AC.2020.0229

CDAP - AC.2020.0229 - 2023-06-13 - A._, B., C./Municipalité de Lausanne, D., E., F., G., H., I., J._

13 juin 2023Français124 min

Source vd.ch

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 13 juin 2023

Composition

Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; Mmes Christina Zoumboulakis et

Pascale Fassbind-de Weck, assesseures;

Mme Cécile Favre, greffière.

Recourantes

A.________, à ********,

B.________, à ********,

C.________, à ********,

toutes trois

représentées par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de

Lausanne,

Service de l'urbanisme, représentée

par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,

Opposants

D.________, à ********,

E.________, à ********,

tous deux représentés

par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,

F.________, à ********,

G.________ à ********,

tous deux représentés

par Me Nicolas IYNEDJIAN, avocat à Lausanne,

H.________à ********,

I.________à ********,

tous deux représentés

par Me Lionel ZEITER, avocat à Lausanne,

J.________à ********,

représentée par Me

Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne.

Objet

permis de construire

Recours A.________ et consorts c/

décision de la Municipalité de Lausanne du 25 juin 2020 refusant la

démolition des bâtiments ECA nos 6748a, 6748b et 11138 et la

construction de deux immeubles de 43 logements et d'un atelier d'artiste,

avec un parking souterrain, sur la parcelle n° 5436 (CAMAC n° 181633)

Vu les faits suivants:

Formant une communauté héréditaire, les sœurs A.________, B.________ et C.________

(ci-après: les constructrices ou les recourantes) sont propriétaires en main

commune de la parcelle n° 5436 du cadastre de la commune de Lausanne, sise à l'angle

de l'avenue d'Ouchy et du chemin de Roseneck. D'une surface totale de 1'624 m2,

cette parcelle est constituée de 1'219 m2 de place-jardin, 148 m2

de revêtement dur et 257 m2 au sol de bâtiments, à savoir une

villa de 231 m2 dénommée "La Printanière" (ECA

n° 6748a) et un garage de 26 m2 (ECA n° 11138); un

bâtiment souterrain de 20 m2 (ECA n° 6748b) n'est pas compris

dans le calcul des surfaces. Immédiatement à l'est de la parcelle n° 5436,

le chemin de Roseneck longe les parcelles nos 5437 et 5438 ‑ qui

supportent deux bâtiments contigus en miroir (respectivement ECA nos

6749 et 6750) formant la villa "L'Oasis" ‑ , puis la

parcelle n° 5439 qui supporte la villa "Les Rocailles" (ECA

n° 6752a). Au nord, de l'autre côté du chemin de Roseneck, se trouve la

parcelle n° 5443 sur laquelle est érigée une construction dénommée "Le

Chalet" (ECA n° 6747a), qui fait face à la villa "La

Printanière". Au sud, la parcelle n° 5436 est contiguë à la parcelle

n° 5429 qui accueille un bâtiment d'habitation collective.

La parcelle n° 5436 est colloquée en zone mixte de forte densité

selon le plan général d'affectation de la ville de Lausanne (ci-après: PGA) et

le règlement correspondant (ci-après: RPGA), mis en vigueur le 26 juin 2006. La

zone mixte de forte densité est régie par les art. 104 ss RPGA.

Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits

d'importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS) en tant que ville.

La parcelle n° 5436 est comprise dans le périmètre P 29 de l'ISOS avec une

catégorie d'inventaire "BC" et un objectif de sauvegarde "C".

Le périmètre P 29 est décrit en ces termes:

"Secteur

traversé du N au S par l’avenue d’Ouchy, à l’origine trame lâche de maisons

individuelles et immeubles locatifs cossus de style néo-classique ou régionaliste

entourés de jardins, fin du 19e-déb. 20e s., comblée par

des immeubles à partir des années 1950/1970, générant une organisation moins

harmonieuse que celle du quartier lui faisant pendant à l’O, bâti du 3e

q. 20e s. se confrontant au tissu d’origine."

