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Décision

AC.2016.0318

CDAP - AC.2016.0318 - 2017-06-29 - A._____/Municipalité de Lausanne, Service des communes et du logement, Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, B.__ à BB._____

29 juin 2017Français21 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1998 du cadastre de la

Commune de Lausanne. Ce bien-fonds, d'une surface de 1'857 m2,

supporte un bâtiment locatif, construit entre 1910 et 1911, comprenant 5

entrées sis avenue Druey 22 à 30. Le bâtiment comprend 50 appartements répartis

sur quatre étages et un comble habitable, soit 40 logements de trois pièces (de

65 m2 à 75 m2) avec un loyer mensuel moyen de 700 fr., 6

logements de quatre pièces (de 80 m2 à 88 m2) avec un

loyer mensuel moyen de 900 fr. et quatre logements de cinq pièces (de 95 m2)

avec un loyer mensuel moyen de 1'030 fr.

B.

En 2013, A.________ a soumis à l'enquête publique un projet de transformation

du bâtiment sis sur la parcelle n° 1361consistant dans la restructuration des

combles (création de duplex avec les surcombles) et la

rénovation/transformation des logements des étages types 1 à 3. Par décision du

14 février 2014, le Service des communes et du logement a refusé de délivrer

l'autorisation spéciale requise par la loi du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons ou d'habitations

ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR;

RSV 840.15). En raison du refus de l'autorisation spéciale requise en

application de la LDTR, la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité)

a refusé de délivrer le permis de construire.

Par acte du 20 mai 2014, A.________ a recouru contre

les décisions précitées auprès de la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).

Au mois de février 2015, A.________ a décidé de

modifier son projet. Il a renoncé à la création de duplex dans les combles et

surcombles et a décidé, d'une part, de maintenir et transformer les

appartements dans les combles avec la même typologie que celle des étages

inférieurs et, d'autre part, de créer 10 lofts dans les surcombles (galetas)

avec création de lucarnes et vélux.

Vu la modification du projet, le juge instructeur de

la CDAP a constaté dans une décision du 10 mars 2015 que le recours était sans

objet et a rayé la cause du rôle.

C.

Le nouveau projet de transformations intérieures et extérieures des cinq

immeubles sis avenue Druey 22 à 30 a été soumis à l'enquête publique du 27

octobre au 26 novembre 2015.

Le projet comprenait des travaux concernant la

totalité de l'immeuble, à savoir:

"- remplacer

les conduites, créer de nouvelles gaines pour alimenter, évacuer et ventiler

les appartements;

-

remettre à neuf toute l'installation électrique et remplacer la

production de chaleur à mazout ainsi que sa distribution; par une installation

à gaz;

-

rénover les revêtements des sols, réparer et entretenir les

parquets, remplacer et rafraichir les murs (carrelages et peintures) et les

plafonds;

-

améliorer le bilan thermique par l'isolation des sur-combles et

des dalles en sous-sol;

-

rénover les espaces communs;

-

restaurer les façades (leur isolation étant impossible en raison

de leur configuration complexe)."

En ce qui concerne les 40 logements de trois pièces,

les travaux prévus étaient les suivants:

"- supprimer

les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

-

poser de nouvelles cuisines agencées;

-

réorganiser les salles de bains existantes (borgnes), les équiper

de nouveaux appareils, lavabo et baignoire et installer un WC nouveau (pour

remplacer celui démoli);

-

déplacer la porte de la chambre adjacente au WC démoli pour y

accéder sans passer par la cuisine agrandie."

En ce qui concerne les 5 logements de quatre pièces

(du 1er, 2e, 3e et combles) les travaux prévus

étaient les suivants:

"- supprimer

les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

-

poser de nouvelles cuisines agencées;

-

réorganiser les salles de bains (borgnes), et les équiper de

nouveaux appareils lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer celui

démoli);"

En ce qui concerne les 4 logements de cinq pièces et

le logement de quatre pièces sis au rez-de-chaussée (entrée 30 Nord), les

travaux prévus étaient les suivants:

"- supprimer

les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

-

poser de nouvelles cuisines agencées;

-

réorganiser les salles de bains (borgnes) et les équiper de

nouveaux appareils, lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer celui

démoli);

-

démolir une chambre de 8.6 m2 pour permettre la

création d'une nouvelle salle de bain supplémentaire comprenant une douche, un

lavabo et un WC, le solde de la pièce étant dévolu à la chambre adjacente dont

surface sera portée à 16 m2 (au lieu des 10.8 m2

actuels)."

