AC.2020.0022

CDAP - AC.2020.0022 - 2021-06-09 - A._, B., C., D./Municipalité de Lausanne, E.___, Direction générale de l'environnement (DGE), Direction du logement

9 juin 2021Français99 min

Source vd.ch

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 9 juin 2021

Composition

M. François Kart, président;

Mme Danièle Revey, juge, et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.

Recourants

A.________,

à ********,

B.________,

à ********,

C.________,

à ********,

D.________,

à ********,

tous

représentés par Me Nina CAPEL et Me Jean-Claude PERROUD, avocats à Lausanne,

Autorités intimées

Municipalité de Lausanne, Direction

générale du territoire et du logement,

Direction générale du territoire et

du logement,

Autorité concernée

Direction générale de

l'environnement,

Constructrice

E.________,

à Lausanne, représentée par Me Philippe RICHARD, avocat à

Lausanne.

Objet

permis de construire

Recours A.________ et consorts c/ décision de la

Municipalité de Lausanne du 9 décembre 2019 levant leur opposition et autorisant

le projet de transformation de l'immeuble de Grancy ******** sur la parcelle

n° 5057 propriété de E.________, CAMAC 184257

Vu les faits suivants:

E.________ a acquis la totalité de la parcelle n° 5057 du cadastre de la

commune de Lausanne le 24 décembre 2009. Cette parcelle, située au boulevard de

Grancy n° ********, comporte un bâtiment d'habitation avec affectation mixte de

294 m² au sol (ECA n° 6962). Elle est classée en zone urbaine régie par les

art. 95 à 103 du règlement sur le plan général d'affectation de la commune de

Lausanne du 26 juin 2006 (RPGA). Le bâtiment, construit en 1931-1932 et qui a recueilli

la note 3 au recensement architectural, comporte cinq niveaux habitables avec à

chaque niveau un logement de 2,5 pièces de 55 m², un logement de 4,5 pièces de

87 m² et un logement de 5,5 pièces de 104 m². A cela s'ajoute un

rez-de-chaussée affecté à des activités commerciales, soit quatre commerces

indépendants. La police d'assurance de l'Etablissement cantonal d'assurance

(ECA) mentionne une valeur incendie de 4'182'55 fr. pour un volume total de

7'028 m3.

Selon l'état locatif avant travaux figurant au

dossier, les logements de 2,5 pièces ont un loyer mensuel moyen de 1'300 fr., les

logements de 4,5 pièces un loyer mensuel moyen de 1'740 fr. et les logements de

5,5 pièces un loyer mensuel moyen de 1'603 fr. La surface habitable se monte à

1213 m² pour un revenu locatif annuel de 278'580 fr., soit un loyer actuel moyen

de 230/m²/an.

L'immeuble sis sur la parcelle voisine n° 5057 est

contigu à l'immeuble sis sur la parcelle voisine n° 5058, boulevard de Grancy

n° ********, propriété du frère de E.________.

B. Dans le courant de l'été 2010, F.________,

architecte et père de la propriétaire E.________, a pris contact avec la

Division logement du Service de l'économie, du logement et du tourisme (actuellement

Direction générale du territoire et du logement, ci-après: la Division

logement) en vue d'examiner les possibilités de réaliser des travaux de

transformation et d’amélioration du bâtiment sis sur la parcelle n° 5057.

Plusieurs projets ont été déposés auprès de la Division logement et du Service

d’urbanisme de la Commune de Lausanne. Finalement, un nouveau dossier de permis

de construire a été déposé au mois de mars 2012. Aucuns travaux n’étaient

prévus au niveau du rez-de-chaussée commercial, dont l’affectation était

maintenue. Au niveau du 1er étage, il était prévu que l'ensemble des

logements soit remplacé par un étage de bureaux d'une surface de 245 m². Du 2ème

au 4ème étage, il était prévu de transformer les appartements de la

manière suivante. Côté ouest, les logements de 4,5 pièces étaient transformés

en logements de 3,5 pièces de 86 m² environ avec les modifications suivantes:

les galandages côté nord séparant les deux chambres, le wc et la cuisine

étaient démolis pour créer une grande cuisine (16.43 m²) et une chambre plus

grande (13.16 m²). Le mur porteur séparant la cuisine du séjour était supprimé et

la chambre côté sud-ouest était maintenue, le galandage existant étant doublé. La

salle de bains existante était agrandie du côté du hall. Pour l’appartement

central, la surface du logement de 2.5 pièces était réduite d’un tiers environ

pour créer un logement de 1.5 pièces de 26 m2. Seule une partie de

mur séparant les anciens appartements de 2.5 pièces et 4.5 pièces était maintenue

pour être doublée. Les sanitaires et la cuisine étaient déplacés et les

galandages délimitant ces espaces supprimés. Pour l'appartement de 5.5 pièces

côté est, il était transformé en un logement de 4.5 pièces d’une surface de 112

m2. La cuisine située sur le côté nord du logement était déplacée du

côté sud et trouvait son prolongement sur la vaste pièce de séjour avec la

forme arrondie de la façade formant l’angle sud-est de l’immeuble, ce qui

impliquait une démolition d’une partie du mur porteur. Les surfaces de la

cuisine et des sanitaires étaient réaménagées en deux salles de bains (un

wc-douche et un bain-wc). Les deux chambres côté nord-ouest (une petite et une

moyenne) étaient réunies pour former une seule grande chambre (14.91 m2).

Le galandage séparant la nouvelle chambre du wc-douche était maintenu pour être

doublé côté chambre. Enfin, les deux chambres existantes donnant sur la façade est

étaient maintenues avec un doublage des galandages.

Au niveau du 5ème

étage, situé dans les combles, la typologie des nouveaux logements projetés était

pratiquement identique (3.5, 1.5 et 4.5 pièces). Toutefois, dans les logements

de 3.5 et 4.5 pièces, des escaliers étaient

aménagés dans le hall, pour donner accès à un espace de jeux au niveau des

sur-combles.

Le projet comprenait le remplacement des conduites

d'eau des installations de chauffage par un chauffage au sol impliquant l’enlèvement

des parquets.

L'enquête publique a été ouverte du 25 septembre au

25 octobre 2012. Plusieurs locataires ont formé une opposition par l'intermédiaire

de leur conseil.

En date du 7 février 2013,

la Division logement a transmis des conclusions provisoires avec variantes

chiffrées à l’architecte F.________, en précisant que selon l'analyse MERIP, la

rénovation du bâtiment du boulevard de Grancy n° ******** pourrait être

réalisée pour un coût de 1'951’840 fr. soit un coût MERIP de 1'774'000 fr. et

1077'400 fr. de frais secondaires. Elle précisait que le projet mis à

l'enquête publique, avec des coûts de rénovation de 2'900’000 fr., aurait pour

conséquence de soustraire une part importante des logements de l'immeuble à la

substance ordinaire du marché locatif pour en faire des appartements de type

résidentiel sans qu'une telle intervention soit indispensable au plan

technique.

Le 5 septembre 2014, le Département des institutions

et de la sécurité (ci-après: le département) a refusé d'autoriser le projet de

rénovation et transformation de l'immeuble du boulevard de Grancy n° ******** à

Lausanne tel que mis à l'enquête publique. La décision a été directement notifiée

au constructeur et transmise à la municipalité par la CAMAC le 9 septembre

2014. En date du 30 octobre 2014, la municipalité a refusé le permis de

construire en raison de la décision négative du département.

E.________ a contesté la décision communale et celle

de la Division logement par un recours auprès de la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou la CDAP) en date du 15

décembre 2014.

C. Par arrêt du 29 juillet 2016 (AC.2014.0414),

le Tribunal cantonal a rejeté le recours. Il a constaté que le projet de

transformation litigieux se caractérisait par la destruction complète de tous

les logements existants, en particulier la démolition de toutes les

installations sanitaires, des cuisines, des galandages, des parquets, des

plafonds moulurés, des portes, des systèmes de chauffage et de l'ensemble des

canalisations. Le projet consistait en la construction de nouveaux logements sur

une nouvelle chape avec un nouveau système de chauffage par le sol, des

installations techniques nouvelles ainsi que des aménagements de cuisines et de

sanitaires entièrement neufs, des galandages neufs, un nouveau revêtement de

sol, des nouveaux plafonds et une nouvelle organisation intérieure. Le projet ne

prévoyait pas seulement de détruire entièrement les logements existants, mais

il s’attaquait aussi aux murs porteurs, qui devaient être partiellement démolis

sur des tronçons importants pour aménager la nouvelle organisation des espaces

et la distribution des pièces. Le projet était en réalité conçu comme une

construction nouvelle, qui devait respecter les normes d'isolation phonique

applicables aux bâtiments neufs, et offrir un rendement énergétique comparable à

celui exigé pour les constructions nouvelles.

Le tribunal a constaté que les travaux concernant

les conduites d'eau, soit l'alimentation en eau et les colonnes de chute, ainsi

que ceux concernant les installations électriques,

les sanitaires, de même que ceux relatifs au remplacement de l'ascenseur

répondaient clairement à des motifs de sécurité et de salubrité, compte tenu

des pièces produites par la recourante. Par ailleurs, les travaux concernant le

remplacement de l'installation de production de chaleur par le chauffage à

distance communal répondaient à un intérêt général, dès lors que la chaleur du

chauffage à distance lausannois était obtenue dans une proportion relativement

importante par l'usine d'incinération des ordures "G.________". Le tribunal a également

admis les travaux de renforcement de l’isolation thermique au niveau des

combles et de l'étage sur le sous-sol qui contribueraient à d'importantes

améliorations du bilan énergétique. Il n'a en revanche pas admis la destruction

complète des logements existants pour la réalisation d’un chauffage par le sol.

Il a relevé qu'il n'était pas démontré qu’un chauffage par le sol présenterait

un bilan énergétique plus favorable qu’un chauffage traditionnel avec des

parois chauffantes ou des radiateurs modernes. Un chauffage avec parois murales

permettrait au contraire de meilleures adaptations en cas de modification de la

température causée, par exemple, par un réchauffement des pièces orientées au

sud et exposées au soleil. D'une manière générale, le chauffage au sol ne

présentait pas en lui-même une amélioration du bilan énergétique. Au surplus,

l'investissement avec les conséquences sur les loyers apparaissait

disproportionné. Des améliorations énergétiques pouvaient être réalisées en

isolant le plafond du sous-sol et la toiture, ainsi qu’en remplaçant la

chaudière existante par le chauffage à distance, sans que cela implique la

destruction des logements, ni l'installation d'un chauffage par le sol. Le

tribunal parvenait ainsi à la conclusion que les conditions de l'art. 39 de la

loi du 16 mai 2006 sur l’énergie (LVLEne; BLV 730.01) n'étaient pas remplies.

Il relevait également que la destruction des logements et l'aménagement d'une

chape flottante avec chauffage ne pouvaient pas être autorisés en invoquant le

fait que ces travaux étaient nécessaires pour répondre aux exigences

applicables en matière de protection contre le bruit. Il relevait à cet égard

que le bâtiment, construit bien avant l’entrée en vigueur de la loi fédérale

sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE; RS 814.01),

n’était pas soumis aux exigences de l’art. 32 de l’ordonnance du 15 décembre

1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41), ni à celles de la

norme SIA 181/2006. Le tribunal a considéré qu'il n'avait pas été démontré que

ces différents travaux étaient indispensables et respectaient par conséquent

l'art. 4 al. 1 LDTR. Le tribunal n'a également pas admis la démolition des

galandages et la modification de la typologie des logements, ni la modification

des revêtements des sols, plafonds et parois ainsi que des menuiseries

d’époque. De même, il n'a pas admis le déplacement des cuisines et des salles

de bain. Il relevait que la restructuration de l’espace des cuisines existantes

et des WC à leur emplacement actuel, au nord des logements, permettrait de

mettre à neuf les colonnes de chutes existantes, de rénover toute la

distribution de l’eau et de remplacer le sol en carrelage par un revêtement en

carrelage également, sans porter atteinte aux surfaces habitables au sud qui

pouvaient être maintenues avec les galandages et les menuiseries existantes

ainsi que les parquets et les plafonds. Le tribunal a relevé que l’ampleur des

travaux, qui impliquait une destruction complète de tous les logements existants

et la restructuration totale de toutes les installations techniques, en

particulier la création d’un nouveau chauffage par le sol, la modification

complète de la typologie et de l’organisation des logements, ainsi que la

création de nouvelles gaines techniques et colonnes de chute, la destruction

d’une partie importante des murs porteurs, dépassait clairement le cadre des

travaux indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général

et n'étaient pas justifiés par des motifs d’économie d’énergie, ni pour des

raisons relevant de l’ordonnance sur la protection contre le bruit. La Division

logement était ainsi restée dans les limites de son pouvoir d’appréciation en

estimant que l’ampleur des travaux envisagés dépassait le cadre de l’art. 4 de

la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (ci-après : la LDTR) et avait à juste titre

refusé l'autorisation requise. Le tribunal relevait en dernier lieu que, sans

doute, l’intention de la propriétaire visant à reconstruire de nouveaux

logements conformes aux normes actuelles concernant l’énergie et l’isolation

acoustique dans le bâtiment existant était louable, surtout dans l’optique

d’une gestion à long terme et d’une mise en valeur de son patrimoine immobilier.

Mais ce n’était pas l’objectif poursuivi par la LDTR, qui limitait la liberté

du propriétaire pour organiser les travaux de rénovation et de transformation de

bâtiments de logements entrant dans la catégorie soumise à pénurie aux travaux

nécessaires, dans le but de maintenir sur le marché des logements répondant aux

besoins prépondérants de la population.

