AC.2018.0105

CDAP - AC.2018.0105 - 2019-08-30 - A._/Municipalité de Montreux, B., C.___

30 août 2019Français31 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.________, architecte, a acquis en 2003 l’ancienne parcelle 5426 de

Montreux. D’une surface totale de 7'143 m2, ce bien-fonds, long

d'environ 200 m dans l'axe nord-sud et en forte pente descendant vers l'ouest, surplombe

les bâtiments bordant l’avenue de Naye. A son extrémité sud, bordée à l'amont

par le chemin de Cotterd, il est en forme de L et s'étend vers l'aval jusqu'au

bord de l’avenue de Naye. Lors de l’acquisition, le terrain était en nature de

"place-jardin" sur la plus grande partie et comportait un garage (ECA

8716), sur une surface de 21 m2.

Le 12 octobre 2007, A.________ a obtenu de la

Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) un permis de construire

quatre maisons familiales (désignées maisons A, B, C et D) et des garages semi-enterrés

sur l’ancienne parcelle 5426. Au sud de la parcelle, les bâtiments A, B et C

sont étagés dans la pente depuis l'avenue de Naye et accessibles depuis

celle-ci par des escaliers intérieurs et un ascenseur oblique disposés dans la

pente. Depuis le sommet de ces dispositifs, le bâtiment D, en position isolée à

l'extrémité nord de la parcelle, est accessible par un chemin piétonnier à

flanc de coteau. Long d'environ 135 m, ce cheminement piétonnier est en cause

dans la présente affaire quant à la question de savoir si, dans sa dernière

version, il compte dans la surface bâtie.

A.________ a fractionné la parcelle 5426 en date du

18 mars 2009. Il est resté propriétaire d’une surface de 4’376 m2,

devenue la parcelle 12593, comprenant le projet de bâtiment D. Le solde de la

parcelle 5426, d'une superficie de 2’759 m2, englobant les projets

des maisons familiales A, B et C, a été vendu à B.________ puis constitué en

propriété par étage.A.________À la suite de la délivrance du permis de

construire, une mention a été inscrite au registre foncier sur les parcelles

5426 et 12593. Elle indique ce qui suit :

"afin de respecter les dispositions réglementaires (art.

38 du RPE, traitant du rapport entre la surface bâtie et la surface de la

parcelle), il est prévu qu'une surface de 3'175 m² soit portée en

déduction de celle de la parcelle 12 593 et prise en considération pour

celle de la parcelle 5426.

Dans la mesure où les règles en vigueur seraient allégées, le

propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de

celle-ci "

Une seconde mention inscrite au registre foncier

instaure entre les deux parcelles une limite fictive pour assurer le respect

des dispositions réglementaires sur la distance des bâtiments par rapport aux

limites de propriétés.

C.________ est propriétaire de la parcelle 5781 située en amont de la

parcelle 12593.

Une demande de permis de construire complémentaire concernant la

parcelle 5426 a été déposée en octobre 2009. L'enquête publique a eu lieu du 1er

décembre 2009 au 4 janvier 2010. Le permis de construire complémentaire a été

délivré par la municipalité le 8 février 2010. Il portait, dans le cadre de la

construction des villas A, B et C, sur des transformations intérieures et la

construction de locaux souterrains.

Par décision du 26 octobre 2011, la municipalité a ordonné à A.________

de cesser tous les travaux de construction sur la villa D, au motif que le

projet en voie de réalisation ne correspondait pas aux plans qui avaient fait

l'objet du permis de construire délivré le 12 octobre 2007. Par décision du 24

janvier 2013, elle a maintenu l'ordre d'arrêt des travaux. Par arrêt du 21 août

2014 (AC.2013.0168), la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (CDAP) a rejeté le recours interjeté par A.________ à l'encontre de

cette décision et le 10 octobre 2014, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable

le recours interjeté par A.________ contre l'arrêt de la CDAP (arrêt 1C_458/2014).

