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Décision

AC.2018.0375

CDAP - AC.2018.0375 - 2019-09-10 - A._______/Municipalité de Pully, B.__, C._____, Service du développement territorial

10 septembre 2019Français37 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

B._______ et C._______ sont propriétaires en main

commune de la parcelle 1198 de la Commune de Pully, sise à l’avenue ********. Constitué

d’une "place-jardin" actuellement vierge de construction, ce

bien-fonds jouxte le bord du lac, dont il n’est séparé que par un chemin piéton.

Le terrain, d’une surface totale de 1'258 m2, est à cheval sur

la zone d’habitation de moyenne densité (partie nord – en rouge sur le plan) et

la zone de verdure (côté lac – en vert) au sens du règlement communal sur

l’aménagement du territoire et les constructions du 7 septembre 2017 (ci-après:

RCATC).

En image, la configuration des lieux

et des deux zones se présente comme suit (extrait du guichet cartographique

cantonal):

B.

Le 14 février 2018, B._______ et C._______ ont

déposé une demande de permis de construire en vue de réaliser une villa

familiale à toit plat d’un étage sur rez, avec garage souterrain de 3 places,

couvert à voitures extérieur de 2 places, ascenseur à voitures, piscine à l’air

libre et pergolas. Le formulaire idoine rempli à cet effet mentionnait une

surface bâtie de 218 m2 et une surface brute de plancher utile

de 436 m2.

Le projet a été soumis à l’enquête

publique du 25 avril au 24 mai 2018. Il a suscité deux oppositions, dont celle

de A.________, propriétaire de la parcelle voisine 1197, le 18 mai 2018. Ce

dernier arguait pour l’essentiel que seule une partie du terrain était en zone

à bâtir et que les annexes couvertes envisagées (couvert et ascenseur à voitures,

pergolas), toutes reliées les unes aux autres et accolées au bâtiment

principal, auraient dû être comptées dans la surface bâtie, d’où un dépassement

du potentiel constructible de la parcelle. Il dénonçait en outre une

inobservation des règles de distances aux limites, une toiture inharmonieuse,

un nombre excessif de places de parc et un défaut d’intégration du projet dans

le site lacustre.

Une synthèse CAMAC (176374) positive a

été rendue le 25 juin 2018, sous certaines conditions impératives des autorités

cantonales consultées. Y figurait également une remarque du Service du

développement territorial (ci-après: SDT), indiquant que le projet de

construction était entièrement compris en zone de moyenne densité, soit en zone

à bâtir, de sorte qu’il ne nécessitait pas d’autorisation spéciale de son

service.

Par décisions du 21 septembre 2018, la

Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et

délivré le permis de construire aux propriétaires, sur la base de plans

modifiés le 27 août 2018. Dans la décision adressée à A.________, elle exposait

que la zone de verdure au sud du terrain fixait en réalité une limite des

constructions, mais qu’elle n’induisait pas une réduction de la surface

constructible de la parcelle ni, conséquemment, de la surface bâtie maximale en

application de l’indice d’occupation du sol. Pour le reste, elle estimait que

l’esthétique du projet ne portait pas préjudice au quartier et que les autres

aspects discutés étaient conformes aux dispositions réglementaires applicables

et donc exempts de critiques.

C.

A.________ a recouru le 22 octobre 2018 à la Cour

de céans contre ces décisions, en concluant à leur réforme en ce sens que son

opposition est admise et le permis de construire refusé, subsidiairement à leur

annulation et au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelles instruction

et décision dans le sens des considérants. Reprenant pour l’essentiel les

moyens déjà invoqués dans son opposition, il soutient au premier chef que le

projet excède les possibilités de construire sur la parcelle, puisqu’il tient

faussement compte de la zone de verdure non constructible dans la fixation de la

surface bâtie maximale. Il allègue en outre que les ouvrages extérieurs ne

peuvent pas être qualifiés de dépendances accessoires, mais que leur caractère

massif commande au contraire de les inclure pleinement dans le calcul de la

surface bâtie et des distances aux limites. Outre l’agencement de la toiture,

il critique encore une mauvaise intégration du projet sur la rive du lac, ainsi

qu’un excédent de places de parc par rapport aux besoins personnels des

propriétaires, qui plus est dans un secteur suffisamment desservi en transports

publics. D’un point de vue formel, il reproche enfin à l’autorité intimée de ne

pas avoir traité certains de ses griefs ou seulement insuffisamment. A titre de

mesures d’instruction, il sollicite notamment la tenue d’une inspection locale.

Invité à se déterminer en qualité

d’autorité concernée, le SDT fait observer, par écriture du 3 décembre 2018,

que la zone de verdure a été instaurée par le plan d’extension cantonal n° 236

du 12 mars 1971 (ci-après: PEC), qui définissait l’emprise de la zone

d’interdiction de bâtir, et qu’à titre de mesure de protection de la rive du

lac Léman, elle est située hors des zones à bâtir. Il considère ainsi qu’elle

ne peut pas être prise en compte pour calculer la surface constructible

maximale de la zone à bâtir adjacente. Il s’en remet à justice quant à l’issue

du litige.