D. En 2018, F.________ a repris contact avec

la Division logement afin d'analyser la viabilité d'un nouveau projet de

restructuration, rénovation et transformation de l'immeuble sis Boulevard de

Grancy nos ********-********, prévoyant notamment le changement

d'affectation du 1er étage de l'immeuble Boulevard de Grancy n° ********

en bureaux et la création d'un studio (environ 29 m²) et de deux duplex (6

pièces de 150 m² et 4,5 pièces de 112 m²) par réunion des logements actuels du

5ème étage avec le galetas. Des plans datés du 2 juillet 2018 ont

alors été remis. Le 18 juillet 2018, le Service du logement a établi un

"préavis communal préalable", dans lequel il indiquait s'opposer au changement

d'affectation du 1er étage de l'immeuble Boulevard de Grancy n° ********

en bureaux pour les besoins de la propriétaire, ceci compte tenu de la pénurie

de logements sévissant à Lausanne. Subsidiairement, en cas d'accord du canton

pour ce changement d'affectation, il demandait que les propriétaires justifient

leurs besoins propres et informent les autorités de manière détaillée sur leur

projet de changement d'affectation, sur le nombre de m² dont ils auront besoin,

la forme juridique de leur activité, le nombre d'employés et la capacité

requise ainsi que les éventuels aménagements nécessaires pour la bonne conduite

de leur profession, etc. Le Service du logement indiquait ne pas s'opposer à ce

que les propriétaires puissent habiter dans leur immeuble. Afin de concilier

cet élément avec les projets des propriétaires et compte tenu du fait que le

projet d'aménagement des combles du 6ème étage n'était en principe

pas soumis à la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc

locatif (LPPPL; BLV 840.15), la commune suggérait que les combles puissent être

aménagés en bureau pour les besoins professionnels des propriétaires, que le

projet d'appartement en duplex soit abandonné et que les propriétaires puissent

emménager chacun dans l'un des appartements sis au 1er étage de leur

immeuble. Il précisait que, si la Division logement ne devait pas donner suite

à cette proposition et confirmer le souhait des propriétaires d'emménager dans

deux des quatre appartements créés en duplex aux 5ème et 6ème

étage, il solliciterait des propriétaires des explications détaillées quant à

l'habitabilité des combles projetés et la plus-value qu'ils représenteront pour

l'ensemble des appartements ainsi créés. Pour le surplus, le service communal

indiquait ne pas s'opposer, en l'état du dossier, aux travaux projetés, tout en

relevant que l'abattement de cloisons dans certains appartements, bien qu'il s'agissait

de pièce de moins de 10 m², lui apparaissait critiquable dès lors qu'il avait

pour effet de réduire le nombre de pièces et de diminuer la taille des

logements de 4,5 et 5,5 pièces, très prisés sur le marché de la location au vu

de la pénurie sévissant pour ce type de biens.

Dans un avis préalable du 14 janvier 2019, la

Division logement a rappelé le contenu du préavis communal préalable du 18

juillet 2018. La Division logement préavisait favorablement le principe du

changement d'affectation des appartements du 1er étage pour les

besoins propres de l'activité professionnelle des propriétaires. Elle précisait

qu'il appartiendrait aux propriétaires d'actualiser leurs arguments personnels

et économiques pour ce changement d'affectation en fournissant tous justificatifs

utiles aux autorités (business plan, besoins en m² et en personnel [nombre

d'employés actuels, prévision d'embauche], etc.). Les propriétaires devraient

également trouver ou proposer une solution technique permettant de manière

simple une réaffectation ultérieure en appartements (amenées d'eau pour une

future cuisine, emplacements des prises, etc.). La Division logement préavisait

également favorablement la création de duplex dans les étages supérieurs et les

combles, création soumise à conditions (notamment contrôle des loyers) et

admettait que les propriétaires respectifs des parcelles occupent chacun un

duplex pour les besoins personnels et familiaux (qu'il convenait d'étayer). La Division

logement préavisait enfin favorablement la rénovation des autres logements

types de ces deux parcelles (Boulevard de Grancy nos ******** et ********).

Elle précisait que la rénovation et la mise aux normes des installations

techniques CVSE et de l'ascenseur était admise, de même que la mise aux normes

anti-feu des bâtiments, compte tenu de leur année de construction. Elle

indiquait que la solution technique retenue devrait respecter les typologies actuelles

des appartements, d'éventuelles restructurations étant examinées au cas par cas.

Elle faisait état de ses réserves au sujet du déplacement des cloisons dans les

appartements est de l'immeuble Grancy n° ********.

E. Le 22 janvier 2019, un nouveau dossier de

rénovation, de changement d'affectation du 1er étage, de rénovation

des logements des étages types 2 à 4 et de création de duplex entre les combles

et le galetas a été déposé au Bureau des permis de construire de Lausanne. Le

descriptif des travaux était le suivant:

"Energie :

Chauffages :

La chaufferie sera nouvellement créée et la calorie énergétique

fournie par le chauffage à distance de la ville de Lausanne. Un rendez-vous sur

place du 5 octobre 2018 avec Mr Vodoz et un mail de confirmation du 5 octobre

2018 le confirme.

l’installation et distribution aux étages devra être refaite. Les

radiateurs devront être changés également, des vannes thermostatiques

installées.

Quelques capteurs photos voltaïques seront posés sur le terrasson

sud.

Ventilation :

La ventilation mécanique dans ce bâtiment n’existe pas, elle doit

être créée en utilisant des gaines déjà existantes à vérifier.

Fenêtres :

Les fenêtres tri-verre avec cadre auto-ventilé seront changées et

répondront aux exigences énergétiques indiquées dans le rapport énergétique.

Nous vous remettons un plan de détail échelle 1.10 et les caractéristiques

fournies par EGO.

Toiture :

Isolation et étanchéité de la toiture. Nous vous remettons une

coupe et détail des travaux en toiture. Nous tenterons et désirons ne pas avoir

à dé-tuiler et refaire la ferblanterie. Lors des sondages nous devons encore

nous assurer qu’une feuille étanche a bien été posée sur toute la surface de la

sous tuile lors de la réfection d’il y a 25 ans.

Façade :

Un rafraichissement de la façade est prévu en peinture, les

crépis devraient être en bon état ce qui sera évidemment à vérifier de visu et

manuellement lors d’un montage d’échafaudage.

Il n’est pas prévu de pose d’une isolation périphérique de la façade

au sud, sur le Boulevard de Grancy.

Il aurait été souhaitable en fonction du rapport technique énergétique,

et en fonction du calcul thermique de réaliser une isolation périphérique pour

le moins sur la façade nord.

Le service du

patrimoine s’y oppose et donc, nous nous y conformons.

Stores et barrières :

Les stores devront être changés car ils sont actuellement très

divers en mauvais état et de toutes les époques.

Les barrières de balcons sont d’origine montrent une hauteur de

1.00m et donc encore conformes et seront maintenues. Elles seront réparées si

nécessaires.

Sanitaire :

Production d’eau chaude par le chauffage de ville et boiler.

Recréation du réseau sanitaire depuis les sous-sols.

Recréation salle-de-bains + WC.

Recréation cuisine.

Ventilation à créer en utilisant autant que faire se peut les

gaines existantes

Utilisation des gaines existantes.

Electricité :

Création et production très partielle par quelques capteurs

photovoltaïque placé sur le terrasson de toiture.

Recréation du réseau de distribution électrique aux normes

actuelles et tableaux généraux d’entrée, sous-sols et étages.

Divers :

Isolation des plafonds de caves.

Installation de nouvelles fenêtres aux normes 2018-2019, sur tout

le bâtiment.

Crépis si nécessaire ou réparations et couleurs façades.

Installation de nouveaux stores, changement sur l’ensemble du

bâtiment.

Transport :

Installation d’un nouvel ascenseur aux normes 2018-2019, handicapés.

Adaptation du fût d’ascenseur (dimension) avec modification de

l’entrée de l’appartement « est » (voir document).

Murs et dalle :

Murs de séparation et galandages, sécurisation statique des murs

et galandages, doublage phonique et antifeu entre appartements.

Récupération autant que faire se peut des murs et galandages

existants.

Récupération des parquets pour les séjours.

Pose de corniches entre plafond et murs

Feu :

Mise en conformité des portes palières.

Compartimentage selon plans concept incendie.

Couche isolante antifeu des plafonds par plaques de plâtre (voir

plan)

Etanchéités divers (balcons, etc.).

Canalisation :

Mise en conformité en système séparatif EC et EU et changement

des canalisations en sous-sol et étages.

Plans de canalisations fournis

Nouveau raccordements avec canalisations communales.

Cave, sous-sol :

Réfection partielle et redistribution des caves.

Création d’un local à vélos

Création et arrivée de l’ascenseur au sous-sol.

Accès handicapé au hall d’entrée avec plateforme élévatrice.

Combles :

Toiture à isoler et création d’une barrière vapeur.

Utilisation des combles pour mezzanine espace jeux, accès par

escalier interne depuis le 5ème étage et par cage d’escalier et

ascenseur du bâtiment.

Suppression des claies de galetas.

Le 5ème étage et les combles sont réservés également pour

l’usage du propriétaire.

1er étage :

Par sa situation, le propriétaire demande à ce que cet étage soit

modifié dans son affectation et mis en tertiaire. Cet étage sera utilisé

également par le propriétaire pour son activité personnelle tertiaire. "

Par courriers du 8 février 2019, C.________ et H.________,

locataires d'un appartement de 5,5 pièces au 1er étage et B.________

et A.________, locataires d'un appartement de 5,5 pièces au 3ème étage,

ont été informés par la gérance E.________ des travaux prévus dans leur

appartement et de leur répercussion sur les loyers. Les courriers mentionnaient

"le changement d'affectation prévu du 1er étage en

tertiaire". Le courrier adressé à C.________ et H.________ mentionnait l'absence

de travaux spécifiques de rénovation dans leur appartement et précisait le loyer

futur envisagé. Une documentation mentionnant les travaux prévus dans l'immeuble

était jointe.

Le 10 avril 2019, E.________ a, par l'intermédiaire

de F.________, formellement déposé une demande de permis de construire portant

sur des transformations intérieures et extérieures du bâtiment sis Boulevard de

Grancy n° ********, changement d'affectation d'appartements en bureaux au 1er

étage et de salles de jeu au 6ème étage, remplacement des fenêtres,

agrandissement des Velux, installations de panneaux solaires photovoltaïques en

toiture et aménagement d'un emplacement conteneurs. De nouveaux plans ont été déposés

à cette occasion. Selon le maître de l'ouvrage, le coût total des travaux se

monte à 3'750'000 fr., dont 3'494'581 fr.à prendre en compte en relation avec

la LPPPL. Ce coût se répartit comme suit: 2'063'924 fr. pour la rénovation des

appartements du 2ème, 3ème et 4ème étage, 894'249

fr. pour l'aménagement des logements en duplex et du studio au 5ème

étage et dans les combles et sur-combles et 25'0947 fr. pour le changement

d'affectation du 1er étage (cf. déterminations de la constructrice

du 10 juin 2020 p. 9. Dans ses déterminations du 28 août 2020, la Division logement

mentionne un coût de 625'000 fr. pour le 1er étage).

Il est

prévu que la propriétaire occupera le 1er étage pour son activité professionnelle

et qu'elle habitera avec sa famille le duplex de 6 pièces et le studio prévu au

dernier étage.

A la requête de la Direction générale de l’environnement

(DGE), le dossier a été complété le 30 avril 2019 par un complément du dossier

énergie qui inclut une isolation intérieure du bâtiment.

L'enquête publique a eu lieu du 28 mai au 27 juin

2019. B.________, A.________, C.________ et H.________ ont formulé conjointement

une opposition le 27 juin 2019.

A la requête de la Division logement, un certain

nombre d'informations complémentaires ont été fournies par la propriétaire le

10 juillet 2019, plus particulièrement en ce qui concernait son activité professionnelle

dans le domaine du "light-design".

Le 20 août 2019, la Division logement a transmis au

Service du logement les documents complémentaires produits par la constructrice

le 10 juillet 2019 ainsi que son analyse concernant l'évolution des loyers de l'immeuble

après la réalisation des travaux projetés, qui aboutit pour les étages types

(étages 2,3 et 4) à un revenu locatif admissible de 190'615 fr./an net ou 258

fr. le m²/an en moyenne. Pour ce qui est des 3 appartements du 1er étage,

la Division logement relève que leur revenu locatif admissible sera de 53'889

fr./an net ou 219 fr. le m²/an en moyenne. Pour ce qui est des trois logements

à créer/transformer dans les combles, le revenu locatif admissible sera de 92'468

fr./an net ou 318 fr. le m²/an en moyenne.

Le 21 octobre 2019, le service communal du logement

a rendu un préavis positif. Ce préavis mentionne que la surface habitable

soumise au dispositif légal totalise 1'213 m² pour un revenu locatif annuel de

278'580 fr., soit un loyer actuel moyen de 230fr./m²/an. Sous "détail des

travaux", ce préavis mentionne ce qui suit:

"Détail des

travaux :

Excepté certaines interventions en toiture, qui ont fait

l’objet d’un préavis négatif dans le cadre de la procédure d’enquête, le détail

des travaux est similaire à celui annoncé en 2018, à savoir :

Remplacement du système d’installation de chauffage et

raccordement au chauffage à distance de la Ville ;

Création d’un système de ventilation interne ;

Remplacement des stores et fenêtres ;

Rafraîchissement des façades ;

Isolation et étanchéité de la toiture ;

Mise en conformité du système de canalisation EU/EC et

raccordement au système communal ;

Modification et rénovation des sanitaires et cuisines ;

Mise aux normes de sécurité incendie ;

Agrandissement de la cage d’ascenseur et installation d’un nouvel

ascenseur aux normes actuelles ;

Réaménagement/transformation des appartements du 5ème

étage avec aménagement de trois appartements de 1, 4 et 6 pièces en

duplex ;

Changement d’affectation des appartements du 1e étage

en commercial pour les besoins propres de la propriétaire."

Le 7 novembre 2019, la Centrale des autorisations

"CAMAC" du Département des infrastructures et des ressources humaines

a établi la synthèse des préavis et autorisations spéciales délivrés par les

services de l'Etat. Celle-ci contient l'autorisation délivrée le 4 novembre

2019 par la Division logement en application de la LPPPL. La Division logement

a en substance autorisé le changement d'affectation des trois appartements du 1er

étage à condition qu'ils soient affectés aux besoins propres et exclusifs de la

propriétaire pour aménager des locaux lui permettant d'exercer son activité professionnelle

dans le domaine du light-design, autorisé la création d'un studio et de deux

logements de 4,5 pièces et 6 pièces en duplex dans les combles, autorisation

assortie d'un contrôle des loyers d'une durée de dix ans, et autorisé la rénovation

des neuf logements restants en les soumettant à un contrôle des loyers d'une durée

de dix ans. Il était également précisé que, si E.________ ne devait plus avoir besoin

des locaux du 1er étage, ceux-ci devraient impérativement être

réaffectés à des fins d'habitation avec un contrôle des loyers d'une durée de dix

ans.

Par décision du 9 décembre 2019, la municipalité a

levé l'opposition d'B.________, A.________, C.________ et H.________ et a

délivré le permis de construire, notamment avec la charge suivante:

"Au niveau du 6ème

étage/Combles concernant tous les locaux désignées comme « espace

ludiques », les dispositions de l’article 27 RLATC ne sont pas respectées.

Par conséquent, tel que présenté, cet étage ne peut pas servir à l’habitation,

ni au travail professionnel. En l’état, une charge idoine sera inscrite au

permis d’habiter » (cf. permis de construire, p. 2)."

F. Par acte conjoint du 27 janvier 2020, B.________,

A.________, C.________ et H.________ (ci-après: les recourants) ont recouru

auprès de la CDAP contre la décision municipale du 9 décembre 2019. Ils concluent

à son annulation et, pour autant que de besoin, à l'annulation des

autorisations spéciales intégrées dans la synthèse CAMAC du 7 novembre 2019, en

particulier celle délivrée par la Division logement.

