CDAP - AC.2020.0067 - 2020-11-05 - A.________/Division logement, Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 5 novembre 2020

Composition

M. André Jomini, président; Mme

Marie-Pierre Bernel, juge et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure; Mme

Marlène Antonioli, greffière.

Recourante

A.________, à ********, représentée

par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Direction générale du territoire et

du logement, Division logement, à Lausanne,

Autorité concernée

Service du logement et des gérances

de la Commune de Lausanne, à Lausanne,

Objet

Droit public du logement

Recours A._______ c/ décision du Service des communes et

du logement, Division logement, du 10 février 2020 relative à la rénovation

d'un appartement de 3 pièces à l'avenue ******** à Lausanne.

Vu les faits suivants:

A.

A._______ est une société anonyme dont le siège est à Lausanne. Elle est

propriétaire de la parcelle n° 3440 du registre foncier à Lausanne, située avenue

********, et a développé un projet de rénovation d’un appartement de trois

pièces au premier étage de l’immeuble sis avenue ********.

B.

Le 6 juillet 2018, B._______, agissant pour le compte de A._______, a

adressé un courrier au Service cantonal des communes et du logement, Division

logement, demandant une dispense d’autorisation en application de

l’art. 11 de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du

parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), dès lors que les travaux projetés

constituaient en grande partie des travaux d’entretien périodique englobant le

remplacement de parties techniques. Elle précisait que la part de travaux à

plus-value restait en-dessous du 20% de la valeur ECA.

C.

Le 20 juillet 2018, le Service des communes et du logement, Division

logement, a rendu une décision de principe, statuant comme il suit:

"1.

En cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble des travaux d’entretien,

d’entretien différé et à plus-value qui doivent être pris en compte (en

l’espèce CHF 60'755.-, ou les 27,70% de la valeur ECA du logement) pour savoir

si une dispense d’autorisation au sens de l’art. 11 LPPPL peut ou non être

délivrée.

2. Dans certains cas, la

Division logement peut refuser une dispense d’autorisation même lorsque les

travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA.

3. Le moment venu, la Division

logement traitera selon la procédure usuelle en matière de rénovation de

« logements isolés » la rénovation du 3 pièces sis au 1er

étage de l’immeuble ******** à Lausanne, propriété de A._______, soit avec

un contrôle du loyer durant une certaine période (en principe trois ans ou cinq

ans)".

L’autorité a retenu en substance que ce sont les

travaux dans leur ensemble, d'entretien courant, de rénovation ou mixtes, qui

doivent être pris en considération pour déterminer si le seuil de 20% fixé par

la loi est atteint, conformément à ce qu'avait précisé la jurisprudence

développée en rapport avec la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que

l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; abrogée au

31 décembre 2017).

D.

A._______ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ce recours a été rejeté

par un arrêt rendu le 22 février 2019, la décision attaquée étant confirmée

(cause FO.2018.0011). La CDAP a considéré ce qui suit, sur le fond (consid. 2):

"En l’espèce, il

convient de déterminer si c’est à juste titre que l’autorité intimée a

considéré, premièrement, qu’en cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble

des travaux d’entretien, d’entretien différé et à plus-value qui doivent être

pris en compte pour savoir si une dispense d’autorisation au sens de

l’art. 11 LPPPL peut ou non être délivrée et, en second lieu, que, dans

certains cas, la Division logement peut refuser une dispense d’autorisation

même lorsque les travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA.

L’autorité a motivé sa

position en se référant essentiellement à un arrêt rendu par la CDAP le 25 juin

2015 (cause FO.2014.0012). La recourante estime pour sa part que ces principes

ne sont plus applicables sous l’empire de la LPPPL. Il s’agit dès lors de

comparer ces deux législations.

a) Selon son article

premier, la LPPPL a pour but, premièrement, de lutter contre la pénurie de

logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux

besoins de la population (préservation du parc locatif) et, en second lieu, de

promouvoir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins

de la population (promotion du parc locatif).

