AC.2017.0285

CDAP - AC.2017.0285 - 2018-04-26 - A._/Municipalité d'Ormont-Dessus, B._

26 avril 2018Français26 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

B.________ est propriétaire de la parcelle n° 7037 de la Commune

d'Ormont-Dessus, sis au lieu-dit Es Galles. Elle borde la route du Pillon, à

l'entrée du village des Diablerets. D'une surface de 2'401 m2, cette

parcelle est colloquée en zone mixte selon le plan partiel d'affectation

"Au Plan es Galles", approuvé par le Département cantonal compétent

le 21 mars 2013 (ci-après: PPA es Galles), et son règlement d'application

(RPPA). Cette parcelle supporte, dans sa partie Sud-Est, un bâtiment

d'habitation n° ECA 1913. Elle est contigüe, à l'Est, de la parcelle n° 7491,

sur laquelle la société coopérative Coop bénéficie d'une autorisation de construire

un bâtiment commercial et un parking extérieur, délivrée le 21 octobre 2016.

Le 30 mars 2017, B.________ a déposé une demande de permis de

construire, sur sa parcelle n° 7037, un chalet d'habitation et un couvert à

voitures. Le chalet projeté serait implanté au Nord-Ouest de la parcelle et

composé de trois logements en résidence principale, soit un appartement de 2

pièces au rez-de-chaussée, d'une surface de 47.5 m2, et deux

appartements de 3 pièces, à l'étage et dans les combles, d'une surface respective

de 83.5 m2. Selon les plans de construction, les étages seront

desservis par un escalier et un ascenseur pour personnes à mobilité réduite.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 8 avril

au 7 mai 2017. Il a suscité l'opposition de l'association A.________, le 4 mai

2017. Cette association contestait la conformité du projet à la législation

fédérale en matière de résidences secondaires.

Le 15 mai 2017, B.________ s'est déterminé sur l'opposition précitée. Il

a produit deux demandes de location à l'année en résidence principale pour le

chalet: la première, du 9 mai 2017, signée par un tiers habitant les Diablerets

est formulé comme suit:

"Concerne: location appart. 3.5 pièces étage Fer à

Cheval N° 2 – projet construction

B.________,

Comme discuté, je te confirme la réservation du dit

appartement [de 3.5 pièces à l'étage] pour une location à l'année, dès la fin

de la construction en 2018.

Mon épouse n'ayant pas de permis de conduire, je désirerai

rester au village.

[...]"

La seconde demande, du 10 mai 2017, émane de

C.________, domiciliée à Vers-l'Eglise, et formulée comme suit:

"Concerne:

Appartement en résidence principale aux Diablerets, Rte du

Pillon, parcelle 7037

Mon cher B.________,

Par la présente, je te confirme mon accord concernant le

contrat de location pour un appartement dans le futur chalet qui sera construit

sur la parcelle 7037 à la Rte du Pillon, 1865 Les Diablerets.

Ces appartements ont été conçus et seront équipés pour

accueillir notamment des personnes à mobilité réduite, ce qui est mon cas, d'où

mon fort intérêt à déménager dans cette future nouvelle construction.

[...]"

B.________ a encore précisé que le troisième

appartement était destiné à la résidence principale pour ses employés l'été et

l'hiver pour le personnel des remontées mécaniques pour lequel il avait chaque

année une forte demande. Il confirmait avoir signé le formulaire d'inscription

au registre foncier pour un chalet en résidence principale.

La Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa synthèse n° 169823, le

8 juin 2017 (ci-après: la synthèse CAMAC), dont il ressort que les

autorisations cantonales spéciales nécessaires ont été délivrées.

Le 22 juin 2017, la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après: la

Municipalité) a levé l'opposition de l'association A.________ et a délivré le

permis de construire n° 3840-2017, subordonné à l'inscription au registre

foncier d'une mention "résidence principale".

Sous la plume de son conseil, l'association A.________ (ci-après:

l'association ou la recourante) a recouru le 24 août 2017 contre cette décision

devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP).

Elle conclut, sous suite de frais et dépens, à l'admission de son recours et à

l'annulation de l'autorisation attaquée.

La Municipalité s'est déterminée par son conseil, le

25 septembre 2017. Elle conclut au rejet du recours, avec suite de frais et

dépens.