Le 16 mars 2020, la DGE a confirmé que le projet est

soumis à l'art. 19 du règlement du 4 octobre 2006 d'application de la loi du 16

mai 2006 sur l'énergie (RLVLEne; BLV 730.01.1) si le montant total des travaux

représente plus de 50% de la valeur ECA.

La Division logement a déposé des déterminations le

11 mai 2020. Elle conclut au rejet du recours et à la confirmation des

conditions impératives assortissant sa décision du 4 novembre 2019.

La municipalité a déposé sa réponse le 11 mai 2020,

sans prendre de conclusions sur le fond.

E.________ a déposé des déterminations le 10 juin

2020. Elle conclut principalement à l'irrecevabilité du recours et subsidiairement

à son rejet et à la confirmation du permis de construire. Elle explique

notamment qu'un complément au dossier énergie a été joint au dossier d'enquête

incluant une isolation intérieure permettant de répondre aux exigences de

l'art. 4 al. 2 let. i RLVLEne. Elle indique exercer une activité professionnelle

de light designer et précise que sa carrière prend un essor international, ce

qui justifie le besoin d'un espace propre de 200 m² pour disposer à la fois

d'un bureau de développement de projets et d'un espace de création. Pour ce qui

est des travaux concernant la totalité de l'immeuble ainsi que la rénovation

des neuf appartements des étages types 2 à 4, elle mentionne les travaux

suivants:

l’assainissement des canalisations d’eau claires et usées au

sous-sol

la modification de la trémie

le remplacement du petit ascenseur existant par une nouvelle

installation conforme à l’accessibilité aux personnes en chaise roulante

la création d’un local de chaufferie pour la distribution du

chauffage de ville

la rénovation complète des installations des cuisines et des sanitaires

quelques restructurations mineures dans certaines chambres

la création d’une buanderie commune

la création d’un local à vélos

la création d’un local spécifique au tableau électrique

le remplacement des fenêtres des étages

l’isolation de la toiture

la pose de panneaux photovoltaïques en toiture

Les recourants, la Division logement et E.________

ont déposé des observations complémentaires.

Interpellée à la demande des recourants sur la question

de savoir si elle entendait réactualiser l'analyse MERIP, la Division logement

a répondu le 28 août 2020 que tel ne serait pas le cas. Elle explique que la

méthode MERIP se prête mal à un projet impliquant à la fois des changements

d'affectation d'un étage entier et diverses restructurations (combles et attiques).

Elle précise qu'elle a retenu un montant de 625'000 fr. pour les logements du 1er

étage, 2'063'924 fr. pour les neuf logements rénovés des étages types et

894'249 fr. pour les logements restructurés des combles et surcombles

Interpellée à la demande des recourants sur la

question de savoir si l'isolation intérieure du bâtiment était conforme à la

norme SIA 380/1, la DGE a répondu le 3 septembre 2020 qu'elle n'avait pas

connaissance d'un dossier traitant de la rénovation énergétique de l'immeuble Grancy

n° ********, ce qui laissait entendre que le bilan énergétique était conforme à

la norme SIA 380/1 puisqu'un projet d'assainissement énergétique n'était examiné

par la DGE que lorsqu'une dérogation aux art. 28 LVLEne et 19 RLVLEne était

demandée. Elle précisait qu'aucune dérogation n'avait été demandée pour

l'immeuble Grancy n° ********, contrairement au projet concernant Grancy n° ********.

Le tribunal a tenu audience le 2 novembre 2020. A

cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience

a la teneur suivante:

"(…)

L'audience est ouverte à

14h00 au pied du bâtiment sis au boulevard de Grancy no ********.

Il n'y a pas de

réquisitions d'entrée de cause.

L'impact du projet en

matière de protection du patrimoine est évoqué.

A la demande du président,

Mme I.________ confirme avoir préavisé le projet sous l'angle patrimonial. Elle

ne se souvient pas si le préavis a été formalisé par écrit et versé à la

procédure, mais confirme que les charges requises ont été imposées dans le

permis délivré. Elle expose que le bâtiment n'a pas subi de modifications

importantes mais plutôt des mises à niveau, raison pour laquelle de nombreux

éléments d'origine ont été conservés (typologie des parquets et des

menuiseries; présence de moulures; cage d'escalier de qualité).

M. E.________ explique que

ces différents éléments ne seront pas supprimés.

Mme I.________ relève

néanmoins qu'ils l'ont été dans le bâtiment contigu, sis au no ********,

alors que ce n'était pas prévu.

Me Perroud expose que, du

point de vue des recourants, les travaux auront effectivement un impact sur les

éléments patrimoniaux des appartements (parquets; moulures; etc.). A cet égard,

il rappelle notamment que le permis litigieux comporte une charge imposant le

maintien des parquets et que les descriptifs de travaux déposés par la

constructrice mentionnent à plusieurs reprises qu'ils seront maintenus. Or, la pièce

12 des recourants dit le contraire, puisqu'elle présente des plans de dalles «Avant

travaux» et «Après travaux», ce dont il faut déduire qu'elles seront cassées.

Me Richard répond que

l'intervention sur les dalles fait l'objet d'une demande de permis

complémentaire en cours d'instruction. C'est uniquement dans ce cadre que cette

question devra être discutée. M. E.________ précise que les plans de la pièce

12 ont uniquement vocation à montrer la composition actuelle des dalles.

M. J.________ confirme que

demande d'autorisation de construire complémentaire a été déposée et que le

permis dont il est présentement question n'autorise pas la suppression des

dalles existantes.

En raison de la situation

sanitaire et avec l'accord des parties, la visite du bâtiment est effectuée à

14h15 en présence d'un nombre restreint de participants, savoir la cour,

exception faite du greffier, Me Perroud, Me Richard et M. K.________.

Les visiteurs commencent l'inspection

par l'entrée et l'escalier.

Ils examinent, au premier

étage, l'appartement Est (n° 1; selon le jugement du Tribunal des baux: travaux

pour environ 50'000 fr. en 1994) occupé par C.________. Le percement, existant

de longue date, entre le séjour et la «chambre» attenante (en fait une

salle-à-manger) ne figure pas sur les plans (cette erreur de dessin se répète à

d'autres niveaux). Ces pièces sont garnies d'un parquet à chevrons d'origine,

ainsi que de moulures au plafond. Il sera établi au terme de l'inspection que

cette typologie se répète sur l'ensemble des appartements visités. La cuisine

et la salle-de-bain sont équipées de manière simple mais correcte.

Au deuxième étage,

l'appartement Est (n° 4; selon le jugement du Tribunal des baux: réfections

entre 1993 et 2008 pour des montants allant de 30'000 à 80'000 fr.) est soutenu

partiellement par des étais, à l'instar d'autres secteurs du bâtiment. L'état

de la cuisine, agencée, est vieillot; il est prévu d'ouvrir la cuisine sur le

séjour et de remplacer son équipement. L'état de la salle-de-bain et celui des

WC est vieillot. Dans la partie Nord de l'appartement, il est prévu l'abattage

du galandage (i.e. non porteur) entre la chambre à l'entrée et la chambrette attenante

largement de moins de 10 m2. Dans l'appartement du centre, il est notamment prévu

l'abattage du galandage entre la cuisine, agencée de manière simple, et le

séjour attenant; la salle-de-bain est obsolète. L'appartement Ouest occupé par

M. L.________ est visité; sa réfection n'est pas prévue, hormis pour les

nécessités de la nouvelle cage trémie d'ascenseur.

Au quatrième étage,

appartement Est, la cuisine n'est pas équipée. Il est prévu le remplacement de

l'agencement de cuisine et l'ouverture sur le séjour. La séparation entre le

séjour et la «chambre» attenante sera entièrement supprimée. La salle-de-bain

et les WC sont obsolètes. La chambre et la chambrette Nord seront réunies.

S'agissant de l'appartement du milieu, la cuisine, qui comporte un lavabo en

grès, est obsolète, de même que la salle-de-bain. Le galandage entre la cuisine

et le séjour sera ouvert et l'équipement remplacé. L'appartement Ouest (n° 12;

selon le jugement du Tribunal des baux: réfections entre 1993 et 2008 pour des

montants allant de 30'000 à 80'000 fr.) comporte une cuisine agencée

simplement. Il est prévu de supprimer des galandages pour agrandir la cuisine

et la chambre Nord, notamment en raison de la découpe de la trémie, et de

déplacer les WC

Au cinquième étage,

appartement Est (n° 13, selon le jugement du Tribunal des baux: réfections

entre 1993 et 2008 pour des montants allant de 30'000 à 80'000 fr.), la cuisine

a été refaite dans les années 90. Les appartements du centre et de l'Ouest

correspondent en substance à ceux de l'étage inférieur. Ce niveau sera remanié

pour y placer des duplex.

Aux combles, il est

constaté que les claies des galetas ont été supprimées.

La visite du bâtiment prend

fin à 15h05. L'audience est reprise en présence de toutes les parties à

proximité du bâtiment.

La question de l'information

des locataires est abordée.

Mme C.________ indique

qu'elle a réagi dès réception du courrier du 8 février 2019, qui lui est apparu

contradictoire. Il faisait état d'un changement d'affectation du 1er

étage, de l'absence de travaux dans son appartement et d'un futur loyer mensuel

net de l'ordre de 1'745 fr. La locataire explique s'être déclarée disposée à

emménager dans l'un des appartements libres du 2ème étage.

La problématique du

changement d'affectation du 1er étage est discutée.

Me Richard explique que le

but n'était pas de déloger les locataires, mais que la constructrice avait

besoin d'obtenir une décision sur l'admissibilité du changement d'affectation.

Ce changement ne serait cependant effectué qu'après le départ des locataires. A

la demande du président, il confirme qu'il ne s'agit pas d'une résiliation du

bail.

Me Perroud conteste cette

affirmation et souligne que si le changement d'affectation devait être autorisé,

alors la constructrice utiliserait cette décision pour résilier les baux.

M. E.________ rappelle les

raisons du changement d'affectation sollicité, savoir que la constructrice a

besoin de locaux pour son activité professionnelle. Il confirme que tant que

Mme C.________ sera locataire de son appartement, la constructrice utilisera

uniquement le reste des locaux du 1er étage. Après le départ de la

locataire, elle pourra alors agrandir son espace de travail. M. E.________

explique que la constructrice ne dispose pas, en l'état, de suffisamment de

place pour exercer son activité, ce qui la contraint à sous-traiter des travaux

ou utiliser des locaux situés en différents lieux.

A la demande du président, Mme

C.________ confirme que la surface de son appartement est d'environ 100 m2.

Me Perroud indique que de

nombreuses informations ont été fournies par la constructrice s'agissant de son

activité, qui ne renseignent en revanche pas sur ses besoins en locaux, ni sur

les surfaces nécessaire à celle-ci. Sachant que la constructrice travaille

seule et n'a pas d'employés, il considère que les surfaces envisagées sont

excessives et que les besoins en locaux allégués ne sont pas crédibles.

Interrogés, les

représentants de la Division logement confirment avoir sollicité des informations

sur les besoins de la constructrice en termes de locaux. A la demande du

président, ils confirment que l'intégralité des documents qui avaient été

demandés (p. ex. business plan) n'ont pas été fournis. Néanmoins, la Division

logement est entrée en matière sur la demande et, à l'issue d'une pesée d'intérêts,

a estimé qu'il convenait d'y répondre favorablement, même si elle travaille

seule.

Interpellé, M. J.________

souligne que la question du changement d'affectation ressortit à la compétence

des autorités cantonales, même s'il concède que les surfaces envisagées paraissent

importantes au regard de l'activité en cause.

Me Perroud rappelle que le

préavis communal du 18 juillet 2018 évoquait déjà la nécessité pour la constructrice

de fournir des informations à cet égard. Selon lui, une surface d'environ 100 m2

serait suffisante, ce qui éviterait le changement d'affectation de

l'appartement est.

Me Richard répond que les

informations nécessaires ont été fournies à la Division logement, en particulier

un book qui présente l'activité de la constructrice. Ces éléments justifient le

changement d'affectation et la taille des locaux envisagés. En plus des

surfaces consacrées à l'administratif, l'intéressée a besoin d'un atelier pour

ses créations. Bien que les informations fournies soient à son avis

suffisantes, de plus amples renseignements pourraient être communiqués si le

Tribunal devait l'estimer nécessaire.

Le président réserve

d'éventuelles mesures d'instruction complémentaires à ce sujet.

Les questions de la

réduction du nombre de pièces, des modifications de la distribution des

appartements et des interventions dans ceux-ci sont abordées.

Le président indique que la

visite des lieux a permis de constater que les pièces dont la suppression est projetée

sont petites et qu'elles seront réunies à la pièce adjacente, afin de disposer

d'une pièce plus grande.

Me Richard précise que ces

modifications sont la conséquence de la trame de l'ascenseur.

Me Perroud répond que des

salles d'eau seront également supprimées dans certains appartements et que des

nouvelles gaines techniques devront être aménagées. Selon lui, les plans

figurent en effet les gaines existantes et les nouvelles gaines.

M. E.________ réfute cette

interprétation et affirme que les gaines projetées remplaceront simplement

celles actuellement en place ou qu'elles seront agrandies. Les trous de dalle

sont suffisants et existent déjà. La gaine située dans la façade sera en

revanche totalement supprimée, car elle pose des problèmes de condensation.

Me Perroud relève qu'il est

gênant que l'ensemble des participants à l'inspection locale ne disposent pas

des mêmes plans, puisque différents jeux successifs ont été transmis par la

constructrice.

Le président rappelle que les

plans relatifs aux travaux de sécurisation de l'immeuble, en particulier des

dalles, qui ont été déposés à l'occasion de la demande d'autorisation

complémentaire du 16 janvier 2020 ne sont pas pertinents en l'espèce. Le

présent litige porte uniquement sur le projet autorisé suite au dépôt de la

demande de permis du 22 janvier 2019, soit les plans mis à l'enquête publique et

couverts par le permis de construire. Dans le cadre de cette procédure, il

souligne que la constructrice a fourni un descriptif des travaux qui contenait

notamment une rubrique intitulée "Murs et dalle" prévoyant la "récupération

des parquets".

Me Perroud indique que des

travaux similaires étaient projetés à l'intérieur du bâtiment contigu

(boulevard de Grancy no ********). Alors qu'aucune intervention

n'était prévue sur les dalles, ces dernières ont finalement été cassées et remplacées.

A la demande du président,

M. E.________ confirme que les sols (dalles) ne seront pas touchés par les

travaux tels qu'ils résultent de l'autorisation présentement litigieuse.

