AC.2017.0394

CDAP - AC.2017.0394 - 2019-07-31 - A._, B., C., D., E., F./Municipalité d'Ollon, G.___, ECA, Direction générale de l'environnement DGE-DIREN

31 juillet 2019Français72 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

Société anonyme inscrite le 4 octobre 2007 au Registre foncier, F.________

SA décrit son but dans les termes suivants: "achat, vente, location,

gérance et développement de biens immobiliers". Elle a pour unique

administrateur G.________, ressortissant des Pays-Bas.

Le 5 novembre 2007, F.________ SA a acquis la parcelle 2378 de la

Commune d'Ollon, sise à Villars-sur-Ollon, au chemin des ********. D'une

surface de 8'290 m2, dite parcelle est entièrement en nature de

pré-champ; un ruisseau la traverse en son centre. Elle est colloquée en zone de

chalets B/secteur hachuré, régie par le Plan partiel d'affectation E.C.V.A.

(Les Ecovets, Chésières, Villars, Arveyes) et son règlement (RPPA-ECVA) adoptés

le 27 septembre 1991 et approuvés le 25 juin 1993.

Sur le plan du droit privé, la parcelle 2378 est

grevée d'une servitude de restriction au droit de bâtir à charge et en faveur de

ce bien-fonds ainsi que d'une dizaine de parcelles avoisinantes. Datant du 29

avril 1959 (n° 001-193'694, dite "zone/quartier: restriction au droit

de bâtir ID.001-1999/023143"), cette servitude est ainsi libellée:

"Restriction au droit de bâtir: genre et nombre de

constructions

Exercice: a) genre de chalets obligatoire, avec interdiction

de tôle et de tuiles non vieillies.

b) interdiction d'exploiter des établissements

publics; hôtels, cafés, restaurants, tea-rooms, pensions, cliniques,

sanatoriums et homes d'enfants.

c) interdiction d'exploiter une industrie ou un

commerce bruyants.

d) interdiction de construire un chalet s'il ne

dispose au minimum d'une surface de terrain de 2000 m2, annexes

non habitables, garages autorisés.

e) limitation de la

hauteur des constructions à dix mètres au-dessus du terrain naturel. Cette

hauteur se mesure au faîte de l'axe du bâtiment, façade aval ".

A la fin 2008, F.________ SA (ci-après: la constructrice) a fait mettre

à l'enquête publique un projet de construction de quatre chalets (CAMAC 89633,

89634, 89635 et 89636) sur la parcelle en cause. Le dossier comportait une

étude géotechnique du bureau Karakas & Français du 10 octobre 2008.

La synthèse CAMAC a été établie le 12 janvier 2009.

L'ancien Service des eaux, sols et assainissement (SESA) et l'Etablissement cantonal

d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) y ont délivré les

autorisations spéciales nécessaires. Par décisions du 25 mars 2009, la Municipalité

d'Ollon (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré les

permis de construire. Les époux A.________ et H.________, propriétaires en main

commune de la parcelle voisine 2381, ont formé recours contre ces décisions (AC.2009.0091).

Statuant par arrêt du 17 février 2010, entré en force, la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a admis le recours et

annulé les autorisations spéciales du 12 janvier 2009 ainsi que les décisions

de la municipalité du 25 mars 2009.

A la fin 2012, la constructrice a fait mettre à l'enquête publique un

nouveau projet portant derechef sur quatre chalets d'habitation sur la parcelle

2378 (CAMAC 135774, 135775, 135776 et 135777). A cette occasion, elle a

présenté un deuxième rapport géotechnique du bureau Karakas & Français du

14 décembre 2012. Le 20 décembre 2012, la municipalité a levé les

oppositions et délivré les permis de construire. L'association Helvetia Nostra a

recouru contre ces décisions, invoquant en substance le nouvel art. 75b de

la Constitution fédérale. Par arrêts du 27 mars 2013, la CDAP a rejeté les

recours dans la mesure où ils étaient recevables (AC.2013.0084; AC.2013.0093;

AC.2013.0094; AC.2013.0095). Statuant le 29 novembre 2013, le Tribunal fédéral

a admis les recours formés par Helvetia Nostra contre ces arrêts, a annulé

ceux-ci, de même que les permis de construire délivrés à la constructrice, et a

rejeté les demandes d'autorisation de construire (1C_404/2013;1C_406/2013;

1C_407/2013;1C_408/2013).

Un troisième projet sur la parcelle 2378 a été mis à l'enquête publique par

F.________ SA du 3 juin au 2 juillet 2017 (CAMAC 169476), portant sur la

réalisation de quatre chalets (A, B, C et D) de cinq appartements chacun ainsi

que sur la création de vingt places de parc souterraines et de douze cases non

couvertes. La constructrice entendait y réaliser des "hébergements

touristiques organisés" au sens de la nouvelle loi sur les résidences

secondaires. Le dossier mis à l'enquête incluait notamment un plan de situation

(au 1:1000) et des profils (au 1:200) établis par un géomètre le 22 mars

2017, ainsi que des plans d'architecte (au 1:100) du 24 mars 2017. Les quatre

chalets se composaient chacun d'un rez, d'un étage et de combles. Les chalets A

et B disposaient en outre d'un sous-sol commun, débordant largement de

l'emprise des niveaux supérieurs, notamment en s'avançant de plusieurs mètres

par rapport à la façade aval. Ce sous-sol comprenait dix caves, un local

technique, un local de stockage, un local à skis, un local à vélo, un parking

de dix places, une buanderie, trois WC, une salle de jeu, un

sauna/wellness/fitness, un carnotzet et une réception. La terrasse desservant

le sauna/wellness/fitness supportait également un jacuzzi extérieur. Les

chalets C et D avaient leur propre sous-sol, incluant chacun des caves, un

local à skis, une buanderie et un carnotzet, le chalet D disposant en plus d’un

parking souterrain de dix places, décroché également de plusieurs mètres par

rapport à la façade aval des niveaux supérieurs. Il découlait en outre des

plans que la parcelle comportait des arbres, dont certains seraient abattus, et

que la lisière de la forêt implantée en aval, sur le ou les biens-fonds

voisins, avait été fixée à la limite de propriété.

Le 28 février 2017, la société I.________ Sàrl, de

siège social à ********, spécialisée dans la location à court terme

d'appartements de standing, a adressé à la constructrice une lettre d'intention

circonstanciée, dans laquelle elle s'engageait à gérer la future résidence sous

le nom de projet "F.________".

L'enquête publique a suscité une série d'oppositions.

La synthèse CAMAC a été établie le 12 septembre

2017. Le dossier de l'ECA comportait un nouveau rapport géotechnique

(évaluation locale de risque) du 23 mars 2017 du bureau Karakas & Français,

auquel étaient notamment annexés les rapports de 2008 et 2012, ainsi qu'un

formulaire ECA 43-GT (glissement de terrain). Le dossier de l'ECA contenait en

outre un formulaire ECA 43-INO relatif à la construction en zone d'inondations.

La Direction générale de l'environnement (DGE), par ses différentes directions,

et l'ECA ont délivré les autorisations spéciales requises dans les termes

suivants:

"La

Direction de l'énergie […] délivre

l'autorisation spéciale requise.

Remarques:

1. Le projet ne comporte pas de

spa ou jacuzzi extérieur.

2. Les consommations électriques

du spa et du sauna intérieur sont compensées par la pose d'une installation

photovoltaïque complémentaire de 10 KW.

(Voir complément du 08.08.2017, en

particulier le formulaire EN-VD-72)

Les conditions mentionnées dans la

présente synthèse en lien avec la protection de l'environnement font partie

intégrante de la présente autorisation spéciale au sens de l'art. 2 RVLPE.

[…]

L'Etablissement cantonal

d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) délivre

l'autorisation spéciale requise aux conditions impératives ci-dessous:

[…]

ELEMENTS NATURELS

3. La parcelle où se situe le projet de construction se situe en zone d'inondation

(INO) selon la carte mise à disposition par la Division GEODE-DN de la

Direction générale de l'environnement.

Niveau de danger faible à

résiduel.

La parcelle où se situe le projet de construction se situe en zone de

glissement de terrain permanent (GPP) selon la carte mise à disposition par la

Division GEODE-DN de la Direction générale de l'environnement.

Niveau de danger faible.

4. Dans le cadre de la présente

demande de permis, le maître d'ouvrage a fait établir par un bureau spécialisé

une évaluation locale de risque (Rapport Karakas & Français n° 9065 du 23

mars 2017).

Ce rapport, qui se base sur les

investigations géotechniques de 2008 (Etude Karakas & Français n° 4920

d'octobre 2008) et de son complément géologique de décembre 2012. Après vérification

des situations de danger, ce rapport conclut à un certain nombre de

recommandations constructives en relation à la situation d'instabilité du

terrain, notamment pour ce qui concerne la typologie des fondations, la

méthodologie de réalisation des aménagements extérieurs (dévers des routes

d'accès) ainsi que la gestion des eaux des biens-fonds (mise en place d'accodrains

et d'un drainage périphérique).

5. Sur la base des résultats et

des indications de l'étude du spécialiste mandaté par le Maître d'Ouvrage,

l'autorisation spéciale selon l'art. 120 LATC est attribuée sous condition que

des mesures de prévention, constructives et d'aménagement définies par le

spécialiste soient mises en œuvre.

6. Les mesures constructives

visant à sécuriser le bâtiment doivent être définies par une personne

spécialisée mandatée par le maître d'ouvrage. Celle-ci doit notamment avoir

pour missions:

- de définir, de préciser et d'ajuster, en phase d'exécution, les

mesures conceptuelles, architecturales et constructives nécessaire à la

stabilité des fondations (report des charges et tassements différentiels,

affouillements, étanchéités et sous-couches drainantes);

- de définir le besoin en investigations ou surveillances complémentaires

(sondages, équipement et surveillance des déformations de versant, suivi géométrique...)

et/ou les travaux d'assainissement préliminaires (drainages périphériques,

stabilisation des sols, stabilisations du versant, aménagement des espaces

extérieurs,...);

- de tenir compte des changements liés à une configuration

différente du site au moment de l'exécution du projet, ainsi qu'à d'éventuelles

modifications architecturales;

Les mesures définies par le spécialiste doivent l'être sur la base

des conditions locales à l'échelle de la parcelle;

- de valider les mesures constructives lors de leur exécution

(travaux de terrassement, gros œuvre, dérivation du ruisseau etc.);

- de mettre en place un processus de suivi et de contrôle de la

réalisation des mesures et de surveillance périodique de l'état de service des

ouvrages (conduit d'adduction et drainage);

- d'établir un document de synthèse au terme des travaux reprenant

les mesures préconisées et indiquant si elles ont été réalisées. Celui-ci doit

préciser les dangers auxquels le bâtiment est exposé ainsi que les mesures constructives

effectivement mises en œuvre.