La fiche ISOS mentionne encore ceci à propos du

Périmètre 29 (Avenue d'Ouchy):

"Au secteur de l'avenue

Frédéric-César-de-la-Harpe répond son pendant oriental (29), traversé du nord

au sud par l'avenue d'Ouchy (29.0.3) et coupé, lui aussi, horizontalement par

l'avenue de Cour. Bien que ces deux parties relèvent d'une planification

similaire, le bâti situé le long de l'avenue d'Ouchy s'est développé

différemment, selon une trame discontinue. Cette structure a permis de nombreux

comblements au fil du temps, engendrant un secteur plus chahuté ou disparate

que celui sis à l'ouest. Le tissu apparaît par conséquent plus lâche et

présente un panel de bâtiments élargi, allant d'un tapis de remarquables

maisons individuelles ou locatives bien préservées, entourées de jardins

(29.2), à des immeubles cossus de la fin du 19 e ou du début du 20 e

siècle comptant jusqu'à six niveaux (29.1, 29.0.1), en passant par des

immeubles d'habitation ou administratifs de style moderne des années 1950 et

1970 (29.0.2, 29.0.8) qui contrastent fortement avec le bâti d'origine.

Au nord de l'avenue

Edouard-Dapples, une portion du tissu dévoile des qualités particulièrement

hautes (29.1), en raison de l'homogénéité de son bâti. Elle se compose

notamment d'une série de petits immeubles du premier quart du 20e siècle

comptant de trois à cinq niveaux alignés régulièrement dans le versant, en

particulier le long de l'avenue Edouard-Dapples. Les quelques bâtiments venus

s'ajouter ou remplacer le bâti d'origine dès le milieu du 20e siècle

ont été construits dans le respect des gabarits existants. Deux édifices

ressortent de ce tissu: l'église anglaise de style néogothique de 1877—1878

(29.1.1), dont on aperçoit tout juste la flèche depuis l'avenue d'Ouchy, et la

blanche « Villa Orient » de 1894 (29.1.2), installée dans un parc.

Un autre ensemble (29.3) se

démarque au sud de l'avenue de Cour. Les édifices qui le composent créent de

forts points de repères: l'hôtel Royal-Savoy (29.3.1), avec son monumental

portail d'entrée, occupe toute la parcelle entre l'avenue d'Ouchy et la

promenade de la Ficelle. En face, du côté oriental de l'avenue d'Ouchy, se

dresse le temple de la Croix d'Ouchy de 1839-1840 (29.3.3). Tous deux sont

implantés en retrait de la route et bordés d'arbres, conférant à l'espace-rue

un caractère plutôt verdoyant. Au sud du temple se trouve l'école primaire de

la Croix d'Ouchy (29.3.4), un élégant bâtiment de style néoclassique comportant

d'intéressants jeux de matériaux, bordée en aval d'un préau partiellement

couvert. Un alignement de bâtiments administratifs comptant jusqu'à huit

niveaux construits dès les années 1970 (29.0.5) marque la limite méridionale de

l'ensemble. Par leur style, leur gabarit et leur matérialité associant verre,

béton et métal, ces immeubles constituent un contraste saisissant avec les

édifices situés en amont."

Plusieurs parcelles font l'objet

d'une description, voire d'une recommandation de protection spécifique dans le

périmètre P 29, mais tel n'est pas le cas de la parcelle n° 5436, ni

des parcelles voisines.

La villa "La Printanière" n'a reçu aucune note au recensement

architectural du canton de Vaud. La villa "L'Oasis" et la villa

"Les Rocailles" ont obtenu respectivement une note *4* et une note

*3*. Le "Chalet" est inscrit à l'inventaire des monuments historiques

non classés depuis le 11 février 2002, avec une note *2*. Enfin, le bâtiment

locatif érigé sur la parcelle n° 5429 a été recensé avec la note *4*.