Dans sa réponse du 4 février 2019, la

municipalité conclut au rejet du recours. Elle soutient que la zone d'interdiction

de bâtir définie par le PEC n’est pas réellement inconstructible, puisqu’y est

autorisée la réalisation d’ouvrages d’intérêt public ou de dépendances, et que

la raison d’être de l’indice d’occupation du sol est respectée. Elle affirme

avoir toujours eu pour pratique de tenir compte de cette zone dans le calcul du

coefficient d’occupation du sol (COS), comme en attestent cinq autres dossiers

de constructions autorisées entre 1966 et 2011 à la même avenue (parcelles 829,

837, 887, 1196 et 2254), produits en annexe. Elle considère que le couvert et

l’ascenseur à voitures constituent bien des dépendances et qu’ils ne font donc

pas partie intégrante de la villa, pas plus que la piscine. Elle estime au

surplus que la toiture projetée est calme, que l’architecture du bâtiment est

particulièrement soignée et que le nombre de places de parc prévu est

strictement réglementaire.

Dans leurs déterminations du 14

février 2019, les constructeurs concluent également au rejet du recours, en

rejoignant, dans les grandes lignes, l’avis de la municipalité. De leur point

de vue, le calcul du COS effectué sur la totalité du bien-fonds est conforme au

règlement communal, à l’instar des aménagements extérieurs et autres éléments

remis en cause par le recourant. Ils attirent l’attention de ce dernier sur le

fait que leur projet n’épuise pas les possibilités de construire, puisqu’il

leur serait possible de prévoir un étage supplémentaire, et que les plans d’architecte

ont été modifiés suite à l’enquête publique en considération de son opposition.

Par écrit du 13 mars 2019, le SDT rappelle

qu'à ses yeux, la parcelle en cause est à cheval sur une zone constructible et

une zone inconstructible, le projet étant entièrement compris dans la première.

Dans des observations complémentaires

du 30 avril 2019, le recourant confirme ses conclusions et développe son

argumentation. Il relève en particulier qu’aucun des permis de construire dont

se prévaut la municipalité n’a été délivré sous l’empire du RCATC actuel et

invoque le plan de mesures OPair de l’agglomération Lausanne-Morges adopté le 6

février 2019 par le Conseil d’Etat (ci-après: plan de mesures OPair 2018) pour

induire une limitation des possibilités de stationnement.

Par écriture spontanée du 4 juin 2019,

la municipalité rétorque que les dispositions communales régissant la surface

constructible des parcelles et le calcul de la surface bâtie n’ont pas changé

depuis 1983, comme le démontrent les deux précédents règlements annexés (de 1983

et 2001). Elle produit en outre plusieurs documents extraits d’un dossier de

permis de construire délivré en avril 2018 pour l’aménagement d’une place de

bateau et d’un pavillon de jardin en zone de verdure sur la parcelle 837 de la

même rue, dont la synthèse CAMAC (174894) du 31 janvier 2018 établie à cette

occasion, dans laquelle le SDT s’était déterminé comme suit:

"Le SDT constate que ce

projet est compris à l’intérieur de la zone de verdure selon le plan

d’affectation communal.

La zone de

verdure à cet endroit, doit être considérée comme étant située à l’intérieur du

périmètre des zones constructibles du PGA communal, compte tenu de sa

localisation à proximité directe de la zone à bâtir; elle constitue une mesure

d’aménagement destinée à la sauvegarde de sites et de réserve de dégagements

vis-à-vis de la zone à bâtir.

En

conséquence, ce projet ne nécessite pas une autorisation spéciale selon

l’article 120 alinéa 1 lettre a LATC.

Néanmoins, selon le règlement communal (article 51 du RCATC), il

apparaît que la zone de verdure est caractérisée par «l’interdiction de bâtir»,

nous laissons le soin à l’autorité communale de se déterminer à ce propos".

Par courrier du 20 juin 2019, les

constructeurs renoncent à déposer une nouvelle écriture et renvoient à leur

mémoire responsif ainsi qu’aux déterminations spontanées de la municipalité du

4 juin 2019.

Dans ses observations finales du 19

juillet 2019, le recourant s’inscrit en faux contre les derniers moyens

soulevés par la municipalité et maintient sa position.

Par courrier du 6 septembre 2019, le

recourant informe le tribunal que selon acte en suspens au Registre foncier depuis

le 4 septembre 2019, la parcelle litigieuse a été vendue à un tiers. Il requiert

du tribunal qu'il interpelle les constructeurs sur la question de la

transmission du permis de construire, respectivement du maintien du projet de

construction.