7. Le rapport de synthèse dûment

signé par le spécialiste et le maître d'ouvrage, et son mandataire principal le

cas échéant, doit être retourné à l'ECA (un exemplaire) et à la commune (un exemplaire).

8. Les mesures doivent impérativement

être définies avant le début des travaux.

Toutes les mesures définies par le

spécialiste doivent être réalisées. Celui-ci pourra notamment se référer à la

recommandation "Protection des objets contre les dangers naturels

gravitationnels" publiée par l'AEAI.

9. La norme SIA 261/1 précisant

les charges à prendre en compte pour le calcul de la structure porteuse doit

être appliquée (chapitre 4 "Glissements de terrain, coulées de boues et

crues").

10. Les dispositions des points

ci-dessus ne sont pas des conditions préalables à la délivrance du permis de

construire mais des conditions préalables à la délivrance du permis

d'habiter/utiliser selon article 3 du règlement d'application de la loi sur la

protection des incendies et éléments naturels / LPIEN).

[…]

La Direction des ressources et

du patrimoine naturels, Ressources en eau et économie hydraulique […] délivre l'autorisation spéciale

requise aux conditions impératives ci-dessous:

Bases légales

Loi sur la police des eaux dépendant du domaine public (LPDP - art. 2

à 12)

Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC - art.

89 et 120)

Ordonnance fédérale sur la protection

des eaux (Oeaux - art. 41a)

Préavis - Conditions

1. Le projet répond aux critères

de l'espace réservé aux eaux, LPDP art. 2f et Oeaux art. 41a al. 4. Toutefois,

notre autorisation peut être accordée sous réserve du préavis communal

conformément à LPDP art. 3. Cet espace sera aménagé de manière conforme à un

cours d'eau (zone de verdure).

2. Le bâtiment est implanté en zone

des dangers faibles (inondation). Les mesures définies par l'expert seront

mises en œuvre (cf. rapport Aquavision Engineering Sàrl du dossier d'enquête).

3. Les aménagements extérieurs

éventuels (provisoires ou définitifs) ne toucheront en aucun cas à la berge du

cours d'eau, toute atteinte au gabarit hydraulique, jusqu'au sommet de berge,

est strictement interdite quand bien même la berge se situe sur le domaine

privé.

4. Le raccordement du collecteur

EC dans le cours d'eau, respectera les directives suivantes […]

[…]

DN: Dangers naturels, La

Direction générale de l'environnement, La Direction des ressources et du

patrimoine naturels, Division géologie, sols et déchets […] formule la remarque suivante:

DGE-GEODE-DN rappelle qu'elle se prononce seulement sur les dangers de

glissement permanent et d'effondrement.

I. […]

II. Situation de danger selon

les dernières données de base

Le projet est exposé à du danger

de glissement permanent de degré faible (classe 2) ainsi qu'à du danger

indicatif d'effondrement (susceptibilité faible) d'après les dernières données

de base.

III. Remarques

Etant donné la situation de danger

présente, l'objet et les travaux prévus (réalisation de 4 chalets avec

sous-sol), et compte tenu du dossier présenté (sans évaluation locale de

risque), la GEODE-DN ne peut se prononcer sur la compatibilité du projet avec

la situation de danger et de risque.

[…]".

Par décisions du 5 octobre 2017, la municipalité a levé les oppositions

et délivré le permis de construire. Les prononcés, auxquels étaient annexés le

permis de construire et la lettre de la société I.________ Sàrl du 28 février

2017, précisaient notamment:

"[…]

§ Le

permis de construire est conditionné à la réalisation de logements destinés à

de l'hébergement touristique au sens de l'art. 7 de la Loi sur les résidences

secondaires (LRS). D'ailleurs, la Société I.________, active dans les stations

de Champéry et Grimentz, s'est engagée à gérer cette résidence, comme l'exige

l'art. 7 al. 2 de la LRS.

§ Les locaux

souterrains respectent l'art. 74 du règlement du plan partiel d'affectation.

Ces locaux ne sont pas pris en compte dans le calcul de la longueur de la

façade et de la surface bâtie. Ces locaux s'avançant de plusieurs mètres par

rapport à la façade aval du bâtiment principal, il n'en est pas tenu compte

dans le calcul de la hauteur de la façade de ce dernier.

§ Selon l'art. 63 RPPA,

les balcons mesurant jusqu'à 2 m de large ne sont pas pris en compte dans

le calcul de la distance à la limite.

§ Dangers naturels:

l'ECA a délivré son autorisation sous certaines conditions faisant partie

intégrante du permis de construire.

[…]".

Le permis était communiqué au Registre foncier pour

inscription de la mention au sens de l'art. 7 de la loi sur les résidences

secondaires.

Entre-temps, soit du 10 juin au 9 juillet 2017, la municipalité a mis à

l'enquête publique un projet de zone réservée sur une partie de sa zone à

bâtir. Selon ce projet, la parcelle 2378 litigieuse sera affectée au "périmètre

B", dans lequel "seules les constructions nouvelles destinées

exclusivement à des activités compatibles avec l'habitation telles que des

activités tertiaires, commerciales, sportives, publiques et touristiques (hôtels,

hébergement organisé ou touristique au sens de l'article 2 LRS, etc.), sont

autorisées, pour autant qu'elles soient conformes aux règles des plans

d'affectation en vigueur". Le règlement prévoit par ailleurs que les

permis de construire dont le projet était en cours avant la publication de

l'avis dans la Feuille des avis officiels du 3 juin 2016 – avertissant les

citoyens de l'intention de la municipalité d'établir une zone réservée –, ne

sont pas concernés par la zone réservée.

Le Conseil communal a adopté le projet de zone

réservée le

15 décembre 2017. Celui-ci a été approuvé par le département compétent le 2 mai

2018. Il fait l'objet d'un recours à la CDAP, pendant (AC.2018.0189).

Agissant le 8 novembre 2017, l'association Helvetia Nostra a déféré la

décision de la municipalité du 5 octobre 2017 à la CDAP, concluant à son annulation

(AC.2017.0394). Elle a fait valoir que le projet, lacunaire, ne remplissait

aucun des critères fixés pour l'hébergement touristique organisé par la

législation sur les résidences secondaires. En particulier, la simple lettre

d'intention de I.________ Sàrl figurant au dossier ne pouvait être assimilée à

un concept d'exploitation susceptible de remplir les conditions en cause. Au

demeurant, elle ne constituait pas un engagement contractuel. Dans le contexte

d'une surabondance de l'offre en matière de logement dans la station de

Villars, le risque que la constructrice fasse usage de l'art. 14 de la loi sur

les résidences secondaires après la réalisation de l'ouvrage s'avérait ainsi

considérable, sans compter que le projet se heurterait nécessairement à la servitude

privée de restriction de bâtir. La recourante a complété son recours le 13

novembre 2017.

Agissant le même jour, B.________, C.________, D.________

et E.________ ont de même recouru contre la décision de la municipalité du 5

octobre 2017, concluant à son annulation (AC.2017.0395). Ils ont relevé des

éléments erronés dans la demande de permis de construire, s'agissant des

rubriques relatives aux dangers ainsi qu'à la catégorie de bâtiment prévu. Ils

ont affirmé que la loi sur les résidences secondaires n'était pas respectée et

souligné que le projet de construction serait de toute façon voué à l'échec

sous l'angle du droit privé, en raison de la servitude de restriction au droit

de bâtir. Par ailleurs, ils ont dénoncé des atteintes à l'espace réservé aux

eaux du ruisseau traversant la parcelle litigieuse. Enfin, ils se sont plaints

de violations des règles de police des constructions relatives aux distances

aux limites, à la hauteur et à la longueur des bâtiments ainsi qu'au

coefficient d'occupation du sol.

Agissant encore le même jour, A.________ a également

déféré la décision de la municipalité du 5 octobre 2017 à la CDAP, concluant à

son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que les autorisations

de construire sont refusées et l'opposition admise (AC.2017.0396). Elle a

soutenu en substance qu'il s'agissait d'une pure promotion immobilière de

résidences secondaires, non pas d'un véritable hébergement touristique organisé

au sens de la loi sur les résidences secondaires. A son avis, il ne suffisait

pas de produire une lettre sommaire d'intention, ni de glisser dans les plans quelques

locaux communs et une réception. La recourante déclarait de plus que la

servitude privée de restriction au droit de bâtir empêchait de toute façon l'exploitation

commerciale hôtelière. Par conséquent, les locaux construits resteraient vides,

ce qui conduirait la promotrice, ou les futurs détenteurs des lots, à tenter de

les reconvertir en résidences secondaires. Pour le surplus, la recourante

dénonçait des manquements aux dispositions relatives aux dangers naturels et à

la protection des eaux, ainsi que des violations des règles de la police des

constructions. Sur ce dernier point, elle faisait valoir en substance que le

sous-sol commun aux chalets A et B devait être considéré comme un bâtiment en

soi, non conforme aux règles imposant l'ordre non contigu et les distances

minimales entre bâtiments; de plus, ce niveau ne constituait pas un sous-sol,

mais un rez à vocation commerciale, de sorte que les dispositions régissant le

nombre de niveaux, la hauteur et la longueur des bâtiments, voire leurs

proportions, n'étaient plus respectées. Enfin, la recourante avançait des

griefs tenant à la taille des ouvertures en toiture, aux accès et au trafic.

Les trois causes ont été jointes, sous la première

référence AC.2017.0394.

L'ECA s'est exprimé le 5 janvier 2018, faisant valoir en particulier qu'au

moment de sa détermination, la parcelle ne figurait pas dans un secteur de

danger de laves torrentielles.