Mme M.________ répond qu'il

était prévu de conserver les dalles du no ********, ce qui s'est

finalement avéré impossible en raison de leur fragilité, qui a été découverte

postérieurement.

Me Richard expose que le

descriptif des travaux du no ******** a été établi au début de la

procédure. Après la délivrance du permis de construire, M. N.________ est intervenu

pour assurer le respect des normes ECA et procéder à des vérifications de la

statique. Il est alors apparu que les dalles n'étaient pas sécurisées et que des

travaux devraient être réalisés, raison pour laquelle une autorisation complémentaire

a été sollicitée. M. E.________ confirme que les choses se sont déroulées

ainsi. Il ajoute qu'il était prévu de conserver les parquets mais qu'il était

nécessaire de les relever car le lattage était fatigué. Là encore, il est par

la suite apparu que le parquet était cloué, ce qui empêchait sa conservation.

Néanmoins, ils seront remplacés par des parquets semblables.

Me Perroud considère que

c'est exactement le même schéma que pour le bâtiment contigu, ce qui n'est pas

acceptable. Il verse au dossier un document intitulé «Marche à suivre pour

consolidation obligatoire» relatif aux travaux de sécurisation des dalles du

bâtiment voisin, établi par le bureau E.________ architecture.

La problématique du coût

des travaux est évoquée.

Me Richard indique que la

constructrice a toujours donné le détail des travaux envisagés. Concernant

spécifiquement les coûts de la réaffectation du 1er étage, il

souligne qu'une nouvelle demande devra quoi qu'il en soit être déposée au

moment où elle sera effectuée, dans le cadre de laquelle les montants précis

pourront être fournis.

Le président rappelle le

contenu des conclusions provisoires que la Division logement avait rendues le 7

février 2013 au sujet du précédent projet de rénovation, finalement refusé par

les autorités. Ce document indiquait que la rénovation du bâtiment pouvait être

réalisée pour un montant 1'951’840 fr., soit un coût MERIP

de 1'774'000 fr. Cela étant, les travaux qui étaient alors prévus atteignaient

2'900'000 fr., ce qui aurait eu pour conséquence selon la division logement de

soustraire une part importante des logements de l'immeuble à la substance

ordinaire du marché locatif, sans que cette intervention ne s'avère indispensable

du point de vue technique. Or, le projet de rénovation aujourd'hui litigieux est

encore plus coûteux, puisqu'il atteint environ 3'500'000 fr.

Les représentants de la

Division logement soulignent que la méthode MERIP se fonde sur une rentrée volumétrique

et une codification selon l'importance des interventions. Ainsi ne tient-elle pas

compte des éventuelles restructurations (cage d'ascenseur; cloisons; etc.). Par

ailleurs, elle ne doit pas être considérée comme un décompte final.

Le président indique qu'en

général le montant déterminé par la méthode MERIP est relativement proche du

montant des travaux.

K.________ répond que cette

méthode est surtout utilisée en cas de démolition reconstruction mais n'est pas

d'une grande utilité en cas de restructurations importantes, comme en l'espèce.

Le président souligne que

le précédent arrêt confirmant le refus d'autoriser la rénovation prévoyait également

un nouvel ascenseur, la création d'un chauffage au sol, etc., soit des

restructrurations.

Les représentants de la

Division logement répondent que la répartition du coût des travaux joue un rôle

important, en raison notamment de la réaffectation du 1er étage et

de la restructuration des combles. Ils ajoutent que même après les travaux, les

loyers demeureront abordables. La question est débattue entre les parties.

Me Perroud ne comprend pas

que les travaux dont il est question aujourd'hui puissent être plus coûteux que

ceux refusés lors de la première demande d'autorisation de construire, alors

qu'il devrait s'agir d'une rénovation «plus légère». Il articule les montants projetés

à l'époque pour la rénovation de chacun des étages, tels qu'ils ressortent du

rapport technique du 22 décembre 2010, et les compare à ceux actuellement devisés.

Me Perroud verse une copie du rapport précité au dossier de la cause.

Il s'étonne également de l'augmentation

d'environ 50 fr. / m2 des loyers effectifs entre le dépôt

de la première demande d'autorisation en 2010 et de la seconde en 2019, ce qui

a une incidence manifeste sur les futurs loyers admissibles. Selon lui, le

calcul du loyer aurait, dans le présent cas, dû être effectué en se basant sur un

loyer objectif et non effectif. Dans ce cas, les loyers après travaux atteindraient

un montant d'environ 229 fr. /m2 et non de 258 fr. /m2.

Me Richard répond que le

loyer effectif est celui communiqué par la propriétaire. Il souligne que l'augmentation

de 50 fr. depuis 2010 est la conséquence des augmentations opérées au départ

des locataires et qu'elle n'a rien d'excessif.

M. O.________ explique que

la Division logement part en principe du loyer effectif. Ce n'est que dans des

cas particuliers qu'elle se fonde sur un loyer objectif, ce qui n'est pas

apparu nécessaire en l'espèce. Il précise d'ailleurs qu'un loyer effectif plus

élevé a pour conséquence une diminution du rendement des travaux.

A la demande du président,

Me Perroud explique que l'ensemble des travaux n'est pas contesté. Tel n'est en

particulier par le cas du changement d'ascenseur. En revanche, il considère que

si les cuisines et salles de bains ne sont pas modernes, elles demeurent

fonctionnelles et doivent être conservées.

Le président rappelle qu'il

n'est pas prévu de rénover les cuisines et salles de bains dans les logements

où cette rénovation a déjà été faite.

Me Perroud répond que dans

ce cas, le coût des travaux est incompréhensible.

S'agissant des coûts du

duplex, M. O.________ confirme qu'ils n'impactent pas les loyers des autres

appartements. Ils ont été sortis du calcul et n'auront aucune incidence. Pour

le reste et comme déjà mentionné, la Division logement a estimé que les loyers

après travaux demeureraient abordables, malgré l'augmentation prévue.

Me Perroud conteste

l'affirmation selon laquelle les travaux du duplex n'auraient pas d'incidence. Il

estime qu'à long terme, un investissement d'environ 1'000'000 fr. au 5ème

étage aura nécessairement des répercussions sur l'ensemble des loyers. Vu les

problèmes de statique, il est inquiétant que la constructrice envisage de

réaliser les travaux autorisés, alors que le bâtiment est fragile. Cette

situation militerait au contraire pour une rénovation légère.

A la demande du président,

Mme C.________ explique que le remplacement de l'ascenseur n'aura pas d'incidence

sur son appartement, puisqu'ils ne sont pas contigus.

K.________ précise que certains

travaux généraux qui ne touchent pas directement les appartements, peuvent naturellement

influencer leurs loyers. C'est notamment le cas du remplacement d'un ascenseur.

Interpellé par le président

sur le remplacement des fenêtres, K.________ confirme que ces travaux ont été

admis pour des raisons d'uniformité. Il en va de même des stores.

La question de la qualité

pour recourir est évoquée.

Me Perroud fait valoir que les

travaux ont une incidence sur les appartements occupés par les locataires, même

s'ils ne sont pas effectués à l'intérieur de ceux-ci. Ainsi, la qualité pour

recourir n'est pas douteuse.

S'agissant des travaux dans

les combles, le président rappelle qu'une partie des locaux ne sera pas habitable

car ils ne respecteront pas la hauteur minimale de l'art. 27 RLATC.

Sur ce point, Me Richard soutient

que des mesures plus précises ont été faites, qui confirment le respect de

cette disposition.

Concernant l'isolation du

bâtiment, Me Richard expose qu'à défaut de pouvoir poser une isolation

périphérique pour des motifs de conservation du patrimoine, le bâtiment sera

isolé de l'intérieur. Les services cantonaux ont exigé ces travaux,

conformément à la loi vaudoise sur l'énergie. Tous les documents y relatifs ont

été fournis.

A la demande de l'assesseure

Fassbind-de Weck, M. E.________ confirme que la toiture sera isolée, ce qui a

également été exigé par les autorités cantonales. Rénovée il y a une vingtaine

d'année, la toiture n'a en effet pas été isolée à cette occasion, raison pour

laquelle ces travaux sont nécessaires aujourd'hui.

Me Perroud verse encore un

jeu de photographies de l'appartement des recourants A.________ et B.________.

Le président rappelle qu'un

changement d'affectation, qui plus est lorsqu'il engendre la suppression de

logements, est en principe admissible s'il existe un intérêt public.

M. O.________ explique que

l'ancienne commission de recours avait déjà considéré que le changement

d'affectation est admissible lorsqu'il répond au besoin propre et réel du propriétaire.

Une charge peut évidemment être mentionnée, afin que les locaux soient

réaffectés à l'habitation si les motifs qui ont justifié le changement

disparaissent.

Me Perroud rétorque que

cette jurisprudence remonte à une époque où les locataires ne disposaient pas

de la qualité pour recourir.

A la demande de l'assesseure

Fassbind-de Weck, M. N.________ se détermine sur la sécurité du bâtiment dans son

état actuel. Il affirme qu'il présente une marge de sécurité insuffisante. Les

charges de contrôle utilisées pour les calculs sont certes plus élevées que

celles auxquelles sont effectivement soumis les bâtiments. En cas de travaux,

il convient néanmoins de sécuriser les bâtiments pour les mettre aux normes en

vigueur. Dans le cas présent, l'ECA a exigé des travaux de sécurisation car le

bâtiment est très ancien et ne respecte pas les normes anti-feu. Or, si l'on ne

veut pas toucher les planchers, il faudrait alors doubler les plafonds avec du

Fermacell. Cela ajouterait toutefois une charge supplémentaire, incompatible avec

l'état actuel du bâtiment. Le bâtiment présente en outre un problème au niveau

sismique.

A la demande du président,

M. N.________ précise que les travaux de sécurisation qui devraient être faits ne

correspondent pas à ceux qui ont été autorisés. C'est un autre projet. Le

bâtiment ne respecte actuellement aucune norme. Si rien n'est entrepris aujourd'hui,

alors il faudra prendre des mesures concernant l'occupation du bâtiment.

M. J.________ réfute cette

allégation et confirme que de telles mesures ne sont, en l'état, pas

nécessaires.

M. N.________ considère que

la réalisation des travaux autorisés, notamment la découpe de la trémie, doit

impérativement s'accompagner de travaux de sécurisation de la structure

statique et se demande ce qu'il se passerait si tel n'était pas le cas.

La parole n'étant plus

demandée, ni aucune constatation requise, les parties sont informées qu'une

copie du présent procès-verbal leur sera transmise prochainement et qu'un délai

leur sera imparti pour se déterminer sur son contenu. Leur attention est

attirée sur le fait qu'il ne s'agira pas d'un nouvel échange d'écritures. Dans

le délai précité, la constructrice et les autorités intimées et concernée

auront la possibilité de se déterminer sur les pièces versées ce jour au dossier

par le conseil des recourants.

L'audience est levée à

16h30.

(…)"

Le 24 novembre 2020, E.________ s'est déterminée sur

le procès-verbal de l'audience et sur les pièces produites par les recourants

lors de l'audience.

Le 2 décembre 2020, la Division logement s'est déterminée

sur le procès-verbal de l'audience. Elle a notamment fourni des explications au

sujet de la différence entre le coût des travaux résultant de l'analyse MERIP

de janvier 2013 et le coût des travaux finalement pris en compte.

Le 4 décembre 2020, les recourants se sont

déterminés sur le procès-verbal de l'audience.

Le 15 janvier 2021, les recourants ont déposé des

déterminations finales.

A la requête du juge instructeur, la municipalité a

produit les statistiques communales des logements répondant aux besoins

prépondérants de la population lausannoise ainsi que le bilan thermique (tel

que mentionné dans les déterminations de la DGE du 3 septembre 2020). Pour ce

qui est des statistiques communales, elle indique qu'il ne s'agit pas d'une

statistique officielle mais d'une tabelle de loyers que le Service du logement

utilise pour se prononcer sur les travaux. Elle précise que les niveaux de

loyers par typologie d'appartements permettent d'évaluer la pénurie sous

l'angle qualitatif et sont définis en fonction de la capacité contributive des

ménages et d'une estimation des loyers de logements ordinaires, rénovés. Elle

indique qu'il ne s'agit pas de valeurs absolues mais d'indicateurs qui doivent

être pondérés en fonction des caractéristiques de chaque projet, de la taille

des appartements et du revenu locatif moyen de l'ensemble de l'immeuble.

Interpellée sur ce point, la municipalité a indiqué

le 2 mars 2021 que le justificatif global était conforme à la LVLEne et par

conséquent à la norme SIA 380/1. Le 8 mars 2021, la DGE a également confirmé

que le projet répondait à la norme SIA 380/1 si les travaux étaient exécutés

conformément au bilan thermique déposé.

Les recourants se sont déterminés sur ces nouveaux

éléments le 31 mars 2021. Ils font valoir que le coût des travaux d'isolation

intérieure n'a pas été pris en considération par les autorités chargées

d'examiner la conformité du projet sous l'angle de la LPPPL, plus

particulièrement de l'art. 13 al. 2 LPPPL.

Le 16 avril 2021, la constructrice s'est déterminée

sur l'écriture des recourants du 31 mars 2021. Elle a notamment indiqué que le

coût de l'isolation périphérique intérieure se montait à 130'000 fr.

G. Le 13 décembre 2019, se fondant un rapport

du bureau d'ingénieurs P.________ (ci-après: le rapport P.________), la propriétaire

a notifié aux locataires l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait de poursuivre

les baux en raison d'un danger d'effondrement de l'immeuble et leur a donné l'ordre

d'évacuer immédiatement l'immeuble. Les locataires n'ont pas donné suite à cet

ordre, en se fondant notamment sur le rapport établi par un autre ingénieur

civil qu'ils avaient mandaté. Selon la propriétaire, ils se sont également opposés

à ce que des travaux de sécurisation urgent soient effectués dans leurs appartements.

Le 16 janvier 2020, la propriétaire a déposé une demande

de permis de construire complémentaire concernant des travaux de sécurisation

de l'immeuble. Les 6 et 17 mars 2020, la propriétaire a demandé à la

municipalité qu'elle autorise sans délai le complètement des étayages et la

consolidation des dalles et qu'elle ordonne l'évacuation de l'immeuble au motif

que ces travaux sont incompatibles avec la présence d'occupants. En l'absence

de réaction de la municipalité, la propriétaire s'est adressée le 14 avril 2020

au Département des institutions et du territoire afin qu'il autorise les travaux

de sécurisation. Le 25 mai 2020, le département a rejeté cette requête. Un

dossier complémentaire a encore été déposé auprès de la commune le 5 juin 2020

concernant des travaux de renfort statiques du bâtiment.