La réglementation de la LDTR

visait à conserver sur le marché des logements dont le loyer était en rapport

avec les ressources de la majorité des familles. Le but de la LDTR était de

prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve

principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec

les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les

personnes les plus défavorisées. Il s'agissait ainsi de combattre la pénurie de

logements répondant aux besoins prépondérants de la population (voir ATF 89 I 178, 101 Ia 502; voir aussi ATF 119 Ia 355 consid. 3b, 116 Ia 401, 113 Ia 132

consid. 7). La loi tendait à enrayer la diminution du nombre des logements à

pénurie, tout en permettant le bon entretien des immeubles (voir Bulletin du

Grand Conseil [BGC], février 1985, p. 1426). Les mesures cantonales visaient

non seulement à éviter la disparition de logements à la suite de démolition et

de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi le

renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop

importantes (pénurie qualitative) (cf. CDAP FO.2014.0012 du 25 juin 2015

consid. 3a, FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 2).

Au vu de ce qui précède, on

constate une convergence d’objectifs entre la LDTR et la LPPPL pour ce qui

concerne la préservation du parc locatif. Il en va de même sur le plan de la

mise en œuvre, selon les dispositions légales présentées ci-après.

Selon l’art. 5 LPPPL,

sont soumis à une autorisation du département en charge du logement: a. les

travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation portant

sur des logements loués; b. l'affectation totale ou partielle de logements loués

à d'autres fins que l'habitation; c. l'aliénation de logements loués. Le

chapitre III de la LPPPL, consacré aux travaux et changements d'affectation de

logements loués, précise notamment ce qui suit:

"Art. 10 Rénovation

et transformation

1

La rénovation au sens du présent Titre consiste en tous travaux générant une

plus-value pour l'immeuble ou le logement loué concerné sans en modifier la

distribution, mais en améliorant son confort. Les travaux de pur entretien ne

sont pas inclus dans cette notion.

2 La

transformation au sens du présent Titre consiste en tous travaux ayant pour

conséquence de modifier l'architecture, la surface, le volume, la distribution

de tout ou partie d'un immeuble ou d'un logement loué ou d'y aménager de

nouvelles installations techniques (chauffage, ascenseur, etc.).

Art. 11 Requête

de dispense d'autorisation en cas de rénovation de peu d'importance

1

Sur requête, les travaux de rénovation n'impliquant pas de restructuration,

d'une part, et dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance

incendie (ECA) indexée de l'immeuble, d'autre part, peuvent faire l'objet d'une

dispense d'autorisation.

2

Si les travaux ne concernent qu'une partie de l'immeuble, la valeur de

référence est ramenée, par ratio, aux seuls logements concernés.

3

Si le décompte final des travaux excède le pourcentage défini à l'alinéa 1, le

propriétaire en informe le département et lui communique les loyers prévus

après travaux. Ces derniers feront l'objet d'un contrôle au sens de l'article

14.

4 Lorsque,

sur une période maximale de dix ans dès l'exécution de la première étape de

travaux, le montant cumulé des travaux effectués par étapes est supérieur au

pourcentage défini à l'alinéa 1, une requête au sens de l'article 6 doit être

présentée".

L'art. 1er al. 1

LDTR soumettait également à autorisation la rénovation de maisons d'habitation.

L'al. 2 de cette disposition précisait que par rénovation, on entendait

"tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value à

l'immeuble sans modifier la distribution des logements. Les travaux d'entretien

courant ne sont pas inclus dans cette notion." L'art. 1er al. 1

du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; abrogé au 31 décembre 2017) confirmait qu'en règle générale, les travaux de rénovation qui ne

s'inscrivaient pas dans le cadre de l'entretien courant du bâtiment étaient

soumis à autorisation. L'art. 1er al. 2 RLDTR prévoyait que le

département compétent pouvait "toutefois dispenser le propriétaire de

présenter une demande lorsque les travaux envisagés représentent un coût

inférieur aux 20% de la valeur à neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble".

