CDAP - AC.2020.0113 - 2021-04-14 - A._____ /Municipalité de Rances, B.__, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 14 avril 2021

Composition

M. François Kart, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseur et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure.

Recourante

A.________ à

******** représentée par Me Marcel PARIS, avocat à Yverdon-les-Bains,

Autorité intimée

Municipalité de Rances, représentée

par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,

Tiers intéressés

1.

B.________ à ******** représentée

par Me Stéphane VOISARD, avocat à Genève,

2.

C.________ à ******** représentée par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne.

Objet

permis de construire

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de

Rances du 23 mars 2020 (refus du permis de construire n°01/2020 sur la

parcelle n° 65, CAMAC 190136)

Vu les faits suivants:

A.

Le 5 juillet 2016, B.________ a obtenu un permis de construire relatif à

la construction de trois immeubles (2 x 6 appartements et 1 x 9 appartements)

sur les parcelles nos 65, 66 et 67

(immeubles A, B et C)

de

la Commune de Rances après démolition des bâtiments existants. Le bâtiment C

comprend trois niveaux (rez-de chaussée, étage et combles) avec deux logements

par niveau (lots n° 16 à 21). Le lot n° 21 est un des deux logements situés

dans les combles de l'immeuble C. Ce logement comprend deux niveaux (niveaux

inférieur et supérieur). Les plans sur la base desquels le permis de construire

a été délivré mentionnent qu'il s'agit d'un 4,5 pièces. Au niveau inférieur, le

plan intitulé "plan combles" figure deux chambres de 12,50 m2

et 15 m2, une salle de bain de 4.70 m2, un séjour de 25 m2

et une cuisine de 10,30 m2.

Le plan du niveau supérieur

intitulé "plan surcombles" mentionne une "mezzanine" de 29

m2 (33,90 m2). Il ressort du plan qu'il s'agit d'un

étage complet auquel on accède par un escalier, sans lien visuel avec l'étage

inférieur.

B.

Par acte notarié du 18 avril 2018, une propriété par étages a été

constituée sur la parcelle n° 65 (ci-après: la PPE). Il ressort de cet acte

notarié que le lot n° 21 correspond à un appartement de 4,5 pièces de 112,80 m2

environ sis dans les combles et surcombles du bâtiment C avec un balcon et une

cave.

C.

Le 11 juillet 2018, A.________ a signé un document établi par B.________

relatif à la réservation des lots nos 21 et 27 de la PPE (le lot n° 27

correspond à un local de 16,60 m2 environ au sous-sol) et à deux

places de parc extérieures pour un prix de 730'600 fr. Ce document était accompagné

de plans également signés par les parties, dont deux relatifs à l'appartement

réservé. Les plans mentionnent deux niveaux avec, au second niveau, une chambre

fermée et une salle de bain. Le 5 décembre 2018, A.________ a signé devant

notaire un acte de vente avec B.________ portant sur les lots nos 21

et 27 de la PPE. L'acte de vente mentionne que B.________ vend des quotes-parts

de terrain sous forme de lots de propriété par étages avant construction,

doublées d'un contrat d'entreprise avec l'entrepreneur général C.________. A.________

a été inscrite au Registre foncier comme propriétaire le 6 décembre 2018.

Le 10 septembre 2018, A.________ avait conclu un

contrat d'entreprise générale avec C.________.

D.

Les trois bâtiments ont été construits dans le courant de l'année 2018.

A.________ a pris possession de son appartement le 9 juillet 2019 et y a

emménagé le 10 juillet 2019. Le niveau supérieur de l'appartement comprend

une chambre et une salle de bain. Apparemment, les mêmes aménagements ont été

réalisés dans les appartements sis au niveau des combles des trois bâtiments

(A, B et C).

E.

Lors de la visite effectuée en vue de la délivrance du permis d'habiter

le 24 juin 2019, il a notamment pu être constaté que le lot n° 21 posait

problème au regard de l'art. 64 du règlement communal qui prévoit qu'il ne peut

y avoir plus d'un niveau habitable dans la toiture, à l'exception de mezzanine

ou de galerie de moindre importance. La municipalité en a informé C.________

par courrier du 8 juillet 2019, dont une copie a été adressée à B.________. A.________

n'a pas participé à cette visite et n'a pas été informée du résultat.

F.

Par la suite, D.________ a été dénoncé à la préfecture pour non-respect

des règles de construction. Lors de son audition devant le préfet le 28 août

2019, D.________ a notamment déclaré que C.________ n'avait pas suivi les plans

mis à l'enquête et en avait fourni d'autres aux acheteurs.

Par ordonnance pénale du préfet du Jura-Nord vaudois

du 27 février 2020, D.________ a été condamné à une amende de 1000 fr. Les faits

imputés étaient les suivants:

"En

tant qu'administrateur président de B.________, non-respect des plans initiaux

concernant les appartements de 4.5 pièces – aménagement de sur-combles (chambre

+ salle de bain construites) alors qu'à la mise à l'enquête il était indiqué

sur les plans "mezzanine."

G.