La cour a ensuite statué par voie de

circulation.

Considérant

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours fixé par

l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile.

Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à

l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien

qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

Le recourant requiert la tenue d’une inspection

locale dans le but d’étayer ses arguments sur l’esthétique du projet, ses

dimensions et son accessibilité en transports publics, ainsi que l'interpellation

des constructeurs relativement à la vente de leur parcelle en cours de

procédure.

a) Le droit d'être entendu garanti par

l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18

avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour le justiciable

d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de

participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de

s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision

à rendre. Toutefois, il est possible de renoncer à l'administration de

certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter

l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves

résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient

à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou

qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (cf. ATF 140 I 285

consid. 6.3.1; TF 8C_124/2019 du 23 avril 2019 consid. 6.2 et les

références citées).

b) En l'espèce, les pièces au dossier,

qui comprennent notamment des plans et images de synthèse du projet, ainsi que

des extraits du guichet cartographique cantonal, apparaissent suffisantes pour

établir les faits pertinents et traiter en toute connaissance de cause les

différents aspects remis en question par le recourant, conformément aux

considérants ci-après. Il n’y a donc pas lieu de procéder à une inspection

locale, sans qu’il n’en résulte de violation du droit d’être entendu de

l’intéressé.

c) Par ailleurs, l'acte de vente de la

parcelle 1198 en suspens au Registre foncier depuis le 4 septembre 2019 ne

conduit pas à interpeller les constructeurs. A ce jour en effet, ceux-ci demeurent

propriétaires du bien-fonds concerné. Pour le surplus, le permis de construire

est transmissible, la municipalité devant toutefois être avisée sans délai en

cas de changement de titulaire. Il suffit ainsi de constater que lorsque le

transfert de propriété interviendra, la municipalité devra en être informée (cf. art. 104 al. 4 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]; CDAP AC.2016.0027 du 10

mars 2017 consid. 4; AC.2005.0281 du 15 février 2007 consid. 2b et les

références citées).

3.

Sous l’angle formel, le recourant reproche à

l’autorité intimée d’avoir omis de traiter ou d’examiner à suffisance ses

griefs relatifs au couvert et à l’ascenseur à voitures.

a) Le droit d'être entendu garanti par

l'art. 29 al. 2 Cst. implique également pour l'autorité l'obligation de motiver

sa décision (cf. aussi art. 42 let. c LPA-VD). Selon la jurisprudence, il

suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont

guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que

l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de cette dernière et

l'attaquer à bon escient. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de

discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties,

mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour

l'issue du litige. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la

décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la

motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite

et résulter des différents considérants de la décision (cf. ATF 141 V 557

consid. 3.2.1; TF 2D_8/2018 du 11 septembre 2018 consid. 4.1 et les références

citées).

b) En l'occurrence, la décision

municipale levant l’opposition du recourant est particulièrement détaillée et

traite de manière systématique la majorité des nombreux moyens soulevés, en

exposant, pour chacun d’eux, les dispositions légales appliquées et le

raisonnement opéré par l’autorité intimée. Il ne saurait dès lors être reproché

à cette dernière d’avoir rendu une décision lacunaire, au motif qu’elle

n’aurait pas abordé tel ou tel point précis d’un ample argumentaire. Au

contraire, sa motivation est largement suffisante pour répondre aux exigences

jurisprudentielles précitées et n’emporte ainsi aucune violation du droit

d’être entendu.

4.

Sur le fond, le recourant soutient que le projet de

construction de la villa ne respecte pas le coefficient d’occupation du sol

(COS).

a) Conformément à l’art. 22 al. 1 LATC,

les plans d'affectation communaux règlent le mode d'utilisation du sol en

définissant des zones sur tout ou partie du territoire d'une ou de plusieurs

communes. Comme la jurisprudence cantonale le rappelle régulièrement, les

communes peuvent préciser dans leur règlement quels sont les éléments à prendre

en considération dans la surface bâtie pour le calcul du COS (voir notamment

CDAP AC.2017.0379 du 7 janvier 2019 consid. 3a et les nombreux arrêts cantonaux

cités; cf. aussi TF 1C_592/2015 du 27 juillet 2016 consid. 4.2).

Dans la Commune de Pully, l’art. 10

RCATC définit ainsi l’indice d’occupation du sol comme le rapport numérique

entre la surface bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle.

Dans toutes les zones à bâtir, il ne peut excéder les 20% (1:5) de la surface

de celle-ci. L’art. 11 al. 1 RCATC précise que la surface bâtie déterminante –

calculée conformément à la norme SIA correspondante – est la projection sur un

plan horizontal du volume bâti, y compris les parties saillantes du bâtiment et,

dans une certaine mesure, les dépendances définies à l’art. 26 RCATC. L'art. 11

al. 2 RCATC prévoit enfin une série d'éléments qui ne sont pas pris en compte

dans la surface bâtie.