Le bâtiment D, en construction sur la parcelle 12593, présente une

surface au sol de 15 m sur 10 m. Le seul accès de la parcelle 12593 sur

l'avenue de Naye consiste, au sud de cette parcelle, en une étroite bande de

terrain non aménagée de la parcelle 12593 située sur le côté Nord des cages

d'escalier et d'ascenseur de la parcelle 5426. Par ailleurs, la parcelle 5426

est grevée d'une servitude pour piétons en faveur de la parcelle 12593 qui

permet aux habitants de celle-ci d'utiliser l'escalier et l'ascenseur de la

parcelle 5426. Un garage pour la villa D a également été construit sur la

parcelle 5426, en contiguïté des garages pour les immeubles A, B et C.

Dans l'angle Nord-Est de la parcelle 12593, soit en amont du bâtiment en

construction D, un replat d'environ 15 m sur 4 m, soutenu par un petit mur de

soutènement, fait l'objet d'une servitude de restriction du droit de bâtir en

faveur de la parcelle 5781 propriété d'C.________.

Le 31 octobre 2014, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête

complémentaire concernant le bâtiment D. Le dossier comportait les

modifications principales suivantes par rapport aux plans mis à l'enquête en

2007:

- la

création de deux logements (au lieu d'un), soit un logement dans les deux

niveaux inférieurs (appartement D2), et un logement dans les deux niveaux supérieurs

(appartement D1, dont le dernier étage est en attique);

- la

création d'une structure de soutènement attenante à l'amont du bâtiment D.

Par décision du 23 décembre 2015, la municipalité, considérant que seule

une enquête principale pouvait être organisée, a refusé l'octroi du permis de

construire complémentaire. Par arrêt du 10 mars 2017 (AC.2016.0040), la CDAP a partiellement

admis le recours interjeté par A.________ contre cette décision en ce sens que

les modifications envisagées pouvaient être envisagées par le biais d'une enquête

complémentaire, dès lors qu'elles ne remettaient pas fondamentalement en cause

le projet initialement autorisé: elles consistaient essentiellement en

l'aménagement de dépendances souterraines, la création de deux logements au

lieu d'un seul logement principal, dans le même volume avec le même nombre de

niveaux, ainsi que l'adaptation des accès. S'agissant de ce dernier point, le

projet du 31 octobre 2014 reprenait des plans de l'enquête de 2007 un accès

piéton horizontal reliant la villa D à la villa B, d'une longueur de 135 m. La

CDAP a relevé que suite aux modifications intervenues, ce cheminement horizontal

entre les bâtiments B et D, prévu à l'origine plus bas dans la pente (à une

altitude de 484,10 m), devait désormais être placé plus haut, soit au (nouveau)

niveau de sortie de l'ascenseur incliné du bâtiment, si le recourant voulait

maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D.

En juin 2017, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête

complémentaire concernant le bâtiment D. Il portait sur la création d'une

structure de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, la réalisation du

passage piétonnier à flanc de coteau entre les maisons B et D et la réalisation

d'un escalier extérieur le long de la façade Nord des cages d'escalier et

d'ascenseur. Le projet a été soumis à l'enquête publique du 9 septembre au 9

octobre 2017. Le passage entre les bâtiments B et D consiste en un cheminement piéton

horizontal, d'une longueur de 135 m, couvert d'un toit en béton et ouvert sur sa

face Ouest. D'après la coupe, son sol est situé à une altitude de 487,25 m (soit

l'entrée de l'appartement D1, sis dans les deux niveaux supérieurs) et la

couverture de béton à une altitude de 490 m.

Selon le plan de situation du géomètre, le bâtiment

D (en construction) mesure 15 m sur 10 m; la structure de soutènement enterrée

attenante à l'amont mesure 15 m sur 5 m.

La centrale des autorisations CAMAC a établi sa

synthèse le 20 novembre 2017. Il en résulte que l'ensemble des autorisations

cantonales spéciales requises ont été délivrées, parfois à certaines conditions

impératives.

Cinq oppositions ont été déposées, notamment par B.________

le 6 octobre 2017 et par C.________ le 5 octobre 2017. Celles-ci ont été

transmises à A.________ par le Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux,

le 13 décembre 2017, qui a attiré son attention sur le fait que le projet

pourrait être contraire à la réglementation applicable, s'agissant en

particulier de la surface bâtie et de la distance aux limites. Le 15 janvier

2018, A.________ a adressé ses déterminations au Service de l'urbanisme.

