AC.2019.0139

CDAP - AC.2019.0139 - 2019-10-30 - A.________/Municipalité de Vevey

30 octobre 2019Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

La A._______ est propriétaire de la parcelle no 566 du registre

foncier, sur le territoire de la commune de Vevey. Un bâtiment d'une surface de

1'248 m2 est construit sur cette parcelle.

Le 11 août 2010, la Municipalité de Vevey (ci-après:

la municipalité) a délivré un permis de construire à la A._______ l'autorisant

à créer une garderie d'enfants dans une partie des locaux du rez-de-chaussée de

ce bâtiment. Le 10 février 2011, la municipalité a délivré le permis d'habiter

valable pour l'ensemble des travaux concernant l'affectation des locaux en

garderie d'enfants.

Le 10 novembre 2012, la A._______ a conclu avec la Commune de Vevey,

représentée par sa municipalité, un contrat de bail commercial avec effet au

1er juillet 2012 et valable jusqu'au 31 mars 2030 portant sur les

locaux affectés à la garderie.

L'autorisation d'exploiter une institution d'accueil collectif de jour

préscolaire dans ces locaux a été délivrée, puis renouvelée jusqu'au 31 août

2020 par l'Office cantonal de l'accueil de jour des enfants (OAJE; voir lettres

des 7 septembre 2010 et 2 septembre 2015). Le 18 janvier 2018, l'OAJE a visité

les locaux de la garderie. Le 19 avril 2018, il a adressé à la directrice de la

garderie une liste des points qui devaient être améliorés pour que les

conditions d'accueil des enfants répondent aux normes d'hygiène et de santé, en

lui demandant de l'informer de quelle manière elle comptait mettre en

conformité les locaux.

Le 21 décembre 2018, la municipalité de Vevey a

proposé à la A._______ une résiliation extraordinaire du contrat de bail à un

terme à convenir, en faisant valoir les coûts potentiellement très élevés de

mise en conformité des locaux pour que la garderie puisse continuer à y être

exploitée.

Le 27 février 2019, une pierre pesant entre 3 et 4 kg environ s'est

décrochée du remplissage entre les solives du plafond et traversant le

faux-plafond, est tombée dans la partie WC de la garderie.

Mandaté par les autorités communales dans le but

notamment de définir les mesures urgentes à prévoir pour assurer la sécurité

des usagers de la garderie, le bureau d'ingénieurs B._______ a relevé, dans un

rapport du 28 février 2019, qu'au vu de la composition très hétéroclite du

plancher et de son remplissage minéral, la chute d'autres pierres ou éléments

de mortier ne pouvait pas être exclue. Il a recommandé de maintenir la garderie

fermée et de procéder aux démarches suivantes:

"- Investigations permettant de

définir la nature du système porteur du plancher/dalle sur rez-de-chaussée dans

chaque pièce de la garderie.

Appréciation du risque de chute d'éléments en fonction de chaque

type de système porteur.

Proposition de mesures permettant de réduire le risque là où il

est jugé inacceptable.

Exécution de ces mesures."

Le 5 mars 2019, l'OAJE a retiré l'autorisation

d'exploiter cette garderie avec effet immédiat, de sorte que les locaux sont restés

inoccupés depuis la fermeture de la garderie le 27 février 2019.

Le 14 mars 2019, la présidente et deux membres de la

commission communale de salubrité (ci-après: la commission de salubrité) ont

procédé à une inspection des locaux de la garderie en présence de

l'administrateur de la A._______ et de C._______, du bureau d'architectes D._______.

Il ressort du rapport de visite et du rapport à

l'attention de la municipalité établis tous les deux le 26 mars 2019 par la

présidente de la commission de salubrité que les problèmes suivants ont été

constatés:

Chute de pierre (27.2.2019) local wc. La pierre s'est détachée de

la dalle.

Humidité des murs, locaux côté rue ********.

Les baies vitrées devraient être munies de verres sécurisés, cela

ne semble pas être le cas.

A certains endroits, la chape semble se fuser (ou le lissage a

été mal réalisé) sous les revêtements de sol, eux-mêmes assez usagés.

