AC.2017.0382

CDAP - AC.2017.0382 - 2019-07-24 - A._/Direction générale de l'environnement DGE-DIREV, B., C.___

24 juillet 2019Français59 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

La société B.________, dont le siège est à ********, a pour but la

fabrication et la commercialisation de boîtes à musique et de figurines

mécaniques, ainsi que de tous objets dont la confection fait appel à un travail

de précision.

La parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix supporte les locaux

industriels de l'ancien site de la fabrique de boîtes à musique B.________. Les

activités déployées dans cette usine depuis sa construction en 1930 ont

impliqué l'utilisation de divers produits et métaux, lesquels ont

progressivement engendré une pollution.

Le 22 septembre 2005, le Service de eaux, sols et

assainissement (SESA, auquel a succédé la Direction générale de l'environnement

[ci-après: DGE]) a informé B.________, alors

propriétaire de la parcelle n° 514, de l'inscription de ce bien-fonds au

cadastre des sites pollués établi sur la base de l'art. 32c al. 2 de la

loi fédérale du

7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01) et de la nécessité de procéder à une investigation

préalable du site.

De 2006 à 2008, la parcelle n° 514 a fait l'objet

d'une investigation historique (au sens de l'art. 7 de l'ordonnance sur les

sites contaminés du 26 août 1998 [OSites; RS 814.680]) conduite par les bureaux

D.________ et E.________. Ces derniers ont consigné leurs constatations dans un

rapport daté du 18 décembre 2008. On en extrait les passages suivants (p. 8

s.):

"8.

Cahier des charges de l'investigation technique

Une investigation technique est

nécessaire pour s'assurer que les pollutions suspectées ou attendues ne sont

pas de nature ou dans une position qui pourrait menacer l'environnement.

(…)

9. Conclusions

L'usine B.________ a conduit des

activités de mécanique durant une période où la conscience des enjeux

environnementaux et la législation relative étaient encore balbutiantes. Il en

résulte forcément quelques pollutions. Dans le contexte géologique local et

pour l'essentiel, ces pollutions se sont probablement estompées par dégradation

naturelle en surface et dans le rocher calcaire. Il peut encore subsister des

lentilles d'hydrocarbures dans la moraine de fond argilo-limoneuse, ou des

métaux dans la terre superficielle, ou encore d'hydrocarbures halogénés

volatils très en profondeur dans la zone saturée. Dans ce dernier cas, une

intervention serait illusoire. Pour les autres cas, qui nous paraissent au

demeurant assez mineurs, l'investigation technique apportera les

éclaircissements nécessaires."

Le 10 février 2009, le SESA a invité B.________ à

réaliser une investigation technique sur la parcelle n° 514 au plus tard

jusqu'à la fin septembre 2009. Resté sans nouvelle, le SESA a derechef invité

l'intéressée le 13 novembre 2009 à réaliser l'investigation technique requise

d'ici au 30 avril 2010.

Par contrat de vente à terme avec droit d'emption conclu devant notaire

15 septembre 2011, B.________ a vendu la parcelle n° 514 à F.________. La vente

portait également sur les parcelles nos 510 et 512 de la commune de

Sainte-Croix, pour un prix total de 1'683'625 fr. L'acte de vente – signé par G.________

et H.________ pour B.________ et par I.________ du côté de F.________ – prévoit

notamment ce qui suit:

"1.-

Etat juridique et matériel – Garantie

(…)

Il est rappelé à l'administrateur

de la société acheteuse que la parcelle n° 514 de Sainte-Croix susdésignée est

comprise dans une zone polluée au sens de la loi fédérale sur la protection de

l'environnement. Les représentants de la société venderesse ont remis à

l'administrateur de la société acheteuse un exemplaire du rapport

d'investigation historique, établi le 18 décembre 2008 à ce sujet par les

sociétés D.________, à ********, et E.________, à ********, en application des

dispositions de la loi fédérale sur la protection de l'environnement et

l'ordonnance sur l'assainissement des sites pollués. Chacune des parties

déclare connaître les principes de responsabilité découlant de la législation

susmentionnée. (…)

8.- Condition – Permis de

construire

Le versement du dernier acompte

prévu ci-dessus de trois cent huitante-trois mille six cent vingt-cinq (fr.

383'625.--) ne sera effectué que pour autant que la société acheteuse obtienne

un permis de construire sur les parcelles 510 et 514 susdésignées d'un ou

plusieurs bâtiments d'habitation (après démolition des bâtiments existants)

conformes au règlement communal de Sainte-Croix sur les constructions.

(…)

9.- Exécution et paiement du

prix de vente

Les comparants conviennent de se

retrouver en l'Etude du notaire instrumentateur le 15 mars 2013 au plus tard

pour signer la réquisition de transfert immobilier, régler le solde du prix de

vente (sous réserve de ce qui est prévu sous clause 8.- ci-dessus) et faire

toute ce qui sera utile dans ce but.

(…)"

Les résultats de l'investigation technique concernant la parcelle n° 514

ont été consignés par les bureaux D.________ et E.________ dans un rapport daté

du 12 octobre 2011, adressé à B.________ uniquement. Cette opération a révélé

des pollutions du sol par des métaux lourds et des PCB. Ont par ailleurs été

mis en évidence de graves dommages au réseau d'évacuation des eaux, laissant craindre

une pollution du sous-sol.

Dans le courant de l'année 2011, des démarches ont été engagées en vue

de la construction par F.________ (promettant acquéreur) d'un complexe

résidentiel sur la parcelle 512, ainsi que sur la parcelle n° 994 appartenant

au Fonds de prévoyance de la Fabrique B.________, en aval de la parcelle n° 514.

Après avoir pris connaissance du rapport d'investigation technique, le

SESA a signifié à B.________ le 22 décembre 2011 que la parcelle n° 514 était

désormais inscrite au cadastre des sites pollués comme "site

nécessitant un assainissement", jusqu'à ce que les travaux de

démolition, respectivement de construction aient permis de clarifier les

conséquences du mauvais état des canalisations et que la terre végétale

contaminée ait été évacuée.

L'exécution de la vente des parcelles nos 510, 512 et 514 n'ayant

pas eu lieu à la date prévue du 15 mars 2013, B.________ et F.________ ont, par

acte du 4 juillet 2014 passé devant notaire, prolongé le terme de la vente desdites

parcelles au même jour et procédé simultanément au transfert de propriété, pour

un prix demeurant identique. L'acte a été signé, du côté de B.________, par G.________

et J.________ et pour F.________ par I.________ et K.________.

Par courrier du 10 juillet 2015, D.________ a informé B.________ que les

coûts relatifs à l'assainissement de la parcelle n° 514 étaient estimés à

500'000 fr.

Par contrat de vente conclu devant notaire le

9 décembre 2015, F.________ a vendu à C.________ les parcelles nos

510, 512, 563 et 994 de la commune de Sainte-Croix. Par

un second contrat de vente à terme conditionnelle et droit d'emption conclu

devant notaire le 9 décembre 2015, F.________ a vendu la parcelle n° 514

à C.________ pour un montant de 1'194'000 fr. Cet acte prévoyait notamment ce

qui suit:

"7.

Pollution des sols

La venderesse déclare qu'il existe

sur la parcelle 514 susdésignée un important problème de pollution des sols qui

viole les prescriptions locales actuellement en vigueur.

En effet, la dite parcelle est

actuellement inscrite au cadastre des sites pollués du canton de Vaud avec la mention

« Site nécessitant un assainissement ».

(…)

16. Condition

La parcelle 514 de Sainte-Croix

objet du présent acte étant actuellement inscrite au cadastre des sites pollués

du canton de Vaud avec la mention « Site nécessitant un assainissement », la présente

vente est subordonnée à l'obtention de l'autorisation de transférer la parcelle

514 de Sainte-Croix par la Direction générale de l'environnement (DGE).

(…)

18. Caducité de l'acte

Pour le cas où la condition

réservée ci-dessus sous chiffre 16 ne serait pas réalisée le 9 décembre 2025 au

plus tard, pour quelque cause que ce soit, les parties seront déliées de tous

leurs droits et obligations découlant du présent acte qui deviendra caduc à

cette date, sans indemnité aucune de part ni d'autre.

(…)

19. Réquisition de transfert

immobilier

La signature de la réquisition de

transfert immobilier interviendra à la requête de la plus diligente des

parties, moyennant préavis adressé par lettre recommandée de vingt (20) jours,

avec copie au notaire soussigné, à partir du jour où la condition mentionnée à

l'article 16 ci-dessus sera réalisée.