Les jardins sur les parcelles nos 5436,

5437, 5438 et 5439 figurent en outre au recensement ICOMOS des parcs et jardins

historiques de la Suisse (fiche n° 195). Il y sont décrits comme un "ensemble

de jardins de villas, 1900, situés dans une rue tranquille, proche du lac",

dont le caractère a été préservé et la substance plus ou moins conservée. La

rubrique "parties constituantes" comporte la description

suivante: "Avant-cours: mur et piliers en pierre, portail et piliers en

fer forgé; cour revêtue de pavés béton, de bitume ou de gravier; [...];

haies de buis, thuyas, laurelles; marronnier, pins; rhododendrons, hortensias.

Jardins: mur de soutènement en pierre, garages souterrains; pergola métallique;

portail en panneau de métal; chemins et terrasses revêtus de gravier.

Végétation: cèdres, ifs, cyprès, bouleaux, magnolias, houx, buis, gazon."

La ville de Lausanne leur a attribué une note *4* dans

la catégorie "jardins d'intérêt historique" (cf. Annexe C au PGA - Rapport OAT Territoire urbain,

Recensements architectural, des jardins d'intérêt historique et des ensembles

bâtis, du 11 novembre 2010).

Dès le printemps 2018, le bureau d'architecture mandaté par les

constructrices a pris contact avec le bureau des permis de construire de la

ville de Lausanne pour "éviter de faire fausse route" et

clarifier les possibilités de développer un projet impliquant la démolition du

bâtiment existant sur la parcelle n° 5436 - inhabité depuis des années - et son

remplacement par deux immeubles d'habitation. De nombreux échanges de courriers

électroniques et entretiens téléphoniques ainsi que trois séances de travail

ont eu lieu avec divers représentants de la ville de Lausanne (en particulier

du bureau des permis de construire, du service des routes et de la mobilité et

du service des parcs et domaines [ci-après: le SPADOM]). Tenant compte des

indications qui leur avaient été données, les architectes des constructrices

ont déposé une première demande de permis de construire le 7 novembre 2018.

Cette demande portait sur la démolition des bâtiments ECA nos 6748a,

6748b et 11138 et la construction de deux immeubles comportant 43 logements et

un atelier d'artiste, l'aménagement d'une place de jeux et d'une zone pour

conteneurs, la création d'un garage souterrain de 26 places pour voitures et 6

places pour motos, et la réalisation d'un local à vélos.

Par lettre du 21 janvier 2019, le bureau des permis

de construire a avisé les constructrices que le dossier devrait être complété

avant l'ouverture d'une enquête publique, selon une liste annexée. Cette lettre

réservait l'examen du dossier corrigé, le résultat de l'enquête publique, la

synthèse de la Centrale des autorisations en matière de construction (ci-après:

CAMAC) et la décision municipale sur le permis de construire.

Le 27 février 2019, les architectes des

constructrices ont déposé un nouveau dossier qui comprenait les modifications

demandées. Leur courrier d'accompagnement du projet indiquait que "toutes

les modifications apportées ont été vues au préalable avec les responsables de

chaque service de la Ville de Lausanne concernés, qui nous ont donné leurs

accords pour l'envoi dudit dossier modifié."

Par courrier du 20 mai 2019, le bureau des permis de

construire a informé les constructrices de la prochaine ouverture d'une enquête

publique, tout en attirant leur attention sur le fait que cette procédure ne

préjugeait en rien du résultat de l'examen en cours quant à la conformité du

projet. Il a encore indiqué ce qui suit:

"[...]

Consultée dans le cadre de la procédure, la Déléguée à la protection du

patrimoine bâti indique que le projet prend place sur une parcelle qui figure

au recensement ICOMOS des parcs et jardins historiques de la Suisse (n° 195).

Il s'agit d'un ensemble de jardins de villas (********) dont le caractère a été

préservé et la substance plus ou moins conservée. La parcelle est située à

proximité immédiate du "Chalet", maison sous protection cantonale

(inscrite à l'Inventaire). L'ISOS […] a

attribué un objectif de sauvegarde "C" au périmètre 29 dans lequel

elle est située. Après examen du dossier, elle

considère que la démolition de la maison actuelle, la disparition totale du

jardin historique et des murs en limite constituerait une atteinte très

sensible à l'identité de ce petit quartier. Dès lors, elle réserve

expressément son préavis final qui sera établi après l'enquête publique. [...]"

