CDAP - AC.2019.0350 - 2021-02-18 - A._____ à CF.__/ Municipalité de Nyon, Division logement, CG._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 18 février 2021

Composition

M. Stéphane Parrone, président, M. François Kart, juge, et M. Georges

Arthur Meylan, assesseur; M. Matthieu Sartoretti, greffier.

Recourants

1.

A.________ à

********

2.

B.________ à

********

3.

C.________ à

********

4.

D.________ à

********

5.

E.________ à

********

6.

F.________ à

********

7.

G.________ à

********

8.

H.________ à

********

9.

I.________ à

********

10.

J.________ à

********

11.

K.________ à

********

12.

L.________ à

********

13.

M.________ à

********

14.

N.________ à

********

15.

O.________ à

********

16.

P.________ à

********

17.

Q.________ à

********

18.

R.________ à

********

19.

S.________ à

********

20.

T.________ à

********

21.

U.________ à

********

22.

V.________ à

********

23.

W.________ à

********

24.

X.________ à

********

25.

Y.________ à

********

26.

Z.________ à

********

27.

AA.________ à

********

28.

AB.________ à

********

29.

AC.________ à

********

30.

AD.________ à

********

31.

AE.________ à

********

32.

AF.________ à

********

33.

AG.________ à

********

34.

AH.________ à

********

35.

AI.________ à

********

36.

AJ.________ à

********

37.

AK.________ à

********

38.

AL.________ à

********

39.

AM.________ à

********

40.

AN.________ à

********

41.

AO.________ à

********

42.

AP.________ à

********

43.

AQ.________ à

********

44.

AR.________ à

********

45.

AS.________ à

********

46.

AT.________ à

********

47.

AU.________ à

********

48.

AV.________ à

********

49.

AW.________ à

********

50.

AX.________ à

********

51.

AY.________ à

********

52.

AZ.________ à

********

53.

BA.________ à

********

54.

BB.________ à

********

55.

BC.________ à

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56.

BD.________ à

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57.

BE.________ à

********

58.

BF.________ à

********

59.

BG.________ à

********

60.

BH.________ à

********,

61.

BI.________ à

********

62.

BJ.________ à

********

63.

BK.________ à

********

64.

BL.________ à

********

65.

BM.________ à

********

66.

BN.________ à

********

67.

BO.________ à

********

68.

BP.________ à

********

69.

BQ.________ à

********

70.

BR.________ à

********

71.

BS.________ à

********

72.

BT.________ à

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73.

BU.________ à

********

74.

BV.________ à

********

75.

BW.________ à

********

76.

BX.________ à

********

77.

BY.________ à

********

78.

BZ.________ à

********

79.

CA.________ à

********

80.

CB.________ à

********

81.

CC.________ à

********

82.

CD.________ à

********

83.

CE.________ à

********

84.

CF.________ à

********

tous représentés par Me Jean-Claude

Perroud, avocat, à Lausanne,

Autorités intimées

1.

Municipalité de Nyon, à Nyon,

2.

Division logement, à Lausanne,

Propriétaire

CG.________ à ******** représentée par Me Serge Patek, avocat, à Genève.

Objet

Permis de construire

Recours A.________ et consorts c/ décision de la

Municipalité de Nyon du 30 septembre 2019 levant leur opposition et

autorisant un projet de mise aux normes énergétiques, mise en place d'une

isolation thermique et ajout de balcons aux immeubles sis sur les parcelles nos

538, 539, 1034 et 1035, CAMAC 174027

Vu les faits suivants:

A.

CG.________ (ci-après: CG.________ ou la propriétaire), dont le siège

est à ********, est notamment propriétaire des parcelles nos 538,

539, 1034 et 1035 du territoire communal de la Commune de Nyon (ci-après: la

ville de Nyon). Elles s'étendent sur des surfaces cadastrales respectives de

2'569 m2, 3'014 m2, 2'627 m2 et 1'916 m2

et supportent chacune des immeubles d'habitation de 4 à 14 étages édifiés au

début des années 1970 comportant plus de 300 logements. Les parcelles nos

538 (bâtiment B), 539 (bâtiment D) et 1034 (bâtiment C) sont incluses dans le

périmètre de forte densité gouverné par le "Plan de quartier ********

– plan partiel de la partie nord-ouest" (ci-après: le PQ-NO) et régi

par les dispositions du règlement y relatif (ci-après: le RPQ-NO), tous deux

approuvés le 28 février 1969. Quant à la parcelle no 1035

(bâtiment A), elle est intégrée au périmètre de moyenne densité réglementé par

le "Plan de quartier ********– modification du plan partiel de

la partie sud" (ci-après: le PQ-S) et le règlement y relatif

(ci-après: le RPQ-S), approuvés le 21 juillet 1982.

Situées au sud des biens-fonds précités, les

parcelles nos 540, 785 et 1036 – dont CG.________ n'est pas

propriétaire – supportent également un immeuble d'habitation (bâtiment E) érigé

au milieu des années 1980. Ce bâtiment E a été construit sur le modèle du

bâtiment A dont il est voisin, leur emprise au sol et leur architecture étant

similaires, sous réserve du nombre d'étages, savoir 10 pour le bâtiment A et 9

pour le bâtiment E.

B.

L'ensemble de ces parcelles forme le quartier de "********" dont

les espaces sont occupés par d'importants immeubles locatifs, de la verdure et

des places de stationnement en surface. Le quartier est délimité au nord par le

bien-fonds no 1359 et le DP no 1104, au nord-est par la

voie ferrée (DP 617), au nord-ouest par l'avenue des Eules, tandis qu'au sud-est

et au sud-ouest, il borde le chemin de Pré-Fleuri et l'avenue Alfred Cortot.

C.

Le 1er juillet 2014 sont entrés en vigueur les art. 28a ss de

la loi du 16 mai 2006 sur l'énergie (LVLEne; BLV 730.01), qui ont introduit de

nouvelles exigences en matière d'efficacité énergétique pour les "grands

consommateurs" dont font partie les bâtiments de ********. Construits

dans les années 1970, ils souffrent notamment de problèmes d'isolation, de chauffage

et de carbonatation et ont fait l'objet d'un audit énergétique formalisé sous

la forme d'un rapport (phase diagnostic) le 29 avril 2016. Ce document

contenait un examen du site (ch. 3 du rapport) et son bilan énergétique actuel

(ch. 3.9 du rapport). Sur la base d'une analyse critique de la situation (ch.

4.1 du rapport), des mesures d'amélioration étaient envisagées dont notamment

l'assainissement de l'enveloppe thermique des bâtiments et la modification du

concept de production, de distribution de l'eau chaude sanitaire ainsi que le

système de chauffage (ch. 4.2 du rapport).

D.

En 2017, CG.________ a contacté la Division logement (ci-après: la

division) en vue de la réalisation de certains travaux sur les bâtiments A à D.

Suite à un entretien qui s'est déroulé le 17 juillet 2017, CG.________ a

adressé divers documents à la division, soit en particulier l'état locatif avec

mise en évidence des appartements comportant une loggia, l'état locatif

standard avec les surfaces, les polices d'assurance incendie des bâtiments, le

détail de la répartition des balcons par typologie, l'évolution des charges sur

les cinq dernières années et les différents travaux de rénovation réalisés de

2014 à 2016. Un dossier intitulé "Mise aux normes énergétiques,

Quartier de ********, no 8 à 38, 1260 NYON", élaboré

par la société CH.________ (ci-après: CH.________) a également été fourni. Ce

document mentionnait trois variantes d'intervention possibles, à savoir un

"scénario minimal gaz" sans isolation périphérique pour un

montant estimé à 8'490'294 fr. 20, un "scénario minimal avec isolation

périphérique" qui impliquait la transformation des loggias actuelles

en jardins d'hiver pour un coût total de 18'386'318 fr. 92 et, enfin,

un "scénario avec isolation périphérique et balcons" qui

comprenait la création de balcons en façade en remplacement des loggias

existantes qui seraient intégrées aux logements, évalué à 22'476'611 fr. 37.

Des travaux de mise aux normes anti-feu et sismique étaient également prévus.

E.

Interpellé par CG.________, le Service de l'urbanisme de la Ville de

Nyon (ci-après: le service de l'urbanisme) lui a, dans un courrier du 14

février 2017, indiqué que le bonus énergétique de 5 % prévu à l'art. 97

al. 4 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11) permettrait de "valoriser 1'796 m2

de droits à bâtir supplémentaires au titre de bonus" pour les bâtiments

A à D.

F.

Par courrier du 25 août 2017, la division a sollicité un préavis de la

Municipalité de Nyon (ci-après: la municipalité) concernant les travaux envisagés

par CG.________. Cette demande était accompagnée d'une analyse technique

chiffrée décrivant l'évolution subséquente des loyers en fonction du scénario

retenu et mentionnait que "[l]e moment venu, soit lorsqu'elle sera[it]

saisie d'une demande en bonne et due forme, la Division logement procèdera[it]

vraisemblablement à une inspection locale à laquelle la commune sera[it] conviée

à participer, les locataires ou leurs représentants éventuels pouvant faire

valoir leur point de vue lors de cette visite". Le 16 octobre 2017, la

municipalité a confirmé son accord de principe à la réalisation des travaux,

quel que soit le scénario retenu, sous réserve du respect de la loi du 4 mars

1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que

l'habitation (LDTR) alors en vigueur, respectivement de la loi du 10 mai 2016

sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15)

dans la mesure où elle serait entrée en vigueur dans l'intervalle.

G.

Le 22 septembre 2017, CG.________ a informé la Direction de l'énergie

(ci-après: la DGE-DIREN) qu'elle entreprendrait un projet de rénovation

énergétique puisque le quartier de ******** avait été déclaré "Grand

Consommateur"

et entendait "profiter de cette occasion

pour revaloriser son patrimoine, par la rénovation complète des façades et

toitures de ses immeubles". Elle sollicitait également que la

DGE-DIREN confirme que les mesures mises en place par CG.________ dans son projet

de rénovation répondaient aux objectifs qui lui étaient fixés par la loi en

tant que grand consommateur.

H.

Un concept énergétique a été élaboré le 29 septembre 2017 à la demande

de CG.________. Il ressort notamment de ce document que sous l'angle énergétique,

les travaux suivraient deux axes, savoir la mise en place d'une isolation

périphérique sur l'entier du bâtiment d'une part et la rénovation et

l'optimisation de la production et de la distribution de chaleur d'autre part. L'isolation

des loggias existantes étant difficile en raison de la gestion complexe des

ponts thermiques, leur fermeture par des baies vitrées était prévue pour en

faire des espaces supplémentaires compris dans l'enveloppe thermique, ce qui

permettrait de "traiter totalement les ponts thermiques de nez de

dalles". Il en résulterait par ailleurs une surface de référence

énergétique (SRE) supplémentaire de 227 m2 pour l'ensemble des

quatre bâtiments, pour un total de 31'982 m2.

Faits

I.

A une date inconnue, CG.________ a choisi de procéder aux travaux de

rénovation du troisième scénario comprenant la fermeture et l'intégration des

loggias aux logements, ainsi que la création de balcons en remplacement. La

précitée a informé la division de ce choix.

J.

Le 19 octobre 2017, la division a transmis sa "détermination préalable"

à CG.________ et indiqué que, sur la base de ses propres résultats chiffrés,

elle exercerait son contrôle administratif a priori. Elle ajoutait que

les travaux envisagés (troisième scénario) étaient estimés à 30'000'000 fr. et

qu'ils seraient pris en compte à hauteur de 28'352'691 fr., soit

26'481'591 pour l'assainissement de l'enveloppe, des communs et des

installations CVSE, ainsi que 1'871'100 fr. pour la création de loggias

fermées. Sur cette base, l'état locatif admissible après travaux serait de 5'878'516

fr. par an, sans les frais de chauffage et d'eau chaude, ou un prix de location

moyen de 241 fr. le m2 par an. Elle rappelait encore que son analyse

devrait être corroborée par une inspection locale à laquelle pourraient assister

les locataires qui le souhaiteraient ou leurs représentants. Elle ajoutait

enfin que la durée du contrôle des loyers après travaux, susceptible de durer

jusqu'à 10 ans, serait définie ultérieurement sur la base d'une analyse

définitive des travaux.

K.

Dans un courriel du 17 novembre 2017 qui faisait à suite à une rencontre

en date du 14 novembre 2017, les représentants de CG.________ ont transmis à la

division des documents permettant d'"identifier les investissements

supplémentaires consentis" résultant du scénario retenu et qui

n'avaient pas été pris en considération dans le calcul précité de la division.

