CDAP - AC.2017.0101 - 2017-05-18 - A._____, B.__/Municipalité d'Epalinges, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 18 mai 2017

Composition

M. Pascal Langone, président; M. Eric Brandt et M. Alex

Dépraz, juges.

Recourants

1.

A.________ à Epalinges,

2.

B.________ à ******** représenté

par A.________, à ********,

Autorité intimée

Municipalité d'Epalinges,

Constructrice

C.________ à ********,

Objet

Permis de construire

Recours A.________ et consorts c/ décision de la

Municipalité d'Epalinges du 22 février 2017 levant leur opposition et

délivrant le permis de construire d'un immeuble de 7 logements avec parking

souterrain de 8 places et 5 places extérieures sur la parcelle n° 136,

propriété de C.________ (CAMAC n° 159125)

Faits

Vu les faits suivants

A.

La société C.________ est propriétaire de la parcelle n° 136 de la

Commune d'Epalinges. D'une surface totale de 1'482 m2, ce bien-fonds

est situé à cheval sur la "zone des bâtiments locatifs I" (d'une

surface de 875 m2) et sur la "zone de villas I" (d'une

surface de 607 m2), selon le Règlement communal du plan général

d'affectation (ci-après: RPGA), approuvé le 16 novembre 2005 par le département

cantonal compétent à l'époque.

B.

Le 29 octobre 2016, C.________ a déposé une demande de permis de

construire un seul immeuble de 7 logements avec parking souterrain, après

démolition du bâtiment n° ECA 469. Le bâtiment projeté serait implanté à cheval

sur les deux zones (pour trois quart environ dans la zone des bâtiments

locatifs I et pour un quart environ en zone de villas I). La surface au sol du

bâtiment projeté serait de 251 m2, ce qui donne un coefficient

d'occupation du sol de 0,169 (250,50 m2 / 1'482 m2). Mis

à l'enquête publique du 9 janvier au 7 février 2016, ce projet a suscité

l'opposition de A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle contiguë

n° 137. La Centrale des autorisations CAMAC a délivré toutes les autorisations

et préavis cantonaux requis (synthèse n° 159125)

C.

Par décision du 22 février 2017, la Municipalité d'Epalinges a levé

l'opposition et délivré le permis de construire requis.

D.

Le 22 mars 2017, A.________ et B.________ ont interjeté recours auprès

du Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public, à l'encontre de la

décision municipale du 22 février 2017, dont ils demandent l'annulation.

E.

Dans sa réponse du 1er mai 2017, la municipalité en question

a conclu au rejet du recours.

Considérants

1.

La zone de bâtiments locatifs I est régie par les art. 16 à 21 RPGA.

Le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,20 (art. 18 al.

1.

RPGA). La distance entre les constructions et la limite de la propriété est

de 8 mètres au minimum (art. 19 RPGA). S'agissant du nombre de niveaux, il est

limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 21 RPGA).

Quant à la zone de villas I, elle est régie par les

art. 22 à 28 RPGA.

L'art. 23 RPGA prévoit que " la surface des parcelles à bâtir (situées en

zone de villas I) est au minimum de 1000 m2, à raison d'une villa

par 1000 m2 (...)". Selon l'art. 25 al. 1 RPGA, le coefficient

d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,125. D'après l'art. 26 RPGA, la

distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 5 mètres

au minimum. L'art. 27 RPGA limite également le nombre de niveaux à trois pour

les bâtiments dont la surface au sol est supérieure à 80 m2 (let.

b). Enfin, l'art. 28 RPGA limite le nombre de logements à deux par villa; ils

peuvent être superposés ou juxtaposés (al. 1); l'agrandissement des volumes

existants n'étant autorisés que si les conditions posées par les art. 23, 25 et

26.

du présent règlement sont respectés (al. 3).

2.

Les recourants font uniquement valoir que le projet de construction

serait contraire à l'art. 23 RPGA. Il n'est pas contesté que la portion du

terrain colloquée en zone de villas I ne présente qu'une surface de 607 m2,

alors que la surface totale de la parcelle constructible est de 1'486 m2.

a) En l'absence de dispositions particulières dans

le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à

réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire

aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier

à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de

la parcelle et la surface bâtie (COS). Toutefois, s'agissant des dispositions

fixant les distances minimales aux limites à respecter entre un ouvrage et la

limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées

s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y

implante. Sauf disposition contraire, la limite entre deux zones n'est pas

assimilable à la limite entre deux parcelles. Dès lors, un bâtiment n'a pas à

respecter par rapport à la limite de la zone la distance minimale par rapport à

la limite de propriété (cf. arrêts AC.2014.0335 du 20 mai 2015 consid. 6,

AC.2011.0123 du 8 février 2013 consid. 3b; AC.2007.0078 du 30 mai 2008 consid.