Toutefois l'acheteuse se réserve

le droit de renoncer à la présente vente si les conditions, notamment

financières, liées à l'autorisation de transférer la parcelle 514 de Sainte-Croix

délivrée par la Direction générale de l'environnement (DGE) sont pour elle trop

contraignantes. Dans cette hypothèse, les frais du présent acte et ceux qui en

découlent seront à la charge de l'acheteuse. (…)"

Le 22 janvier 2016, la DGE a informé le notaire

concerné qu'elle conditionnait l'autorisation de cession de la parcelle n° 514

à la constitution d'une garantie permettant de couvrir les coûts des mesures

nécessaires au sens de l'art. 32d LPE, garantie dont l'estimation ne pouvait se

faire sans établir un cahier des charges détaillé des investigations

nécessaires, incluant des scénarios d'assainissement.

Selon les explications des parties, la vente de la

parcelle n° 514 n'a pas été exécutée à ce jour, faute de dépôt de la garantie

financière requise.

Le 21 avril 2016, le bureau E.________ a adressé à l'un des administrateurs

de F.________, à la demande de ce dernier, un devis estimant les coûts de la

dépollution de la parcelle n° 514 à 400'000 fr. selon une estimation prudente,

montant qui devait être majoré de 25% pour tenir compte des imprévus.

Le 25 février 2016, F.________ a modifié sa raison sociale pour devenir A.________.

Elle a en outre transféré son siège de ******** à ********.

Le 23 juin 2016, C.________ a requis de la DGE le prononcé d'une

décision de répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE.

Par courrier du 5 juillet 2016, A.________ s'est adressée à B.________ en

ces termes: "Il s'avère que, selon les pièces désormais en notre

possession, B.________ ne nous a pas transmis toutes les informations dont

cette dernière disposait au moment du transfert de propriété de la parcelle.

Divers documents récents attestent que B.________ connaissait notamment

l'ampleur des pollutions du sol lors des démarches entourant la vente à F.________.

En conséquence, A.________ entant (sic!) par la présente réserver ses

droits face à B.________."

Sans avoir au préalable entendu les parties, la DGE a, par décision du

13 juillet 2016, réparti les frais d'investigations, de surveillance et d'assainissement

de la parcelle n° 514 à raison de 85% à la charge de B.________, perturbatrice

par comportement, et de 15% à la charge "du détenteur actuel ou futur"

de la parcelle n° 514, perturbateur par situation.

Le 13 septembre 2016, par l'entremise de son

conseil, B.________ a déféré la décision du 13 juillet 2016 à la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (cause enregistrée sous la

référence AC.2016.0312), en invoquant une violation de son droit d'être

entendue, ainsi qu'une instruction lacunaire. Après que la DGE a fait savoir le

28 septembre 2016 qu'elle annulait sa décision, la cause AC.2016.0312 a été

rayée du rôle le 29 septembre 2016.

Aux fins d'instruire le dossier, d'entendre les parties et de tenter la

conciliation, la DGE a organisé une séance le 28 novembre 2016 à laquelle ont

participé des représentants de la DGE (dont Me L.________), G.________, administrateur

de B.________, assisté de Me Marc-Etienne Favre, Me Mahaim, conseil de C.________,

ainsi que K.________ et M.________, représentants de A.________. On extrait du

procès-verbal y relatif le passage suivant:

"[Me

L.________] ajoute que la DGE souhaite savoir s'il y a un arrangement entre les

parties au niveau du droit privé. Monsieur G.________ confirme que c'est le

cas.

Maître Marc-Etienne Favre informe

que lors de la vente par B.________, le montant de l'assainissement a été

déduit du prix de vente. En effet, deux expertises ont été faites. Un montant

de fr. 300'000.- à 500'000.- a été évalué. Environ fr. 400'000.- ont donc été

déduits du prix de vente.

Monsieur K.________ intervient en

précisant que la société a « hérité » de cinq parcelles, dont la no 514, de

Monsieur I.________. Il s'agissait là selon lui d'une mauvaise affaire.

Monsieur G.________ rétorque en

disant que le terrain a été acheté pour fr. 1'683'625.-. Un loyer de fr.

300'000.- a été versé suivi d'un versement de fr. 260'000.-. Cet achat a donc

rapporté fr. 560'000.- à A.________. Pour Monsieur K.________, il s'agit

néanmoins d'une mauvaise affaire."

Le contenu de ce procès-verbal, transmis aux parties

le 7 décembre 2016, n'a suscité aucune remarque de la part de C.________ et de B.________

qui se sont déterminées le 10 janvier 2017, B.________ produisant par ailleurs

l'acte de vente du 15 septembre 2011. A.________ ne s'est pour sa part pas

manifestée dans le délai imparti.

Informée que des discussions avaient été entamées

entre les parties, la DGE a suspendu la procédure le 16 janvier 2017. Le 10 mai

2017, constatant l'échec des pourparlers, la DGE a repris la procédure en

invitant les parties à se déterminer, ce qu'ont fait C.________ et B.________ le

10 juillet 2017. A.________ ne s'est quant à elle pas déterminée dans le délai

imparti, pas plus qu'elle n'a réagi aux déterminations de B.________ et de C.________

qui lui ont été transmises.

C.________ s'est encore exprimée le 20 septembre

2017, en soulignant que B.________ s'était bien gardée d'informer F.________ lors

de la vente du 15 septembre 2011 qu'une investigation technique était alors en

cours. Relevant que le rapport de cette investigation technique n'avait par la

suite pas été transmis à F.________, C.________ a fait valoir que le prix de

vente convenu entre B.________ et F.________ n'avait ainsi pas été fixé en

tenant compte des frais d'assainissement, si bien qu'aucun motif d'équité ne

permettait de s'écarter de la clé de répartition usuellement retenue entre

perturbateur par comportement et par situation.

Le 28 septembre 2017, la DGE a rendu une décision relative à la

répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE, dont le dispositif est

le suivant:

"I.

Jusqu'à concurrence de CHF 400'000.- (quatre cent mille francs), les frais

d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont entièrement à la

charge de A.________.

II. Les frais d'investigation, de

surveillance et d'assainissement dépassant le montant de CHF 400'000.-. (quatre

cent mille francs) sont mis à raison de 80 % à la charge de l'entreprise B.________,

et à raison de 20 % à la charge de A.________.

III. En l'état de la situation,

aucune part n'est mise à la charge de C.________.

IV. Aucun émolument n'est requis

auprès du requérant, à savoir C.________."

Par acte du 30 octobre 2017, A.________ (ci-après: la recourante) a

recouru contre la décision du 28 septembre 2017 devant la CDAP en concluant,

sous suite de frais et dépens, principalement à ce que les ch. I et II soient

réformés ainsi:

"I.

(supprimé)

II. Les frais d'investigation, de

surveillance et d'assainissement sont mis à raison de 80% à la charge de l'entreprise

B.________, et à raison de 20% à la charge de A.________."

Subsidiairement, la recourante conclut à

l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à la DGE pour complément

d'instruction et nouvelle décision.

La DGE a déposé sa réponse le 6 décembre 2017. Elle

conclut au rejet du recours.

B.________ a conclu au rejet du recours au terme de

ses déterminations du 16 février 2018. A titre de mesure d'instruction, elle a notamment

requis l'audition de I.________, ancien Président du conseil d'administration

de F.________. C.________ s'est déterminée sur le recours le 2 mars 2018, en requérant

qu'il soit fait droit aux conclusions du recours. Dans le cadre de ses

observations complémentaires déposées le 11 juillet 2018, la recourante s'est

opposée à ce que I.________ soit entendu au motif qu'une plainte pénale avait

été déposée – notamment par F.________ – à son encontre et que l'instruction

était en cours. Le 18 juillet 2018, l'autorité intimée a fait savoir qu'elle

maintenait ses conclusions. Après avoir pris connaissance de la plainte pénale

précitée du ******** 2015, produite le 10 août 2018 par la recourante à la

demande du juge instructeur, B.________ a renouvelé le 13 août 2018 sa requête

tendant à l'audition de I.________. B.________ et C.________ se sont encore

déterminées les 13 et 23 août, respectivement le 24 août 2018.

Par avis du 18 décembre 2018, le juge instructeur a

informé les parties de la prochaine tenue d'une audience, où seraient entendus

divers témoins, dont I.________; à cet effet, A.________ a été invitée à

transmettre au tribunal les coordonnées de ce dernier. Le 17 janvier 2019, dite

société a indiqué ignorer les coordonnées exactes de l'intéressé, en relevant

qu'il résidait en ********. B.________ s'est encore déterminée le 11 février

2019, en requérant en particulier que le tribunal contacte I.________ afin que

celui-ci fournisse des renseignements écrits, réquisition renouvelée dans son

courrier du 14 février 2019.