La prise en compte de ces investissements était, selon CG.________, de nature à

justifier une augmentation du prix annuel moyen au mètre carré, étant précisé

que celui précédemment indiqué (241 fr. le m2 par an) lui aurait

occasionné des pertes trop importantes pour entreprendre la rénovation. Il

s'agissait des éléments suivants:

- Amélioration

développement durable pour un standard des immeubles Minergie ou équivalent

(2'218'704 fr. HT ou 2'396'200 fr. TTC);

- Amélioration

incidence foncière (transformation des actuelles loggias en surface d'appartement

(2'284'592 fr. HT ou 2'467'359 TTC);

- Amélioration

structurelle par l'ajout de balcons en façades (4'998'994 fr. HT ou 5'398'914 fr.

TTC);

- Amélioration

par un renforcement aux contraintes sismiques des immeubles (575'833 fr. HT ou

621'900 fr. TTC).

Un état locatif au 30 novembre 2017 était joint à

cet envoi, ainsi qu'un plan d'étage type du projet de rénovation.

L.

Par courrier du 11 décembre 2017, la division a rappelé que la variante

de rénovation avait été admise, dans sa détermination préalable du 19 octobre

2017, à hauteur de 28'352'691 fr. Le prix de location moyen de 241 fr./m2

avait été arrêté sur la base des surfaces existantes (24'411 m2),

sans tenir compte des agrandissements résultant de l'intégration des loggias aux

logements qui porterait le total des surfaces à 26'607 m2. En vertu

du principe de la bonne foi, la division indiquait que le montant de base de

241 fr. le m2 par an n'était pas remis en cause. Suite à une nouvelle

analyse du dossier et aux nouveaux documents fournis, le courrier mentionnait

ce qui suit:

"La Division logement admet de prendre en

compte comme travaux 'à plus-value' rentabilisés à 100% au taux actuel de 3,5%

(base: taux hypothécaire de référence OFL de 1,5%, valeur décembre 2017) les

travaux et montants suivants:

· Les

travaux liés aux normes Minergie, soit un montant de CHF 2'396'201.-, déduction

faite des subventions de CHF 2'145'551.- (CHF 253'650.-)[,]

· la

création des loggias et des balcons (CHF 7'866'273.-),

· les

travaux de sécurisation anti-sismiques (CHF 621'900.-).

Le solde des travaux (CHF

19'610'694.-) a été renté à hauteur de 29%, au taux LDTR de 3,5% en

fonction de la méthode dite 'de la valeur objective' […].

A ce montant, nous avons ajouté

une part de valorisation foncière pour les 249 logements qui seraient désormais

pourvu[s] de loggias, en prenant pour

base de référence une surface de 6,65 m2 par loggia[…] (1'65[5],85

m2 au total), à un prix de CHF 1'166.- le m2, ce qui donne un

montant supplémentaire de CHF 1'930'926.-. Le coût total pris en compte

par la Division logement est donc de CHF 30'283'442.-.

La rentabilisation globale des

travaux envisagés sous l'angle de la LDTR aurait pour conséquence d'admettre un

revenu locatif annuel net maximum de CHF 6'105'615.-/an net ou, rapporté au m2

de la surface existante, un prix moyen de CHF 250.- le m2/an (ce

montant devrait même être de CHF 234.- le m2/an en tenant compte des surfaces

réelles des loggias, mais la Division logement renonce à ce correctif […]."

Le détail du calcul était annexé au courrier qui

rappelait que les loyers feraient l'objet d'un contrôle après travaux, dont la

durée serait fixée ultérieurement mais vraisemblablement pour une période de cinq

ans.

M.

Le 22 janvier 2018, CG.________ a déposé une demande d'autorisation de

construire (dossier CAMAC no 174027) pour des travaux à réaliser sur

les bâtiments sis sur les parcelles précitées et dont la description était la

suivante: "Mise aux normes énergétiques. Rénovation des installations

CVS, mise en place d'une isolation thermique et ajout de balcons". Sur

le plan de situation des bâtiments A à D figuraient les limites des différentes

parcelles ainsi que les balcons qui seraient ajoutés mais aucun périmètre

d'implantation.

N.

L'enquête publique s'est déroulée du 31 janvier 2018 au 1er mars

2018. Elle a suscité l'opposition de nombreux locataires des bâtiments

concernés par les travaux. En substance, ils regrettaient l'absence d'"analyse

MERIP" (Evaluation des dégradations et estimation du coût de remise en

état de immeubles), alléguaient plusieurs violations de la LPPPL et invoquaient

le caractère non réglementaire des balcons qui seraient ajoutés aux bâtiments.

Les balcons du bâtiment A étaient en particulier critiqués puisqu'ils auraient

été situés hors du périmètre d'implantation qui, à défaut de figurer dans le

PQ-S, coïncidait exactement avec l'implantation du bâtiment existant teinté en

rouge sur le plan.

O.

Le 5 février 2018, CG.________ a mis sur pied une séance d'information

avec l'Association ******** à la maison de quartier, afin de discuter du projet

de rénovation.

P.

A réception du dossier de la Centrale des autorisations en matière de

construction (CAMAC), la division a sollicité de CG.________ les consommations

énergétiques du quartier de ********, qui lui ont été fournies par courriel du

12 février 2018.

Q.

Le 26 février 2018, CG.________ a, par l'entremise d'une régie, adressé

un "Avis aux locataires" pour les informer des travaux de

rénovation, étant précisé que le montant de l'augmentation des loyers ne

pouvait leur être communiqué à ce stade. Au mois de février toujours, l'avis

d'enquête a été affiché par certains locataires dans les bâtiments de ********,

avec un message indiquant qu'un comité était en cours de création serait

prochainement constitué pour "faire le relais entre l'avocat et les

habitants" dans le but que les droits des locataires soient respectés.

R.

Une copie de l'opposition formée par les locataires précités a, le 5

mars 2018, été transmise à la division par leur mandataire.

S.

Le 6 juin 2018, la division a encore transmis à CG.________ un calcul

synthétisant les différentes données chiffrées et établissant le revenu locatif

annuel après travaux admissible, soit 234 fr./m2 en tenant compte

des agrandissements ou 250 fr./m2 sur la base des surfaces

existantes.

T.

Par décision du 17 juillet 2018, la division a accordé son autorisation

spéciale sous réserve du respect des conditions impératives suivantes:

" 1.

Les 312 logements de 2 à 6 pièces

à rénover sont soumis à un contrôle des loyers d'une durée de cinq ans dès leur

première mise en location après travaux (soit une fois tous les nouveaux baux à

loyers et/ou notifications de hausses de loyers entrés en vigueur), leur revenu

locatif annuel net [n]e devant pas

excéder CHF 6'105'615.-/an net (sans les frais de chauffage et d'eau chaude ni

les taxes d'épuration et d'évacuation des déchets) ou le prix de location moyen

initial de CHF 234.- le m2/an net tel que résultant de l'analyse de la Division

logement (valeur juillet 2018, taux hypothécaire de référence OFL de 1,5%),

sous réserve des modifications légales ou d'éventuels imprévus justifiés, tant

techniques que financiers.

2.

Le contrôle prévu sous chiffre 1

ci-dessus consistera en la production des nouveaux baux à loyers et/ou

notifications de hausses de loyers lors de leur première mise en location après

travaux des logements contrôlés, puis en la production régulière à la Division

logement de l'état locatif lors de la période de contrôle. Ces documents

devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de

contestation que leur offre la voie civile.

3.

En vertu de l'art. 15 al. 2 LPPPL,

ce contrôle fera l'objet d'une mention au registre foncier, qui sera inscrite

sitôt le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.

4.

Le décompte final des travaux

devra être produit en même temps que les baux à loyers.

5.

Conformément à l'art. 14 al. 4

LPPPL, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu'une

transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à

autorisation fera également l'objet d'une mention au registre foncier.

Il est spécifié toutefois que la

présente détermination se fonde uniquement sur le projet soumis à l'examen du

Service des communes et du logement. Toute modification d'ordre technique ou

financier de celui-ci devra être approuvée par dit service. De même, tout

imprévu rencontré en cours de réalisation devra lui être annoncé avant

exécution.

[…]

[La

présente autorisation spéciale] tient compte des oppositions qui ont été

formulées dans le cadre de l'enquête publique, lesquelles ont été portées à la

connaissance de la Division logement.

[…]"

U.

Une note technique du 13 septembre 2018 a examiné et chiffré l'impact

énergétique des variantes de rénovation des loggias, savoir leur transformation

en jardins d'hiver ou leur intégration aux logements.

V.

Le 28 novembre 2018, la CAMAC a rendu une synthèse positive concernant

le projet de CG.________, qui comprenait notamment les conditions spéciales

posées par la division, à savoir le fait que le revenu locatif annuel

admissible après travaux ne pourrait excéder 6'105'615 fr. pour les 312

logements concernés, hors frais de chauffage, d'eau chaude, taxes d'épuration

et évacuation des déchets. Eu égard aux nouvelles surfaces résultant de

l'intégration des loggias aux logements, le prix annuel moyen serait de

234 fr./m2.

W.

De nombreux échanges ont encore eu lieu entre les parties, concernant

notamment la question des balcons.

Par courrier du 28 février 2019, le service de

l'urbanisme a indiqué à CG.________ que l'ensemble des colonnes de balcons

projetés reposaient sur un poteau structurel central qui "touch[ait]

le sol". Or, plusieurs colonnes étaient situées "hors zone à

bâtir", c'est-à-dire hors du périmètre d'implantation selon les PQ-NO

et PQ-S, ce qui faisait obstacle à leur réalisation. En vertu d'une pratique

communale, lorsqu'un élément touchait le sol, il était compté comme surface

bâtie, ce qui impliquait de trouver une solution structurelle pour supprimer

les poteaux centraux des colonnes situées hors du périmètre d'implantation et

que de nouveaux plans soient fournis à cet égard.

Le 4 juin 2019, CG.________ a transmis les plans des

bâtiments B et C mis à jour suite à la suppression des structures porteuses des

balcons situés hors des périmètres d'implantation. Par courriel du 28 juin

2019, elle a encore fourni un nouveau plan établi par un géomètre breveté le 27

juin 2019, qui figurait les périmètres d'implantation des bâtiments A à D et, en

bleu, les trois colonnes de balcons des bâtiments B et C dont les poteaux

centraux avaient été supprimés car situés hors des périmètres en question.

X.

Par décision du 30 septembre 2019, la municipalité a levé les

oppositions et accordé le permis de construire sollicité, motif pris que

l'autorisation spéciale nécessaire en vertu de la LPPPL avait été accordée par

la division moyennant le respect de certaines conditions impératives.

S'agissant du périmètre d'implantation du bâtiment A, la municipalité relevait

qu'il "n'épous[ait] manifestement pas le bâtiment teinté en

rouge, car il fa[llait] également se référer aux coupes qui indiqu[ai]ent

clairement un périmètre d'évolution des constructions semblables pour les deux

groupes 'A' et 'E' [de sorte qu'il apparaissait] pertinent de penser

qu'il s'agi[ssait] d'une omission sur le plan et non d'une volonté de

traiter les deux groupes de bâtiments de manière différente." En

d'autres termes, les balcons du bâtiment A étaient situés dans le périmètre

d'implantation. Quant aux autres balcons, ils étaient désormais tous

réglementaires puisque CG.________ avait supprimé les poteaux centraux des

trois colonnes de balcons des bâtiments B et C, situées hors des périmètres

d'implantation et que ces balcons, désormais autoportants, pouvaient empiéter

jusqu'à 2 m dans les espaces règlementaires.

Y.

Les locataires opposants (ci-après: les recourants) ont interjeté

recours contre cette décision par acte du 11 novembre 2019, concluant à

l'annulation dudit permis et des autorisations spéciales y relatives.

Les intéressés se plaignent d'un défaut

d'information des locataires et de l'insuffisance des mesures d'instruction

préalables à la délivrance de l'autorisation spéciale de la division (cf.

art. 9 et 10 du règlement du 25 octobre 2017 d'application de la loi du

10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif [RLPPPL;

BLV 840.15.1]). Ils soutiennent également que l'art. 13 LPPPL aurait été

violé dans la mesure où certains travaux de rénovation n'entreraient pas dans

l'une des catégories de travaux autorisés dans les logements sujets à pénurie.