Par courrier du 29 août 2019 adressé à B.________, se référant à

l'audience du 28 août 2019 à la préfecture du Jura-Nord vaudois, la

Municipalité de Rances (ci-après: la municipalité) a demandé la mise en conformité

dans les plus brefs délais des appartements concernés des bâtiments A et B,

soit la démolition des salles de bain et des cloisons de séparation de la

mezzanine. Il était précisé qu'aucune location n'était possible tant que les

bâtiments n'avaient pas été mis en conformité. Concernant le bâtiment C, une

mise à l'enquête publique complémentaire était requise, sans garantie que le

dossier soit accepté. Ces demandes ont été renouvelées par courrier de la

municipalité du 11 septembre 2019. Ce courrier précisait qu'un seul appartement

avait été vendu avec la salle de bain et la chambre construites au niveau

litigieux, soit le lot n° 21 du bâtiment C, que la vente de l'appartement du lot

n° 20 du bâtiment C avait été annulée et que tous les travaux avaient été

stoppés dans les duplex nos 5 et 6 du bâtiment A et nos 13

et 15 du bâtiment B. Etaient ensuite énumérés les travaux de remise en état à

effectuer dans lot le n° 20 du bâtiment C ainsi que dans les lots nos

5 et 6 du bâtiment A et nos 13 et 15 du bâtiment B.

H.

Au début de l'année 2020, D.________ a sollicité A.________ afin qu'elle

signe une demande de permis de construire relative à son appartement portant

sur la mise en conformité d'une salle de douche et d'une chambre aménagées dans

les surcombles. Une dérogation aux articles 64 et 27 du règlement communal sur

l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: RC) était requise.

La demande de permis de construire déposée le 2

décembre 2019 mentionnait D.________ comme propriétaire et A.________ comme promettant-acquéreur

(page 1 de la demande). A.________ a signé cette demande en tant que

propriétaire ainsi que les plans d'enquête. Une enquête publique a été ouverte

du 8 février au 8 mars 2020, qui a suscité deux oppositions.

Par décision du 23 mars 2020, la municipalité a

refusé de délivrer le permis de construire et a ordonné la démolition de

l'ouvrage. Cette décision a été notifiée à B.________. Une copie de cette

décision a été adressée le 24 mars 2020 à A.________.

Faits

I.

Par acte du 20 avril 2020, B.________ a déposé un recours contre la

décision municipale du 23 mars 2020 auprès de la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal (CDAP).

J.

Par acte du 11 mai 2020, A.________ a également recouru contre la

décision municipale du 23 mars 2020 auprès de la CDAP. Elle conclut

principalement à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que la

dérogation à l'art. 64 RC est accordée et que les aménagements d'une chambre et

d'une salle de bain dans la mezzanine de l'appartement n° 21 sont conformes et

plus subsidiairement à sa réforme en ce sens que l'ordre de démolition est

adressé directement à D.________, respectivement B.________, et C.________, à

charge pour elles d'en assumer tous les frais, notamment ceux du mandataire de

la recourante et ceux nécessaires pour son déménagement, le garde-meuble et de

relogement pour la durée des travaux, ainsi que des dépens.

La recourante a complété son recours le 14 mai 2020.

B.________ a déposé des déterminations le 25 mai

2020. A cette occasion, elle a indiqué retirer le recours déposé le 20 avril

2020.

La municipalité a déposé sa réponse le 1er

juillet 2020. Elle conclut au rejet du recours.

Le 15 juillet 2020, la recourante s'est déterminée

spontanément sur les déterminations de B.________ du 25 mai 2020.

Le 3 août 2020, la recourante a produit un devis

relatif aux travaux de remise en état de son appartement correspondant à un

montant de 47'515 fr.

Dans un courrier du 31 août 2020, C.________ a indiqué

qu'elle n'entendait pas se déterminer sur le recours.

La recourante a déposé des observations

complémentaires le 29 octobre 2020. Elle a joint une expertise relative à la

perte de valeur de son appartement en raison de la modification qui est exigée.

La municipalité a déposé une duplique le 17 novembre

2020.

Le 23 novembre 2020, C.________ a indiqué qu'elle

n'avait pas de déterminations complémentaires à formuler.

B.________ a déposé des déterminations

complémentaires le 17 décembre 2020.

Le 8 janvier 2021, la municipalité a, à la requête

du juge instructeur, donné un certain nombre d'explications au sujet des

différents projets de construction sur les parcelles nos 65, 66 et

67. Elle précisait que le projet autorisé correspondait à celui déposé en 2016

en produisant le dossier y relatif (comprenant notamment les plans mis à

l'enquête publique en 2016 et le permis de construire).

Le tribunal a tenu audience le 4 février 2021. A

cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de

l'audience a la teneur suivante:

"L'audience

débute à 9h 30 sur la parcelle n° 65 à Rances. Il n'y a pas de réquisitions

d'entrée de cause.