Par décision du 9 février 2018, la municipalité a refusé le permis

sollicité et a imparti à A.________ un délai au 30 juin 2018 pour fournir un

projet réglementaire.

La décision comprend le passage suivant:

"[...] la surface bâtie maximale autorisée correspond

aux 1/8 de la surface totale constructible de la parcelle N° 12593 pour

les constructions présentant deux étages sous la corniche (art. 38. RPE); la

distance à observer entre bâtiment et limite de parcelle est de 7.00 m. (art.

34 RPE); ne peut être considérée comme souterraine qu'une construction dont les

3/4 du volume au moins se situent en-dessous du niveau du terrain naturel (art.

74 RPE).

Le projet objet de la présente décision ne respecte pas les

trois règles constructives précitées et entraîne une non-conformité aux art. 34

et 38 RPE car:

- le passage reliant les bâtiments B et D est couvert et ne

peut être considéré comme une construction souterraine au sens de l'art. 74

RPE, une proportion supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau

moyen du terrain naturel; ce passage représente plus de 200 m2 de

surface bâtie et entraîne, par conséquent, un dépassement de la surface bâtie

maximale autorisée par l'art. 38 RPE.

Nous précisons que le passage autorisé par le permis de

construire du 12 octobre 2007 entre les bâtiments B et D n'était pas

couvert. Si sur les plans du permis de construire du 8 février 2010 figure un

passage couvert entre les bâtiments B et D, on rappelle toutefois qu'il ne

faisait ni l'objet et ni partie de l'autorisation délivrée et que, par

conséquent, sa couverture n'a jamais été autorisée.

- Sur les 4.5 niveaux de la structure de soutènement

enterrée, seuls les deux derniers niveaux sont indispensables au fonctionnement

du bâtiment D et, par conséquent, seule cette partie de la structure doit être

examinée afin de savoir si elle peut être considérée comme souterraine et,

partant, bénéficier du régime de l'art. 74 RPE. Ainsi, force est de constater

que moins des 3/4 du volume de cet élément se situent en-dessous du niveau

moyen du terrain naturel et que, par conséquent, il ne peut être considéré

comme souterrain. Ainsi, par application des art. 65bis et 74 RPE, cette

structure enterrée devrait observer une distance de 7.00 m. à la limite de la

parcelle n° 5781, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et compter dans le

calcul de la surface bâtie.

- L'escalier extérieur qui longe l'ascenseur oblique existant

sur le flanc Nord des bâtiments A et B de la parcelle n° 5426 ne peut être

considéré comme un aménagement extérieur, car il nécessite un terrassement de

près de 2.50 m. de profondeur en moyenne et doit, dès lors, être considéré

comme une construction et, partant, être inclus dans le calcul de la surface

bâtie pour environ 40 m2, ce qui entraîne une non-conformité à

l'art. 38 RPE (RDAF 2007 I 121).

À titre informatif, une solution qui consisterait à modifier

le projet objet de la présente décision en:

abandonnant l'escalier extérieur longeant l'ascenseur oblique;

abandonnant la couverture du passage entre les bâtiments B et D;

faisant aboutir le passage entre les bâtiments B et D dans un

étage inférieur du bâtiment D et non dans la structure de soutènement enterr.,

par le biais d'un décrochement à mi-longueur par exemple;

permettrait au projet de:

présenter une structure de soutènement enterrée d'un volume

réduit, ne contenant aucun accès indispensable aux logements, pour qu'elle

puisse ainsi être qualifiée de construction souterraine et, partant, être

admise à l'intérieur de la distance à observer à la limite de la parcelle n° 5781

en application de l'article 65 bis RPE;

respecter la surface bâtie maximale autorisée par l'article 38

RPE.

Nous profitons de la présente pour rappeler que les travaux

sur le bâtiment D sont à l'arrêt depuis le 26 octobre 2011 et qu'à ce jour

aucune procédure n'a permis leur reprise. Or, cette situation n'est plus

tolérable du point de vue de l'esthétique du coteau de Montreux et de la sécurité

des lieux comme en témoignent les démarches que la Municipalité a dû commander

par substitution pour assurer la sécurité du domaine public de l'avenue de Naye

(stabilité de l'échafaudage et écroulement des palissades de protection).