La DGE a déposé ses observations le 2 février 2018,

relevant que le projet se situait en zone d'inondation (danger faible à

résiduel) et de glissement de terrain permanent (danger faible). Pour la DGE,

le rapport Karakas & Français du 23 mars 2017, basé sur les investigations

géotechniques de 2008 et 2012, traitait à suffisance les conditions géologiques

et hydrogéologiques du site. Cette étude admettait à juste titre la réalisation

du projet pour autant que certaines précautions soient prises, conditions du

reste imposées par l'autorisation spéciale délivrée par l'ECA. S'agissant de

l'espace réservé aux eaux (ERE), la DGE indiquait que sa sauvegarde était

réglée par le nouvel art. 41a de l'ordonnance fédérale sur la protection des

eaux (en vigueur depuis le 1er mai 2017). Le ruisseau concerné ne

faisant pas partie d'un site protégé au sens de l'al. 1 de cette

disposition, son ERE devait être fixé à 11 m, conformément à l'al. 2 (let.

a). Concrètement, cet ERE se présentait comme un couloir dont le lit n'occupait

pas forcément le centre; en raison de cette disposition asymétrique, il ne

comportait aucune des constructions prévues par le projet litigieux, ainsi

qu'en attestait selon la DGE une copie annotée du plan de situation du 22 mars

2017, qu'elle annexait.

La municipalité a communiqué sa réponse le 6 février

2018, concluant au rejet des recours. En particulier, elle a dénié l'existence d'un

abus de droit au sens de la loi sur les résidences secondaires. Les plans montraient

l'existence de parties communes, justifiant ainsi d'infrastructures et de

services mis à disposition des résidents. La municipalité déclarait que ces

éléments, ajoutés aux prestations découlant de la lettre d'intention de I.________

Sàrl, l'avaient conduite à tenir pour bien fondée la délivrance d'un permis

pour hébergement touristique organisé, avec la mention correspondante au Registre

foncier. Par ailleurs, elle considérait que la modification du profil du sol

entraînée par l'aménagement des sous-sols ne contrevenait pas à l'art. 84 de la

loi sur l'aménagement du territoire et les constructions; elle considérait de

plus, conformément à sa pratique constante, que l'affectation des locaux prévus

en sous-sol respectait les exigences réglementaires communales.

La constructrice, la recourante A.________ et les

recourants B.________ et consorts ont déposé des écritures les 6, 8 et 12

février 2018.

La recourante Helvetia Nostra s'est exprimée le 28

février 2018 et a transmis une décision rendue par le Conseil d'Etat du canton

du Valais le 7 février 2018 dans une affaire concernant un projet d'hébergement

touristique organisé. La constructrice s'est déterminée sur ce point le 1er

mars 2018.

Le 3 avril 2018, la recourante A.________ a remis un

document du 9 mars 2018 signé par son époux, H.________, confirmant qu'elle était

bien intervenue pour les deux conjoints.

La constructrice a déposé sa réponse le 7 juin 2018,

en expliquant en particulier qu'elle entendait constituer sur les chalets en

cause une propriété par étages (PPE) exploitée sous forme d'hébergement

touristique organisé. Elle prévoyait ainsi de vendre les appartements à des

tiers, à des conditions contraignantes garantissant le respect de la loi sur

les résidences secondaires, et de conserver pour elle le "lot d'exploitation",

à savoir le sous-sol commun aux chalets A et B, ainsi que quelques

appartements. Elle a produit des pièces, notamment le projet

d'acte constitutif de la PPE, le projet des plans des lots, le projet de

règlement d'administration et d'utilisation de la PPE, une nouvelle lettre

d'intention signée en juin 2018 entre elle-même, la société J.________ SA et la

société I.________ Sàrl, ainsi qu'un projet de contrat de

mise à disposition locative des lots de PPE.

Le 30 août 2018, la recourante Helvetia Nostra a déposé

un mémoire complémentaire. Le 11 septembre suivant, la recourante A.________

s'est plainte de l'incomplétude du dossier fourni par la municipalité. Le

lendemain, la municipalité a affirmé avoir produit un dossier complet.

La recourante A.________ a communiqué un mémoire

complémentaire le 28 septembre 2018. Le 23 octobre 2018, elle a expressément

requis la production de l'entier du dossier municipal, non pas seulement

d'extraits de celui-ci.

Entre-temps,

soit le 3 octobre 2018, les recourants B.________ et consorts ont transmis un

mémoire complémentaire. Ils ont requis la production des documents suivants:

- par la

municipalité, de toutes pièces établissant les différents types d'hébergements

touristiques exploités sur son territoire et leur niveau d'exploitation;

- par la

municipalité, de toutes pièces établissant la délivrance de nouveaux permis de

construire portant sur ce type d'hébergement;

- par la

municipalité, de toutes pièces établissant les projets similaires déposés mais

non encore autorisés;

- par

la constructrice, de toutes pièces établissant la demande pour le type

d'hébergement qu'elle proposait (notamment des offres d'achat) ainsi que le

plan financier.

Par avis du 24 octobre 2018, la juge instructrice a remis

la synthèse CAMAC du 12 septembre 2017 et le rapport du 23 mars 2017 du bureau

Karakas & Français à la recourante A.________, qui avait déclaré ne pas en

avoir eu connaissance. Le 20 novembre 2018, la recourante A.________ a indiqué former

également recours contre les autorisations spéciales de l'Etat.

Le 11 février 2019, la constructrice a communiqué

des renseignements et pièces complémentaires, à savoir une proposition de contrat

du 7 février 2019 de l'entreprise M.________, un mémorandum d'entente passé les

1er et 10 février 2019 entre elle-même et le restaurant K.________ à

Gryon, ainsi qu'une déclaration d'intention de février 2019 de son

administrateur G.________.

Une audience avec inspection locale a été aménagée le 12 février 2019.

On extrait du compte-rendu d'audience ce qui suit:

"[…]

La Présidente ouvre la séance sur le chemin des ********, au nord de la

parcelle 2378, propriété de la constructrice.

[…]

Les comparants se déplacent au

nord-est de la parcelle 2378, d'où ils ont une vue globale de la propriété.

Celle-ci est un vaste bien-fonds en pente de 8'290 m2, bordé au sud, pour

l'essentiel sur les parcelles aval, par une futaie de sapins. La présence d'une

importante couche de neige voile aux regards un cours d'eau censé traverser

verticalement la parcelle de part en part.

La Présidente invite la

constructrice à décrire quelque peu son projet dans cet espace. M. G.________

désigne approximativement les différents endroits où devraient s'ériger les

quatre chalets litigieux, en rappelant qu'une grande distance les séparera les

uns des autres. Il confirme qu'un sous-sol commun est prévu pour les chalets A

et B, en aval, et renvoie aux plans produits pour les détails.

Mme A.________ signale que ce

bien-fonds présente un danger de laves torrentielles, référence faite à la

synthèse CAMAC de 2012, et qu'il a déjà été exposé à un glissement de terrain

dans les années 1970 (le glissement dit "des Tailles"). Elle affirme

en outre que la plupart des sapins susmentionnés se trouvent sur sa parcelle

2381, jouxtant au sud-est le terrain litigieux, et sont colloqués en zone de

forêt. Elle dit craindre que les importants travaux de terrassement prévus

impliquent un asséchement de ce terrain marécageux et déciment ces arbres [recte: selon la remarque de Mme A.________ du 26

mars 2019, il s'agirait d'une déclaration de Mme L.________, juriste de la DGE].

Me Sauteur déplore l'absence de

gabarits. Il tient toutefois à ce que la forte déclivité du terrain soit

relevée.

Les comparants reviennent sur le

chemin des ********, à la hauteur du ruisseau. Ce dernier est enterré en amont

du chemin, reparaît sur la parcelle litigieuse puis retourne sous terre plus

loin en aval. Sur le vu des plans, il est constaté que les deux routes d'accès

projetées passeraient de chaque côté de ce cours d'eau.

Mme L.________ soutient qu'aucun

défrichement au sens de la législation forestière n'a été ou ne sera autorisé.

Elle relève encore qu'aucune construction n'est prévue à moins de 10 m de

la lisière de la forêt.

Devant les doutes émis par les

recourants, M. G.________ assure qu'il entend se conformer aux normes.

Toujours depuis ce même point de

vue, la cour peut encore apercevoir, sur les façades montagneuses au nord, la

zone des Tailles qui avait été touchée par le glissement de terrain évoqué

précédemment.

L'audience se poursuit dans une

salle mise à disposition par la municipalité.

La Présidente aborde en premier

lieu la problématique liée aux dangers naturels. Elle attire l'attention des

parties sur les changements dont ces questions ont fait l'objet au cours des

dix dernières années et explique succinctement leur méthode d'évaluation.

Une discussion est engagée sur les

quatre zones de dangers recensées par le Guichet cartographique cantonal sur la

parcelle en cause (www.geo.vd.ch; inondation, laves torrentielles, glissement

profond permanent, effondrement). Il en ressort pour l'essentiel que ces zones

présentent au maximum un danger faible. L'évaluation locale de risque établie

par le bureau Karakas & Français en dernier lieu le 23 mars 2017, ainsi que

les mesures de prévention, constructives et d'aménagement proposées par ce

bureau ont été jugées suffisantes par l'ECA. Celui-ci rappelle cependant qu'il

a délivré l'autorisation spéciale à condition que ces mesures soient mises en

œuvre. Se référant à la synthèse CAMAC du 12 septembre 2017, il ajoute que les

mesures constructives devront encore être précisées par une personne

spécialisée et qu'un document de synthèse devra être rédigé et communiqué au

terme des travaux, le respect de ces exigences étant une condition préalable à

la délivrance du permis d'habiter.

S'agissant de la DGE, il est

rappelé d'une part que la DGE-GEODE-DN (Dangers Naturels, traitant du danger de

glissements profonds permanents et du danger d'effondrement) [recte selon remarque de la DGE du 1er

mars 2019: DGE-UDN] avait indiqué dans la synthèse CAMAC du 12 septembre

2017 qu'elle ne pouvait pas se prononcer sur la compatibilité du projet avec la

situation de danger et de risque, faute d'évaluation locale de risque. La DGE

indique aux comparants qu'il est possible que la DGE-GEODE n'ait pas eu

connaissance [recte selon remarque de la DGE du

1er mars 2019: indique aux comparants que la DGE-UDN n'a pas eu

connaissance] du rapport Karakas & Français de mars 2017 au moment

de la rédaction de sa partie de la synthèse CAMAC. La DGE souligne toutefois

qu'elle a confirmé, dans sa réponse du 2 février 2018, que le rapport Karakas

& Français de mars 2017 était suffisant et qu'il n'y avait pas lieu de le

remettre en cause.

D'autre part, la présidente relève

qu'à teneur de la synthèse CAMAC, la DGE-DIRNA-EH3 (traitant, pour les zones de

dangers, du danger d'inondation) a délivré l'autorisation spéciale en se

fondant notamment sur un rapport Aquavision Engineering Sàrl. Or celui-ci ne

figurait pas au dossier tel que transmis au tribunal.