A titre préalable, le président

informe les parties du fait que le tribunal n'a pas encore reçu les pièces nos

12 et 13 produites par la municipalité (à savoir le dossier déposé par les

constructeurs en 2014 et le dossier mis à l'enquête publique en 2016). Me

Cavadini explique que lesdites pièces se trouvent en l'étude VR Avocats

Associés à Genève pour photocopie. Me Roulier indique qu'elles n'ont pas encore

circulé auprès de lui; il les fera suivre au tribunal après consultation.

Le tribunal ne disposant pas du

dossier d'enquête publique de 2016, Me Haldy produit, pour le bon déroulement

de l'audience, sa copie des plans des combles et surcombles du bâtiment C (de

2016). D'après Me Haldy, les plans de 2016 seraient identiques à ceux de 2014 s'agissant

des niveaux concernés, étant rappelé que le dossier déposé en 2014 n'a pas

débouché sur une autorisation de construire.

En premier lieu, il est constaté

que les plans mis à l'enquête publique en 2016 font état, pour le bâtiment C,

d'un étage de combles, d'un étage de surcombles et de deux appartements de 4,5

pièces chacun. Mme A.________ fait remarquer que les plans en cause ne

correspondent pas à ceux qu'elle a vus et sur la base desquelles elle a acquis

son appartement.

Sur question du tribunal, M. E.________

indique que les travaux réalisés seraient conformes aux plans mis à l'enquête.

Me Roulier précise, pour sa part, qu'il n'est pas contesté que lesdits travaux

présentent certaines différences par rapport aux plans mis à l'enquête

publique, mais explique qu'il s'agirait d'un aménagement n'affectant pas la

volumétrie du bâtiment. Me Haldy le conteste et rappelle, d'une part, que des

travaux de remise en état ont été exigés pour les bâtiments A et B et, d'autre

part, que M. D.________ a été condamné pénalement en raison du non-respect des

plans d'enquête.

Le président revient sur le

déroulement des faits à l'origine du litige. A cet effet, il est relevé que le

permis de construire a été délivré le 5 juillet 2016, que les travaux ont eu

lieu dans le courant de l'année 2018 et que la visite de la municipalité en vue

de la délivrance du permis d'habiter a eu lieu le 24 juin 2019 et a permis de

constater que les travaux réalisés n'étaient, en partie, pas conformes au

permis de construire délivré. Mme F.________ précise qu'à cette dernière date,

la municipalité ignorait que Mme A.________ avait acquis l'appartement

correspondant au lot de PPE n° 21. Mme A.________ indique qu'elle s'était

pourtant annoncée au Contrôle des habitants de la commune au mois de mai 2019

déjà. Me Paris ajoute que sa cliente est inscrite au registre foncier comme

propriétaire du lot de PPE concerné depuis la fin de l'année 2018. Mme F.________

en prend acte, tout en indiquant que le rapprochement n'a, à l'époque, pas été

fait par la municipalité.

Sur question de savoir à quel

moment la municipalité a appris que Mme A.________ avait acquis l'appartement

concerné, Me Haldy rappelle que M. D.________ s'est présenté comme propriétaire

dès le début de la procédure d'autorisation de construire et y compris dans la procédure

subséquente de mise en conformité. Me Haldy précise que, dans cette dernière

procédure, la demande de permis de construire indique M. D.________ comme

propriétaire et Mme A.________, comme promettant-acquéreur. Mme F.________ explique

que c'est dans le cadre de la procédure pénale devant la préfecture, à la fin

du mois d'août 2019 seulement, que la municipalité a appris que Mme A.________

avait acquis l'appartement en cause.

Le président évoque ensuite la

lettre adressée le 8 juillet 2019 par la municipalité à C.________ et observe

que ce courrier exige la remise en état des bâtiments A et B, mais pas du

bâtiment C. Il relève en outre que, le lendemain de l'audience du 28 août 2019 devant

la préfecture, la municipalité a exigé une mise à l'enquête publique

complémentaire pour le bâtiment C. Sur question de savoir pour quel motif la

municipalité a traité les bâtiments A et B différemment du bâtiment C, Mme F.________

explique que, lors de l'audience devant la préfecture, la municipalité a appris

que Mme A.________ habitait déjà l'appartement concerné depuis le mois de

juillet 2019 et a dès lors souhaité trouver une solution; Mme le Préfet a alors

suggéré de requérir une enquête complémentaire pour le bâtiment C, sans

garantie que le dossier soit accepté. Mme F.________ précise que, s'il n'y

avait pas eu d'oppositions, la municipalité aurait délivré l'autorisation de

construire requise. Me Haldy fait valoir, pour sa part, qu'on ignore ce que la

municipalité aurait décidé de faire, étant rappelé qu'elle est tenue de faire

respecter son règlement. Enfin, Mme F.________ ajoute que l'autre appartement

sis dans les combles du bâtiment C (lot PPE n° 20), qui n'était pas encore

vendu, a fait l'objet d'une remise en état.