En lien avec les règles sur l'aménagement du territoire, les recourants font

valoir que l'ajout de balcons ne serait pas réglementaire, que cela porterait

de surcroît atteinte à l'image du quartier, tandis que la transformation des

balcons existants en loggias induirait un dépassement du coefficient

d'utilisation du sol et le non-respect de la hauteur réglementaire pour ce type

de loggias fermées. Au titre des mesures d'instruction, les recourants ont requis

la tenue d'une inspection locale, se réservant en outre de solliciter une

expertise quant à la faisabilité, ainsi qu'au caractère indispensable des

interventions projetées.

Le 22 janvier 2020, la municipalité a confirmé sa

décision et conclu au rejet du recours. Par actes du 7 février 2020, la

division et CG.________ ont également conclu au rejet du recours, estimant en

substance que tant la LPPPL que la réglementation sur l'aménagement du

territoire étaient respectées.

Dans leur mémoire de réplique du 3 juin 2020, les

recourants ont étayé leur argumentation et persisté dans leurs conclusions. La propriétaire

en a fait de même dans sa duplique du 17 août 2020. A cette occasion, elle

a en outre versé au dossier le PQ-S initial approuvé le 23 février 1973, soit

la version antérieure à celle actuellement en vigueur depuis sa modification en

1982 (cf. lettre A ci-dessus). Elle a également produit un récapitulatif

général des coefficients d'utilisation du sol (CUS) de chacun des bâtiments,

ainsi qu'un plan de détail et une image 3D des loggias après intégration aux

logements actuels.

Z.

Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit:

Considérants

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),

le recours est intervenu en temps utile. Il émane par ailleurs de locataires

qui revêtent la qualité pour recourir à l'encontre des décisions entreprises au

sens de l'art. 75 LPA-VD (cf. art. 23 al. 1 LPPPL; ég. arrêt

AC.2019.0009 du 31 juillet 2019 consid. 2c et les références citées), ce qui

n'est du reste pas contesté. Le pourvoi respecte au surplus les conditions

formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99

LPA-VD, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.

À titre liminaire, le tribunal constate qu'il ressort du dossier que les

logements en cause sont situés dans le district de Nyon où sévit la pénurie,

étant entendu que le taux de logements vacants y est inférieur à 1,5 %

depuis plusieurs années. Partant, le présent litige tombe dans le champ

d'application territorial de la LPPPL (cf. art. 2 LPPPL), ce qui est admis

par toutes les parties

3.

a) Dans un premier grief, les recourants se prévalent d'irrégularités

procédurales. Ainsi invoquent-ils une violation des art. 6 LPPPL et 10 RLPPPL,

dans la mesure où la propriétaire ou son mandataire n'aurait pas informé les locataires

des travaux envisagés préalablement au dépôt de la demande d'autorisation.

Toutes les mesures d'instructions indispensables, savoir la tenue d'une

inspection locale et la réalisation d'une expertise technique, n'auraient par

ailleurs pas été mises en œuvre, contrairement à ce que prévoit l'art. 9 LPPPL.

Dans ce cadre, ils sollicitent du tribunal de céans qu'une inspection locale

soit diligentée.

L'autorité intimée et la propriétaire admettent l'absence

d'information des locataires conformément aux art. 6 LPPPL et 10 RLPPPL. Si la

première s'en remet à justice s'agissant des conséquences de cette

inobservation, la seconde considère en revanche que le vice aurait été réparé. D'une

part, la LPPPL et le RPPPL ne seraient entrés en vigueur que le 1er janvier

2018, alors que la demande d'autorisation de construire a été déposée le 22

janvier 2018. Partant, l'obligation d'information des locataires, qui doit

avoir lieu 40 jours avant le dépôt de la demande et qui n'existait pas

dans l'ancienne LDTR, n'aurait quoi qu'il en soit pas pu être respectée.

b) aa) Les art. 6 LPPPL et 10 RLPPPL ont la teneur

suivante:

" Art. 6 Dépôt de la requête en

cas de travaux ou de changement d'affectation

1.

La demande

d'autorisation de démolition, de rénovation d'importance, de transformation ou

de changement d'affectation est adressée à la commune du lieu de situation de

l'immeuble, au moyen du questionnaire établi par le département. La commune la

transmet au département par l'intermédiaire de la Centrale des autorisations

prévue dans le cadre des dispositions applicables en matière de police des

constructions.

2.

Lorsque les travaux

ne consistent qu'en la rénovation d'un maximum de deux appartements isolés dans

un immeuble locatif, la demande est adressée au département, qui statue en

procédure simplifiée.

3.

Le maître de l'ouvrage

ou son mandataire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les

locataires et de les consulter lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux

de démolition, transformation ou rénovation d'un bâtiment existant. Il leur

expose son projet et les informe de la répercussion probable sur leurs loyers.

Il leur impartit un délai de trente jours au moins pour présenter leurs

observations et suggestions."

"

Art. 10 Informations aux

locataires

1.

Le propriétaire

informe les locataires au plus tard quarante jours avant le dépôt du dossier

d'enquête publique ou du dossier d'enquête administrative lorsqu'une enquête

publique n'est pas requise par l'autorité communale, sur la nature des travaux

envisagés et leur coût, leur calendrier et la répercussion probable qu'il

prévoit sur le revenu locatif annuel net des logements de l'immeuble (sans les

frais accessoires de chauffage et d'eau chaude ni les taxes d'épuration et

d'évacuation des déchets). Il leur rappelle le délai de trente jours dont ils

disposent pour présenter leurs observations ou suggestions.

2.

Le département et la

commune peuvent demander au propriétaire qu'il leur communique les démarches

entreprises auprès des locataires, notamment une copie des informations ou du

courrier type adressés à ces derniers. Lorsque cela s'avère indispensable à

l'analyse d'un dossier, notamment sous l'angle de l'appréciation technique des

travaux, le département peut requérir du propriétaire qu'il lui communique les

réponses reçues des locataires.

3.

L'information chiffrée

du propriétaire relative à la répercussion probable sur le revenu locatif

annuel net des logements de l'immeuble peut s'exprimer en CHF ou en CHF m²/an,

et dans tous les cas, en pourcentage."

bb) Pour déterminer la portée de ces dispositions,

il est nécessaire de rappeler certains éléments historiques. En juin 2011, le

Conseil d'Etat a soumis au Grand-Conseil l'Exposé des motifs et projet de loi no

408.

sur la loi sur la préservation du parc locatif existant (LPPL 2011). En

2014, le Conseil d'Etat a soumis au Grand Conseil un Exposé des motifs

complémentaire et projets de lois sur la préservation du parc locatif vaudois

(LPPL) et modifiant la loi du 6 mai 2006 sur l'énergie (EMPL no 168),

accompagné des Rapports du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur le postulat

Jean-Michel Dolivo et consorts "pour renforcer les droits des

locataires dans la loi concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitations ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (LDTR)" (09_POS_156) et sur le postulat

Frédéric Borloz "Logement: pour le bien des locataires et des

propriétaires dépassons le statut quo!" (09_POS_157) (cf.

Bulletin du Grand Conseil [BGC], tome 17, pp. 409 s.). Le projet de

loi, renommé dans l'intervalle loi sur la préservation et la promotion du parc

locatif (LPPPL), a été adopté le 10 mai 2016 et la LPPPL est entrée en vigueur

le 1er janvier 2018.

En substance, il ressort des débats parlementaires relatifs

à la LPPL que l'obligation d'informer les locataires de l'art. 6 LPPPL tend à

garantir le respect des droits des locataires et a pour but d'initier et

favoriser un dialogue entre ces derniers et les propriétaires s'agissant des

travaux envisagés. Il a également été relevé que la fourniture d'information et

la consultation bénéficie aux deux parties dans la mesure où cela évite des confrontations

souvent longues entre les intéressés et permet au propriétaire de déterminer

les travaux à réaliser sur la base des connaissances particulières du lieu de

ceux qui y habitent (cf. BGC, tome 17, 3 novembre 2015, pp. 53 ss,

en particulier p. 60).

Lors de la lecture des articles et des commentaires

du projet de loi par la Commission, le député Dolivo a proposé de sanctionner de

la manière suivante l'éventuelle violation du droit à l'information et à la

consultation des locataires imposé par l'art. 6 al. 3 LPPPL: "En cas de

non-respect, le Département n'entre pas en matière sur la demande

d'autorisation". Cet amendement a néanmoins été refusé par la majorité

de la commission (cf. Rapport de la majorité de la commission, BGC, tome

17, 3 novembre, pp. 85 s). A l'occasion du premier débat du 3 novembre

2015, le rapporteur de minorité Dolivo a une nouvelle fois proposé d'introduire

cette sanction dans la loi, précisant qu'il s'agissait de "la seule

sanction prévue, qui n'[était] pas financière, mais qui p[ouvait]

retarder les travaux si le propriétaire avait décidé d'agir rapidement"

(cf. BGC, tome 17, 3 novembre 2015, p. 59 ss). Cela étant, son

auteur a finalement abandonné cette partie de l'amendement au cours du premier

débat (cf. BGC, tome 17, 3 novembre 2015, p. 64).

cc) Le 22 mai 2018, la motion Jean-Michel Dolivo et

consorts déposée le 15 mai 2018, intitulée "Violations de

l'obligation d'informer les locataires en cas de travaux dans leur immeuble,

quelles conséquences?" (18_MOT_040), a été renvoyée à l'examen d'une

commission. On extrait notamment ce qui suit du texte de la motion:

" Il appert toutefois que l'absence de

conséquences concrètes pour les propriétaires du non-respect de cette

obligation d'informer les locataires [de l'art.

6.

al. 3 LPPPL et 10 RLPPPL] permet de contourner trop facilement la

volonté du législateur: rappelons que cette disposition de la LPPPL avait été

adoptée notamment parce que l'information et la consultation des locataires

sont essentielles en cas de travaux, d'une part, pour tenter d'éviter des

litiges liés au projet de travaux prévus et, d'autre part, pour permettre aux

locataires de s'exprimer sur les travaux prévus dans leur immeuble et, le cas

échéant également, de faire des propositions quant à leur planification.

Afin que cette obligation

d'informer et de consulter les locataires devienne effectivement la règle, les

député-e-s soussigné-e-s proposent l'ajout suivant à l'article 6, alinéa

3, de la LPPPL, après la dernière phrase dudit alinéa:

'A réception de ces observations

et suggestions, le maître d'ouvrage ou son mandataire les transmet à l'autorité

compétente. En cas de violation de cette obligation, celle-ci n'entre pas en

matière sur la demande d'autorisation de transformation ou de rénovation.' "

À l'occasion du développement de la motion, le

député Dolivo a encore insisté sur le fait que l'obligation d'information et de

consultation était essentielle pour les locataires et devait être "rend[u]e

opérante".

Examinée en commission, la majorité de cette

dernière a recommandé au Grand Conseil de ne pas prendre en considération la

motion (cf. rapports de majorité et de minorité de la commission des 14

décembre 2018, respectivement 6 janvier 2019, disponibles à l'adresse Internet:

Au 21 février 2020, la motion figurait sur la liste des objets en attente de

traitement par le Grand Conseil.

c) En l'espèce, dans la mesure où la LPPPL et le

RPPPL sont entrés en vigueur le 1er janvier 2018, soit

antérieurement au dépôt de la demande d'autorisation de construire, ils sont applicables

à la présente cause.

aa) Il ressort du dossier qu'une séance

d'information a réuni les représentants de la constructrice et de l'association

le 5 février 2018 pour discuter du projet de rénovation. De même, la

constructrice a adressé un avis aux locataires le 26 février 2018 dans le

but de les informer quant aux travaux envisagés. Il est douteux que cette

information soit conforme aux exigences de la des art. 6 al. 3 LPPPL et 10

RLPPPL, ce que la constructrice ne soutient du reste pas sérieusement. Quoi

qu'il en soit, cette question souffre de demeurer indécise pour les motifs qui

suivent.