Considérant en droit:

La propriétaire E.________ met en cause la qualité pour agir des

recourants. Elle ne conteste pas que les locataires ont la qualité pour

recourir contre des décisions fondées sur la LPPPL, ceci toutefois pour autant

que la validité de la résiliation de leur bail n'ait pas été définitivement

tranchée sur le plan civil. Elle fait valoir que les personnes qui ne sont plus

au bénéfice d'un droit personnel d'occuper l'immeuble, notamment parce que le

contrat de bail dont elles bénéficiaient est arrivé à terme, ne peuvent faire

valoir un intérêt suffisant. Elle soutient que, à compter du 13 décembre 2019,

date de la notification aux recourants de l'impossibilité où elle se trouvait

de poursuivre leur bail en raison des constats figurant dans le rapport P.________,

la poursuite du bail est devenue impossible. Elle invoque à cet égard le

respect du principe de précaution, les risques de responsabilité civile,

notamment l'art. 58 CO, les obligations du bailleur découlant de l'art. 256 CO,

des art. 259 b à e CO et les risques pénaux (homicide par négligence, lésions

corporelles par négligence, dommages à la propriété). Selon la propriétaire, à

compter du 13 décembre 2019, les recourants n'ont plus la qualité de locataires

mais uniquement celle d'occupants sans droit de leur appartement. La propriétaire

conteste également tout intérêt des recourants B.________ et A.________ à contester

le changement d'affectation du 1er étage ainsi que l'aménagement du

5ème étage et des combles et tout intérêt des recourants C.________

et H.________ à contester l'aménagement du 5ème étage et des combles.

a) L'art. 18 LPPPL prévoit que le recours contre les

décisions prises en application du chapitre III de la loi s'exerce conformément

à la loi sur la procédure

administrative. La qualité pour recourir est

définie à l'art. 75 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; BLV 173.36) (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est

reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure

devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui

dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée

(art. 75 let. a LPA-VD).

b) En l'occurrence, le recours se situe dans une

procédure de permis de construire. Pour l'essentiel, les recourants s'en

prennent à l'autorisation spéciale délivrée par le Service des communes et du

logement, Division logement. L'annulation de la décision de la Division

logement entraîne cas échéant celle du permis de construire.

c) aa) Comme l'ont relevé les recourants dans leurs

déterminations du 17 août 2020, la prétendue impossibilité de poursuivre le

bail invoquée par la propriétaire en raison des constats figurant dans le

rapport P.________ a été contestée par la voie judiciaire et la propriétaire

n'a pas, en l'état, produit de jugement établissant que les recourants ne sont

plus au bénéfice d'un contrat de bail. Partant, sur le principe, leur qualité

pour recourir doit être admise.

bb) Pour le surplus, il n'est pas contesté que les

recourants C.________ et H.________ sont légitimés à recourir contre le

changement d'affectation du 1er étage. Partant, la question de

savoir si les recourants B.________ et A.________ ont également qualité pour

invoquer ce grief peut rester ouverte. Pour ce qui est de l'aménagement du 5ème

étage et des combles, on ne saurait exclure que l'admission des griefs des

recourants puisse aboutir à une annulation de l'autorisation spéciale délivrée

par la Division logement et, partant, à une annulation du permis de construire,

soit précisément ce que veulent les recourants. Partant, à cet égard, leur

qualité pour agir doit également être admise.

Les recourants soutiennent que la propriétaire a violé les devoirs d'information

aux locataires prévus par l'art. 10 du règlement du 25 octobre 2017

d'application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1). Ils mentionnent le fait que C.________

et H.________ n'auraient pas été informés du changement d'affectation du 1er

étage impliquant la résiliation de leur bail et des travaux prévus à cet étage.

a) L'art. 6 al. 3 LPPPL a la

teneur suivante:

Le maître de l'ouvrage ou son mandataire a l'obligation

d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter lorsqu'il

a l'intention d'exécuter des travaux de démolition, transformation ou

rénovation d'un bâtiment existant. Il leur expose son projet et les informe de

la répercussion probable sur leurs loyers. Il leur impartit un délai de trente

jours au moins pour présenter leurs observations et suggestions.

L'art. 10 RLPPPL a la teneur

1 Le

propriétaire informe les locataires au plus tard quarante jours avant le

dépôt du dossier d'enquête publique ou du dossier d'enquête administrative

lorsqu'une enquête publique n'est pas requise par l'autorité communale, sur la

nature des travaux envisagés et leur coût, leur calendrier et la répercussion

probable qu'il prévoit sur le revenu locatif annuel net des logements de l'immeuble

(sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude ni les taxes d'épuration

et d'évacuation des déchets). Il leur rappelle le délai de trente jours dont

ils disposent pour présenter leurs observations ou suggestions.

2 Le département

et la commune peuvent demander au propriétaire qu'il leur communique les démarches

entreprises auprès des locataires, notamment une copie des informations ou du

courrier type adressés à ces derniers. Lorsque cela s'avère indispensable à

l'analyse d'un dossier, notamment sous l'angle de l'appréciation technique des

travaux, le département peut requérir du propriétaire qu'il lui communique les

réponses reçues des locataires.

L'information chiffrée du propriétaire relative à la répercussion probable sur

le revenu locatif annuel net des logements de l'immeuble peut s'exprimer en CHF

ou en CHF m²/an, et dans tous les cas, en pourcentage.

Le courrier d'information du 8 février

2019 de la gérance E.________ aux recourants C.________ et H.________

mentionnait expressément le changement d'affectation du 1er étage.

Pour le surplus, on peut effectivement s'étonner du fait que, de manière

contradictoire, la gérance ait porté à leur connaissance l'impact des travaux

sur leur loyer, ce qui pouvait laisser croire que le changement d'affectation

ne concernait pas leur logement. De même, on peut s'étonner que la gérance ait indiqué

de manière erronée qu'aucun travaux de rénovation, ni de modification structurelle

n'était prévu dans leur appartement. Ces informations contradictoires, même si

elles impliquent une violation des art. 6 LPPPL et 10 RLPPPL, ne sont toutefois

pas telles qu'elles justifient une annulation de l'autorisation spéciale

délivrée par la Division logement ainsi que du permis de construire. On relève

à cet égard que C.________ a expliqué lors de l'audience qu'elle a réagi dès réception

du courrier du 8 février 2019 vu les éléments contradictoires qu'il contenait.

On peut ainsi partir de l'idée qu'elle a rapidement compris ce qui était prévu

pour le 1er étage et qu'elle ne pourrait pas rester avec sa famille

dans leur appartement, ainsi qu'en attestent notamment ses déclarations pendant

l'audience selon lesquelles elle s'était déclarée disposée à emménager dans un

des appartements libres du 2ème étage.

On peut encore relever que dans un arrêt récent, la

CDAP a constaté que, dans le cadre de l'élaboration de la LPPPL, le législateur

avait expressément renoncé à prévoir une sanction (non-entrée en matière sur la

demande d'autorisation) en cas de non-respect de l'obligation d'information

prévue à l'art. 6 LPPPL (cf. arrêt AC.2019.0360 du 18 février 2021 consid. 3c/aa).

Les recourants mentionnent des réponses erronées aux questions figurant

dans le formulaire 53 (formulaire qui doit être rempli par le propriétaire de

l'immeuble lorsqu'un projet de transformation-démolition-changement d'affectation

est soumis à la LPPPL), à savoir la réponse positive à la question de savoir si

les locataires avaient tous trouvé à se reloger ailleurs et la réponse négative

à la question de savoir si le changement d'affectation du 1er étage

impliquait des travaux de transformation. Ils relèvent sur ce point que

l'abattage de cloisons est prévu, ce qui ne permettrait pas de respecter

l'exigence selon laquelle le 1er étage doit pouvoir être réaffecté

sans difficulté à des logements. En agissant ainsi, la propriétaire aurait

trompé les autorités et la pesée d'intérêts relative à l'opportunité du

changement d'affectation du 1er étage en lien avec les besoins

personnels de la propriétaire n'aurait pas été effectuée correctement.

a) Au ch. 5.1 du formulaire 53, la propriétaire a

répondu "oui" à la question "les locataires ont-ils trouvé à se

loger ailleurs". Les recourant relèvent que cette réponse est erronée en

ce qui concerne les

recourants C.________ et H.________ et que, au jour

du dépôt du formulaire 53, elle était également

erronée en

ce qui

concernait les anciens locataires Q.________.

Pour ce qui est de C.________ et H.________, il

ressort des déclarations de C.________ lors de l'audience et des déterminations

de la propriétaire du 24 novembre 2020 qu'une reprise d'un des logements du 2ème

étage était envisagée. Ceci peut expliquer la réponse au ch 5.1 du formulaire

53 donnée par la constructrice. Pour le surplus, on ne saurait considérer que la

réponse inexacte concernant les locataires Q.________ (qui ont entre-temps retrouvé

un logement) implique une tromperie des autorités dont on peut déduire que la

pesée des intérêts n'a pas été effectuée correctement. Ce seul élément ne

pourrait justifier l'annulation de l'autorisation spéciale de la Division

logement et du permis de construire.

Pour le surplus, comme le relève la Division

logement dans ses écritures, la réponse a priori erronée à la question 3.4 du

questionnaire 54 (le changement d'affectation implique-t-il des travaux de

transformation) n'a pas trompé cette autorité dès lors que les travaux en

question figuraient sur les plans d'enquête.

b) Vu ce qui précède, le grief relatif au contenu du

formulaire 53 et à la pesée des intérêts effectuée par la Division logement relative

à l'opportunité du changement d'affectation du 1er étage en lien

avec les besoins personnels de la propriétaire doit également être écarté.

Les recourants soutiennent que les conditions posées à l'art. 13 al. 1

let. b LPPPL pour que les travaux de transformation et le changement d'affectation

du bâtiment ECA n° 6962 puissent être autorisés ne sont pas remplies.

a) aa) Le Grand Conseil du Canton de Vaud a adopté

le 5 décembre 1962 un décret concernant la démolition et la transformation de

maisons d'habitation. Le décret soumettait à une autorisation de l'Office

cantonal du logement la démolition totale ou partielle de maisons d'habitation ainsi

que la transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation

dans les communes où sévit la pénurie (art. 1er). En règle générale,

l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des logements d'une

catégorie où sévissait la pénurie (art. 2). Elle était accordée lorsque la

démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité

ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandaient impérativement (art. 3); l'exposé des motifs du

Conseil d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être utilisée ni en

faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif, ni en faveur d'un requérant

invoquant une situation qui lui était imputable, par exemple, l'acquisition

d'un immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718).

A l’époque, le Canton de Vaud devait faire face à

d’importantes demandes de nouvelles constructions comportant des démolitions de

bâtiments d’habitation dans le centre des localités. Il était alors nécessaire

d’introduire une procédure permettant d’interdire les démolitions de bâtiments

d’habitation en bon état et comportant des logements de qualité répondant aux

besoins prépondérants de la population (BGC automne 1962 p. 716). Saisi d’un

recours de droit public contre le décret du Grand Conseil, le Tribunal fédéral

a constaté que la réglementation cantonale poursuivait d’autres buts que ceux

du droit fédéral concernant la lutte contre les abus dans le secteur locatif.

Ainsi, le décret vaudois visait effectivement à lutter contre la pénurie de

logements comme telle, en prévoyant des mesures destinées à accroître de façon

générale le nombre de logements, alors que le droit fédéral visait à assurer le

contrôle des prix sans favoriser la construction d’immeubles nouveaux ou empêcher

la démolition de maisons d’habitation anciennes mais encore utilisables. Ainsi,

le décret du Grand Conseil ne concernait directement que le propriétaire et ne

se préoccupait pas des locataires qui n’étaient pas parties à la procédure

relative à l’octroi de permis de construire et ne pouvaient pas recourir contre

une décision autorisant la démolition (voir ATF 89 I 178 consid. 3c p. 182).

Ce décret a été prolongé le 19 novembre 1969 pour

une durée indéterminée en raison de la situation de pénurie persistante sur le

marché du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis complété le 21 novembre

1973. Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer un contrôle

des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis ou

transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une démolition ou une

transformation si l'entretien de l'immeuble avait volontairement été négligé (BGC

automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a admis que de telles mesures étaient

compatibles avec le droit fédéral et conformes à la garantie de la propriété

(ATF 101 Ia 502 ss). Le décret n’introduisait pas un contrôle général des

loyers ou des prix de vente destiné à protéger les locataires de manière

globale, mais un contrôle limité aux cas dans lesquels il s’agissait d’assurer

l’application de règles tendant à combattre la pénurie de logements dans les

communes où celle-ci sévissait. Ainsi, le contrôle des loyers apparaissait

comme une mesure accessoire à celle prise en vue de maintenir, à la disposition

de la population, un nombre suffisant d’appartements dans les catégories où la

pénurie sévissait. Ces mesures, prises dans un autre cadre que la réglementation

fédérale, permettaient de renforcer la protection des locataires voulue par le

droit fédéral sans le contrecarrer (ATF 99 Ia 604 consid. 6 p.627).

bb) La LDTR a repris l'essentiel des règles posées par

le décret de 1962 tout en complétant le texte. C'est ainsi que les travaux de

rénovation ont été soumis à l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1er

de la loi. L'art. 3 LDTR reprenait le principe de l'art. 2 du décret selon

lequel l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble en cause comprenait des logements

d'une catégorie où sévissait la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoyait que

l'autorisation était accordée lorsque la démolition, la transformation, la

rénovation ou le changement d'affectation apparaissaient indispensables pour

des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, et qu'elle pouvait

l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandaient

impérativement. L'art. 12 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 d'application de la LDTR

(RLDTR) prévoyait que l'autorisation de démolir, transformer, rénover ou

changer l'affectation d'un logement était notamment accordée lorsque l'opération

envisagée apparaissait indispensable ou opportune au plan technique. Selon l'art.

4 al. 3 LDTR, le département pouvait contrôler pendant dix ans les loyers des

logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis ou des immeubles

transformés ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre

du but visé par la loi.

cc) La LPPPL, entrée en vigueur le 1er

janvier 2018, a succédé à la LDTR et à la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation

d'appartements loués. Cette loi maintient un régime d'autorisation en cas de travaux

d'importance, de changement d'affectation ou de vente d'appartements loués.

Aux termes de son art. 1er, la LPPPL a

pour buts de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché

des logements loués qui correspondent aux besoins de la population

(préservation du parc locatif) et de promouvoir la construction de nouveaux

logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc

locatif). Selon l'EMPL n° 168 de juillet 2014 relatif à un projet de loi intitulée

à l'époque "loi sur la préservation du parc locatif vaudois" (LLPL,

devenue ultérieurement la LPPPL au gré des travaux législatifs), il importe que

l'offre des logements loués correspondant aux besoins de la population ne soit

pas diminuée, soit par des travaux d'une telle ampleur qu'ils conduiraient à

modifier l'offre locative en changeant le standard d'immeubles existants, soit

par un changement d'affectation qui supprimerait un logement de l'offre

locative (création d'une surface de bureau, par exemple), soit par une vente

abusive faisant changer un appartement de catégorie et de nature, puisque

faisant passer d'un statut de location à un statut de propriété.