Le président relève le fait que la

décision attaquée a été adressée à M. D.________ à une date à laquelle il

n'était plus propriétaire de l'appartement litigieux et pose la question de

savoir quel était le raisonnement de la municipalité à cet égard. Se pose

notamment la question de savoir ce qui se passera si Mme A.________ refuse que B.________

effectue les travaux de remise en état. Le président demande également à qui la

municipalité adressera la facture en cas d'exécution par substitution. Me Haldy

reconnaît qu'il y a bien eu un vice de procédure s'agissant du destinataire de

la décision attaquée, mais estime que ce vice n'aurait pas porté à conséquence;

Mme A.________ ayant recouru, il conviendrait de retenir que la décision

attaquée a été valablement notifiée. Cela étant, dans l'hypothèse où le

tribunal viendrait à confirmer l'ordre de remise en état, il se pourrait que la

municipalité rende une nouvelle décision adressée, cette fois-ci, à Mme A.________.

La discussion porte ensuite sur le

respect de l'art. 64 RC, aux termes duquel il ne peut y avoir plus d'un niveau

habitable dans les combles. A cet égard, Me Roulier fait valoir que le niveau

litigieux constituerait une mezzanine réaménagée, qui n'impacterait pas le

volume, étant précisé que les surfaces habitables seraient celles autorisées

par le permis de construire. Il compare pour le surplus les cloisons, dont il

précise qu'elles ne seraient pas porteuses, à l'effet que pourraient avoir des

bibliothèques sur une mezzanine. Il s'agirait d'une interprétation extensive du

règlement communal. Me Haldy conteste cette interprétation et Mme A.________

fait remarquer que la non-conformité des travaux ne porte pas exclusivement sur

les cloisons, mais également sur la salle de bain.

Il est ensuite procédé à la visite

de l'appartement de Mme A.________, en deux groupes distincts pour des raisons

sanitaires. Le premier groupe est constitué des membres de la cour, de la

greffière, de Mme A.________, de Me Paris, ainsi que de Mme F.________. Le

second groupe est constitué de Mes Haldy, Cavadini et Roulier, ainsi que de M. E.________.

Lors de la visite, le tribunal

procède aux constatations suivantes:

-

la cage d'escalier menant à l'étage supérieur donne sur un

pallier, qui distribue sur deux espaces cloisonnés, l'un sur la droite (en

montant) et l'autre sur la gauche;

-

ces deux espaces occupent toute la surface de l'étage, de part et

d'autre du pallier;

-

la pièce de droite est aménagée en chambre à coucher et est

pourvue de deux velux, l'un dans le pan nord de la toiture et l'autre dans le

pan sud;

-

le mur nord de l'espace constituant le pallier comporte, dans sa

partie supérieure, un œil de bœuf, approximativement au droit de la cage

d'escalier;

-

l'espace situé sur la gauche en montant l'escalier est scindé en

deux pièces distinctes, l'une donnant sur le nord et l'autre sur le sud;

-

la pièce donnant sur le sud est aménagée en salle de bain (avec

WC, douche et lavabo) et comporte un velux;

-

la pièce donnant sur le nord est aménagée en dressing et comporte

un œil de bœuf, dans la partie supérieur du mur nord.

La question de l'habitabilité de

l'espace litigieux est abordée. A cet égard, l'assesseur Pierrehumbert fait

remarquer qu'à la lecture des plans de 2016, il semblerait que le constructeur

ait eu le souci de respecter les hauteurs prescrites par l'art. 27 RLATC. En

effet, a priori, une hauteur de 2,40 m paraît respectée au moins sur la moitié

de la surface utilisable (comptée à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m).

Sous réserve de la vérification correspondante, l'espace en cause semble

habitable.

En outre, l'assesseur Pierrehumbert

relève que, par définition, une mezzanine présente une surface inférieure à

celle de l'étage qu'elle domine et entretient un lien visuel avec ce dernier.

Or, tel n'est pas le cas en l'occurrence, l'espace litigieux étant entièrement

fermé par des cloisons, avec pour seule ouverture la cage d'escalier. Au vu de

ces caractéristiques, l'espace en cause s'apparente davantage à un galetas qu'à

une mezzanine.

S'agissant de l'importance de la

non-réglementarité, le président relève qu'on pourrait se poser la question de

savoir si la municipalité n'aurait pas autorisé, en définitive, un ouvrage plus

conséquent qu'une mezzanine. A cet égard, il relève notamment que les plans de

2016 mentionnent des surcombles, et non une mezzanine, ainsi qu'un appartement

de 4,5 pièces.

Me Paris pose, pour sa part, la

question de savoir si, sur la base des éléments relevés par le juge assesseur,

la municipalité ne devrait pas reconsidérer la décision attaquée. A cet égard,

il expose que sa cliente se trouverait dans une situation particulièrement

inconfortable, dont elle ne serait pas responsable, et que la remise en état

ordonnée impliquerait une perte de valeur de son appartement. Il estime au

demeurant qu'il appartenait à la municipalité de surveiller le chantier au fur

et à mesure de son avancement. Mme A.________, quant à elle, souligne que, dans

l'hypothèse d'une remise état, l'appartement dont elle est propriétaire ne

serait tout simplement plus celui qu'elle a décidé d'acquérir et qui se

composait de 4,5 pièces.