Une audience d'instruction s'est tenue le 20 mai

2019 en présence des parties. Deux témoins ont été entendus à cette occasion. Le

premier, N.________, a déclaré ce qui suit:

"Je

n’étais pas actif au sein de la société F.________ en 2010-2011. Je me suis

occupé des affaires d’un des actionnaires, Monsieur M.________. Je suivais par

conséquent l’affaire de manière indirecte. J’étais directeur d’un family

office, dont Monsieur M.________ était un des clients. Je n’ai pas participé à

la négociation relative à la vente des parcelles litigieuses. Monsieur I.________

et mon père avaient participé à la négociation. J’en avais entendu parler. A ma

connaissance, la pollution de la parcelle n° 514 n’a pas été prise en compte

dans la fixation du prix de vente. Je me souviens qu’il y avait un premier

rapport de 2008 qui établissait une pollution extrêmement modeste. C’était le

rapport dont F.________ avait connaissance lorsqu’ils ont signé la vente en

2011. Un second rapport, différent, est sorti une quinzaine de jours après la

signature de l’acte en 2011.

A ma connaissance, les conditions

de vente n’ont pas été modifiées à la suite du second rapport.

J’ai connaissance d’emails faisant

état de la procédure devant la CDAP. Je n’ai pas connaissance des écritures des

parties. Ces emails émanent principalement de mon père et aussi de M.________.

Je ne suis jamais intervenu dans cette affaire. J’en avais connaissance puisque

cela faisait partie des affaires de M.________. Je la suivais de loin.

Je ne sais pas ce qui a amené F.________

à finalement acquérir ce bien en juillet 2014. Je ne sais pas pour quelle

raison, immédiatement après, ces parcelles ont été revendues à C.________.

J’ai rencontré O.________ pour

d’autres affaires de Monsieur M.________, mais pas pour cette affaire."

Le second, Me P.________, a pour sa part déclaré ce

qui suit:

"Je

ne sais pas dans quelle mesure la pollution de la parcelle n° 514 a été prise

en compte dans la fixation du prix de vente. Je sais que les parties avaient

connaissance du fait que la parcelle n° 514 était inscrite au cadastre des

sites pollués et qu’une étude avait été réalisée quelques années avant. Les

deux parties étaient en possession de cette étude. Les parties avaient en effet

connaissance du rapport d’investigation historique de 2008 mentionné dans

l’acte de vente.

Les parties n’avaient pas

connaissance d’autres documents que ce rapport de décembre 2008.

La vente n’a pas été exécutée à la

date prévue du 15 mars 2013. L’acte de vente était conditionné à la délivrance

d’un permis de construire. Après l’échéance de l’acte initial, un nouvel acte a

été passé le 4 juillet 2014. A ce moment-là, le permis de construire n’avait

toujours pas été délivré. Je ne sais pas si le prix a été rediscuté à ce

moment-là. Il y avait des discussions sur les loyers. J’ai rencontré Monsieur I.________

et Monsieur K.________ pour ce qui concerne F.________. Je n’ai jamais

rencontré le fils de Monsieur K.________ dans le cadre de ces discussions. Je

n’ai également pas rencontré Monsieur M.________. J’en ai entendu parler.

Les conditions de la transaction

n’ont pas été modifiées en 2014, hormis la question des loyers."

Le procès-verbal d'audience a la teneur suivante:

"(…)

A la demande du président, Me Favre indique qu'il maintient sa requête tendant

à l'audition de I.________ comme témoin, dès lors que le prénommé compte parmi

les personnes ayant à l'époque négocié le prix de vente. Il ajoute qu'il serait

également opportun d'entendre H.________ – excusé pour l'audience du jour –,

éventuellement par l'intermédiaire d'un questionnaire écrit. Me Hack relève que

K.________ pourrait cas échéant aussi être entendu de cette manière. Elle

confirme par ailleurs ignorer l'adresse actuelle exacte de I.________, qui

réside en ********. Me Hack ajoute que des plaintes impliquant ce dernier ont

été déposées dans les cantons de Vaud (procédure actuellement terminée) et de

Genève. Elle précise avoir représenté des parties uniquement dans le cadre de

la plainte déposée dans le canton de Vaud; à la demande du président, elle

indique que la vente des parcelles de Sainte-Croix n'a pas été évoquée dans

cette plainte.

Invité par le président à faire

savoir s'il était concrètement possible, lors de la vente en 2011, de

déterminer l'ampleur de la pollution de la parcelle n° 514, Q.________ répond

que le rapport d'investigation historique de 2008, document qui était à cette

époque connu des intéressés, met en lumière un besoin avéré d'assainissement

sous l'angle de la protection des sols. Il expose que s'agissant de la

protection des eaux, il a finalement été préconisé de réaliser les sondages

initialement prévus lors des travaux de reconnaissance à effectuer dans le

cadre du projet de construction alors envisagé. Il relève enfin que la

pollution ne pourra être quantifiée précisément qu'au moment de la réalisation

des travaux.

Il est discuté des négociations

ayant conduit en 2011 à la vente des parcelles nos 510, 512 et 514

de Sainte-Croix. G.________ explique qu'il y a pris part pour B.________ et que

I.________ était le principal négociateur du côté de F.________. Il ajoute que H.________

et K.________ sont intervenus uniquement au stade de la signature de l'acte de

vente. A la demande du président, G.________ indique que lors de la négociation

du prix ayant conduit à l'acte de vente de 2011, il avait uniquement

connaissance du rapport d'investigation historique de 2008. Il explique

qu'après que I.________, qu'il qualifie de professionnel de l'immobilier, lui a

demandé s'il existait une estimation de la pollution, il a contacté

téléphoniquement le directeur du bureau D.________, lequel lui a fait savoir

que les coûts liés à cette pollution oscillaient entre 300'000 et 500'000 fr. G.________

relève que cette information a ensuite été transmise à I.________ et qu'il a

été tenu compte de cette estimation dans la fixation du prix de vente. En

réponse à Me Mahaim qui s'enquiert de la date précise à laquelle D.________ lui

aurait prétendument fourni cette information, G.________ indique que cela date

d'avant la conclusion du premier acte de vente en 2011, tout en soulignant que

le prix de vente est demeuré identique dans le second acte de vente conclu en

2014.

Me Mahaim relève que cette

estimation aurait donc été faite avant que ne soit rendu le rapport

d'investigation technique, document produit quelques jours après la conclusion

du premier acte de vente. Il s'étonne du fait qu'une telle information n'ait

été évoquée ni dans les échanges entre les parties, ni dans les rapports

d'investigation, ni dans les actes de vente. Me L.________ intervient en

indiquant que tout n'a pas nécessairement à figurer dans un acte de vente. G.________

explique que la pollution de la parcelle n° 514 ne constituait pas l'élément

central de la négociation, mais un des éléments discutés dans le cadre de la

fixation du prix de vente. Il expose à cet égard que le prix initial de 2,2

millions de fr. communiqué par B.________ à I.________ a été abaissé à 1,6

millions de fr., puis à 1,3 millions de fr. Il ajoute que le prix a été convenu

de bonne foi et dans un climat de confiance et qu'il a ensuite été communiqué

au notaire, en précisant que la date de la signature de l'acte de vente a été

fixée conjointement par les parties. Il relève enfin que l'acte de vente

mentionne le fait que les parties étaient informées de la pollution de la

parcelle n° 514, sans énumérer la liste détaillée de tout ce dont elles avaient

connaissance.

Me Mahaim exprime ses doutes quant

au fait que I.________ ait pu donner son accord sur le prix sur la seule base

d'informations données par téléphone à G.________, sans autre document à

l'appui. G.________ maintient que les parties se sont contentées de cette

information pour la négociation du prix. Me Hack pose la question de savoir sur

quelles bases une telle estimation a pu être faite. Me Favre relève qu'en

fonction des volumes et du type de pollution, cette «clé» paraissait

suffisamment crédible pour permettre la négociation; il évoque l'idée

d'interpeller I.________ par écrit sur ce point. Me Favre souligne encore que

suite à la caducité du premier contrat de vente, une nouvelle transaction a immédiatement

été conclue en 2014, aux mêmes conditions, ceci alors que le bureau D.________

ou la DGE pouvaient dans l'intervalle être interpellés.

Me Mahaim indique que si les

loyers et la délivrance d'un permis de construire sont des éléments ayant été évoqués

dans l'acte de vente, tel n'a curieusement pas été le cas de la pollution de la

parcelle n° 514. Me L.________ fait remarquer qu'il est précisément indiqué

dans l'acte de vente de 2011 que la parcelle n° 514 est polluée. Me Favre

relève qu'à la différence de la question du permis de construire et des loyers,

la pollution de la parcelle n° 514 avait déjà été prise en compte, au stade de

la négociation du prix de vente; il ajoute que les parties n'ont pas souhaité

faire de cette pollution un élément essentiel.

