. Un

éventuel silence de l'autorité intimée sur ce point précis lors de ces

prétendues entrevues ne pourrait en tout état de cause être compris comme une

acceptation (tacite) que les travaux avaient valablement débuté.

b) Le recourant soutient encore que, dès lors qu'il

a renoncé de bonne foi à déposer en temps utile une nouvelle demande de permis,

il pourrait être déchu durant plusieurs années de toute possibilité de bâtir vu

la zone réservée envisagée, ce qui lui occasionnerait un important préjudice

financier correspondant à la perte de valeur de la parcelle n° 110. Il ajoute

que le prononcé de la décision querellée paraît en réalité avoir été guidé par

la problématique relative à la nouvelle LAT. Il explique dans ce contexte avoir

lui-même appris au nouveau syndic en poste, lors d'un entretien au printemps

2016.

ayant pour objet la nouvelle zone réservée, qu'il bénéficiait d'un permis

de construire, ce qui démontre selon lui que l'avancement des travaux ne posait

pas problème. Relevant que sa bonne foi est confirmée par cette annonce spontanée,

il précise qu'il n'aurait pas abordé ce point s'il avait pensé que cela pouvait

influer sur ses droits à bâtir.

aa) L'art. 46 al. 1 LATC prévoit que la commune ou

l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de

cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde

des buts et des principes régissant l'aménagement du territoire l'exige. A

teneur de l'art. 77 al. 1 LATC, le permis de construire peut être refusé par la

municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et

aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou

lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou

intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. Dans les

mêmes conditions, le département peut s'opposer à la délivrance du permis de

construire par la municipalité lorsqu'un plan cantonal d'affectation ou une

zone réservée sont envisagés. La décision du département lie l'autorité communale.

L'art. 79 al. 1 LATC dispose quant à lui que dès l'ouverture d'une enquête

publique concernant un plan ou un règlement d'affectation, la municipalité

refuse toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du projet.

bb) La CDAP a récemment relevé que le refus de

permis de construire fondé sur l'art. 77 ou 79 LATC se distingue de la décision

de créer une zone réservée, mais que les deux instruments constituent des

mesures provisionnelles prises dans le cadre d'une procédure de planification

et ont les mêmes effets (arrêt AC.2015.0326 du 7 juin 2016 consid. 3 et les

réf. cit.). Le Tribunal fédéral a par ailleurs confirmé qu'une commune qui

envisage d'adopter une zone réservée peut refuser un permis de construire en

application de l'art. 77 LATC (1C_241/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1 à

4.

).

cc) En l'occurrence, il ne saurait être reproché à l'autorité

intimée de ne pas avoir préalablement et personnellement avisé le recourant de

la prochaine instauration d'une zone réservée au sens de l'art. 46 LATC, de

telle manière à lui permettre, cas échéant, de déposer en temps utile une

nouvelle demande de permis ou une demande de permis complémentaire; cela se

justifiait d'autant moins que, même si l'autorité intimée a quelque peu tardé à

le constater, le permis était quoi qu'il en soit déjà largement périmé lorsque

la procédure relative à cette nouvelle zone a été initiée. Certes, si elle

devait être adoptée, cette zone réservée restreindra les possibilités de bâtir sur

la parcelle n° 110 pour les prochaines années, ce qui n'est pas sans incidence

sur le plan financier; la situation du recourant ne diffère cependant pas de

celle des autres propriétaires de parcelles constructibles eux-aussi touchés

dans leurs prérogatives. Aussi, il ne saurait bénéficier du maintien du permis

de construire qu'il a laissé périmer, respectivement en obtenir une seconde prolongation

(que la jurisprudence n'admet au demeurant pas; cf. supra consid. 1a), au

risque sinon d'engendrer une inégalité de traitement manifeste.

4.

Le recourant invoque le caractère disproportionné de la décision

attaquée. Il argue du fait que l'autorité intimée, qui aurait fautivement omis

de réagir dans un délai raisonnable, ne saurait désormais se prévaloir du

principe de clarté des relations juridiques alors même qu'elle est à l'origine

de la situation d'incertitude, sauf à commettre un abus de droit. Il relève que

la mesure décidée, qui s'assimile selon lui à une révocation du permis de

construire, ne poursuit pas un but légitime et qu'elle constitue en sus une ultima

ratio puisqu'elle réduit à néant ses droits à bâtir. Le recourant ajoute

qu'une éventuelle incertitude pouvait être écartée par la fixation d'un délai

raisonnable pour entreprendre certains travaux supplémentaires, ce qui démontre

que la mesure entreprise n'était pas nécessaire. Sous l'angle de la

proportionnalité au sens étroit, il allègue que tant le fait que l'autorité

intimée a exprimé son soutien au projet litigieux, que l'absence de réaction de

la commune, de voisins ou de tiers durant les deux ans suivant l'hypothétique

péremption du permis laisse apparaître que les éventuels intérêts publics ou

privés sont peu importants et ne priment pas son intérêt à utiliser son permis

de construire.

a) Le principe de la proportionnalité (cf. art. 5

al. 2 Cst.) a pour fonction principale de canaliser l'usage de la liberté

d'appréciation et a pour effet de structurer juridiquement toute liberté

d'appréciation laissée à l'administration (Moor, op. cit., n° 5.2.1.1 p. 809 s.).

Il ne permet en revanche pas de déroger à la loi, hors des cas où celle-ci en

réserve elle-même la faculté à l'autorité (arrêt AC.2008.0201 du 10 février

2010.

consid. 4). Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure

restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude)

et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle

de la nécessité); en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but

visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics

ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant

une pesée des intérêts; ATF 142 I 76 consid. 3.5.1 p. 84 et la réf. cit.).

b) En l'espèce, le texte de l'art. 118 al. 1 LATC

est clair et ne souffre d'aucune interprétation. Si elle constate que des

travaux n'ont pas débuté au sens où l'entend la jurisprudence à la date

d'échéance prévue pour le permis de construire, la municipalité doit alors

constater la péremption du permis et ne dispose dans ce cadre d'aucune faculté

de déroger à la lettre de la loi. En d'autres termes, il n'y a ici pas place

pour une pesée des intérêts sous l'angle du principe de la proportionnalité, et

ce même s'il n'est pas contesté qu'en l'espèce l'impact de cette péremption

sera considérable pour le recourant, puisque ce dernier ne pourra en principe

pas immédiatement redéposer une nouvelle demande de permis de construire. En

rendant la décision querellée, dont on rappelle qu'elle ne concerne pas la

révocation du permis de construire au sens de l'art. 118 al. 3 LATC, l'autorité

intimée n'a ainsi fait qu'appliquer la sanction prévue par l'art. 118 al. 1

LATC en cas de non respect du délai prévu pour débuter les travaux. On ne voit

dès lors pas en quoi elle aurait commis un abus de droit. Le fait que des

intérêts de propriétaires voisins ne soient a priori pas en cause ne

permet au surplus pas d'occulter le fait que la durée de validité du permis de

construire a pris fin trois ans après la délivrance de ce dernier, sans que le

recourant n'en fasse usage à satisfaction de droit, ce qui justifie

l'application de l'art. 118 al. 1 LATC.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et la décision attaquée confirmée. Succombant, le recourant supportera

les frais de la cause, ainsi que les dépens à verser à la commune de Founex qui

a procédé par l'intermédiaire d'un avocat (art. 49 et 55 de la loi du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Founex du 1er juillet 2016

est confirmée.

III.

Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de A.________.

IV.

A.________ versera à la Commune de Founex une indemnité de 2'000 (deux

mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 21 septembre 2017

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.