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Décision

AC.2017.0286

CDAP - AC.2017.0286 - 2018-04-26 - A._____, B.__, C.__, D.__, E.__, Helvetia Nostra/Municipalité d'Ormont-Dessus, G.__, H.__, K._____

26 avril 2018Français39 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

K.________ est propriétaire, au lieu-dit ********, de la parcelle n° ********

de la Commune d'Ormont-Dessus (ci-après: la commune), promise-vendue à H.________

et son fils, G.________, (ci-après: les constructeurs). Ce bien-fonds, d'une

superficie de 1'998 m2, est colloqué en zone du village des

Diablerets selon le Plan des zones d'Ormont-Dessus (PZ), approuvé par le

Conseil d'Etat le 10 septembre 1982, et le Règlement communal sur le plan

d'extension et la police des constructions (RPE), approuvé par le Conseil

d'Etat le 1er novembre 1995 et modifié en 2001. La commune figure

dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établie

par l’Office fédéral du développement territorial.

H.________ et G.________ sont chacun propriétaire

d'une parcelle sise dans la commune sur laquelle se dresse une maison

d'habitation qu'ils habitent depuis plusieurs années. Ils exploitent ensemble

la société I.________ inscrite au registre du commerce depuis le 16 novembre

2016 ayant pour but l'exécution de toutes opérations immobilières. Ils sont en

outre à la tête de plusieurs autres sociétés actives dans le domaine de la

construction.

B.

Le 2 février 2017, K.________, H.________ et G.________ ont déposé une

demande de permis pour la construction de deux chalets composés de huit

logements soit de trois appartements de 2,5 pièces, un de 3,5 pièces, trois de

4,5 pièces et un de 5,5 pièces, sur la parcelle n° ********. Le projet comprend

également la démolition de la grange existante et la construction de 16 places

de parc non couvertes.

Mis à l'enquête publique du 18 mars au 16 avril

2017, le projet a suscité 22 oppositions, dont celles d'Helvetia Nostra, de A.________

et B.________, de C.________, ainsi que de D.________ et E.________. Ces

derniers sont propriétaires ou occupants – à l'exception d'Helvetia Nostra – de

la propriété par étages (PPE) sise sur la parcelle n° ******** de la commune

qui jouxte la parcelle sur laquelle est prévue le projet litigieux.

C.

Le 12 juin 2017, la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après: la

Municipalité) a requis l'inscription au registre foncier de la mention

"résidence principale" pour les appartements à construire. La

propriétaire et les constructeurs se sont engagés par écrit à déposer leurs

papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux, mais

dans tous les cas avant l'obtention du permis d'habiter ainsi qu'à élire

domicile et à séjourner durablement dans le logement construit.

Le même jour, la Municipalité a octroyé le permis de

construire requis.

Par décisions du 23 juin 2017, la Municipalité a

levé les oppositions.

D.

Le 25 août 2017, A.________ et B.________, C.________ ainsi que D.________

et E.________ ont interjeté un recours devant la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal (CDAP) contre les décisions de la Municipalité

levant leurs oppositions (cause AC.2017.0286). Ils concluent principalement à

la réforme de ces décisions en ce sens que les oppositions sont maintenues et

le permis de construire est refusé et, subsidiairement, à l'annulation des

décisions. A titre de mesures d'instruction, ils requièrent la tenue d'une

inspection locale, la production du dossier de la Municipalité ainsi que de "tout

document permettant d'attester qu'elle a procédé à une vérification concrète de

la demande actuelle en résidences principales selon la typologie et le prix des

logements projetés". Ils requièrent en outre la production en mains

des constructeurs "des promesses de vente ou de contacts pris avec des

acheteurs potentiels susceptibles de s'établir dans l'immeuble à construire

ainsi que le plan financier du projet".

Le 28 août 2017, Helvetia Nostra a également recouru

en concluant à l'annulation de la décision de la Municipalité levant son

opposition (cause AC.2017.0289). L'ensemble des recourants invoque en

particulier le fait que le projet n'est pas conforme à la règlementation sur

les résidences secondaires.

Par avis du 4 septembre 2017, le juge instructeur a

ordonné la jonction des causes sous la référence AC.2017.0286.

Les 2 et 9 octobre 2017, la Municipalité,

respectivement les constructeurs, ont conclu au rejet des recours. Les

constructeurs ont également requis la mise en œuvre d'une inspection locale et

se sont réservés la possibilité de solliciter l'audition de "divers

témoins permettant de confirmer l'évolution du marché dans la Commune des

Diablerets". Ils ont produits une liste indiquant les prix de vente ou

location prévus pour chaque appartement.

Les 30 et 31 octobre 2017, les recourants ont

maintenu leurs conclusions. Les recourants 1 à 5 se sont opposés à l'audition

de témoins réservée par les constructeurs, étant d'avis que l'évolution du

marché immobilier se détermine sur la base de données officielles et non par

témoignages.