Malgré la similitude des

normes, il est vrai, comme le relève la recourante, que l’art. 11

al. 1 LPPPL se distingue de l'art. 1er al. 2 RLDTR – qui

parle de manière générale de "travaux envisagés" – en disposant

expressément que peuvent faire l'objet d'une dispense d'autorisation "les

travaux de rénovation" n'impliquant pas de restructuration, d'une part, et

dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA)

indexée de l'immeuble, d'autre part. Il convient dès lors d’interpréter cette

disposition, pour déterminer si la limite des 20% ne doit plus s'apprécier

qu'en rapport avec des travaux de rénovation, en faisant abstraction des autres

travaux, ce qui reviendrait à étendre le champ des travaux pouvant faire

l’objet d’une dispense par rapport au régime de la LDTR.

b) Selon la

jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre

(interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si

plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la

véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres

dispositions légales et de son contexte (interprétation systématique), du but

poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique),

ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des

travaux préparatoires (interprétation historique; ATF 135 II 416

consid. 2.2, 134 I 184 consid. 5.1 et les références citées). Lorsqu'il

est appelé à interpréter une loi, le juge adopte une position pragmatique en

suivant ces différentes méthodes, sans les soumettre à un ordre de priorité (ATF 137 III 344 consid. 5.1 et les références citées, 133 III 257 consid. 2.4, 131

III 623 consid. 2.4.4 et les références citées). Le

but de l’interprétation est de rendre une décision juste d’un point de vue

objectif, compte tenu de la structure normative; elle doit aboutir à un

résultat satisfaisant fondé sur la ratio legis (ATF 144 V 138 consid. 6.3,

138 V 17 consid. 4.2).

c) Sur le

plan littéral tout d’abord, il est vrai que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL met en

relation la limite de 20%, déterminante pour l’octroi d’une dispense, avec les

travaux de rénovation uniquement. La disposition légale n'indique toutefois pas

qu'en présence de travaux mixtes, il ne faudrait tenir compte que des travaux

de rénovation stricto sensu pour déterminer si le seuil de 20% est atteint. Sur

le plan littéral, il n’est ainsi pas évident que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL

signifie vraiment que la dispense d’autorisation s'apprécie uniquement en

rapport avec les travaux de rénovation. Cela n’est au demeurant pas

déterminant. En effet, il faut se rappeler que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL ne

prévoit qu’une faculté de dispense et non une obligation. La LPPPL n’oblige

ainsi pas l’autorité intimée à dispenser certains travaux d’autorisation.

Celle-ci dispose d’une certaine marge appréciation. Cela étant, même

s'il s'agit d'une faculté, il n'en demeure pas moins que l'autorité doit

veiller à ne pas commettre un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation.

Il y a abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des

compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des

considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions

applicables, ou encore lorsqu’elle statue en violation des principes généraux

du droit administratif que sont l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de

traitement, la bonne foi et la proportionnalité (cf. sur tous ces points, ATF 116 V 307 consid. 2, 110 V 365 consid. 3b in fine, 108 Ib 205 consid. 4a). Il faut aussi souligner que l'interprétation littérale n'est pas

déterminante à elle seule et qu'il convient de se demander dans quelle mesure

la LPPPL entraîne une modification du système. Ceci implique notamment que

l'on examine la ratio legis de l'ancienne LDTR et qu'on la

compare à l'intention du législateur lorsqu'il a adopté la LPPPL.

Dans l’arrêt FO.2014.0012

du 25 juin 2015, la CDAP a exposé de manière détaillée les raisons qui devaient

conduire à considérer que l'ensemble des travaux, d'entretien courant, de

rénovation ou mixtes, devaient être pris en considération pour déterminer si le

seuil de 20% fixé par l'art. 1er al. 2 RLDTR était atteint, en

retenant notamment qu'une très grande partie des travaux de rénovation a un

caractère mixte d'entretien courant et de rénovation. L'arrêt relève ce qui

suit à cet égard (consid. 4 et 5):