L'enquête publique a été ouverte du 24 mai au 24

juin 2019. Elle a suscité huit oppositions, dont celle de F.________ et G.________,

propriétaires de la parcelle n° 5437, celle de D.________ et E.________,

propriétaires de la parcelle n° 5438, celle de I.________ et J.________,

respectivement propriétaire et habitants de la parcelle n° 5443, et celle de la

H.________, propriétaire de la parcelle n° 5429. En outre, plusieurs pétitions,

intitulées notamment "Sauvez la Printanière et préservez un îlot

historique unique à Ouchy" et "Sauvez le parc historique

ICOMOS à Lausanne-Ouchy", ont recueilli plus de 2000 signatures durant

l'été 2019 et ont été versées au dossier de la ville de Lausanne.

Par la suite, la déléguée à la protection du

patrimoine a commandé une étude historique du secteur compris entre le chemin

de Roseneck, l'avenue d'Ouchy et le chemin de Beau-Rivage auprès de

l'historienne de l'architecture K.________, et une étude paysagère portant sur

le même périmètre auprès de l'architecte du paysage L.________. Les intéressées

ont rendu leur rapport respectif au mois de novembre 2019.

Il ressort de l'étude historique de K.________ que

le secteur considéré, autrefois planté de vignes, a progressivement vu se

construire des villas familiales ou locatives à partir du milieu du 19e

siècle, d'abord au nord, à proximité du chemin de Roseneck, et dans la partie

supérieure du chemin de Beau-Rivage (soit notamment la villa "La

Printanière", la villa "L'Oasis" et la pension "Le

Chalet"). Ces maisons étaient agrémentées de jardins au sud, souvent clos

de murs qui servaient aussi à soutenir le terrain. Un premier immeuble locatif

de gabarit plus urbain a été érigé à la fin du 19e siècle au

sud du périmètre; il a été remplacé par la suite par un imposant hôtel. Des

modifications significatives sont apparues à partir des années 1950 avec la

réalisation de trois grands immeubles locatifs, qui ont introduit un changement

d'échelle dans le quartier. D'anciennes maisons ont ensuite été détruites au

profit d'immeubles supplémentaires. La plupart des bâtiments construits avant

les années 1920 ont par ailleurs subi des transformations pour créer des

espaces habitables ou aménager de nouveaux logements. Le secteur sud a enfin

fait l'objet d'une densification à partir de la fin des années 2000. Sur les

terrains proches du périmètre en cause, une série d'immeubles aux dimensions

parfois très imposantes ont été construits au cours du 20e siècle,

au nord du chemin de Roseneck, à l'ouest de l'avenue d'Ouchy, ainsi que de part

et d'autre du chemin de Beau-Rivage. À l'heure actuelle, le quartier comprend

aussi bien des villas que des immeubles au gabarit plus important, qui sont

pour la grande majorité dédiés au logement (cf. p. 2 à 4 et p. 13 et 14).

L'étude paysagère réalisée par L.________ émet les

constatations suivantes à propos du jardin sur la parcelle n° 5436: "Ce

jardin mature et de caractère est intéressant par ses spécimens anciens. Les

plantations complètent la maison par leur échelle, offrant une vraie qualité à

l'espace. Les divers éléments paysagers présents tels que la fontaine ou

l'ancienne pergola témoignent d'un usage varié de l'espace. Les plantations en limite,

hautes et imposantes, marquent le parcellaire en place depuis plus d'un siècle

tout en diminuant les vis-à-vis sur la parcelle" (p. 20). L'étude paysagère fait état d'un quartier entouré et

traversé de grandes masses végétales, agréablement aéré grâce à de multiples

percées visuelles et composé de trois catégories d'espaces extérieurs (jardins

privés, jardins de PPE et voiries) ayant chacuns leurs caractéristiques (p.