Le projet inclut encore la création de 10 lofts de

57 m2 à 60 m2 dans les galetas-surcombles.

Contrairement au projet soumis à l'enquête publique en

2013, le nouveau projet permet le maintien de tous les logements existants avec

toutefois la perte d'une pièce pour les cinq pièces et le quatre pièce du

rez-de-chaussée.

Le projet soumis à l'enquête publique du 27 octobre

au 26 novembre 2015 a suscité 38 oppositions émanant des locataires de

l'immeuble.

D.

La demande d'autorisation fondée sur la LDTR a fait l'objet d'un préavis

négatif de la municipalité daté du 8 avril 2016. La municipalité admet la

nécessité d'entreprendre des travaux de réhabilitation de certains éléments et

installations de l'immeuble. Elle fait cependant valoir qu'une solution moins interventionniste

que celle voulue par le propriétaire et plus ciblée sur les travaux

indispensables s'impose au regard de l'état de l'immeuble. A titre d'exemple,

elle met en cause le déplacement de cloisons et de portes conduisant à la

suppression des WC séparés dans la totalité des appartements, la suppression de

pièces au profit de la création d'une 2ème salle de bain dans certains

grands logements et l'installation de nouveaux WC dans les petites salles de

bain actuelles.

Le 27 juin 2016, la Centrale des autorisations CAMAC

du Département des infrastructures et des ressources humaines a établi la

synthèse des préavis et des autorisations spéciales des services de l'Etat

(ci-après la synthèse CAMAC). Cette synthèse comprend le refus du Services des

communes et du logement, division logement (ci-après: la division logement) de

délivrer l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR. Dans sa

décision, la division logement relève que le degré de vétusté de l'immeuble,

constaté sur place, justifie qu'il soit procédé à la rénovation des salles

d'eau et des cuisines et au rafraichissement des sols, murs et plafonds et que

l'amélioration du bilan thermique (isolation des combles) est également

justifiée. Elle soutient en revanche que les travaux de restructuration des

zones sanitaires et des cuisines ne sont pas indispensables. A cet égard, elle

met en cause le projet de suppression des WC séparés pour agrandir les cuisines

attenantes avec la modification des accès aux chambres adjacentes que cela

implique (modification concernant tous les logements). Elle met également en

cause le projet de création d'une seconde salle d'eau tout en relevant que,

dans les étages supérieurs, la création un tel aménagement pourrait se

justifier en présence d'un logement de quatre pièces après travaux (cinq pièces

avant travaux), une solution la moins interventionniste devant être privilégiée.

Dans sa séance du 11 août 2016, la municipalité a

pris connaissance de la décision de la division logement refusant l'autorisation

prévue par la LDTR. Compte tenu de ce refus, elle a décidé de refuser l'octroi

du permis de construire. Cette décision a été notifiée au mandataire de A.________

le 15 août 2016.

E.

Par acte du 14 septembre 2016, A.________ a recouru contre les décisions

précitées auprès de la CDAP. Il conclut à l'annulation de la décision municipale

du 11 août 2016 et à la réforme de la décision de la division logement en ce

sens que l'autorisation de procéder à des changements intérieurs et extérieurs,

notamment la suppression des couloirs WC et l'agrandissement des cuisines,

l'autorisation de créer une nouvelle salle d'eau dans quatre appartements de 5

pièces en les transformant par conséquent en appartements de 4 pièces est

délivrée. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision municipale

du 11 août 2016 et à la réforme de la décision de la division logement en ce

sens que l'autorisation de procéder à des changements intérieurs et extérieurs

conformément au projet mis à l'enquête publique est délivrée, étant précisé que

l'autorisation ainsi délivrée ne porte pas sur la suppression du couloir WC

séparé et l'agrandissement des cuisines ni sur la création d'un second local

sanitaire, entrée 30 Nord, en revanche la création d'une seconde salle

d'eau pour quatre appartements de 5 pièces étant délivrée.