Si un dossier complet présentant un projet réglementaire

compte tenu des considérants de l'arrêt de la Cour de droit administratif et

public du 10 mars 2017 (AC.2016.0040) devait ne pas être fourni d'ici au 30

juin 2018, la Municipalité se verrait dans l'obligation de prononcer une remise

en état des lieux au sens de l'article 118 alinéa 3 LATC."

Le 14 mars 2018, A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès

de la CDAP en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens

que le permis de construire complémentaire requis soit délivré et qu'aucun

délai ne lui soit imparti pour déposer un projet conforme. Il a fait valoir en

substance que l'escalier extérieur était pratiquement identique à celui qui

avait fait l'objet d'un permis de construire le 8 février 2010, et que le

passage entre les bâtiments B et D et la structure de soutènement étaient

souterrains au sens du règlement communal sur le plan d'affectation

et la police des constructions.

Dans leurs réponses du 2 juillet 2018, B.________ (propriétaire

de la parcelle 5426) et C.________ (propriétaire de la parcelle 5781) ont

conclu au rejet du recours.

Dans sa réponse du 4 juillet 2018, la municipalité a

conclu au rejet du recours.

a) Le 27 novembre 2018, le tribunal a tenu une audience avec inspection

locale. Etaient présents: le recourant A.________, assisté de l'avocat

Alexandre Reil; pour la municipalité: Lorraine Wasem, cheffe du service de

l'urbanisme, assistée de l'avocat Alain Thévenaz; l'opposante C.________,

assistée de l'avocat Marc-Etienne Favre; pour l'opposant B.________: son fils, D.________,

assisté de l'avocat Nicolas Iynedjian.

b) Il ressort du procès-verbal de l'audience ce qui

suit:

"Le tribunal examine les plans avec les parties.

Le tribunal et les parties quittent la salle et se rendent

sur place, à la route de Glion 30, sur la parcelle 5781 propriété de

l'opposante C.________. Ils examinent la villa D, en construction, sur la

parcelle 12593. Le recourant désigne la barrière qui marque la limite de

propriété, ainsi que la surface recouverte de feuilles mortes qui correspond à

la structure de soutènement enterrée; il explique qu'elle sera recouverte de

terre et que l'attique sera construit sur la partie aval.

Le tribunal et les parties (sauf C.________) se rendent à

l'avenue de Naye, sur la parcelle 5426. Au pied du bâtiment A, ils pénètrent

dans la cage d'escalier et certains empruntent l'ascenseur jusqu'au sommet du

bâtiment B. Ils sortent sur le chemin de Cotterd. Le passage entre les

bâtiments B et C est vitré sur son côté Nord. À l'étage inférieur, est situé le

début du passage entre les bâtiments B et D, obturé par un mur en plots de

ciment. Le tribunal et les parties redescendent par les escaliers intérieurs

qui sont situés le long de l'ascenseur. Devant le garage, ils examinent la

bande de la parcelle 12593 sur laquelle prendrait place l'escalier extérieur.

Me Reil demande qu'un délai lui soit accordé pour produire au

tribunal des pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du

bâtiment B au bâtiment D."

c) Le 21 décembre 2018, le procès-verbal de

l'audience a été adressé aux parties, et un délai au 4 février 2019 leur a été

imparti pour déposer d'éventuelles observations. Le juge instructeur a également

imparti un délai au 4 février 2019 au recourant pour produire au tribunal des

pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du bâtiment B au

bâtiment D.

Dans des courriers du 4 février 2019, la

municipalité et C.________ ont indiqué ne pas avoir de remarque à formuler en

lien avec le procès-verbal de l'audience.

Avec un courrier du 4 février 2019, le recourant a produit

différents documents démontrant selon lui qu'au moins 3/4 du volume du passage reliant

les bâtiments B et D se situerait au-dessous du niveau du terrain naturel. Il a

par ailleurs fait valoir qu'il convenait d'examiner le projet et les nouveaux

aménagements proposés sous l'angle du nouveau règlement du plan général

d'affectation communal, celui-ci étant entré en vigueur en janvier 2019.