Le 14 novembre 2017, la Municipalité a déposé des

observations complémentaires et produit une statistique concernant l'évolution

de sa population résidente entre 2011 et 2017.

Le 17 novembre 2017, les constructeurs se sont

encore déterminés. Ils ont requis l'audition de trois personnes intéressées par

l'achat d'appartements de 2,5, 3,5 et 5,5 pièces et pouvant témoigner des

problèmes à trouver de tels logements dans la commune.

Le 20 novembre 2017, les recourants 1 à 5 ont

notamment relevé, sur la base des statistiques fournies par la Municipalité,

que la population résidente de la commune aurait non seulement stagné, mais

subi un léger fléchissement.

Le 4 décembre 2017, la Municipalité a produit des

pièces attestant du nombre de permis de construire délivrés entre 2013 et 2017

et de l'évolution de la population de 2013 au 30 juin 2017.

Les recourants 1 à 5 se sont prononcés par écritures

du 7 et 11 décembre 2017. Le 8 décembre 2017, la Municipalité en a fait de

même.

Le 21 décembre 2017, Helvetia Nostra a fait

remarquer qu'à ce jour, la commune comptait seulement 43 habitants de plus

qu'en 2013 alors que 42 logements auraient été nouvellement construits, 26

seraient en voie d'achèvement et 8 seraient au bénéfice d'autorisations de

construire. Ainsi, 74 logements seraient prochainement à disposition. Si chacun

d'eux était habitable en moyenne par deux personnes, 22 nouveaux logements

suffiraient largement pour combler les besoins de la population résidente.

Le 22 décembre 2017, la Municipalité s'est

déterminée spontanément sur l'écriture d'Helvetia Nostra du 21 décembre 2017.

E.

La Cour a statué par voie de circulation.

Les arguments des parties seront repris ci-dessous

dans la mesure utile.

Considérants

1.

Les recours déposés respectent les formes et le délai légal (cf. art. 79,

95.

et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative

[LPA-VD; RSV 173.36]). En tant que propriétaires ou occupants d'un lot de PPE

sis sur une parcelle voisine du bien-fonds litigieux et ayant fait opposition au

projet de construction, les recourants 1 à 5 sont légitimés à interjeter

recours (cf. art. 75 let. a LPA-VD).

Dans les arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en

matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal

fédéral a admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271

consid. 11.4) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 de la

Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS

101) aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243

consid. 9 et 10), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II

263.

consid. 7).

2.

Les recourants et les constructeurs requièrent la tenue d'une inspection

locale. Les constructeurs demandent en outre l'audition de trois témoins

intéressés par l'achat d'un appartement à construire. Pour

le reste, les diverses pièces requises par les parties ont été produites en

cours de procédure.

a) L'autorité peut mettre un terme à l'instruction

lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,

procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves

qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne

pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 pp.

298/299; 138 III 374 consid. 4.3.2 pp. 376/377; 136 I 229 consid. 5.3 pp.

236/237).

b) Vu les pièces du dossier,

en particulier les informations produites

par la Municipalité relatives à l'évolution de sa population résidente ainsi

que la liste d'acquéreurs ou de locataires potentiels et les lettres

d'engagement fournies par les constructeurs, les

mesures d'instruction requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à

l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige vu ce qui suit.

3.

Le projet contesté porte sur la construction de deux chalets comprenant huit

appartements au total (trois appartements de 2,5 pièces, un de 3,5 pièces,

trois de 4,5 pièces et un de 5,5 pièces) et de seize places de parc non

couvertes sur le territoire d'une commune où s'applique le régime de l'art. 75b

Cst. (dit lex Weber), parce que la proportion de résidences secondaires

dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 2 al. 2 de l'ordonnance

fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires [ORSec; RS 702.1],

qui prévoit que, se fondant sur les données communales du Registre fédéral des

bâtiments et des logements [RegBL], l'Office fédéral du développement

territorial [ARE] constate pour chaque commune, jusqu'au 31 mars de chaque

année, si la proportion de résidences secondaires est supérieure ou non à 20%).

a) Directement applicable, l'art. 75b Cst. limite

les résidences secondaires au maximum de 20% du parc des logements et de la

surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas

seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront

utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient

être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208,

et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid.

2.1

[destiné à la publication aux ATF];1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid.

3.

;1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).