A la demande du président, M.________

indique que l'entretien téléphonique évoqué par G.________ entre ce dernier et

le directeur du bureau D.________ ne lui «dit rien». Ajoutant qu'il avait

uniquement connaissance du rapport de l'investigation historique de 2008 lors

de la signature de l'acte de vente en 2011, il relève qu'il n'aurait

certainement pas acquis la parcelle n° 514 s'il avait été informé du rapport

d'investigation technique de 2011. Invité par le président à faire savoir s'il

est envisageable que I.________ ait pu accepter seul de réduire le prix de

vente, M.________ répond par la négative, en indiquant qu'il leur aurait dit.

Me Hack souligne que I.________ était à l'époque actionnaire minoritaire de F.________.

Me Mahaim indique qu'il revient à B.________ de démontrer qu'une réduction de

400'000 fr. a été convenue sur le prix de vente pour tenir compte de la

pollution de la parcelle n° 514. Me Favre relève que la DGE a instruit sur

cette question, que les déclarations faites lors de la séance du 28 novembre

2016 n'ont jamais été contestées et que ce n'est qu'à la suite du prononcé de

la décision litigieuse que ces propos sont pour la première fois remis en

cause. A la question du président de savoir s'il a à l'époque eu connaissance du

procès-verbal de ladite séance et saisi les enjeux, M.________ répond par

l'affirmative. Il ajoute que K.________ était à ce moment-là déjà très

affaibli, ce qui explique qu'il n'ait pas réagi.

En réponse à Me Favre qui fait

valoir que le procès-verbal est très clair, Me Hack souligne que ce document se

limite à reprendre les propos tenus par les parties. Me Mahaim ajoute qu'il

convient uniquement de rectifier des déclarations qui n'auraient pas été correctement

retranscrites, non de contester des allégués que l'on tiendrait pour inexacts.

Me Favre et Me L.________ insistent sur le fait que les propos tenus lors de

cette séance n'ont suscité aucune contestation, ni sur le moment ni par la

suite. Relevant que l'on ne connaît à ce jour toujours pas le coût exact de

l'assainissement, Me L.________ fait valoir que lors du prononcé de sa

décision, la DGE a pris en compte uniquement ce dont elle avait connaissance,

en soulignant que le procès-verbal était demeuré incontesté. Me Mahaim indique

que si le procès-verbal de la séance tenue devant la DGE aurait certes pu être

complété, le fait que tel n'ait pas été le cas ne saurait être considéré comme

un aveu.

Interpellé par le juge assesseur

Antoine Thélin sur l'état actuel de la parcelle n° 514, G.________ relève que

les locaux, vidés, ne sont pas utilisés et qu'ils n'ont à sa connaissance pas

été démolis.

Me Mahaim et Me Hack indiquent

renoncer à requérir la tenue d'une inspection locale. (…)".

La DGE s'est déterminée sur le procès-verbal d'audience

le 28 mai 2019, en proposant qu'il soit modifié comme suit (dernier paragraphe

de la page 1): "(…) Q.________ répond que le rapport d'investigation

historique de 2008, document qui était à l'époque connu des intéressés, met en lumière

un besoin de réaliser une investigation technique. Cette investigation technique

rendue en 2011 conduit à un besoin avéré d'assainissement sous l'angle de la

protection des sols. (…)"

A.________ et B.________ ont indiqué le 7 juin 2019

ne pas avoir de remarque à formuler quant aux procès-verbaux. B.________ a

ajouté qu'elle contestait la version des faits présentée par le témoin N.________;

elle a également transmis au tribunal deux courriels censés selon elle attester

du fait que I.________ avait connaissance du "rapport relatif à la pollution".

C.________ a déposé des déterminations finales le 5 juillet 2019. Elle relève

notamment que, au moment de la vente, l'acheteuse avait uniquement connaissance

du rapport d'investigation historique.

Considérants

1.

A titre de mesures d'instruction, B.________ sollicite la production des

documents relatifs aux projets de construction développés sur les parcelles nos

510, 512 et 994 (cf. réponse au recours). Elle requiert par ailleurs que soient

produits tous documents en lien avec les plaintes pénales impliquant I.________,

au motif qu'elles pourraient concerner également la question de la vente de la

parcelle n° 514 (cf. courrier du 11 février 2019).

a) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS

101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour le justiciable

de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de fournir

des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision,

d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en

prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid.

2.3

p. 222). Il ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu oralement, ni

celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). En

outre, l’autorité peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves

administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une

manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle

a la certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 140

I 285 consid. 6.2.1 p. 299).

b) Pourtant invitée par avis du 6 mars 2018 à

produire tous documents relatifs au projet de construction sur les parcelles nos

510, 512 et 994, la recourante ne s'est pas exécutée jusqu'ici, ce qui est

regrettable. Le tribunal considère qu'il ne se justifie toutefois pas

d'interpeller à nouveau la recourante à ce propos, la production de ces pièces n'apparaissant

pas nécessaire à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige.

Il n'y a dès lors pas lieu de donner suite au complément d'instruction requis

sur ce point par B.________.

Pour ce qui concerne ensuite de la plainte pénale du

10.

août 2015 impliquant I.________ déposée dans le canton de Vaud, on constate

à sa lecture que la vente de la parcelle n° 514 n'y est pas mise en cause,

comme l'a relevé la mandataire de la recourante lors de l'audience. On ne voit

dès lors pas quels éléments utiles pour la résolution du présent litige pourraient

apporter la production de documents ultérieurs en lien avec cette plainte. S'agissant

de la plainte pénale déposée dans le canton de Genève, dont le tribunal n'est

pas en possession, à supposer que la vente de la parcelle n° 514 y soit

discutée, cet élément ne permettrait pas de trancher différemment le présent

litige, pour les motifs qui seront exposés ci-après (cf. consid. 3). Il n'y a par conséquent pas lieu de donner suite à la seconde

requête d'instruction formulée par B.________, laquelle n'est pas de nature

à influer sur l'issue de la procédure.

2.

Le litige porte sur la clé de répartition arrêtée par l'autorité intimée

s'agissant des frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement

relatifs à la parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix.

a) aa) L'art. 2 LPE codifie le principe dit "de

causalité" ou du "pollueur-payeur", en posant le

principe selon lequel celui qui est à l'origine d'une mesure prescrite par la

loi en supporte les frais (FI.2016.0060 du 3 novembre 2017 consid. 4a/aa).

L'assainissement de sites pollués par des déchets

est réglé aux art. 32c à 32e LPE. Entré en vigueur le 1er novembre

2006, l'art. 32c LPE prévoit que les cantons veillent à ce que ces sites soient

assainis lorsqu'ils engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou

qu'il existe un danger concret que de telles atteintes apparaissent (al. 1). En

vertu de la délégation de compétence prévue à l'art. 32c al. 1 in fine

LPE, le Conseil fédéral a édicté l'OSites, qui prévoit à son art. 2 al. 1 qu'on

entend par "sites pollués" les emplacements d'une étendue

limitée pollués par des déchets. En font notamment partie les aires

d'exploitations, soit des sites pollués par des installations ou des

exploitations désaffectées ou encore exploitées dans lesquelles ont été

utilisées des substances dangereuses pour l'environnement (art. 2 al. 1 let. b

OSites). Les sites pollués nécessitent un assainissement s'ils

engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou s'il existe un danger

concret que de telles atteintes apparaissent (art. 2 al. 2 OSites). Les

sites contaminés sont des sites pollués qui nécessitent un assainissement

(art. 2 al. 3 OSites).

L'OSites prévoit une procédure par étapes pour

l'établissement du cadastre des sites pollués et l'assainissement des sites

contaminés. Dans un premier temps, l'autorité recense les sites pollués et

établit un cadastre comprenant toutes les données utiles pour la suite de la

procédure (art. 5 OSites). Sur la base de la liste de priorités qui en résulte,

l'autorité demande qu'une investigation préalable des sites nécessitant une

investigation soit effectuée dans un délai approprié; cette opération comprend généralement

une investigation historique et une investigation technique. Celles-ci permettent

d'identifier les données nécessaires pour apprécier les besoins de surveillance

et d'assainissement et de les évaluer du point de vue de la mise en danger de

l'environnement (estimation de la mise en danger) (art. 7 al. 1 OSites). L'investigation

historique permet d'identifier les causes probables de la pollution du site, en

particulier les événements ainsi que l'évolution des activités sur le site dans

l'espace et le temps et les procédés au cours desquels des substances

dangereuses pour l'environnement ont été utilisées (art. 7 al. 2 let. a et b

OSites). Un cahier des charges mentionnant l'objet et l'ampleur de

l'investigation technique ainsi que les méthodes utilisées est établi sur la

base de l'investigation historique; il est soumis à l'autorité pour avis (art.