"L'expérience

enseigne en effet que lorsque des travaux de réparation d'une certaine ampleur

sont entrepris, on ne remplace pas nécessairement ce qui est usé ou défectueux

par quelque chose d'équivalent. Il n'est pas rare que l'on procède alors à une

réflexion et que l'on saisisse l'occasion de travaux importants pour améliorer

la situation existante, en employant des matériaux de meilleure qualité ou plus

luxueux, en choisissant des installations plus modernes, plus performantes,

plus confortables, etc. (Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de

rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur

les loyers, 12e Séminaire Neuchâtel 2002, p. 18). Ainsi, le

remplacement d'installations anciennes par de nouvelles installations plus

performantes, plus confortables, mieux adaptées aux exigences modernes, entraîne

une plus-value partielle, par exemple le remplacement d'une machine à laver par

une machine permettant en outre de sécher le linge. Dans cette hypothèse, il

convient de déterminer la part de plus-value que comporte la nouvelle

installation et de ne répercuter que celle-ci sur le loyer (Lachat, op. cit.,

chap. 19 n. 5.1.4).

(…)

b) En

principe, tous les travaux comportant une part de rénovation doivent ainsi être

soumis à une autorisation et à un contrôle des loyers, calculés selon la

méthode objective précitée. Toutefois, lors des travaux préparatoires de la LDTR, le Conseiller d'Etat Junod avait indiqué que pour éviter des interventions sur les

rénovations de peu d'importance, la pratique ne soumettait à autorisation que les

travaux dont le coût atteignait au moins 20% de la valeur vénale de l'immeuble

(BGC, op. cit., p. 1479). C'est du reste ce seuil qui a été repris par

l'art. 1er al. 2 RLDTR.

A l'inverse,

même les travaux qui semblent à première vue relever uniquement de l'entretien

peuvent être soumis à autorisation suivant leur coût. Il s'agit en effet

d'éviter que des travaux qui sont a priori des travaux d'entretien puissent,

par leur ampleur, avoir une répercussion sur les loyers et mettre ainsi en

péril l'objectif visé par la loi, à savoir le maintien de logements dont le

loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles (FO.2000.0005

du 3 mai 2001 consid. 2c/aa). Dans cet arrêt FO.2000.0005, le tribunal cite à

ce propos une publication d'Olivier Bindschedler et François Paychère (La

jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière

d'entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 363 ss, spéc. p. 368), dont il

extrait ce qui suit:

"Pour admettre véritablement que

des travaux répondent à la définition de l'entretien au sens où l'entendait le

législateur, encore faut-il, selon la jurisprudence, que leur coût total soit

raisonnable. Le Tribunal fédéral et le Tribunal administratif ont eu à

plusieurs reprises l'occasion de rappeler que, dans la mesure où la loi vise

principalement à maintenir un habitat correspondant, notamment sous l'angle

économique, aux besoins prépondérants de la population, il faut éviter que des

travaux non soumis à la LDTR ne conduisent à la longue à une érosion dudit

habitat (ATF SI S. du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 401 consid. 5a p. 410; ATA SI

C. du 1er décembre 1992, in SJ 1993 p. 576; SI M. du 14 février 1990; SI C. du

1er juin 1988, in SJ 1989 pp. 249 s.). En d'autres termes, la loi cherche à

soumettre au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en

fonction des risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements

qu'en fonction du type de travaux eux-mêmes."

Toujours dans

cet arrêt FO.2000.0005 (consid. 2c/aa), le tribunal relève que la

distinction entre travaux d'entretien courant et travaux de rénovation étant

souvent délicate, il convient, lorsqu'un doute existe à ce propos, de s'en

tenir à l'objectif visé par la LDTR en recourant à la présomption posée à l'art.

1er al. 2 RLDTR: lorsque des travaux entraînent une hausse des

loyers et qu'au surplus, leur coût atteint au moins 20% de la valeur ECA de

l'immeuble, ils sont manifestement soumis à la loi et une demande

d'autorisation doit dès lors être présentée à l'autorité compétente.

c) Il découle

ainsi de ce qui précède que c'est l'ensemble des travaux, d'entretien courant,

de rénovation ou mixtes, qui doivent être pris en considération pour déterminer

si le seuil de 20% fixé par l'art. 1er al. 2 RLDTR est atteint".

