AC.2017.0402

CDAP - AC.2017.0402 - 2018-07-26 - A._/Service du développement territorial, Municipalité de Gilly, B.___

26 juillet 2018Français38 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.________ est propriétaire de la parcelle n° 517 de la commune de Gilly

depuis le 20 février 1997. Cette parcelle est colloquée en zone viticole,

conformément au Plan général d'affectation de la commune de Gilly approuvé par

le Conseil d'Etat en date du 14 août 1985 (ci-après: le PGA). Cette parcelle

supporte une habitation (ECA n° 479) qui n'a plus d'usage agricole.

Le bâtiment, composé d'un sous-sol, d'un

rez-de-chaussée et de combles, présentait, selon le Service du développement

territorial (SDT), à sa construction en 1980, une surface brute de plancher

habitable (SBPH) d'environ 235.79 m2 (rez-de-chaussée et une partie

des combles). Le sous-sol était considéré comme une surface annexe d'environ

173.44 m2. Sur les plans annexés au permis de construire délivré par

la commune de Gilly le 24 septembre 1979 en faveur du précédent propriétaire et

constructeur C.________, le sous-sol abritait divers locaux techniques, un WC,

ainsi qu'un grand local désigné comme "dépôt".

La création d'un appartement dans les combles a été

autorisée par le service cantonal compétent le 13 novembre 1980. Un permis de

construire a été délivré le 9 février 1981 et le permis d'habiter le 12 juin

1985. Cet agrandissement a induit une augmentation d'environ 104.31 m2

de la SBPH, le bâtiment présentant alors une surface habitable totale d'environ

340.10 m2 selon le SDT.

En 1982 et 1988, quelques travaux de minime importance

ont été effectués suite à des autorisations communales.

En 1995, C.________ a soumis à l'autorité communale un projet

d'aménagement d'un studio au sous-sol du bâtiment. Dans la mesure où la

parcelle était comprise à l'intérieure de la zone viticole du PGA, le Service

de l'aménagement du territoire (SAT; à présent le SDT) a émis un préavis

négatif. Ce service a constaté, à ce stade, l'existence de quatre appartements

dans le bâtiment et a retenu en substance que la création d'un cinquième

logement n'était pas envisageable, car les quatre logements existants

épuisaient déjà les possibilités dérogatoires de la législation en vigueur sur

l'aménagement du territoire hors de la zone à bâtir. Par lettre du 5 avril

1995, C.________ a alors informé la municipalité de Gilly qu'il renonçait à la

création du studio.

Selon les déclarations de A.________ lors de

l'inspection locale qui s'est tenue le 4 juin 2018, C.________, qui exploitait

un domaine viticole, habitait le bâtiment en question et utilisait le sous-sol

essentiellement pour y stocker du matériel destiné à son exploitation. Il a

cessé son activité viticole quelques années avant la vente de la parcelle à A.________

en février 1997.

Après avoir acquis le bâtiment, A.________ a mis à l'enquête publique un

projet de transformation intérieure visant à réaménager l'appartement du

rez-de-chaussée côté Ouest. Le 28 août 1997, un permis de construire (avec

autorisation cantonale) a été octroyé pour la transformation du rez-de-chaussée

du bâtiment, sans augmentation des surfaces. Le permis d'habiter délivré le 1er

décembre 1997 précisait que le sous-sol "reste non habitable".

Depuis 2012 au moins, A.________ a loué le rez-de-chaussée du bâtiment

dont il est propriétaire. A partir du 1er juillet 2015, un nouveau

bail a été signé avec la famille D.________ et E.________. Le contrat mentionne

un "appartement de 4,5 pces situé au rez. Sup." comprenant notamment

"1 local-bureau".

Le 3 juillet 2015, le Contrôle des habitants de

Gilly a enregistré l'arrivée d'une personne majeure, F.________, qui aurait

déclaré vivre au sous-sol du bâtiment, dans un studio aménagé à cet effet.

A la demande de la commune de Gilly, et suite à

l'inscription au contrôle des habitants précitée, G.________ SA, agissant comme

service technique communal, a effectué une visite le 19 octobre 2015 sur la

propriété de A.________. Le "rapport de passage" établi à cette

occasion mentionne notamment ce qui suit:

"Personne n'était présent lors de la visite. Depuis

l'extérieur, à travers les fenêtres, le sous-sol semble habité. La [sic] studio est accessible depuis le garage,

et donne sur l'abri PC et un couloir dont l'affectation ne peut pas être

définie depuis l'extérieur.

Dimensions du studio: env. 6.90 x 5.80 x 2.50m. Surface du

studio : 6.90 x 5.80 = 40m2.

Dimensions de la fenêtre: env. 1.60 x 0.90m. Surface de la

fenêtre : 1.60 x 0.90 = 1.44m2.

Selon l'art. 28 RLATC, Eclairage et ventilation. "Tout

local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré

naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface

qui n'est pas inférieure au 1/8 e de la superficie du plancher et de 1 m2 au

minimum." Or, le 1/8 de 40m2 donne 5m2 de surface éclairante minimum, ce

qui n'est pas le cas de la fenêtre du studio.

Actions : La Commune doit requérir des explications de la

part du propriétaire, dans la mesure où la surface habitable existante ne peut

pas être modifiée sans l'autorisation préalable du SDT. Faire appel à Me Henny

pour la rédaction du courrier".