Dans son recours, A.________ mentionnait un

arrangement trouvé lors d'une séance tenue le 18 août 2016 en présence de

responsables de la Division logement et de la Commune de Lausanne consistant à

ce qu'il à la suppression des WC séparés et à l'agrandissement des cuisines,

moyennant qu'il lui soit possible de créer une salle d'eau supplémentaire dans

les appartements de 5 pièces qui deviendraient des 4 pièces.

La division logement a déposé sa réponse le 11

novembre 2016. Elle conclut principalement au rejet du recours et

subsidiairement au constat que tout nouveau projet tenant compte des

discussions en cours entre le propriétaire, la commune de Lausanne et la

Division logement devra faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête publique.

Elle mentionne un courrier adressé le 6 octobre 2016 au propriétaire dans

lequel elle entre en matière sur une rénovation qui, d'une part, maintiendrait

les typologies et l'organisation de 45 logements types de l'immeuble et,

d'autre part, comprendrait la transformation des 4 logements de 5 pièces

de la tête Nord en nouveaux appartements de 4,5 pièces avec deux salles d'eau/WC

et la suppression d'une petite chambre. Elle précise que le dépôt d'un dossier

et d'une nouvelle demande d'autorisation LDTR (questionnaire particulier 53)

est nécessaire, de même qu'une nouvelle enquête publique.

La municipalité et le service communal du logement

et des gérances ont déposé une réponse commune le 11 novembre 2016. Ils

concluent au rejet du recours. Les opposants AG.________ et consorts, tous

locataires de l'immeuble litigieux, ont déposé des déterminations communes le

11 novembre 2016. Ils concluent au rejet du recours et au maintien de la

décision municipale du 15 août 2016. Subsidiairement, ils concluent à

l'annulation de la décision municipale et au renvoi de la cause à la

Municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les

opposants B.________ et consorts, tous locataires de l'immeuble litigieux, ont

déposé des déterminations communes le 11 novembre 2016.Ils prennent les mêmes

conclusions que les recourants AG.________ et consorts.

Le recourant a déposé des observations

complémentaires le 6 décembre 2016. A cette occasion, il a produit un dossier

complet relatif à un projet modifié (renonciation au projet de suppression des

WC séparés avec agrandissement des cuisines dans tous les appartements et au

projet de création de nouvelles salles d'eau). Il requiert qu'il soit statué

dans le cadre du recours devant la CDAP sur la compatibilité du projet remanié

avec la LDTR et, partant, que le permis de construire soit délivré pour le

projet remanié. Il indique modifier les conclusions prises le 14 septembre 2016

et les remplacer par les conclusions principales suivantes:

"I. Le

recours est partiellement admis dans le sens des chiffres II et III ci-dessous.

II. La

décision du Service des communes et du logement, Division logement, incluses

dans la synthèse CAMAC n° 154923 du 27 juin 2016 est réformée en ce sens que

l'autorisation spéciale requise au sens des articles 113, 120 et 121 LATC et

les articles 3 et 4 LDTR est délivrée sur la base des plans produits en cours

de procédure.

III. En

conséquence, la décision prise par la Municipalité de Lausanne le 15 août 2016

est réformée en ce sens que le permis de construire est délivré pour des

transformations intérieures et extérieures de 5 immeubles d'habitation pour

leur rénovation, aménagement de 10 lofts dans les surcombles avec création de

lucarnes et vélux à l'avenue Henry-Druey 22, 24, 26, 28, 30 (parcelle n° 1998)

sur la base des plans produits en cours de procédure sous pièce 16."

La division logement a déposé des observations complémentaires

le 13 janvier 2017. Elle indique maintenir les conclusions prises dans sa

réponse du 11 novembre 2016. La municipalité et le service communal du

logement et des gérances ont déposé conjointement des observations

complémentaires le 9 février 2017. Ils maintiennent les conclusions prises le

11 novembre 2016 et concluent au rejet des nouvelles conclusions du recourant

du 6 décembre 2016. Les opposants AG.________ et consorts, d'une part, et B.________

et consorts, d'autre part, ont déposé des observations complémentaires le 13

février 2017. Ils confirment leurs conclusions du 11 novembre 2016.

