AC.2017.0024

CDAP - AC.2017.0024 - 2018-06-06 - A.________/Service du développement territorial, Municipalité de Borex

6 juin 2018Français26 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

En 1973, A.________ a acheté la parcelle no 241, sise sur le

territoire de la Commune de Borex. En 1997, il a acquis les parcelles nos

44 et 45 voisines. L'ensemble de ces parcelles forme un domaine agricole de 8.2

hectares, dont les terrains cultivés sont exclusivement destinés à la

production fruitière (vergers intensifs).

Les parcelles nos 44 et 241, qui

s'étendent sur 19'989 m2, respectivement 52'436 m2, sont colloquées

en zone agricole-viticole selon le Plan général d'affectation et la police des

constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 14 avril 1982 (ci-après: PGA) et

le Règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des

constructions y relatif (ci-après: RPGA). La parcelle no 44 supporte

un bâtiment d'habitation de 168 m2 (ECA no 95), une

dépendance de 18 m2 (ECA no 96), ainsi qu'un bâtiment

agricole de 133 m2 (ECA no 97). Sur la parcelle no

241 se trouvent deux bâtiments agricoles, à savoir une halle d'élevage (clapier

à lapins) de 384 m2 (ECA no 358) et un hangar agricole de

154 m2 (ECA no 379). Quant à la parcelle no

45, elle est colloquée en zone horticole selon le Plan partiel d'affectation

créant une zone horticole (ci-après: PPA) et le Règlement y relatif, approuvés

par le Conseil d'Etat le 18 janvier 1989 (ci-après: RPPGA). Sa surface de 9'957 m2

demeure libre de toute construction.

En 1997, A.________ a obtenu une autorisation de construire ayant pour

objet la rénovation du bâtiment d'habitation ECA no 95 afin

d'en faire son logement familial. Le Service de l'aménagement du territoire

(actuellement, le Service du développement territorial [ci-après: le SDT ou

l'autorité intimée]) a soumis la délivrance de l'autorisation de construire à la

constitution de deux charges foncières sur les parcelles nos 44 et

241, au bénéfice de l'Etat de Vaud. D'un montant de 50'000 fr., respectivement 20'000

fr., le but de ces charges était de garantir le maintien de l'usage agricole et

horticole de l'ensemble des bâtiments construits sur ces parcelles pour une

durée de trente ans. Ces deux charges foncières ont été dûment inscrites au

Registre foncier.

Le 12 août 2005, A.________ a conclu un contrat de bail à loyer avec

l'entreprise B.________ SA. Il portait sur la mise à disposition du bâtiment

ECA no 358, désigné "Halle à l'usage de dépôt de 324 m2

+ 13 places de parc extérieur + 306 m2 entrepôt matériels et machines

+ remorques [et] 130 m2 matériels et dépôts [et] 176 m2

parking machines et remorques" pour un montant de 2'680 fr. par mois.

En date du 24 avril 2013, le recourant a conclu un contrat de bail à

loyer avec C.________ et D.________ (ci-après: les époux E.________). Il avait

pour objet la location de la maison d'habitation ECA no 95 à compter

du 1er juin 2013 pour un loyer mensuel de 4'800 fr.

Le 21 mai 2013, A.________ a cessé son activité d'exploitant à titre

individuel, faisant valoir son droit à la retraite. Il a également annoncé son

départ de la commune. Par courrier du 18 juillet 2013, la Municipalité de Borex

(ci-après: la municipalité) a sollicité de sa part une copie du bail à loyer du

locataire de la parcelle no 44, ainsi que le nom et l'adresse de

l'exploitant des parcelles nos 44 [recte: 45] et 241. En

l'absence de réponse, la municipalité a requis l'intervention du SDT.

Le 28 octobre 2013, le SDT a exigé d'A.________ un certain nombre de

renseignements concernant les parcelles précitées. Par courrier du 17 novembre

2013, A.________ a indiqué avoir loué la maison d'habitation aux époux E.________

pour y vivre avec leurs six enfants. Le couple exploitait une entreprise

individuelle inscrite au Registre du commerce au nom de l'épouse sous la raison

de commerce "D.________". Le recourant expliquait que cette

entreprise, située à Nyon, n'avait pas d'activités sur la parcelle no 44.