A la suite de ce rapport, A.________ a été

interpellé par courrier de la Municipalité du 27 octobre 2015 afin qu'il

fournisse des explications sur ces constations.

Par courrier du 13 novembre 2015, A.________ a

adressé à la Municipalité de Gilly copie des baux à loyer des deux locataires

du rez-de-chaussée en précisant que les locaux au sous-sol étaient utilisés

comme "dépôts, bibliothèque et salle de jeux uniquement".

Par lettre du 23 novembre 2015, la commune de Gilly

a transmis son dossier concernant la parcelle n°517 au SDT comme objet de sa

compétence. Une visite locale a été organisée par le SDT le 12 février 2016,

lors de laquelle étaient présents deux représentants du SDT et A.________. Des

photographies ont été prises à cette occasion. Le SDT retranscrit cette visite

de la façon suivante:

"L'entrée au sous-sol se fait par la porte du garage. Il

a été constaté que le sous-sol est loué avec les appartements du

rez-de-chaussée. Qu'une partie a effectivement été aménagée en studio

comprenant un lit, un bureau, une salle de bains et l'autre partie sert de

local pour faire de la couture, du repassage et jouer. Il y a également 4

caves, une buanderie avec un local citerne. M. A.________ précise que le

carrelage a été posé vers 1999."

Le 2 novembre 2016, un projet de décision a été

notifié à A.________ par le SDT. Un délai au 30 novembre 2016 lui a été imparti

pour faire part de ses observations. Par courrier du 12 janvier 2017, le

conseil de A.________ a transmis au SDT les déterminations de l'intéressé qui,

en substance, précisait que dès la construction du bâtiment, il y avait eu des

WC sous l'escalier au sous-sol et que le chauffage des locaux au sous-sol avait

également toujours existé et était nécessaire pour le confort des appartements

du rez-de-chaussée. Il a aussi indiqué qu'F.________ n'avait jamais habité au

sous-sol et qu'il n'y avait aucun lit ni salle de bains à cet endroit. Sur ce

point, un courriel du 5 janvier 2017, émanant de D.________ à destination de A.________,

a été produit indiquant que F.________ n'avait jamais habité au sous-sol du

bâtiment qui n'a pas été aménagé en studio. L'intéressé aurait utilisé, en

étant hébergé de façon transitoire, la chambre du fils des époux D.________ et

E.________ qui étudiait à Zürich.

Par décision du 23 octobre 2017, le SDT a ordonné à A.________ de

procéder aux travaux de remise en conformité suivants:

"A. Mesures de remise en état des lieux

Suppression des revêtements de sols (béton brut) du sous-sol et

de toute installation de chauffage.

Suppression de l'ensemble des équipements et du mobilier en lien

avec l'habitation dans le sous-sol.

Le sous-sol ne peut être utilisé que comme cave, surfaces de

rangement, à l'exclusion de toute occupation pour du logement.

B. Autres mesures

Un délai au 31 janvier 2018 est imparti au propriétaire

pour procéder aux mesures de remise en état ordonnées ci-dessus.

.Une séance de constat sera fixée ultérieurement, sur place, en

présence du propriétaire.

Cette séance sera conduite par l'autorité communale, laquelle

rendra compte au SDT de ce qu'elle aura constaté, en joignant des photographies

à son rapport. Le SDT ne sera pas représenté lors de cette séance de

constat".

A l'appui de sa décision, le SDT a en substance

retenu que les travaux réalisés au sous-sol par le propriétaire entre 1997 et 2012,

rendaient les locaux habitables et ne pouvaient pas être régularisés a

posteriori. Le sous-sol devait rester une surface annexe (lieu de dépôt et

de stockage).

Par acte du 9 novembre 2017, A.________ (ci-après: le recourant) a

interjeté recours auprès de la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision précitée, concluant à son

annulation et à la constatation que le sous-sol du bâtiment sis sur la parcelle

n° 517 de la commune de Gilly est dans un état conforme au droit et qu'aucune

remise en état n'est nécessaire.

Le 19 décembre 2017, le SDT a conclu au rejet du

recours. Dans sa réponse du 17 janvier 2018, la Municipalité de Gilly s'est

ralliée au point de vue du SDT sur les moyens du recours et s'en est remis à justice

s'agissant du recours et des conclusions prises.

Le 27 février 2017, le recourant a maintenu ses

conclusions.

Le 13 mars 2017, le SDT a également maintenu ses

conclusions.

La Cour a procédé à une inspection locale le 4 juin

2018, visitant le sous-sol du bâtiment ECA n° 479 en présence des parties, qui

ont pu s'exprimer, et de certains locataires du recourant. Un procès-verbal de

l'audience a été communiqué aux parties.

Le recourant a produit des pièces complémentaires

les 11 juin et 12 juillet 2018.

Le Tribunal a statué à huis clos et a approuvé les considérants du

présent arrêt par voie de circulation.

Considérants

1.

La décision attaquée, portant sur un ordre de remise en état, peut faire

l’objet d’un recours de droit administratif au Tribunal cantonal (art. 92 ss de

la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV

173.

]). Le propriétaire à l'encontre duquel cette décision a été rendue a

qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité

du recours sont remplies, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière.

2.