A supposer la violation des dispositions précitées

établies, il conviendrait de statuer sur les conséquences qui en résulteraient,

lesquelles sont débattues entre les parties. Comme le soutiennent les

recourants, il est certes exact que l'obligation d'information et de

consultation préalable ne poursuit pas les mêmes buts que la mise à l'enquête

proprement dite. Contrairement à ce qu'ils suggèrent, ce constat ne renseigne

cependant pas sur l'éventuelle sanction du non-respect de cette obligation. A

cet égard, il suffit néanmoins de rappeler que lors des travaux parlementaires,

la nécessité de prévoir une sanction spécifique – c'est-à-dire hors celles

prévues aux art. 25 et 26 LPPPL –, en cas de non-respect de l'obligation

d'informer et de consulter les locataires – à savoir la non-entrée en matière

sur la requête d'autorisation (cf. consid. 3b/bb et 3b/cc

ci-dessus) – a expressément été évoquée et débattue. Le législateur y a toutefois

renoncé, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une lacune de la loi mais d'un choix

éclairé de sa part. Dans ces conditions, le tribunal de céans ne peut annuler les

décisions entreprises faute d'information des locataires et imposer ainsi à la propriétaire

qu'elle entame une nouvelle procédure d'autorisation. Ce faisant, le tribunal réintroduirait

en effet, par la voie jurisprudentielle, une sanction que le législateur a

volontairement exclue, procédé inadmissible. L'appréciation qui précède est du

reste confirmée par la motion 18_MOT_040, qui tend précisément à remédier à

"l'absence de conséquences concrètes pour les propriétaires [en cas

de] non-respect de cette obligation d'informer les locataires",

motion actuellement en attente de traitement par le Grand Conseil.

Dans ces circonstances, il n'appartient pas au

tribunal de se substituer au législateur, ni d'anticiper le sort de la motion

précitée, ce qui conduit au rejet du grief.

Les jurisprudences rendues dans en application de

l'ancienne LDTR et dont les recourants se prévalent – sans toutefois en

préciser les références – ne leur sont par ailleurs d'aucun secours puisque les

problématiques juridiques étaient radicalement différentes. L'arrêt AC.2013.0174

du 13 août 2013 a en effet admis le recours interjeté après avoir constaté

que le permis de construire était vicié, puisqu'il avait été délivré avant

l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale exigée par l'art. 4 LDTR. Dans

l'arrêt AC.2004.0119 du 30 juin 2005, l'ancien Tribunal administratif (TA) a

admis le recours pour violation du droit d'être entendu, car l'autorité n'avait

pas consulté un représentant des locataires, alors que cette mesure était

obligatoire lorsqu'une expertise technique du bâtiment était diligentée, ce qui

avait été le cas dans cette affaire (cf. art. 10 et 11 du règlement –

abrogé – du 6 mai 1988 appliquant la loi du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi

que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation [RLDTR; BLV

840.15.1]). Dans le présent cas en revanche, les art. 6 al. 3 LPPPL et 10 al. 1

RLPPPL astreignent le propriétaire – non les autorités intimées – à informer et

consulter les locataires, ce qui exclut une violation du droit d'être entendus

des recourants pour ce motif.

bb) S'agissant du prétendu défaut d'instruction de

la part des autorités intimées – absence d'inspection locale et d'expertise

technique – dont les recourants déduisent une violation de leur droit d'être

entendus, il s'agit de mesures qui ne sont pas obligatoires mais qui peuvent être

mises en œuvre par les autorités intimées qui disposent à cet égard d'un

certain pouvoir d'appréciation (cf. art. 9 LPPPL; art. 12 et 13 RLPPPL).

Or, le mémoire de recours mentionne uniquement que les mesures précitées

auraient été nécessaires en raison de "l'ampleur et [du] coût

très conséquent des travaux projetés", motivation très générale qui ne

suffit pas à remettre en cause la décision de l'autorité intimée d'y renoncer. Cela

est d'autant plus vrai que dans son mémoire de réponse, la division a exposé

les raisons qui l'ont conduite à renoncer à ces mesures – absence de

restructurations intérieures importantes, consultation des guichets

cartographiques et des documents au dossier suffisante pour statuer – sans que

ces éléments ne soient contestés par les recourants dans leur mémoire de réplique.

Pour sa part, le tribunal ne discerne pas de motif permettant de conclure que

les autorités intimées auraient abusé ou excédé leur pouvoir d'appréciation en

choisissant de ne pas diligenter de telles mesures. Le tribunal considère

également qu'en l'absence d'inspection locale et d'expertise technique, le

dossier de la cause s'avère néanmoins suffisamment complet pour lui permettre

de statuer sur les griefs relatifs à la LPPPL en connaissance de cause.

d) Au vu des considérants qui précèdent, les griefs

des recourants sont mal fondés et doivent être rejetés. Pour les mêmes motifs,

la requête d'inspection locale formulée dans le cadre de la présente procédure

doit également être rejetée.

4.

a) Dans leur deuxième grief, les recourants se prévalent d'une violation

de l'art. 13 LPPPL. Selon eux, certains travaux inclus dans la version

maximaliste n'apparaîtraient pas indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général, ni ne permettraient de favoriser les économies

d'énergie ou l'utilisation d'énergie renouvelables et n'auraient par conséquent

pas été autorisables. Il s'agirait de la fermeture des loggias actuelles et

leur intégration dans les surfaces chauffées des appartements, ainsi que la

création de nouveaux balcons en remplacement des loggias désormais intégrées

aux logements. Du point de vue des recourants, ces travaux reposeraient

uniquement sur des motifs d'opportunité technique. Or, si ces derniers

constituaient un motif d'autorisation sous l'empire de la LDTR, tel ne serait

plus le cas en vertu de la LPPPL.

b) A titre liminaire, on rappellera que le 1er

janvier 2018, la LPPPL a remplacé la LDTR. A maintes reprises, le tribunal de

céans a jugé qu'il existait une convergence d’objectifs entre la LDTR et la

LPPPL pour ce qui concerne la préservation du parc locatif (arrêts AC.2018.0436

du 29 avril 2020 consid. 3c; FO.2019.0003 du 28 mai 2019 consid. 2a et FO.2018.0011

précité consid. 2a).

Désormais, en vertu de l’art. 13 LPPPL, intitulé

"motifs d’autorisation", l'autorisation est accordée (al. 1):

lorsque les logements loués concernés n'entrent pas dans une catégorie à

pénurie (let. a); lorsque les travaux ou le changement d'affectation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général (let. b); lorsque les travaux permettent de favoriser les

économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies renouvelables, notamment dans

les cas prévus dans la loi sur l'énergie. Le département tient compte dans son

analyse des baisses prévisibles des charges qu'entraînera l'amélioration du

bilan énergétique du bâtiment (let. c). Dans les cas visés sous lettres b) et

c) ci-dessus, l'autorisation n'est accordée que pour autant que

l'investissement consenti reste proportionné par rapport aux avantages attendus

et que les travaux n'aient pas pour objectif de soustraire les logements en

cause des catégories répondant aux besoins de la population (al. 2). Sous

l'empire de la LDTR, l'autorisation était délivrée en application de l'art. 4

al. 1 LDTR "lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou

le changement d'affectation apparaiss[ai]ent indispensables pour des

motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les

cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie [soit les

travaux permettant une amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à

l'investissement à consentir]; elle p[ouvai]t l'être à

titre exceptionnel si d'autres circonstances le command[ai]ent

impérativement." A l'exception de cette dernière phrase, les motifs

étaient donc les mêmes que ceux désormais prévus par la LPPPL, de sorte que les

principes dégagés en relation avec la l'art. 4 al. 1 LDTR demeurent pertinents pour

interpréter l'art. 13 LPPPL.

L'art. 17 RLPPPL dispose quant à lui que le

propriétaire doit apporter toute précision sur les motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général justifiant la délivrance d'une autorisation (al.

1) et fournir un bilan thermique de l'immeuble ou un certificat énergétique du

bâtiment lorsqu'il entend procéder à des travaux permettant de favoriser les

économies d'énergie, ainsi que toute précision utile sur les options techniques

prévues (al. 2).

aa) Concernant les motifs énergétiques

(art. 13 al. 1 let. c), l'art. 39 LVLEne dispose qu'en cas de rénovation ou

transformation d'un bâtiment permettant une amélioration énergétique dont les

avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir,

l'autorisation est accordée dans le cadre de l'art. 13 LPPPL. Entré en vigueur

le 1er juillet 2014, l'art. 28e LVLEne (inclus dans le "Titre V

Consommation" de la LVLEne) dispose notamment que les grands consommateurs

existants s'engagent, individuellement ou en groupe, à poursuivre les objectifs

fixés par le service (al. 1) et qu'à défaut, le service peut exiger de leur

part qu'ils analysent leur consommation d'énergie et prennent des mesures

raisonnables d'optimisation (al. 2).

bb) S'agissant des motifs d'intérêt

général faisant apparaître comme indispensables les travaux projetés, la jurisprudence

cantonale a retenu – sous l'angle de l'art. 4 al. 1 LDTR – qu'il n'y avait pas

lieu d'interpréter cette hypothèse de manière extensive. Il est exclu de faire

prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles sur

le but spécifique de la loi, à savoir le maintien des logements à loyers

modérés existants (arrêts AC.2013.0289 du 9 octobre 2015 consid. 3b; AC.2014.0251

du 14 juillet 2015 consid. 14b/bb; RDAF 2001 I 344 consid. 4b/bb). L'autorité

compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que les loyers après

travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à pénurie,

c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait sortir

de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels, de

les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et nécessairement

un programme maximum (Ibidem; ég. arrêts AC.2014.0414 du 29 juillet 2016

consid. 2b et AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3b). En définitive, le

législateur vise dans ce cadre une "rénovation douce",

admissible selon trois types de critères: sont autorisés les travaux qui visent

à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux de rénovation des

façades ou de la toiture, par exemple); doivent également pouvoir être admis

les travaux relevant de considérations de sécurité (par exemple le remplacement

des installations électriques); sont encore admissibles certaines opérations

tendant à adapter les installations intérieures (cuisines, salles de bains) à

des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêts

AC.2013.0289 précité consid. 3b et AC.2002.0066 précité consid. 3c/ff). L'autorité

intimée ne peut se contenter d’avaliser une enveloppe financière, mais doit

vérifier si les travaux prévus sont indispensables au sens de la loi et ne

saurait autoriser des travaux ayant clairement pour but une

augmentation du standard de l'immeuble, quand bien même le constructeur

annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût

maximum prescrit (cf. arrêts AC.2015.0244 du 19 janvier 2017 consid. 1c;

AC.2014.0414 précité consid. 2b et AC.2013.0289 précité consid. 3b).

Dans l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de

chacun des éléments concernés, une appréciation doit intervenir et chaque

élément d'appréciation peut être discuté (arrêts précités AC.2013.0289 consid.

3d et AC.2014.0251 consid. 14b/cc).

C'est à l'aune de ce qui précède que

la CDAP a jugé que l'installation d'un ascenseur dans un immeuble, qui impliquait

une réduction de 2 m2 de la surface habitable de la moitié des logements,

n'entraînait pas une modification sensible de la structure des logements

existants, ni ne modifiait sensiblement leur "standing" ou

leur "standard"

(arrêt AC.2011.0201 du 28 mai 2013

consid. 2c/dd). Dans une autre affaire, le département avait retenu que les

travaux de restructuration des logements impliquant une augmentation des

surfaces – de 10 m2 pour les 3,5 pièces et de 11 m2 pour

les 4,5 pièces – en raison de l'ajout d'une nouvelle partie "cuisine",

ne constituaient pas prima facie des travaux "indispensables"

sous l'angle de la LDTR. Néanmoins, il avait considéré que le gain de surfaces

permettait de se rapprocher des normes usuelles actuelles – de 70 à

77.

m2 pour les 3 pièces, 90 à 99 m2 pour les 4

pièces – sans entraîner un surcoût disproportionné dans le contexte global de

ce projet. A l'issue d'une pesée des intérêts en présence, le département avait

par conséquent décidé d'admettre la répercussion des travaux mais uniquement sur

les surfaces existantes et non sur celles à créer, afin de limiter le rendement

de l'investissement. Ce raisonnement a été confirmé par la CDAP (cf. arrêt

AC.2014.0251 du 14 juillet 2015 consid. 14b/dd.).

cc) Enfin, comme l'admettent toutes

les parties, le motif d'"opportunité technique" de l'art. 12

al. 1 RLDTR, dont la reprise dans la LPPPL avait initialement été envisagée, a

finalement été abandonné au cours des débats parlementaires. Cela étant, il

convient de souligner ici que les recourants ne peuvent rien tirer de ce

constat. En effet, il a déjà été jugé que l'art. 12 RLDTR dépassait le

cadre fixé par l'art. 4 LDTR (limité aux travaux indispensables). Dépourvu de

base légale, cette disposition n'était pas conséquent pas appliquée (cf.