Il ajoutait avoir pris la décision de louer la maison car son état de santé ne

lui permettait plus d'y vivre, ni de l'entretenir mais précisait que sa fille

réintégrerait la maison d'habitation dans un délai de trois ans. Concernant les

terres agricoles, il indiquait qu'elles étaient louées à F.________, agriculteur

à Gland, de même qu'une partie du hangar agricole (ECA no 379). Le

solde de ce hangar était loué à une entreprise de Genève pour y stocker des

décors de théâtre. S'agissant de la halle d'élevage (clapier à lapins), elle

était louée à la société B.________ SA pour y stocker des outils et des

machines.

A la demande du SDT, un entretien a eu lieu le 14 février 2014 avec le recourant

et son mandataire. Le 4 juillet 2014, le SDT lui a adressé un projet de

décision concernant les diverses parcelles litigieuses, dont le dispositif prévoyait

que l'utilisation de l'habitation par des non agriculteurs serait autorisée

dans la mesure où l'exploitation agricole avait cessé. Toute activité

commerciale, soit en particulier celle de maçonnerie de la raison sociale

commerce "D.________" devrait cesser dans un délai échéant le 31

décembre 2014. Le recourant devrait en outre s'acquitter du montant de fr.

70'000.- dû au titre du non respect des deux charges foncières inscrites au

bénéfice de l'Etat de Vaud. Un délai était imparti au recourant et à la

municipalité pour prendre position quant au projet de décision.

Dans ce cadre, le recourant a pris acte de l'ordre

de cessation de toute activité commerciale de maçonnerie sur la parcelle no

44, mais a fait valoir qu'aucune activité de ce type n'y était déployée. Enfin,

il estimait que la "sanction" consistant à exiger le paiement d'un

montant de fr. 70'000.- était disproportionnée.

Le 5 juin 2015, une nouvelle séance s'est tenue en présence du recourant

et de son mandataire, ainsi que des représentants du SDT et de la municipalité.

A cette occasion, A.________ a reconnu avoir effectué certains travaux sur la

maison d'habitation ECA no 95, qui n'étaient selon lui pas soumis à

autorisation. L'intéressé a également indiqué vouloir vendre son domaine, à

l'exception de 3'000 m2 destinés à la garde d'un cheval par sa fille

qui avait le projet de revenir loger dans la maison d'habitation. Il a par

ailleurs indiqué avoir résilié le contrat de bail à ferme conclu avec F.________.

La discussion a également porté sur le paiement du montant des charges

foncières de la part du recourant. A l'issue de cette séance, les parties ont

convenu de suspendre la procédure "de manière à permettre à A.________

de trouver un acheteur" et de connaître l'affectation future des

parcelles litigieuses.

Au mois de décembre 2015, une convention a été signée par le recourant,

le SDT et la municipalité. Elle prévoyait la suspension de la procédure

jusqu'au 31 mai 2016. A.________ s'engageait à faire cesser tous les mouvements

de véhicules sur la parcelle no 44 qui ne seraient pas en lien

avec l'activité agricole ou horticole et veillerait à ce qu'aucune autre

activité ne soit exercée sur ses parcelles. Il s'engageait enfin à résilier le

bail à loyer de la maison d'habitation ECA no 95 pour le 31 mai

2016, ainsi qu'à s'acquitter du montant de fr. 70'000.- prévu en cas de

violation des charges foncières.

Par décision du 3 mars 2016, le SDT a constaté le paiement du montant précité

par le recourant et a requis le conservateur du Registre foncier de radier les

mentions y relatives.

Par courrier du 23 juin 2016, le SDT a informé A.________ de la reprise

de l'instruction de la procédure afin qu'une décision puisse être rendue. A

cette occasion, il a requis un certain nombre d'informations concernant

l'occupation actuelle et l'affectation des différentes parcelles du recourant.

