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Décision

AC.2017.0079

CDAP - AC.2017.0079 - 2018-04-05 - A._____, B.__, C.__/Municipalité de Montreux, D._____SA

5 avril 2018Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

D.________ est propriétaire notamment de la parcelle n° 12'599 de la

Commune de Montreux. D'une surface de 568 m2, ce bien-fonds

supporte principalement un bâtiment d'habitation avec affectation mixte (n° ECA

925 de 562 m2), qui est contigu au bâtiment (n° ECA 9’594) implanté

sur la parcelle de base n° 12'570.

Ces deux parcelles

sont comprises dans le périmètre du plan de quartier (PQ) "Place de la

Paix" n° 165 approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1994 (ci-après:

le PQ "Place de la Paix" ou le plan de quartier), qui a pour objectif

le réaménagement du secteur bâti après démolition notamment du bâtiment

n° 925 existant. Conformément à l’art. 12 du règlement du PQ "Place de la

Paix", pour tous les points non prévus par le présent règlement, c’est le

Règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions du

15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972) qui est applicable.

Mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007,

un projet de nouveau plan général d'affectation (PGA) et de Règlement du plan

général d'affectation (ci-après: RPGA 2007) a été adopté par le Conseil

communal de Montreux le 2 septembre 2009; ce projet a été amendé successivement

les 4 septembre 2014 et 12 octobre 2015, puis approuvé préalablement par le département

cantonal compétent selon décisions des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017,

lesquelles ont fait l’objet de recours et qui ne sont pas encore entrées en

force. La nouvelle planification prévoit l’abrogation du PQ "Place de la

Paix" (cf. art. 85 RPGA 2007 et la liste des plans spéciaux abrogés

annexée), ainsi que le classement de la parcelle n° 12’599 dans la "zone

urbaine" régie par les art. 5 ss du futur RPGA 2007.

La parcelle n° 12'599 présente une forme

arrondie sur toute sa moitié sud et est bordée à l'ouest par la Grand-Rue (DP

159), au sud par la Place de la Paix (DP 163) et à l'est par la Rue de la Paix.

Le bâtiment n° ECA 925 se trouve à la tête d’un îlot d’habitation; de forme

arrondie épousant les limites de la parcelle, ce bâtiment, qui comporte de deux

à trois niveaux, est implanté en limite du domaine public (sauf dans sa partie

sud/ouest où il empiète sur le domaine public). Le PQ "Place de la

Paix" prévoit un périmètre d'implantation des constructions "corps

supérieurs"; ces constructions supérieures sont divisées en quatre corps

de bâtiments: H1 et H2 (qui ont entre-temps été construits conformément aux

exigences du plan de quartier) d’une part, et T1 et T2 qui ne forment qu’un

seul corps de bâtiment T (recouvrant les bâtiments contigus nos ECA

925 et 9594), d’autre part. Le périmètre d'implantation des constructions

"corps supérieurs" T1 et T2 est situé, en particulier dans ses

limites sud/ouest, en retrait de plusieurs mètres de la rue, seules les

constructions dites "corps inférieurs" devant être implantées en

limite du domaine public, selon le périmètre y relatif défini par le plan. A

noter que le PQ "Place de la Paix" impose la construction de

bâtiments de 6 niveaux (y compris l'attique), dont la hauteur est déterminée

par les cotes d’altitude, soit 404,50 m pour le bâtiment concerné (T).

B.

Le 14 mars 2016, D.________ a déposé une demande de permis de construire

portant sur la surélévation du bâtiment ECA n° 925 par une structure

légère de deux étages et un attique devant prendre place au-dessus des étages

déjà existants et implantés donc en limite du domaine public. Le dossier

d’enquête comporte ainsi une demande de dérogation au périmètre d'implantation

des constructions "corps supérieurs" T1 et T2 défini par le PQ

"Place de la Paix", qui impose une construction non pas en limite,

mais en retrait du domaine public. Le projet implique aussi la création d'un

vide sanitaire d'une hauteur de 0.62 à 1.32 m entre les étages existants

et les étages à construire afin d'égaliser la hauteur atteinte par le bâtiment.