Selon l'art. 5 LPPPL, sont soumis à autorisation du

département en charge du logement les travaux de démolition, de rénovation

d'importance et de transformation portant sur des logements loués (let. a), l'affectation

totale ou partielle des logements loués à d'autres fins que l'habitation (let.

b), l'aliénation de logements (let. c).

Les motifs d'autorisation font l'objet de l'art. 13

LPPPL. Cette disposition a la teneur suivante:

"1 L'autorisation est accordée :

a. lorsque

les logements loués concernés n'entrent pas dans une catégorie à

pénurie ;

b. lorsque

les travaux ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour

des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général ;

c. lorsque

les travaux permettent de favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation

d'énergies renouvelables, notamment dans les cas prévus dans la loi sur

l'énergie. Le département tient compte dans son analyse des baisses

prévisibles des charges qu'entraînera l'amélioration du bilan énergétique du

bâtiment.

2 Dans les

cas visés sous lettres b) et c) ci-dessus, l'autorisation n'est accordée que

pour autant que l'investissement consenti reste proportionné par rapport aux

avantages attendus et que les travaux n'aient pas pour objectif de soustraire les

logements en cause des catégories répondant aux besoins de la population."

Selon l'art. 7 let. c RLPPPL, la demande de

démolition, de rénovation ou de transformation adressée à la commune doit

comprendre un rapport technique ou une expertise sur l'état de l'immeuble.

L'art. 9 LPPPL a la teneur suivante:

"Mesures

d’instruction – Expertise technique

1 La commune prend

toute mesure d’instruction lui permettant d’émettre le préavis requis à

l’article 8, en collaboration avec le département, si elle le souhaite.

2 La commune ou le

département peuvent consulter le propriétaire, les locataires ou leurs

représentants.

3 Le département décide

si une inspection locale ou une expertise technique plus complète se justifie.

Dans l’affirmative, il en avise la commune qui peut y participer.

4 L’expertise technique

est effectuée selon une méthode dont les principes sont publiés par le

département."

Selon l'art. 13 RLPPPL, lorsqu'il procède à une

expertise technique, le département utilise la méthode MERIP. La méthode MERIP

("Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et

estimation du coût de remise en état des immeubles") vise un sain

entretien des bâtiments, sans en changer le standard qualitatif. Elle permet

néanmoins de prendre en compte la mise aux normes actuelles des installations

(équipement de cuisines ou électriques, par exemple; cf. EMPL 168 p. 12).

L'art. 17 RLPPPL a la teneur suivante:

"1 Le propriétaire apporte toute précision

sur les motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général justifiant la

délivrance d'une autorisation (constat de dégâts, injonction de mise en conformité,

etc.). Il apporte notamment toute précision sur la notion d'intérêt général,

par exemple en termes d'accroissement de l'offre de logement en location,

d'adaptation de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite ou sur le caractère

d'utilité publique de l'affectation requise.

2 Lorsqu'il

entend procéder à des travaux permettant de favoriser les économies d'énergie

ou l'utilisation d'énergies renouvelables, le propriétaire joint à sa demande

le bilan thermique de l'immeuble ou produit une copie du certificat énergétique

du bâtiment. Il donne toute précision utile sur les options techniques prévues."

Selon l'art. 20 RLPPPL, l'autorisation de changement

d'affectation peut être limitée à un bénéficiaire précis, pour ses besoins

propres et exclusifs (al. 1). Si le bénéficiaire n'a plus besoin des locaux, le

propriétaire en informe le département et les réaffecte immédiatement à leur

vocation initiale de logement loué. L'objet ainsi remis sur le marché fait

l'objet d'un contrôle de son loyer conformément à l'art. 14 LPPPL.

b) aa) Les recourants soutiennent que le changement

d'affectation du 1er étage ne répond pas à des motifs de sécurité,

de salubrité, ou d'intérêt général. Ils contestent que les besoins privés de

propriétaire soient pertinents au regard de l'art. 13 LPPPL. Ils font valoir

que, quoi qu'il en soit, l'intérêt de la propriétaire à disposer d'un étage

entier pour son activité professionnelle ne l'emporte pas sur l'intérêt public

poursuivi par la LPPPL visant à préserver l'habitat et les conditions de vie, respectivement

à combattre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la

population. Ils relèvent que la propriétaire a fait état de son intérêt à

disposer de locaux pour son activité professionnelle dès 2014 et qu'elle a par

conséquent eu le temps de trouver une solution alternative, étant précisé qu'elle

mentionnait à l'époque un besoin pour une surface de 100 m². Ils contestent par

conséquent la réalité du besoin invoqué pour une surface de 240 m², compte tenu

notamment du fait que la propriétaire travaille apparemment seule. Ils relèvent

sur ce point que l'intéressée ne donne aucune explication sur l'utilisation qui

sera faite d'une telle surface. Ils relèvent également que la propriétaire

pourrait utiliser les locaux commerciaux du rez-de chaussée, ce qui éviterait

de soustraire 3 appartements du marché locatif. Ils se réfèrent à cet égard à

l'arrêt AC.2002.0066 dans lequel le Tribunal administratif avait constaté qu'un

immeuble d'affectation mixte comprenant des locaux commerciaux pouvait

conserver ses surfaces commerciales, pour autant que celles affectées à la

location aux fins de logement soient elles-mêmes maintenues. Selon les recourants,

le changement d'affectation du 1er étage ne peut ainsi être admis, à

tout le moins dans la mesure où il l'a été et compte tenu de l'affectation

mixte de l'immeuble.

La Division logement soutient pour sa part que la

notion d' "intérêt général" figurant à l'art. 13 al. 1 let. b

LPPPL inclut les intérêts du propriétaire, ceci compte tenu de la garantie de

la propriété. L'application de cette disposition implique par conséquent selon

elle d'effectuer une pesée entre l'intérêt public poursuivi (maintien de la

substance locative vaudoise) et les intérêts du propriétaire. La Division

logement soutient que, en l'espèce, les intérêts invoqués par la propriétaire (situation

familiale et professionnelle, fait qu'elle est propriétaire depuis près de 20

ans, précarité de sa situation en ce qui concerne son logement actuel)

justifient qu'elle soit autorisée à occuper le 1er étage pour ses

besoins professionnels.

bb) Dans son arrêt AC.2002.0066 relatif à la LDTR,

mais qui reste valable pour la LPPPL, le Tribunal administratif avait relevé que

l'art. 4 LDTR ne devait pas être appliqué à la lettre lorsqu'il exigeait que la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation devaient

apparaître "indispensables". Le fait que le refus d'autorisation

était la règle lorsque l'immeuble comprenait des logements d'une catégorie où

sévissait la pénurie, et son octroi l'exception, n'imposait pas une interprétation

restrictive de ce terme. Le Tribunal administratif rappelait le principe selon

lequel les dispositions exceptionnelles ne doivent être interprétées ni

restrictivement, ni extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le

cadre de la réglementation générale. Une dérogation peut ainsi se révéler

indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire.

Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,

les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit

permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur

s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il

était de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on

trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport

avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les personnes

les plus défavorisées (cf AC.2002.0066 précité consid. 2a et les références

citées).

cc) Dans le commentaire article par article figurant

dans l'EMPL 168 relatif au projet de loi sur la préservation du parc locatif,

le Conseil d'Etat rappelle, en relation avec l'art. 1er, que le but

de la loi est de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location

qui répondent aux besoins de la population. Selon le Conseil d'Etat, il importe

que cette offre ne soit pas diminuée, notamment par un changement d'affectation

qui supprimerait un logement de l'offre locative.

Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que le

changement d'affectation du 1er étage qui est prévu va directement à

l'encontre du but de la loi en supprimant trois logements qui, par leur loyer,

répondent aux besoins prépondérants de la population. En ce qui concerne les

motifs d'autorisation mentionnés à l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL, il y a lieu

également de constater que ce changement d'affectation n'est pas justifié par

des motifs de sécurité ou de salubrité. Il n'est pas d'avantage justifié par

des motifs d' "intérêt général" puisqu'il sert uniquement aux

intérêts privés de la propriétaire qui, par définition, ne relèvent pas de

l'intérêt général.

Cela étant, selon la jurisprudence, en présence

d'une législation visant à la protection de la substance du parc locatif telle

que la LPPPL, il convient d'effectuer une pesée des intérêts en présence en

évaluant l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu,

ceci en application du principe de proportionnalité en relation avec la garantie

de la propriété (art. 26 Cst.). Dans un arrêt du 3 septembre 2015, le Tribunal fédéral

avait ainsi considéré qu'un refus d'autoriser la vente de trois appartements

fondé sur l'ancienne LAAL n'était pas conforme à la garantie de la propriété dès

lors qu'il existait a priori des solutions pour autoriser la vente tout

en posant des conditions permettant de respecter les exigences posées par la

loi (par ex. contrôle des loyers pour une période de dix ans), solutions qui n'avaient

pas été examinées par le Tribunal cantonal (cf. arrêt 1C_16/2015 consid. 5).

En l'espèce, on ne voit pas à quelles conditions permettant

de respecter la loi on pourrait subordonner l'autorisation de changement

d'affectation du 1er étage. A cet égard, n'apparaît pas suffisante

la condition selon laquelle les locaux devront impérativement être réaffectés à

des fins d'habitation en cas de cessation d'activité. En effet, la soustraction

des logements du 1er étage du marché locatif pourrait durer de nombreuses

années, ceci dans une ville et un quartier où il est de notoriété publique

qu'il existe une grave pénurie de logements avec des loyers répondant aux besoins

de la population. Pour ce qui est des intérêts de la propriétaire en relation

avec ses activités professionnelles, on peut également relever que celle-ci ne

convainc pas lorsque, pour une activité qu'elle exerce seule, elle invoque un besoin

correspondant à près de 250 m². Dans une note sur les besoins de la

propriétaire déposée après l'audience par son conseil, il est au demeurant

indiqué, pour la première fois, qu'une partie des locaux devrait être utilisée

par des tiers, soit ses deux filles et son compagnon, qui exercent tous des

activités dans le domaine artistique. Le fait de disposer d'une surface aussi

importante ne semble également pas répondre à un besoin concret et urgent

puisque, lors de l'audience, le père de l'intéressée (et architecte du projet)

a indiqué que sa fille (qui n'était pas présente) ne prendrait possession du

logement des recourants C.________ et D.________ qu'après leur départ, ceci sans

procéder à la résiliation du bail. Or, ceci pourrait prendre plusieurs années, ce

qui implique l'existence de solutions alternatives pour la propriétaire. Dans un courrier adressé le 26 février 2014 au Service du

logement, le père de la propriétaire avait au demeurant expliqué que cette

dernière n'utiliserait qu'une partie des bureaux du 1er étage pour son

activité professionnelle. On relève encore que, comme le soulignait le

Service du logement dans son préavis préalable du 18 juillet 2018, une solution

alternative pourrait être l'utilisation des combles pour les activités professionnelles

de la propriétaire (ce qui impliquerait l'abandon du projet de transformation

des combles en surface de logement). Pour ce qui est d'éventuelles solutions

alternatives, les recourants relèvent enfin, sans être contredits, que la

propriétaire n'a pas profité du départ d'une locataire commerciale au

rez-de-chaussée. Sur ce dernier point, on constate que le projet litigieux ne

respecte pas les principes posés dans l'arrêt AC.2002.0066 pour les immeubles

d'affectation mixte puisqu'il prévoit le maintien des surfaces commerciales

existant au rez-de-chaussée tout en diminuant les surfaces affectées à la

location aux fins de logement.

dd) Vu ce qui précède, le tribunal parvient à la

conclusion que les intérêts privés invoqués par la propriétaire ne justifient

pas d'autoriser le changement d'affectation d'une surface de près de 250 m² correspondant

à trois logements répondant aux besoins de la population et protégés par conséquent

par la LPPPL. Ce résultat est d'autant moins admissible que la propriétaire revendique

également pour son propre usage deux appartements au 5ème étage, ce

qui implique que 5 appartements qui correspondent aux besoins de la population

au sens de l'art. 1 LPPPL seraient soustraits au marché des appartements loués.

Il convient de souligner que, contrairement à ce qu'elle invoque dans sa

réponse au recours, la Division logement ne saurait se fonder sur l'arrêt rendu

en 1987 par la Commission cantonale de recours dans lequel avait été admis le

changement d'affectation de deux logements de six pièces appartenant à la R.________

que la banque voulait utiliser comme bureaux pour ses propres besoins (cf.

arrêt AC.2002.0066 précité consid 2d). En effet, d'une part, il s'agit d'un

arrêt très ancien et apparemment isolé et, d'autre part, on ne saurait comparer

la situation du marché locatif en 1987 et en 2020. La recourante ne saurait

également rien déduire du raisonnement fait par le Tribunal administratif dans

l'arrêt AC.2002.0066 en relation avec le droit privé, raisonnement qui se voulait

une piste pour comprendre le résultat auquel avait abouti la Commission

cantonale de recours dans son arrêt du 4 décembre 1987. Le Tribunal

administratif a en effet finalement constaté que l'autorité cantonale fondait

son raisonnement sur un approche différente, qui seule a fait l'objet d'une appréciation

et d'une décision de sa part (cf. arrêt précité consid. 2d).

c) aa) Les recourants soutiennent qu'un certain

nombre de travaux de rénovation et de transformation ne pouvaient pas être autorisés

en application de l'art. 13 LPPPL. Ils font valoir que, dans le cadre de la

LPPPL, le législateur a volontairement renoncé à la faculté d'autoriser des

travaux au simple motif qu'ils sont "opportuns", comme le prévoyait

l'ancien art. 11 (recte 12) RLDTR, ce qui implique selon eux qu'il faut

s'en tenir à la notion stricte des travaux indispensables, ceci commandant un

examen rigoureux des travaux admissibles et nécessaires pour assurer la

réalisation du but d'intérêt public recherché. Seules seraient ainsi admissibles

les rénovations douces ayant des incidences minimales sur les loyers en s'en

tenant aux travaux essentiels. Selon les recourants, l'autorité ne peut pas se

contenter d'avaliser une enveloppe financière mais doit vérifier si les travaux

prévus sont indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général (art. 13 al. 1 let. b LPPPL) ou s'ils sont propres à

favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies renouvelables (art.