Dans ses déterminations du 4 avril 2019, la municipalité

a maintenu ses conclusions.

Dans leurs déterminations, respectivement, du 4

avril 2019 et du 6 mai 2019, C.________ et B.________ ont fait valoir que les

documents produits par le recourant ne démontraient pas que le passage reliant

les bâtiments B et D était une construction souterraine au sens de l'art. 51 du

règlement du nouveau plan général d'affectation de la Commune de Montreux

(ci-après: RPGA).

Le tribunal a statué à huis clos et approuvé le présent arrêt par voie

de circulation.

Considérants

1.

Suite à une décision de cessation de travaux de la municipalité du 26

octobre 2011, la construction du bâtiment D, sur la parcelle 12593, a été

interrompue. Actuellement, le bâtiment D est construit jusqu'à la dalle brute

correspondant au 2ème étage, soit au niveau 487,20 m, comme

cela ressort de la lettre de l'ingénieur géomètre officiel Michel Cardinaux du

5.

octobre 2011 citée dans l'arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 (AC.2016.0040;

lettre B de la partie Faits). En juin 2017, le recourant a déposé une demande

de permis de construire complémentaire portant sur la création d'une structure

de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, sur la réalisation d'un

passage entre les maisons B et D et sur la création d'un escalier extérieur le

long de la façade Nord des cages d'escalier et d'ascenseur.

Par la décision dont est recours (retranscrite en

partie ci-dessus), la municipalité refuse de délivrer le permis requis. Selon la municipalité, le passage piéton ne peut être autorisé au vu

des motifs suivants: il est couvert et il ne peut être considéré comme une

construction souterraine au sens de la règlementation, une proportion

supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau moyen du terrain

naturel; sa surface, supérieure à 200 m2, doit donc être prise en

compte pour le calcul de la surface bâtie, ce qui entraîne un dépassement du

maximum autorisé par le règlement.

2.

Deux règlementations différentes s'étant succédées à Montreux, il y a

lieu de les décrire et de déterminer le droit applicable.

a) Les parcelles 5426 et 12593 étaient colloquées en zone de faible densité au sens des art. 33 ss

du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (désigné "RPE"

par l'autorité

intimée) de la Commune de Montreux, entré en vigueur le 15 décembre 1972.

L'art. 35 RPE limite le nombre des étages à deux

sous la corniche. Selon l'art. 38 RPE, la surface bâtie ne peut excéder 1/8 de

la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la

corniche et 1/6 dans les autres cas.

L'art. 74 RPE définit la surface bâtie:

"Art. 74 - Surface bâtie

La surface bâtie est mesurée au niveau de la construction

présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses

non couvertes , des seuils, des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1.50 m.

de largeur (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.

Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte

des dépendances souterraines, respectivement d'autres constructions

souterraines de plus grandes dimensions destinées aux installations de

stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface

totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.

Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres

constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau

du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain

aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre

végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois

autoriser l'aménagement d'emplacements de stationnement sur la toiture des

dépendances et autres constructions souterraines si la création et le maintien

de surfaces de verdure suffisantes sont par ailleurs garantis."

b) La Commune de Montreux a entrepris l'élaboration

d'un nouveau plan général d'affectation (ci-après: PGA). Des

enquêtes publiques ont été organisées sur cet objet du 20 avril au 21 mai 2007,

du 4 septembre au 3 octobre 2013 et du 3 juin au 4 juillet 2016. Ces deux

dernières enquêtes - suite à l'approbation préalable du département cantonal

compétent en date des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017 - ont suscité des recours

dont certains ont été admis par la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal dans le courant de l'année 2018. Certaines de ces procédures

se poursuivent actuellement devant le Tribunal fédéral.

Selon la publication effectuée par le Service du

développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019

(page 10), le nouveau plan général d'affectation (territoire urbanisé) est

entré en vigueur le 21 mars 2018, avec diverses exceptions (sans pertinence

dans la présente cause) correspondant notamment aux arrêts de la Cour de droit

administratif et public.