Mis à l'enquête publique du 30 avril au 30 mai 2016,

le projet a soulevé plusieurs oppositions de propriétaires riverains ou de

locataires occupant des locaux voisins, dont celles de B.________ et C.________,

ainsi que de A.________. La Centrale des autorisations CAMAC a délivré le 18

août 2016 sa synthèse comportant toutes les autorisations spéciales requises

ainsi que les préavis positifs des autorités cantonales consultées (CAMAC

n° 160098).

C.

Par décision du 2 février 2017, la municipalité a levé les oppositions

et délivré le permis de construire. Elle a considéré en bref qu’il se

justifiait d’accorder une dérogation aux périmètres d’implantation tels que

définis par le PQ – qui avaient du reste été radiés –, car la surélévation du

bâtiment dont les nouveaux étages s’étendent jusqu’en limite du domaine public

poursuivait un intérêt public prépondérant; en effet, le projet était conforme

à la nouvelle planification (RPGA 2007) qui postulait la densification des

centres urbains et dont les limites de construction épousaient la forme

actuelle du bâtiment.

D.

Le 6 mars 2017, A.________, locataire de locaux situés à proximité

immédiate du projet, a recouru devant la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision dont il demande l'annulation,

le permis de construire étant refusé (cause enregistrée sous la référence

AC.2017.0079).

Par acte du même jour, B.________ et C.________,

propriétaires d’un immeuble jouxtant le projet, ont également formé recours

devant la CDAP contre la décision du 2 février 2017, concluant à son annulation

(cause AC.2017.0080).

Le 24 mars 2017, la jonction des causes a été

prononcée.

Par deux réponses séparées du 20 juin 2017,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

B.________ et C.________ ont répliqué le 30 août

2017, déclarant maintenir les conclusions.

Le 20 septembre 2017, A.________ a confirmé le

recours et les conclusions prises le 6 mars 2017.

Par lettre du 12 décembre 2017, la constructrice a

demandé des informations relatives à l'état d'avancement de la procédure.

E.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

L'autorité intimée a sollicité la tenue d'une inspection locale.

a) Le droit d’être entendu tel que garanti par

l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour l’intéressé de

s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de

fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la

décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des

preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de

nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 505;

124.

I 49 consid. 3a p. 51 et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire

administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent

et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le

droit d'être entendu découlant de l'article 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois

pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins

(ATF 130 II 425 consid. 2.1). L’autorité peut donc mettre un terme à

l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa

conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas

l’amener à modifier sa décision (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les réf.

citées).

b) En l'espèce, le dossier de la cause est

suffisamment complet pour permettre au tribunal de statuer en toute

connaissance de cause. En particulier, il contient la correspondance échangée

entre l'autorité intimée et les recourants, ainsi que de nombreuses pièces, en

particulier le dossier d'enquête publique du projet litigieux, avec ses plans

originels et ses plans mis à jour. L'autorité intimée et les recourants – ainsi

que la constructrice – ont pu faire valoir leurs arguments lors d'un double échange

d'écritures intervenu dans la présente procédure. Il y a dès lors lieu de

rejeter la requête de l'autorité intimée tendant à la tenue d'une inspection

locale.

2.

Les recourants reprochent à l'autorité intimée d'avoir autorisé le

projet litigieux sur la base de la future réglementation (RPGA 2007), qui n'est

pas encore entrée en vigueur, alors que le projet est contraire au PQ

"Place de la Paix", qui est actuellement en vigueur et donc toujours

applicable.

a) Selon l’art. 77 al. 1 la loi cantonale du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

), le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu’un

projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et aux

règlements, compromet le développement futur d’un quartier ou lorsqu’il est

contraire à un plan ou à un règlement d’affectation communal envisagé, mais non

encore soumis l’enquête publique. A teneur de l’art. 79 al. 1 LATC, dès

l’ouverture d’une enquête publique concernant un plan ou un règlement

d’affectation, la municipalité refuse toute autorisation de bâtir allant à

l’encontre du projet.

Selon la jurisprudence, lorsqu’une commune adopte

une nouvelle réglementation, celle-ci est dotée d'un effet anticipé négatif et,

dans cette mesure, s'applique conjointement avec la réglementation antérieure, toujours

en vigueur, jusqu'à son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être

autorisées les constructions qui sont à la fois conformes à l'actuelle et à la

future réglementation; l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir

allant à l'encontre du projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à

l'octroi ou au refus de l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p.