Eclairage et ventilation, la majorité des locaux sont non

conformes en termes de ventilation (article 28 RLATC [...]). La ventilation des locaux non conformes s'effectue par

un simple système mécanique d'extraction sans amenée d'air frais. En termes

d'éclairage, certains locaux ne disposent pas de l'éclairage naturel minimum de

1/8 de superficie de plancher, notamment la cuisine, le bureau des éducatrices,

local de conférence, local Moyen sieste.

Prévention incendie, locaux non conformes aux directives en

vigueur à la date du permis de construire.

Système porteur de la mezzanine non conforme (fixation aux

hourdis non porteurs).

Les radiateurs comportent des angles saillants dangereux pour les

enfants. On constate également de grandes disparités de températures dans les

locaux (très chaud côté local Moyen vie et froid côté Nurserie salle de sieste).

Quelques plinthes sont cassées, certaines sont saillantes.

Manque une main courante dans l'escalier menant au sous-sol.

Salpêtre contre les murs en sous-sol."

Elle a également indiqué que le bureau d'architectes

D._______ avait été mandaté par la A._______ afin d'établir un rapport sur la

qualité des dalles porteuses sur les locaux de la garderie et que cette étude

était en cours. La commission de salubrité a recommandé à la municipalité de

retirer immédiatement le permis d'habiter délivré le 10 février 2011 et de

requérir de la A._______ la mise en conformité des locaux par une nouvelle

demande de permis de construire que cela soit pour une garderie d'enfants ou

pour toute autre activité.

Par une décision du 4 avril 2019, notifiée à la A._______ le

11 avril 2019, la municipalité a décidé de retirer avec effet immédiat le

permis d'habiter/d'utiliser les locaux de la garderie, compte tenu des

non-conformités relevées dans le rapport du 26 mars 2019, notamment les défauts

graves en matière de physique du bâtiment (chute de pierre du 27 février 2019),

en matière de prévention incendie ainsi qu'en matière d'éclairage et de

ventilation des locaux. Cette décision est fondée sur l'art. 93 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV

700.11),

Le 10 avril 2019, la A._______ a transmis à la municipalité le rapport établi

le 22 mars 2019 par C._______ et E._______ du bureau d'ingénieurs civils F._______.

Selon ce rapport, le risque d'effondrement des dalles peut être écarté, la

sécurité structurale de ces dernières étant assurée, mais ses auteurs conseillent

de mettre en œuvre rapidement les travaux de sécurisation des planchers

comportant un risque, ces travaux pouvant être exécutés par une entreprise de

plâtrerie peinture et de maçonnerie dans un délai d'un mois et demi. La A._______

a indiqué à la municipalité que les travaux urgents de sécurisation pouvant

être réalisés en six semaines, elle n'avait pas de motif de résilier le contrat

de bail.

Le 1er mai 2019, la municipalité a

résilié avec effet immédiat le contrat de bail en application de l'art. 259b du

Code des obligations (CO; RS 220), en invoquant en particulier la gravité du défaut

affectant les locaux.

Le 13 mai 2019, la A._______ a recouru contre la décision de la municipalité

du 4 avril 2019 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (ci-après: la CDAP). Elle conclut principalement à ce que cette

décision soit annulée, à ce que la municipalité soit récusée et à ce que

l'autorité de remplacement désignée par la justice, subsidiairement le

régisseur ad hoc désigné par le Conseil d'Etat, soit invité à rendre une

nouvelle décision après avoir entendu la recourante et la locataire de celle-ci,

et après leur avoir imparti un délai au sens de l'art. 93 al. 2 LATC. Elle

conclut subsidiairement à ce que la cause soit transmise au Conseil d'Etat

comme objet de sa compétence, dans l'hypothèse où la CDAP ne serait pas

compétente pour statuer dans la présente cause. La recourante dénonce une

violation de l'art. 93 al. 2 LATC, dans la mesure où l'autorité intimée au lieu

de lui impartir un délai pour remédier au défaut de sécurité des plafonds (ce qui

a justifié la fermeture provisoire de la garderie), a immédiatement retiré le

permis d'habiter. La recourante invoque aussi une violation de son droit d'être

entendue dans la mesure où lorsqu'elle a participé à l'inspection des locaux

avec la commission de salubrité, il n'était nullement question de lui retirer le

permis d'habiter. Elle estime également que l'autorité intimée cherche en réalité

un prétexte pour résilier de façon anticipée le contrat de bail conclu jusqu'en

2030 et qu'elle n'a pas été impartiale dans ce dossier.