Dans le nouveau PGA, les parcelles 5426 et 12593

sont colloquées en zone de coteau B. Selon l'art. 9.7 RPGA, dans la zone de

coteau B, l'indice d'occupation du sol (IOS) ne peut excéder 0.17 (ce qui

équivaut à peu près à un coefficient de 1/6). L'indice d'occupation du sol se

calcule conformément à la norme SIA 504'421 (art. 45). Toutefois, les

constructions souterraines ne sont pas prises en compte dans le calcul de

l'indice d'occupation du sol (art. 51 al. 2). Selon l'art. 51 al. 1, sont

considérés comme souterraines, les constructions ou parties de construction,

dont le volume se situe au minimum à 3/4 en dessous du niveau du terrain

naturel, qui n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la

nature du sol et qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.

c) Selon la jurisprudence, la légalité d'un acte

administratif, y compris une autorisation de construire ou un plan

d'affectation, doit en principe être examinée en fonction du droit en vigueur

au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions

transitoires contraires; en conséquence, l'autorité de recours applique en

principe le droit en vigueur au jour où l'autorité a statué (ATF 139 II 243

consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6 et les réf. cit.; voir aussi ATF 144 II 326 consid.

2.1.1

p. 328). Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et en

l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit

en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été

prise. Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application immédiate du

nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 139 II 243 consid. 11.1

p. 259; 135 II 384 consid. 2.3; 125 II 591 consid. 5e/aa; 123 II 359 consid. 3

et les réf. cit.; arrêts TF 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et

1C_505/2011 du 1er février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.). Un

changement de loi intervenu durant une procédure de recours n'a donc pas à être

pris en considération, à moins qu'une application immédiate du nouveau droit s'impose

pour des motifs impératifs, par exemple pour des raisons d'ordre ou de sécurité

publics ou pour la sauvegarde d'intérêts publics prépondérants (ATF 137 II 409

consid. 7.4.5).

Conformément à cette jurisprudence, il y a lieu

d'appliquer en l'espèce les dispositions du RPE de 1972. En effet, la décision

attaquée, du 9 février 2018, a été rendue avant l'entrée en vigueur, le 21 mars

2018, du nouveau plan général d'affectation de Montreux. Il importe peu que

cette dernière date n'ait été publiée que près d'un an plus tard par le Service

du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier

2019.

La municipalité n'avait d'autre choix, lors de sa décision du 9 février

2018, que d'appliquer le RPE de 1972.

Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'application du

nouveau PGA, ni de déterminer quel pourrait être l'effet de sa nouvelle

réglementation sur la mention inscrite au registre foncier sur les parcelles

5426.

et 12593, dont le texte prévoit que le propriétaire d'une parcelle frappée

de mention peut demander la révision de celle-ci si les règles en vigueur sont

allégées. Une telle révision n'a pas été opérée en l'état.

3.

Il n'est pas contesté qu'en application de l'art. 38 RPE, la surface

bâtie, s'agissant d'un bâtiment comportant deux étages sous la corniche, ne

peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle. La parcelle 12593 a une surface

de 4'376 m² mais en vertu de la mention inscrite au registre foncier, il faut

en déduire 3'175 m² pris en considération pour la parcelle 5426, d'où un solde

de 1'201 m². Compte tenu du coefficient de 1/8, la surface constructible est

donc de 150 m² en chiffres ronds, ce qui correspond exactement à la surface du

bâtiment D qui mesure 15 m sur 10 m.

Le bâtiment D épuise ainsi le potentiel

constructible de la parcelle 12593.

4.