arrêts AC.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 4a/dd et AC.2002.0066 du

11.

février 2003 consid. 2b et la référence citée).

d) aa) En l'espèce, l'autorisation

attaquée porte sur la réalisation de divers travaux dont le caractère

indispensable n'est, pour une partie, pas contesté (sécurisation sismique;

installation électrique; etc.). Les recourants contestent en revanche

que les travaux d'intégration des loggias aux surfaces habitables soient

autorisables au sens de l'art. 13 LPPPL. D'après eux, la fermeture des loggias

peut certes se justifier, mais non leur intégration aux logements, raison pour

laquelle elles devraient être transformées en jardins d'hiver. Les recourant

s'en prennent également à la création de balcons préfabriqués, motif pris qu'ils

ne seraient pas non plus indispensables au sens de la loi.

bb) Les bâtiments visés par les travaux sont des

"grands consommateurs" au sens de l'art. 28e LVLEne, ce qui implique

que des mesures d'assainissement soient entreprises afin de réduire leur

consommation énergétique. C'est dans ce cadre et suite à la réalisation d'un

diagnostic énergétique que les travaux litigieux ont été envisagés. Le

diagnostic suggérait en effet diverses mesures alternatives d'économie

d'énergie sous la forme de trois variantes dont la troisième a finalement été

retenue et autorisée et qui fait l'objet de la présente procédure. Contrairement

à ce que suggèrent les recourants, le constat que la variante qualifiée par les

mandataires de la propriétaire de "maximaliste" a été retenue

plutôt que celle "minimaliste" n'est pas déterminant pour

juger du bien-fondé de l'autorisation entreprise. La qualification ou le

vocabulaire utilisé sont en effet sans incidence, seul étant pertinent le fait

de savoir si les travaux répondent ou non aux conditions de l'art. 13 LPPPL.

aaa) S'agissant en premier lieu des travaux relatifs

aux loggias, le concept énergétique du 29 septembre 2017 expose que, du point

de vue énergétique, les travaux de rénovation s'articuleront selon deux axes:

d'une part, la mise en place d'une isolation périphérique sur l'ensemble des

bâtiments et, d'autre part, la rénovation et l'optimisation de la production et

de la distribution de chaleur dans le quartier. Dans ce document, il est

précisé ce qui suit: "Les loggias des appartements étant difficilement

intégrable[s] dans le procédé d'isolation périphérique des bâtiments

(gestion des ponts de froid compliquée), il est prévu de les fermer par des

baies vitrées. Il s'agit donc d'un espace supplémentaire compris dans

l'enveloppe thermique. L'extension associée représente 227 m2 de SRE

pour l'ensemble des 4 secteurs, ainsi le site atteindra un SRE de 31'982 m2."

Plus loin, sous la rubrique "Traitement des ponts thermiques",

il est mentionnée que l'"isolation par l'extérieur a pour effets de

traiter les ponts thermiques linéiques. La fermeture des loggias permet de

traiter totalement les ponts thermiques de nez de dalles" (ch. 3 du

concept). La note technique du 13 septembre 2018 précise à cet égard que la

pose d'un isolant extérieur sur les toitures et façades, ainsi que le remplacement

récent des fenêtres contribueront à l'amélioration de l'étanchéité du bâtiment.

Cette situation augmentera le pont thermique entre les loggias actuelles et les

logements, impliquant un risque réel de condensation sur la paroi intérieure du

logement (cf. p. 2).

Dans ces circonstances, la fermeture des loggias

constitue manifestement une mesure permettant de favoriser les économies

d'énergie au sens de l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL et s'avère indispensable à

l'assainissement thermique des bâtiments. Le même résultat ne pourrait en effet

être atteint en isolant l'enveloppe du bâtiment tout en maintenant les loggias

ouvertes sur l'extérieur. En réalité, les recourants ne le contestent pas

réellement puisqu'ils s'opposent non pas à leur fermeture, mais bien à leur

intégration aux surfaces habitables chauffées et voudraient qu'elles soient

transformées en jardins d'hiver.

A cet égard, la note technique du 13 septembre

2018.

relative à l'étude énergétique des variantes de rénovation des loggias a

précisément chiffré les économies d'énergie selon la variante retenue: jardin d'hiver

ou intégration au séjour. Dans la mesure où les logements sont munis de

planchers chauffants mais que tel n'est pas le cas des loggias actuelles, leur

intégration au séjour impliquerait que la surface supplémentaire soit chauffée

par le système existant, comme l'exposent les recourants. Contrairement à ce

qu'ils soutiennent, la note technique conclut en revanche à la faisabilité de

cette solution sans impact négatif significatif sur le gain énergétique apporté

par la rénovation de l'enveloppe du bâtiment, selon la simulation thermique

dynamique (STD) appliquée. Les besoins en chauffage avant rénovation du

bâtiment A faisant l'objet de la simulation sont de 666'120 kWhutiles/an,

la puissance utile maximale appelée à couvrir les besoins de chauffage du

bâtiment de 338 kW. La transformation des loggias en jardins d'hiver conduirait

à une réduction de 54% des besoins en chauffage (306'021 kWhutiles/an)

et de 43% de la puissance utile maximale (193 kW), tandis que leur intégration

aux logements permettrait une réduction de 53% de la première valeur (313'049

kWhutiles/an) valeur et de 40% de la seconde (202 kW) (cf.

note technique du 13 septembre 2018 p. 2). Aussi, les deux variantes

permettraient-elles une réduction de plus de 50% des besoins en chauffage et de

plus de 40% de la puissance utile. Elles s'avèrent toutes deux cohérentes avec

l'objectif énergétique du projet, l'écart qui les sépare n'étant pas

significatif (cf. note technique du 13 septembre 2018 p. 4). Il en résulte

que du point de vue de l'efficacité énergétique, les deux solutions de

fermeture (jardins d'hiver ou intégration aux logements) des loggias sont

sensiblement équivalentes. De même, contrairement à ce que suggèrent les

recourants, l'espace supplémentaire pourra aisément être chauffé par le système

de chauffage actuel sans installation d'un émetteur supplémentaire (cf.

note technique du 13 septembre 2018 p. 4) et une augmentation des charges

résultant de l'intégration des loggias n'est pas à craindre. L'énergie requise

sera certes un peu plus importante pour chauffer les logements comprenant

désormais les loggias fermées, que si ces dernières étaient transformées en

jardins d'hiver. Il n'en reste pas moins que cette légère augmentation sera

largement compensée par la réduction de plus de moitié des besoins énergétiques

pour le chauffage résultant des travaux d'assainissement. Enfin, les deux

variantes sont peu ou prou équivalentes du point de vue financier, puisqu'il

ressort du "scénario recommandé avec balcons", que l'intégration des

loggias aux logements impliquerait un supplément hors taxes de 1'825'166 fr.,

honoraires d'architectes compris, par rapport à leur transformation en jardins

d'hiver. Ce montant représente environ 7% du total des travaux d'assainissement

arrêté à 25'028'110 fr., ce qui n'apparaît pas significatif.

Dès lors que la fermeture des loggias répond à un

but d'économie d'énergie et que les deux variantes envisageables sont

équivalentes du point de vue énergétique (réduction des besoins en chauffage de

l'ordre de 50%) et financier (7% de différence), l'autorité intimée pouvait à

bon droit considérer qu'elles étaient toutes deux conformes et autorisables en

vertu de l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL. Il n'appartient en effet pas au tribunal

de céans, pas plus qu'au département avant lui, d'imposer à la propriétaire une

variante plutôt que celle, règlementaire, retenue par le propriétaire. En

raisonnant de la sorte, les recourants perdent de vue que la loi n'impose pas

de rechercher systématiquement la solution la plus économique ou la moins

dommageable pour les locataires, mais peut admettre des travaux qui permettent

d'améliorer de manière proportionnée le confort des logements (cf.

arrêts AC.2018.0225 du 9 octobre 2019 consid. 3c). Les recourants ne peuvent pas

non plus être suivis lorsqu'ils prétendent que ces travaux auraient pour but de

gagner de la surface locative puisque, pour les motifs déjà exposés, la

fermeture des loggias répond avant tout à un impératif énergétique conduisant dans

un second temps à la réaffectation des surfaces correspondantes. Le tribunal

observe que l'intégration d'un peu plus de 6 m2

aux séjours des logements disposant actuellement de loggias ne constitue pas,

quoi qu'en disent les recourants, une augmentation du standard des appartements.

Cela les rapprochera au contraire des standards ou normes usuelles actuelles en

la matière, savoir une surface de de 70 à 77 m2 pour les 3

pièces et de 90 à 99 m2 pour les 4 pièces (cf. arrêt

AC.2014.0251 précité consid. 14b/dd voir ég. pièce 20 propriétaire). Au reste, il

serait faux de considérer que la LPPPL exclurait toute modification de la

surface des logements qui tombent dans son champ d'application. Pour autant

qu'un motif d'autorisation soit rempli au sens de l'art. 13 LPPPL, des travaux

de transformation susceptibles d'entraîner une modification des surfaces peuvent

être admis selon la lettre de l'art. 10 al. 2 LPPPL.

En dernier lieu, l'investissement d'environ

1'825'166 fr., que dénoncent les recourants n'apparait pas excessif pour les

motifs déjà exposés et eu égard aux gains énergétiques considérables réalisés

dans tout un quartier. Il ne conduira en outre pas à soustraire les logements

en cause aux catégories répondant aux besoins de la population (art. 13 al. 2

LPPPL).

bbb) Concernant la création de nouveaux balcons, il

ne s'agit certes pas de travaux favorisant directement les économies d'énergie.

Ils s'avèrent cependant nécessaires en raison de la fermeture des loggias

ouvertes et de leur intégration aux logements qui, eux, sont directement dictés

par des motifs d'économie d'énergie au sens de la LPPPL (cf. consid. 4d/bb/aaa

ci-dessus). L'ajout de balcons permettra en effet de compenser la perte, pour

des raisons énergétiques, des espaces extérieurs (loggias) dont bénéficient

actuellement les locataires. Cette compensation serait du reste nécessaire quel

que soit le traitement réservé aux loggias, à savoir leur intégration aux séjours

voulue par la propriétaire ou leur transformation en jardins d'hiver comme

souhaité par les recourants. Dans les deux hypothèses en effet, les locataires se

trouveraient privés des prolongements extérieurs qui garnissent actuellement l'écrasante

majorité des logements suite à l'assainissement énergétique des bâtiments. Du

côté de la propriétaire, cette compensation des espaces extérieurs maintiendra uniquement

la valeur du patrimoine bâti existant, puisqu'il est manifeste que la présence

d'une loggia ou d'un balcon valorise les logements auxquels ils sont rattachés,

en particulier dans un secteur de forte densité, comme celui d'espèce. S'il est

acquis que l'adjonction de nouvelles installations jusqu'à présent

inexistantes, notamment la création de balcons, apporte une plus-value (cf.

Office fédéral de l'énergie et Office fédéral du logement, Rapport du 31 août

2019, Investissements créant des plus-values et préservant la valeur lors

d’importantes rénovations, disponible à la page Internet: https://www.newsd.admin.ch/newsd/

message/attachments/59009.pdf, p. 22, par. 2). Cela signifie inversement

que leur suppression sans remplacement pour des motifs énergétiques induirait

une perte de valeur des biens. Partant, on ne saurait voir, à l'instar des

recourants, une quelconque augmentation du standard des logements ou des

immeubles concernés en raison de la construction de balcons compensatoires. Il

s'agit au contraire de maintenir le standard actuel dans l'intérêt, comme

exposé ci-dessus, des locataires et de la propriétaire. Interdire la

compensation des espaces extérieurs, comme le préconisent les recourants,

serait de surcroît susceptible de dissuader la propriétaire de procéder à

l'assainissement de ses bâtiments. Or, ce résultat serait en contradiction avec

les raisons pour lesquelles le législateur a ajouté le motif d'autorisation de

l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL, soit "[tenir] compte de la nouvelle loi

cantonale sur l'énergie ainsi que des critères liés au développement durable et

aux économies d'énergie (améliorations thermiques, respect des normes

'Minergie', changement du système de production de chaleur, etc.), qu'il

convient de ne pas décourager, pour autant que l'investissement reste dans un

rapport raisonnable avec les avantages attendus" (EMPL no

168, BGC, tome 17, pp. 438 et 445).