Il convient tout d'abord de déterminer dans quelle mesure le sous-sol du

bâtiment ECA n° 479 a été transformé. En effet, l'autorité intimée reproche en

substance au recourant d'avoir rendu habitable ce sous-sol sans y être

autorisé, ce que l'intéressé conteste. Selon ce dernier, le sous-sol n'est pas

habité et ne l'a jamais été. Il serait dans l'état dans lequel il se trouvait

lors de la délivrance du permis de construire en 1979.

En l'espèce, on retiendra que le bâtiment en

question a été construit pour un vigneron. Les plans faisant l'objet du permis

de construire délivré par la commune de Gilly le 24 septembre 1979 en faveur du

précédent propriétaire désigne le local litigieux comme "dépôt". Plus

précisément, aux dires du recourant, le sous-sol servait de cave et permettait

l'entreposage de machines liées à l'exploitation viticole. Tout comme le

recourant, le SDT considère que le bâtiment était initialement conforme à l'affectation

de la zone.

Selon les plans de 1979, le sous-sol en question

comprenait un grand dépôt sur toute sa moitié sud et, sur sa moitié nord,

d'ouest en est, un abri, une cave, une chaufferie avec une citerne, une

buanderie, des WC, et un "disponible". On accédait au sous-sol par

une porte de garage donnant sur le dépôt, lequel était éclairé par trois

fenêtres (une de 1.65 m sur 1 m et deux de 1.09 m sur 1 m).

Il ressort du dossier qu'en 1981, la création d'un

appartement dans les combles a été autorisée. Puis, en 1995, le propriétaire

précédent de la parcelle a eu pour projet d'aménager un studio au sous-sol du

bâtiment. Interpellé sur la question, le SAT avait émis un préavis négatif

retenant notamment que le projet, compris à l'intérieur de la zone viticole du

plan général d'affectation, était soumis à autorisation du département. Pour le

SAT, la destination de la construction envisagée ne correspondait pas à

l'affectation de la zone et il a dès lors examiné si les travaux envisagés

pouvaient être admis en regard des exigences de l'article 24 de la loi fédérale

sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) et de l'article

81.

al. 4 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; RSV 700.11). Selon les conclusions du service, la création

d'un cinquième logement au détriment d'un garage, ne pouvait être admise. En

effet, le bâtiment comprenait déjà quatre appartements alors qu'il n'en

comptait que deux lors de sa construction en 1979. En conséquence, les possibilités

dérogatoires offertes par l'article 24 LAT étaient déjà épuisées. Suite à ce

préavis, l'ancien propriétaire a renoncé à son projet.

Après avoir acquis le bâtiment en 1997, le recourant

a réaménagé l'appartement du rez-de-chaussée côté Ouest, obtenant le 28 août

1997.

un permis de construire (avec autorisation cantonale) pour la

transformation du rez-de-chaussée du bâtiment, sans augmentation des surfaces

et un permis d'habiter délivré le 1er décembre 1997 précisant

expressément que le sous-sol devait rester non habitable. Il n'est pas contesté

qu'aucune demande de changement d'affectation, régularisation de travaux ou de

permis de construire n'a été déposée par le recourant après 1997.

Il est pourtant apparu lors de l'inspection locale

que des travaux ont bien été réalisés par le recourant depuis 1997. Alors que

le "dépôt" d'origine, mesurait 16.49 m sur 5.10 m, la vision locale a

permis de constater que cet espace a été cloisonné. Il est désormais séparé en

trois pièces distinctes. Il comprend une pièce centrale sur laquelle donne la

porte d'entrée (porte de garage), laquelle comporte une fenêtre et a été isolée

par le recourant. Cette pièce permet, par un couloir puis un escalier, l'accès

aux étages supérieurs. Elle dessert sur la gauche et sur la droite deux autres

locaux qui sont désormais fermés par des portes d'intérieur, ou d'appartement,

chacun étant loué avec un des appartements du rez-de-chaussée. Le local fermé

situé à droite (angle Sud-Est) est utilisé par la locataire comme atelier de

peinture. Il dispose d'un chauffage installé au mur et de deux fenêtres au sud

et à l'est. Le local de gauche (angle Sud-Ouest), dévolu au locataire de

l'autre appartement du rez-de-chaussée (soit actuellement B.________), comprend

aussi un chauffage et une fenêtre. Les fenêtres telles qu'observées lors de

l'inspection locale semblent correspondre aux plans d'origine du local. En

revanche, ceux-ci ne mentionnent pas la présence de radiateurs. Le sol des

trois pièces est couvert par du carrelage. Les murs sont recouverts avec du

crépi d'intérieur fin. Les nouvelles cloisons de séparations, probablement en

carreaux de plâtre, sont équipées d'interrupteurs et de prises électriques.

Selon les déclarations du recourant faites lors de

l'inspection locale, le sous-sol a été carrelé par ses soins en 1999 et c'est

environ à la même époque qu'il a érigé les cloisons qui délimitent désormais

les pièces intérieures. S'agissant des radiateurs, le recourant allègue qu'ils

étaient présents dès l'origine et produit à ce sujet une attestation du

propriétaire précédent. Il a été constaté lors de l'inspection des lieux que

ces radiateurs étaient d'un modèle ancien, le recourant précisant à ce sujet

qu'ils ne sont d'ailleurs pas installés selon les standards actuels. On

relèvera que la Cour n'a, à cette occasion, pas pu examiner, à titre de

comparaison, les chauffages situés au rez-de-chaussée, le locataire présent

lors de l'audience ayant refusé l'accès à son logement. Ultérieurement, le

recourant a produit des photographies de chauffages du rez-de-chaussée dont

l'aspect est similaire à ceux du sous-sol.