Le 14 mai 2019, le juge instructeur a enregistré ce

recours en relevant que prima facie, vu l'objet de la contestation, la

compétence de la CDAP n'était pas douteuse, un échange de vues avec le Conseil

d'Etat n'étant dès lors pas nécessaire à ce stade.

Dans sa réponse du 2 juillet 2019, la municipalité

conclut au rejet du recours. Elle est d'avis que la remise en fonction des

locaux ne peut se faire sans le dépôt préalable d'une demande de permis de

construire et sans que ne soient consultés les services cantonaux, en

particulier l'OAJE et l'ECA. Elle ajoute que la mise au point d'un projet, le

dépôt d'un dossier de demande de permis de construire, l'obtention de ce

dernier et la réalisation du projet impliquent des délais considérables. Selon

elle, il n'était ainsi pas possible, vu la dangerosité des locaux, d'impartir à

la recourante un délai pour remédier aux défauts et d'imaginer que dans

l'intervalle des personnes les utilisent. Elle précise qu'elle n'est jamais

intervenue auprès de l'OAJE pour lui demander de prononcer un retrait de l'autorisation

d'exploiter la garderie et qu'elle s'est au contraire toujours battue pour que la

garderie reste ouverte, mais que la chute de la pierre, dans des locaux

souffrant déjà de problèmes de salubrité, a rendu inéluctables le retrait du

permis d'habiter et la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. Elle

ajoute que les intérêts de la commune dans le dossier relatif au contrat de

bail sont défendus par un autre mandataire.

La réponse de la municipalité a été communiquée à la

recourante.

Considérants

1.

Le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et

décisions sur recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi

ne prévoit aucune autre autorité pour en connaître (art. 92 al. 1 de la loi

vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).

En l'occurrence, la décision attaquée a été rendue par la municipalité sur la

base de l'art. 93 LATC. Les décisions communales prises en application de la

législation sur l'aménagement du territoire et les constructions peuvent, selon

la règle précitée, faire l'objet d'un recours de droit administratif devant la

Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. C'est du reste bien

la voie que la recourante a choisie. Elle évoque toutefois la possibilité d'un

recours administratif au Conseil d'Etat, fondé sur l'art. 145 al. 1 de la loi

cantonale du 28 février 1956 sur les communes (LC; BLV 175.11), dans la mesure

où la contestation porte également sur la question de l'impartialité de

l'exécutif communal, cette autorité se trouvant dans un "conflit de

loyauté sévère" à cause du bail conclu par la commune. Cette question n'a

toutefois pas à être traitée dans le présent arrêt (voir néanmoins arrêt

AC.2017.0052 du 30 juin 2017, où la CDAP a admis sa compétence pour traiter la

question de la récusation d'un membre d'une municipalité, dans une procédure

d'octroi de permis de construire).

Déposé par le propriétaire directement touché (cf.

art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), en temps utile (art. 95

LPA-VD) et selon les formes prescrites par la loi (art. 79 al. 1 LPA-VD), le

recours est formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière

sur le fond.

2.

