AC.2018.0354
CDAP - AC.2018.0354 - 2020-01-08 - A._____, B._____/Municipalité d'Epalinges, LANDRY
8 janvier 2020Français12 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 8 janvier 2020
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; M. André Jomini, juge et Mme Christina Zoumboulakis, assesseure.
Recourants
A.________ et B.________,
à ********, représentés par Me Laurent TRIVELLI, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Epalinges, représentée
par Me Amédée KASSER, avocat à Lausanne,
Constructeur
C.________, à ********, représenté par Me Denis BETTEMS, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité d'Epalinges du 4 septembre 2018 (autorisation de construire une
villa de deux logements avec garage; parcelle 1146, propriété de C.________;
CAMAC 175832)
Vu les faits suivants:
A.
C.________ est propriétaire de la parcelle n° 1146 du registre foncier,
sur le territoire de la commune d'Epalinges. Ce bien-fonds a une surface de
2500 m2, en nature de champ, pré, pâturage.
B.
Le plan général d'affectation actuellement en vigueur (PGA), approuvé
par le département cantonal le 16 novembre 2005, classe cette parcelle dans la
zone de villas II, régie par les art. 22 ss du règlement du plan général
d'affectation (RPGA). Dans cette zone, la surface des parcelles à bâtir est
d'au minimum 2500 m2, à raison d'une villa par 2500 m2
(art. 23 RPGA). Le coefficient d'occupation du sol est de 0,1 (art. 25 al. 1
RPGA). Le nombre de logements est limité à deux par villa (superposés ou
juxtaposés – art. 28 al. 1 RPGA). Le quartier dans lequel se trouve la parcelle
n° 1146, formant un secteur de zone de villas II, est délimité par quatre
routes communales (route du village, chemin de la Girarde, chemin du Bornaley,
chemin de la Biolleyre). La plupart des parcelles sont déjà bâties.
C.
C.________ a déposé le 24 janvier 2018 une demande de permis de
construire pour un projet de villa de deux logements, avec un garage séparé, à
réaliser sur sa parcelle. La demande a été mise à l'enquête publique du 14 mars
au 12 avril 2018.
A.________ et B.________, propriétaires de la
parcelle n° 1145, adjacente à la parcelle n° 1146 (en amont), ont formé
opposition le 12 avril 2018.
Le 4 septembre 2018, la Municipalité d'Epalinges (ci-après:
la municipalité) a communiqué à A.________ et B.________ sa décision de lever
l'opposition et de délivrer le permis de construire.
D.
La décision octroyant le permis de construire à C.________ est
intervenue peu après que la municipalité avait mis à l'enquête publique, du 9
juin au 8 juillet 2018, le plan et le règlement d'une zone réservée communale.
Cette zone est destinée à rendre inconstructible, pour une durée de cinq ans,
une grande partie des zones d'habitation situées hors du périmètre compact de
l'agglomération, c'est-à-dire dans le centre et le nord du territoire communal.
Il s'agit d'une mesure conservatoire en vue de la révision des plans d'affectation
communaux en vigueur, étant donné que les zones à bâtir existantes sont
surdimensionnées.
La parcelle n° 1146 se trouve dans le périmètre de
la zone réservée.
Le règlement de cette zone réservée (RZR) définit
ses effets à son art. 3. Toute nouvelle construction est en principe interdite
(al. 1); les rénovations, transformations et agrandissements de bâtiments
existants sont admissibles à certaines conditions (al. 2 et 3). L'art. 3 al. 4
RZR prévoit ce qui suit, s'agissant des procédures de permis de construire en
cours:
"Le permis de construire, dont la mise à l'enquête
publique a débuté avant la mise à l'enquête publique de la zone réservée, peut
être délivré".
La procédure d'adoption de la zone réservée n'était
pas achevée le 4 septembre 2018, lorsque C.________ a obtenu son permis de
construire.
E.
Agissant le 3 octobre 2018 par la voie du recours de droit
administratif, A.________ et B.________ demandent à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d'annuler la décision de la
municipalité du 4 septembre 2018.
Dans sa réponse du 11 décembre 2018, C.________ conclut
au rejet du recours. La municipalité prend les mêmes conclusions dans sa
réponse du 20 décembre 2018.
Les recourants ont répliqué le 11 février 2019, en
maintenant leurs conclusions.