7.

al. 3 OSites). L'investigation technique sert à identifier le type et la

quantité de substances présentes sur le site, leur possibilité de dissémination

ainsi que l'importance des domaines de l'environnement concernés (art. 7 al. 4

OSites). Selon l'art. 8 al. 1 OSites, l'autorité compétente examine, sur la

base de l'investigation préalable, si les sites pollués nécessitent une

surveillance ou un assainissement. Conformément à l'art. 8 al. 2 OSites,

l'autorité mentionne dans le cadastre que le site pollué nécessite une

surveillance (let. a), qu'il nécessite un assainissement (site contaminé) (let.

b) ou qu'il ne nécessite ni surveillance ni assainissement (let. c).

Au plan cantonal, l'assainissement des sites pollués

est réglé par la loi du 17 janvier 2006 sur l'assainissement des sites pollués

(LASP; BLV 814.68), qui prévoit à son art. 2 al. 3 que le Département en charge

de l'environnement est compétent pour rendre les décisions de répartition des

coûts d'assainissement au sens l'article 32d LPE.

bb) En l'occurrence, la parcelle n° 514 est

actuellement inscrite au cadastre des sites pollués comme "site

nécessitant un assainissement".

b) aa) L'art. 32d LPE concrétise le principe de

causalité ancré aux art. 2 LPE et 74 Cst. et répartit la charge des coûts

résultant des mesures imposées par la LPE et l'OSites (cf. AC.2013.0205 du 30

septembre 2014 consid. 1c/aa; Isabelle Romy, in Pierre Moor/Anne-Christine

Favre/Alexandre Flückiger, Commentaire de la LPE, éd. 2010 mise à jour en 2012,

n° 1 ad art. 32d LPE).Cette disposition est ainsi formulée:

"Art.

32d Prise en charge des frais

1.

Celui qui est à l'origine des

mesures nécessaires assume les frais d'investigation, de surveillance et

d'assainissement du site pollué.

2.

Si plusieurs personnes sont

impliquées, elles assument les frais de l'assainissement proportionnellement à

leur part de responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu

nécessaires les mesures par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en

tant que détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le

devoir de diligence, elle n'a pas pu avoir connaissance de la pollution.

3.

La collectivité publique

compétente prend à sa charge la part de frais due par les personnes à l'origine

des mesures, qui ne peuvent être identifiées ou qui sont insolvables.

4.

L'autorité prend une décision

sur la répartition des coûts lorsqu'une personne concernée l'exige ou qu'une

autorité prend les mesures elle-même.

5.

Si l'investigation révèle qu'un

site inscrit ou susceptible d'être inscrit au cadastre (art. 32c, al. 2) n'est pas

pollué, la collectivité publique compétente prend à sa charge les frais des

mesures d'investigation nécessaires."

bb) La LPE n'indique pas

qui doit être considéré comme "personne à l'origine des mesures

nécessaires" au sens de l'art. 32d al. 1 LPE. La jurisprudence

fédérale, qui recourt à la notion de perturbateur utilisée en matière de droit

de police, a précisé que les frais peuvent être mis à la charge tant du

perturbateur par situation que du perturbateur par comportement (ATF 131 II 743

consid. 3.1 p. 746; 121 II 378 consid. 17a/bb p. 413; TF 1A.277/2005 du 3

juillet 2006 consid. 5.2;1A.366/1999 du 27 septembre 1999 consid. 2b; Isabelle

Fellrath, Paramètres généraux de répartition des frais d'investigation, de

surveillance et d'assainissement des sites pollués: état de la pratique et de

la jurisprudence en droit suisse, in: DEP 2018 p. 283 ss, spéc. p. 290). Doit

être considérée comme un perturbateur par comportement ("Verhaltensstörer")

la personne qui crée un dommage ou un danger en raison de ses propres actes ou

omissions ou de ceux d'un tiers placé sous sa responsabilité, alors que le

perturbateur par situation ("Zustandsstörer") s'entend de la

personne qui dispose de la maîtrise effective ou juridique de la chose ayant

provoqué la situation contraire à l'ordre public (ATF 122 II 65 consid. 6a p.

70; 119 Ib 492 consid. 4b/dd p. 503; TF 1C_524/2014,1C_526/2014 du 24 février

2016.

consid. 5.1;1C_67/2012 du 25 juillet 2012 consid. 3.3 in: DEP 2013 p. 52;

arrêt AC.2013.0205 du 30 septembre 2014 consid. 3a). Est déterminant pour

définir cette maîtrise – notion plus large de la titularité d'un titre de

propriété – "le pouvoir de disposition, qui permet à celui qui le

détient de maintenir la chose dans un état conforme à la réglementation en

vigueur ou d'éliminer la source de danger": cela inclut notamment le

superficiaire, le fermier et l'administrateur (cf. Isabelle Fellrath, op.cit., p.

291).

La jurisprudence considère que le perturbateur doit

provoquer directement l'atteinte nuisible, exigence désignée comme étant le

critère de l'immédiateté (ATF 138 II 111 consid. 5.3.2 p. 125; 132 II 371

consid. 3.5 p. 380). Sont en principe considérées comme personnes à l'origine

de l'assainissement au sens de l'art. 32d al. 1 LPE celles qui doivent répondre

de la formation du site contaminé (TF 1C_524/2014,1C_526/2014 du précité

consid. 5.1 et la réf. cit). La désignation des perturbateurs est indépendante

d'un comportement illégal, d'une faute ou d'une omission; ces éléments jouent

un rôle uniquement dans la répartition des frais d'assainissement entre les

différents responsables (TF 1A.250/2005,1A.252/2005/1P.602/2005 du 14 décembre

2006.

consid. 5.3; Elisabeth Bétrix, Les coûts d'intervention – difficultés de

mise en œuvre, DEP 1995 p. 385 s.; Pierre Tschannen/ Martin Frick, La notion de

personne à l'origine de l'assainissement selon l'art. 32d LPE, avis de

droit à l'intention de l'Office fédéral de l'environnement, des forêts et du

paysage, septembre 2002, p. 7 s. et les réf. cit.).

cc) En cas de pluralité de perturbateurs, la

répartition des frais est ordonnée en tenant compte de toutes les circonstances

objectives et subjectives, par une application analogique des principes

généraux énoncés à l'art. 51 CO. L'art. 32d al. 2 LPE a consacré cette

jurisprudence (ATF 131 II 743 consid. 3.1 p. 747 et les réf. cit.; TF

1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1). Selon cette

disposition, si plusieurs personnes sont impliquées, elles doivent prendre en

charge les frais de l'assainissement proportionnellement à leur part de

responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu nécessaire

l'assainissement par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en tant que

détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le devoir de

diligence, elle n'a pu avoir connaissance de la pollution (art. 32d al. 2, 3ème

phrase LPE). On relèvera à ce dernier égard qu'en règle générale, le

perturbateur par situation ne pourra pas être exonéré de responsabilité si la

parcelle en cause était inscrite au cadastre des sites pollués ou si

l’affectation antérieure du site, par exemple en cas d’utilisation

industrielle, fait apparaître une pollution comme probable. Le détenteur peut

également avoir connaissance de la pollution lors des négociations avec le

vendeur ou dans le cadre d’une procédure privée de "due diligence"

qu’il a lui-même initiée en vue de l’acquisition du terrain (AC.2013.0205

précité consid. 6a/bb; Isabelle Romy, op. cit., n° 47 ad art. 32d LPE et les

réf. cit.).

Selon les règles de répartition fixées à l'art. 32d

al. 2 LPE, le perturbateur par comportement doit assumer la part la plus

importante des frais d'intervention par rapport au perturbateur par situation,

qui n'est appelé à intervenir qu'à titre subsidiaire (AC.2013.0205 précité

consid. 3b et la référence à Beatrice Wagner Pfeifer, Kostentragungspflichten

bei Sanierung und Überwachung von Altlasten im Zusammenhang mit Deponien, ZBl

105/2004, p. 132). En tous les cas, le perturbateur par situation qui n'a

commis aucune faute ne peut se voir mettre à sa charge que la plus petite

partie des frais d'assainissement (TF 1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005

précité consid. 6.1 et la référence à Karin Scherrer, Handlungs- und

Kostentragungspflichten bei der Altlastensanierung, thèse Berne 2005, p. 92; FI.2016.0032

du 17 novembre 2016 consid. 4c/dd; AC.2013.0205 précité consid. 3b). La

doctrine et la jurisprudence rejettent clairement le principe de la "deep-pocket"

qui consisterait, pour l’autorité, à rechercher en priorité et à titre

principal le responsable disposant des moyens financiers les plus importants

pour effectuer les mesures nécessaires (Isabelle Romy, op. cit., n° 17 ad art.