3.

a) En réalité, le recourant ne conteste pas formellement que le sous-sol

doive rester une surface annexe (lieu de stockage et de dépôt) et qu'il ne

puisse pas être destiné à l'habitation ou à la création d'un studio, comme cela

a été expressément mentionné en 1997. Il soutient simplement que ce local n'est

pas habité et ne l'a jamais été et qu'il n'est pas aménagé de façon à être

habitable. Il estime que la demande de suppression du carrelage est totalement

contraire au principe de proportionnalité et au bon sens, le carrelage de

locaux de cave étant admissible. Il considère que l'installation de chauffage

existe depuis la création du bâtiment, précisant que ce chauffage est

nécessaire pour le confort des appartements du rez-de-chaussée et ajoutant que

de l'humidité monte du sol, qui est constitué d'une simple dalle en béton.

b) Concernant de la question de l'habitabilité, il

ressort de la jurisprudence que pour être considéré comme "habitable",

un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour

l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la

seule intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si

objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface

facilement habitable. Il convient de vérifier si les locaux prévus répondent

aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en

ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (cf.

AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a et les nombreuses références citées;

AC.2015.0306 du 2 novembre 2016 consid. 1c). Mais ce point n'est pas à lui seul

décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire

sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors

qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation

malgré sa non-conformité. La condition qui serait fixée dans les permis de

construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable n'est ainsi pas

suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective

d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface

habitable (AC.2015.0306 précité consid. 1c et les références citées).

c) Pour le Tribunal, il convient de considérer qu'à

partir du moment où le local "dépôt", qui bénéficiait dès l'origine

d'un éclairage naturel et de WC et qui était également chauffé (selon le

recourant), a été en plus cloisonné de manière à former des pièces privatives

et entièrement carrelé, il peut être considéré comme étant habitable, même si

le recourant soutient qu'il n'a jamais été habité. Au demeurant, le dossier

contient des indices que, nonobstant les déclarations du recourant ou de ses

locataires, ces locaux ont bien été habités, c'est-à-dire en l'occurrence

utilisés comme chambres. On peut relever notamment les déclarations

manifestement spontanées d'un locataire qui a affirmé au Contrôle des habitants

qu'il vivait au "sous-sol". Cet événement est à l'origine d'ailleurs

des contrôles effectués ensuite par la municipalité. Le dossier comporte

également plusieurs photographies qui tendent à confirmer que le local a pu

héberger un ou des locataires. Les photographies montrent ainsi la présence

d'une télévision, d'un lit, d'un lustre, de tableau au mur, de rideaux aux

fenêtres ou de tapis au sol, autant d'éléments qu'il est singulier de retrouver

dans une cave destinée exclusivement au dépôt. Quoi qu'il en soit cette

question peut rester indécise dans la mesure où elle n'est pas déterminante

pour établir le caractère habitable des locaux.

4.

Il n'est pas douteux que les travaux décrits plus haut, qui ont pour

effet de rendre durablement habitable un local qui à l'origine était destiné au

stockage et à l'entreposage dans un bâtiment situé en zone viticole,

constituent un changement d'affectation avec travaux soumis à autorisation au

sens des 22 al. 1 LAT, 103 al. 1 LATC et 68 RLATC.

Selon les art. 25 al. 2 LAT et 81 al. 1 LATC, pour

tous les projets de construction situés hors de la zone à bâtir, l’autorité

cantonale compétente décide si ceux-ci sont conformes à l’affectation de la

zone ou si une dérogation peut être accordée. Dans le canton de Vaud,

l'autorité cantonale compétente pour délivrer une telle autorisation spéciale

est le DTE, par l'intermédiaire du SDT (cf. art. 120 al. 1 let. a et 121 let. a

LATC).

Puisqu'en l'occurrence les travaux ont été effectués

sans les autorisations nécessaires, il faut examiner s'ils peuvent être

régularisés a posteriori.

5.

a) L'art. 16a LAT fixe les conditions générales auxquelles des

constructions et des installations peuvent être considérées comme conformes à

l'affectation de la zone agricole. Il dispose en particulier (al. 1) que sont

conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et

installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à

l'horticulture productrice, mais que cette notion de conformité peut être

restreinte en vertu de l'art. 16 al. 3 LAT.

b) En l'occurrence, la parcelle n° 517 est sise en

zone viticole, soit hors de la zone à bâtir. Il est constant que le bâtiment du

recourant a été construit sur la base d'un permis délivré en 1979, donc après

le 1er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de l'ancienne loi

fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution

(aLPEP; RO 1972 I 958) – abrogée par la loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la

protection des eaux (LEaux; RS 814.20) – qui a introduit expressément le

principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (cf. ATF 129 II 396

consid. 4.2.1; 127 II 209 consid. 2c). Depuis son achat par le recourant en

1997, voire avant, le bâtiment est destiné à la location et à l'habitation.

Initialement utilisé par un vigneron, il est devenu sans rapport avec

l'agriculture et comprend uniquement des appartements loués. Selon les

déclarations du recourant en audience, il n'a pour sa part jamais utilisé le

dépôt à des fins agricoles. Partant, ce bâtiment n'est plus conforme avec

l'affectation de la zone agricole, pas d'avantage que ne le sont les travaux

servant à augmenter sa surface habitable.