Par courrier du 15 août 2016, A.________ a répondu

qu'il n'avait pas trouvé d'acheteur pour son domaine, que le bail à loyer

relatif à la maison d'habitation n'avait pas été résilié et que l'agriculteur F.________

avait sollicité la prolongation du bail à ferme résilié. Il ajoutait que la

halle d'élevage (clapier à lapins) était toujours louée à l'entreprise B.________ SA

qui entendait en outre utiliser la parcelle no 45 en tant que

pépinière dès la libération de celle-ci par le fermier actuel.

Le 6 décembre 2016, le SDT a rendu une décision dont le dispositif est

le suivant:

" A. Refus

de changement d'affectation des bâtiments ECA no 95, 358 et 379

1. L'utilisation des bâtiments ECA no

95, 358 et 379 par des personnes ou des entreprises n'exerçant pas d'activité

agricole n'est pas autorisée.

2. La location du bâtiment ECA no 95 à

des personnes n'exerçant pas d'activité agricole doit cesser.

3. Toute activité, tout dépôt de matériaux et

stationnement de véhicules liés à l'entreprise B.________ SA doivent cesser.

4. Toute activité et tout dépôt de matériaux en

lien avec la décoration doivent cesser.

5. Les mouvements de véhicule qui ne sont pas

utilisés à titre privé par les personnes résidant légalement sur les parcelles

ni à une activité agricole doivent cesser.

B. Mesures de remise en état

6. Les bâtiments ECA no 95, 358 et 379

doivent être remis en état, de manière à permettre le retour à une activité

conforme à la zone agricole et viticole.

7. Le mobilier installé dans la maison d'habitation

ECA no 95 doit être évacué et transporté vers un lieu approprié.

8. Les véhicules, les remorques et les matériaux

disposés dans les bâtiments ECA no 95, 358 et 379 ainsi que sur les

parcelles no 44, 45 et 241 de Borex qui sont utilisés dans le cadre

des activités non conformes à la zone agricole et viticole doivent être évacués

et transportés vers un lieu approprié. Seuls peuvent être maintenus en place

les véhicules et autres matériaux utilisés à titre privé par les personnes

résidant légalement sur ces parcelles ou qui servent à une activité agricole.

9. Les surfaces remises en état doivent être

revégétalisées.

C. Autres mesures

10. Un délai au 30 avril 2017 est imparti au

propriétaire pour faire cesser les activités interdites et procéder aux mesures

de remise en état ordonnées ci-dessus.

[…]".

Par acte du 23 janvier 2017, A.________ (ci-après: le recourant) a déposé

un recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal (CDAP). Il conclut à la réforme de la décision

entreprise en ce sens que l'utilisation des bâtiments ECA no 95 et 358

par des personnes ou des entreprises n'exerçant pas d'activité agricole soit

autorisée, la décision devant être annulée pour le surplus. Subsidiairement, il

requiert la prolongation du délai imparti pour se conformer à la décision

querellée au 30 mai 2018, voire ultérieurement en cas de prolongation

judiciaire du bail d'habitation. Plus subsidiairement encore, il conclut à

l'annulation pure et simple de la décision. A l'appui de son recours,

l'intéressé a notamment produit un document de vente intitulé "Exploitation

fruitière avec habitation & Location d'entrepôts" élaboré par une

société de courtage de domaine, qui comporte une description détaillée de

chacune des parcelles et de chacun des bâtiments qui s'y trouvent, accompagnée

de nombreuses photographies.

Dans ses observations du 31 mars 2017, la

municipalité a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision

litigieuse au motif que l'utilisation des parcelles et bâtiments à d'autres

fins qu'agricoles ne serait pas admissible.

Le 27 avril 2017, le SDT a déposé sa réponse au

recours, concluant également au rejet du recours, exposant une nouvelle fois

que l'utilisation et l'affectation actuelles des bâtiments et parcelles du

recourant n'étaient pas compatibles avec la zone agricole.