62, 1971 p. 338). Dès son approbation (définitive), la nouvelle réglementation

s’applique seule. L’art. 79 LATC impose dès lors le double examen du projet de

construction, à la lumière du droit actuel et du droit futur (arrêts AC.2010.0032

du 22 mars 2011 et les références citées; AC.2006.0251 du 27 juin 2007, résumé

in RDAF 2008 I 272 n° 79).

b) Contrairement à ce qu'elle soutient, la

municipalité ne saurait faire abstraction de la réglementation en vigueur,

laquelle est en principe seule déterminante pour l'octroi ou non du permis de

construire. Car il est illicite de reconnaître à une planification en cours de

révision un effet anticipé positif, c'est-à-dire en substance d'appliquer des

règles de droit qui ne sont pas encore adoptées, en lieu et place du droit en

vigueur (cf. arrêts AC.2017.0084 du 20 février 2018 consid. 5b; AC.2014.0070 du

27.

mai 2015 consid. 1c et les réf. citées). Tout au plus peut-on réserver le

cas – non réalisé en l'espèce – d'un ordre de démolition; dans le cadre de

l'examen de la proportionnalité d'un ordre de remise en état, il n'est pas

possible de faire abstraction de la planification en cours d'élaboration

(arrêts AC.2017.0084 et AC.2014.0070 précités ibidem; AC.2010.0003 du 7 juillet

2011; AC.2008.0193 du 4 mars 2010; AC.2001.0033 du 11 août 2006 consid.

4). Cela ne signifie pas que le permis de construire doive être délivré pour

des motifs de proportionnalité ou d'intérêt public, comme semble l’affirmer

l’autorité intimée. Au contraire, dans un tel cas, le permis doit être refusé

(AC.2017.0084 précité, ibidem).

c) En l'occurrence, l’autorité intimée ne conteste

pas que le projet litigieux est contraire au PQ "Place de la Paix" en

tant qu’il se situe en dehors du périmètre d'implantation des constructions

"corps supérieurs " T1 et T2 tel que défini par ledit plan de

quartier. Elle souligne cependant que le projet incriminé est conforme au futur

RPGA 2007, qui prévoit à son art. 5.4. que, dans la zone urbaine de Montreux,

le nombre de niveaux est, en principe, limité à 6 sous la corniche ou à

l’acrotère (al. 2) et que le niveau de terminaison peut se présenter sous forme

d’attique ou de combles habitables. Le projet respecterait aussi l’art. 34.1

RPGA 2007, à teneur duquel le long des rues urbaines, les bâtiments sont

implantés en limite du domaine public ou, le cas échéant, de la servitude

publique (al.1) et que si un front bâti se trouve en retrait du domaine public,

la Municipalité peut exiger que le nouveau bâtiment se conforme à l’alignement

existant.

La municipalité soutient qu'un projet de

surélévation du bâtiment n° ECA 925 qui respecterait le PQ "Place de la

Paix" créerait un front de rue inadapté, car il présenterait un corps

supérieur au retrait trop prononcé par rapport au front de rue. Elle ajoute

qu'il est impossible ici de respecter cumulativement les actuelle et future

réglementations, lesquels sont inconciliables en ce qui concerne l'implantation

de l'extension du bâtiment. Or, c’est à tort que l’autorité intimée laisse

entendre que cela reviendrait "concrètement à empêcher tout projet de

construction en ce lieu dans l'attente de la légalisation du PGA et de la

radiation du PQ "Place de la Paix" et que (...) l'application de

l'article 79 LATC restreint ici entièrement la garantie de propriété".

Elle perd de vue que, du moment que le RPGA 2007 n’a toujours pas été approuvé

définitivement et que les délais fixés à l'art. 79 al. 2 en relation avec les

art. 77 al. 3 à 5 LATC pour adopter la nouvelle réglementation sont très largement

dépassés, la constructrice était habilitée à déposer un demande de permis de

construire pour un projet conforme au PQ "Place de la Paix" auprès de

la municipalité, qui aurait dû exclusivement statuer selon le droit en vigueur

(cf. RDAF 1990 I 253; RDAF 1992 I 227), sans pouvoir lui opposer un refus fondé

sur l'art. 79 al. 1 LATC.