En définitive, dès lors que l'ajout des balcons compense

les inconvénients résultant de travaux d'assainissement énergétiques, il

favorise leur réalisation dans l'intérêt des locataires ainsi que de la

propriétaire et permet ainsi des économies d'énergie, de sorte que ces travaux

pouvaient être autorisés sur la base de l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL.

ccc) Concernant la condition de l'art. 13 al. 2

LPPPL, il est vrai que le montant consacré à la création des balcons avoisine les

6'000'000 fr. Prima facie conséquent eu égard au montant total des

travaux dont il représente environ 20 %, il ne faut cependant pas perdre

de vue que ce montant couvre le remplacement des loggias de tout un quartier. Au

vu des avantages attendus, à savoir le maintien de surfaces extérieures pour les

249.

logements qui en sont dotés actuellement dans l'intérêt des locataires et

de la propriétaire, l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir

d'appréciation en considérant que la dépense demeurait proportionnée. Par

ailleurs, ces travaux n'ont ni pour objectif, ni pour effet de soustraire les

logements en cause des catégories répondants aux besoins de la population.

e) Mal fondé, le grief relatif à la

violation de l'art. 13 LPPPL doit être rejeté.

5.

a) Les recourants contestent encore le fait que les travaux d'intégration

des loggias et de création de nouveaux balcons soient répercutés à 100% sur

l'état locatif. Ils critiquent également la prise en compte, dans le calcul du

loyer admissible, des surfaces supplémentaires résultant de l'intégration des

loggias, ainsi que la part de valorisation foncière ajoutée par l'autorité

intimée en raison de la création des nouveaux balcons.

b) L'art. 14 al. 1 LPPPL dispose que, hormis les

travaux d'assainissement énergétique, le département peut limiter la

répercussion des coûts des travaux de démolitions, de transformation ou de

rénovation sur le revenu locatif.

L'art. 18 RLPPPL a la teneur suivante:

" 1Les travaux

d'assainissement énergétique ou favorisant l'utilisation d'énergies

renouvelables (apport de matériaux d'isolation, pose de panneaux solaires ou de

panneaux photovoltaïques, remplacement d'une énergie fossile par une énergie

renouvelable par exemple) sont répercutés à 100%, au taux technique appliqué

par le département.

2.

Le solde des

travaux est répercuté selon un pourcentage résultant de l'application de la

méthode de la valeur objective. Cette méthode tient compte notamment de la

valeur à neuf assurance incendie de l'immeuble, de sa situation, de son

environnement et de sa vétusté. Elle tient compte aussi du niveau de l'état

locatif pratiqué avant travaux.

3.

Le département

peut limiter la répercussion des coûts de l'opération sur le revenu locatif net

de l'immeuble (sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude, ni les

taxes d'épuration et d'évacuation des déchets). Ce sera le cas, notamment,

lorsqu'un immeuble aura été acquis à un prix manifestement surfait ou que les

loyers avant travaux sont excessifs en regard de la valeur objective de

l'immeuble."

c) aa) En l'espèce, les travaux de fermeture et

d'intégration des loggias aux logements existants favorisent considérablement

les économies d'énergie (cf. consid. 4 ci-dessus). Aussi

est-il conforme aux art. 14 al. 1 LPPPL et 18 al. 1 RLPPP de les avoir rentés à

100.

%. La critique des recourants sur ce point tombe ainsi à faux.

bb) En revanche, la question de la répercussion du

coût de construction des nouveaux balcons est plus délicate. Pour les motifs

déjà exposés, les nouveaux balcons remplaceront les loggias actuelles, dont la

fermeture est exigée pour des motifs énergétiques. En revanche, ces travaux de

construction n'auront pas pour effet direct d'améliorer le bilan énergétique

des bâtiments, ni ne favoriseront directement l'utilisation d'énergies

renouvelables. Par ailleurs, bien que l'on soit en présence d'éléments constructifs

nouveaux, il ne s'agit pas de travaux à plus-value puisque, comme déjà exposé, ils

remplaceront les loggias supprimées en raison de leur fermeture pour des

raisons énergétiques et maintiendront uniquement la valeur du patrimoine bâti

existant.

Dans ces conditions, la création de nouveaux balcons

compensatoires ne pouvait être répercutée à 100 % au taux technique dès

lors qu'il ne s'agissait pas de travaux d'assainissement énergétique à

proprement parler au sens de l'art. 14 al. 1 let. c LPPPL. S'il n'appartient

certes pas aux autorités compétentes d'imposer la solution la plus adéquate ou

la moins dommageable pour les locataires, le choix d'une variante plus coûteuse

mais néanmoins admissible en vertu de la LPPPL ne permet pas pour autant la

répercussion intégrale des travaux réalisés hors du cadre tracé par cette loi. Dès

lors, la répercussion du montant des travaux correspondants aurait-elle dû être

opérée selon la méthode dite de la valeur objective.

Le recours doit partant être admis sur ce point et

le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour qu'elle procède à un nouveau

calcul s'agissant de la répercussion du coût des travaux d'ajout des balcons en

application de la méthode de la valeur objective, conformément à l'art. 18 al.

3.

RLPPPL.

6.

a) Les recourants critiquent encore le fait d'avoir tenu compte, pour

fixer les futurs loyers admissibles, des nouvelles surfaces habitables

résultant de la fermeture et de l'intégration des loggias aux séjours. Le

procédé leur apparaît d'autant plus critiquable que les locataires n'auraient

pas forcément l'utilité d'un plus vaste séjour et que ces nouvelles surfaces

devraient être chauffées à l'avenir, ce qui induirait une augmentation des charges

des locataires.

b) Dans la mesure où c'est à bon droit que les

travaux de transformation des loggias ont été autorisés en vertu de l'art. 13

LPPPL (cf. consid. 4 ci-dessus), ils conduisent à une modification, plus

précisément une augmentation, de la surface des logements admissible au regard

de la LPPPL (cf. art. 10 al. 2 LPPPL), quelle que soit en réalité

l'utilité subjective de ces nouvelles surfaces pour chacun des locataires. Dans

la mesure où le prix maximum des loyers est calculé au m2 selon la

méthode de la valeur objective, le tribunal ne discerne par conséquent aucune

raison de ne pas tenir compte des surfaces supplémentaires autorisées conformément

au droit. Pour le surplus, il n'y a aucun risque d'augmentation des charges de

chauffage pour les locataires. Comme déjà exposé et bien que très légèrement

inférieure aux besoins qui résulterait de leur transformation en jardins

d'hiver, l'intégration des loggias aux séjours réduira considérablement les

besoins énergétiques en raison du traitement des ponts thermiques. Ajoutés aux

autres travaux d'isolation, la consommation énergétique pour le chauffage

s'établira à environ la moitié de celle actuelle, ce qui induira en réalité une

baisse des charges de chauffage des locataires malgré l'agrandissement des surfaces

habitables.

c) Mal fondées, ces objections des recourants doivent

également être écartées.

7.

a) Les recourants contestent ensuite la prise en compte d'un montant de

1'930'926 fr. de "valorisation foncière" correspondant à l'intégration

aux surfaces habitables des 249 loggias. De leur point de vue, cela reviendrait

à répercuter "à double" ces surfaces puisque le SCL les aurait

d'ores et déjà intégrées dans le calcul du loyer admissible au m2.

En outre, ils considèrent que ce procédé est contraire à la LPPPL qui prévoit

que le calcul du loyer est uniquement fondé sur le coût des travaux.

Pour sa part, le SCL nie l'existence d'un double

rendement de l'investissement, mais soutient qu'il s'agit de la prise en compte

de deux paramètres différents: le rendement "direct" du coût

de l'investissement des travaux, d'une part, et la valorisation d'une partie

"terrain" désormais construite au lieu d'un terrain vierge,

d'autre part.

b) D'emblée, la motivation de la décision sur ce

point s'avère confuse dans le mesure où, à bien la comprendre, il conviendrait

d'octroyer un rendement pour la construction d'une partie du terrain qui était

vierge jusqu'à présent, à savoir la création de nouveaux balcons implantés sur

un terrain non construit en l'état. C'est du reste ainsi que l'ont compris les

recourants. Néanmoins, il semble résulter des explications de l'autorité

intimée, exposées dans le cadre des présente et précédente procédures, ainsi

que des écritures de la propriétaire, que ce rendement concerne en réalité les

surfaces supplémentaires des logements suite à l'intégration des loggias

existantes dans les parties séjour. Ainsi ne serait-on pas en présence de la valorisation

de surfaces auparavant vierges de construction, mais bien de la valorisation de

surfaces de loggias non habitables en surfaces supplémentaires habitables. Or,

le montant de la "valorisation" pourrait varier selon que l'on

se trouve dans la première ou dans la seconde hypothèse. Quoi qu'il en soit,

point n'est besoin d'instruire plus avant cette question, puisqu'il convient,

avec les recourants, de retenir que le procédé n'est pas admissible pour les

motifs qui suivent.

c) Selon son article premier, la LPPPL a notamment

pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché

des logements loués qui correspondent, comme en l'espèce, aux besoins de la

population (préservation du parc locatif; cf. art. 2 ss LPPPL). Dans ce

cadre, une autorisation est nécessaire en cas de travaux (rénovation ou

transformation) ou de changement d'affectation. Elle est accordée pour des

motifs particuliers dont il a déjà été question (cf. art. 13 LPPPL et

consid. 4 ci-dessus) et aux conditions de l'art. 14 LPPPL, soit notamment une

limitation de la répercussion "des coûts des travaux" de

démolition, transformation ou de rénovation sur le revenu locatif (art. 14 al.

1.

LPPPL). Cette condition est précisée par l'art. 18 RLPPPL, intitulé "répercussion

des travaux sur les loyers – conditions particulières", qui distingue

entre les "travaux" à incidence énergétique qui sont

répercutés à 100% sur le revenu locatif (al. 1), d'une part, et le "solde

des travaux", d'autre part, répercuté selon un pourcentage résultant

de la méthode de la valeur objective (al. 2). Le département peut encore

limiter la répercussion "des coûts de l'opération" sur le

revenu locatif net de l'immeuble (al. 3). En cas de modification du projet ou

d'imprévus en cours d'exécution, l'art. 19 RLPPPL dispose que le département

doit en être informé immédiatement et que seules les modifications approuvées

ou les interventions urgentes et justifiées annoncées à temps seront admises

comme "surcoûts" dans le cadre de l'examen du décompte final

et de la répercussion admissible

"des travaux"

sur

l'état locatif.

Il résulte ainsi expressément de la loi et de son

règlement d'application que seuls les coûts des travaux ou de l'opération

peuvent être répercutés et sont ainsi susceptibles d'entrer en ligne de compte dans

le calcul du loyer admissible ou, en d'autres termes, les frais effectivement supportés

par le propriétaire pour la rénovation ou la transformation, qui seront soit

totalement soit partiellement répercutés, conformément aux principes évoqués

ci-dessus.

d) En l'espèce, aux coûts des travaux à incidence

énergétique (répercutés à 100 % et dont font en l'occurrence partie

l'intégralité des travaux de fermeture des loggias) et des autres travaux

qualifiés d'entretien ou d'entretien différé (rentés à 29 % selon la

méthode de la valeur objective), le SCL a ajouté une "part de

valorisation foncière pour les 249 logements qui seraient désormais pourvu de

loggias, en prenant pour base de référence une surface de 6,65 m2

par loggias (1,65[5],85 m2 au total), à un prix de CHF 1'166

.- le m2, ce qui donne un montant supplémentaire de CHF 1'930'926.-

[présenté comme le rendement attribué à] la valorisation d'une partie 'terrain'

désormais construite au lieu d'un terrain vierge". Ce faisant, le SCL

a renté un montant théorique supplémentaire de près de deux millions à 100%,

équivalents à la "valorisation" engendrée par l'augmentation

de la surface des logements qui n'a en réalité impliqué aucuns travaux

additionnels à ceux de fermeture des loggias d'ores et déjà répercutés à

100.

% pour des motifs énergétiques. In fine, cela implique que les

travaux de fermeture des loggias ont été répercutés dans le calcul du loyer

admissible à hauteur d'un montant qui excède de près de deux millions leur coût

effectif de réalisation.

A raison, les recourants critiquent ce procédé qui

ne trouve aucune assise dans la LPPPL, puisqu'elle prévoit exclusivement la

répercussion (totale ou partielle) sur les loyers du coût des travaux réalisés.