6.

Compte tenu de ce qui précède, une régularisation du changement

d'affectation ne pourrait intervenir que dans le cadre du régime dérogatoire

des art. 24 ss LAT, prévoyant dans quels cas des autorisations peuvent être

exceptionnellement délivrées pour des travaux non conformes à la zone à bâtir.

a) C'est le lieu de relever que, conformément à la

jurisprudence du Tribunal fédéral, les demandes de régularisation doivent être

examinées selon le droit en vigueur au moment de l'exécution (non autorisée)

des travaux. Le droit postérieur n'est applicable que s'il est plus favorable

au constructeur ou si le constructeur a éludé l'exigence d'une autorisation dans

l'intention d'échapper au droit futur plus restrictif (TF 1C_139/2014 du 17

mars 2015;1C_179/2013 du 15 août 2013 consid. 1.2, et les références citées).

En l'espèce, il ressort des déclarations du

recourant que les travaux litigieux (en particulier la pose du carrelage et des

cloisons) ont probablement été réalisés en 1999.

b) aa) En vertu de l'art. 24 al. 2 aLAT, en vigueur

en 1999, le droit cantonal pouvait autoriser la rénovation de constructions ou

d'installations, leur transformation partielle ou leur reconstruction pour

autant que ces travaux fussent compatibles avec les exigences majeures de

l'aménagement du territoire. D'éventuelles dérogations ne pouvaient être

accordées qu'aux conditions plus restrictives de l'art. 24 al. 1er

aLAT si le droit cantonal complémentaire ne prévoyait rien sur ce point (Droit

vaudois de la construction, 2ème édition, Lausanne 1994, rem. 8.1.1.

ad art. 24 LAT, p. 45). L'art. 81 al. 4 aLATC, permettait la transformation ou

la reconstruction partielle de constructions non conformes à l'affectation de

la zone; selon cette disposition, une transformation était partielle

lorsqu'elle ne comportait que des modifications intérieures, des

agrandissements ou des changements de destination d'importance réduite par

rapport à l'ensemble de la construction et qu'il n'en résultât pas d'effets

notables sur l'affectation du sol, l'équipement ou l'environnement.

Une transformation au sens de l'art. 24 al. 2 aLAT

peut consister aussi bien en un agrandissement ou en une transformation intérieure

qu'en un changement d'affectation; elle doit être considérée comme partielle

dans la mesure où l'identité de la construction est conservée et où la

transformation ne crée aucune incidence nouvelle majeure sur le mode

d'utilisation, l'équipement et l'environnement (Droit vaudois de la

construction, op. cit., rem. 8.3.1.1, p. 46). Cela signifie que l'identité du

bâtiment doit être conservée dans ses traits essentiels; un agrandissement

éventuel doit être de peu d'importance et se mesure par rapport au bâtiment

existant (ATF 118 Ib 497; 112 Ib 94). Les modifications ne doivent pas avoir

une incidence nouvelle sur l'affectation de la zone, l'équipement et

l'environnement (ATF 113 Ib 219, 303; 112 Ib 277; cf. également, DFJP/OFAT,

Etude relative à la LAT, note 35 ad art. 24). Le refus de reconnaître à un

projet la qualification de "transformation partielle" ne proviendra

pas nécessairement de l'ampleur de l'agrandissement d'un immeuble, mais pourra

également résulter du fait que l'ouvrage existant aura perdu son identité, soit

en raison de la nature des travaux entrepris, soit en raison d'un changement

d'affectation (Droit vaudois de la construction, op. cit., rem. 8.3.2.1, p.

46). Il en va en particulier ainsi dans le cas de l'affectation au logement de la

totalité du bâtiment voué à l'abandon, en le surélevant et en modifiant sa

façade et ses toitures (CCR 5339 du 2 septembre 1987), dans celui de la

transformation d'une grange en habitation (Arrêt TA AC 7453 du 12 février 1992)

ou encore de l'aménagement d'un ou deux logements dans un hangar ou dans un

rural, cette affectation nouvelle étant sans rapport avec la destination

originelle des bâtiments en cause (JT 1989 I 445).

bb) En l'espèce, compte tenu de l'augmentation du

nombre d'appartements qui avait déjà eu lieu, les transformations

supplémentaires réalisées par le recourant excèdent manifestement ce qui est

permis par le régime dérogatoire, ce qui avait d'ailleurs déjà été signifié en

1995.

au précédent propriétaire par le SAT lorsqu'il avait envisagé de créé un

studio au sous-sol. Le permis de construire obtenu par le recourant en 1997

maintenait tels quels les volumes réservés à l'usage de dépôt au sous-sol. Ces

volumes n'ont toutefois pas été conservés, mais transformés en locaux séparés

et habitables Le caractère général du sous-sol s'en est trouvé totalement

modifié. Force est de constater que les possibilités offertes par les art. 24

al. 2 aLAT et 81 al. 4 aLATC sont largement dépassées, s'agissant d'un bâtiment

qui ne comportait à l'origine que deux logements pour une SBPH d'environ 235.79

m2 et qui comporte actuellement déjà deux logements supplémentaires. On ne

saurait parler de transformations partielles au sens des dispositions citées

ci-dessus. Les travaux litigieux ne peuvent donc pas être régularisés sur la

base de la législation en vigueur au moment de leur réalisation.

c) Conformément à la jurisprudence citée plus haut,

il convient d'examiner si le droit en vigueur actuellement pourrait être plus

favorable au recourant.

aa) L'art. 24a LAT, qui a trait au changement

d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir

ne nécessitant pas de travaux de transformation, n'est pas applicable en

l'espèce, dès lors que le recourant a réalisé divers travaux à l'intérieur du

bâtiment. Tel ne saurait être le cas non plus de l'art. 24b LAT, qui traite des

activités accessoires non agricoles hors de la zone à bâtir, activités qui

supposent que l'on soit en présence d'une entreprise agricole au sens de la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).