Me Haldy répond que la

municipalité est tenue, de par la loi, de vérifier la conformité des travaux à

l'issue de ceux-ci en vue de délivrer le permis d'habiter. Pour le surplus, il

estime que le dossier ne présenterait pas d'éléments nouveaux qui

justifieraient une reconsidération de la décision attaquée. Aussi, il souhaite

que le tribunal pèse les différents intérêts en jeu et statue.

S'agissant des deux autres

bâtiments (A et B), Mme F.________ confirme que les travaux de remise en état

ont déjà été réalisés, étant précisé que la municipalité a exigé que les

cloisons et les salles de bains soient supprimées et que les grilles des salles

de bains soient bouchées. Me Roulier relève qu'en dépit de ces travaux, l'étage

supérieur ne présenterait pas de lien visuel avec l'étage inférieur au-dessus

duquel il se trouve, la cage d'escalier étant la seule ouverture et les

cloisons subsistant de part et d'autre de celle-ci. Mme A.________ indique que

certains appartements des bâtiments A et B sont désormais loués. A la demande

du tribunal, Me Cavadini s'engage à produire des photographies de l'état actuel

des appartements remis en état.

Enfin, le président informe les

parties de ce qu'elles recevront le procès-verbal de l'audience accompagné des

photographies précitées et qu'un délai leur sera imparti pour se déterminer sur

ces documents.

Sans autres réquisitions, l'audience

est levée

à 10h 25."

Le 9 février 2021, le juge instructeur a requis de B.________

la transmission de photographies de l'état actuel des appartements remis en

état. Le 11 février 2021, la recourante a demandé que les photographies comportent

notamment une vue de l'ouverture de l'étage supérieur depuis le bas des

escaliers, afin qu'il soit possible de comparer ces appartements avec le sien

en termes de visibilité et d'ouverture. Les 17 février et 1er mars

2021, B.________ a transmis au tribunal les photographies demandées.

Le 1er mars 2021, B.________ a indiqué

qu'elle n'avait pas de remarque à formuler au sujet du procès-verbal de

l'audience.

Le 4 mars 2021, la municipalité s'est déterminée sur

les photographies produites par B.________.

Le 5 mars 2021, C.________ s'est déterminée sur le

procès-verbal de l'audience et les photographies produites par B.________. Pour

ce qui et du procès-verbal, elle fait valoir que celui-ci ne mentionne pas la

remarque formulée à différentes reprises par son conseil selon laquelle la surface

(114 m2) et le nombre de pièces (4,5) du lot n° 21 tels que figurant

sur les plans mis à l'enquête – pour lesquels le permis de construire a été

délivré – incluent la surface des surcombles et la pièce qu'ils représentent.

Le 8 mars 2021, la recourante s'est déterminée sur

le procès-verbal de l'audience, les photographies produites par B.________ et

la question des dépens. Pour ce qui est du procès-verbal, elle indique ne pas

avoir d'objections à faire valoir.

B.________ s'est encore déterminée sur la question

des dépens le 16 mars 2021.

Considérant en droit:

Considérants

1.

a) La décision attaquée, par laquelle la municipalité refuse d'autoriser

des modifications d'un projet, après une enquête publique complémentaire, et

ordonne la remise en état des lieux, peut faire l'objet d'un recours de droit

administratif au Tribunal cantonal, selon les art. 92 ss de la loi du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). La recourante,

qui n'était pas la destinataire directe de la décision mais qui en a reçu une

copie, a un intérêt digne de protection à la contester en tant que propriétaire

de l'appartement qui fait l'objet du refus de permis de construire et de

l'ordre de démolition (cf. art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99

LPA-VD).

Déposé dans le délai de trente jours fixé par

l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD

(applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu

d'entrer en matière sur le fond.

b) A titre "plus subsidiaire", la

recourante conclut à ce que la décision de refus du permis de construire et de

démolition soit réformée en ce sens que l'ordre de démolition est adressé

directement à D.________, respectivement B.________, et C.________, à charge

pour elles d'en assumer tous les frais, notamment ceux du mandataire de la

recourante et ceux nécessaires pour son déménagement, le garde-meuble et le

relogement pour la durée des travaux, ainsi que des dépens. On peine à comprendre

la portée de cette conclusion dès lors que la décision attaquée a précisément

été notifiée à B.________. Pour le surplus, les conclusions relatives à la

prise en charge par B.________ et C.________ de différents frais (par exemple

des frais de garde-meuble et de relogement) relèvent des tribunaux civils et

sont irrecevables devant la CDAP.

2.