La recourante reproche à l'autorité intimée de lui avoir retiré le

permis d'habiter, sans lui avoir préalablement imparti un délai pour sécuriser

les locaux. L'autorité intimée fait valoir de son côté qu'elle a procédé ainsi

car la remise en fonction des locaux nécessiterait l'obtention d'un permis de

construire et qu'elle ne pouvait pas laisser des personnes utiliser ces locaux

dans l'intervalle.

a) L'art. 128 LATC, intitulé "permis d'habiter

ou d'utiliser", prévoit une autorisation municipale avant qu'une

construction nouvelle ou transformée puisse être occupée. Cette procédure, au

cours de laquelle la commission de salubrité doit donner un préavis, est

destinée en premier lieu à permettre à la municipalité de vérifier que la

construction est conforme aux plans approuvés, ainsi qu'aux conditions posées

dans le permis de construire, et que l'achèvement des travaux extérieurs et

intérieurs assure la sécurité et la santé des habitants (cf. aussi art. 79 du

règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC [RLATC; BLV 700.11.1]);

elle permet ainsi à l'autorité d'intervenir, directement après l'achèvement des

travaux, contre le propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les

conditions posées par le permis de construire (AC.2017.0358 du 27 mars 2019

consid. 2; AC.2015.0096 du 4 avril 2016 consid. 1 et les réf. cit.).

L'art. 93 al. 1 LATC, sous le titre "inspection

des bâtiments" (dans le chapitre "solidité, sécurité et salubrité des

constructions"), prévoit que la municipalité fait procéder à des

inspections des bâtiments chaque fois qu'elle le juge nécessaire, ainsi que sur

la demande motivée des propriétaires, des locataires ou des médecins notamment;

le propriétaire et les personnes qui ont requis l'inspection en sont avisés. Le

règlement communal peut prescrire des inspections périodiques. Selon l'art. 93

al. 2 LATC, lorsqu'un bâtiment est reconnu insalubre ou dangereux et que le

propriétaire ne prend aucune mesure pour y remédier dans le délai qui lui est

imparti, la municipalité en ordonne l'évacuation et retire le permis d'habiter.

L'art. 93 al. 2 LATC permet donc à la municipalité

de rendre un bâtiment ou certains de ses locaux inhabitables s'il existe un

danger pour les habitants. La municipalité ne saurait toutefois retirer le

permis d'habiter sans avoir préalablement mis en demeure le propriétaire

d'exécuter les mesures propres à éviter un éventuel danger (AC.2016.0241 du 10

mars 2017 consid. 4). Le législateur a prévu que la municipalité fixe, dans un

premier temps, un délai pour d'éventuelles mesures de réparation. Ce régime

tient compte du fait que le retrait du permis d'habiter, qui correspond à la

révocation d'une autorisation dont le propriétaire a fait usage, ne peut

intervenir qu'après une pesée complète des intérêts en jeu.

b) Dans le cas particulier, en retirant d'emblée le

permis d'habiter, la municipalité n'a pas respecté la réglementation de l'art.

93.

al. 2 LATC. L'occasion n'a pas été donnée à la propriétaire recourante

d'indiquer à l'autorité quelles mesures elle entendait prendre pour remédier

aux défauts ou problèmes signalés par la commission de salubrité quelques jours

avant la décision attaquée; a fortiori, la municipalité n'a pas fixé un

délai pour effectuer des travaux propres à garantir que les locaux soient

aménagés conformément à ce qui avait été autorisé à l'occasion des

transformations de 2010/2011. Comme ces locaux ne sont plus utilisés par la

garderie – l'autorisation d'exploiter ayant été retirée par l'OAJE, décision

qui ne concerne pas directement la recourante -, il n'y avait pas de motif de

retirer le permis d'habiter à titre de mesure d'urgence, en s'écartant de la procédure