C.________ et la municipalité ont déposé des
observations complémentaires, respectivement les 4 et 7 mars 2019. Ces
écritures ont été communiquées à l'avocat des recourants, qui n'a pas demandé
de pouvoir s'exprimer à ce sujet.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet
de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été
déposé en temps utile et il respecte les exigences légales de motivation (art.
95 LPA-VD et art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour
recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) : elle
est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose
d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75
let. a LPA-VD; à propos de l'intérêt digne de protection, voir notamment, dans
la jurisprudence fédérale, ATF 137 II 40 consid. 2.3). Les recourants, qui ont
formé opposition et qui sont propriétaires d'un immeuble directement voisin,
remplissent manifestement les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD. Il y a donc
lieu d'entrer en matière.
2.
Les recourants reprochent à la municipalité d'avoir délivré le permis de
construire litigieux alors que le plan de la zone réservée avait déjà été mis à
l'enquête publique et déploierait donc un effet anticipé négatif.
Ils font valoir qu'à la date de la décision
attaquée, la municipalité devait appliquer l'art. 49 LATC (en vigueur depuis le
1er septembre 2018) dont l'al. 1 dispose que "la
municipalité refuse tout permis de construire allant à l'encontre d'un plan,
dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan d'affectation".
Selon eux, le projet de zone réservée communale déploierait déjà un effet
anticipé : ainsi, si la réalisation d'une construction devait aller à
l'encontre du futur plan d'affectation (en l'occurrence à l'encontre du plan de
la zone réservée), la municipalité doit refuser le permis de construire. Ils
considèrent qu'il incombait donc à la municipalité d'examiner si la
réglementation de la zone réservée projetée, déjà mise à l'enquête publique,
permettait la construction litigieuse ou si au contraire elle la prohibait.
Cependant, les effets de la zone réservée, selon le
projet de règlement publié quelques semaines avant la décision attaquée, n'ont
pas été définis par la municipalité de façon à entraîner un moratoire général
pour l'octroi de permis de construire. La zone réservée, définie à l'art. 27 de
la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), est une mesure
conservatoire et il incombe à l'autorité qui l'adopte de définir ce qui doit
être provisoirement interdit, parce que susceptible d'entraver l'établissement
d'un futur plan d'affectation (cf. art. 27 al. 1, 2e phrase LAT).
En l'occurrence, les autorités communales ont expressément
prévu (art. 3 al. 4 RZR) que la zone réservée n'empêcherait pas la délivrance
de permis de construire pour les projet de construction mis à l'enquête
publique avant le 9 juin 2018. C'est le cas du projet litigieux. Il apparaît
donc que cette mesure conservatoire, telle qu'elle a été conçue, n'y fait pas échec.
Il ne s'agit pas, dans la présente affaire, de se prononcer sur l'efficacité de
la zone réservée ainsi définie, puisqu'il incombera aux autorités compétentes
pour adopter et approuver cette zone de se prononcer à ce sujet. Quoi qu'il en
soit, il n'est pas insolite qu'un règlement de zone réservée fixe une
prescription correspondant à l'art. 3 al. 4 RZR, permettant la réalisation
d'anciens projets de construction; l'effet anticipé de la zone réservée est
donc limité, dès sa mise à l'enquête publique (art. 49 LATC), en ce sens qu'il
ne s'applique pas quand la demande de permis de construire a été déposée et
publiée auparavant (cf. arrêt CDAP AC.2017.0294 du 15 mars 2018 consid. 2c; cf.
aussi arrêts TF 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3, 1C_156/2019 du 26
novembre 2019 consid. 2.4.4, 1C_16/2019 du 18 octobre 2019). Les recourants
invoquent donc à tort l'effet anticipé du projet de zone réservée.
3.
Les recourants estiment que la construction litigieuse serait "plus
impressionnante qu'une villa ordinaire, avec une vaste cage d'escaliers
commune, un ascenseur commun prévoyant une charge maximale de 630 kg, une
étrange mention de sortie de secours figurant sur les plans". Ils
relèvent qu'il est prévu de réaliser au rez-de-chaussée, sur la moitié de la
surface du bâtiment, "de vastes locaux dits non-chauffés, de 47 m2
et largement dotés de quatre grandes ouvertures chacun"; en outre, au
sous-sol, il y a "deux importantes salles sans affectation prévues de
51 m2 chacune […], en plus de divers caves, buanderie et locaux
techniques disponibles". Les recourants paraissent se plaindre d'une
violation de l'art. 28 RPGA, qui limite à deux le nombre de logements par
villa. A l'appui de leur grief, ils citent également l'art. 25 RPGA, qui limite
le coefficient d'occupation du sol. Cette règle est sans pertinence dans ce
contexte car ce n'est pas la surface du bâtiment au sol qui est critiquée, mais
bien plutôt la présence de vastes surfaces de plancher utilisables.