La recourante invoque une erreur dans la désignation du destinataire de

la décision. Elle relève que celle-ci aurait dû lui être adressée en sa qualité

de propriétaire de l'appartement litigieux et non pas au maître de l'ouvrage (B.________),

comme cela a été le cas. Elle relève que B.________ ne dispose pas des droits

requis pour exécuter l'ordre de démolition. Selon la recourante, le recours

doit être admis pour ce motif.

a) Dans un arrêt AC.2011.0123 du 8 février 2013, le

Tribunal cantonal a examiné la validité d'une décision relative à un ordre de

remise en état d'une construction illégale qui n'avait pas été notifiée au

propriétaire mais à une société anciennement propriétaire en sa qualité de

maître de l'ouvrage, promoteur et constructeur. Il a relevé que cette société

était à l'origine de la situation qui avait amené la municipalité à ouvrir une

nouvelle procédure administrative, avec enquête publique complémentaire. En

pareil cas, s'il apparaissait que l'octroi d'un permis de construire

complémentaire était contraire au droit cantonal ou communal, la constructrice

était un "perturbateur par comportement " qui pouvait être le

destinataire non seulement de la décision refusant l'autorisation qu'elle avait

requise, mais également de l'ordre de remise en état (cf. arrêt précité consid.

2a avec référence à l'arrêt ATF 107 Ia 19 consid. 2b p.24).

b) Vu ce qui précède, la décision attaquée ne

saurait être annulée au motif qu'elle a formellement été notifiée au maître de

l'ouvrage, promoteur et constructeur et non pas à la recourante.

Pour le surplus, on relève que la recourante a pu

prendre connaissance de la décision litigieuse et l'attaquer en temps utile

devant la CDAP. Une éventuelle informalité en ce qui concerne la notification

de la décision ne lui a par conséquent pas porté préjudice.

c) Vu ce qui précède, ce premier grief doit être

écarté.

3.

A titre subsidiaire, la recourante conclut à la réforme de la décision attaquée

en ce sens qu'une dérogation à l'art. 64 RC est octroyée.

a) aa) Aux termes de l’art. 85

al. 1 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11), dans la mesure où le règlement

communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y

afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs

d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de

dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts

prépondérants de tiers.

Au plan communal, l'art. 78 RC, qui

traite des dérogations dans la zone à bâtir, a la teneur suivante:

"Des dérogations aux plans et à la

réglementation y afférent peuvent être accordées par la Municipalité pour

autant que des motifs d'intérêt public où des circonstances objectives le

justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre

intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers. Ces dérogations

peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de

conditions et charges particulières. Elles doivent rester dans les limites

mentionnées de l'article 85 LATC.

Ces dérogations

peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de

conditions et charges particulières. Elles doivent rester dans les limites

mentionnées de l'article 85 LATC.

La demande de

dérogation est mise à l'enquête publique selon les mêmes modalités que la

demande de permis de construire (art. 109 LATC)."

bb) Selon la jurisprudence, les

dispositions dérogatoires, telles que l'art. 85 LATC, ne doivent pas

nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les

méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se

révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation

ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le

moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle

doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du

législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une

dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle,

à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se

substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique

dérogatoire. Il implique une pesée entre les intérêts publics et privés de

tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les

intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que

des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure

solution architecturale, ou encore une utilisation optimale du terrain, ne

suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (cf. ATF 112 Ib 51

consid. 5; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 3.2; TF 1C_257/2019 du

24.

avril 2020 consid. 4.1 et les références). La clause dérogatoire est une

émanation du principe de la proportionnalité. Elle ne peut porter atteinte à

des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants;

elle doit résulter d'une pesée globale des intérêts en présence, prenant en

compte l'ensemble des circonstances. Confrontée à l'octroi ou au refus d'une

dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou un

excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (cf. arrêts AC.2020.0274

du 8 décembre 2020 consid. 2b; AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 8a/bb;

AC.2018.0379 du 5 juin 2020 consid. 13b/bb/bbb et les arrêts cités).

b) L'art. 64 RC prévoit qu'il ne peut y avoir plus

d'un niveau habitable dans la toiture, à l'exception de mezzanine ou de galerie

de moindre importance.

Il faut entendre par mezzanine un passage ou une

aire de plancher intermédiaire qui n'occupe qu'une partie de la surface de la

pièce qu’il surplombe, qui est ouvert sur celle-ci, et qui en est séparé par

une barrière de protection. Une telle configuration ne doit pas être confondue

avec un local fermé, tel que des surcombles ou un galetas (cf. arrêts

AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid.2b/bb; AC.2012.0066 du 31 mai 2013 consid.

3c).

En l'occurrence, il ressort des plans et de la

vision locale que le niveau supérieur du logement de la recourante n'est pas une

mezzanine ou une galerie de moindre importance au sens de l'art. 64 RC dès lors

qu'il occupe l'entier de la surface disponible, qu'il ne surplombe par

conséquent pas le niveau inférieur et qu'il n'existe pas de lien visuel entre

le niveau supérieur et le niveau inférieur, comme c'est le cas pour une

mezzanine ou une galerie. Il s'agit par conséquent de surcombles, avec une

seule ouverture sur le niveau inférieur correspondant à la cage d'escalier.