Le 22 juin 2017, le recourant a sollicité la

suspension de la procédure. Au soutien de sa demande, il a exposé qu'une

expertise portant sur la qualification d'entreprise au sens de la loi fédérale

du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et sur

l'admissibilité d'un partage matériel du domaine avait été ordonnée par la

Commission foncière rurale en vue de la vente des parcelles nos 45

et 241 à un potentiel acquéreur. Le SDT et la municipalité ont conclu au rejet

de la requête de suspension de la cause. Par avis du 18 juillet 2017, le juge

instructeur a refusé de suspendre la procédure, invitant le recourant à déposer

sa réplique, ainsi qu'une copie de l'expertise à réception de celle-ci.

Le 8 septembre 2017, le recourant a transmis au

tribunal son mémoire de réplique. A cette occasion, il a indiqué que les époux E.________

avaient brusquement quitté la maison d'habitation, de sorte qu'elle était

dorénavant vide de tout occupant.

Le 20 septembre 2017, le recourant a versé au

dossier une copie de l'expertise précitée, datée du 18 juillet 2017. De l'avis

de l'expert mandaté, le domaine du recourant constitue une entreprise au sens

de l'art. 7 LDFR et son partage matériel n'est pas autorisable. Quant à

l'acheteur potentiel des biens-fonds, il n'a pas la qualité d'exploitant à

titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),

le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions

formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99

LPA-VD. Le recourant est personnellement atteint par la décision entreprise

dont il est destinataire, de sorte qu'il a manifestement qualité pour recourir.

2.

Au titre de mesure d'instruction, le recourant a requis une inspection

locale.

a) Le droit d’être entendu tel que garanti par

l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18

avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer

avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des

preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui

d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves

essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à

influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3; ATF 129 II 497

consid. 2.2 et ATF 124 I 49 consid. 3a). En particulier, le droit de faire

administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent

et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le

droit d'être entendu découlant de l'article 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois

pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins

(ATF 130 II 425 consid. 2.1). L’autorité peut donc mettre un terme à

l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa

conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas

l’amener à modifier sa décision (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les réf.

citées).

b) En l'espèce, le recourant a requis une inspection

locale afin d'éclaircir la question du stationnement de remorques et des

camionnettes en lien avec l'activité professionnelle de la raison individuelle

"D.________" sur la parcelle no 44. Dans la mesure où les

époux E.________ ont quitté le logement en septembre 2017 et qu'il demeure libre

de tout occupant depuis lors, la mesure d'instruction requise s'avère inutile.

Au surplus, le tribunal relève que le document de vente du domaine produit par

le recourant au soutien de son recours contient des descriptions de chacune des

parcelles et de chacun des immeubles concernés, accompagnées d'un nombre

important de photographies. Ce document permet de se figurer clairement la

configuration et l'état des lieux. Partant, la requête doit être rejetée.

3.

Le recourant a indiqué que le dépôt de décors de théâtre dans le hangar

(ECA no 379) avait cessé. En outre, il a également informé le

tribunal en cours de procédure que les locataires non agriculteurs avaient

quitté le bâtiment ECA no 95. Il apparaît donc que la décision

attaquée n'a plus d'objet dans la mesure où elle concerne l'utilisation du

bâtiment ECA no 95 par des personnes n'exerçant pas d'activité

agricole ainsi que l'activité en lien avec la "décoration". Le

recourant, qui a l'intention de vendre son domaine agricole, ne prétend pour le

surplus pas qu'il aurait un intérêt quelconque à obtenir une décision

constatatoire sur ce point.

La décision ne conserve donc un objet que dans la

mesure où elle porte sur l'activité déployée par B.________ SA. Il convient dès

lors d'examiner, si, comme le soutient le recourant, cette activité peut être

autorisée sur la base des art. 24a LAT, l'art. 24d LAT, qui concerne

l'habitation, n'entrant manifestement plus en ligne de compte.

a) A teneur de l'art. 24a al. 1 LAT, lorsque le

changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la

zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de

l'art. 22 al. 1 LAT, l'autorisation doit être accordée à condition que ce

changement d'affectation n'ait pas d'incidence sur le territoire, l'équipement

et l'environnement (let. a) et qu'il ne contrevienne à aucune autre loi

fédérale (let. b). Dite autorisation est cependant accordée sous réserve d’une

nouvelle décision prise d’office en cas de modification des circonstances (art.