30). Elle précise que les murs en pierre font partie de la ville et cite des

exemples d'éléments intéressants qui participent à créer une identité au

quartier. Il en va en particulier ainsi des socles, qui servent à retenir les

terres contre la pente et soulignent un parcellaire parfois très ancien,

notamment le long de l'avenue d'Ouchy. Constatant que les murs en pierre se

font rares dans les nouvelles constructions, l'étude paysagère préconise la

conservation des ouvrages existants (p. 31 à 33). Elle indique enfin que le

secteur comporte des ensembles de végétaux (arbres, arbustes, haies,

boqueteaux, massifs) aux multiples bénéfices et insiste sur l'importance de

préserver ce patrimoine arboré ancien (p. 36).

La CAMAC a rendu une

synthèse positive le 10 février 2020, les autorisations cantonales spéciales

requises ayant été délivrées. La Direction générale des immeubles et du

patrimoine, Section monuments et sites (ci-après: la DGIP-MS), a formulé la

remarque suivante:

"La

[DGIP-MS] recommande de porter une

attention plus soutenue aux murs périmétraux existants le long de l'avenue d'Ouchy

et du chemin de Roseneck. Ils sont partiellement remplacés par des haies et la

DGIP-MS se demande si une étude plus attentive de ces éléments ne pourrait pas

amener à en conserver une bonne partie. Ils définissent fortement l'entrée/la

sortie du chemin de Roseneck sur l'avenue d'Ouchy et participent à la qualité

globale des abords du chalet."

Le dossier a ensuite été soumis au service des parcs

et domaines, au service d'architecture et à la déléguée à la protection du

patrimoine de la ville de Lausanne en vue d'une prise de position. Les préavis

de ces trois services sont reproduits ci-après:

"[Préavis

négatif du Service des parcs et domaines du 25 mai 2020]

Le projet induit la destruction

totale de la propriété actuelle avec l'ensemble de son jardin (recensé en note

*4*) et l'entier de son arborisation. Ce sont 25 arbres qui ont été

comptabilisés dans la demande d'abattage, soit la quasi-totalité de l'arborisation

de la parcelle. Si la plupart de ces arbres ne revêtent pas de caractère

patrimonial ou biologique exceptionnel, c'est la

disparition de l'ensemble, soit un îlot de verdure bordant l'avenue d'Ouchy

ainsi que son mur périphérique, éléments de valeur du jardin, contribuant à

l'identité du quartier qui sont à déplorer.

Le projet prévoit une emprise du

sous-sol s'étendant sur l'entier de la parcelle ou presque, rendant impossible

la plantation d'une compensation végétale comparable. Le diamètre des arbres

dessinés sur le plan d'aménagement se situe entre 3 et 3,50 mètres. Ces

dimensions sont celles d'arbustes ou d'arbrisseaux. La distance entre les

bâtiments et les limites techniques imposées par la présence des constructions

souterraines limitent toute possibilité de laisser croître ces arbres. La

distance à la parcelle voisine en limite sud-est constitue un autre facteur

limitant pour ce qui est des plantations projetées à cet endroit. Cette

distance limite la hauteur des arbres et rend impossible les plantations

compensatoires dans le respect du code rural et foncier. Ces éléments de projet

sont en contradiction avec l'article 16, alinéa 2 du règlement d'application de

la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS) qui

stipule que "la plantation de compensation doit assurer l'équivalence

fonctionnelle et esthétique de la plantation enlevée". En effet, les

arbres présents sur le site ont des diamètres de couronne allant de 6 à 12

mètres (châtaignier, magnolia, ifs, pin, etc.). Le projet est loin de présenter

des plantations compensatoires susceptibles de se substituer à ces éléments. De

plus, certains des arbres existants pourraient être conservés sans que

l'exploitation rationnelle du bien-fonds soit mise à mal (RLPNMS, art. 15, al.

2).

L'emprise du sous-sol à l'angle

sud-est met en péril le cèdre voisin majestueux sis sur la parcelle 5437. Sa

préservation impose une réduction importante de l'emprise de la construction

souterraine afin de préserver cet arbre.