D'une manière générale, les différents

indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et

d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti

ou doit rester libre de construction. Ces indices ont notamment pour but de

réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer

l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente

et la sécurité du trafic (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,

Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, nos 865

et 867). Le COS (coefficient d'occupation du sol) et le CUS (coefficient

d'utilisation du sol) ont pour but essentiel de limiter la densité des

habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes

d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité

des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un

quartier donné; ces coefficients permettent aussi de définir ou de maintenir

les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distances, coefficient et

volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, pp. 151-152; CDAP

AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). Le COS, qui impose un rapport maximum entre

la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion

raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres

de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 878). La jurisprudence

a encore précisé que le COS a également pour fonction de permettre

l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement

d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des

dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son

emprise au sol (CDAP AC.2005.0069 du 31 octobre 2005; CDAP AC.2004.0199 du 19

juillet 2005; voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause

F. contre M.). Le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de

plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la

densité d'habitation (CDAP AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2; RDAF 1989

p. 318). Ainsi, la réglementation concernant les COS et CUS sont

complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque

sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la

proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle

construite et le CUS fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en

fonction de la surface de la parcelle (CDAP AC.2018.0170 du 9 novembre 2018

consid. 3b/aa; CDAP AC.2016.0432 du 9 mars 2018 consid. 5b et les références

citées).

b) Dans le cas présent, le recourant

soutient d’une part que le COS devrait être calculé uniquement sur la partie du

bien-fonds sise en zone d'habitation de moyenne densité, à l'exclusion de la

partie, longeant le lac, colloquée en zone de verdure.

aa) La législation fédérale prévoit le

maintien, dans le milieu bâti, de nombreux aires de verdure et espaces plantés

d'arbres (cf. art. 3 al. 3 let. e de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur

l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Cependant, d'après la

jurisprudence, les plans d'affectation ne doivent pas obligatoirement attribuer

ces surfaces à des zones inconstructibles, dès lors que, selon l'art. 17 al. 2

LAT, cette mesure n'est pas imposée pour les sites et territoires dont les

plans doivent en principe assurer la protection. Il n'est donc pas prévu que

l'art. 24 LAT doive y être appliqué. Leur conservation est une mesure

d'aménagement du milieu bâti; par leur fonction, elles appartiennent à

celui-ci, quelle que soit l'affectation qui leur est conférée par le plan.

Elles ne sont dès lors pas situées hors de la zone à bâtir aux termes de l'art.

24.

LAT (cf. CDAP AC.2013.0438 du 30 juillet 2014 consid. 1b et les références

citées; voir aussi CDAP AC.2015.0330 du 15 décembre 2016 consid. 2a et les

arrêts cités).

bb) Définie à l’art. 51 RCATC, la zone

de verdure est caractérisée par l'interdiction de bâtir. Elle est destinée à

protéger les sites, à créer ou à maintenir des espaces verts (al. 1). Sont

seuls autorisés dans cette zone l'aménagement de parcs et de places de jeux

accessibles au public, la création de jardins familiaux et ornementaux, le cas

échéant, avec des cabanons de petites dimensions, ainsi que l'édification de

petites constructions d'utilité publique ou technique (al. 2).

La zone de verdure correspond au

périmètre délimité par le plan d’extension cantonal n° 236 du 12 mars 1971. Aux

termes de l’art. 1 PEC, conformément à l’art. 6 de la loi du 10 mai 1926 sur le

marchepied le long des lacs et sur les plans riverains – qui prescrit, à son

ch. 2, l’établissement d’un plan communal figurant les limites extrêmes des

constructions et clôtures sur les terrains riverains –, la zone comprise entre

les rives du lac et la limite des constructions est caractérisée par

l’interdiction de bâtir. L’art. 2 PEC précise que sur préavis du département

des travaux publics, la Municipalité de Pully peut autoriser, dans la zone de

non-bâtir, la réalisation d’ouvrages d’intérêt public, la construction de

dépendances (pavillons de jardin, pergolas, garages à bateaux, etc.), tandis

que l’art. 3 PEC réserve l’application de certaines lois spéciales.

cc) Ainsi qu’elle est délimitée, la bande

de verdure, d’une quinzaine de mètres de large, est étroitement enserrée entre

le milieu bâti et le bord du lac. Elle est donc confinée à l’agglomération, à

laquelle elle est directement attenante et dont elle dessine l’extrémité sud. Différentes

constructions peuvent d’ailleurs y être érigées, puisqu’en vertu des bases légales

précitées, la réalisation d’ouvrages d’intérêt public (parcs, places de jeux,

jardins ornementaux, etc.) ou de dépendances (cabanons de jardin, pergolas,

garages à bateaux, etc.) y est autorisée. Comme l’a justement relevé le SDT s'agissant

d'un dossier de construction concernant une parcelle de Pully soumise à la même

configuration que celle du bien-fonds litigieux (synthèse CAMAC 174894 du 31

janvier 2018, produite par la municipalité), la zone de verdure est donc comprise,

concrètement, à l’intérieur du périmètre de la zone à bâtir, vu sa proximité

directe avec cette dernière, et constitue en réalité une mesure d’aménagement

destinée à préserver les rives du lac d'un tissu bâti excessif. En d'autres

termes, la zone de verdure associée au PEC est ici assimilable à une mesure de

limite des constructions. Dans ces circonstances, il sied de considérer qu’elle

reste bel et bien en zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT, de sorte qu’elle peut