En définitive, dans la mesure où le projet litigieux

est contraire au PQ "Place de la Paix", la décision attaquée doit

être annulée. Dès la mise en vigueur de la nouvelle réglementation (RPGA 2007)

qui devrait avoir lieu prochainement, la constructrice pourra renouveler sa

demande de permis de construire, étant précisé que le projet litigieux apparaît

comme conforme au RPGA 2007. En effet, comme le relève à juste titre la

municipalité dans sa réponse, l’on ne saurait assimiler un vide sanitaire à un

niveau habitable au sens de l’art. 5.4 RPGA 2007, ni exiger de la part de la

constructrice la création de places de stationnement lorsqu’il est impossible –

comme c’est le cas en l’espèce – de le faire sur la parcelle litigieuse (cf.

art. 61 RPAG 2007). En outre, le projet de surélévation litigieux s’avère aussi

conforme avec l’art. 34.1 RPGA 2007 en ce qui concerne son implantation par

rapport au domaine public. Enfin, de l'avis des assesseurs spécialisés, le

projet de construction va manifestement dans le sens du développement

urbanistique souhaité et s'intègre parfaitement à l'environnement bâti.

3.

Pour le surplus, comme le reconnaît à juste titre la municipalité,

l’agrandissement du bâtiment existant – non conforme au plan de quartier entré

en force postérieurement – ne saurait être autorisé sur la base de l’art. 80

al. 2 in fine LATC qui a trait à la protection de la situation acquise, ne

serait-ce que parce que les travaux envisagés aggravent l’atteinte à la

réglementation en vigueur, de même que les inconvénients qui en résulteraient

pour le voisinage.

4.

Enfin, c'est à tort que l'autorité intimée a octroyé une dérogation au

périmètre d'implantation T1 et T2 défini par le PQ "Place de la Paix".

a) L'art. 85 LATC prévoit ce qui suit:

"1 Dans la mesure

où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la

réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour

autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le

justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre

intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.

2.

Ces dérogations

peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de

conditions et charges particulières."

En vertu de l'art. 14 du règlement du PQ "Place

de la Paix", la municipalité peut, à titre exceptionnel, et dans les limites

de la législation cantonale (art. 85 LATC), accorder des dérogations aux

dispositions du présent plan et règlement, lorsqu’il s’agit de tenir compte de

cas non prévus par le présent règlement et que l’application stricte d’une

mesure d’aménagement empêche la réalisation d’une solution architecturale

intéressante à dire d’expert. De telles exceptions ne sont manifestement pas

réalisées en l’espèce. Sauf à vider le PQ "Place de la Paix" de sa

substance, l'art. 14 dudit règlement n'entre pas en ligne de compte.

L’art. 5.4 de ce même règlement précise certes que

la municipalité peut exceptionnellement admettre, hors gabarit, des éléments

architecturaux de minime importance permettant une mise en valeur de la tête de

l'îlot ou favorisant l'expression des zones d'accès au complexe. On ne saurait

toutefois considérer que le projet litigieux, à savoir la construction de trois

niveaux supplémentaires qui empiètent de manière significative sur le périmètre

d’implantation des constructions "corps supérieurs", constituerait un

élément architectural "de minime importance" au sens de l'art. 5.4

PQ. L'autorité intimée ne pouvait ainsi pas octroyer la dérogation requise en

se fondant sur l'art. 85 LATC en relation avec les art. 14 et 5.4 du

règlement du PQ "Place de la Paix". A noter que l'autorité intimée

invoque l'art. 80 RPGA 2007 relatif aux dérogations, mais que cette disposition

n'est pas (encore) applicable.

En résumé, l’octroi d’une dérogation ne saurait en

principe servir à éluder les dispositions (essentielles) d'une réglementation

en vigueur qualifiées d'obsolètes au profit d’une application anticipée d’une

réglementation en cours d'adoption jugée (à raison) mieux adaptée aux

circonstances actuelles.

5.

Il résulte de ce qui précède que les recours doivent être admis et les

décisions entreprises annulées. Succombant, la constructrice supportera les

frais judiciaires ainsi que les dépens en faveur des recourants, qui ont agi

avec l'assistance d'un avocat (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours AC.2017.0079 et AC.2017.0080 sont admis.

II.

La décision rendue le 2 février 2017 par la Municipalité de Montreux est

annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de la constructrice D.________.

IV.

La constructrice D.________ versera en faveur du recourant A.________

une indemnité de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

V.

La constructrice D.________ versera aux recourants B.________ et C.________,

créanciers solidaires, une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 5 avril 2018

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.