Dans sa teneur valable jusqu'au 31 décembre 2015,

l'art. 4 let. a de l'ancienne ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences

secondaires (aORSec; RO 2012 4583) prévoyait que, dans les communes qui

comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des

autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction

de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1

let. a de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS;

RS 702) (entrée en vigueur le 1er janvier 2016) comporte une réglementation

semblable. L'art. 3 al. 1 let. a de la nouvelle ORSec du 4 décembre 2015,

entrée en vigueur en même temps que la LRS, prévoit que la servitude à

mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à

une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence

principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7,

al. 1, let. a, LRS".

b) Face à l'interdiction générale de dépasser

le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure

que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en

déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que

résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition

du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il

apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales

dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence

d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2; TF 1C_102/2017 précité

consid. 2.2;1C_565/2016 précité consid. 3.1;1C_263/2016 précité consid. 4.2).

Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation

annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes

en matière de police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016

du 24 octobre 2016 consid. 3.2).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les

organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux

règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de

droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou

interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant

d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II

206.

consid. 2.3 p. 209; 132 III 212 consid. 4.1 p. 220; TF 1C_102/2017 précité

consid. 2.2;1C_263/2016 précité consid. 4.2;1C_16/2016 précité consid. 3.2).

La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique

destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 210; 134 I 65 consid.

5.1

p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 77 et les arrêts cités).

Pour être sanctionné, un abus de droit doit

apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée

doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer

l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire

au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 142 II 206 consid.

2.5

p. 210, et la jurisprudence citée; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_263/2016

précité consid. 4.2;1C_16/2016 précité consid. 3.4).

c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve

d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à

l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que

les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p.

215; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_263/2016 précité consid. 4.3;

1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).

Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir

construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la

norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,

l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contourner l'interdiction

découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une

résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant

vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS

qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande

pour un tel logement à un prix raisonnable (cf. ci-dessous consid. 3d). Il

s'agit donc de fraude à la loi dans le sens classique du terme (ATF 142 II 206

consid. 2.4 p. 210; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;1C_263/2016 précité

consid. 4.3;1C_16/2016 précité consid. 3.3).

Selon le Tribunal fédéral, il faut examiner s'il

existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la

possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices

peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de

construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),

sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement

son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque

celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations

d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne

sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère

principal est celui de la demande de résidences principales dans le même

secteur (ATF 142 II 206 consid. 4.2; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;

1C_565/2016 précité consid. 3.1;1C_263/2016 précité consid. 4.3;

1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid. 3;1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2).

d) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1er

janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,

qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée

lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas

trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.

Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer

le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des

conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les

cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle

d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de

vérifications sérieuses (ATF 142 II 206 consid. 4.2 pp. 215/216; TF 1C_102/2017

précité consid. 2.2;1C_16/2016 précité consid. 3.5;1C_546/2015 précité

consid. 2.5;1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4).

e) La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la

loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,

elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans

et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1

LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux

dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou

en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5).

f) Dans un arrêt concernant la construction de trois

habitations en zone touristique de faible densité, dans laquelle les résidences

principales n'étaient toutefois pas exclues, de la station de Verbier (Commune

de Bagnes [VS]), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'existait pas d'indice

d'abus de droit; les allégations concernant la délivrance par la commune de

nombreux permis assortis d'avenants portant sur des résidences principales ne

permettaient pas d'admettre l'existence d'un abus de droit dans le cas

particulier (TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014).

S'agissant de la construction d'un chalet comprenant

un seul logement de quelque 150 m2 et situé en zone d'habitat

touristique de faible densité de la station d'Ovronnaz (Commune de Leytron

[VS]), à 9 km de la plaine du Rhône, correspondant à un trajet en voiture de 20

minutes, le Tribunal fédéral a estimé que dite construction se prêtait à une

utilisation en tant que résidence principale, sachant en outre que la

constructrice affirmait avoir toujours eu l'intention d'utiliser la

construction comme résidence principale (TF 1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid.

3.

; cf. TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.1 pour six autres cas où le TF

n'a pas retenu définitivement un abus de droit).

Cependant, dans un arrêt du même jour et concernant

la même localité, le Tribunal fédéral a relevé que l'introduction de l'art. 14 LRS, depuis le 1er janvier 2016, renforçait le

risque que les constructeurs ne recourent à la possibilité de suspendre

l'affectation en résidence principale lorsque le logement ne trouve pas

preneur. Il a dès lors exigé que, dans les cas de constructions dont les

acquéreurs ne sont pas encore connus, il soit à tout le moins rendu

vraisemblable qu'il existe, dans le secteur considéré, une demande pour des

résidences principales (TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4 concernant une

demande tendant à la construction de deux chalets résidentiels de quatorze

appartements au total dans la station d'Ovronnaz). Le Tribunal fédéral a considéré

que ni le permis de construire, ni les décisions sur recours, ni le dossier ne

donnaient d'informations suffisantes quant aux besoins de résidences

principales à Ovronnaz. Il appartenait dès lors aux instances précédentes

d'instruire plus avant la question de la demande de résidences principales pour

le secteur considéré, en déterminant notamment le taux de vacance pour ce type

de résidences. Pour leur part, les constructeurs pourraient être amenés à faire

état de promesses de vente ou de contacts déjà pris avec des acheteurs

potentiels susceptibles de s'établir. Il y aura lieu également de vérifier si,

par leur situation, leur typologie et leur prix, les logements en question se

prêtent à une acquisition ou à une location par des résidents à l'année (TF

1C_160/2015 précité, consid. 4.4).