être considérée comme une surface constructible au sens de l'art. 10 RCATC.

Elle doit donc être prise en considération dans le calcul de la surface bâtie

maximale. On précisera encore qu'avec son inclusion dans la zone à bâtir au

sens de l'art. 15 LAT, la zone de verdure échappe à la jurisprudence du

Tribunal fédéral selon laquelle les parties non constructibles d'un bien-fonds

ne peuvent être comprises dans le calcul de l'indice d'occupation du sol à

moins qu'une disposition expresse ne prévoie une exception (cf. ATF 109 Ia 30

consid. 6a; TF 1C_576/2010 du 6 mai 2011 consid. 2.6).

A toutes fins utiles, il peut être

rappelé que l’ensemble du projet litigieux prendrait place uniquement en zone

d’habitation de moyenne densité, si bien que la zone de verdure resterait libre

de construction, permettant par là même d’assurer un dégagement, une aération

et un ensoleillement propices aux bâtiments alentours, autant de buts

poursuivis par le COS.

Dans ces conditions, c’est à bon droit

que la municipalité a tenu compte de la surface totale de la parcelle, par

1'258 m2, dans le calcul du COS et ainsi arrêté les

possibilités de construire à 251,60 m2 de surface bâtie (20% de

1'258 m2). Le grief du recourant à cet égard doit donc être

écarté.

c) Le recourant estime d’autre part

que le couvert et l’ascenseur à voitures ne constituent pas de simples

dépendances et devraient donc compter dans le COS.

aa) Conformément à l’art. 11 al. 1,

dernière phrase, RCATC, la surface bâtie déterminante d’un bâtiment doit

également tenir compte des dépendances telles que définies à l'art. 26 du

règlement, en principe à hauteur de 50% de leur surface (art. 26 al. 2

RCATC), pour autant que celle-ci dépasse 36 m2 (art. 26 al. 3

RCATC). L'art. 11 al. 2 RCATC prévoit encore une série d'éléments qui ne

doivent pas être pris en considération dans la surface déterminante, parmi

lesquels les pergolas formées d’éléments verticaux et horizontaux espacés,

jusqu’à une hauteur de 3 m au-dessus du sol aménagé (let. c), et les

ascenseurs à voitures lorsque: la moitié de leur volume cumulé avec celui du

garage souterrain est situé en dessous du terrain naturel; la couverture est

végétalisée; ils s’intègrent harmonieusement dans le terrain (let. g).

Aux termes de l’art. 39 du règlement

du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1), auquel

renvoie l’art. 26 al. 1 RCATC, on entend par dépendances de peu d'importance

des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne

avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du

bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages

particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun

cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 2). Ces règles

sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement

dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre

notamment (al. 3). Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant

qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (al. 4).

Selon la jurisprudence, s'il est vrai

que l'art. 39 RLATC vise les dépendances dites "distinctes", le seul

fait qu'une bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas

d'être tenue pour une dépendance; ainsi, a été qualifié de dépendance un garage

accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne possédant pas de

communication interne avec celui-ci. Une annexe projetée a de même été

qualifiée de dépendance au motif, notamment, qu’elle n'apparaissait pas

inscrite dans le gabarit de la villa, dont, visuellement, elle ne se présentait

pas comme une partie intégrante. Lorsqu'en revanche, la construction forme un

tout architectural avec le bâtiment principal, on ne saurait la qualifier de

bâtiment distinct et, partant, de dépendance (CDAP AC.2015.0307 du 22 novembre

2016.

consid. 5b; CDAP AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 4a et les

références citées).