L'argumentation exposée

ci-dessus reste entièrement pertinente sous l’empire de la LPPPL. Par ailleurs,

l’analyse historique n’impose pas d’autre interprétation. Les extraits de

l'Exposé des motifs et projet de loi (EMPL) n° 168 sur la préservation du

parc locatif vaudois cités par la recourante font certes état d’un souci de

simplification administrative, notamment en rapport avec la construction de

nouveaux logements, mais ne concernent pas directement les dispenses

d’autorisation. Au demeurant, l'examen de l'EMPL révèle que le Conseil d'Etat

avait proposé que le seuil pour la dispense d'autorisation soit fixé à 30% dans

certains cas (p. 36, in BGC Conseil d'Etat 19/04/2016 - 28/06/2016,

p. 286). Le législateur a ensuite décidé de baisser ce seuil à 20%. Il

apparaît ainsi difficile d'en déduire une volonté de libéralisation à cet

égard. De plus, le RLPPPL, contrairement au RLDTR, ne contient aucune

prescription sur la rénovation qui préciserait la LPPPL.

La décision attaquée n’est

pas non plus contraire à la garantie de la propriété, protégée par

l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.;

RS 101) et l'art. 25 al. 1 de la Constitution du Canton de Vaud du 14

avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01). On rappelle à ce propos que la

jurisprudence considère que la réglementation instaurant un contrôle des loyers

après transformations ou restreignant l'aliénation de maisons d'habitation

n'est en soi pas contraire au droit fédéral et à la garantie de la propriété

puisqu'elle procède d'un intérêt public important (ATF 131 I 333, 128 I 206

consid. 5.2.4, 113 Ia 126 consid. 7b/aa; TF 1C_110/2017 du 29 mai 2018

consid. 4.2, 1C_428/2017 du 1er mars 2018 consid. 2.1, 1C_16/2015 du

3 septembre 2015, 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3). Dans ce contexte, la

seule obligation de demander une autorisation pour des travaux de rénovation

d'une certaine importance ne constitue pas une restriction disproportionnée du

droit de propriété."

E.

A._______ a formé, contre cet arrêt, un recours en matière de droit

public que le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable par arrêt du 29 octobre

2019 (cause 1C_174/2019). Selon cet arrêt, la communication du 20 juillet 2018

du Service des communes et du logement, pour peu qu'elle puisse être qualifiée

de décision, a un caractère incident et il en va de même de l'arrêt de la CDAP.

Les conditions de recevabilité de l'art. 93 al. 1 de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) n'étaient pas réalisées, en particulier

l'existence d'un préjudice de nature juridique si la décision incidente ne

pouvait pas être immédiatement annulée. Au consid. 1.3.2 de l'arrêt, il

est en outre exposé ce qui suit:

"La recourante conserve au

demeurant la possibilité de faire valoir ses griefs quant à l'application de

l'art. 11 al. 1 LPPPL, dans le cadre d'un éventuel recours en matière de droit

public contre l'arrêt final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours

contre la décision d'autorisation LPPPL du Service des communes et du logement,

en reprenant les arguments développés dans le présent mémoire (cf. art. 93 al. 3 LTF; [...]);

cela est propre à exclure, en l'espèce, un préjudice de nature juridique au

sens de la jurisprudence."

F.

Le 20 janvier 2020, A._______ a ensuite déposé auprès de la Division

logement du Service des communes et du logement, par l'intermédiaire de B._______,

une demande formelle d'autorisation – ou plutôt de dispense d'autorisation –

pour les travaux de rénovation de l'appartement précité.

G.

Le 10 février 2020, cette autorité a rendu une décision autorisant la

rénovation de cet appartement, à la condition suivante: son loyer "sera

contrôlé pour une durée de trois ans à compter de sa première mise en location

après travaux (soit à compter de l'entrée en vigueur du nouveau bail à loyer).