Il s'avère en définitive que

d'autres parties n'ont, à l'instar du tribunal, pas eu accès à l'entier du

dossier, en particulier aux deux rapports précités. L'origine de ces

manquements n'est pas claire mais involontaire.

Me Bovay voit dans ces lacunes un

problème de coordination dans la synthèse CAMAC, qui porte atteinte au droit

d'être entendu des tiers intéressés. Me Sauteur abonde dans le même sens.

Il est passé à la question de la

protection des eaux.

La Présidente s'enquiert auprès de

la DGE de l'existence d'un plan montrant l'espace réservé aux eaux (ERE). Mme

L.________ répond que le seul document établi à cet égard est une copie du plan

de situation sur laquelle a été dessinée à cet effet une unique mesure de distance

(copie annexée à ses observations du 2 février 2018). Selon ses explications,

l'ERE s'inscrit dans un couloir où le lit du ruisseau n'occupe pas forcément le

centre. Il n'est dès lors pas nécessaire de prévoir une marge égale de

5,5 m de part et d'autre, raison pour laquelle l'auteur du dessin s'est

contenté de marquer le point le plus sensible, soit l'angle nord-ouest du

chalet C, pour s'assurer que la distance prescrite était bien respectée. Tel

est le cas pour la DGE, la distance entre l'angle précité et la future chaussée

de la route d'accès atteignant 11 m.

Il s'agira de déterminer si ce

document est suffisant en l'état ou si un plan détaillé, tenant compte des

éventuels mouvements de terre et enrochements prévus pour la route et le chalet

C, devra être établi.

S'agissant du grief relatif à la

forêt en aval de la parcelle litigieuse, soulevé pour la première fois par Mme A.________

à l'audience de ce jour, la Présidente rappelle qu'il n'est pas question de

couper ses sapins, quand bien même le plan des aménagements extérieurs les

désigne, en les teintant par erreur en orange, comme "arbres à

abattre". Mme L.________ précise que ces arbres sont en aire forestière et

donc du ressort de la DGE.

Helvetia Nostra se demande si la

distance séparant la lisière forestière et les bâtiments projetés atteint bien

10 m et quels impacts pourraient du reste avoir les travaux souterrains

sur les racines. Elle prie la cour de tenir compte des éventuelles atteintes

indirectes du chantier sur ces arbres.

La DGE confirme qu'aucune

construction n'est prévue dans les 10 m à la lisière – sommairement dessinée

sur le plan de situation –, d'où l'absence de déterminations de l'inspecteur

forestier.

Mme A.________répète craindre un

asséchement de cette zone forestière qui mettrait en péril les sapins. Elle

affirme avoir mandaté un spécialiste à l'époque qui lui avait prédit cette

conséquence. Mme E.________ redoute quant à elle que l'arbre teinté en vert sis

au sud-ouest du ruisseau (n° 7) soit également affecté par le projet.

Il est observé que le préavis

communal au sens de l'art. 3 LPDP est également absent du dossier. Me Haldy

explique à cet égard que le permis de construire accordé tient lieu de préavis

positif et que la commune n'a pour habitude de rendre un préavis formel que lorsqu'il

est négatif. Mme L.________ confirme que d'autres communes adoptent cette même

pratique et ne se manifestent que si elles s'opposent au projet.

Me Bovay demande à la DGE si des

calculs ont été faits quant au volume d'eaux claires qui serait déversé dans le

ruisseau. Mme L.________ répond que non. Les recourantes A.________ et E.________

s'en inquiètent, puisque le canal enterré en aval se serait déjà bouché à

plusieurs reprises par le passé.

Une fois ces aspects

environnementaux traités, la DGE et l'ECA sont libérés.

Sont ensuite abordés les problèmes

de police des constructions.

En ce qui concerne les sous-sols,

la municipalité considère qu'il s'agit bien de dépendances souterraines

conformes à l'art. 74 du règlement communal, puisque seule la façade sud est

entièrement apparente, les autres façades étant pour l'essentiel ensevelies

dans le terrain naturel en pente et, pour le solde, largement dissimulées par

des aménagements.

De l'avis de Me Bovay, cette

question peut souffrir de rester indécise, dès lors que le sous-sol commun aux

chalets A et B n'abrite pas de locaux de service au sens de cette disposition,

mais des locaux professionnels et donc habitables. Il estime qu'une dérogation

n'est pas possible, référence faite à l'arrêt AC.2011.0320.

Me Sauteur renvoie pour sa part à

l'arrêt AC.2009.0091, qui avait déjà traité cette problématique.

Sur demande de la Présidente, la

constructrice confirme que les ouvertures de la façade sud seront entièrement

vitrées, hormis les portes du local à vélo et du garage souterrain.

Me Haldy explique que, selon

l'interprétation que fait la municipalité du règlement communal, les locaux

prévus au sous-sol sont des locaux de service du moment qu'ils ne sont pas

affectés au logement. Conséquemment, ils ne sont pas pris en compte dans la

surface brute de plancher utile. Tel aurait aussi été le cas, par exemple, en

présence d'une piscine en sous-sol.

Pour Me Bovay et Me Sauteur, il

sied de considérer que le projet, de plus de 50 m de large sur environ 20 m de

profondeur, implique une modification sensible du sol qui n'est pas acceptable

au regard de l'art. 84 LATC.

Me Ramel se rallie quant à lui à

la position de la municipalité, étant d'avis que l'affectation envisagée répond

à la notion de locaux de service.

S'agissant de la hauteur des

chalets litigieux, Me Haldy explique ici aussi que, selon l'interprétation que

fait la municipalité de l'art. 37 du règlement communal, la hauteur maximale de

la façade aval de 10,80 m peut être calculée depuis le rez-de-chaussée dès

qu'il existe un décrochement du sous-sol d'au moins 4 m, ce qui est le cas

en l'occurrence. Questionné à ce sujet, il reconnaît qu'une telle

interprétation permet la construction de terrasses successives et qu'il est

question de modifier le règlement afin d'éviter des abus. Il rappelle qu'il

existe toutefois la règle de l'esthétique et de l'intégration comme garde-fou.

Me Sauteur conteste cette

interprétation. A son sens, la règle de l'art. 37 tend justement à limiter la

hauteur des chalets, qui doit rester raisonnable. Me Bovay rejoint l'avis de

son confrère, en soutenant que la hauteur visible fait foi. Or, un observateur

extérieur ne verrait pas de décrochement.

Selon Mme A.________, la mesure

prévue depuis "le terrain aménagé" à teneur de l'art. 37 ne signifie

pas, selon une interprétation littérale, depuis le bâtiment ni depuis la

terrasse construite sur la dalle du sous-sol.

Pour ce qui est des autres griefs

relatifs à la police des constructions, Me Bovay considère que la hauteur de

l'embouchature n'est pas davantage respectée. Aux yeux de Me Haldy, il s'agit

toujours d'une question d'interprétation.

La Présidente constate que sur les

12 places de parc extérieures annoncées, seules 5 figurent sur les plans. Après

vérification, il serait prévu de disposer les places manquantes sur les deux

aires bordant la route d'accès aux chalets C et D. Pour Me Sauteur

toutefois, il n'est pas certain que ces aires suffisent à les accueillir

toutes.

La Présidente s'enquiert encore du

jacuzzi apparaissant sur le plan des aménagements extérieurs, mais non

mentionné dans la demande de permis de construire ni, par conséquent, traité

par les autorités cantonales compétentes. Me Ramel relève que cet aménagement

n'a pas posé problème jusqu'à présent, mais qu'il peut y être renoncé. Quant à

l'ouvrage qui figure en aval du jacuzzi, à l'extrémité sud-ouest de la

parcelle, M. G.________ déclare qu'il s'agit probablement d'un couvert.

Sont enfin examinées les questions

liées à la législation sur les résidences secondaires […]".

Le 21 février 2019, la juge instructrice a communiqué aux parties les

pièces déposées le 11 février 2019 ainsi qu'à l'audience. Elle a également

transmis aux recourants B.________ et consorts une copie du rapport Karakas

& Français du 23 mars 2017.

Les 21 février et 7 mars 2019, l'ECA a indiqué ne

pas avoir de remarque à formuler sur le compte-rendu d'audience ni sur les

pièces produites à cette occasion. Il a déclaré s'en remettre à justice pour le

surplus. Le 1er mars 2019, la DGE a communiqué ses remarques sur le

compte-rendu d'audience.

Le 11 mars 2019, la constructrice a déposé les

offres de cinq acheteurs potentiels de lots de PPE, ainsi qu'une attestation du

directeur de l'Office du tourisme de Villars relative à l'étendue de l'offre

hôtelière dans la station. Le même jour, la municipalité s'est référée aux

écritures antérieures et aux explications données lors de l'audience à l'appui

de ses conclusions.

Egalement le 11 mars 2019, la recourante Helvetia

Nostra a renvoyé à ses écritures ainsi qu'à ses déclarations en audience. Elle

a complété ses déterminations le 21 mars 2019, en transmettant une photographie

du panneau resté implanté en bordure de la parcelle litigieuse, ainsi qu'en

s'exprimant tant sur les indices d'abus des droits conféré par la législation

sur les résidences secondaires que sur les offres des potentiels acheteurs

déposées par la constructrice. Celle-ci a réagi le 22 mars 2019.

Le 26 mars 2019, les recourants B.________ et

consorts ont confirmé leur requête d'instruction figurant dans leurs écritures

antérieures. Ils ont sollicité de surcroît la communication du rapport Aquavision

Engineering Sàrl et d'un plan montrant l'espace réservé aux eaux. Enfin, ils se

sont exprimés sur les éléments soulevés à l'audience ainsi que sur les pièces

déposées entre-temps par la constructrice, notamment sur les offres des

potentiels acheteurs.

Les 26 et 27 mars 2019, la recourante A.________ a

transmis ses déterminations, ainsi qu'un bordereau de pièces, comportant la

décision de classement d'un recours connexe AC.2017.0392, le support d'une

présentation de l'Office fédéral de l'environnement du 1er décembre

2017, un exemple d'appartement à louer à Villars ainsi que des documents

relatifs aux auteurs des offres d'achats produites par la constructrice.

Le tribunal a ensuite statué.

Considérants

1.

Interjetés dans le délai légal de trente jours suivant la notification

de la décision entreprise (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), les trois recours ont

été déposés en temps utile. Ils satisfont par ailleurs aux autres conditions

formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1 LPA-VD, applicable par renvoi de

l'art. 99 LPA-VD).