24a al. 2 LAT).

L'art. 24a LAT doit être interprété de manière

conforme à la norme constitutionnelle sur l'aménagement du territoire. Les

notions d'utilisation mesurée et judicieuse du sol et d'occupation rationnelle

du territoire prévues à l'art. 75 al. 1 Cst., dont le contenu matériel

correspond à celui de l'ancien art. 22 quater al. 1 aCst. accepté en votation

populaire le 14 septembre 1969, ont pour but primordial et essentiel d'assurer

une séparation entre les zones à bâtir et les zones non constructibles (voir

Eric Brandt, Le principe constitutionnel de la séparation des zones

constructibles et non constructibles, in RDAF 1995 197ss, p. 201 à 207). C'est

pourquoi les changements d'affectation, sans travaux, de bâtiments existants

hors de la zone à bâtir ne doivent pas avoir d’incidence sur le territoire,

l’équipement et l’environnement (art. 24a al. 1 let. a LAT); cela signifie que

les incidences doivent être comparables ou en tous les cas ne pas excéder celles

d'une utilisation conforme au droit de la construction ou de l'installation

existante. Il s'ensuit que l'application de cette disposition est par exemple

déjà exclue lorsque la desserte routière reste suffisante, mais que le trafic y

est plus intense dès lors que la formulation "pas d'incidence"

vaut également pour les incidences nouvelles de peu d'importance (cf. TF 1C_336/2015

du 19 janvier 2016 consid. 4.1;1C_254/2009 du 25 septembre 2009 consid. 2.3 et

TF 1A.214/2002 du 12 septembre 2003 consid. 5.1.1; Rudolf Muggli, Commentaire

pratique LAT: Construire hors des zones à bâtir, Genève / Zurich / Bâle

2017, ad art. 24a LAT n. 11).

Pour les constructions agricoles en particulier, le

changement d'affectation ne doit ainsi pas entraîner une utilisation

plus intensive de la construction par des travailleurs ni générer un trafic

plus important en fréquence ou utilisant un type de véhicule plus lourd que

celui qu'impliquait la destination antérieure conforme au droit. Une telle

analyse doit en outre s'effectuer en appréciant les effets à long terme du

changement d'affectation sur le territoire et l'environnement. Cela implique

notamment que le bâtiment qui a bénéficié d'un changement d'affectation au sens

de l'art. 24a LAT ne peut plus faire ensuite l'objet de transformations

partielles en vertu de l'art. 24c LAT et que seuls les travaux d'entretien

nécessaires au maintien du bâtiment sont admissibles (CDAP AC.2013.0321 du

5.

janvier 2015 consid. 4; cf. aussi CDAP AC.2013.0403 du 10 février 2015

consid. 3). Enfin s'agissant d'une dérogation facilitée, l'art. 24a LAT précise

les cas dans lesquels de simples changements d'affectation sans travaux de

transformation peuvent être autorisés, sans que des exigences supplémentaires

que celles mentionnées dans cette disposition ne puissent être imposées; il

n'est en particulier pas admissible de procéder à une pesée des intérêts dans

le cas concret pour délivrer ou non l'autorisation requise (Muggli, op. cit.,

nos 5 et 12 ad art. 24a LAT).

b) En l'espèce, le recourant fait valoir que les

conditions de l'art. 24a LAT seraient remplies dès lors que la location de la

halle d'élevage (clapier à lapins; ECA no 358) à une

entreprise de paysagisme ne nécessiterait pas de travaux de transformation et

n'aurait aucune incidence sur le territoire. Enfin, ce changement d'affectation

ne contreviendrait à aucune autre loi fédérale.