Il ne devra pas excéder CHF 1'393.-/mois net [...]".

Les motifs de cette autorisation retiennent en

particulier ce qui suit. L'appartement (3 pièces, 72 m2, dans un

immeuble de 1983) a un loyer mensuel net avant travaux de 1'290 fr.; il entre

donc dans une catégorie "à pénurie" au sens de la LPPPL. Les travaux

intérieurs sont devisés à 60'755 fr., "soit un montant supérieur aux 20%

de la valeur à neuf assurance incendie (CA) de l'immeuble, rapportée par ratio

à ce seul logement" (plus loin dans la décision, il est indiqué que le

montant des travaux représente près de 29% de la valeur à neuf assurance

incendie). Ces travaux sont décrits ainsi:

"Ces travaux consistent en la

rénovation complète du logement, notamment le ponçage et l'imprégnation des

parquets, la fourniture et pose de plinthes et de seuils, divers travaux de

menuiserie, le remplacement des appareils sanitaires, travaux de maçonnerie et

carrelage dans la cuisine et la salle de bains, le remplacement des fils

d'alimentation, du tableau, des appareils électriques, la réfection des boîtes

de dérivation, l'installation de prises supplémentaires dans les chambres et

salon, le remplacement des vannes et retours des corps de chauffe, la fourniture

et pose d'un agencement de cuisine y compris appareils électroménagers, la

réfection complète en peinture ainsi que le nettoyage".

La décision expose encore que, selon les calculs de

la Division logement sur la base du taux technique actuel de 3.5% pour le

rendement, le loyer ne devra pas excéder 1'393 fr./mois net ou 232 fr. le m2/an

net; ce montant est inférieur au loyer de 1'470 fr. (245 fr. le m2/an)

escompté par le maître de l'ouvrage.

H.

Agissant le 11 mars 2020 par la voie du recours de droit administratif, A._______

demande à la CDAP de réformer la décision du 10 février 2020 de la Division

logement en ce sens qu'une dispense d'autorisation lui est accordée pour la

rénovation de peu d'importance du logement de 3 pièces au 1er étage

de l'immeuble sis avenue ******** à Lausanne; par conséquent elle est en droit

d'exécuter ces travaux, selon demande du 20 janvier 2020. A titre subsidiaire,

la recourante conclut à l'annulation de la décision attaquée.

A titre de mesure d'instruction, la recourante

requiert l'audition en qualité de témoin d'un architecte.

Dans sa réponse du 29 mai 2020, la Division logement

(désormais rattachée à la Direction générale du territoire et du logement

[DGTL]) conclut à la confirmation de la décision attaquée.

Le Service des logements et des gérances de la Ville

de Lausanne, invité à se déterminer, a déclaré se rallier à la décision

attaquée, s'agissant du refus de dispense d'autorisation; pour le surplus,

l'autorité communale s'en est remise à justice.

La recourante a répliqué le 7 septembre 2020, sans

modifier ses conclusions.

Considérant en droit:

1.

La décision attaquée n'est pas une simple communication ni une décision

de principe, mais bien une décision finale d'application de la LPPPL dans un

cas particulier, prise à la requête d'un propriétaire d'appartement dans le

cadre d'un projet de rénovation. Elle peut faire l'objet d'un recours de droit

administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Les conditions de recevabilité

du recours sont manifestement remplies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en

matière sur le fond.

2.

La recourante se réfère à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_174/2019 du 29

octobre 2019, qui indique qu'un nouveau recours en matière de droit public,

reprenant les mêmes griefs, pourrait être recevable "contre l'arrêt

final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours contre la décision

d'autorisation LPPPL". On constate en effet que son argumentation

correspond à celle qui avait été développée dans la cause FO.2018.0011,

l'intention de la recourante étant d'obtenir une décision finale, en dernière

instance cantonale, afin de pouvoir saisir à nouveau le Tribunal fédéral.

3.