prévue par l'art. 93 al. 2 LATC. C'est précisément sur la base des indications

de la recourante, à propos des travaux de sécurisation ou de réfection à

effectuer, que la municipalité pourra examiner si les mesures envisagées sont

suffisantes, si elles doivent le cas échéant être complétées et si, en raison

de leur importance, elles nécessitent en définitive l'octroi d'un permis de

construire complémentaire à celui du 11 août 2010. A ce stade-là, un délai

pourra être imparti sur la base de l'art. 93 al. 2 LATC et ce n'est qu'ensuite

que la question de la révocation du permis d'habiter pourra être traitée. On

peut concevoir que des mesures provisoires ou conservatoires soient ordonnées

dans l'intervalle, pour interdire l'occupation des lieux, si le bâtiment est

insalubre ou dangereux, mais cela requiert une analyse concrète des dangers ou

des risques. Etant donné que les locaux litigieux étaient inoccupés à la date

de la décision attaquée, et qu'il n'était plus question de les utiliser

immédiatement pour l'accueil de jour d'enfants, il n'apparaît pas que de telles

mesures conservatoires s'imposaient à ce moment-là. Quoi qu'il en soit, il faut

distinguer les mesures conservatoires, qui sont provisoires, du retrait du

permis d'habiter, qui est une décision finale empêchant durablement

l'utilisation du bâtiment.

Il convient encore de relever que la recourante,

loin d'être restée inactive depuis l'incident du 27 février 2019 (chute d'une

partie d'un plafond), a mandaté un bureau d'architectes et un bureau d'ingénieurs

civils pour établir un rapport sur la qualité des dalles porteuses sur les

locaux. Il ressort de leur rapport du 22 mars 2019 que ces bureaux ont examiné

la structure de ces dalles et qu'ils sont arrivés à la conclusion que les

travaux de sécurisation des planchers présentant un risque pouvaient être

exécutés par une entreprise de plâtrerie-peinture et de maçonnerie dans un

délai d'un mois et demi. Les mandataires de la recourante ont ainsi procédé aux

démarches préconisées par le bureau d'ingénieurs mandaté par la commune qui était

intervenu directement après la chute de la pierre (voir rapport du 28 février

2019). Le 10 avril 2019, la recourante a transmis à la municipalité une copie

du rapport du 22 mars 2019. Sur la base de ces différents rapports et des constatations

faites par la commission de salubrité le 26 mars 2019, la municipalité aurait vraisemblablement

déjà pu impartir à la recourante un délai pour remédier au défaut de la dalle

supérieure. Au cas où d'autres travaux importants devraient être réalisés,

nécessitant l'octroi d'un nouveau permis de construire, il y a lieu de relever

que dans la mesure où il s'agirait de travaux intérieurs, ils pourraient être

dispensés d'enquête publique (art. 111 LATC et 72d RLATC; AC.2016.0206 du 20 novembre

2017.

consid.2), de sorte que l'autorisation municipale pourrait être rapidement

délivrée (cf. art. 114 LATC).

C'est donc à tort que la municipalité a d'emblée

retiré le permis d'habiter, sans donner préalablement à la propriétaire

l'occasion de prendre les mesures mentionnées à l'art. 93 al. 2 LATC. La

décision attaquée doit par conséquent être annulée et la cause doit être

renvoyée à l'autorité administrative pour qu'elle suive la procédure prévue par

la loi cantonale.

c) La recourante demande, en cas d'admission de son

recours, le renvoi de la cause à une autre autorité que la municipalité,

puisque ses membres auraient dû selon elle se récuser. Elle les soupçonne

d'avoir cherché, par cette procédure de droit public, un motif pour résilier le

contrat de bail de façon anticipée. Or on ne voit pas pourquoi la municipalité,

qui dispose d'un service technique et qui a par ailleurs mandaté un bureau

d'ingénieurs indépendant pour analyser la structure de la dalle litigieuse, ne

pourrait pas analyser de manière objective la situation après le renvoi de la

cause, puisqu'il s'agit essentiellement de se prononcer sur des questions

d'ordre technique (solidité, salubrité, sécurité incendie etc.). A ce stade, il

n'y a pas lieu de présumer que l'autorité intimée ne saura pas faire preuve

d'impartialité dans le traitement de cette affaire.

3.

Vu le sort du recours, il est renoncé à la perception d'un émolument judiciaire.

La recourante, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'une avocate, a

droit à des dépens, mis à la charge de la commune (art. 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Vevey du 4 avril 2019 est annulée, la

cause étant renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision au sens des

considérants.

III.

Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.

IV.

Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la

recourante à titre de dépens, est mise à la charge de la Commune de Vevey.

Lausanne, le 30 octobre 2019

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'au Conseil d'Etat.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.