Dans un arrêt du 23 juin 2016, le Tribunal fédéral a

jugé que, s'agissant de la construction d'un chalet comprenant un seul logement

de 148 m2 de surface brute utile, réparti sur deux étages, dans le

cadre d'un logement unique et dans une commune où il existait une certaine

demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait

disproportionné d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une

promesse de vente avant même la construction de l'immeuble. Dans ces

conditions, un abus de droit manifeste ne pouvait être retenu (TF 1C_546/2015 consid. 2.6).

Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal

fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.

n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts

rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les

autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de

droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour

lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée

(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de

jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24

octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de

haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS]) dans

un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que le

fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence

déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire

abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient

simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouée au tourisme

(soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant le

Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet www.comparis.ch, 598 appartements et 96

maisons à vendre au 1er juin 2015). Selon le Tribunal fédéral, le

Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne pouvaient, dans ces

circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en obligeant la Commune de

Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre vraisemblable – qu'il existait

une demande correspondante pour des résidences principales de haut-standing que

l'offre existante alors ne suffirait pas à satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206

consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5 in fine).

Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé que les instances précédentes devaient

notamment déterminer le taux de vacance pour ce type de résidence sur le marché

de la vente immobilière et sur celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid.

4.4

p. 215) et donner des indications quant à une éventuelle augmentation de la

population résidente dans le secteur concerné.

Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal

fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus

de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets

comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que

les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de

démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de

la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui

se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la

constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait

jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les

autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était

faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu

desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces

statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux

logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un

périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal. Le Tribunal

fédéral a, en outre, relevé que la possibilité qu'offre l'art.

14.

LRS, entré en vigueur le 1er février 2016, rend sans

pertinence une prétendue prise de risque financier alléguée par le constructeur

(TF 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 5.3).

Dans un arrêt du 16 novembre 2017 concernant la

construction de quatre immeubles comportant au total 52 appartements dans la

Commune de Riddes (VS), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'y avait pas

lieu de douter de l'utilisation en tant que résidence principale des logements

vu la croissance de la population (environ 11% en trois ans) et le fait que les

logements déjà construits en résidences principales dans la commune étaient

tous occupés (TF 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.2).

Enfin, dans un arrêt du 16 janvier 2018, destiné à

la publication, le Tribunal fédéral a jugé qu'en l'absence d'offres d'achat

sérieuses et concrètes pour l'acquisition de deux chalets à construire en zone

touristique de faible densité de la station de Verbier (Commune de Bagnes [VS]),

il convenait d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se présente

dans la commune où était situé ce projet de construction. En l'occurrence, la station

de Verbier, à vocation essentiellement touristique et relativement éloignée de

la vallée du Rhône a vu sa population résidente diminuer ces dernières années. Le

Tribunal fédéral, tenant également compte de l'offre portant sur des dizaines

d'autres logements neufs proposée par la commune – même si aucun objet n'était

comparable au projet envisagé – a considéré que la demande en résidences

principales n'était pas établie et suffisante pour autoriser le projet (TF

1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.4).

4.

a) Les recourants font principalement valoir que la Municipalité n'a pas

procédé à des vérifications concrètes permettant d'exclure une fraude à la loi,

alors que plusieurs indices feraient craindre que telle serait l'intention des

constructeurs. Elle n'aurait, entre autres, pas tenu compte du taux de vacance

élevé dans la commune. Or les statistiques produites en cours de procédure

démontreraient une baisse de la demande en résidences principales. Se fondant

sur les données accessibles sur le site www.comparis.ch, les recourants

relèvent que plus de 60 logements en résidence principale destinés à la vente

et 16 destinés à la location seraient disponibles. Ils critiquent le fait que

la Municipalité n'ait pas requis la production en mains des constructeurs de

promesses de vente ou de contacts pris avec des acheteurs potentiels avant de

rendre sa décision. Quant à la liste fournie par les constructeurs en cours de

procédure, elle serait trop floue et comporterait des informations

contradictoires et serait ainsi dépourvue de valeur probante. Figure notamment

dans cette liste, le nom de J.________, fille de H.________, qui est déjà

copropriétaire d'une habitation de 178 m2 dans la commune. Les

recourants mettent également en doute l'engagement écrit pris par la

propriétaire et les constructeurs de "séjourner durablement dans le

logement construit" en vue de l'inscription au RF de la mention "résidence

principale". Les déterminations des constructeurs du 18 mai 2017

adressées à la Municipalité contiendraient aussi des indices d'abus de droit

manifeste. Les constructeurs y indiquent qu'"en l'état", les

deux chalets envisagés seront affectés à la résidence principale et qu'"à

l'heure actuelle", ils n'ont pas l'intention de faire usage de la

faculté offerte par l'art. 14 LRS. Enfin, le lieu de situation de l'immeuble,

qui se trouve en station alpine, à proximité des remontées mécaniques où la

demande en résidences secondaires est très forte, mettrait en doute la volonté

des constructeurs d'affecter les logements en résidence principale.