32d LPE et les réf. cit.).

Le principe de la proportionnalité doit également

être observé dans la répartition des coûts d'assainissement d'un site pollué,

en ce sens que seuls les frais nécessaires à un assainissement sont

susceptibles d'être recouvrés (ATF 102 Ib 203 consid. 6 p. 211; TF

1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1;1A.248/2002 du 17 mars

2003.

consid. 2.2 résumé in: DEP 2003 p. 371), même si ceux-ci ne doivent pas

être déterminés de manière trop restrictive (ATF 122 II 26 consid. 4c in

fine p. 32). Par ailleurs, le caractère économique supportable de la

participation aux frais doit être examiné (TF

1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité consid. 4.8; AC.2013.0205 précité

consid. 3b; Isabelle Romy, op. cit., n° 19 ad art. 32d LPE).

Enfin, des considérations d'équité peuvent commander

une modification de la répartition des frais telle qu'elle résulte de la part

de responsabilité (TF 1A.250/2005 précité consid. 6.1 et les réf. cit.;

FI.2016.0032 précité consid. 4c/dd). A noter qu'une éventuelle réduction opérée

sur la part de l’un des coresponsables ne saurait être reportée sur les autres

puisqu’il n’existe pas de rapport de solidarité entre eux; elle doit être

supportée par la collectivité (AC.2013.0205 précité consid. 3b et la référence

à Isabelle Romy, op. cit., n° 32 ad art. 32d LPE). Il en va de même en cas de

défaillance de l'un ou de l'autre perturbateur (ATF 139 II 106 consid. 5; TF

1C_524/2016 consid. 6.2.1; Isabelle Fellrath, op. cit., p. 295).

Lors de la répartition des coûts, les autorités

compétentes disposent d'un pouvoir d'appréciation, qu'elles doivent exercer

dans les limites de la loi. L'abus du pouvoir d'appréciation, de même qu'un

excès positif ou négatif du pouvoir d'appréciation constituent des violations

du droit (ATF 142 II 232 consid. 5.3 p. 239; TF 1A.178/2003 du 27 août 2004

consid. 6).

dd) La loi ne précise pas de manière impérative à

quel moment l'administré concerné peut requérir une décision de répartition des

coûts. Il est courant que la répartition des coûts s'opère dans la décision

approuvant le projet d'assainissement. Si le montant total des frais n'est pas

connu lors de la prise de décision de l'autorité, la répartition entre les

différents responsables se fera sur la base de pourcentages ou quotes-parts

correspondant à l'ampleur de la responsabilité de chaque perturbateur dans la

survenance du résultat dommageable. Le montant précis des frais sera arrêté

dans une seconde décision rendue par la même autorité lorsque la facture

globale de l'assainissement sera connue (Isabelle Romy, op. cit. n° 63 ad art.

32d LPE et la réf. à l'arrêt du TF précité 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005

consid. 3.2).

Dans la pratique, 70 à 90 % des frais sont imputés

au(x) perturbateur(s) par comportement et 10 à 30 % sont reportés sur le(s)

perturbateur(s) par situation dont la responsabilité n'est pas engagée à un

autre titre (Isabelle Fellrath, op. cit, p. 297 et 299; publication de l'Office

fédéral de l'environnement intitulée "Obligation de faire et obligation

de supporter les frais", 2009, ch. 5.4.1.3, p. 30). Dans un arrêt du

29.

novembre 2012 publié aux ATF 139 II 106, le Tribunal fédéral a toutefois

précisé qu'une attribution de 10 % à

30.

% des coûts au perturbateur par situation qui n'a commis aucune faute

ne se justifie que si d'autres circonstances contribuent à cette appréciation,

par exemple lorsque la personne concernée était déjà responsable du site au

moment de la pollution et qu'elle aurait pu l'empêcher, si elle répond de la

situation en raison de la position de son prédécesseur ou si elle a obtenu ou

obtiendra un avantage spécifique du fait de la pollution ou de l'assainissement

prévu; en l'absence de circonstances

particulières, une participation aux frais de 10 % est excessive (consid. 5.6

et 6.1).

ee) La question de savoir dans quelle mesure

l'autorité qui rend une décision sur la base de l'art. 32d LPE doit tenir

compte d'accords privés entre perturbateurs a été étudiée par la doctrine.

Pierre Tschannen retient qu'il convient de

considérer les intérêts économiques pour l'établissement des parts de responsabilité

et que les relations de droit privé revêtent dans ce contexte une importance,

par exemple lorsque la nécessité d'assainir une parcelle polluée a été prise en

compte dans le contrat de vente, par des accords. L'auteur relève toutefois que

l'autorité ne pourra prendre en considération que les rapports

"liquides", les points litigieux devant en revanche être éclaircis

devant les tribunaux civils (Pierre Tschannen, Kommentar zum

Umweltschutzgesetz, 2000, n° 31 ad art. 32d LPE). Dans la même ligne, Isabelle

Romy relève dans son commentaire de l'art. 32d LPE qu'il arrive fréquemment que

les personnes impliquées dans un projet d'assainissement et les perturbateurs

soient liés entre eux par des accords de droit privé, notamment de vente

immobilière, qui prévoient une autre répartition de l'obligation d'exécuter les

mesures d'assainissement ou d'en prendre en charge les frais. Elle souligne qu'il

est largement admis que l'administration n'est pas liée par ces accords et

n'est pas tenue de les prendre en considération; les particuliers ne peuvent en

effet pas, dans des conventions de droit privé, modifier la réglementation

impérative de droit public. L'auteur ajoute toutefois que si l'autorité

administrative ne peut pas trancher d'éventuelles questions de droit privé avec

l'autorité matérielle de chose jugée, il n'en reste pas moins qu'elle est

habilitée à prendre en compte les rapports contractuels entre les parties, si

l'équité l'exige. Ainsi, l'autorité pourra tenir compte des rapports de droit

privé entre les perturbateurs s'ils sont importants pour déterminer les

intérêts économiques des parties et les parts de responsabilité. Lorsque les

rapports juridiques de droit privé sont clairs et "liquides",

l'autorité les prendra en considération à titre préjudiciel, sans que sa

décision ne revête l'autorité de la chose jugée dans les rapports de droit

civil (Isabelle Romy, op. cit., nos 69, 70, 72 et 73 ad art. 32d

LPE). Quant à Hans Stutz, il est d'avis que l'autorité administrative doit en

principe prendre sa décision en considérant les relations de droit privé entre

les intéressés comme des circonstances de fait; il ne s’agit pas pour elle

d’appliquer le droit civil, mais uniquement de prendre en compte les relations

de droit privé comme des éléments dans l'état de fait à établir (Hans Stutz,

Die Kostentragung der Sanierung – Art. 32d USG, in: DEP 1997 p. 758, spéc. p.

777).

Dans une affaire genevoise ayant conduit au prononcé

de l'arrêt du Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 du 25

septembre 2006, dont se prévaut l'autorité intimée, le tribunal administratif

genevois avait confirmé une décision du département cantonal compétent

répartissant les frais à raison de 20% à la charge de la Ville de Carouge,

détentrice de la parcelle polluée en cause, le solde étant réparti entre

plusieurs perturbateurs par comportement. Saisi de recours déposés par ces

derniers, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt des juges cantonaux et leur a

renvoyé la cause pour nouvelle instruction. Outre l'existence d'une obligation

d'assainir sur laquelle le Tribunal administratif devait se prononcer à

nouveau, après avoir préalablement mis en œuvre une expertise, la qualité de

l'un des perturbateurs par comportement n'avait pas suffisamment été examinée.

Par surabondance, le Tribunal fédéral a souligné que l'arrêt cantonal était

muet s'agissant de la question de savoir dans quelle mesure la pollution de la

parcelle avait été prise en compte lors de la fixation du prix de vente; relevant

qu'il n'était pas contesté que la Ville de Carouge connaissait l'existence

d'une pollution de longue date lorsqu'elle a acquis la parcelle, la Haute cour

a indiqué que l'on ne savait toutefois pas dans quelle mesure cette moins-value

avait été reportée sur le prix de vente (consid. 4.8).