L'art. 39 al. 2 RLATC exige par

ailleurs que le volume de la dépendance soit de peu d'importance par rapport au

bâtiment principal. Dans l’application de cette disposition, est ainsi décisif

le rapport de proportionnalité entre la dépendance projetée et le bâtiment

principal; c’est la raison pour laquelle la jurisprudence renonce à fixer des

normes chiffrées absolues pour apprécier les situations au cas par cas, en

tenant compte des circonstances spéciales. L'art. 39 RLATC laisse donc à

l'autorité compétente une certaine marge pour l'interprétation de la notion

juridique indéterminée du "volume de peu d'importance" (ibid.).

bb) En l'espèce, il découle des plans autorisés

du 27 août 2018 que le projet comporte un ouvrage particulier, à savoir un

couvert abritant successivement le stationnement à voitures implanté à

proximité de la limite séparant la propriété des constructeurs de celle du

recourant, puis l'ascenseur à voitures et enfin un cheminement accédant à l'entrée

de la villa. Les "pergolas" – à savoir des jours dans la dalle du

couvert –, prévues dans les plans initiaux mis à l'enquête publique, ne

figurent plus sur les plans finalement autorisés. Ainsi agencé, le couvert n'est

pas pour autant "surdimensionné" au point de constituer un

"prolongement massif de la toiture", selon les termes du recourant,

mais se distingue au contraire suffisamment du bâtiment principal, tant d’un

point de vue visuel et architectural que d’un point de vue fonctionnel. En

particulier, la partie couvrant le stationnement, d’une capacité de deux places,

est de dimensions modestes (~ 22 m2) en comparaison de la villa

(218 m2). Elle est aussi de moindre importance qu’un garage fermé

de même contenance, expressément qualifié de dépendance par l’art. 39 al. 2

RLATC (pour un développement sur les couverts à voitures, voir notamment CDAP

AC.2017.0137 du 4 mai 2018 consid. 3b). Quant à l’ascenseur à voitures, seul

ouvrage sous le couvert, la municipalité précise dans sa réponse du 4 février

2019.

qu’elle exigera la végétalisation de la toiture, si bien que les conditions

posées par l’art. 11 al. 2 let. g RCATC, au surplus non contestées, seront

également remplies. Enfin, l’ensemble du couvert totalise 66 m2,

ce qui reste de proportions raisonnables par rapport au bâtiment principal.

Partant, la municipalité n’a pas abusé

de son pouvoir d’appréciation en considérant que ces différents éléments ne

faisaient pas partie intégrante de la villa et que seule la moitié de la

surface globale du couvert, soit 33 m2 (66 m2 :

2) devait, conformément à l’art. 26 al. 2 RCATC, compter dans la surface bâtie

de 251 m2 (218 m2 + 33 m2),

valeur respectant le COS.

5.

Le recourant soutient que les ouvrages extérieurs,

en particulier la piscine, ne respectent pas les distances minimales aux

limites de propriété.

a) Les distances aux limites de la

propriété voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière,

d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain

et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de

biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les

écrase. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un

minimum de tranquillité aux habitants (cf. CDAP AC.2017.0295 du 20 août 2018

consid. 1a/aa; CDAP AC.2017.0097 du 15 novembre 2017 consid. 3a/aa; CDAP

AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 6a et les références citées)

b) A Pully, l’art. 16 RCATC prévoit

que la distance minimum entre un bâtiment et les limites de propriété est

déterminée par la longueur et la hauteur de la façade correspondante (al. 1).

Elle est au minimum de 5 m par rapport aux façades ne dépassant pas

16.

m de longueur (al. 2). La distance à la limite est augmentée de 0,3 m

par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire (al. 3). Lorsque

la hauteur à la corniche, calculée conformément à l'art. 19, dépasse 10 m,

la distance de la façade par rapport à la limite est augmentée de la totalité

du dépassement (al. 4). Sous réserve des autres dispositions légales, la

distance minimale entre bâtiments construits sur une même parcelle est de

5.

m (al. 5). Les garages souterrains et leurs équipements tels que les

ascenseurs à voitures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la distance

aux limites (al. 6).

En d’autres termes, la distance

minimale à la limite de propriété, d’au moins 5 m, est augmentée en

fonction de la longueur de la façade lorsque celle-ci est supérieure à 16 m,

à raison de 30 cm par mètre ou fraction de mètre de longueur

supplémentaire.

c) Selon l’art. 26 al. 1 RCATC, la

municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de

l'art. 39 RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires

entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.

d) En ce qui concerne plus

particulièrement les piscines, l’art. 44 RCATC précise en outre que les

piscines privées non couvertes et les plans d'eau sont autorisés sans

restriction de surface pour autant que les parois latérales n'excèdent pas

50.

cm au-dessus du terrain aménagé et que leur construction n'implique pas

de modification importante ou inesthétique de la topographie du sol (al. 1). A

défaut d'entente avec les propriétaires des fonds contigus directement

intéressés, l'art. 16 leur est applicable par analogie (al. 2).

e) En l’occurrence, il n'est pas

contesté que la distance minimale à la limite séparant la propriété des

constructeurs de celle du recourant est de 5 m.