La recourante Helvetia Nostra, qui fait partie des

organisations habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la

nature et du paysage au sens de l'art. 12 al. 1 de la loi fédérale du 1er

juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) dispose

de la qualité pour recourir contre un permis de construire lorsqu'elle dénonce,

comme en l'espèce, une violation de l'art. 75b de la Constitution fédérale de

la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101).

Les recourants B.________ et consorts sont

propriétaires de la parcelle 2379, dont l'angle nord-ouest se confond avec l'angle

sud-est de la parcelle litigieuse 2378. Au vu de leurs griefs, la proximité de

leur bien-fonds leur confère ainsi la qualité pour recourir.

A.________ et H.________ sont propriétaires en main commune

de la parcelle 2381, située en limite aval de la parcelle 2378. Seule la

première a déposé un recours en temps utile. Dans la propriété en main commune,

le droit de chaque propriétaire s’étend à la chose entière (art. 652 du Code

civil suisse du 10 décembre 1907 [CC; RS 210]). A défaut d’autres règles,

les droits des propriétaires en main commune, en particulier celui de disposer

de la chose, ne peuvent être exercés qu’en vertu d’une décision unanime (art.

653.

al. 2 CC). Il s’agit là d’un cas de consorité nécessaire (ATF 129 III 715

consid. 3.3), qui a pour conséquence que les propriétaires doivent recourir

conjointement ou, lorsque l’un agit au nom des autres, que ceux-ci ratifient le

recours. Cette solution souple répond aux exigences de la prohibition de

l’arbitraire et du formalisme excessif (cf. CDAP AC.2011.0176 du 21 septembre

2012.

consid. 2a; CDAP AC.2009.0231 du 15 janvier 2010 consid. 1d; CDAP

AC.2001.0188 du 22 mai 2002 consid. 2, confirmé par TF 1P.354/2002 du 31

octobre 2002 consid. 3). H.________ a ratifié le recours. Il convient dès

lors de considérer le recours comme recevable sur ce point. Pour le surplus, la

recourante ne se limite pas à invoquer un intérêt général et abstrait à la

correcte application du droit – ce qui constituerait une action populaire –,

mais une atteinte à son intérêt propre, notamment quant au risque encouru par

sa parcelle.

Il sied par conséquent d'entrer en matière sur le

fond des trois recours.

2.

Les recourants dénoncent des violations de leurs droits d'être entendus

et requièrent une série de mesures d'instruction.

a) Les recourants B.________ et consorts soulignent

que l'autorité intimée ne leur a pas transmis la synthèse CAMAC et que le

rapport d'Aquavision Engineering Sàrl ne figurait pas dans le dossier mis à

l'enquête publique, pas plus que le rapport du 23 mars 2017 du bureau Karakas

& Français. Ils relèvent en outre des éléments erronés dans la demande de

permis de construire, s'agissant des rubriques relatives aux dangers affectant

la parcelle litigieuse ainsi qu'à la catégorie de bâtiment prévu. Par ailleurs,

ils sollicitent la production de pièces relatives, en substance, à la

faisabilité de l'hébergement touristique organisé proposé par la constructrice,

ainsi que la communication d'un plan représentant l'espace réservé aux eaux.

De son côté, la recourante A.________ se plaint

également de ne pas avoir reçu la synthèse CAMAC des mains de la municipalité, dénonce

l'incomplétude du dossier déposé par cette autorité et confirme ne pas avoir eu

davantage connaissance du rapport du 23 mars 2017 du bureau Karakas &

Français.

b) Il n'est pas contesté que la procédure a connu

des problèmes non négligeables de communication, de coordination et

d'instruction dans le sens évoqué par les recourants. En particulier, le

dossier transmis au tribunal par la municipalité ne comporte que le premier

rapport du bureau Karakas & Français, de 2008. Il découle en outre de la

synthèse CAMAC du 12 septembre 2017 que la DGE-UDN (alors la DGE-GEODE-DN) n'a

pas été en mesure de se prononcer sur la compatibilité du projet avec la

situation de danger et de risque (de glissement permanent et d'effondrement),

faute d'avoir eu connaissance du dernier rapport du bureau Karakas & Français

de 2017. De plus, la synthèse CAMAC ne fait pas état du danger de laves

torrentielles, l'ECA affirmant à cet égard qu'un tel danger n'avait pas été

retenu pour la parcelle litigieuse au moment de sa détermination. A cet égard,

il faut du reste relever qu'il découle du guichet cartographique (www.geo.vd.ch)

que le répertoire des dangers affectant la parcelle a connu des modifications

depuis le dépôt de la demande de permis de construire. Pour le surplus, le rapport

d'Aquavision Engineering Sàrl mentionné par la DGE à l'appui de la délivrance

de l'autorisation spéciale sous l'angle du danger d'inondation et de la

protection des eaux ne figure dans aucun des dossiers transmis au tribunal. Quant

au plan de situation annoté par la DGE aux fins d'illustrer l'absence de

construction dans l'espace réservé aux eaux, il ne semble pas tenir compte

d'éventuels mouvements de terrains ou d'enrochements susceptibles d'empiéter

dans cet espace. Par ailleurs, la DGE n'a pas été en mesure de retenir que le

projet comportait un jacuzzi extérieur – figurant sur les plans –, étant cependant

précisé que la constructrice n'avait pas coché la rubrique topique (n. 467) de

la demande de permis de construire permettant d'annoncer un tel ouvrage.

Dans ces conditions, il n'est pour le moins pas

exclu que le tribunal soit légitimé, sur le seul vu des lacunes précitées du

dossier, à annuler les décisions attaquées et à renvoyer la cause aux autorités

pour complément d'instruction et nouvelles décisions.

Compte tenu du sort du recours (cf. consid. 5c et 5d

infra), cette question souffre toutefois de demeurer indécise. Pour le même

motif, il n'y a pas lieu de donner suite aux requêtes de mesures d'instruction

exposées ci-dessus.

3.

Sur le fond, les recourants soutiennent que la

constructrice ne démontre pas à suffisance la nature et le degré des dangers

naturels affectant la parcelle litigieuse, pas plus que l'adéquation des

mesures prises pour les juguler. Ils évoquent à cet égard les dangers

d'inondation, de laves torrentielles, de glissement profond permanent et

d'effondrement. Ils se plaignent en particulier d'un défaut d'actualisation des

données, de lacunes dans le dossier qui leur a été communiqué, de l'absence

d'analyse combinée des différents dangers, d'une sous-estimation des risques de

déstabilisation dus aux futurs terrassements ainsi que de manquements dans la

maîtrise du volume des eaux claires. Quoi qu'il en soit, ces griefs peuvent

également rester ouverts, les décisions attaquées devant de toute façon être

annulées (cf. consid. 5c et 5d infra).

Il en va de même de l'argumentation

des recourants dénonçant des risques d'atteintes à l'environnement, en

particulier à l'un des arbres censés subsister sur la parcelle litigieuse

(endommagement des racines), à l'aire forestière implantée en aval

(assèchement), ainsi qu'à l'espace réservé aux eaux du ruisseau traversant

ladite parcelle (détermination de la largeur et de l'emprise exacte de cet espace,

présence d'ouvrages tels que terrassements et enrochements).

4.

L'ensemble des recourants se plaignent ensuite d'une violation de la loi

fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702),

considérant, en substance, que la constructrice ne démontre pas à suffisance sa

volonté de réaliser un hébergement touristique organisé au sens de l'art. 7 al.

1.

let. b et al. 2 let. b LRS.

a) Accepté en votation populaire du 11 mars 2012 et

en vigueur depuis cette date, l'art. 75b al. 1 Cst. prévoit que les résidences

secondaires constituent au maximum 20% du parc des logements et de la surface

brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition est à ce jour

concrétisée par la LRS et l'ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les

résidences secondaires (ORSec; RS 702.1), toutes deux entrées en vigueur le 1er

janvier 2016.

Selon l'art. 6 LRS, dans les communes dont la

proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est

supérieure à 20%, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée.

Si cette proportion est inférieure à 20%, mais que l'octroi d'une autorisation

de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de

20%, l'autorisation ne peut pas être délivrée (al. 1). Demeure réservée la

création de nouveaux logements au sens de l'art. 7 al. 1 let. b et des art. 8,

9, 26 ou 27.

La Commune d'Ollon figure dans la liste des collectivités

pour lesquelles il est constaté que la proportion de résidences secondaires est

supérieure à 20% (art. 2 al. 4 ORSec). De ce fait, cette collectivité est

soumise à l'interdiction de construire de nouvelles habitations de ce type, que

prévoit l'art. 6 al. 1 LRS; cela n'est pas contesté.

b) Les possibilités de création de nouveaux

logements dans les communes qui sont concernées par cette restriction sont

prévues au chapitre 4 de la LRS. Parmi ces possibilités figure celle qui

autorise la création de logements affectés à l'hébergement touristique, réglée

à l'art. 7 al. 1 let. b LRS. Un logement est réputé affecté à l'hébergement

touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes

pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et

conformes à l'usage local (art. 7 al. 2 LRS); de plus, il doit remplir l'une

des conditions suivantes: être situé dans le même bâtiment que celui où le

propriétaire a son domicile principal (art. 7 al. 2 let. a LRS) ou ne pas être

équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le

marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé (art. 7 al. 2

let. b LRS).

C'est le lieu de préciser que les chambres fédérales

ont biffé un troisième type d'exception à l'interdiction de bâtir contenu dans

le projet de loi du Conseil fédéral, qui permettait de construire des logements

dédiés à l’hébergement touristique sans restriction particulière quant à la

structure, l’organisation ou la taille minimales, les logements devant

notamment être proposés à la location sur une plate-forme de placement

exploitée commercialement (p. ex. sur Internet; art. 7 al. 2 let. c et art. 8

du projet de loi; FF 2014 2209, spéc. pp. 2225 ss; BO CE 2014 II pp.

935.

ss et BO CN 2015 I pp. 36 et 54). Il est dès lors nécessaire, afin de

se conformer à la volonté du législateur fédéral, de ne pas réintroduire cette exception

via une interprétation très large de la notion d’établissement d’hébergement

organisé au sens discuté ci-dessus. La structure et l’organisation d’un tel

établissement doivent ainsi remplir des exigences minimales qui permettent de

le distinguer d’une simple plate-forme commerciale de placement (arrêt du

Tribunal cantonal du canton du Valais A1 16 10 du 6 octobre 2016 consid.