D'un point de vue environnemental,

l'un des derniers espaces importants de pleine terre du quartier disparaîtrait

de façon irréversible. L'urgence climatique impose le maintien des arbres et

d'espaces verts tels que préservés jusqu'ici, ainsi que du sol arable,

corolaire incontournable de ces éléments. Il en va de la résilience de la ville

face à cet enjeu capital. Les plans d'implantation des immeubles, les

plantations projetées, les images de synthèse et le plan d'abattage rendent

compte avec force de l'impact des abattages projetés et de l'impossibilité

matérielle de restituer un espace d'une qualité approchant même de loin les

fonctions esthétiques et naturelles des éléments supprimés. Au vu de la

densification actuelle du quartier une telle intervention constituerait une perte

environnementale et paysagère considérable.

Dès lors,

nous préavisons négativement ce projet de construction."

"[Préavis

positif du Service d'architecture du 26 mai 2020]

1 Préambule

L'avenue d'Ouchy s'est urbanisée

peu à peu et, par conséquent, c'est avec une certaine logique que cette

mutation se poursuit. Sont projetés deux blocs d'appartements à l'expression

identique, posés sur un soubassement commun partiellement enterré,

réinterprétant le socle existant actuel. Deux "solitaires", séparés

par de nouveaux arbres à haute tige, aux façades régulières et aux ouvertures

identiques sur leurs quatre côtés indépendants des orientations, constituent le

projet.

2 Analyse formelle

esthétique et intégration

Le projet est intentionnellement

urbain par la création d'un socle en dur qui suit la pente de l'avenue d'Ouchy

à ses pieds mais reste horizontal à son sommet. Celui-ci est percé

essentiellement par les deux entrées principales ainsi clairement identifiées.

Le porte-à-faux commun aux chambres des 2ème, 3ème et 4ème

étages en surplomb sur la rue, vient délibérément les souligner et

accessoirement les protéger des intempéries. Les balcons distribués dans les

angles diminuent l'impact visuel des volumes et enrichissent la façade sur la

rue. Ce jeu rendu riche par les émergences et les retraits est d'autant plus

intéressant que sa lecture en est différente selon qu'on descende ou que l'on

monte l'avenue. Les ombres portées seront aussi conséquentes et de par ce fait

animeront la lecture des façades tout au long de la journée. L'élévation des deux bâtiments projetés est en adéquation

avec le front de l'édifice sur l'avenue d'Ouchy au No 53 et 53b [ndlr: sur la parcelle n° 5429].

[…]

Une

hauteur de terre de 1,50 cm sur une surface de 80,5 m2 permet la

plantation de quatre grands arbres au centre et prolonge d'une certaine façon

le jardin existant à l'est. Ceux-ci seront aussi visibles, au vu de leur taille

envisageable, depuis l'avenue d'Ouchy dans le futur. Ainsi la vue générale sur

rue ne sera pas uniquement minérale.

Le projet cherche aussi dans la

mesure du possible à sauvegarder de grands arbres, notamment un cèdre de la

parcelle voisine n° 5437 par le décrochement de son sous-sol à l'angle sud-est.

Un retrait tout au long de la limite est de la parcelle, permet la sauvegarde

de pins appartenant à la parcelle n° 5437.

[…]

Nota bene

En amont,

côté chemin de Roseneck, l'interruption du mur d'enceinte qui se poursuit dans

les propriétés suivantes n'est ni heureuse ni souhaitable. De plus, la

proposition d'un talus en lieu et place de ce dernier change fondamentalement

le caractère du passage de l'avenue d'Ouchy au chemin. Renoncer à l'atelier en

lui substituant un local borgne dévolu à une autre fonction permettrait de

conserver ou de reconstruire le mur à l'identique.

Il sera aussi important de

s'assurer que l'espace vital en sous-sol pour les racines du cèdre est

suffisant et qu'en aucun cas le projet ne le mette en danger; il s'agit de

faire faire une expertise pour en déterminer le contour avec plus de

certitudes. Il en va de même pour la proposition de la fosse prévue pour la

plantation des quatre arbres à haute tige (dimensions,

type de terre et d'essences, évacuation de l'eau de pluie).