Comme l'expose la municipalité dans sa réponse, le
RPGA définit la villa de manière large et la disposition des locaux relève du
choix du constructeur, qui peut privilégier le dégagement des appartements en
renonçant à affecter le rez-de-chaussée à l'habitation. L'autorité intimée
précise qu'elle a indiqué dans l'autorisation de construire que les locaux du
rez-de-chaussée ne seraient ni habitables ni chauffés et que la surface de ces
locaux devrait être réduite afin qu'elle ne dépasse pas 1/8e de la
surface de la pièce. On ne voit donc pas en quoi le projet violerait les règles
de police des constructions. En réalité, comme cela résulte de leur réplique,
les recourants craignent que la villa abrite finalement quatre logements, ou
des logements avec de substantiels agrandissements par rapport à ce qui été autorisé.
Or il n'y a aucun indice d'une possible violation de l'art. 28 al. 1 RPGA,
limitant le nombre de logements à deux. Les potentielles transformations
évoquées par les recourants ne pourraient de toute manière pas intervenir dans
le cadre de ce qui est autorisé par le permis litigieux, étant rappelé qu'au
moment de la délivrance du permis d'habiter, la municipalité ou une délégation
de celle-ci vérifie sur place que les travaux exécutés sont conformes au projet
autorisé par le permis de construire; si des transformations étaient
envisagées, une nouvelle procédure administrative devrait être introduite par
le constructeur et les recourants, le cas échéant, pourraient alors intervenir.
En l'état, les griefs des recourants doivent être écartées.
4.
Les recourants critiquent encore les dimensions des deux balcons prévus.
Pour tenir compte de cet argument, le constructeur a décidé de modifier ses
plans : les balcons ont désormais une profondeur réduite à 1.50 m;
ils ne sont ni couverts, ni fermés sur les côtés (voir les plans avec les
modifications des 8 et 22 novembre 2018). Dans sa réponse, la municipalité a
déclaré prendre note de cette modification, de minime importance et ne
justifiant pas une enquête publique complémentaire. Elle a soumis
l'autorisation de construire à la condition que le projet soit modifié
conformément aux plans de construction mis à jour en date des 8 et 22 novembre
2018.
Les nouveaux balcons, compte tenu de leur structure
et de leurs dimensions, sont des éléments qu'il n'y a pas lieu de prendre en
considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la
distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété, d'après la
jurisprudence cantonale (cf. notamment arrêts AC.2017.0155 du 26 mars 2018
consid. 4a; AC.2016.0096 du 17 février 2017 consid. 5c/cc; AC.2013.0468 du 28
août 2014 consid. 4b). Les recourants faisaient valoir que les anciens balcons
devaient être comptés dans la surface bâtie; ce grief n'a plus d'objet vu la
modification du projet.
5.
Il résulte des considérants que le recours est partiellement devenu sans
objet, après la modification des balcons autorisée par la municipalité (cf.
art. 83 LPA-VD) et que, pour le reste, il est mal fondé et doit être rejeté.
Cela entraîne la confirmation de la décision municipale, modifiée dans le cadre
de la réponse.
Vu l'issue de la cause, un émolument judiciaire
réduit doit être mis à la charge des recourants (art. 49 LPA-VD). Ils auront en
outre à payer des dépens réduits au constructeur et à la commune d'Epalinges,
qui ont chacun consulté un avocat (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est rejeté.
Considérants
II.
La décision rendue par la Municipalité d'Epalinges le 4 septembre 2018,
complétée par une condition relative à la modification des balcons, est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
des recourants A.________ et B.________.
IV.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à C.________ à
titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________ et B.________,
solidairement entre eux.
V.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la Commune
d'Epalinges à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________
et B.________, solidairement entre eux.
Lausanne, le 8 janvier 2020
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.