Le recourant a déposé spontanément des

déterminations le 13 mars 2017. Les autres parties se sont déterminées sur

cette écriture en date des 29 mars et 31 mars 2017. Dans leur écriture commune

du 31 mars 2017, la municipalité et le service communal du logement et des

gérances ont fait valoir que le recourant avait clairement renoncé au projet

ayant fait l'objet des décisions attaquées. Ils invitaient le tribunal à

prendre acte du retrait du projet et à fixer des dépens à la charge du

propriétaire. Le recourant s'est déterminé sur ce point le 26 avril 2017. Il

relève qu'il n'a pas abandonné le projet mais l'a remanié pour tenir compte des

demandes formulées par la division logement et la Commune de Lausanne. Il

souligne que le projet remanié prévoit le maintien des structures de la

majorité des logements et que la restructuration de quatre appartements

uniquement (suppression d'une pièce et création d'une salle d'eau supplémentaire

dans les quatre cinq pièces) ne justifie pas une nouvelle enquête publique. La

division logement s'est déterminée spontanément sur ce point le

1er mai 2017. Elle maintient que la modification du projet doit être

soumise à une procédure d'enquête publique.

Considérants

1.

En l'espèce, le recours initial était dirigé contre le refus d'octroyer

le permis de construire et de délivrer l'autorisation spéciale requise par la

LDTR pour une projet de transformation de l'immeuble sis avenue Druey 22 à 30 à

Lausanne. Ces transformations, mises à l'enquête publique du 27 octobre au 26

novembre 2015, concernaient, d'une part, des travaux portant sur la totalité de

l'immeuble (remplacement des conduites, création de nouvelles gaines pour

alimenter, évacuer et ventiler les appartements, remise à neuf de

l'installation électrique, pose d'une installation à gaz pour la production de

chaleur, rénovation des revêtements de sol, réparation et entretien des

parquets, remplacement et rafraîchissement des murs et plafonds, isolation des

surcombles et des dalles en sous-sol, rénovation des espaces communs,

restauration des façades) et, d'autre part, des travaux concernant les

différents logements (pose de nouvelles cuisines agencées, rénovation des

salles de bain, suppression des WC séparés pour agrandir les cuisines

attenantes impliquant le déplacement de cloisons et de portes, démolition d'une

chambre pour créer une nouvelle salle de bain dans certains logements). Le

projet portait également sur la création de "lofts" dans les

surcombles (espaces qui correspondent actuellement à des galetas).

En cours de procédure devant la CDAP, le recourant a

fait part de sa volonté de modifier son projet. Il a renoncé à la suppression

des WC séparés pour agrandir les cuisines attenantes (modification concernant

tous les logements existants). Il a en outre renoncé, s'agissant du 4 pièces

sis au rez-de-chaussée et entrée n° 30 Nord, au projet de démolition d'une

chambre en vue de la création d'une seconde salle de bain. Se référant à des

discussions intervenues après le dépôt du recours, il fait valoir que ce projet

modifié aurait obtenu l'accord de la division logement compétente en matière de

LDTR. Dans ses observations complémentaires du 6 décembre 2016, le recourant a

par conséquent pris de nouvelles conclusions, remplaçant les conclusions principales

de son recours du 14 septembre 2016. Il demande à la CDAP de réformer la

décision de la division logement relative à la LDTR en ce sens que

l'autorisation spéciale cantonale requise est délivrée sur la base des nouveaux

plans (plans relatifs au projet modifié) produits en cours de procédure. Il

demande en outre à la CDAP de réformer la décision municipale du 15 août 2016

en ce sens que le permis de construire est délivré pour les transformations

intérieures et extérieures et pour la création des 10 "lofts".

Il convient d'examiner ci-après si la CDAP peut,

dans le cadre de la présente procédure de recours, directement délivrer les

autorisations cantonale et communale requises pour le projet modifié, ceci sans

que des décision administratives préalables n'aient été rendue par les

autorités compétentes (soit par le Service des communes et des logements pour

l'autorisation cantonale requise en matière de LDTR et par la municipalité pour

le permis de construire qui doit être délivré en application des art. 103ss

LATC).