Parmi les ouvrages prévus, seul le couvert

à voitures serait implanté dans l’espace réglementaire précité de 5 m (cf.

art. 16 al. 2 RCATC). Il s'agit toutefois d'une petite dépendance au sens de

l'art. 39 RLATC, dont l'aménagement dans cet espace est expressément autorisé

par l’art. 26 al. 1 RCATC. Situé à une dizaine de mètres de l’angle nord-ouest

de la maison du recourant, il ne devrait d’ailleurs entraîner aucune gêne

significative pour celui-ci, au sens de l’art. 39 al. 4 RLATC (cf. notamment CDAP

AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 6b; CDAP AC.2016.0217 du 28 février 2017

consid. 5c/aa; CDAP AC.2014.0416 du 23 février 2016 consid. 7b/bb; CDAP

AC.2014.0286 du 10 décembre 2015 consid. 5d; CDAP AC.2011.0109 du 20 juillet

2012.

consid. 3).

S’agissant de la piscine (10,16 m

x 2,80 m, à savoir environ 28,5 m2), elle est également soumise

à la distance de 5 m compte tenu de la mésentente entre le recourant et les

constructeurs, conformément aux art. 16 al. 2 et 44 al. 2 RCATC. Elle respecte

cette limite, ce que reconnaît d’ailleurs le recourant lui-même. Ce dernier

admet également que la piscine sera essentiellement enterrée et donc d’un

volume et d’un impact restreints. Il n'est pour le surplus pas contesté que

cette construction respecte les conditions de l'art. 44 al. 1 RCATC. A cela

s’ajoute que, selon la jurisprudence, les piscines sont considérées comme des

ouvrages peu importants lorsque le bassin prévu est de taille modeste, qu'il

émerge à peine du sol et ne serait complété par aucun élément de construction

voyant tel que cabine, local technique ou autre plongeoir (cf. CDAP

AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 4b et la référence citée), ce qui est le

cas en l’espèce. Quant à l’argumentation du recourant, tendant à dire que la

piscine ne constituerait pas un aménagement extérieur, mais une extension du

bâtiment principal, il est incompréhensible et ne saurait donc être traité plus

avant.

Le moyen tiré de la distance aux

limites tombe donc à faux.

6.

Au dire du recourant, la toiture de la villa

contreviendrait à l’art. 25 RCATC.

Selon cette disposition, les

superstructures sont limitées au minimum techniquement indispensable et

regroupées dans des volumes compacts intégrés au caractère architectural du

bâtiment.

Le projet comporte un toit plat

végétalisé avec deux fines cheminées d’1 m de haut, des panneaux solaires

thermiques et photovoltaïques de respectivement 4 m2 et

10.

m2, ainsi que quatre coupoles vitrées de

75.

x 120 cm (2), 70 x 210 cm (1) et

78.

x 105 cm (1), ce qui est loin d’être excessif pour une

toiture de 218 m2. Ces installations sont du reste réunies pour

l’essentiel au centre de la toiture, si bien qu’elles ne prêtent pas le flanc à

la critique.

7.

Le recourant est d’avis que le nombre de places de parc

prévu est disproportionné.

a) Selon l’art. 27 al. 2 RCATC, le nombre

de places exigible est fixé par la municipalité lors de la demande de permis de

construire en fonction des normes de l'Union suisse des professionnels de la

route en vigueur à ce moment-là (dites normes VSS).

La norme VSS 640 281, à laquelle

renvoie la disposition précitée, prévoit actuellement 1 case de stationnement

par 100 m2 de surface brute de plancher utile (SBPU), avec une

majoration du résultat de 10% pour les visiteurs.

b) En l’espèce, le projet compte 2

places extérieures et 3 places en sous-sol, soit 5 places au total pour

436.

m2 de SBPU, ce qui répond précisément aux exigences

précitées (436 m2 : 100 = 4,36 + 10% = 4,796, arrondis à

l’entier supérieur). Le recourant ne le conteste pas. Il soutient cependant que

les plans des mesures OPair 2005 et 2018 de l’agglomération Lausanne-Morge (qui

comprend la Commune de Pully), en particulier les mesures AT-5 respectivement MO-3

visant la maîtrise du stationnement privé, commanderaient une réduction du

nombre de places de stationnement précité, ce d’autant plus que le quartier est

déjà bien desservi en transports publics. Or, ces plans renvoient justement aux

valeurs indicatives minimales des normes VSS qui, comme déjà dit, sont dûment respectées.

Selon le plan de 2018 en effet, la mesure MO-3 ne s’adresse pas au

stationnement privé à destination des logements, pour lesquels la norme VSS en

vigueur fournit des valeurs indicatives correspondant souvent à l’offre

nécessaire, indépendamment du type de localisation. S’il est souhaitable

d’encourager une réduction du taux de motorisation, notamment dans les centres

urbains et les quartiers bien desservis par les transports publics, il convient

toutefois d’éviter un sous-dimensionnement de l’offre prévue pour les

logements, susceptible d’impliquer des reports de demande sur le stationnement

public, une pression sur les espaces publics et les parcelles privées situées à

proximité, ainsi qu’un trafic de recherche de places indésirable (pp. 35-37; voir

aussi TF 1C_80/2014 du 16 décembre 2014 consid. 3.2.1; CDAP AC.2017.0037 du 18

juillet 2018 consid. 6b et les références citées).