3.

a) En l'occurrence, l'autorité intimée a retenu dans la décision

attaquée que sur la base des éléments dont elle disposait, le montant des frais

pouvait être réparti à raison de 80% à la charge de B.________, perturbatrice

par comportement, et de 20% à la charge de A.________, perturbatrice par

situation. Elle a considéré que des motifs d'équité commandaient toutefois de

réduire de 400'000 fr. la quote-part de B.________. S'appuyant sur l'arrêt du

Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité, elle a fait

valoir qu'il convenait de tenir compte de la mesure dans laquelle la pollution

de la parcelle n° 514 pouvait avoir été reportée sur le prix de vente convenu

entre B.________ et F.________. Dans ce contexte, elle a relevé que, selon le

procès-verbal de la séance du 28 novembre 2016 dont le contenu était demeuré

incontesté, un abattement de 400'000 fr. avait été convenu sur le prix de

vente.

La recourante ne remet pas en cause le statut actuel

de la parcelle n° 514 et l'obligation d'assainir qui en découle, ni le fait de

devoir être considérée comme une perturbatrice par situation, ni la clé de

répartition arrêtée, soit 80% des frais à la charge du perturbateur par

comportement et 20% à sa charge en tant que perturbatrice par situation. Elle

s'oppose en revanche à devoir assumer les frais d'investigation, de

surveillance et d'assainissement de ce bien-fonds jusqu'à concurrence d'un

montant de 400'000 fr. avant que ne soit concrètement appliquée la clé de

répartition précitée. Sans contester le principe selon lequel l'autorité

intimée peut tenir compte des rapports contractuels privés et intégrer certains

éléments dans son calcul de répartition des coûts au sens de l'art. 32d LPE (cf.

recours p. 9), la recourante prétend qu'il n'est in casu pas établi qu'un

rabais de 400'000 fr. a été consenti par B.________ à F.________ sur le prix de

la vente convenue le 15 septembre 2011. En retenant que tel était le cas, l'autorité

intimée se serait livrée à une constatation inexacte et incomplète des faits

pertinents. La recourante insiste sur le fait qu'un rabais lié aux coûts

d'assainissement n'est évoqué ni dans le contrat de vente du 15 septembre 2011,

ni dans le devis du bureau D.________ du 10 juillet 2015, ni le devis du bureau

E.________ du 21 avril 2016. Elle reproche à l'autorité intimée de s'être

fondée sur les seuls propos tenus oralement par le mandataire de B.________

lors de la séance du 28 novembre 2016, en l'absence de toute pièce documentant

ce prétendu abattement.

C.________ reproche également à l'autorité intimée une

constatation inexacte des faits pertinents, ainsi qu'une violation du droit. Pour

l'essentiel, elle fait valoir que la DGE ne pouvait considérer les propos tenus

par le mandataire de B.________ lors de la séance du 28 novembre 2016 comme des

faits établis au seul motif que le procès-verbal relatif à cette séance est

demeuré incontesté.

Quant à B.________, elle soutient qu'il a été établi

à satisfaction de droit qu'une diminution de prix d'au moins 400'000 fr. a été

convenue lors de la fixation du prix de vente pour tenir compte des frais de

dépollution de la parcelle n° 514.

b) aa) Conformément à l'art. 98 al. 1 let. b de la

loi sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recourant peut

invoquer la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents. Aux

termes de l'art. 28 LPA-VD, l'autorité établit les faits d'office (al. 1); elle

n'est pas liée par les offres de preuves formulées par les parties (al. 2). Selon

l'art. 29 al. 1 LPA-VD, l'autorité peut notamment recourir aux moyens de preuve

suivants: audition des parties (let. a), renseignements fournis par les

parties, des autorités ou des tiers (let. e) et témoignages (let. f). L'art. 30

al. 1 LPA-VD prévoit un devoir de collaboration des parties à la constatation

des faits dont elles entendent déduire des droits.

La procédure administrative fait prévaloir la maxime

inquisitoriale: pour être correcte, l'application de la loi doit se fonder sur

la réalité, dans la mesure où celle-ci peut être le plus objectivement établie,

et l'intérêt public ne saurait se contenter de fictions. Il en va de même dans

la procédure du recours administratif (art. 73 ss LPA-VD) et de droit

administratif (art. 92 ss LPA-VD). C'est l'autorité qui dirige la procédure;

elle définit les faits qu’elle considère comme pertinents et les preuves

nécessaires, qu'elle ordonne et apprécie d'office (PE.2017.0416 du 6 juin 2018

consid. 3a; GE.2017.0018 du 16 mars 2018 consid. 5a). S'agissant plus

particulièrement de la procédure de répartition des coûts au sens de l'art. 32d

LPE, celle-ci est régie par la maxime officielle: il incombe à l'autorité

d'établir l'état de fait pertinent, au besoin en requérant la collaboration des

parties (Isabelle Romy, op. cit. n° 65 ad art. 32d LPE).

bb) En procédure administrative, un fait est en

principe tenu pour établi lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité d'une

allégation (preuve stricte). Toutefois, il suffit parfois, selon la loi ou la

jurisprudence, que le fait en question soit rendu vraisemblable, le degré de la

preuve exigée étant celui de la vraisemblance prépondérante. Le juge retiendra

alors, parmi plusieurs présentations des faits, celle qui lui apparaît comme la

plus vraisemblable (TF 2C_673/2015 du 10 octobre 2017 consid. 3.2). Cet allégement du degré de la preuve est justifié

par la difficulté d'accéder aux moyens de preuve, de sorte que l'on se trouve à

cet égard pour ainsi dire en état de nécessité. Un tel état de nécessité en

matière de preuve ("Beweisnot") se rencontre lorsque, par la

nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être

raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par la partie qui

supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu'indirectement et

par des indices (ATF 139 II 451 consid. 2.3.2 p. 458; 133 III 81 consid.

4.2.2

p. 88; TF 2C_611/2014 du 5 novembre 2014 consid. 3.2 et les réf. cit.). La

vraisemblance prépondérante (expression qui équivaut à celle de haute

vraisemblance, cf. TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1), qui est

soumise à des exigences plus élevées que la simple vraisemblance, suppose que

d'un point de vue objectif des motifs importants plaident pour l'exactitude

d'une allégation, sans que d'autres possibilités ne revêtent une importance

significative ou n'entrent raisonnablement en considération (ATF 135 V 39

consid. 6.1 p. 45; TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1;5A_113/2018

du 12 septembre 2018 consid. 6.2.2.1). Un état de nécessité en matière de

preuve ne peut toutefois pas être admis au motif qu'un élément de fait, qui

devrait par nature être l'objet d'une preuve directe, ne peut être établi faute

pour la partie qui supporte le fardeau de la preuve de disposer des moyens de

preuve nécessaires. De simples difficultés de preuve dans un cas concret ne

peuvent conduire à un allègement de la preuve (ATF 144 III 264 consid. 5.3 p.

269.

s.; arrêts du TF précités 4A_594/2017 précité consid. 5.1 et 5A_113/2018

consid. 6.2.2.1).

c) aa) A la suite du recours formé par B.________ à

l'encontre de sa première décision du 13 juillet 2016 – laquelle reprochait en

particulier à la DGE de ne pas avoir examiné si F.________ avait bénéficié

d'une vente à un prix particulièrement avantageux, soit un élément qui

justifiait selon elle d'être pris en compte dans la détermination des parts de

responsabilité respectives –, l'autorité intimée a annulé sa décision et repris

l'instruction de l'affaire en organisant le 28 novembre 2016 une séance devant

permettre aux parties de faire valoir leurs arguments (cf. courrier de l'autorité

intimée du 18 octobre 2016). Selon le procès-verbal dressé à cette occasion,

les parties ont expressément été invitées à faire savoir si un arrangement de

droit privé avait été convenu. L'administrateur de B.________ a indiqué que tel

était le cas; le mandataire de cette société a précisé sur ce point que le

montant de l'assainissement de la parcelle n° 514, soit environ 400'000 fr.,

avait été déduit du prix de vente, sur la base de deux expertises évaluant le

montant de l'assainissement entre 300'000 fr. et 500'000 fr.

bb) Le prix d'un immeuble est librement convenu

entre les parties au contrat de vente (art. 18 al. 1 CO). Le processus par

lequel les parties conviennent du prix n’est soumis à aucune espèce de

réglementation ou usage. Chaque partie apprécie individuellement le prix en

fonction de critères et de considérations qui lui sont propres, et qui ne sont

pas nécessairement connus de l’autre partie. Les parties négocient le prix, à

moins que l’une d’elles n’accepte simplement l’offre présentée par l’autre.

Lors de la négociation, chaque partie s’efforce d’influencer l’appréciation de

l’autre partie et elles parviennent ainsi, lorsque la négociation aboutit, à

des appréciations concordantes. En cas de pollution ou de contamination de

l’immeuble, l’impact de cet élément sur le prix finalement convenu ne peut

guère être évalué en francs, à moins que les parties n’aient négocié de manière

particulièrement transparente, par exemple en s’accordant sur un calcul du prix

intégrant des plus-values ou moins-values chiffrées résultant de diverses

caractéristiques de l’immeuble. A défaut, l’influence de la pollution sur le

prix est indiscernable, et il ne saurait être question d’un accord des parties

que l’autorité puisse prendre en considération dans la répartition des frais

d’assainissement.