L'art. 24c LAT soumet pour sa part à certaines conditions la rénovation, la

transformation partielle, l'agrandissement mesuré et la reconstruction de

constructions et installations anciennes sises hors de la zone à bâtir. Cette

disposition est applicable aux constructions et installations qui ont été

érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un

territoire non constructible au sens du droit fédéral (art. 41 de l'ordonnance fédérale

du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]). La date

déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972. Construit en

1979.

sans qu'en outre une modification quant au zonage de la parcelle en cause

ne soit par la suite intervenue, le bâtiment ECA n° 479 ne peut être mis au

bénéfice de l'art. 24c LAT.

En définitive, c'est bien l'art. 24d LAT dont il

faut faire application. Celui-ci dispose ce qui suit:

"Art. 24d Habitations

sans rapport avec l'agriculture, constructions et installations dignes de

protection

1.

L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles

conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans

rapport avec l'agriculture.

1bis

...

2.

Le changement complet d'affectation de constructions

et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à

condition que:

celles-ci aient été placées

sous protection par l'autorité compétente;

leur conservation à long

terme ne puisse être assurée d'une autre manière.

3.

Les autorisations prévues par le présent article ne

peuvent être délivrées que si:

la construction ou

l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à

l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de

remplacement que n'imposerait aucune nécessité;

l'aspect extérieur et la

structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés;

tout au plus une légère

extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts

supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet

d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du

propriétaire;

l'exploitation agricole des

terrains environnants n'est pas menacée;

aucun intérêt prépondérant

ne s'y oppose".

Cet article est complété par l'art. 42a OAT, qui a

la teneur suivante:

"Art. 42a Transformation de bâtiments

d'habitation agricoles érigés selon le nouveau droit (art. 24d, al. 1, LAT)

1.

Un agrandissement peut être admis conformément à

l'art. 24d, al. 1 et 3, LAT s'il est indispensable pour un usage d'habitation

répondant aux normes usuelles.

2.

...

3.

La reconstruction peut être admise si la

destruction était due à un cas de force majeure".

Au niveau cantonal, ces dispositions ont été mises

en œuvre par l’art. 81 al. 4 LATC, qui, sous l'intitulé "Constructions

hors des zones à bâtir" prévoit ce qui suit :

"Le département peut autoriser l’utilisation de

bâtiments d’habitation agricole conservés dans leur substance à des fins

d’habitation sans rapport avec l’agriculture. Un agrandissement de la partie

habitable peut être admis aux conditions fixées par le droit fédéral."

Dans la mesure où bâtiment ECA n° 479 ne fait

l'objet d'aucune mesure de protection particulière, ce sont les al. 1 et 3 de

l'art. 24d LAT qu'il convient de prendre en considération.

Selon la jurisprudence, l'affectation nouvelle au

sens de l'art. 24d al. 1 LAT ne peut être que l'habitation; il ne saurait

être question d'activité artisanale ou commerciale. Les conditions posées à

l'art. 24d al. 3 LAT constituent des exigences légales sur lesquelles des

motifs subjectifs de rentabilité ou de convenance personnelle ne peuvent

l'emporter. Ces exigences sont de plus cumulatives et doivent être appliquées

avec rigueur compte tenu du principe constitutionnel de la séparation des zones

à bâtir de celles qui ne le sont pas (AC.2015.0062 du 11 mars 2016 consid. 6a).

La doctrine rappelle que l'objectif de l'art. 24d

LAT a été résumé par la formule "un logement reste un logement", et

souligne que ce but limite en principe au bâti existant les possibilités de

réaffectation à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture. Sont

déterminantes l'ampleur et l'intensité de l'usage d'habitation antérieur

(Rudolf Muggli, Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, 2017,

n° 5 et 16 ad art. 24d LAT).

Selon l'Office fédéral du développement territorial

(cf. explications relatives à l'article 42a de l'OAT, version 2 du 23 août

2004), la notion d' "indispensable pour un usage d'habitation répondant

aux normes usuelles" devra être précisée dans la pratique; il a

délibérément été choisi une formulation juridique ouverte, dont

l'interprétation devra être précisée par les autorités appliquant cette

disposition et qui pourra également évoluer au cours du temps. Cela étant, toujours

selon cet office, un agrandissement est considéré comme indispensable pour un

usage d'habitation répondant aux normes usuelles si l'état actuel du bâtiment

d'habitation empêche sa location ou sa vente. Cette définition a été consacrée

par le Tribunal fédéral, lequel a précisé qu'il ne s'agit pas de se fonder sur

ce point sur les besoins particuliers du requérant, mais sur un critère d'ordre

général (ATF 1A.290/2004 du 7 avril 2005, consid. 2.3.2; cf. aussi arrêts

AC.2007.0152 du 21 octobre 2008 consid. 3c; AC.2006.0050 du 20 février

2007.