2.

a) L’objet du litige est défini par trois éléments: la décision

attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci. Selon le

principe de l’unité de la procédure, ne peuvent être examinés et jugés, en

principe, que les rapports juridiques à propos desquels l’autorité

administrative s’est prononcée préalablement, d’une manière qui la lie sous

forme de décision. L’objet du litige peut être réduit devant l’autorité de

recours, mais pas étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365). Le

juge administratif n’entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà

de l’objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1 p. 426;

125.

V 413 consid. 1a p. 414, et les références citées).

L'art. 79 al. 2 LPA-VD (disposition applicable au

recours de droit administratif devant le Tribunal cantonal par renvoi de l'art.

99.

LPA-VD) précise du reste que le recourant ne peut pas prendre des

conclusions qui sortent du cadre fixé par la décision attaquée.

b) En application des principes rappelés ci-dessus,

il n'est pas possible pour la CDAP de se prononcer en lieu et place de la

municipalité et du Service des communes et des logements sur un projet au sujet

duquel ces autorités n'ont pas statué préalablement. Ce constat s'impose

d'autant plus en l'espèce que, comme le souligne le recourant lui-même dans ses

observations complémentaires, le Service des communes et des logements devra,

s'il entend autoriser le projet redimensionné, examiner si un contrôle des

loyers doit être imposé en application de l'art. 4 al. 3 LDTR. Il est ainsi

impératif que l'autorité compétente en matière de LDTR examine cette question

et rende une décision, qui pourra cas échéant faire l'objet d'un recours. La

CDAP ne saurait se prononcer sur ce point en l'absence de toute décision rendue

préalablement par l'autorité administrative compétente. De même, la CDAP ne saurait,

en l'absence de toute décision préalable de la municipalité, se prononcer sur

l'octroi du permis de construire et sur la levée des oppositions (ce qui

implique de se prononcer sur les différents griefs des opposants relevant de la

police ses constructions).

c) La situation aurait pu être différente si les

autorité communale et cantonale compétentes avaient accepté, dans le cadre de

la procédure devant la CDAP, de statuer formellement sur le projet modifié du

recourant en application de l'art. 83 al.1 LPA-VD. Cette disposition prévoit

que, en lieu et place de ses déterminations, l'autorité intimée peut rendre une

nouvelle décision partiellement ou totalement à l'avantage du recourant. Dans

les dossiers de police des constructions, il peut ainsi arriver qu'un projet de

construction soit modifié pendant la procédure devant la CDAP et que cette

modification soit admise par l'autorité administrative compétente, ce qui

permet à la CDAP de prononcer sur sa conformité au droit dans le cadre de la

procédure de recours. En l'occurrence, on ne se trouve toutefois pas dans ce

cas de figure.

3.

Dès lors que le recourant a modifié le projet sur lequel portait le

recours initial et modifié les conclusions de son recours en conséquence, le

recours déposé le 14 septembre 2016 devant la CDAP a perdu son objet. On

relève sur ce point qu'un recours peut devenir sans objet, non seulement par

suite d'une modification de la décision attaquée ou d'une nouvelle décision

(cf. art. 83 al. 2 LPA-VD), mais également en raison d'autres circonstances

(cf. arrêt AC.2005.0131 du 7 novembre 2007 consid. 1). Pour le surplus, pour

les raisons mentionnées ci-dessus, le tribunal de céans ne saurait se prononcer

sur les nouvelles conclusions figurant dans les observations complémentaires du

recourant du 6 décembre 2016, conclusions qui sont par conséquent irrecevables.

Vu le sort du recours, les frais de la cause sont

mis à la charge du recourant. Ce dernier versera des dépens à la commune de

Lausanne et aux opposants, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire

professionnel.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours du 14 septembre 2016 est sans objet.

II.

Les conclusions figurant dans les observations complémentaires du

recourant du 6 décembre 2016 sont irrecevables.

III.

La cause est rayée du rôle.

IV.

Un émolument de 1000 (mille) francs est mis à la charge de A.________.

V.

A.________ versera aux opposants B.________ et consorts une indemnité de

2000.

(deux mille) francs à titre de dépens.

VI.

A.________ versera aux opposants AG.________ et consorts une indemnité

de 2000 (deux mille) francs à titre de dépens.

VII.

A.________ versera à la Commune de Lausanne une indemnité de 2000 (deux

mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 29 juin 2017

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.