c) Les caractéristiques du niveau supérieur du

logement de la recourante, qui le distinguent clairement d'une mezzanine ou d'une

galerie de moindre importance et en font des surcombles, figuraient clairement

sur les plans sur la base desquels le permis de construire a été délivré en

juillet 2016. Ces plans montraient la volonté de créer à ce niveau un étage

complet habitable, respectant notamment les exigences de l'art. 27 du règlement

d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) relatifs à

la hauteur des locaux. Ils prévoyaient également quatre lucarnes destinées

spécifiquement à l'éclairage de l'étage supérieur, soit un éclairage qui serait

disproportionné pour une simple mezzanine (qui est généralement éclairée par

les ouvertures prévues pour l'étage inférieur). Peu importe à cet égard que le

plan intitulé "plan surcombles" mentionnait le terme

"mezzanine". Il y a lieu ainsi de constater que, pour l'essentiel, la

construction du niveau supérieur du logement de la recourante, soit la

réalisation de surcombles, correspond aux plans sur la base desquels le permis

de construire a été délivré. Ce constat est confirmé par les photographies des

autres logements qui ont été remis en état, qui montrent un espace clos et

invisible depuis le bas, montrant qu'on est en présence de surcombles et non

pas de mezzanines ou de galeries.

d) Pour ce qui est des aménagements du niveau

supérieur de l'appartement de la recourante (érection d'une cloison pour

délimiter une chambre à coucher et création d'une salle de bain), on constate

que ceux-ci ne figuraient pas sur les plans sur la base desquels le permis de

construire a été délivré en juillet 2016. Cela étant, on relève que ces plans

mentionnaient clairement qu'il s'agissait d'un 4,5 pièces. Dès lors que deux

chambres étaient prévues à l'étage inférieur, ceci impliquait nécessairement la

réalisation d'une chambre supplémentaire dans les surcombles.

Dans ces conditions, il existe des circonstances

objectives au sens des art. 85 LATC et 78 RC, qui justifient l'octroi d'une

dérogation à l'art. 64 RC en ce qui concerne la création de la chambre à l'étage

supérieur, étant relevé que cette dérogation ne porte atteinte ni à des

intérêts publics importants ni à des intérêts privés prépondérants. S'agissant

de cet aménagement, c'est ainsi à tort que la municipalité a refusé l'octroi

d'une dérogation, qui était expressément requise. Le tribunal retiendra dès

lors que, vu les circonstances très particulières du cas d'espèce, on est en

présence d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité communale, qui

aurait dû régulariser la création de cette chambre dans les surcombles.

e) La situation est différente en ce qui concerne la

salle de bain. Celle-ci ne figurait pas sur les plans et le fait que le

logement soit décrit comme un 4,5 pièces ne justifiait pas nécessairement la

création d'une seconde salle de bain dans les surcombles. Dans ces conditions,

la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant de

délivrer la dérogation également requise pour cet aménagement, étant précisé

que l'ordre de démolition le concernant sera examiné ci-après sous l'angle de

la proportionnalité.

4.

La recourante invoque une violation du principe de la proportionnalité.

Elle fait valoir qu'elle n'a jamais eu conscience que l'appartement qu'elle

achetait ne pourrait pas avoir de chambre à coucher et de salle de bain dans ce

qu'elle appelle (à tort) "la mezzanine" et encore moins que la

construction réalisée n'était pas conforme au permis de construire. Elle

soutient que l'autorité intimée savait lors de la visite du 24 juin 2019 que

l'appartement lui serait livré dans les jours suivants et que en ne l'informant

pas immédiatement des constatations faites lors de cette visite, elle a créé

une situation confuse qui ne saurait lui nuire. Elle reproche à la municipalité

de ne pas s'être fait remettre plus tôt les plans de l'entreprise générale, qui

indiquaient clairement la présence de la chambre et de la salle de bain au

niveau de "la mezzanine", et de ne pas avoir suivi l'évolution du

chantier de manière à éviter la réalisation d'une construction non

réglementaire. Elle revient sur la différence de traitement faite entre les

bâtiments A et B (démolitions ordonnées immédiatement) et le bâtiment C (mise

en oeuvre d'une procédure de régularisation). Elle relève qu'elle n'a rien à se

reprocher et que les seuls reproches qui peuvent être faits doivent s'adresser à

D.________ et à l'entreprise générale. Elle fait valoir que, compte tenu des

démolitions opérées dans les bâtiments A et B, l'état construit de l'ensemble

de la promotion est, dans une très large mesure, finalement conforme au permis

de construire. Elle soutient que, compte tenu de la légère non-conformité au

permis de construire et des intérêts publics en jeu, le coût de la remise en état

est disproportionné. Elle invoque le fait qu'elle a vécu paisiblement dans son

appartement pendant 6 mois. Elle invoque également la perte de valeur de son

appartement, qui deviendrait un 3,5 pièces alors qu'elle a payé le prix correspondant

à un 4,5 pièces, perte qu'elle chiffre à 31'000 fr.

a)

aa)

Lorsqu'une construction déjà réalisée

contrevient aux règles légales et ne peut par conséquent être autorisée a

posteriori, cela ne signifie pas encore qu'elle ne peut être utilisée, ni

que l'état antérieur doit nécessairement être rétabli (ATF 132 II 21 consid.