4.3

D'après le Message du Conseil fédéral du 19 février

2014.

sur le projet de loi sur les résidences secondaires (ci-après: le Message;

voir également le rapport explicatif du 26 juin 2013 relatif à l'avant-projet

de loi fédérale sur les résidences secondaires, établi par l'Office fédéral du

développement territorial), la notion d’entreprise d’hébergement organisé

permet de tenir compte des limites toujours plus difficiles à définir entre

hôtellerie et parahôtellerie, logements de vacances et résidences secondaires.

Désormais en effet, les nouvelles formules d’hébergement sont souvent hybrides.

Une entreprise d’hébergement organisée présuppose néanmoins l’existence d’un

concept d’exploitation de type hôtelier (incluant en général les infrastructures

minimales correspondantes, par ex. une réception) formant un ensemble d’une

taille minimale. Il s’agit par exemple de résidences hôtelières telles que les

complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements) et les résidences et

villages de vacances qui proposent un hébergement pour de courts séjours de

vacances et des prestations de type hôtelier. Ces installations ont en général

pour caractéristique de former un ensemble construit (centre avec entrée

principale et réception, place de stationnement centrale) composé

d’installations communautaires telles que piscine, terrain de sport,

restaurants et places de jeux accessibles à tous les hôtes. L’installation doit

avoir une taille et une structure permettant une mise sur le marché qui soit

professionnelle et lucrative, et être conçue de façon à rester compétitive à

long terme. Ces logements ayant pour but premier l’exercice d’une activité

lucrative de location à des tiers, ils ne doivent pas être personnalisés. En

d’autres termes, ces logements ne sont pas aménagés pour l’usage personnel des

propriétaires ou pour répondre aux besoins particuliers de ceux-ci, mais leur

qualité, leur aménagement et leur équipement sont uniformes ou obéissent à un

concept d’ensemble. L’utilisation propre (gratuite ou payante, par le

propriétaire, les membres de sa famille, ses amis et ses connaissances) reste

possible, en partant toutefois du principe qu’elle n’est admise en règle

générale que pour trois semaines en haute saison (FF 2014 2209, p. 2226).

Usant de la délégation prévue par l'art. 7 al. 5

LRS, le Conseil fédéral a fixé à l'art. 4 ORSec les exigences nécessaires à la

reconnaissance d'un établissement d'hébergement organisé: il faut que

l'établissement en question comprenne des services et des infrastructures de type

hôtelier standards utilisés par la majorité des clients (let. a), qu'il soit

organisé selon une conception d'exploitation de type hôtelier (let. b) et que

l'exploitation se fasse dans le cadre d'une entreprise homogène (let. c).

Commentant cette disposition dans un document du 18

novembre 2015, l'Office fédéral du développement territorial a précisé que ces

trois conditions devaient être cumulativement remplies (cf. ARE, Ordonnance sur

les résidences secondaires — Commentaires, p. 5). Il a ajouté, en se fondant

notamment sur le Message précité, ce qui suit:

"[…] Les critères déterminants pour

savoir si l’on est en présence d’un établissement d’hébergement organisé sont

notamment les suivants:

offre suffisante de services et d’infrastructures de type hôtelier.

Il s’agit de services et d’infrastructures qui typiquement sont offerts par des

hôtels (comme p. ex. réception, service de chambre, installations communes

comme piscine intérieure, équipements sportifs, restaurants et salles de jeu

habituellement accessibles à la plupart des clients, l’essentiel ici étant que

de tels services soient proposés et qu’ils puissent être accessibles aux

clients); on peut aussi envisager que certains des services ou des

infrastructures soient fournis par des partenaires de la région;

existence d’un concept de type hôtelier. Le concept doit être

orienté vers l’hébergement professionnel de visiteurs à court terme. Figurent

comme exemples de telles formes d’hébergement des résidences de type hôtelier

comme des hôtels resort (hôtel avec des chambres et des logements exploités

touristiquement), des resorts de vacances et des villages de vacances (p.ex.

REKA, Landal);

gestion uniforme de l’établissement;

type de commercialisation (l’exploitation commerciale et la

commercialisation sont organisées de telle manière que les logements sont

proposés de manière durable aux conditions usuelles du marché et conformes à

l’usage local – notamment aussi en hautes saisons – pour qu’ils fassent aussi

réellement l’objet d’une demande).

Les logements en propriété par

étages présentent des risques particuliers, que ce soit pour les aspects

spéculatifs qu’ils présentent ou pour les investissements de rénovation requis.

Il convient donc de respecter des critères supplémentaires:

l'utilisation personnelle des logements doit rester faible (le

logement peut être utilisé par les propriétaires, les membres de leurs

familles, des amis ou des connaissances; l’utilisation peut être gratuite ou

payante et ne doit pas dépasser trois semaines par haute saison [une

utilisation du logement par les groupes de personnes mentionnées via la

plate-forme de location accessible à tous aux conditions correspondantes reste

en outre toujours possible]; la location durable du logement doit être exclue);

existence d’un fonds de rénovation; celui-ci doit être disponible

pour l’exploitant et pour le propriétaire, les processus décisionnels pour la

réalisation des travaux de rénovation doivent être définis et l’exploitant et

le propriétaire doivent disposer d’une marge de manœuvre suffisante; il s’agit

de limiter le risque à long terme lié à l’absence d’entente entre les

propriétaires par étage par rapport aux investissements de rénovation;

afin que ces points puissent être suffisamment examinés, il

convient de déposer également les documents suivants avec la demande de permis

de construire: l’acte constitutif et les éventuels règlements ainsi que les

contrats de location et d’exploitation, s’il en existe déjà.

L’expérience dira

s’il convient de prévoir des critères supplémentaires pour examiner les

exigences et pour définir la catégorisation en établissement d’hébergement

organisé. La réglementation par voie d’ordonnance garantit une réalisation

rapide des adaptations.

[…] ".

Selon la jurisprudence relative à l'ancienne ordonnance

fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires, des résidences

affectées à un hébergement touristique qualifié peuvent être considérées comme

des "lits chauds", assimilables à un hébergement hôtelier.

Cette approche se justifie par le fait que l’article constitutionnel sur les

résidences secondaires ne porte pas sur l’hôtellerie; du point de vue de la

finalité et compte tenu des débats qui ont précédé la votation sur

l’initiative, la démarche vise principalement à limiter les lits "froids",

non pas à interdire de nouveaux lits "chauds" (CDAP AC.2014.0161

du 2 février 2015 consid. 3a).

c) D'après l'art. 14 LRS, l'autorité compétente pour

les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une

restriction d'utilisation au sens de l'art. 7 al. 1, pendant une durée

déterminée, lorsque le propriétaire apporte la preuve que le logement a été

proposé sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à

utiliser légalement le logement à un prix raisonnable (al. 1 let. b); elle

prolonge cette suspension, lorsque le propriétaire apporte la preuve que les

exigences sont toujours remplies (al. 2). A teneur de l'art. 9 ORSec, la

suspension est limitée à deux ans au plus, et la prolongation est à chaque fois

de deux ans au plus (al. 1). Le propriétaire doit attester dans chaque cas (al.

2): que des annonces ont régulièrement été publiées selon les usages du marché

(let. a); que le logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et

conformes à l'usage local (let. b), et que le logement a été en tout temps prêt

à être occupé par un locataire ou un acquéreur (let. c).

L'art. 75b Cst. qui limite les résidences

secondaires au maximum de 20% du parc des logements et de la surface brute au sol

habitable de chaque commune ne vise pas seulement les constructions qui, selon

les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires,

mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences

secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2.1, TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018; ATF

142.

II 206 consid. 2.1; voir également TF 1C_77/2018 du 7 janvier 2019 consid.

2.

; TF 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2).

Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil

de 20% de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que

certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en

déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que

résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du

public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il

apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales

dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence

d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2). Pour être sanctionné,

un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire

appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du

moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette

appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances

d'espèce (ATF 142 II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée).

Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du

constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.

Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF

142.

II 206 consid. 4.3; TF 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5). Il s'agit

de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but

en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition

des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner

l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à

terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,

toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire

usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il

n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 142 II

206.

consid. 2.4). Dans ce cadre, le Tribunal fédéral recherche s'il existe des

indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité

d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon

les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,

accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception

même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les

circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est

connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de

l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur géographique

(ATF 144 II 49 consid. 2.2; ATF 142 II 206

consid. 3.2; TF 1C_73/2018 du 7 janvier 2019 consid. 2.2; TF 1C_160/2015

du 3 mai 2016 consid. 3.2). L'introduction, depuis le 1er janvier

2016, de l'art. 14 LRS, prévoyant la suspension de la

restriction d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être

respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement

de domicile ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de

l'objectif de la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la

commune d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences

principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente.

Dans les cas où la demande pour ce type d'habitation est manifestement

insuffisante, le permis de construire doit être refusé (ATF

145.

II 99 consid. 3; ATF 144 II 49 consid. 2.3; TF 1C_ 592/2017 du 15

juin 2018 consid. 5.5; TF 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.3). La

faculté ancrée à l'art. 14 LRS impose que, dans les cas douteux impliquant un

grand nombre de logements, la possibilité réelle d'utiliser les logements selon

l'affectation prévue fasse l'objet de vérifications sérieuses (ATF 142 II 206

consid. 4.2).

Cette jurisprudence doit être appliquée par analogie

au constructeur qui prétend vouloir construire non pas une résidence

principale, mais un hébergement touristique organisé au sens de l'art. 7 al. 1

let. b et al. 2 let. b LRS.

d) Quelques tribunaux cantonaux ont eu l'occasion de

traiter de projets fondés sur l'art. 7 al. 1 let. b et al. 2 let. b LRS. En

particulier, le Tribunal cantonal valaisan a annulé les permis de construire

trois chalets destinés à l'hébergement touristique organisé en raison de

l'insuffisance des services hôteliers proposés et des infrastructures

hôtelières prévues (arrêt A1 16 10 du 6 octobre 2016 consid. 4.3, publié in:

RDAF 2017 I p. 68 et RVJ 2017 p. 13). De même, la CDAP a refusé de reconnaître

un hébergement touristique organisé dans un projet dénué d'infrastructure de

type hôtelier, telle qu'un centre avec une entrée principale et une réception

ou des installations communautaires, la constructrice ne produisant pas

davantage de plan financier permettant de comprendre comment elle entendait

assurer le financement nécessaire à la construction et à l'exploitation des

logements projetés, de manière à rester compétitive à long terme (AC.2015.0015 du

18.

mars 2016 consid. 2e). Le Tribunal administratif du canton des Grisons a en

revanche confirmé l'autorisation accordée pour deux logements touristiques

organisés, au vu de la teneur du contrat de commercialisation et des charges

prévues par le permis de construire (arrêt R 17 66 du 10 juillet 2018 consid.