Aussi le nombre de places de parc

prévu n’est-il pas critiquable.

8.

Le recourant dénonce enfin un défaut d’intégration

du projet dans l’environnement existant.

a) Aux termes de l'art. 86 LATC, la

municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur

destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1).

Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de

compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier

ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,

artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des

dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords

(al. 3).

A son art. 1, le RCATC de Pully

indique avoir pour but d’assurer une occupation mesurée et rationnelle ainsi

qu’un aménagement cohérent du territoire communal. Il fixe à cet effet les

règles destinées à protéger le paysage, les sites et le patrimoine

architectural, à créer et à maintenir un milieu harmonieusement bâti, ainsi qu’à

assurer l’ordre, l’esthétique, la sécurité, la salubrité et la qualité des

constructions. L’art. 32 RCATC prévoit que conformément à l'art. 2 du

règlement, la municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles

(notamment en application de l'art. 86 LATC) pour sauvegarder les qualités

particulières d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises. Elle peut

ainsi recourir aux art. 64 ss LATC. Selon l’art. 33 RCATC enfin, la

municipalité approuve le choix et la couleur des matériaux d'un bâtiment, la

forme et le type de couverture de son toit en vue d'assurer l'harmonisation et

l'intégration d'une construction au milieu bâti environnant.

b) Selon la jurisprudence,

l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon

générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa

substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un

immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments

existants, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et

par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que

doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones

prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans

tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86

LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que

l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse

déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_22/2016 du 4 avril 2019 consid.

7.

). Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment

ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables,

qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction

(ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.2 et les

références citées).

Le Tribunal cantonal s’impose une

certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il

ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité

municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir

d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales

(cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une

installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères

objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement

aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute

appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par

référence à des notions communément admises (CDAP AC.2016.0274 du 8 mai 2019

consid. 3b; CDAP AC.2018.0281 du 6 mai 2019 consid. 1b/aa et les références

citées).

c) En l’occurrence, la parcelle en

cause est située sur les rives du lac Léman, soit sur un site de grande qualité

qu’il s’agit de sauvegarder. Cela étant, le projet envisagé est conforme aux

prescriptions légales et réglementaires applicables, comme il ressort des

considérants précédents, et n’épuise au demeurant pas les possibilités de

construire. Il existe par ailleurs d’autres constructions bien plus grandes dans

le périmètre, à commencer par le bâtiment industriel des anciennes Teintureries

sur le bien-fonds adjacent 1199 (n° ECA 1432 de 825 m2), ou

encore les immeubles locatifs érigés sur les parcelles 1177 (n° ECA 2931 de

415.

m2), 1196 (n° ECA 2940 de 415 m2) et 895

(n° ECA 2865 de 851 m2), pour ne citer que quelques exemples

environnants. Aussi n’est-il pas possible de considérer que la villa projetée

serait disproportionnée, quoi qu’en dise le recourant. Comme déjà exposé, la

zone de verdure longeant le bord du lac restera du reste intouchée et permettra

ainsi de préserver au mieux le paysage lacustre d’alentour. Enfin, la Cour de

céans rejoint l'avis de la municipalité selon lequel l’architecture proposée

est "particulièrement soignée", "contemporaine" et

"sans ostentation". Dans ces circonstances, l’autorité intimée n’a ni

mésusé ni abusé de son large pouvoir d’appréciation en estimant que le projet

présenté n’était pas de nature à porter préjudice au quartier.

Partant, le dernier grief du recourant

doit aussi être rejeté.

9.

En définitive, le recours, mal fondé, doit être

rejeté et les décisions attaquées doivent être confirmées. Succombant, le

recourant doit assumer un émolument judiciaire, ainsi que des dépens en faveur

de la municipalité et des constructeurs, qui ont procédé par l’intermédiaire

d’un avocat (cf. art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.Les décisions

de la Municipalité de Pully du 21 septembre 2018 sont confirmées.

III.

Un émolument judiciaire de 3’000 (trois mille)

francs est mis à la charge du recourant A.________.

IV.

Le recourant A.________ est débiteur d’une

indemnité de dépens de 1'500 (mille cinq cents) francs en faveur de la Commune

de Pully.

V.

Le recourant A.________ est débiteur d’une

indemnité de dépens de 1'500 (mille cinq cents) francs en faveur des

constructeurs B._______ et C._______, solidairement entre eux.

Lausanne, le 10 septembre 2019

La présidente: La

greffière :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours

suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral

suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux

conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral

(LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des

articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être

rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les

moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en

quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve

doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la

partie; il en va de même de la décision attaquée.