De son côté, l'autorité intimée considère que l'exercice

de l'activité artisanale que constitue l'exploitation d'une entreprise de

paysagisme en zone agricole a des incidences importantes sur le territoire et

l'environnement: présence et trajets de véhicules, grandes quantités de

matériel à même le sol sur des surfaces végétalisées. Partant, le changement

d'affectation ne saurait être autorisé en vertu de l'art. 24a LAT.

c) Il convient d'abord de constater que l'activité

déployée par B.________ n'est pas conforme à l'affectation des parcelles, que

ce soit en zone agricole ou en zone horticole, ce que le recourant ne conteste

au demeurant pas.

S'agissant du bâtiment ECA no 358, il est

admis par les parties qu'il s'agit d'un clapier à lapins. Le recourant a

d'ailleurs précisé qu'il pouvait accueillir jusqu'à 3'500 lapins et qu'il a été

utilisé à cette fin jusqu'en 1993. Comme l'a relevé l'autorité intimée, le

contrat de bail conclu entre le recourant et B.________ SA prévoit la mise

à disposition du bâtiment ECA no 358, désigné "Halle à

l'usage de dépôt de 324 m2 + 13 places de parc extérieur + 306 m2 entrepôt

matériels et machines + remorques [et] 130 m2 matériels et dépôts [et]

176.

m2 parking machines et remorques" pour un montant de 2'680 fr. par

mois. A l'évidence, le stockage et le dépôt d'une telle ampleur de matériel,

machines, voitures, motocycles, vélos et autres, tel que cela ressort

expressément des photographies du document de vente du domaine, est de nature à

entraîner une augmentation des incidences sur le territoire, l'équipement et

l'environnement. Il s'agirait en particulier d'une augmentation des mouvements

de véhicules dus aux trajets entre ce lieu de stockage et le siège de

l'entreprise de paysagisme à Nyon, qui engendrera parallèlement un

accroissement des immissions sonores. De même, le risque d'atteinte à

l'environnement (pollution) augmenterait en raison notamment du stationnement

de nombreux véhicules à l'extérieur et dans l'ancien clapier, ce qui ne serait

pas le cas dans l'hypothèse d'une utilisation du bâtiment conformément à son

affectation initiale.

cc) Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que

l'autorité intimée a refusé d'autoriser le changement d'affectation du bâtiment

ECA no 358 sur la base de l'art. 24a LAT.

4.

Le recourant soutient encore que les charges foncières constituées en

faveur de l'Etat de Vaud sur les biens-fonds nos 44 et 241 avaient

pour but le maintien de l'affectation agricole des bâtiments. Partant, leur

radiation en date du 6 avril 2016, suite au paiement du montant de 70'000 fr.,

aurait pour conséquence que "le changement d'affectation [pourrait]

être autorisé, à tout le moins qu'il ne saurait sans autre analyse être refusé".

a) Aux termes de l'art. 81 al. 3 de la loi du 5

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

), le département compétent peut subordonner l'autorisation de construire

hors des zones à bâtir à l'inscription d'une charge foncière ou d'une mention

au registre foncier pour assurer le maintien et la destination du bâtiment; la

mention peut porter en particulier sur l'interdiction de morceler la parcelle

concernée par l'autorisation. L'art. 86 al. 2 du règlement du 19 septembre

1986.

d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) précise ce qui suit:

"1 Pour assurer la

destination future d'une construction hors des zones à bâtir, le département

peut exiger l'inscription d'une charge foncière en faveur de l'Etat.

2.

La valeur de la

charge, fixée par le département, correspond à l'avantage économique retiré par

le propriétaire.

3.

Les frais de

constitution et d'inscription de la charge foncière sont supportés par le

propriétaire."

L'inscription d'une telle charge foncière a été

conçue comme un éventuel complément à l'autorisation spéciale exigée hors des

zones à bâtir. Il s'agit d'un moyen propre à assurer, dans certains cas, que

perdurent les circonstances de fait et de droit ayant fondé l'octroi d'une

autorisation. La charge foncière fait obstacle à certains procédés consistant

notamment à utiliser son statut d'agriculteur pour obtenir l'autorisation de

construire un bâtiment destiné, en réalité, à des non-agriculteurs. Si

l'obligation d'affecter le bien-fonds à l'agriculture résulte de la loi

fédérale sur l'aménagement du territoire, cette dernière ne prévoit pas les

moyens qui permettent de garantir une telle affectation à long terme et laisse

ainsi aux cantons, par la réserve de l'art. 22 al. 3 de la loi fédérale du 22

juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), la possibilité de

prévoir une charge foncière à cette fin selon les art. 81 al. 3 LATC et 86 al.