La recourante ne conteste pas que le montant total du coût des travaux

intérieurs envisagés, à savoir l'addition du coût des travaux d'entretien

stricto sensu, qui auraient pu être effectués sans rénovation, et de celui des

travaux générant une plus-value, dépasse la proportion de 20% de la valeur à

neuf assurance incendie (ECA) déterminante. En d'autres termes, si l'on

considère globalement le coût de ces travaux "mixtes", la recourante

admet qu'on ne se trouve pas dans un cas où une dispense d'autorisation

pourrait être accordée sur la base de l'art. 11 al. 1 LPPPL. La recourante ne

critique pas non plus les méthodes ou éléments de calcul du loyer contrôlé; il

s'agit du reste de questions relativement complexes, qu'il n'y a pas lieu de

revoir d'office en l'absence de griefs spécifiques (cf. notamment à ce propos arrêts

CDAP AC.2019.0085-0086 du 14 août 2020; AC.2018.0436 du 29 avril 2020).

4.

En revanche, la recourante soutient que pour calculer le coût de travaux

de rénovation n'impliquant pas de restructuration et pour déterminer s'ils sont

de peu d'importance (cf. titre de l'art. 11 LPPPL), il faut en déduire le coût

des travaux de pur entretien (cf. art. 10 al. 1, 2e phrase LPPPL).

D'après elle, les travaux de pur entretien sont clairement exclus de la notion

de rénovation. Sur la base d'une analyse détaillée par un architecte, elle

estime la proportion des travaux d'entretien à 60 % environ du coût total, les

travaux générant une plus-value représentant 40% de ce coût. Il est manifeste

que si, dans le calcul prévu à l'art. 11 al. 1 LPPPL, on tenait compte

uniquement de 40% du coût total des travaux (le coût total représentant 29% de

la valeur à neuf d'assurance incendie), on se trouverait sensiblement

en-dessous du seuil de 20%.

5.

La CDAP a déjà exposé, dans les considérants de son arrêt du 22 février

2019 cités plus haut, les motifs pour lesquels, dans l'application de l'art. 11

al. 1 LPPPL, il fallait tenir compte du coût total des travaux

"mixtes". Lorsque l'art. 10 al. 1 LPPPL prévoit que les "travaux

de pur entretien" ne sont pas inclus dans la notion de rénovation, cela

signifie en somme que le propriétaire d'appartement qui se limite à effectuer

de tels travaux n'est pas soumis à la procédure d'autorisation; il n'est pas

non plus tenu de requérir une dispense d'autorisation sur la base de l'art. 11

LPPPL. En revanche, dès que des travaux plus importants sont envisagés, pour

une rénovation qui comporte généralement en pratique une partie de travaux

d'entretien, c'est une appréciation sur la base du coût global qui s'impose.

Les proportions respectives de l'entretien et des travaux à plus-value ne sont

pas déterminantes dans ce cadre car même une rénovation impliquant une

proportion plus importante de travaux d'entretien (en l'occurrence: 60%/40%)

est soumise à l'exigence de l'autorisation, sauf dispense quand le coût global

n'atteint pas le seuil de 20%. Il ne se justifie pas, vu les griefs de la

recourante – dont on comprend que l'objectif est d'obtenir une décision finale

du Tribunal cantonal pour contester devant le Tribunal fédéral l'arrêt de

principe du 22 février 2019 – de paraphraser ni de compléter la motivation de

ce premier arrêt. Il suffit donc d'y renvoyer.

6.

Dès lors que la distinction entre travaux d'entretien et travaux

générant une plus-value n'est pas pertinente pour résoudre la question

litigieuse, il ne se justifie pas de compléter l'instruction et d'entendre le

témoin proposé par la recourante, à propos de la qualification, de ce point de

vue, des différents postes du devis établi pour la rénovation de l'appartement.

7.

Il s'ensuit que le recours, mal fondé, doit être rejeté, ce qui entraîne

la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est mis à la

charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 49 al. 1, 55 al.

1 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision du Service des communes et du logement du 10 février 2020

est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A._______.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 5 novembre 2020

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.