4, résumé in: DC 2019 p. 91). La Cour de céans a également confirmé la

validité d'un concept d'hébergement touristique organisé: en particulier, aucun

des logements projetés n'était équipé d'une cuisine ni ne permettait du reste

une telle réalisation; la transformation du chalet existant en une réception

comportait la surface suffisante pour l'organisation d'une salle à manger et la

préparation des petits déjeuners avec tous les services liés à une réception

hôtelière (AC.2016.0206 du 24 octobre 2017 consid. 2c).

Certains auteurs se sont également penchés sur les

conditions posées par l'art. 7 al. 1 let. b et al. 2 let. b LRS (cf. Aron

Pfammatter, in: Wolf/Pfammatter (éd.), Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug

der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Berne 2017, n. 23 ss ad art. 7; Jonas Alig,

Das Zweitwohnungsgesetz, ZBl 117/2016, pp. 227 ss, spéc. pp. 234 s.;

David Equey, Résidences secondaires: de l’Initiative «Weber» à la législation et

à la réglementation d’application, in: Jusletter du 8 février 2016, pp. 37 ss).

e) Il convient d'examiner brièvement le concept

proposé en l'espèce.

Il découle des plans mis à l'enquête que le projet

porte sur la réalisation de quatre chalets (A, B, C et D) de cinq appartements chacun.

Les chalets A et B disposent d'un sous-sol commun, comprenant dix caves, un

local technique, un local de stockage, un local à skis, un local à vélos, un

parking de dix places, une buanderie, trois WC, une salle de jeu, un sauna/wellness/fitness,

un carnotzet et une réception. La terrasse desservant le sauna/wellness/fitness

supporte également un jacuzzi extérieur. En d'autres termes, le projet comporte

vingt appartements indépendants, ainsi que des locaux communs à l'ensemble de

ceux-ci, tels qu'une salle de jeu, un sauna/wellness/fitness avec jacuzzi

extérieur, un carnotzet et une réception.

Pour le surplus, les seules informations mises à

disposition de la commune avant la délivrance du permis de construire consistaient

en la lettre d'intention du 28 février 2017 de la société I.________ Sàrl.

La constructrice a complété le dossier

pendant la présente procédure de recours, en expliquant notamment

qu'elle entendait constituer sur les chalets en cause une propriété par étages

(PPE). Elle a déposé, le 7 juin 2018, le projet d'acte

constitutif de la PPE, le projet des plans des lots, le projet de règlement

d'administration et d'utilisation de la PPE, une nouvelle lettre d'intention

signée en juin 2018 entre elle-même, la société J.________ SA et la société I.________

Sàrl, ainsi qu'un projet de contrat de mise à disposition

locative des lots de PPE. Le 11 février 2019, elle a encore communiqué

une proposition de contrat du 7 février 2019 de l'entreprise M.________,

un mémorandum d'entente passé les 1er et 10 février 2019 entre elle-même

et le restaurant K.________ à Gryon, ainsi qu'une déclaration d'intention de

février 2019 de son administrateur. Des explications complémentaires ont encore

été fournies à l'audience du 12 février 2019. En bref, elle soutient que sa

volonté consiste bien à créer un établissement d'hébergement touristique organisé

au sens de la loi sur les résidences secondaire. Elle précise qu'elle considère

que son projet est viable et qu'il répond à une demande largement suffisante,

sans quoi elle ne s'y lancerait pas. Elle ajoute qu'elle entend garantir, par

l'aménagement des locaux et infrastructures nécessaires, ainsi que par la

conclusion de contrats adéquats avec ses partenaires et les acheteurs de lots,

que les critères légaux seront respectés. Elle souligne enfin qu'il lui est

difficile de déterminer à ce jour l'identité de ses futurs partenaires ainsi

que les modalités précises de collaboration, dès lors qu'il s'agit de bâtiments

qui ne seront pas édifiés avant plusieurs années.

De leur côté, les recourants

contestent, d'une part, que le projet corresponde aux exigences posées par la

législation et les directives fédérales relatives aux hébergements touristiques

organisés, notamment au niveau des services offerts ainsi que de la structure

et de l'organisation, doutant ainsi que la constructrice puisse garantir la

création de lits chauds. Ils dénient également, d'autre part, la viabilité

financière et commerciale du projet, en particulier au regard de l'offre et de

la demande (para-)hôtelière de la région, craignant en ce sens que la

constructrice ne fasse usage de l'art. 14 LRS. Enfin, les recourants

soutiennent que le projet ne serait de toute façon pas conforme à la servitude

de restriction au droit de bâtir, interdisant d'exploiter des établissements

publics, incompatibilité qui devrait, cas échéant, être prise en considération

dans l'appréciation du risque de recours à l'art. 14 LRS.

Ces questions souffrent de demeurer indécises, les

recours devant de toute façon être admis pour un autre motif (consid. 5b et 5c

infra). Au demeurant, le concept d'exploitation présenté par la constructrice a

sensiblement avancé pendant la procédure et semble rester encore sujet à

évolution, si bien qu'il apparaît prématuré de le traiter ici de manière

approfondie.

5.

Les recourants A.________ et B.________

et consorts affirment enfin que les normes régissant la police des constructions

ne seraient pas respectées.

a) Selon la jurisprudence constante, la municipalité

jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait

des règlements communaux (CDAP AC.2018.0305 du 12 mars 2019 consid. 4b et les

références citées). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour

interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas

imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la

municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas

insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée

(CDAP AC.2016.0310 du 2 mai 2017 consid. 5d et la référence citée). Dans un

arrêt du 16 mars 2016 (1C_340/2015), le Tribunal fédéral a confirmé que la

municipalité dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son

règlement, celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50

al. 1 Cst. Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est

toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition

réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci

repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de

la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (TF 1C_114/2016 du 9

juin 2016 consid. 5.4; TF 1C_138/2010 du 26 août 2010 consid. 2.6). Lorsque

plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui

respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de

propriété issues du droit public (CDAP AC.2017.0440, 2017.0444

et 2017.0446 du 7 janvier 2019 consid. 4a/dd et les références citées).

b) Les distances, modalités d'implantation et

dimensions à respecter par les constructions sises dans la zone de chalets B, dans

laquelle est colloquée la parcelle litigieuse, sont régies par les art. 29 (par

renvoi), 36, 37, 38, 40, 62, 63, 67 et 74 RPPA-ECVA ainsi qu'il suit:

"Article

29.

Ordre

L'ordre non contigu est

obligatoire.

Article 36 Distance

La distance entre les façades et

la limite de la propriété voisine est de 10 m au minimum.

Cette distance est doublée entre

bâtiments sis sur une même propriété.

Article 37

Hauteur - longueur

La hauteur de la façade orientée

vers l'aval, mesurée du terrain aménagé au faîte, ne dépasse pas 10,80 m.

La longueur de la plus grande

façade n'excède pas 18 m.

Article 38

Embouchature

L'embouchature selon l'art. 68 est

calculée à partir du 3ème niveau, le rez-de-chaussée comptant pour

le 1er niveau.

Article 40 Rapport

de surface

La proportion entre la surface

construite et la surface du terrain n'excède pas le 1/10.

Article 62

Surfaces bâties

La surface bâtie se calcule sur le

niveau de la plus grande surface, compte non tenu des terrasses non couvertes,

des perrons, des seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours

pour abri, des rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou

contreforts, des balcons et galeries jusqu'à 2 m de largeur, des piscines

non couvertes et autres installations semblables, et des garages enterrés

définis à l'art. 74 du présent règlement.

Article 63

Distance

La distance entre un bâtiment et

la limite de la propriété voisine est mesurée au nu de la façade, compte non

tenu des terrasses non couvertes, des perrons, des seuils, des sauts de loup,

des tunnels et sorties de secours pour abri, des rampes d'accès aux niveaux

inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des balcons et galeries jusqu'à 2 m

de largeur, des piscines non couvertes et autres installations semblables, et

des garages enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement.

Le long du domaine public,

lorsqu'il n'y a pas d'alignement, l'art. 36 de la Loi sur les Routes du 10

décembre 1991 est applicable.

Article 67

Proportion des façades

La hauteur de la façade orientée

vers l'aval, mesurée du terrain aménagé au faîte, ne doit pas excéder:

a) les 4/5 de sa longueur pour les

façades n'excédant pas 11 m.

b) les 3/5 de sa longueur pour les

façades supérieures à 11 m.

Article 74 Dépendances

souterraines

Pour la

construction de garages en limites de propriété, l'art. 39 RATC est applicable.

Les garages comprenant plusieurs places, les locaux

pour la pratique du sport et locaux de service dont trois façades sont

enterrées et dont le 60% au moins du volume est réalisé en dessous du niveau du

terrain naturel, ne sont pas compris

- dans le calcul de la

surface bâtie,

- dans le calcul de la

proportion des façades,

- dans

le calcul de la distance à la limite.

Toutefois, pour de telles constructions, la distance aux fonds voisins

est de 2 m au minimum".

c) En l'occurrence, pose problème en première ligne

la qualification des sous-sols prévus, spécifiquement du sous-sol commun aux

chalets A et B.

aa) Dans sa jurisprudence,

l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction (CCR) a

précisé que les règles relatives à la proportion de la surface bâtie par

rapport à la surface de la parcelle tendent à limiter la densité du sol. Sauf

dispositions contraires des règlements communaux, elles doivent s'appliquer aux

ouvrages souterrains, sans quoi la densité apparente ne correspondrait pas à la

densité réelle (RDAF 1965 p. 212; RDAF 1975 p. 144, cités in :

AC.2004.0290 du 20 mars 2006 consid. 7c). Cette jurisprudence a trouvé son

expression à l'art. 84 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), qui

dispose:

"Article

84.

Constructions souterraines

Le règlement communal peut prévoir

que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en

considération:

- dans le calcul de la distance

aux limites ou entre bâtiments;

- dans le coefficient d'occupation

du sol.

Cette

réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du

sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient

pour le voisinage".

L’art. 84 LATC délègue aux communes une

compétence limitée pour la réglementation des constructions souterraines; cette

norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les limites dans

lesquelles un règlement communal peut prévoir que les constructions

souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le

calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le

coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol. En d'autres termes, les

communes peuvent certes réglementer les constructions souterraines, mais

doivent s'en tenir au cadre fixé par l'at. 84 LATC.