1.

RLATC (arrêts AC.2015.0237 précité consid. 3 et les références citées et

AC.2013.0298 du 5 mai 2014 consid. 3a). Ainsi conçue, la charge foncière

constitue donc un outil complémentaire de droit cantonal, servant à la mise en

œuvre du droit fédéral sur l'aménagement du territoire. Elle tend à éviter que

les autorisations spéciales octroyées hors des zones à bâtir ne permettent de

contourner la séparation opérée par le droit fédéral entre les parties

constructibles et non constructibles du territoire.

b) Il résulte de ce qui précède que, contrairement à

ce que soutient le recourant, la radiation de la charge foncière inscrite au

Registre foncier sur la base de l'art. 83 al. 1 LATC ne saurait avoir pour

effet d'autoriser le propriétaire à changer librement l'affectation du bâtiment

concerné, sans respecter le droit fédéral applicable en la matière. Cela vaut

d'ailleurs quel que soit le motif d'extinction de la charge foncière (par ex.

perte totale de l'immeuble, échéance de la durée convenue ou encore paiement de

la valeur de la charge foncière par le propriétaire en raison du non respect de

celle-ci). Retenir la solution inverse serait contraire au droit fédéral et

reviendrait à admettre que le mécanisme de la charge foncière rende in fine inapplicables

les dispositions de la LAT sur les constructions hors de la zone à bâtir, alors

que son but est précisément d'en assurer le respect à long terme, comme rappelé

ci-dessus. De même, cela pourrait faire penser – à tort – que l'affectation non

conforme d'un bâtiment sis hors de la zone à bâtir pourrait être admise

moyennant le paiement d'un certain montant.

Le versement du montant de la charge foncière,

correspondant à l'avantage économique qu'il en a retiré (art. 86 al. 2 RLATC),

ne dispense donc pas le recourant de respecter les dispositions de la LAT

applicables hors des zones à bâtir. Partant, le changement d'affectation des

immeubles concernés ne saurait être admis pour ce motif. D'ailleurs le recourant

ne l'ignorait pas au moment où il a procédé au paiement du montant des charges

foncières, puisque la convention passée avec l'autorité intimée en décembre

2015.

mentionne expressément sous ch. 8: "Les dispositions de la LAT et

de la LATC relatives aux constructions hors de la zone à bâtir demeurent

applicables également lorsque les montants des charges foncières auront été

versés."

5.

S'agissant de l'ordre de remise en état, le recourant fait valoir une

violation du principe de la proportionnalité, uniquement en lien avec le délai

qui lui avait été imparti pour évacuer la maison d'habitation (ECA no

95) de ses occupants, au motif qu'il n'aurait pas été tenu compte de

l'éventuelle prolongation judiciaire du contrat de bail. Dès lors que les

locataires ont quitté les locaux litigieux en cours de procédure, le grief

tombe à faux et doit être écarté. Quant au fermier, une procédure civile est

actuellement en cours suite à la résiliation du bail si bien que le

propriétaire a déjà pris les dispositions nécessaires pour se conformer à la

décision attaquée.

6.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, entièrement

mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée dans la mesure où

elle conserve un objet. Le recourant, qui succombe, supportera les frais de la

cause (art. 49 al.1 LPA-VD). Le Service du développement territorial n'ayant

pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire, l'Etat n'a pas droit à

l'allocation de dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD). Telle n'est pas le cas non plus

de la Commune de Borex, la municipalité étant uniquement intervenue comme

autorité concernée dans la présente procédure.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision du Service du développement territorial du 6 décembre 2016

est confirmée dans la mesure où elle conserve un objet.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 6 juin 2018

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement

territorial (OFDT/ARE).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la