Le recourant conteste que le passage piéton entre les bâtiments B et D

puisse être compté dans la surface bâtie.

a) Le projet de construction d'un passage entre les

bâtiments B et D consiste en un chemin piéton horizontal d'une longueur d'environ

135.

m. Le plan d'enquête des aménagements extérieurs, du 28 août 2017,

montre que son tracé est rectiligne. Ce chemin piéton apparaît également sur le

plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28

août 2017. Il y est figuré en coupe longitudinale qui montre qu'il est

parfaitement horizontal avec une altitude au sol de 487,25 m et une couverture

en béton culminant à 490 m. Il figure aussi sur la coupe transversale qui suit

sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue

de Naye) jusqu'à l'extrémité sud du chemin piéton; cette coupe transversale

reproduit la cote du sol du passage piéton (altitude de 487,25 m) et celle de

la couverture de béton (altitude de 490 m). Le passage piéton se présente comme

une coque en béton, ouverte du côté aval, comprenant un radier au sol, un mur

du côté amont et une couverture horizontale. On peut mesurer sur la coupe

transversale que la largeur au sol du passage est de 1,50 m et que la largeur

de la dalle de couverture, compte tenu de l'épaisseur du mur latéral amont, est

de 1,80 m. La hauteur sous plafond est de 2,40.

b) Il n'est pas sérieusement contesté que le passage

piéton compte en principe dans la surface bâtie telle qu'elle est définie à

l'art. 74 al. 1 RPE. Cette disposition y inclut toute construction, quel que

soit son niveau, qui se trouve au-dessus du sol, à la seule exception des

terrasses non couvertes, seuils, perrons et balcons (jusqu'à 1,50 m de largeur)

et d'autres installations semblables. Il en résulte a contrario que les

terrasses couvertes sont comptées dans la surface bâtie. C'est donc logiquement

que par analogie, la décision attaquée inclut dans la surface bâtie la coque en

béton qui, même si elle est ouverte du côté aval, couvre le passage piéton en

présentant sur sa face supérieure une dalle en béton large de 1,80 m.

c) Reste à déterminer si le passage piéton litigieux

pourrait ne pas être pris en compte dans la surface bâtie en tant que

dépendance ou autre construction souterraine au sens de l'art. 74 al. 2 RPE.

Selon l'art. 74 al. 3 RPE, sont considérées comme souterraines les dépendances

et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous

du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le

terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de

terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure.

Sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan

- coupe - façades" du 28 août 2017, l'extrémité sud du chemin piéton

apparaît sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui

monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye). Cette coupe

transversale présente en traitillé le terrain naturel qui est coté à 489 m

quelques mètres en amont du passage piéton, point depuis lequel le traitillé

descend en pente douce pour couper la coque en béton moins d'un mètre au-dessus

du sol du passage piéton. Cette coupe transversale montre ainsi qu'à son

extrémité sud en tout cas, la coque en béton qui forme le passage piéton est

presque entièrement au-dessus du terrain naturel.

On ne voit pas de quel élément du dossier le

recourant tire, en page 16 de son recours, l'affirmation selon laquelle ce

passage serait entièrement souterrain et parfaitement invisible depuis le

dessus. Au reste, la coupe transversale déjà citée ne fait état d'aucune

couverture, de terre par exemple (cf. art. 74 al. 3 RPE qui l'exige en

principe) au-dessus de la coque en béton.

d) A l'audience du 27 novembre 2018, le recourant a fait

valoir qu'à l'origine, le terrain naturel "bombait" dans la partie

centrale du passage piéton, qu'à l'endroit où il formait une bosse, il était 2

m plus haut qu'actuellement, et qu'il a creusé cette bosse de manière à ce que

le terrain présente une altitude constante de 490 m; le passage, dont la

couverture en béton se situe à une altitude de 490 m, serait ainsi totalement

enterré sur au moins les 3/4 de sa longueur.

Aucun des documents d'enquête ne fournit d'indication

sur le niveau du terrain naturel tout au long du passage piéton litigieux. Le

plan de situation du géomètre, du 26 juin 2017, fournit seulement l'altitude du

terrain naturel aux quatre angles de la maison D, notamment dans l'angle

sud-est (point 15 du géomètre coté à 486,0 m) mais ce n'est pas à cet endroit

qu'aboutit le chemin piétonnier puisqu'il se raccorde à la structure de

soutènement enterrée attenante à l'amont. Les plans d'architecte ne fournissent

pas non plus de coupe transversale de l'extrémité nord du chemin piétonnier.