consid. 5). Par ailleurs, le Tribunal de céans a déjà jugé par le

passé que "conformément à l'art. 42a OAT, la transformation d'une pièce

non habitable (surface annexe) en une pièce habitable ne serait admissible que

si [cette pièce transformée] était indispensable à un usage d'habitation

répondant aux normes usuelles" (AC.2015.0062 du 11 mars 2016 consid. 6b).

bb) En l'occurrence, les travaux en question ont

pour effet non pas de maintenir un logement, mais bien d'étendre la surface

habitable du bâtiment dans un local qui servait de dépôt. De plus, il est

manifeste que le changement d'affectation de ce dépôt n'est pas indispensable à

un usage d'habitation répondant aux normes usuelles: rien ne permet d'indiquer

que les appartements situés aux niveaux supérieurs nécessiteraient une telle

extension de leur surface habitable pour répondre aux standards actuels, et le

recourant ne l'allègue d'ailleurs pas. Ces aménagements ont plutôt un simple

but de commodité, qui est insuffisant au regard des exigences légales.

d) Il résulte des considérants qui précèdent que les

travaux et aménagements exécutés, qui ont été réalisés sans les autorisations

spéciales requises (cf. art. 120 al. 1 let. a LATC), ne sont pas conformes à la

zone agricole et ne peuvent bénéficier d'une dérogation au sens des art. 24 ss

LAT. En d'autres termes, ils ne peuvent pas être régularisés a posteriori.

7.

Puisqu'une régularisation n'est pas possible, les aménagements effectués

doivent en principe faire l'objet d'une remise en état. Dans ce cadre, le SDT a

ordonné la suppression des revêtements de sol, de toutes les installations de

chauffage, ainsi que de l'ensemble des équipements et du mobilier en lien avec

l'habitation dans le sous-sol. Il a de plus ordonné que le sous-sol ne soit

utilisé que comme cave et surface de rangement, à l'exclusion de toute

occupation pour du logement (cf. supra Faits, let. E).

a) On relèvera que compte tenu du fait que ces

aménagements sont intervenus en 1999, le délai de péremption de trente ans

prévu par la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour exiger la démolition d'une

installation et rétablir une situation conforme au droit n'entre pas en

considération, le Tribunal fédéral ayant jusqu'ici renoncé à fixer des délais

plus courts ou plus longs pour certains types de constructions illicites. En

particulier, le Tribunal fédéral a jugé qu'il n'y avait aucun motif de

s'écarter du délai de trente ans pour les constructions hors de la zone à bâtir

(arrêt TF 1C_726/2013 du 24 novembre 2014 consid. 4).

b) Il est cependant nécessaire de déterminer si

l'ordre de remise en état litigieux est conforme au principe de la

proportionnalité, ce que conteste le recourant.

aa) Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC, la

municipalité et, à son défaut, le département compétent, est en droit de faire

supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes

aux prescriptions légales et réglementaires. Contrairement à ce que sa

formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude

de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui

impose une obligation quand les conditions en sont remplies (Benoît Bovay, Le

permis de construire en droit vaudois, 2ème éd., Lausanne 1988, p. 200). Par

démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de

travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (cf. par

exemple AC.2008.0178 du 29 décembre 2008; AC.2007.0259 du 6 mai 2008 confirmé

par le Tribunal fédéral dans un arrêt TF 1C_260/2008 du 26 septembre 2008). La

seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure

d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier

l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme

aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du droit

matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à

justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et l'importance

des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée des intérêts

en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à la

suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et l'intérêt

privé au maintien de celui-ci (voir AC.2008.0178 précité et les références

citées, notamment RDAF 1982 448).

Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une

construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation ne pouvait

être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la

proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle mesure si les

dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de

nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de

l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou

encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction

comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut

invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité

devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de

rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en

découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 3 et 4 p. 255; 111 Ib 213 consid. 6

p. 221 et les arrêts cités). En ce qui concerne l'intérêt public lésé,

l'application du droit fédéral dérogatoire hors zone à bâtir se doit d'être

rigoureuse, de sorte que les autorités chargées de son application puissent le

faire de manière cohérente et assurent ainsi le respect du principe de la

sécurité du droit (ATF 132 II 21 consid. 6.4 pp. 39 ss).

bb) En l'espèce, l’intérêt privé du recourant à

bénéficier de plus d’espace pour ses locataires ne saurait primer l’intérêt

public lié à la préservation de la destination agricole de la zone, étant

rappelé que la séparation entre les zones à bâtir et les zones inconstructibles

est un principe essentiel d'aménagement du territoire qui, en dehors des

exceptions prévues par la loi, doit demeurer d'application stricte. Par

ailleurs, s'il est exact qu'une extension de la surface habitable est moins

préjudiciable à la zone agricole lorsqu'elle est effectuée, comme en l'espèce,

à l'intérieur du volume existant plutôt qu'à l'extérieur de celui-ci, cet

élément ne saurait toutefois conduire à lui seul à dénier la proportionnalité

d'un ordre de démolition; une autre solution reviendrait à priver d'effet

l'art. 42a OAT sur ce type d'agrandissement (dans le cadre d'une remise en

état), ce que n'a assurément pas voulu le législateur.