Elle ne permet en revanche pas d'y ajouter un montant supplémentaire

correspondant à l'éventuelle "valorisation" apportée par les

travaux. Admettre ce procédé permettrait de contourner les limitations posées par

la LPPPL à l'augmentation des loyers après travaux: une fois le coût des

travaux répercutés conformément aux dispositions légales, l'autorité compétente

pourrait en effet librement ajouter une "valorisation" ne

correspondant en réalité à aucune dépense effective mais à une estimation

théorique. Le procédé se révèle d'autant plus contestable que ce montant a été

renté à 100 %, c'est-à-dire au taux dont seuls bénéficient en principe les

travaux à incidence énergétique, décidé dans le cadre d'une politique d'incitation

aux économies d'énergie. C'est dire que la prise en compte de ce montant aurait

une incidence directe et sensible sur l'augmentation des loyers.

En définitive, cette pratique constituerait un moyen

d'augmenter artificiellement les loyers admissibles dans des situations où le

coût des travaux pourrait être considéré comme insuffisamment renté en

application du régime légal de la LPPPL. Au reste, la propriétaire a

précisément invoqué la "perte trop importante" qui aurait

résulté du premier loyer admissible calculé par l'autorité intimée pour

solliciter, dans son courriel du 17 novembre 2017, la prise en compte d'"investissements

supplémentaires consentis", savoir notamment l'amélioration foncière correspondant

à l'intégration des loggias. Or, tant le raisonnement (répercussion d'une

"valorisation" subjective des logements après travaux en l'absence de

base légale) que son résultat (augmentation des loyers supérieure à celle

admissible selon le coût des travaux prévu par la LPPPL) se révèlent insoutenables.

e) Bien fondé, le grief doit être accueilli, ce qui

justifie l'admission du recours sur ce point, la part de

"valorisation" litigieuse n'étant pas susceptible d'être prise en

compte dans le calcul du loyer. Le dossier de la cause sera renvoyé afin que le

loyer admissible soit calculé en tenant compte de ce qui précède.

8.

a) S'agissant des griefs de police des constructions, les recourants

soutiennent tout d'abord que le PQ-S ne figure pas de périmètre d'implantation

autour du bâtiment A, de sorte que ce périmètre coïnciderait très exactement

avec le tracé (implantation) du bâtiment A existant. Ce dernier aurait ainsi

fait l'objet d'un "traitement particulier" justifié par le

fait que ce bâtiment aurait été le seul déjà construit au moment de l'élaboration

du PQ-S ou qui faisait à tout le moins déjà l'objet d'un projet de construction

abouti. Dès lors que les nouveaux balcons seraient adjoints au bâtiment

existant, ils se situeraient donc hors du périmètre d'implantation et ne

pourraient être autorisés.

b) Les plans d'affectation règlent l'utilisation du

sol. Conformément à cette fonction, ils se présentent généralement – mais pas

obligatoirement – sous la forme, premièrement d'une carte, sur laquelle chaque

bien-fonds est précisément visible et qui divise le périmètre en zones, chacune

ayant un statut spécifique, et secondement d'une règlementation qui définit ces

statuts (Eloi Jeannerat / Pierre Moor, Commentaire pratique LAT:

Planifier l'affectation, 2016, n. 20 ad

art. 14 LAT). Ils forment

ensemble le plan d'affectation. Le droit fédéral ne fixe pas de limite directe

quant à la forme que doit prendre un plan d'affectation (Eloi

Jeannerat / Pierre Moor, op. cit., n. 21 ad art. 14

LAT). Simplement, la situation juridique doit être clairement définie, afin

notamment d'assurer la sécurité du droit pour tous les intéressés. Le principe

a une importance particulière pour l'élément graphique du plan. La représentation

graphique du plan devrait être dépourvue d'ambiguïté. Néanmoins, en cas

d'ambiguïté, il n'existe aucun principe d'interprétation prioritaire (Eloi

Jeannerat / Pierre Moor, op. cit., n. 22 ad

art. 14 LAT).

c) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en

premier lieu d'après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est

pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles,

il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la

dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux

préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit,

ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt

protégé (interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions

légales (interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune

méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour

rechercher le sens véritable de la norme; il ne se fonde sur la compréhension

littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement

juste (ATF 143 II 202 consid. 8.5 et ATF 143 I 106 consid. 6).

Ces règles d'interprétation s'appliquent également

aux règlements communaux de police des constructions (arrêts TF 1C_138/2010 du

26.

août 2010 consid. 2.4 et 1P.543/2003 du 17 novembre 2003 consid. 2.3)

et sont en conséquence également applicables à l'interprétation des plans et de

leurs règlements (arrêts AC.2018.0074 et AC.2018.0101 du 1er avril

2019.

consid. 3b; AC.2016.0311 du 28 février 2018 consid. 5a et AC.2010.0068 du

28.

octobre 2010 consid. 3a). Même si les communes disposent d'une autonomie

protégée par la Constitution cantonale dans la délimitation des zones à bâtir

et leur affectation, cette autonomie ne laisse pas place à une interprétation

d'une norme du règlement communal de police des constructions qui irait à

l'encontre de son texte ou de son but (arrêts précités TF 1C_138/2010 consid.

2.4

et TF 1P.543/2003 consid. 2.3).

d) En l'espèce, la modification du PQ-S, entré en

vigueur en 1982 et toujours applicable, ne figure effectivement pas de

périmètre d'implantation pour le bâtiment A, contrairement au bâtiment voisin E

également soumis au PQ-S. On ne saurait toutefois en conclure, avec les

recourants, que le périmètre d'implantation du bâtiment A correspondrait, dans

ces conditions, à l'implantation dudit bâtiment. En effet, si l'autorité

planificatrice avait entendu procéder de la sorte, elle aurait figuré le

pourtour du bâtiment A au moyen du traitillé utilisé, selon la légende du

PQ-S, pour marquer les périmètres d'implantation. Or, le plan ne figure tout

simplement aucun périmètre d'implantation en relation avec ce bâtiment, ce qui

n'est guère compatible avec l'objectif de ce plan qui était de fixer et

déterminer les dispositions applicables aux constructions (art. 1 RPQ-S), dont

notamment les périmètres d'implantation (art. 4 RPQ-S). Cette ambiguïté implique

de vérifier si l'interprétation du PQ-S à laquelle a procédé la municipalité

peut être confirmée. Sur ce point, cette dernière a mentionné, dans sa décision

du 30 septembre 2019, que le périmètre d'implantation du bâtiment A n'épouserait

pas les contours du bâtiment, mais serait identique à celui prévu pour le

bâtiment E. L'absence de périmètre d'implantation sur le PQ-S de 1982 constituerait

en définitive une "omission" de l'autorité planificatrice mais

ne dénoterait pas une volonté de traiter différemment les bâtiments A et E.

En l'absence de tout périmètre d'implantation pour

le bâtiment A sur le PQ-S de 1982, une interprétation littérale est d'emblée

exclue. Du point de vue historique en revanche, le tribunal constate qu'à

l'exception du nombre de niveaux et des matériaux utilisés, les bâtiments A et

E sont identiques, en particulier s'agissant de leur emprise au sol, bien

qu'ils aient été édifiés au début des années 1970 pour le premier et au milieu

des années 1980 pour le second. En d'autres termes, le bâtiment E est une

reproduction du bâtiment A une dizaine d'années plus tard. Le PQ-S initial de 1973

figurait par ailleurs un périmètre d'implantation identique pour les bâtiments

A et E – non encore bâtis –, soit un périmètre rectangulaire excédant l'emprise

au sol de chacun des deux bâtiments projetés. Depuis la modification de 1982,

le PQ-S ne mentionne plus que le périmètre d'implantation au sol du bâtiment E.

ll est probable que, comme le soutiennent la municipalité et la propriétaire,

l'autorité planificatrice ait omis de reporter le périmètre d'implantation y

relatif dans la mesure où cette information n'était pas essentielle puisque le

bâtiment A avait d'ores et déjà été édifié. Il l'avait d'ailleurs été sous

l'empire du PQ-S de 1973, soit au bénéfice du périmètre d'implantation mentionné

sur celui-ci et qui excédait l'emprise au sol du bâtiment A. Ce constat plaide

pour une omission de l'autorité planificatrice. Au contraire, aucun élément ne

permet d'interpréter le silence du plan à cet égard comme une volonté de

l'autorité planificatrice de réduire le périmètre d'implantation de 1973 afin

qu'il coïncide avec le pourtour du bâtiment existant, thèse défendue par les recourants.

Sous l'angle téléologique, le tribunal ne discerne pas, et les recourants ne

l'explicitent pas, le but poursuivi ou le sens que pourrait avoir la réduction

du périmètre d'implantation initial aux contours du bâtiment une fois celui-ci

construit. En revanche, l'absence de volonté que la municipalité prête à

l'autorité planificatrice serait tout à fait compatible avec l'omission

précitée. Du point de vue systématique enfin, les bâtiments A et E étant

largement similaires et leurs périmètres d'implantation étant initialement

identiques selon le PQ-S de 1971, on conçoit mal qu'un traitement différencié ait

voulu leur être réservé au moment de la modification du PQ-S en 1982 ce qui,

une fois encore, plaide pour une omission.

Au vu de ces éléments, l'interprétation de

l'autorité intimée doit être confirmée et c'est ainsi à bon droit qu'elle a

retenu un périmètre d'implantation du bâtiment A délimité conformément au plan

de situation du géomètre du 27 juin 2019. Il en résulte que les balcons du

bâtiment A s'inscriront bien dans le périmètre d'implantation et non hors de

celui-ci, de sorte que le grief tombe à faux.

9.

a) Concernant les balcons des bâtiments B et C, les recourants contestent

la régularité de trois colonnes de balcons, savoir celles qui s'inscriront dans

le prolongement de parties des deux bâtiments qui excèdent déjà le périmètre

d'implantation. Il s'agit des balcons situés à l'angle sud-est du bâtiment B,

ainsi qu'aux angles nord-est et sud-est du bâtiment C, les autres colonnes de

balcons demeurant à l'intérieur des périmètres d'implantation. Le projet

conduirait sous cet angle à une aggravation de la non-réglementarité des

bâtiments prohibée par l'art. 80 al. 2 LATC.

La municipalité a pour sa part considéré que dans la

mesure où le pilier ("poteau structurel central qui touchait le sol")

sur lequel reposait chacune des trois colonnes de balcons précitées a été

supprimé à sa demande, on ne serait plus en présence de "surfaces constructibles"

devant impérativement s'inscrire dans le périmètre d'implantation. Les balcons autoporteurs

pourraient dès lors empiéter jusqu'à 2 m dans les espaces réglementaires, en

vertu de l'art. 83 du règlement communal sur le plan d'extension et la police

des constructions du 24 février 1984 (RPE). Dans ces conditions, le projet

serait admissible.

b) L'art. 80 LATC dispose ce qui suit:

"

Art. 80 Bâtiments existants non conformes

aux règles de la zone à bâtir

1.

Les bâtiments existants non conformes aux règles

de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions

des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou

d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur

une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites des volumes

existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en

résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la

destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la

réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le

voisinage.

3.

[…]"

aa) Selon la jurisprudence, l’art.

80.

LATC ne s’applique en principe qu’aux bâtiments dont l’irrégularité est due

à un changement postérieur de la réglementation, et non à ceux d’emblée non

réglementaires. Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par

analogie lorsqu’ils sont l’objet d’une tolérance de la part des autorités et, a

fortiori, lorsqu’ils ont bénéficié d’un permis de construire qu’il n’est

pas question de révoquer (arrêts AC.2019.0118 du 10 novembre 2020 consid.