Les constructeurs invoquent pour leur part une

pénurie de logements pour les personnes travaillant aux Diablerets qui souhaiteraient

s'y installer durablement. Ces dernières peineraient à trouver des biens

immobiliers à des prix raisonnables. Il existerait en outre une garantie

supplémentaire pour que les logements construits soient utilisés en résidence

principale: la commune ne saurait délivrer le permis d'habiter avant que les

occupants soient inscrits au Contrôle des habitants. Le taux de vacance invoqué

par les recourants et Helvetia Nostra ne serait pas déterminant dans la mesure

où cette donnée ne comprend aucune analyse qualitative des logements proposés. Quant

à la liste des acquéreurs potentiels produite, les constructeurs confirment que

J.________ est copropriétaire, avec sa sœur, d'un chalet vétuste du XVIIe

siècle construit en zone agricole, donc intransformable. Il serait dès lors compréhensible

qu'elle veuille acquérir un appartement neuf. Enfin, les constructeurs

rappellent que l'initiative ayant abouti sur la lex Weber n'avait

nullement pour but d'empêcher la construction de résidences principales, mais

bien de combattre des "lits froids" afin que la population

indigène puisse trouver plus facilement des biens pour se loger.

A ces derniers arguments, la Municipalité ajoute que

les constructeurs ont donné des explications concrètes et suffisantes sur leurs

intentions s'agissant de l'occupation future des immeubles à construire. Les

constructeurs et la propriétaire ont soumis ces logements à la mention au

registre foncier de "résidence principale" et ils ont pris

l'engagement de les affecter à une telle occupation. C'est dans ce sens qu'il

faut comprendre les engagements qu'ils ont signés et dont ils expliquent la

concrétisation dans leur courrier du 18 mai 2017. Ainsi, les critères avancés

par le Tribunal fédéral seraient remplis: la situation des constructions serait

proche de toutes les commodités du village, la conception et le prix abordable

des logements correspondraient à une typologie recherchée pour des résidences

principales et les constructeurs auraient déjà fourni des indications sur les personnes

intéressées. Il conviendrait enfin de prendre en compte la tendance générale de

l'accroissement de la population dans la commune.

b) En l'absence de promesses de vente (ou de

location) pour tous les logements projetés et vu le caractère éphémère de

celles-ci, il convient d'examiner dans quelle mesure le projet ne pourra pas

être utilisé en tant que résidence principale en raison de l'insuffisance de la

demande pour de tels logements dans la commune.

En l'occurrence, le permis contesté concerne la

construction de deux chalets comprenant chacun quatre appartements. Le projet

est situé dans la zone du village des Diablerets, zone déjà construite et destinée

à l'habitation, au commerce, aux activités touristiques, à l'exploitation

agricole et à l'artisanat. Certes, la station, à vocation essentiellement

touristique, est éloignée d'une vingtaine de kilomètres de la plaine et de ses

lieux de travail. Or, il n'y a pas lieu de remettre en cause les affirmations

des constructeurs lorsqu'ils indiquent que les logements seront principalement

destinés aux travailleurs de la commune et particulièrement à leurs propres

employés. Ces logements, à la conception et aux proportions tout à fait

ordinaires (en moyenne 15 m2 pour les chambres et entre 21 et 42 m2

pour les séjours comprenant la cuisine ouverte), se prêtent objectivement à une

utilisation en tant que résidence principale. Il n'est pas contesté que leur

accessibilité est garantie toute l'année, la parcelle jouxtant la route du

Pillon. L'absence de parking couvert évoquée par les recourants relève de la

simple commodité et ne constitue pas un indice en défaveur d'une utilisation

comme résidence principale (cf. TF 1C_546/2015 précité consid. 2.6). Cela vaut

d'autant plus que les logements seront principalement destinés pour des

personnes travaillant dans la commune. Selon une statistique de l'année 2000,

disponible sur le site Internet de la commune, sur 499 personnes travaillant

dans la commune, environ 400 vivent dans la commune; à cette date, celle-ci

comptait pour le reste environ 640 résidants qui exerçaient une activité

lucrative (dans la commune ou à l'extérieur). De plus, la commune dispose d'une

liaison ferroviaire toutes les heures avec la plaine et les localités en

contre-bas des Diablerets.