Les mesures envisagées par l'autorité intimée visent

exclusivement à empêcher le recourant de conserver des locaux habitables au

sous-sol et de les utiliser comme logement. On ne peut pas considérer que

l'autorité intimée aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en posant des

exigences dans ce but. Le recourant a manifestement tenté de passer outre les

limitations retenues dans le permis d'habiter et le refus qui avait été opposé

au précédent propriétaire en 1995. Il était parfaitement informé de ces

conditions puisqu'il a demandé la consultation du dossier y relatif à la

Municipalité. En outre, lors des travaux qu'il a entrepris en 1997, le

recourant avait été rendu attentif au fait que les travaux ne pourraient en

aucun cas aboutir à une extension des surfaces de planchers existantes et

habitables. Il a nonobstant posé du carrelage en 1999 et érigé des cloisons. Il

convient donc de prendre les mesures qui l'empêchent d'agrandir la surface de

logement de son habitation.

cc) En examinant concrètement chacune des mesures

ordonnées, le Tribunal considère cependant que l'existence d'un carrelage au

sol dans de tels locaux est admissible et ne contribue que marginalement au

caractère habitable du dépôt. Il serait disproportionné d'exiger du recourant

la suppression de ce revêtement de sol, qui peut aussi être présent dans un

espace de stockage. Le grief du recourant sur ce point est dès lors fondé et

cette mesure doit être annulée.

Il se justifie en revanche de confirmer la mesure

ordonnée par le SDT consistant en la dépose de toute installation de chauffage

au sous-sol, dans la mesure où cette installation contribue clairement et de

façon essentielle à rendre la surface concernée habitable. Le recourant fait

valoir que ces installations permettent d'améliorer le chauffage des

appartements situés en dessus et d'éviter la propagation de l'humidité.

Cependant, d'autres mesures, qui ne sont pas forcément coûteuses, sont

envisageables pour palier à ces défauts. La suppression des chauffages

envisagée par l'autorité intimée est apte à empêcher le recourant de conserver

des locaux habitables au sous-sol et de les utiliser comme logement et

n'implique pas des coûts importants; l'intérêt purement économique du recourant

ne saurait ici l'emporter.

Certes, le recourant allègue que les chauffages

installés au sous-sol étaient présents depuis l'origine. Ce fait n'a pas pu

être établi avec une pleine certitude, mais même en se basant sur cette

hypothèse, la mesure attaquée doit être confirmée. En effet, les chauffages en

question ne figurent pas sur les plans d'origine de 1979, de sorte qu'ils n'ont

pas été autorisés expressément. En principe, la pose de chauffages dans un

local n'est d'ailleurs pas, en soi, soumise à l'obtention d'un permis de

construire. Elle pourra cependant l'être si elle contribue à un changement

d'affectation visant à rendre habitables des locaux. En l'espèce, il est

constant qu'un tel changement d'affectation n'a jamais été autorisé. Le

recourant ne peut donc se prévaloir d'aucune autorisation au sujet des

chauffages installés au sous-sol et, dans la mesure où ils constituent un

élément déterminant pour l'habitabilité de celui-ci, l'autorité intimée pouvait

en ordonner la suppression.

L'autorité intimée n'a pas ordonné expressément la

destruction des cloisons ajoutées par le recourant, qui ne sauraient être

considérées comme un équipement ou du mobilier en lien avec l'habitation dans

le sous-sol au sens du dispositif de la décision attaquée.

En revanche, les portes d'intérieur fermant les deux

pièces créés peuvent être considérées comme un tel équipement en lien avec

l'habitation dans le sous-sol et ne sont pas nécessaires à une utilisation

comme dépôt. Elles contribuent au contraire fortement au caractère habitable

des surfaces en question, en permettant la création d'espaces entièrement

privatifs. Elles doivent dès lors être supprimées, étant précisé que rien ne

s'oppose à leur remplacement par des portes à claire-voie communément utilisée

dans les caves pour séparer les espaces loués aux différents locataires.

8.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis partiellement et la

décision du SDT du 23 octobre 2017 annulée en ce qu'elle ordonne la suppression

des revêtements de sols (c'est-à-dire du carrelage) et confirmée pour le

surplus, dans le sens des considérants. Compte tenu de l'issue du litige, des

frais légèrement réduits seront mis à la charge du recourant (art. 49 al. 1, 91

et 99 LPA-VD). Il aura en outre à verser des dépens à la commune qui a procédé

avec l'assistance d'un avocat (art. 55 LPA-VD et art. 10 s. du tarif du 28

avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative

[TFJDA; RSV 173.36.5.1]).

Le délai d'exécution fixé au 31 janvier 2018 par la

décision entreprise étant aujourd'hui échu, il appartiendra à l'autorité

intimée de fixer un nouveau délai d'exécution et la date d'une séance de

constat sur place.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision du Service du développement territorial du 23 octobre 2017

est annulée en ce qu'elle ordonne la suppression des revêtements de sols du

local en question. Elle est confirmée pour le surplus.

III.

Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

de A.________.

IV.

A.________ versera à la Commune de Gilly une indemnité de 1'000 (mille)

francs à titre de dépens.

Lausanne,

le 26 juillet 2018

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.