Après l'audience, le tribunal a invité le recourant,

à sa requête, à produire des pièces permettant d'établir le profil du terrain

tout le long du passage B-D. Le recourant a adressé au tribunal, le 4 février

2019, notamment des photographies des lieux, ainsi que le plan de situation

pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées

des cotes d'altitude, notamment à divers points situés à intervalles réguliers

du bord amont du passage piéton (à 490 m aux extrémités du passage et à

490,5 m aux points situés dans la partie centrale). Selon le recourant,

ces documents prouvent que le passage B-D est à 3/4 au moins en dessous du

terrain naturel.

La copie du plan de situation pour enquête

complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes

d'altitude est une pièce émanant du recourant et n'a donc aucune force

probante. Les photographies, au sol ou aériennes, ne permettent par nature pas

d'établir le niveau du terrain naturel en un quelconque point. Les autres

documents ne concernent pas le passage piéton litigieux, mais un autre passage.

Enfin, les deux derniers sont des variantes du projet litigieux (avec

couverture métallique ou couverture de terre végétale) sur lesquelles le

tribunal n'a pas à se prononcer.

Il convient dès lors de constater que les documents

produits par le recourant ne permettent pas d'établir le niveau du terrain

naturel là où le passage B-D prendrait place.

e) Le passage n'étant

pas situé sous le terrain naturel pour au moins les 3/4 de son volume, il ne

peut être considéré comme enterré, et il doit par conséquent être pris en

compte dans la surface bâtie. Celle-ci étant épuisée par le bâtiment D, c'est à

juste titre que l'autorité intimée a refusé l'autorisation de construire.

5.

Le recourant fait aussi valoir que le passage couvert était dessiné sur

les plans sur la base desquels le permis de construire complémentaire a été

délivré le 8 février 2010.

Or, le permis de construire complémentaire délivré

le 8 février 2010 portait sur la parcelle 5426. Le recourant ne peut donc s'en

prévaloir concernant un élément qui était représenté sur les plans à titre

indicatif dès lors qu'il concernait une autre parcelle.

6.

C'est en vain que le recourant fait valoir que le passage entre les

maisons B et C sur la parcelle 5426 n'aurait pas été pris en compte dans la

surface à bâtir des immeubles A à C. Le fait n'est pas établi et même s'il

l'était, il ne suffirait pas à fonder une prétention du recourant à faire

appliquer en sa faveur le principe de l'égalité dans l'illégalité, qui suppose

une pratique dérogatoire constante de l'autorité.

7.

Enfin, c'est également en vain que dans son recours, le recourant croit

pouvoir tirer d'un précédent arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 qu'obligation lui

serait faite d'implanter le passage à l'altitude de 487,25 m: quelle que soit

sa rédaction (l'arrêt indique cette altitude au recourant "s'il veut

maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D"), un

arrêt de la CDAP ne peut pas avoir pour effet d'imposer avec force de chose

jugée la conception architecturale d'un projet futur différent du projet sur

lequel il statue.

8.

Dès lors que le projet ne peut pas

être autorisé pour cause de dépassement de la surface bâtie maximale en raison

du passage piéton entre les maisons B et D, il n'y a pas lieu de déterminer si,

comme le soutient la décision attaquée, l'escalier extérieur qui longe l'ascenseur

oblique doit être inclus dans la surface bâtie ni d'examiner le raisonnement

curieux de la décision attaquée qui fait abstraction d'une partie de la

structure de soutènement enterrée pour aboutir à la conclusion que cette

structure n'est pas suffisamment enterrée pour être considérée comme

construction souterraine.

9.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision

attaquée, confirmée. Le recourant, qui succombe, supporte les frais de justice

(art. 49 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD;

RSV 173.36]). La municipalité ainsi que les opposants B.________ et C.________

ont droit à des dépens, à la charge du recourant (art. 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Montreux du 9 février 2018 est

maintenue.

III.

Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge

du recourant.

IV.

Le recourant doit à la Commune de Montreux la somme de 2'000 (deux

mille) francs à titre de dépens.

Le recourant doit à l'opposant B.________ la somme de 2'000 (deux mille)

francs à titre de dépens.

VI.

Le recourant doit à l'opposante C.________ la somme de 2'000 (deux

mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 30 août 2019

président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.