1b; AC.2003.0197 du 5 avril 2004 consid. 1b; voir aussi ATF 98 Ia 581 et

jurisprudence citée par Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et

vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, n. 3.1.5 ad art. 47 LATC, p.

258/259).

La règle fixant la surface minimale d'une parcelle

constructible a pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol. Conjuguée

au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles sur les

distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre

bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également

d'assurer le dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations. Mais

surtout, en l'absence de normes fixant le coefficient d'occupation ou

d'utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement

quantitatif d'une zone à bâtir en fonction des objectifs d'aménagement du

territoire fixés au moment de la planification. En effet, au travers d'une

telle réglementation appliquée à un périmètre déterminé, le législateur définit

le nombre maximum de parcelles constructibles qui pourront être créées. La

détermination d'une surface minimum est ainsi étroitement liée à celle de

l'étendue de la zone à laquelle elle devra s'appliquer (RDAF 2002 I 130; Bovay

/Didisheim /Sulliger /Thonney, op.cit., n.3.1.8.1 ad art. 47 LATC, p. 260).

b) En l'espèce, le projet de construction litigieux

est contraire à l'art. 23 RPGA prescrivant une surface minimale de 1'000 m2,

puisque la portion du terrain colloquée en zone de villas I présente une

surface de 607 m2, étant précisé que la surface totale de la parcelle

constructible est de 1'486 m2. L'importance de cette règle doit

toutefois être relativisée, dans la mesure où le la limitation du développement

quantitatif de la zone est ici déjà assuré par les normes fixant le COS et par

les règles sur les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété

(qui sont du reste respectées en l'occurrence). L'octroi d'une dérogation à la

règle de l'art. 23 RPGA pourrait être envisagé compte tenu des principes de

concentration de l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivis

par la LAT. Mais le projet de construction litigieux est également contraire à

d'autres règles (plus importantes): si le bâtiment projeté (dont le COS est de

0,169) respecte bel et bien le COS de 0,20 applicable à la zone de bâtiments

locatifs I, tel n'est en revanche pas le cas du COS de 0,125 en vigueur dans la

zone de villas I. Enfin, la construction envisagée prévoit 7 logements, ce que

proscrit l'art. 28 al. 1 RPGA qui limite le nombre de logements à deux par

villa.

Il s'ensuit que le projet de construction ne

satisfait pas aux exigences relatives à chacune des deux zones en cause (en

particulier en matière de COS et de nombre maximum de logements). Dans sa

réponse au recours, la municipalité indique certes que la surface au sol de la

partie du bâtiment prévue en zone villa I serait de 75,5 m2, ce qui

aboutit à un COS de 0,124 (75,5 : 607), donc conforme à l'art. 25 RPGA (0,125).

Quant à la surface bâtie en zone de bâtiments locatifs I, elle serait de 175 m2,

ce qui donnerait un COS de 0,20 (175 : 875). Selon elle, les dispositions

règlementaires sur le COS seraient respectées pour chacune des parties du bâtiment

implantée dans chacune des zones considérées. Mais la municipalité perd de vue

que, pour être réglementaire, le projet de construction en cause doit respecter

à la fois les exigences de la zone de bâtiments locatifs I et celles de la zone

de villas I. Comme on l'a vu plus haut, il n'en va différemment que pour les

dispositions fixant les distances minimum à respecter entre un ouvrage et la

limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées

s'appliquant à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y

implante (RDAF 1984 p. 416).

L'autorité intimée a donc interprété et appliqué de

manière erronée le RPGA en délivrant le permis de construire requis. En effet,

il convient de rappeler que la solution consistant à appliquer à toute la

surface d'une parcelle chevauchant la limite de deux zones le régime de la zone

de construction la plus dense est arbitraire (ATF 98 Ia 581).

3.

Vu ce qui précède, le présent recours doit être admis et la décision

entreprise annulée. Bien qu'obtenant gain de cause, les recourants n'ont pas

droit à des dépens, dans la mesure où ils ont agi sans l'intermédiaire d'un

avocat. Un émolument judiciaire sera mis à la charge de la constructrice, qui

est à l'origine de la procédure de permis de construire (art. 49 et 51 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision du 22 février 2017 de la Municipalité d'Epalinges est

annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de la constructrice C.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 18 mai 2017

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.