6). Il convient à ce stade d'examiner la situation au regard des principes

généraux du droit administratif, en particulier les principes de la

proportionnalité et de la protection de la bonne foi. Aussi l'autorité

renonce-t-elle à exiger la remise en état lorsque celle-ci ne revêt pas

d'intérêt public ou lorsque les dérogations aux règles sont mineures. Il en va

de même lorsque le maître de l'ouvrage a pensé de bonne foi faire un usage

correct de l'autorisation reçue, pour autant que le maintien de la situation

illégale ne contrevienne pas à d'importants intérêts publics (ATF 132 II 21

consid. 6; 104 Ib 301 consid. 5b; 102 Ib 64 consid. 4). Dans ce contexte, la

bonne foi de l'administré est un élément qui entre dans le pesée des intérêts

(cf. ATF 123 II 248 consid. 4a; Moor/Flückiger/Marthenet, Droit administratif

vol. I - Les fondements, ch. 6.4.3, p. 933), mais il n'est pas seul décisif,

aucun intérêt public ni privé ne devant, de surcroît, imposer que la situation

soit rendue conforme au droit (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du

territoire, construction expropriation, n° 997, p. 429; arrêt TF 1C_587/2014 du

23.

juillet 2015 consid. 6.1). Cela étant, celui qui place l'autorité devant un

fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir

une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent

pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 111 Ib 213 consid. 6b).

bb) Le propriétaire d'un immeuble doit en principe

répondre en tant que perturbateur par situation pour les états de fait

contraires au droit sur son immeuble et ce indépendamment d'une faute de sa

part ou de l'origine de la situation (cf arrêt TF 1C_292/29017 précité). Il

doit ainsi se laisser opposer la mauvaise foi du propriétaire précédent

(cf. arrêts TF 1C_122/2016 du 7 septembre

2016.

consid. 6.2.3 et les arrêts et références cités; 1C_59/2011 du 20 mai 2011

consid. 3.3) et ne saurait rien déduire du fait qu'il n'est pas à l'origine des

travaux litigieux (cf. arrêt TF 1C_482/2017 du 26 février 2018

consid. 2.6.1).

b) Pour ce qui est de l'ordre de remise en état

prononcé par la municipalité le 23 mars 2020, demeure seule litigieuse la

démolition de la salle de bain aménagée dans les surcombles dès lors que, on l'a

vu, la création de la chambre peut être régularisée par l'octroi d'une

dérogation.

Pour ce qui est de la salle de bain litigieuse, on

relève que celle prévue à l'étage inférieur du logement de la recourante est de

faible dimension (4,70 m2). Une salle de bain de cette taille

pourrait convenir pour un 3,5 pièces. En revanche, elle peut poser problème

pour un 4,5 pièces dès lors que ce type d'appartements est très recherché par

les familles avec des enfants. On peut ainsi comprendre les motifs qui ont

conduit les constructeurs à créer une seconde salle de bain dans les surcombles

(tout en relevant que cette salle de bain ne figurait pas sur les plans et a

été réalisée en violation du règlement communal).

Pour ce qui est de la pesée d'intérêts qui doit être

effectuée en relation avec l'ordre de démolition de la salle de bain, il y a

lieu de constater que cet aménagement ne porte pas atteinte à des intérêts

privés ou à d'autres intérêts publics que l'intérêt au respect du règlement

communal. On relève ainsi qu'il n'a pas d'impact sur le volume et l'aspect extérieur

du bâtiment et qu'il n'implique notamment pas d'ouvertures supplémentaires.

Pour ce qui est des intérêts dont la recourante peut se prévaloir, on note le coût

non négligeable de la démolition auquel s'ajoute le fait que la recourante a,

de bonne foi, acheté son appartement à un prix qui tient compte de la présence

de deux salles de bain. Dans ces conditions, tout bien considéré et en prenant notamment

une nouvelle fois en compte les circonstances très particulières du cas

d'espèce, le tribunal parvient à la conclusion que l'ordre de démolition, en

tant qu'il concerne la salle de bain réalisée dans les surcombles, n'est pas

conforme au principe de la proportionnalité.

5.

Il ressort de ce qui précède que le recours doit être admis et la

décision attaquée réformée en ce sens que la création d'une chambre

supplémentaire au niveau supérieur (surcombles) de l'appartement de la

recourante est autorisée et que l'ordre de démolir la salle de bain sise à ce

niveau est annulé.

Vu le sort du recours, les frais de la

cause sont mis à la charge de la Commune de Rances. Celle-ci versera en outre

des dépens à la recourante et à B.________, qui ont procédé par l'intermédiaire

d'un mandataire professionnel. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à C.________

dès lors que celle-ci n'a pas pris de conclusions.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Rances du 23 mars 2020 est réformée en

ce sens que la création d'une chambre supplémentaire au niveau supérieur de

l'appartement de la recourante est autorisée et que l'ordre de démolir la salle

de bain sise à ce niveau est annulé.

III.

Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la

Commune de Rances.

IV.

La Commune de Rances versera à A.________ une indemnité de 3'000 (trois

mille) francs à titre de dépens.

V.

La Commune de Rances versera à B.________ une indemnité de 3'000 (trois

mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 14 avril 2021

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.