B.________ (ci-après: le constructeur) s'est

également déterminé, le 25 septembre 2017. Il explique notamment que son projet

prévoit la construction de logements répondant à certaines exigences pour les

personnes à mobilité réduite, alors qu'aucun appartement de ce type n'est

disponible aux Diablerets, malgré une demande présente. L'ascenseur est

dimensionné afin de permettre l'accessibilité aux personnes utilisant un moyen

auxiliaire. En outre la situation géographique du projet, à moins de 100 m

d'une nouvelle surface commerciale et à moins de 200 m du centre médical des

Diablerets favorise les futurs locataires. Le constructeur a encore précisé

qu'il logeait chaque année des employés saisonniers dans ses logements

personnels, ainsi que les employés des remontées mécaniques pour la saison

hivernale.

Il ressort encore du dossier municipal que le

constructeur a informé l'autorité intimée, le 11 septembre 2017, des prix de

location prévus, soit 1'200 fr. par mois pour l'appartement du rez-de-chaussée,

d'environ 50 m2, déjà réservé pour une personne à l'assurance

invalidité, et 1'500 fr. par mois pour les deux appartements d'environ 80 m2.

Il rappelait encore son investissement personnel tendant à offrir la

possibilité aux personnes âgées de rester dans la commune.

Les parties se sont encore exprimées par la suite et

l'autorité intimée a notamment produit, le 1er décembre 2017, des

données relatives à la population dans la Commune, ainsi que les permis de

construire délivrés. Elle relève que la population a augmenté, entre 2013 et

2017, de 43 habitants, pour une population totale de 1510 habitants au 20 juin

2017. Au total, 42 logements affectés à la résidence principale ont été

autorisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2017.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Les arguments des parties seront repris ci-après

dans la mesure utile.

Considérants

1.

Formé dans le délai et selon les formes requises (art. 79, 95, 96 et 99

de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD;

RSV 173.36), par une association ayant la qualité pour recourir contre des

décisions relatives à la législation en matière de résidences secondaires (cf.

notamment ATF 139 II 271 consid. 11.4), le recours est recevable.

2.

La recourante conteste l'autorisation délivrée pour la construction d'un

chalet comprenant 3 appartements sur le territoire d'une commune où la

proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%. Elle considère en

substance, au vu des logements disponibles dans la commune, que le présent

projet ne tend pas réellement à la construction de résidences principales et

que l'autorité intimée n'a pas suffisamment vérifié dans quelle mesure le

constructeur n'entendait pas en réalité faire abusivement usage de l'art. 14 de

la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702,

entrée en vigueur le 1er janvier 2016) qui permet de suspendre une

affectation en résidence principale lorsqu'il n'existe pas de demande pour un

tel logement à un prix raisonnable.

a) L'art. 75b de la Constitution fédérale du 18

avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent au

maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de

chaque commune (al. 1). Selon la jurisprudence, cette disposition ne vise pas

seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront

utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient

être utilisées comme telles (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208 et réf.; TF

1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.1 [destiné à la publication aux ATF];

1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.1;1C_263/2016 du 21 février 2017

consid. 4.1). L'art. 75b al. 2 Cst prévoit que la loi oblige les communes à

publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l’état

détaillé de son exécution.

Dans sa teneur valable jusqu'au 31 décembre 2015,

l'art. 4 let. a de l'ancienne ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences

secondaires (aORSec; RO 2012 4583) prévoyait que, dans les communes qui

comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des

autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction

de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1

let. a LRS comporte une réglementation semblable. L'art. 3 al. 1 let. a de la

nouvelle ORSec du 4 décembre 2015, entrée en vigueur en même temps que la LRS,

prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS

pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur

suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence

principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".

b) Face à l'interdiction générale de dépasser

le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure

que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en

déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que

résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition

du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il

apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales

dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence

d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2; TF 1C_102/2017 précité

consid. 2.2;1C_565/2016 précité consid. 3.1;1C_263/2016 précité consid. 4.2).

Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation

annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes

en matière de police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF

1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.2).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les

organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux

règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de

droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou

interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant

d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II

206.

consid. 2.3 p. 209; 132 III 212 consid. 4.1 p. 220; TF 1C_102/2017 précité

consid. 2.2;1C_263/2016 précité consid. 4.2;1C_16/2016 précité

consid. 3.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction

juridique destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 210; 134 I 65

consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 77 et les arrêts cités).

Pour être sanctionné, un abus de droit doit

apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée

doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer

l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire

au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 142 II 206 consid.

2.5

p. 210, et la jurisprudence citée; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;

1C_263/2016 précité consid. 4.2;1C_16/2016 précité consid. 3.4).

c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve

d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à

l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que

les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p.

215; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_263/2016 précité consid. 4.3;

1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).

Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir

construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la

norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,

l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contourner l'interdiction

découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une

résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en

prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de

l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas

de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (cf. ci-dessous). Il

s'agit donc de fraude à la loi dans le sens classique du terme (ATF 142 II 206

consid. 2.4 p. 210; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_263/2016 précité

consid. 4.3;1C_16/2016 précité consid. 3.3).

Selon le Tribunal fédéral, il faut examiner s'il

existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la

possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices

peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de

construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),

sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement

son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque

celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations

d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne

sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère

principal est celui de la demande de résidences principales dans le même

secteur (ATF 142 II 206 consid. 4.2; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;

1C_565/2016 précité consid. 3.1;1C_263/2016 précité consid. 4.3;

1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid. 3;1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2).

d) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1er

janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,

qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée

lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas

trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.

Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer

le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des

conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les

cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle

d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de

vérifications sérieuses (ATF 142 II 206 consid. 4.2 pp. 215/216; TF

1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_16/2016 précité consid. 3.5;

1C_546/2015 précité consid. 2.5;1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4).

e) La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la

loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,

elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans

et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1

LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux

dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou

en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5).

f) Dans un arrêt concernant la construction de trois

habitations en zone touristique de faible densité, dans laquelle les résidences

principales n'étaient toutefois pas exclues, de la station de Verbier (Commune

de Bagnes [VS]), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'existait pas d'indice

d'abus de droit; les allégations concernant la délivrance par la commune de

nombreux permis assortis d'avenants portant sur des résidences principales ne

permettaient pas d'admettre l'existence d'un abus de droit dans le cas

particulier (TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014).

S'agissant de la construction d'un chalet comprenant

un seul logement de quelques 150 m2 et situé en zone d'habitat

touristique de faible densité de la station d'Ovronnaz (Commune de Leytron

[VS]), à 9 km de la plaine du Rhône, correspondant à un trajet en voiture de 20

minutes, le Tribunal fédéral a estimé que dite construction se prêtait à une

utilisation en tant que résidence principale, sachant en outre que la

constructrice affirmait avoir toujours eu l'intention d'utiliser la

construction comme résidence principale (TF 1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid.

3.

; cf. TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.1 pour six autres cas où le TF

n'a pas retenu définitivement un abus de droit).

Cependant, dans un arrêt du même jour et concernant

la même localité, le Tribunal fédéral a relevé que l'introduction de l'art. 14

LRS, depuis le 1er janvier 2016, renforçait le risque que les constructeurs ne

recourent à la possibilité de suspendre l'affectation en résidence principale

lorsque le logement ne trouve pas preneur. Il a dès lors exigé que, dans les

cas de constructions dont les acquéreurs ne sont pas encore connus, il soit à

tout le moins rendu vraisemblable qu'il existe, dans le secteur considéré, une

demande pour des résidences principales (TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4

concernant une demande tendant à la construction de deux chalets résidentiels

de quatorze appartements au total dans la station d'Ovronnaz). Le Tribunal

fédéral a considéré que ni le permis de construire, ni les décisions sur

recours, ni le dossier ne donnaient d'informations suffisantes quant aux

besoins de résidences principales à Ovronnaz. Il appartenait dès lors aux

instances précédentes d'instruire plus avant la question de la demande de

résidences principales pour le secteur considéré, en déterminant notamment le

taux de vacance pour ce type de résidences. Pour leur part, les constructeurs pourraient

être amenés à faire état de promesses de vente ou de contacts déjà pris avec

des acheteurs potentiels susceptibles de s'établir. Il y aura lieu également de

vérifier si, par leur situation, leur typologie et leur prix, les logements en

question se prêtent à une acquisition ou à une location par des résidents à

l'année (TF 1C_160/2015 précité, consid. 4.4).

Dans un arrêt du 23 juin 2016, le Tribunal fédéral a

jugé que, s'agissant de la construction d'un chalet comprenant un seul logement

de 148 m2 de surface brute utile, réparti sur deux étages, dans le

cadre d'un logement unique et dans une commune où il existait une certaine

demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait

disproportionné d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une

promesse de vente avant même la construction de l'immeuble. Dans ces

conditions, un abus de droit manifeste ne pouvait être retenu (TF 1C_546/2015

consid. 2.6).

Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal

fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.

n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts

rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les

autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de

droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour

lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée

(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de jurisprudence

publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24 octobre 2016

(consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de haut-standing de

deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS]) dans un secteur

largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que le fait que la

construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence déterminante sur le

marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire abstraction du nombre

très important de logements qui se trouvaient simultanément offerts à la vente

dans une station notoirement vouée au tourisme (soit, selon une pièce

justificative produite par la recourante devant le Tribunal cantonal valaisan

se référant au site Internet www.comparis.ch,

598.

appartements et 96 maisons à vendre au 1er juin 2015). Selon le

Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne

pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en

obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre

vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences

principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à

satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF

1C_546/2015 précité consid. 2.5 in fine). Ainsi, le Tribunal fédéral a

jugé que les instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de

vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur

celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des

indications quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans

le secteur concerné.

Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal

fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus

de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets

comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que

les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de

démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de

la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui

se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la

constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait

jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les

autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était

faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu

desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces

statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux

logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un

périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal. Le Tribunal

fédéral a, en outre, relevé que la possibilité qu'offre l'art. 14 LRS, entré en

vigueur le 1er février 2016, rend sans pertinence une prétendue

prise de risque financier alléguée par le constructeur (TF 1C_263/2016 du 21

février 2017 consid. 5.3).

Dans un arrêt du 16 novembre 2017 concernant la

construction de quatre immeubles comportant au total 52 appartements dans la

Commune de Riddes (VS), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'y avait pas

lieu de douter de l'utilisation en tant que résidence principale des logements

vu la croissance de la population (environ 11% en trois ans) et le fait que les

logements déjà construits en résidences principales dans la commune étaient tous

occupés (TF 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.2).

Enfin, dans un arrêt du 16 janvier 2018, destiné à

la publication, le Tribunal fédéral a jugé qu'en l'absence d'offres d'achat

sérieuses et concrètes pour l'acquisition de deux chalets à construire en zone

touristique de faible densité de la station de Verbier (Commune de Bagnes

[VS]), il convenait d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se

présente dans la commune où était situé ce projet de construction. En

l'occurrence, la station de Verbier, à vocation essentiellement touristique et

relativement éloignée de la vallée du Rhône a vu sa population résidente

diminuer ces dernières années. Le Tribunal fédéral, tenant également compte de

l'offre portant sur des dizaines d'autres logements neufs proposée par la

commune – même si aucun objet n'était comparable au projet envisagé – a

considéré que la demande en résidences principales n'était pas établie et

suffisante pour autoriser le projet (TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid.

2.

3.

Dans le cas présent, il convient d'emblée de relever que le constructeur

a présenté deux lettres de personnes intéressées à louer deux des trois

logements projetés. Contrairement à ce qu'allègue la recourante, ces

propositions sont relativement concrètes, même s'il ne s'agit pas encore de

contrats de bail en bonne et due forme. Dans un cas en tout cas la confirmation

émane vraisemblablement d'une parente du constructeur qui exprime son accord

pour un contrat de location dans le chalet à construire. Cette confirmation

précise encore que le logement sera conçu et équipé pour des personnes à

mobilité réduite, ce qui est son cas. Le constructeur a pour sa part confirmé à

plusieurs reprises son intention de favoriser des logements pour personnes à

mobilité réduite, intention concrétisée par l'intégration d'un ascenseur dans

le projet litigieux. Enfin, un des logements est destiné à des employés

saisonniers du constructeur, respectivement à des employés de tiers pendant la

saison hivernale (remontées mécaniques). Sur ce dernier point, aucun élément ne

permet de mettre en doute les explications du constructeur qui semble déjà

procéder de la sorte depuis longtemps.

A cela s'ajoute les loyers indiqués par le

constructeur qui restent manifestement dans une fourchette abordable pour des

logements destinés à des habitants travaillant dans la localité ou à revenu

modeste (étant rappelé qu'une des personnes intéressées semble bénéficier de

prestations de l'assurance invalidité, selon les indications du constructeur). Sans

qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si ces prix se

conforment en tout point aux conditions usuelles du marché au sens de l'art. 9

al. 2 let. b ORSec, les prix des loyers prévus par le constructeur n'excèdent

en tout cas pas les loyers moyens indiqués pour la Suisse, ni ceux indiqués

pour la région lémanique dans la statistique de l'Office fédéral de la

statistique (OFS) de 2016 par rapport aux constructions datant de 2011 à 2016

(1'358 fr. ou 1'255 fr. pour un deux pièces, 1'727 fr. ou 1'640 fr. pour un

trois pièces).