En outre, le prix de vente et le loyer mensuel des appartements

prévus par les constructeurs sont les suivants:

Chalet A

Nombre de pièces

Superficie (m2)

Loyers mensuels (CHF)

Prix de vente (CHF)

Appartement rez

4.5

125.

2'000.-

615'000.-

Appartement 1er

étage

3.5

74.50

1'250.-

382'700.-

Appartement 1er

étage

2.5

58.50

1'000.-

309'100.-

Appartement Combles

4.5

126.

2'050.-

619'600.-

Chalet B

Duplex rez + 1er

étage

5.5

145.

2'350.-

707'000.-

Appartement 1er étage

2.5

49.

850.

-

265'400.-

Appartement 1er

étage

2.5

59.

1'000.-

311'400.-

Appartement Combles

4.5

126.

2'050.-

619'600.-

Il est de notoriété

publique que les prix pour les résidences secondaires aux Diablerets sont

élevés, ceci quand bien même une légère baisse a été constatée ces dernières

années (CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid. 4b/aa). Pour des logements de

4,5 pièces, les prix de vente s'échelonnent généralement entre 650'000 et 990'000

francs (source: www.comparis.ch). On peut dès lors admettre qu'il existe un

marché pour la vente en résidence principale de logements tels que ceux qui

sont ici en cause, annoncés à des prix inférieurs à ceux des résidences

secondaires, vu aussi ce qui suit:

Sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la question

de savoir si ces prix se conforment en tout point aux conditions usuelles du

marché au sens de l'art. 9 al. 2 let. b ORSec, les prix des loyers prévus par

les constructeurs n'excèdent en tout cas pas les loyers moyens indiqués pour la

Suisse, ni ceux indiqués pour la région lémanique dans la statistique de

l'Office fédéral de la statistique (OFS) de 2016 par rapport aux constructions

datant de 2011 à 2016 (1'358 fr. ou 1'255 fr. pour un deux pièces, 1'727 fr. ou

1'640 fr. pour un trois pièces, 2'049 fr. ou 2'044 fr. pour un quatre pièces et

2'411 fr. ou 2'518 fr. pour un cinq pièces).

Selon les statistiques cantonales, librement

disponibles sur Internet, la Commune comptait 1'467 résidents permanents au 31

décembre 2017. De 1950 avec 1'002 habitants à 1980 avec 1'028 habitants, la

population de la Commune n'a guère augmenté. Puis, entre 1980 et 2010, la

population a augmenté d'environ 150 personnes par décennie pour compter 1'150

résidents en 1990, 1'307 en 2000 et 1'459 en 2010. Depuis, la population de la

Commune n'a que peu augmenté, fléchissant même à 1'438 résidents en 2012 pour

atteindre 1'479 résidents à fin 2016, puis, selon la Commune, 1'510 résidents

au 30 juin 2017 et enfin 1'467 résidents à fin 2017. Selon les statistiques

produites par la Municipalité, 12 nouveaux habitants se sont installés entre

2013.

et 2016, alors que 24 permis de construire pour 42 logements affectés à de

la résidence principale ont été délivrés, 26 logements sont en voie

d'achèvement et des autorisations de construire non échues pour huit logements

n'ont pas encore été utilisées. Selon les recourants qui se réfèrent au site www.comparis.ch, une soixantaine de logements

seraient disponibles à la vente et à la location. Consulté le 20 mars 2018, ce

site indique 64 logements disponibles à la vente et quatre à la location. Consulté

une seconde fois le 6 avril 2018, 36 appartements et 28 maisons sont à vendre

et six appartements à louer. Des appartements à louer, seul quatre concernent des

locations à l'année (deux appartements de 6 pièces, un de 3,5 pièces et un de 2

pièces), les autres étant offerts à la saison. Des maisons à vendre, la grande majorité

est conçue comme résidence secondaire et n'est donc pas utile pour la résidence

primaire et/ou coûtent près d'un million de francs, voire bien plus. Des

appartements à vendre, une grande partie est située et conçue (soit avec des

pièces de petite taille, soit de haut standing) pour servir comme résidence

secondaire et dépasse par son prix largement ceux prévus par les constructeurs.

Dans ce contexte, il sera encore reproduit un

extrait du procès-verbal d'une audience que le Tribunal de céans a tenue le 26

janvier 2015 dans la Commune d'Ormont-Dessus au sujet de l'art. 75b Cst. (cf.

CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 let. D):

"Les représentants de la municipalité expliquent

que les personnes qui viennent habiter dans la Commune sont des familles ou des

retraités. Ces dernières années, un certain nombre de familles sont parties

s’établir juste dans la Commune voisine. Ces personnes travaillent dans la

Commune (immobilier, construction, tourisme); certaines travaillent en plaine,

sur Aigle, dans le Chablais ou jusqu’à Lausanne. Les gens qui quittent la

Commune le font parce qu’ils ne trouvent pas de logement sur place; il y a plus

d’offres meilleur marché ailleurs (La Forclaz, Les Mosses,…). Le nombre de

logements à vendre dans la Commune s’explique par la réaction négative des

étrangers à la Lex Weber; les chalets se vendent à un prix supérieur au million

de francs; il est difficile de trouver des logements à prix abordable, par

exemple pour des jeunes qui quittent leurs parents. Il existe un marché pour la

location, car il y a de la demande; il ne s’agit pas forcément de

familles : des petits logements de 3 pièces intéressent les couples, les

gens qui travaillent sur place, ainsi que les jeunes qui travaillent sur place

durant l’hiver et restent aussi durant l’été, pendant lequel ils travaillent

ailleurs. [Une entreprise] a construit tout un quartier, dont tous les

logements ont trouvé preneur en résidence principale."

La Cour avait alors retenu dans son arrêt AC.2014.0038

du 20 août 2015, au sujet de la construction d'un bâtiment de six logements à

trois pièces chacun, que de nombreux logements étaient sur le marché à

Ormont-Dessus. Selon la liste produite le 3 mars 2015 par Helvetia Nostra dans

dite procédure une septantaine de logements étaient à vendre et une vingtaine

de logements à louer. La Cour avait toutefois relevé qu’il s’agissait essentiellement

d’objets qui pouvaient être utilisés comme résidences secondaires, avec les

prix correspondant à ce marché. La Cour avait ajouté qu'il était de notoriété

publique que les prix pour les résidences secondaires aux Diablerets étaient

très élevés, ceci quand bien même une légère baisse avait été constatée ces

derniers mois. Pour des logements de trois pièces, les prix s’échelonnaient

généralement entre 500'000 et 800'000 francs. Il existait a priori un

marché pour la vente en résidence principale de logements tels que ceux qui étaient

en cause, en tous les cas s'ils étaient mis en vente ou en location à des prix

inférieurs à ceux des résidences secondaires. Or, tel devrait être le cas

compte tenu des loyers mensuels entre 1'200 et 1'300 fr. annoncés par la

constructrice dans la cause AC.2014.0038.

Comme l'a du reste relevé le Tribunal fédéral, il

faut tenir compte du taux de vacance pour le type de résidences à réaliser (ATF

142.

II 206 consid. 4.4), et non de l'ensemble des résidences disponibles sur le

marché. Ainsi, malgré l'infime augmentation de la population ces dernières

années, les logements projetés répondent à un besoin avéré de logements

abordables, surtout s'ils sont proposés à la location. Dès lors, même si les

constructeurs n'ont pas trouvé d'acheteurs ou de locataires pour toutes les

unités à construire, cela ne prouve pas que la demande serait manifestement

insuffisante pour qu'à terme, les biens demeurent inoccupés, alors que les

constructeurs les proposeront sur le marché à des prix raisonnables (cf. art.

14.

al. 1 let. b LRS). Au demeurant, les constructeurs supporteront le risque de

ne pouvoir utiliser le logement comme résidence principale (TF 1C_546/2015

précité consid 2.6). Le fait que la population de la Commune n'a que peu

augmenté depuis 2010 pourrait même s'expliquer en partie par le manque de

résidences principales à libre disposition pendant ces dernières années. Si

l'on tient compte qu'auparavant, pendant trente ans, la population avait

augmenté dans la Commune d'environ 150 personnes par décennie jusqu'en 2010 et

que la population du Canton de Vaud a augmenté d'environ 522'000 habitants en

1980.

à 575'000 en 1990, puis à 616'000 en 2000, 708'000 en 2010 et 778'000 en

2016, il faut aussi donner les moyens à la Commune d'accueillir de nouveaux

résidents. On ne peut pas refuser à la Commune la possibilité d'augmenter sa

population. Les recourants n'ont du reste pas fait valoir que la Commune aurait

passé outre le potentiel de son développement démographique. Au contraire. Au vu

des chiffres susmentionnés et de la 4ème adaptation du plan

directeur cantonal (PDCn), approuvé par la Confédération le 31 janvier 2018,

Les Diablerets fait partie des localités qui sont destinées à se développer. Le

PDCn conçoit Les Diablerets comme centre régional dont le poids démographique

doit être renforcé. De plus, comme station des Alpes vaudoises, il y a lieu

d'augmenter l'attractivité du territoire de ce centre régional pour les

résidents principaux ainsi que de maintenir et pérenniser les places de travail

notamment par de bonnes conditions de logement à proximité du lieu de travail (cf.

en particulier B 11 et R 21 du PDCn). Par ailleurs, comme la Municipalité l'a

affirmé dans sa réponse, le permis d'habiter ne sera accordé que si le futur

propriétaire dépose ses papiers dans la commune.