3 En conclusion

Le projet prend en compte le lieu

et dans la mesure du possible des arbres remarquables existants à proximité. Il

prévoit aussi d'en planter en son centre dans une fosse adéquate, évitant ainsi

une distribution uniquement périphérique de la végétation. La qualité du projet

à diverses échelles est avérée malgré sa densité.

Compte tenu

de ce qui précède, le Service d'architecture préavise positivement au projet de

construction en tenant compte de la remarque sous la rubrique Nota bene."

"[Préavis

négatif de la déléguée à la protection du patrimoine du 3 juin 2020]

[…]

Le projet implique la démolition

de la villa dite « La Printanière ». Celle-ci remonte aux années 1890 mais a

été transformée en 1919 déjà par Max Auckenthaler propriétaire du pensionnat

voisin, en 1938 pour le Dr Maurice Jeanneret, puis successivement en 1952 et

1960 par l'architecte Marcel Maillard. En soi, son architecture ne présente pas

de qualités exceptionnelles. Toutefois, par son implantation sur la parcelle,

elle témoigne du développement historique du quartier à

la fin du 19e siècle. Il se caractérise par la construction le long

du chemin de Roseneck de villas jouissant de vastes jardins dont les

aménagements extérieurs participent à l'identité de celui-ci par leurs murs,

murets ou clôtures agrémentées de végétation.

Nous devons malheureusement constater

que le projet présenté détruit complètement le jardin qui présente actuellement

une riche arborisation et constitue un petit îlot de verdure le long de

l'avenue d'Ouchy. Celui-ci se prolonge vers l'est, sur les parcelles voisines,

elles aussi identifiées comme jardins historiques. L'un

des éléments constitutifs de ce jardin, et qui contribue fortement à l'identité

du lieu, est le mur érigé en bordure du trottoir qui définit le débouché du

chemin de Roseneck sur l'avenue d'Ouchy. Selon toute vraisemblance, il s'agit

encore d'une portion des murs de vignes tels qu'ils existaient jusqu'au milieu

du 19e siècle le long de ce tracé historique. En tous les cas,

l'angle avec le chemin de Roseneck, souligné par le portail, et sa continuation

le long dudit chemin constituent un élément essentiel au caractère de la rue et

à son unité. Son identité est actuellement bien préservée et nous considérons

que la disparition du jardin et des murs qui l'entourent constituerait une

atteinte très sensible à l'identité de ce petit quartier et entrerait en

contradiction avec les objectifs du Plan d'affectation communal en cours

d'élaboration (révision de l'actuel PGA).

Nous relevons de surcroît que le

gabarit de ces deux nouveaux immeubles, et en particulier celui implanté au

nord (acrotère à 19.90 m) porterait atteinte de manière significative aux

abords du Chalet et à l'équilibre entre constructions nouvelles, entre pleins

et vides.

Nous considérons donc que le

projet contrevient à l'art. 70 PGA concernant les aménagements extérieurs. De

même, en application de l'art. 73 PGA concernant les objets figurant dans un

recensement, nous relevons que ce projet aboutit à la destruction complète du

jardin historique. De pratique constante, nous veillons à ce qu'un concept

d'aménagement paysager respectueux du site et fondé sur une connaissance

historique soit mis en œuvre, afin d'en préserver le caractère, si la substance

est partiellement touchée. Mais ici, aucun concept ne pourrait remédier à la

disparition de l'espace dédié à ce jardin et à ses caractéristiques. Au

surplus, en application de l'art. 69 PGA, nous estimons que les deux immeubles

projetés porteraient une atteinte irrémédiable au caractère de ce quartier, en

particulier au chemin de Roseneck et aux abords du Chalet.

Finalement, nous considérons que

ce projet ne permet pas le maintien d'un équilibre entre les constructions

anciennes et nouvelles, entre les pleins et les vides et porte une atteinte

définitive à des éléments essentiels pour la conservation du caractère de ce

quartier, et ceci en opposition aux objectifs de sauvegarde formulés par

l'ISOS.