On l'a vu, la doctrine admet sur le principe la

possibilité pour l'autorité intimée de prendre en compte des accords de droit

privé lorsqu'elle est appelée à rendre une décision relative à la répartition

des frais d'assainissement d'une parcelle polluée (cf. supra consid. 2c/dd). Dans

la mesure où de tels accords peuvent conduire à déroger – parfois de manière

importante – aux règles claires applicables concernant la fixation de la clé de

répartition, posées à l'art. 32d al. 2 LPE et précisées par la jurisprudence,

il sied d'exiger que la preuve de leur existence et de leur portée soit apportée

au degré de la certitude (preuve stricte). L'autorité doit ainsi acquérir, en

se fondant sur des éléments objectifs explicites, la conviction de la réalité

de ce fait. Deux auteurs (Tschannen et Romy) évoquent à cet égard des rapports de

droit privé "liquides" (cf. supra consid. 2c/dd), qualificatif

traduisant bien la nécessité de disposer d'éléments indiscutables. On ne

saurait dès lors se contenter d'une vraisemblance, fût-elle prépondérante. Il

appartient au contraire à la partie qui entend se prévaloir d'un accord de

droit privé dans le cadre d'une répartition des frais d'assainissement selon

l'art. 32d LPE d'apporter la preuve absolue de son existence. Une telle preuve,

qui peut ressortir d'un acte de vente ou se manifester dans tout autre document

écrit, n'apparaît en tous les cas pas excessivement difficile à rapporter, si

bien qu'il n'y a pas lieu d'admettre dans ce domaine un état de nécessité quant

à la preuve.

Dans la présente affaire, B.________ a invoqué un

abattement d'un montant de 400'000 fr. qui aurait été convenu par B.________ et

F.________ sur le prix de la vente englobant la parcelle n° 514 pour tenir

compte du caractère pollué de ce bien-fonds, sans toutefois avoir été à même d'apporter

devant la DGE la preuve stricte de l'existence d'un tel accord. Elle ne l'a pas

davantage prouvé devant le tribunal de céans. Un accord exprès des parties relatif

à ce prétendu rabais ne ressort en particulier ni du premier acte de vente

signé le 15 septembre 2011 ni du second datant du 4 juillet 2014: si ces documents

mettent en évidence le fait que la parcelle n° 514 est polluée, ils ne

contiennent néanmoins aucune clause explicite attestant du fait que cette

pollution aurait été prise en compte dans le cadre de la fixation du prix de

vente et, cas échéant, dans quelle mesure, contrairement à ce que laisse

entendre B.________ (cf. réponse au recours, p. 8). Aucun document probant sur

la genèse du prix de vente globalement convenu pour les parcelles nos 510,

512.

et 514 (soit 1'683'625 fr.) n'a du reste pu être produit. Quant au fait que

la valeur de la parcelle n° 514 pouvait, au moment de la vente, être estimée à

2,2 millions de francs comme le prétend B.________, il ne peut pas

automatiquement être déduit de cet élément qu'une réduction aurait donc bien été

opérée "pour tenir compte de la pollution" (cf. réponse au

recours de B.________, p. 8). S'il n'est pas contestable que la moins-value

découlant du caractère pollué d'une parcelle est susceptible de peser dans la

négociation du prix d'une transaction immobilière, d'autres facteurs peuvent

concurremment influer sur ce dernier. L'administrateur de B.________ a lui-même

indiqué lors de l'audience que "la pollution de la parcelle n° 514 ne

constituait pas l'élément central de la négociation, mais un des éléments discutés

dans le cadre de la fixation du prix de vente" (cf. p.-v. d'audience).

Il est vrai – et c'est là le principal argument

avancé par l'autorité intimée et par B.________ – qu'il ressort du

procès-verbal relatif à la séance du 28 novembre 2016 s'étant déroulée devant

la DGE que l'administrateur de B.________ et son mandataire ont avancé, sans

être contredits, que les parties s'étaient entendues sur une diminution de

l'ordre de 400'000 fr. du prix de vente des parcelles nos 510, 512

et 514 pour tenir compte de la pollution affectant ce dernier bien-fonds. Un

tel document ne saurait cependant revêtir le caractère de preuve stricte requise

en pareilles circonstances, dès lors qu'il n'a pour finalité que de

retranscrire les propos tenus par les uns et les autres, sans nullement

attester de la véracité de ces déclarations. Le fait que A.________ ait attendu

la présente procédure de recours pour remettre en cause les explications

données lors de la séance du 28 novembre 2016 ne constitue pas plus un élément permettant

de conclure avec certitude que F.________ et B.________ se sont à l'époque accordées

sur une réduction du prix de vente correspondant aux frais d'assainissement

présumés de la parcelle n° 514.

Il apparaît ainsi que, faute d'une déclaration

écrite sans équivoque des parties concernées sur ce point, la preuve stricte de

l'existence de l'accord invoqué par B.________ n'a pas pu être rapportée, si

bien que l'autorité intimée ne pouvait en tenir compte dans la décision

querellée en se satisfaisant d'affirmations non étayées, fussent-elles

crédibles de prime abord. Il s'ensuit que les critiques liées à l'établissement

des faits sont fondées et conduisent à l'admission du recours. Les chiffres 1

et 2 du dispositif de la décision attaquée sont réformés en ce sens que B.________

– qui supporte le fardeau de la preuve – devra prendre en charge les frais

d'investigation, de surveillance et d'assainissement de la parcelle n° 514 à

hauteur de 80%, les 20% restants étant mis à la charge de A.________. Le

tribunal ne voit en effet pas de motif de s'écarter des pourcentages retenus par l'autorité intimée, lesquels ne sont remis en

cause ni par A.________ ni par B.________, dont tout porte à croire qu'elle

sera en mesure d'assumer les coûts qui seront ultérieurement mis à sa charge en

lien avec la pollution qu'elle a causée sur la parcelle n° 514; en tous les

cas, cette dernière n'a jamais invoqué son insolvabilité au sens de l'art. 32d

al. 3 LPE.

d) Il ressort de ce qui précède que, pour qu'un

accord privé entre perturbateurs dérogeant à la réglementation de droit public

soit prise en compte, il est impératif que celui-ci soit mentionné par écrit et

fasse par exemple l'objet d'une clause explicite dans l'acte de vente conclu

entre le perturbateur par comportement et le perturbateur par situation. Dans

la mesure où cette preuve stricte requise ne pourrait de toute manière pas être

rapportée par les explications ou les témoignages de I.________, de H.________

ou encore des mandataires ayant participé à l'élaboration du dossier de

construction et d'assainissement de la parcelle n° 514, il y a lieu de renoncer

à auditionner les prénommés ou à les interpeller par écrit, ce qui conduit à

écarter les réquisitions formulées en ce sens par B.________. Pour ce qui est

de I.________, son témoignage devrait au demeurant de toute manière être

considéré avec circonspection dès lors que ce dernier est en conflit avec la

recourante, conflit ayant notamment entraîné le dépôt de plusieurs plaintes

pénales. Pour les mêmes motifs, il ne sera pas donné suite à la requête de la

recourante, relayée par C.________, tendant à mettre en œuvre une expertise

neutre afin d'évaluer si les coûts d'assainissement ont pu être pris en compte

dans le prix de la vente du 15 septembre 2011, d'une part, et pour déterminer

si un abattement de 400'000 fr. paraît plausible compte tenu des prix du

marché, d'autre part.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours, les

chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision attaquée étant réformés en ce sens

que les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à

raison de 80% à la charge de B.________ et à raison de 20% à la charge de A.________.

La décision est maintenue pour le surplus. Succombant, B.________ supportera

les frais de justice (art. 49 LPA-VD) et versera en outre des dépens à A.________,

ainsi qu'à C.________ (compte tenu des conclusions principales prises au pied

de ses déterminations du 30 octobre 2017), lesquelles ont procédé par

l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

Les chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision de la Direction

générale de l'environnement du 28 septembre 2017 sont réformés en ce sens que les

frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à raison de

80% à la charge de B.________ et à raison de 20% à la charge de A.________. Cette

décision est maintenue pour le surplus.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

de B.________.

IV.

B.________ versera à A.________ un montant de 2'000 (deux mille) francs

à titre de dépens.

B.________ versera à C.________ un montant de 2'000 (deux mille) francs

à titre de dépens.

Lausanne, le 24 juillet 2019

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'environnement (OFEV).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer

les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.