3a/cc; AC.2018.0079 du 4 septembre 2018 consid 4b et AC.2011.0230 du 4

avril 2012 consid. 1e/aa). Dans un tel cas, les transformations et

agrandissements ultérieurs, dont fait notamment partie l'adjonction d'un balcon

(arrêt AC.2019.0347 du 16 juin 2020 consid. 2c/aa et AC.2019.0184 du 8 janvier

2020.

consid. 3a et les références citées), ne peuvent être autorisés qu’aux

conditions de l’art. 80 al. 2 LATC, c’est-à-dire qu'il n'en résulte pas une

atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la

zone, et qu’il n’en résulte pas une aggravation de l'atteinte à la

réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage.

bb) Cette disposition n'exclut pas

tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation

ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; il prohibe seulement

l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la

réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; arrêts AC.2019.0118

précité consid. 4b/aa; AC.2016.0289 du 25 septembre 2017 consid. 5a/bb et les

références citées). Pour déterminer si l'on se trouve en présence

d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il convient de

rechercher le but que poursuit la norme transgressée (arrêts AC.2020.0162 du 19

novembre 2020 consid. 4b/aa; AC.2013.0211 précité consid. 3b; AC.2009.0269 du

21.

mars 2012 consid. 3; AC.2011.0138 du 31 octobre 2011 consid. 2a et les

références; Bovay / Didisheim / Sulliger / Thonney, Droit vaudois de la construction,

4ème éd., Bâle 2010, ch. 6.3 ad art. 80 LATC). Dans ce cadre, le

tribunal rappelle que l'objectif d'un périmètre d'évolution est d'imposer un alignement

dans le but de ménager des surfaces libres de toute construction pour la

préservation d'espaces suffisants, que ce soit entre les bâtiments ou entre eux

et le domaine public ou entre les limites de propriété (arrêts 2017.0030 du 13

décembre 2017 consid. 11a et 2016.0013 du 9 octobre 2017 consid. 10a). La création de volumes supplémentaires

dans un espace où la construction est proscrite doit en principe être

considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation au sens de

l'art. 80 al. 2 LATC (arrêts AC.2019.0118 précité consid. 3a/cc;

AC.2019.0087 du 2 juillet 2020 consid. 2a et AC.2017.0043 du 28 mai 2018

consid. 6b et les références citées). S'agissant des inconvénients

dont l'art. 80 al. 2 LATC entend protéger le voisinage, ils se définissent de

la même manière que dans le cadre de l'art. 39 RLATC concernant les

dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice

excessif (arrêts précités AC.2020.0162 consid. 4b/aa; AC.2019.0118

consid. 4b/aa et AC.2018.0079

consid. 4b et les références citées). Enfin, l'art. 80

LATC est exhaustif en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus

strict, ni plus permissif (Ibidem).

Il convient ici de

rappeler que, à la différence des avant-corps, les balcons typiques ne sont pas

comptés dans les calculs des distances (cf. Bovay,

Didisheim, Sulliger, Thonney, op. cit., n. 3.1.2.4 ad art. 47 LATC). Le critère pour déterminer si un élément de construction

doit être qualifié d’avant-corps tient à son aspect extérieur et à sa

volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour

l’observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on devra

alors considérer qu’il aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par

conséquent, qu’il doit respecter les distances aux limites et demeurer à

l’intérieur du périmètre constructible. Ainsi, sauf disposition communale

contraire, un élément de construction peut être exclu du calcul de la longueur

du bâtiment ou de la distance à respecter entre bâtiments et limites de

propriété s’il est de dimensions réduites et s’il conserve un caractère

accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui concerne ses fonctions

et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et la volumétrie du

bâtiment (arrêts AC.2018.0324 du 13 juin 2019 consid. 6b/aa; AC.2017.0108 du 13

novembre 2017 consid. 3c).

c) En l'espèce, il est exact que les trois parties des

bâtiments B et C appelées à recevoir les balcons litigieux sont situées hors du

périmètre d'implantation. Dans la mesure où les bâtiments ont été édifiés après

l'adoption du PQ-NO qui définit ces périmètres, il semble que ces irrégularités

ne soient pas dues à un changement postérieur de la réglementation. Quoi

qu'il en soit, à les supposer d'emblée non réglementaires sous cet angle, les

bâtiments précités n'en devraient pas moins bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC

en application de la jurisprudence précitée (cf. consid. 9a ci-dessus),

dont il convient dès lors d'examiner les conditions d'application puisque, toujours

selon la jurisprudence, l'ajout de balcons constitue bien un agrandissement au

sens de la disposition.

aa) En l'occurrence, il n'apparaît

pas que l'adjonction des balcons litigieux entraînera des inconvénients pour le

voisinage. Ils seront en effet ajoutés devant les loggias actuelles,

elles-mêmes vouées à être fermées, dans le but de maintenir un espace ouvert

sur l'extérieur. Ainsi, l'utilisation des balcons substitués aux loggias existantes

n'entraînera pas de nuisances supplémentaires qui excèderaient ce qui serait

supportable sans sacrifice excessif. Au vrai, les recourants ne le prétendent

pas ni ne fournissent d'explications sur ce point. Concernant l'atteinte à la réglementation,

les recourants se limitent à affirmer, sous la forme d'une pétition de principe,

que les balcons litigieux aggraveraient manifestement l'atteinte, sans égard au

but poursuivi par la réglementation en cause, ni à la situation particulière du

cas d'espèce. A les suivre, tout ajout d'un élément constructif dans les

espaces réglementaires serait toujours interdit puisque cela aggraverait systématiquement

l'atteinte, raisonnement qui ne peut naturellement être suivi.

Au contraire, il n'est pas

insoutenable de retenir, avec la municipalité – dont on rappellera qu'elle

dispose d'une liberté d'appréciation particulière lorsqu'elle interprète ses

règlements de police des constructions (cf. en dernier lieu arrêt TF

1C_40/2020 du 11 novembre 2020 consid. 3.1.3.) – et conformément à sa

pratique, qu'en l'absence de support au sol (poteaux) sur lesquels les balcons

prendraient appui, ils ne doivent pas être comptabilisés comme des "surfaces

bâties" et peuvent prendre place dans les espaces réglementaires. Par

ailleurs, l'art. 6 RPQ-NO évoqué par les recourants réglemente les "porches

d'entrée et certains ouvrages légers tels que pergolas, passages couverts,

escaliers et rampes d'accès aux immeubles et aux garages, brise-soleil"

et précise, en son al. 2, qu'ils peuvent faire saillie hors des gabarits

d'implantation. Cette disposition donne une liste exemplative qui ne mentionne

pas les balcons. Cela étant, les balcons du cas d'espèce ne sauraient être

assimilés à des ouvrages légers au sens de cette disposition qui ne les

concerne donc pas. En revanche, l'art. 2 RPQ-NO renvoie à la législation

cantonale et au RPE pour les questions non traitées dans le RPQ-NO, soit en particulier

à l'art. 83 RPE appliqué en l'occurrence par la municipalité, qui autorise

l'empiètement des balcons dans les espaces réglementaires jusqu'à deux mètres. Dans

ces conditions, la municipalité pouvait, en restant dans le cadre de son

pouvoir d'appréciation, interpréter ses règlements en ce sens que la problématique

des balcons n'était pas traitée dans le RPQ-NO, de sorte que l'art. 83 RPE était

applicable par renvoi.

Il résulte des considérants qui

précèdent, que dans la mesure où le RPE l'autorise de manière générale à l'art.

83.

RPE, la construction de balcons dans les espaces réglementaires n'est pas de

nature à compromettre les objectifs poursuivis par les distances aux limites ou

entre bâtiments ou, comme en l'espèce, par un périmètre d'implantation, pour

autant qu'ils n'excèdent pas deux mètres. Sur le principe, l'adjonction des

trois balcons litigieux n'est ainsi pas susceptible d'aggraver l'atteinte à la

réglementation. Elle le sera d'autant moins qu'ils seront tous situés dans des

renfoncements des façades actuelles. Ils ne seront pas accrochés à la façade mais

s'inscriront au contraire dans le volume des bâtiments, ce qui réduira largement

leur impact visuel. Eu égard à leurs caractéristiques, ces balcons

n'apparaitront donc pas, aux yeux d'un observateur extérieur, comme un volume

supplémentaire du bâtiment. Sous cet angle également, une aggravation des

inconvénients pour le voisinage ne peut être retenue.

bb) En revanche, c'est à tort que

la municipalité, après avoir pourtant expressément rappelé la distance

réglementaire maximale d'empiètement de deux mètres, a considéré que les trois

colonnes de balcons litigieuses étaient admissibles telles que mises à

l'enquête publique. Il est en effet aisé de constater sur les plans au dossier que,

comme souligné par les recourants, les trois colonnes de balcons empièteront de

plus de deux mètres sur les espaces réglementaires puisque leur profondeur variera

de 2,20 m à 2,50 m. Sur ce point, le grief des recourants s'avère bien-fondé et

doit être admis, les balcons des trois colonnes inscrites hors des périmètres

d'implantation devant être ramenés à une profondeur de 2 m.

10.

a) Les recourants allèguent encore que les surfaces supplémentaires résultant

de l'intégration des loggias aux logements conduiront au dépassement du coefficient

d'utilisation du sol. Ils fondent leur raisonnement sur la comparaison entre

les surfaces brutes utiles des planchers mentionnées dans le formulaire (P) du

dossier d'autorisation de construire et celles autorisées pour chaque immeuble

selon les PQ-NO et PQ-S.

La propriétaire a pour sa part produit un calcul des

surfaces dans le cadre de la présente procédure, qui atteste que le coefficient

d'utilisation du sol serait respecté. La municipalité ne s'est pas déterminée

sur ce point.

b) A cet égard, le tribunal constate que les

recourants omettent de prendre en considération le bonus de 5 % de l'art.

97.

al. 4 LATC. Quant à la propriétaire, elle fournit certes un calcul des

surfaces, dont les données ne semblent toutefois pas coïncider avec les

surfaces mentionnées par ses soins dans le formulaire (P). En l'absence de

l'intégralité des plans relatifs au calcul des surfaces et de toutes

explications à ce sujet de la part de la municipalité, le tribunal de céans

n'est pas en mesure de vérifier la réglementarité du projet sous cet angle.

c) Vu l'issue du litige, il n'est cependant pas

nécessaire d'approfondir cette problématique qu'il incombera à la municipalité d'instruire

puisque la cause lui sera renvoyée pour les motifs déjà exposés.

11.

a) En dernier lieu, les recourants invoquent une hauteur insuffisante

des loggias une fois qu'elles auront été fermées. Ils y voient une violation de

l'art. 27 RLATC qui prescrit une hauteur minimale de 2,40 m pour les locaux

servant à l'habitation ou au travail sédentaire. Ils déplorent l'absence de plans

de détail des travaux à effectuer dans les loggias mais soutiennent que les

interventions nécessaires à leur fermeture impliqueraient une diminution de la

hauteur de ces pièces

b) D'emblée, le tribunal relève que dans la mesure

où les loggias sont délimitées (sol et plafond) par les dalles existantes des

logements qu'elles prolongent, leur hauteur est équivalente à celle des

appartements. Certes ne serait-il pas exclu, bien que surprenant, que

d'éventuels travaux au sol ou au plafond des loggias fermées en diminuent la

hauteur au point qu'elle s'avère non réglementaire. La propriétaire a quoi

qu'il en soit produit un plan de détail de la fermeture des loggias, ainsi

qu'une présentation 3D de celles-ci avant et après travaux, qui attestent que la

hauteur minimale de 2,40 m sera respectée une fois les loggias fermées.

c) Privé de fondement, le grief doit être rejeté.

12.

Au vu des développements qui précèdent, le recours est partiellement admis

et les décisions de la division du 17 juillet 2017 ainsi que de la municipalité

du 30 septembre 2019 sont annulées. Le dossier de la cause leur est

renvoyé pour complément d'instruction et nouvelles décisions sur les loyers

admissibles après travaux (répercussion du coût des travaux d'ajout des balcons

[cf. consid. 5 ci-dessus] et suppression du montant correspondant à la

"valorisation foncière" [cf. consid. 7 ci-dessus] pour

la division et réduction de la profondeur de trois colonnes de balcons litigieux

[cf. consid. 9 ci-dessus], ainsi que vérification du respect des

coefficients d'utilisation du sol [cf. consid. 10 ci-dessus] pour la

municipalité).

13.

Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe

(art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre

le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les

intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie

adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision

est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (arrêt rectificatif

AC.2019.0144 du 2 novembre 2020 consid. 2b; arrêts AC.2019.0099 du 21 avril

2020.

consid. 8 et AC.2019.0258, AC.2019.0261 du 10 mars 2020 consid. 6). Il

appartient en conséquence à la propriétaire, qui succombe, de supporter les

frais de justice. Une indemnité à titre de dépens sera allouée à la recourante

qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

Les décisions de la Division logement du 17 juillet 2017 ainsi que de la

Municipalité de Nyon du 30 septembre 2019 sont annulées, le dossier de la cause

leur étant renvoyé pour nouvelles décisions au sens des considérants.

III.

Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la

charge de CG.________.

IV.

CG.________ est débitrice d'une indemnité de 3'000 (trois mille) francs

en faveur de A.________ et consorts.

Lausanne, le 18 février 2021

Le

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.