Les autres critères retenus par le Tribunal fédéral

dans sa jurisprudence précitée paraissent également remplis: la conception des

logements, en particulier la surface des pièces (entre 28 et 30 m2

pour les séjours et entre 12 et 13 m2 pour les chambres), telle que

résultant des plans, correspond à une affectation à la résidence principale.

Quant à l'emplacement du projet, il se situe à l'entrée du village des

Diablerets, à proximité d'un centre commercial en cours de construction et

proche des autres commodités. Située sur la route du Pillon, la parcelle à

construire est accessible toute l'année, étant rappelé que le village dispose

aussi d'une liaison ferroviaire régulière avec la plaine.

Enfin, la Municipalité a fourni des indications sur

la situation de la population et le taux de vacance des logements dans la Commune.

Ainsi, au 30 juin 2017, la population totale s'élevait à 1510 et 42 logements

affectés à la résidence principale ont été autorisés entre le 1er

janvier 2013 et le 30 juin 2017. Selon les statistiques cantonales, librement

disponibles sur internet, la Commune comptait 1'467 résidents permanents au 31

décembre 2017. De 1950 avec 1'002 habitants à 1980 avec 1'028 habitants, la

population de la Commune n'a guère augmenté. Puis, entre 1980 et 2010, la

population a augmenté d'environ 150 personnes par décennie pour compter 1'150

résidents en 1990, 1'307 en 2000 et 1'459 en 2010. Depuis, la population de la

Commune n'a que peu augmenté, fléchissant même à 1'438 résidents en 2012 pour

atteindre 1'479 résidents à fin 2016, puis, selon la Commune, 1'510 résidents

au 30 juin 2017 et enfin 1'467 résidents à fin 2017. Selon la recourante qui se

réfère au site www.comparis.ch, une

soixantaine de logements seraient disponibles à la vente et à la location.

Consulté le 6 avril 2018, ce site présente 36 appartements et 28 maisons à

vendre et six appartements à louer, dont seuls quatre concernent des locations

à l'année, les autres étant offerts à la saison. Quant aux maisons à vendre, la

grande majorité est conçue comme résidence secondaire, à un prix élevé (près

d'un million de francs ou plus). Les appartements en vente sont situés et conçus

pour la résidence secondaire, avec des pièces plutôt petites, ou alors de haut

standing.

Le Tribunal de céans avait déjà relevé, à l'occasion

d'une autre procédure concernant la Commune d'Ormont-Dessus (AC.2014.0038 du 20

août 2015) que de nombreux logements étaient disponibles dans la Commune, mais

qu'il s'agissait essentiellement d'objets destinés à être utilisés comme

résidences secondaires, à des prix correspondant à ce marché. Le Tribunal avait

précisé qu'il était de notoriété publique que les prix pour les résidences

secondaires aux Diablerets étaient très élevés. Il existait en conséquence a

priori un marché pour la vente en résidence principale de logements mis en

vente ou en location à des prix inférieurs à ceux des résidences secondaires.

Tel est le cas en l'espèce, les loyers mensuels pressentis par le constructeur

étant situés entre 1'200 fr. et 1'500 fr. pour des logements de 2 et 3 pièces.

Comme l'a relevé le Tribunal fédéral, il faut tenir

compte du taux de vacance pour le type de résidences à réaliser (ATF 142 II 206

consid. 4.4), et non l'ensemble des résidences disponibles sur le marché.

Ainsi, malgré l'infime augmentation de la population locale ces dernières

années, les logements projetés répondent à un besoin avéré de logements

abordables, surtout s'ils sont proposés à la location.

Vu ce qui précède, l'appréciation de la Municipalité

selon laquelle le projet litigieux est bien destiné à la construction de

logements en résidence principale et ne relève pas d'un abus manifeste de droit

peut être confirmée.

4.

Le recours doit en conséquence être rejeté et la décision attaquée

confirmée. Succombant, la recourante supportera l'émolument de justice,

légèrement réduit en l'absence d'audience (art. 49 LPA-VD), ainsi que des

dépens en faveur de la Municipalité qui a procédé avec l'assistance d'un avocat

(art. 55 LPA-VD). Le constructeur, qui n'a pas procédé avec l'assistance d'un

avocat et n'a pas pris de conclusions formelles n'a pas droit à des dépens.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus, du 22 juin 2017, est

confirmée.

III.

Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

de l'association A.________.

IV.

L'association A.________ versera à la Commune d'Ormont-Dessus une

indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 26 avril 2018

présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’OFDT-ARE.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.