13 al. 1 let. c LPPPL), ce que la Division logement n'aurait pas fait. Ils

relèvent que, en cas de réponse favorable, il faut encore vérifier si les

travaux sont proportionnés (art. 13 al. 2 LPPPL). Pour ce qui est des travaux

de rénovation et de transformation prévus, les recourants mettent notamment en

exergue le fait que le coût global retenu par les autorités comme soumis à la

LPPPL (3'494'581 fr.) est supérieur à celui du projet qui avait été refusé en 2014

(3'243'121 fr.). Dans leur dernière écriture, ils relèvent en outre que ce

montant ne tient pas compte du coût de l'isolation intérieure du bâtiment

bb) On l'a vu, l'art. 12 al. 1 RLDTR prévoyait que

l'autorisation de démolir, transformer, rénover ou changer l'affectation d'un

logement était notamment accordée lorsque l'opération envisagée apparaissait

"opportune au plan technique". Dans l'EMPL 168 relatif au projet de

LPPPL, il était prévu d'introduire dans la loi la notion d'opportunité technique

comme motif d'autorisation. Finalement, apparemment en relation avec un

compromis lié à l'abandon du droit de préemption cantonal, ce motif supplémentaire

d'autorisation a été abandonné. Contrairement à ce que soutiennent les

recourants, on ne saurait toutefois en déduire que l'examen des travaux

admissibles doit être plus strict sous l'empire de la LPPPL que sous l'empire

de la LDTR. En effet, le Tribunal administratif, puis la CDAP, ont constaté à

plusieurs reprises que l'art. 12 RLDTR dépassait le cadre fixé par l'art. 4

LDTR et était par conséquent dépourvu de base légale (cf. notamment arrêts FO.2006.0016

du 30 octobre 2009 consid. 4a/dd; FO.2002.0066 du 11 février 2003 consid. 2b).

L'art. 12 RLDTR n'était par conséquent pas appliqué et, comme la jurisprudence

a déjà eu l'occasion de le constater, il existe en réalité une convergence

d'objectifs entre la LDTR et la LPPPL en ce qui concerne la préservation du

parc locatif (cf. arrêt FO 2018.0011 du 22 février 2019 consid. 2a). Comme le

relève la Division logement dans sa réponse au recours, la LPPPL reprend ainsi

la même systématique légale que la LDTR. Pour interpréter l'art. 13 al. 1 let.

b LPPPL, on peut par conséquent se fonder sur la jurisprudence relative à l'art.

4 LDTR.

cc) La jurisprudence cantonale a

retenu qu'il n'y a pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de

motifs d'intérêt général faisant apparaître comme indispensables les travaux

projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien

à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le

maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid.

4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que

les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à

pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait

sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels,

de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et

nécessairement un programme maximum (cf. arrêts AC.2013.0289 du 9 octobre 2015

consid. 3b; AC.2011.0201 du 28 mai 2015 consid. 2c AC.2002.0066 du 11 février

2003 consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une "rénovation

douce", admissible selon trois types de critères: sont autorisés les

travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux

de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple); doivent également

pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de sécurité (par

exemple le remplacement des installations électriques); sont encore admissibles

certaines opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines,

salles de bains) à des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par

la méthode MERIP (cf. arrêts AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3c/ff; AC.2013.0289

déjà cité, consid. 3b; AC.2011.0201 déjà cité, consid. 2c). La méthode MERIP est

celle qui est préconisée par le RLPPPL pour l'expertise technique du bâtiment

qui peut être effectuée par le département cantonal, lorsqu'il doit se prononcer

sur une demande d'autorisation (cf. art. 13 RLPPPL). Selon la jurisprudence,

l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing

donné au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière

déterminée. En d'autres termes, le département ne saurait autoriser des travaux

ayant clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela

quand bien même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser

tout en respectant le coût maximum prescrit (cf. arrêts AC.2014.0251 du 14

juillet 2015 consid. 14b; AC.2011.0201 déjà cité, consid. 2).

dd) On l'a vu, les recourants soutiennent que la

Division logement se serait contentée d'avaliser une enveloppe financière, sans

vérifier si les travaux prévus sont indispensables pour des motifs de sécurité,

de salubrité ou d'intérêt général (art. 13 al. 1 let. b LPPPL) ou s'ils sont

propres à favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies

renouvelables (art. 13 al. 1 let. c LPPPL). Les recourants ne sauraient être suivis

sur ce point. Tout indique en effet qu'à réception du dossier transmis par la commune

de Lausanne au mois de mars 2020, la Division logement a effectué un examen

attentif dudit dossier. Dans un courrier du 4 juillet 2019 adressé à F.________,

celle-ci indiquait ainsi être en train de procéder à l'actualisation des

paramètres techniques du dossier, pour intégrer notamment les nouvelles

variantes de plans et les coûts actualisés et elle demandait à l'architecte du

projet un certain nombre d'informations complémentaires.

ee) Pour ce qui est du coût global des travaux soumis

à la LPPPL, on peut a priori s'étonner, avec les recourants, que le coût

du projet de transformation litigieux soit supérieur à celui refusé en 2014 et

nettement supérieur à celui ressortant de l'analyse MERIP effectuée en 2013 (qui

aboutissait à un coût de 1'951'840 fr.). Comme le relève la Division logement

dans ses déterminations du 2 décembre 2020, cette différence s'explique par le

fait que l'analyse MERIP de 2013 ne prenait pas en compte les coûts induits par

le nouvel ascenseur et la restructuration qu'il implique, ni les coûts induits

par les travaux de restructuration liés au changement d'affectation du 1er

étage, pas plus que ceux induits par les travaux de transformation et de restructuration

des combles, notamment pour réaliser l'appartement destiné à la propriétaire. Dans

ses dernières déterminations, la Division logement explique que le dossier du

Boulevard de Grancy ******** présente la particularité qu'une partie des travaux

est commandée par les besoins propres de la propriétaire et qu'il lui est apparu

que ces derniers pouvaient être retenus sur la base, non pas d'un coût théorique,

mais du coût devisé, soit 3'750'000 fr., dont 3'494'851 fr. soumis à la LPPPL (en

réalité 3'583'173 fr. selon les chiffres fournis par la DL, notamment dans se

déterminations du 28 août 2020 où elle distingue entre le 1er étage,

les étages 2 à 4 et les combles et surcombles). Pour ce qui est de

l'application de la méthode MERIP, la Division logement a au surplus indiqué dans

des déterminations du 20 août 2020 que l'application de cette méthode se

prêtait mal à un projet impliquant à la fois le changement d'affectation d'un

étage entier et diverses restructurations (combles et attique), soit deux

interventions motivées par les besoins personnels étayés de la propriétaire. Sur

ce point, on peut relever que le projet contesté prévoit effectivement que des

logements seront repris par la propriétaire (soit le studio et l'appartement de

6 pièces en duplex au 5ème étage). Dès lors que ces logements ne

sont plus destinés à la location, il n'y a pas de raison de les soumettre aux

exigences de la LPPPL et de limiter les travaux dont ils peuvent faire l'objet

en application de cette loi. La propriétaire est ainsi libre de réaliser tous

les travaux qu'elle souhaite, ceci à condition que leur coût ne soit pas

répercuté sur les loyers des autres appartements et que, en cas de remise en

location, la condition figurant sous chiffre B2 du dispositif de la décision de

la Division logement soit respectée.

Pour ce qui est du coût des travaux et de l'absence

de réactualisation de l'expertise MERIP, on peut encore relever que l'art. 9 al.

3 LPPPL donne au département la faculté de déterminer si "une expertise

plus complète se justifie". S'il décide de procéder à une telle expertise,

le département applique la méthode MERIP ou une méthode analogue (art. 13

RLPPPL). Ces dispositions confèrent par conséquent au département un pouvoir

d'appréciation. En l'occurrence, pour les motifs évoqués ci-dessus, il n'y a

pas lieu de retenir que la Division logement aurait abusé de son pouvoir

d'appréciation en renonçant à réactualiser l'analyse MERIP effectuée en 2013 et

en s'en tenant au coût des travaux indiqués par la propriétaire, étant rappelé

que le tribunal n'a pas de raison de mettre en doute le fait que, sous réserve

de ceux concernant les locaux repris par la propriétaire, la Division logement a

bien vérifié si ces travaux répondent aux exigences de l'art. 13 al. 1 let. b

et c LPPPL, question qui sera examinée ci-dessous.

d) aa) Les recourants contestent les travaux prévus

dans les étages 2, 3 et 4. Ils se fondent sur l'état général de l'immeuble tel

que constaté dans l'arrêt du Tribunal des baux de 2016. Selon eux, il ressort de

cet arrêt que l'état général de l'immeuble est bon, ce qui s'explique par le

fait qu'il a été régulièrement entretenu, par le fait que certains appartements

ont été entièrement rénovés, y compris en ce qui concerne les conduites et canalisations,

et par le fait que d'autres appartements ont été rénovés partiellement. La

plupart des travaux nécessaires au sens de l'art. 13 LPPPL auraient d'ores et

déjà été réalisés et seuls des travaux complémentaires limités pourraient

encore être autorisés. Les logements entièrement rénovés ne nécessiteraient

notamment aucuns travaux supplémentaires. Se référant à l'arrêt AC.2014.0414,

les recourants contestent les opérations de restructuration prévues (abattage

de cloisons dans la quasi-totalité des appartements inoccupés [transformation

de 5,5 pièces en 4,5 pièces], agrandissement d'une cuisine impliquant le

déplacement d'une salle d'eau, déplacement de plusieurs salles d'eau avec l'obligation

de faire passer une nouvelle colonne de chute [cf. partie ouest des plans d'étage])

alors que, selon eux, ces travaux avaient expressément été considérés comme

excédant la notion de travaux indispensables dans l'arrêt AC.2014.0414. Selon

les recourants, ces travaux ont uniquement un caractère d'opportunité technique

et contreviennent par conséquent à l'art. 13 LPPPL. Pour le même motif (caractère

d'opportunité technique), ils contestent le projet en tant qu'il prévoit

l'enlèvement des parquets afin de poser sur toutes les surfaces de sol une

isolation et une nouvelle chape. Ils relèvent que la CDAP s'est prononcée sur

ces travaux dans l'arrêt AC.2014.0414 et ne les a pas admis. Ils font valoir

que l'exigence posée par la Déléguée communale à la protection du patrimoine

bâti selon laquelle les anciens parquets devront être conservés ne pourra vraisemblablement

pas être respectée.

bb) Il convient de relever en premier lieu que les

recourants ne s'opposent pas à la plupart des travaux qui ont été autorisés, à savoir

l'assainissement des canalisations d'eaux claires et usées au sous-sol, la

création d'un local de chaufferie pour la distribution du chauffage de ville, la

création d'une buanderie commune, la création d'un local à vélos, la création

d'un local spécifique au tableau électrique, le remplacement des fenêtres des

étages, l'isolation de la toiture et la pose de panneaux photovoltaiques en

toiture.

Il convient également de relever que, dans son arrêt

AC.2024.0414, la CDAP a constaté que les travaux concernant les conduites

d'eau, soit l'alimentation en eau et les colonnes de chute, ainsi que ceux

concernant les installations électriques, les

sanitaires, de même que ceux relatifs au remplacement de l'ascenseur répondaient

clairement à des motifs de sécurité et de salubrité (consid. 8a). Il n'y a pas

lieu d'y revenir, sous réserve de la question de l'ascenseur qui sera examinée

ci-dessous.

Pour ce qui est de l'enlèvement

des parquets qui, selon les recourants, serait prévu afin de poser sur toutes les

surfaces de sol une isolation et une nouvelle chape, on relève que le permis de

construire mentionne expressément l'exigence de la Déléguée communale à la

protection du patrimoine bâti selon laquelle les anciens parquets en chêne

doivent être conservés. Pour le surplus, la propriétaire a indiqué dans ses

écritures que les parquets seront maintenus (cf. notamment déterminations du 10

juin 2020 p. 39 ch. 186). Même si les plans figurant au dossier peuvent présenter

certaines ambiguïtés, le grief des recourants sur ce point n'est par conséquent

pas fondé.

cc) Ainsi que cela ressort de la jurisprudence (cf. arrêt AC.2013.0289 du 9 octobre 2015 consid. 3d), dans l'examen de

la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments concernés, une appréciation

doit intervenir et chaque élément peut être discuté. En l'occurrence, la Cour a

pu constater lors de l'inspection locale que, même si l'immeuble est bien entretenu

et habitable dans de bonnes conditions, plusieurs salles de bain et cuisines sont

anciennes, voire dégradées. La rénovation complète des installations des

cuisines et des sanitaires (étant précisé qu'aucune rénovation n'est prévue

dans l'appartement des recourants A.________ et B.________) n'a ainsi pas pour

but de changer la nature de ces appartements et ne va pas au-delà d'une

"rénovation douce" au sens de la jurisprudence précitée. En d'autres

termes, cette rénovation complète des installations des cuisines et des

sanitaires, qui pour la plupart sont vétustes et ne correspondent pas aux

standards actuels de confort, n'implique pas de modification sensible du "standing"

du bâtiment et a uniquement pour but de maintenir les logements en bon état. A

cela s'ajoute que, comme la CDAP a déjà eu l'occasion de relever, installer

dans des cuisines agencées de nouveaux appareils ménagers, consommant moins

d'électricité (réfrigérateur, lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le

sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie

l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL [anciennement art. 4 al. 1 LDTR]) (cf. arrêts AC.2013.0289

précité, AC.2011.0201 du 28 mai 2013 consid. 2c/cc).