La jurisprudence a précisé que la

construction souterraine dont l’impact visuel est important modifie de manière

sensible la configuration des lieux et ne peut bénéficier de la dérogation

prévue par l’art. 84 al. 1 LATC (CDAP AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid.

2c, confirmé par TF 1C_137/2010 du 24 juin 2010; CDAP AC. 2009.0233 du 21 mai

2010.

consid. 1b; CDAP AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 6). Ainsi, le

critère déterminant pour apprécier si la configuration des lieux n’est pas

sensiblement modifiée au sens de l’art. 84 al. 2 LATC dépend aussi de l’impact

visuel de la construction souterraine dans l’environnement construit, non pas

de savoir si la construction se trouve en grande partie sous le niveau du

terrain naturel (cf. CDAP AC.2009.0074 précité consid. 2c).

bb) En l’espèce, le sous-sol commun

aux chalets A et B comptera une longueur d'environ 50 m et une profondeur

de l'ordre de 20 m, à savoir une surface d'environ 1'000 m2.

Ce sous-sol débordera largement de l'emprise des niveaux supérieurs (laquelle s'étend sur environ 200 m2 par chalet, soit

400.

m2 au total), à raison d'une aire supplémentaire d'environ

600.

m2. En particulier, il s'avancera de

plusieurs mètres par rapport à la façade aval, à raison d'environ 4 m pour

le chalet A et d'environ 10 m pour le chalet B. La dalle de toiture de ce

sous-sol supportera une couche de terre, puis les terrasses desservant les rez

des deux chalets (sur une profondeur de 3 m dès la façade de ceux-ci). La face

aval du sous-sol sera entièrement apparente, ses autres côtés étant pour

l'essentiel ensevelis dans le terrain naturel en pente et, pour le solde, dissimulés

par des aménagements rocheux. Enfin, ladite face aval, dont on rappelle qu'elle

présente une longueur d'environ 50 m, sera non seulement totalement

dégagée, mais présentera encore de nombreuses ouvertures vitrées de haut en

bas, sur une longueur cumulée d'environ 17 m.

En d'autres termes, cet ouvrage semi-souterrain comportera

des dimensions imposantes et impliquera nécessairement des mouvements de terre

importants, entraînant par conséquent une modification sensible de la nature et

du profil du sol. De plus, compte tenu de la longueur considérable de sa face

aval apparente, de 50 m (à savoir presque trois fois plus longue que le maximum

de 18 m imposé aux façades par l'art. 37 RPPA-ECVA), il marquera distinctement le

paysage et aura un impact visuel manifestement excessif (cf. aussi CDAP

AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 3c/bb). Il en ira d'autant plus

que les environs, comportant des chalets à l'architecture plutôt traditionnelle

érigés selon une mesure de très faible densité dans un milieu arborisé et

verdoyant, sont dénués de constructions de telles dimensions (cf. inspection

locale, www.geo.vd.ch et www.google.ch/maps). Enfin, le traitement de la face

aval apparente du sous-sol, caractérisée par des baies vitrées d'une longueur

cumulée de 17 m environ, contribuera encore à détonner dans le style et

l'échelle des bâtis avoisinants, et ne réussira pas à évoquer un socle, ni à

réaliser une architecture intégrée dans son terrain.

Le sous-sol des chalets A et B ne

remplit dès lors pas les conditions imposées par le droit cantonal,

spécifiquement l'art. 84 LATC, pour bénéficier des dérogations réservées aux

constructions souterraines. Déjà pour ce motif, c'est ainsi à tort que la

municipalité a retenu que cet ouvrage entrait dans le champ d'application de

l'art. 74 RPPA-ECVA, applicable selon sa note marginale aux "dépendances

souterraines".

cc) Pour le surplus, on rappelle que

l'art. 74 RPPA-ECVA n'est applicable qu'aux "garages comprenant

plusieurs places", aux "locaux pour la pratique du sport" et aux

"locaux de service".

Comme exposé ci-dessus, le sous-sol

commun des chalets A et B comprend dix caves, un local technique, un

local de stockage, un local à skis, un local à vélos, un parking de dix places,

une buanderie, trois WC, une salle de jeu, un sauna/wellness/fitness avec

jacuzzi extérieur, un carnotzet et une réception.

Usuellement, la notion de "locaux de

service" sis dans des niveaux souterrains se rapporte aux surfaces

destinées aux installations techniques (telles que chauffage ou électricité),

aux caves, aux buanderies, aux lieux de stockage ainsi qu'aux locaux d'un usage

similaire. A cet égard, la municipalité explique qu'elle interprète de manière

constante l'art. 74 RPPA-ECVA en ce sens que sont "de service" les

locaux qui ne sont pas affectés au logement.

Selon la jurisprudence, la qualification d'ouvrage

souterrain – ou en sous-sol – ne doit pas servir à détourner les dispositions

fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone (cf. prononcé n° 2'611 du

1er mai 1972 résumé à la RDAF 1974 p. 224, cité in: CDAP AC.2006.0044

du 30 octobre 2006 consid. 5b; CDAP AC.2006.0020 du 2 juillet 2007

consid. 3c). Une telle faculté ne doit pas davantage permettre d'éluder

les autres règles de police des constructions, en particulier celles relatives

à l'implantation et aux dimensions des bâtiments. Il en découle, comme le

relève à juste titre la municipalité, que ces ouvrages ne doivent pas servir à

l'habitation. Cela étant, pour les mêmes raisons, de tels locaux ne doivent pas

davantage être dévolus à une activité professionnelle ou commerciale (cf.

encore sur ce point CDAP AC.2004.0290 du 20 mars 2006 consid. 7d, retenant

implicitement que l'art. 74 RPPA-ECVA exclut les activités commerciales; voir

également l'art. 39 al. 2 in fine du règlement vaudois du 19 septembre 1986

d'application de la LATC [RLATC; BLV 700.11.1], selon lequel les dépendances

ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle).

Or, une "réception", à savoir un lieu destiné à une prestation

hôtelière d'accueil des clients conforme à l'art. 7 al. 2 let. b LRS,

bénéficiant qui plus est de conditions de hauteur, d'éclairage et de

ventilation (la façade étant vitrée) conformes aux exigences de salubrité imposées

aux locaux servant à l'habitation et au travail sédentaire (cf. art. 27 et 28 RLATC),

constitue un local destiné à une activité professionnelle ou commerciale, à

exclure du champ d'application de l'art. 74 RPPA-ECVA réservé aux

dépendances souterraines. Il en va pareillement du prétendu "carnotzet",

s'agissant en réalité d'une salle de restauration hôtelière à la façade

entièrement vitrée, où seraient servis les petits déjeuners et autres repas

commandés par les hôtes, étant précisé qu'il respecte également les critères de

salubrité imposés par les art. 27 et 28 RLATC.

Pour ce second motif, ce niveau ne peut donc pas

être qualifié de dépendance souterraine.

d) Le sous-sol commun aux chalets A et B n'entrant

pas dans le champ d'application de l'art. 74 RPPA-ECVA, il doit compter, en

particulier, dans la surface bâtie. A cet égard, on relève que l'art. 40

RPPA-ECVA prévoit un coefficient d'occupation du sol de 1/10ème. La

surface de la parcelle litigieuse étant de 8'290 m2, la surface

bâtie maximale doit ainsi être arrêtée à 829 m2. Or, la surface

bâtie du projet atteint 828 m2, sans l'extension du sous-sol,

de l'ordre de 600 m2 (cf. consid. 5c/bb supra). La prise en

considération de ce débordement dans la surface bâtie entraîne par conséquent la

violation de l'art. 40 RPPA-ECVA. De même, il y a lieu d'inclure ce niveau dans

l'appréciation de la longueur des façades, limitée à 18 m selon l'art. 37

RPPA-ECVA. Avec ses 50 m, il dépasse donc assurément le maximum autorisé.

Le projet s'avère dès lors illicite et le recours doit être admis sous ces

aspects.

e) Dans ces conditions, une fois de

plus, les autres questions de police des constructions peuvent rester ouvertes.

Il en va ainsi, en particulier, de la notion de "terrain aménagé" à

partir duquel il convient de calculer la hauteur des façades selon l'art. 37

RPPA-ECVA, qui équivaudrait selon la municipalité au niveau du rez (i.e. de la

terrasse couvrant le sous-sol) lorsqu'il existe un décrochement du sous-sol

d'au moins 4 m, mais selon les recourants au niveau du sous-sol lorsque

celui-ci est dégagé, indépendamment de tout décrochement. Tel est également le

cas des questions de distances à la limite, de hauteur, de taille des

ouvertures en toiture, d'implantation des places de parc extérieures, des voies

d'accès et du trafic.

6.

Vu ce qui précède, les recours doivent être admis et les

décisions de la municipalité du 5 octobre 2017 doivent être annulées. Dans ces

conditions, il convient également d'annuler, conformément aux conclusions de la

recourante A.________, les autorisations spéciales

délivrées par l'ECA et la DGE le 12 septembre 2017.

Succombant, la constructrice doit assumer les frais

judiciaires, de même que les dépens dus à la municipalité et aux recourants A.________, B.________ et consorts et Helvetia

Nostra, étant précisé que celle-ci s'est limitée à invoquer la législation

sur les résidences secondaires (sur les griefs pouvant être soulevés par les

organisations habilitées à recourir selon l'art. 12 LPN, cf. CDAP AC.2014.0038

du 20 août 2015 consid. 5a).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Les recours sont admis.

II.

Les décisions de la Municipalité d'Ollon du 5 octobre 2017 sont

annulées.

III.

Les autorisations spéciales délivrées par l'ECA et la DGE le 12

septembre 2017 sont annulées.

IV.

Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la

charge de F.________ SA.

F.________ SA est débitrice de l'association Helvetia Nostra d'un

montant de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre d'indemnité de dépens.

VI.

F.________ SA est débitrice de A.________ d'un montant de 3'500 (trois

mille cinq cents) francs à titre d'indemnité de dépens.

VII.

F.________ SA est débitrice de B.________, C.________, D.________ et E.________,

solidairement entre eux, d'un montant de 3'500 (trois mille cinq cents) francs

à titre d'indemnité de dépens.

Lausanne, le 31 juillet 2019

présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - AC.2017.0394 - 2019-07-31 - A._, B., C., D., E., F./Municipalité d'Ollon, G.___, ECA, Direction générale de l'environnement DGE-DIREN

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

653.

2012.

2.

3.

4.

1.

935.

4.3

2014.

142.

2.

142.

206.

145.

18.

5.

29.

84.

2010.

400.

600.

6.

173.