Les constructeurs ont en outre produit une liste de

personnes intéressées par la location ou l'achat de sept des huit biens à

construire ainsi que des déclarations écrites émanant de deux de ces personnes.

Le fait qu'une d'entre elles soit la fille de H.________ n'enlève pas de valeur

probante à la liste produite. Il est en effet parfaitement légitime que J.________,

bien que déjà copropriétaire avec sa sœur d'un chalet vétuste sis en zone

agricole de la commune, souhaite acquérir un appartement neuf pour se loger ou pour

le proposer à la location à l'année. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de

mettre en doute les affirmations des constructeurs selon lesquelles les

personnes travaillant aux Diablerets peinent à trouver des logements adaptés à

leur budget. Il convient de rappeler, tel que le relèvent justement la

Municipalité et les constructeurs, que la lex Weber n'a pas pour but d'empêcher

toute construction de résidences principales dans les communes où la proportion

de résidences secondaires excède les 20%, mais bien de lutter contre les

"lits froids".

Quant à l'engagement écrit de la propriétaire et des

constructeurs de "déposer leurs papiers dans la commune au plus tard 60

jours après la fin des travaux, mais dans tous les cas avant l'obtention du

permis d'habiter ainsi qu'à élire domicile et à séjourner durablement dans le

logement construit", celui-ci a été pris en vue de l'inscription de la

mention "résidence principale" au registre foncier. Ce qui est déterminant

est que ces derniers ont démontré leur volonté de concrétiser leur engagement,

qui doit être compris comme celui d'affecter les logements à la résidence

principale. Dans ces conditions, le fait qu'ils soient déjà propriétaires d'une

habitation dans la commune est irrelevant. Compte tenu des éléments qui

précèdent, il n'y a pas lieu de mettre en doute les intentions des

constructeurs de construire des logements destinés à la résidence principale,

nonobstant leurs déclarations du 18 mai 2017 à la Municipalité selon lesquelles

ils indiquaient envisager "en l'état" ou "à l'heure

actuelle" des chalets projetés à la résidence principale. Il est

relevé que les constructeurs, qui sont actifs dans le domaine de l'immobilier,

ont tout intérêt à vendre ou louer les appartements en question en tant que

résidence principale. S'ils devaient par la suite requérir une suspension selon

l'art. 14 al. 1 let. b LRS, ils peineront alors de procéder à de nouvelles

constructions dans la commune en question.

Il résulte de ce qui précède que l'existence d'un

abus de droit manifeste doit être écartée. La décision attaquée ne viole pas

l'art. 75b Cst. ni les LRS et ORSec. Les griefs des recourants à ce propos ne

sont pas fondés.

5.

Les recours doivent dès lors être rejetés et les décisions attaquées

confirmées.

Les frais de justice, arrêtés à 3'000 fr., sont mis

à la charge des recourants 1 à 5 et d'Helvetia Nostra qui succombent, par

moitié chacun (cf. art. 49, 91 et 99 LPA-VD et 4 du Tarif cantonal du 28 avril

2015.

des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; RSV

173.36.5

]). Les recourants 1 à 5 et Helvetia Nostra supporteront en outre,

par moitié pour les recourants 1 à 5 et l'autre moitié pour Helvetia Nostra,

les dépens alloués à la commune et aux constructeurs qui ont obtenu gain de

cause avec l'assistance de mandataires. Les dépens sont fixés à 2'600 fr. pour

la commune et 2'600 fr. pour les constructeurs (cf. art. 55, 56 al. 1, 91

et 99 LPA-VD, 10 et 11 TFJDA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours sont rejetés.

II.

Les décisions de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 23 juin 2017 sont

confirmées.

III.

Un émolument de justice global de 3'000 (trois mille) francs est mis, à

raison de 1'500 (mille cinq cents) francs, à la charge de A.________, B.________,

C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux, et, à raison de 1'500

(mille cinq cents) francs, à la charge d'Helvetia Nostra.

IV.

A.________, B.________, C.________, D.________ et E.________ verseront,

solidairement entre eux, une indemnité de 1'300 (mille trois cents) francs à la Commune d'Ormont-Dessus, et de 1'300 (mille trois cents) francs à H.________ et G.________, en

tant que créanciers solidaires, à titre de dépens.

V.

Helvetia Nostra versera une indemnité de 1'300 (mille trois cents)

francs à la Commune d'Ormont-Dessus, et de 1'300 (mille trois cents) francs à H.________

et G.________, en tant que créanciers solidaires, à titre de dépens.

Lausanne, le 26 avril 2018

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est

communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’OFDT-ARE.

Il peut faire l'objet,

dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral

(Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.