Pour ce qui est des opérations

de restructuration qui sont prévues dans les logements aux étages 2 à 4, on

relève ce qui suit: pour les appartements côté est, il est uniquement prévu de

supprimer un angle de la cuisine pour faire une cuisine ouverte. On va ainsi

enlever une armoire et l'éventuel galandage qui se trouve derrière. Il s'agit

d'une opération qui relève de la simple "menuiserie" et qui peut à

l'évidence être admise dans le cadre d'une rénovation douce. De même, peut être

admis l'abattage d'un galandage dans la partie nord des appartements qui

permettra de créer une nouvelle chambre en réunissant deux chambres d'environ

10,8 m² et 6,4 m². Là encore, il s'agit d'une restructuration d'importance

mineure qui peut être réalisée à moindre coût et qui permettra de supprimer des

chambres d'un peu plus de 6 m² dont la surface

ne correspond plus aux

exigences actuelles. On ne se trouve ainsi pas en présence d'une modification

de la typologie des appartements susceptible de poser problème au regard de la

LPPPL. Dans les appartements côté ouest, il est prévu de supprimer le WC séparé

actuel pour augmenter la surface de la cuisine et de recréer ce WC à un autre

endroit, ce qui, s'agissant de la cuisine, permettra également de répondre aux

exigences actuelles en matière de luminosité et d'espace. Comme pour les

appartements du côté est, il est également prévu de réunir deux anciennes

chambres côté nord, dont une d'environ 6 m², afin de n'en former qu'une de

15,95 m². Là encore, il s'agit d'une restructuration simple, judicieuse au plan

architectural et peu coûteuse (essentiellement abattage et reconstitution de

galandage), qui n'a pas d'impact significatif sur la typologie des appartements

et relève de la rénovation douce en ne modifiant pas le "standing"

des logements. Le même constat peut être fait en ce qui concerne les appartements

centraux, où seul l'abattage d'un galandage entre la cuisine et le séjour attenant

est prévu.

dd) Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que

les travaux prévus aux étages 2 à 4 différent fondamentalement de ceux qui ont

fait l'objet de l'arrêt AC.2014.0414. Il convient effet de rappeler que ces

travaux pour lesquels l'autorisation LDTR avait été refusée impliquaient une

destruction complète de tous les logements existants et la restructuration

totale de toutes les installations techniques, en particulier la création d’un

nouveau chauffage par le sol, la modification complète de la typologie et de l’organisation

des logements, ainsi que la création de nouvelles gaines techniques et colonnes

de chute et la destruction d’une partie importante des murs porteurs. Les

griefs des recourants concernant les travaux prévus dans les étages 2, 3 et 4

ne sont par conséquent pas fondés.

e) Dans leur recours, les recourants n'ont pas mis

en cause le remplacement du petit ascenseur existant par une nouvelle installation

conforme à l'accessibilité aux personnes en chaise roulante. Dans leurs dernières

écritures, ils ont toutefois fait valoir qu'ils avaient appris à l'audience que

la réalisation du nouvel ascenseur impliquait de devoir couper la trémie et

que, dans ces conditions, cet ascenseur ne pouvait pas être autorisé, seul un

nouvel ascenseur de même grandeur s'inscrivant dans le gabarit existant pouvant

être admis.

Les recourants ne sauraient être suivis sur ce

point. On relève tout d'abord que, dans l'arrêt AC.2014.0414, la CDAP avait

constaté que le remplacement de l'ascenseur répondait manifestement à des motifs

de sécurité et de salubrité. Le constat selon lequel la mise aux

normes d'un ascenseur répond incontestablement aux exigences de sécurité avait

au demeurant déjà été fait par la CDAP dans un arrêt AC.2006.0016 du 30 octobre

2009 (consid. 4a/cc). La CDAP a au surplus déjà eu l'occasion de relever que

d'une façon générale, la sensibilité aux problèmes rencontrés dans les

déplacements (accès aux bâtiments publics, aux transports publics, aux logements)

par les personnes handicapées et les personnes âgées est plus marquée qu'auparavant,

cette évolution pouvant correspondre à l'élaboration de la loi fédérale sur

l'égalité pour les handicapés (LHand; RS 151.3), entrée en vigueur en 2004 (cf.

arrêt AC.2011.0201 précité consid. 2c/dd). L'adaptation d'un immeuble

aux personnes à mobilité réduite est aujourd'hui expressément mentionnée à l'art.

17 al. 1 RLPPPL parmi les motifs d'intérêt général susceptibles de justifier la

délivrance d'une autorisation. Le fait de remplacer un petit ascenseur dans un

immeuble de 5 étages par une nouvelle installation conforme à l'accessibilité

aux personnes en chaise roulante répond par conséquent à un motif d'intérêt

général au sens de l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL. Certes, la réalisation de ce

nouvel ascenseur implique des travaux relativement lourds et coûteux puisqu'il

nécessite de couper la trémie et de reconstruire les murs des logements autour

de la nouvelle trémie. De tels travaux sont toutefois indispensables pour atteindre

le but d'intérêt général visé et, à ce titre, ils peuvent être autorisés en

application de l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL.

5. Les

recourants contestent également la restructuration du 5ème étage et

des combles (travaux budgétisés à 894'249 fr.) qui est prévue. Ils font valoir

qu'on bouleverse intégralement la typologie des appartements actuels du 5ème

étage, qu'on déplace des salles de bain et qu'on crée des escaliers intérieurs.

Selon eux, ceci implique que le 5ème étage sera entièrement modelé,

comme il le serait dans le cadre d'une véritable démolition-reconstruction. Les

recourants relèvent que le 5ème étage ne sera pas entièrement occupé

par la propriétaire et qu'il est par conséquent soumis à la LPPPL, seuls les

combles échappant à l'application de cette loi. Ils soulignent que les autorités

ont pris en compte l'hypothèse que la propriétaire n'occupe que provisoirement,

voire jamais, l'appartement de 6 pièces et le studio en prévoyant un contrôle

des loyers sur dix ans. Ils relèvent que les loyers contrôlés passeraient à 314

fr./m²/an (augmentation de 36% par rapport au loyer moyen avant travaux de 230

fr./m²/an retenu dans le préavis communal) et dépasseraient ainsi largement ce

qui peut être admis en application de la LPPPL. Ils font valoir que les travaux

prévus au 5ème étage ont un caractère évident d'opportunité technique

et sont disproportionnés, notamment les travaux prévus dans les combles pour

des espaces non habitables.

Pour ce qui est des besoins propres invoqués par la

propriétaire, les recourants relèvent que cette dernière revendique finalement

près de trois étages d'un immeuble d'habitation qui en compte 6 (avec les combles)

en soustrayant au marché cinq logements loués correspondant aux besoins de la

population (ils incluent le 4,5 pièces en duplex vu le montant du loyer contrôlé

[2'934 fr. mensuel correspondant à 314 fr./m²/an]).

Pour ce qui est des travaux prévus au 5ème

étage et dans les combles (galetas), il convient de distinguer la situation des

deux logements destinés à la propriétaire (6 pièces et studio) de celle de

l'appartement de 4,5 pièces qu'il est prévu de maintenir en location.

Pour ce qui est du studio et de l'appartement de 6

pièces destinés à l'usage de la propriétaire et de sa famille, on ne saurait,

en se fondant sur la LPPPL, limiter les travaux qui peuvent être réalisés ainsi

que leur coût. Tout au plus faut-il rappeler que le coût de ces travaux ne peut

en aucun cas être répercuté sur les loyers des autres appartements (cf. consid.

4c/ee ci-dessus).

La situation de l'appartement de 4,5 pièces est différente

puisque celui-ci est destiné à la location et demeure soumis à la LPPPL. Les

travaux pour la création de ce logement en duplex induisent des coûts très

importants qui impliquent une nouvelle mise en location avec un loyer mensuel

de 2'934 fr., qui dépasse nettement les loyers qui, selon la tabelle des loyers

produite par la commune de Lausanne, correspondent aux besoins et moyens de la

majorité de la population (loyer mensuel inférieur à 1'800 fr. pour un 4

pièces). On note que le coût de la réalisation de ce 4,5 pièces en duplex provient

essentiellement de la liaison qui est prévue avec le galetas. Les travaux

prévus à l'étage inférieur du duplex ne posent en revanche pas de problème

particulier et pourraient a priori être admis. On relève notamment à cet

égard que les déplacements de la cuisine (du nord au sud) et de la salle de

bain n'ont pas de conséquence au niveau statique et structurel et n'impliquent

pas prima facie des coûts susceptibles de poser problème au regard de la

LPPPL.

Finalement, la création du duplex de 4,5 pièces

entre le 5ème étage et les combles n'est pas admissible dès lors qu'elle

implique un loyer (2'934 fr.) qui fait clairement sortir ce logement des objets

correspondant aux besoins et moyens de la majorité de la population. Cas

échéant, il appartiendra à la propriétaire de présenter un nouveau projet sans

liaison verticale, ce qui pourrait permettre de maintenir un loyer

correspondant aux besoins et moyens de la majorité de la population.

6. Les

recourants font valoir que, compte tenu du coût des travaux, on se trouve en

présence d'une "rénovation lourde" au sens de l'art. 4 al. 2 let. 1

RLVLEne, ce qui implique que l'enveloppe du bâtiment doit être mise en

conformité selon la norme SIA 380/1 en application de l'art. 19a RLVLEne, ce

qui fera exploser les coûts. Selon eux, cet élément doit nécessairement

conduire à une rénovation moins ambitieuse avec des coûts ne dépassant pas le

50% de la valeur ECA de l'immeuble (voir AC.2014.0414 consid. 8c). Ils

soutiennent également que, si l'on devait constater que le projet ne prévoit

pas de mise en conformité selon la norme SIA 380/1 (impliquant un renforcement

de l'isolation de toute l'enveloppe extérieure), il faudrait alors considérer

qu'il n'est pas conforme aux prescriptions de la loi sur l'énergie et de son

règlement et annuler le permis de construire pour ce motif.

a) L'art. 19a RLVLEne prévoit que, lors d'une

rénovation lourde, l'enveloppe du bâtiment doit être mise en conformité selon

la norme SIA 380/1, édition 2009. L'art. 4 al. 2 let. i RLVLEne précise que,

par rénovation lourde, on entend une rénovation dont le coût total des travaux

représente plus de 50% de la valeur ECA du bâtiment au moment de

l'établissement des documents nécessaires à l'obtention du permis de

construire.

La propriétaire ne conteste pas que les travaux

doivent être qualifiés de rénovation lourde au sens de l'art. 4 al. 2 let. i

RLVLEne. Elle précise toutefois que le dossier a été complété à la demande de la

DGE et d'entente avec elle par un complément du dossier énergie qui inclut une

isolation intérieure du bâtiment avec maintien du crépi existant de 2,5 cm et la

remise en conformité énergétique (cf. déterminations du 10 juin 2020 p. 33 ch.

138).

b) L'instruction a permis d'établir que le bilan thermique

est conforme à la norme SIA 380/1 et que le projet respecte par conséquent les

prescriptions de la loi sur l'énergie et de son règlement. Le tribunal n'a au

surplus pas de raison de mettre en doute le montant de 130'000 fr. allégué par

la propriétaire pour la mise en conformité de l'enveloppe du bâtiment selon la

norme SIA 380/1. Certes, il n’est pas exclu que la Division logement n’ait pas

pris en considération ce montant lorsqu’elle a effectué la pesée d’intérêts

prescrite par l'art. 13 al. 2 LPPPL (proportionnalité de l’investissement par rapport

aux avantages attendus). Compte tenu du montant en question, on ne saurait

toutefois considérer que cet élément soit susceptible de remettre en cause le

résultat de la pesée d’intérêts.

c) Vu ce qui précède, ce grief des recourants doit

également être écarté.

7. Les

recourants soutiennent que, vu les problèmes de fragilité des planchers

identifiés par le rapport P.________, les travaux litigieux ne peuvent pas être

autorisés dès lors qu'ils impliquent des déplacements de cloisons et des

abattages de murs susceptibles de mettre en péril la stabilité de l'immeuble

dans son ensemble. Ils font valoir que cette situation nécessite que des investigations

supplémentaires soient menées et plaide en tous les cas en faveur d'une rénovation

minimale, ce qui coïncide avec le but de la LPPPL.

Vu le sort du recours, il appartiendra cas échéant à

la propriétaire de présenter un nouveau projet de rénovation de son immeuble.

Dans ce cadre, il lui appartiendra de prévoir les mesures nécessaires afin de

ne pas mettre en péril les planchers des logements et la stabilité de

l'immeuble, points qui devront être examinés le moment venu par la municipalité.

8. Les

recourants soutiennent que si la propriétaire veut, comme elle le laisse

entendre, mettre à l'enquête des travaux complémentaires pour renforcer la

statique du bâtiment, elle devra présenter un nouveau projet global, ce qui

implique qu'elle n'a plus d'intérêt au permis de construire délivré le 9

décembre 2019 qui fait l'objet de la présente cause.

Vu le sort du recours, on a vu qu’il appartiendra

cas échéant à la propriétaire de présenter un nouveau projet de rénovation de

son immeuble, ce qu'elle a apparemment fait en soumettant une demande de permis

de construire à la municipalité le 16 janvier 2020. Partant, il n'est pas

nécessaire d'examiner ce grief plus avant.

9. Dans

leurs dernières écritures, les recourants ont soulevé un nouveau grief relatif à

"la base de départ pour appliquer les hausses de loyer". Ils

soutiennent que les loyers effectifs avant travaux ne doivent pas être pris en

compte pour déterminer les hausses admissibles de loyer, ceci en raison d'une

augmentation excessive des loyers entre 2010 et 2019 induite par des départs de

locataires et non pas par des travaux.

Vu le sort du recours et la nécessité pour la

propriétaire de présenter un projet modifié qui devra faire l’objet d’un nouvel

examen de conformité à la LPPPL et au RLPPPL, cette question souffre également

de demeurer indécise. En cas de présentation d’un nouveau projet, il appartiendra

ainsi à la Division logement d’examiner si, en application de l’art. 18 al. 3

RLPPPL, il y a lieu de limiter la

répercussion des coûts de l’opération

sur le revenu locatif net de l’immeuble au motif que les loyers avant travaux sont

excessifs en regard de la valeur objective de l’immeuble en motivant sa

décision sur ce point.

10.

résumé, le tribunal tient pour licite la décision de la Division logement

autorisant les travaux prévus aux étages 2, 3 et 4, ainsi que les travaux

communs à l'ensemble de l'immeuble, tels que l'assainissement des canalisations

d'eaux claires et usées au sous-sol, la pose d'une isolation thermique à

l'intérieur des murs périphériques, la création d'un local de chaufferie pour

la distribution du chauffage de ville, la création d'une buanderie commune, la

création d'un local à vélos, la création d'un local spécifique au tableau

électrique, le remplacement des fenêtres des étages, l'isolation de la toiture,

la pose de panneaux photovoltaïques en toiture (consid. 4d) et le remplacement

de l'ascenseur par une nouvelle installation conforme à l'accessibilité aux personnes

en chaise roulante (consid. 4e).

En revanche, le tribunal considère que la décision

de la Division logement n'est pas conforme à la LPPPL en tant qu'elle autorise

le changement d'affectation de l'ensemble du 1er étage (consid. 4b),

ni en tant qu'elle autorise la création d'un duplex à l'ouest du 5ème

étage (consid. 5). Compte tenu des modifications significatives que pourront entraîner

ces constats sur les plans ainsi que sur les calculs à opérer en application de

la LPPPL, le recours doit être admis et les décisions de la Municipalité et de

la Division logement doivent être annulées dans leur intégralité.

Vu le sort du recours, les frais de la cause sont

mis à la charge de la constructrice E.________. Cette dernière versera en outre

de dépens aux recourants, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

Le recours est admis.

Considérants

II.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 9 décembre 2019 et la

décision du Service des communes et du logement, Division logement, figurant dans

la synthèse CAMAC du 7 novembre 2019 sont annulées.

III.

Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de E.________.

IV.

E.________ versera à B.________, A.________, C.________ et H.________,

créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 9 juin 2021

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis

d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),

le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles

soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.