En conclusion, nous formulons donc

un préavis défavorable à ce projet de construction de deux immeubles et d'un

parking et à ses conséquences sur le caractère du quartier."

Dans sa séance du 11 juin 2020, la Municipalité de

Lausanne (ci-après: la municipalité) a refusé le permis de construire en

retenant que le projet était réglementaire sous l'angle de la police des

constructions, mais qu'il ne s'intégrait pas à son environnement bâti.

L'autorité communale a suivi les préavis du service des parcs et domaines et de

la déléguée à la protection du patrimoine, qu'elle a reproduit dans sa décision

avec également le préavis positif du service d'architecture. Elle a estimé, à

l'issue d'une pesée des intérêts, que l'intérêt à la conservation du jardin, de

ses arbres et de son mur d'enceinte était prépondérant. La décision de la

municipalité, datée du 25 juin 2020, expose en particulier ce qui suit:

"[...]

l'objectif de sauvegarde C de l'ISOS préconise la sauvegarde du

caractère du lieu et le maintien de l'équilibre entre les constructions

anciennes et nouvelles, ainsi que la sauvegarde intégrale des éléments

essentiels pour la conservation du caractère. La

Municipalité estime que ce qui caractérise principalement le lieu est le mur

d'enceinte, son portail d'entrée et le dégagement arboré du bâtiment existant.

Une démolition totale assortie de constructions nouvelles utilisant pleinement

les droits à bâtir en vigueur vide de son sens l'objectif de sauvegarde C

attribué par l'ISOS.

Le caractère du site de Roseneck est

fait de pleins et de vides et de plusieurs éléments extérieurs construits sur

la parcelle concernée, en particulier, comme cité, le

mur d'enceinte et le portail qui souligne l'angle avec le chemin de Roseneck et

sa continuation le long dudit chemin vers les propriétés voisines et le long de

l'avenue d'Ouchy. Remplir, tel que proposé, la parcelle et détruire les

aménagements extérieurs feront perdre l'identité au quartier. La démolition

complète du mur d'enceinte compromet ainsi la qualité de «l'entrée» ouest du

chemin privé de Roseneck, dans son vis-à-vis avec «le Chalet» et dans sa continuité

sud. Le rapport à cette rue serait ainsi totalement modifié. Or, ce chemin

participe fortement à l'identité du lieu. Il figure dans le plan directeur

communal en cours comme une liaison de mobilité piétonne Est-Ouest qui doit

être mise en valeur. Le projet soumis à l'enquête publique va à l'encontre de

la qualité patrimoniale de ce chemin.

Aujourd'hui, la parcelle concernée

par la demande de permis de construire constitue le pivot de cinq constructions

historiques caractéristiques de l'îlot (av. d'Ouchy, ch. De Roseneck). De

gabarits similaires, chacun d'entre eux est implanté dans un vaste jardin. Le

projet de construction de deux nouveaux bâtiments ne permet pas le maintien

d'un équilibre entre les pleins et les vides. Il fait entièrement disparaître

un îlot de verdure bienvenu dont bénéficie également l'avenue d'Ouchy et fait

tabula rasa des aménagements extérieurs existants bordant les rues, qui leur

confèrent un caractère unitaire. Le projet serait de qualité dans un quartier

plus contemporain mais ne s'intègre nullement ici dans ce tissu verdoyant et

équilibré entre bâti et jardins. Le projet dénature l'îlot existant et propose

ici une morphologie étrangère au quartier, introduisant des bâtiments de plans

trapézoïdaux, aux bow-windows et balcons ponctuels en porte-à-faux sur toutes

les façades qui ne correspondent ni ne dialoguent avec les constructions

situées aux alentours et ne sont pas souhaitables à cet emplacement précis. Ces

bâtiments ne sauraient être considérés comme les prémices d'une nouvelle

morphologie et ne représentent pas l'avenir du lieu, puisque les quatre autres

bâtiments voisins et leurs jardins sont recensés ou protégés en raison de leur

intérêt patrimonial. Ils demeureraient ainsi à long terme les seuls bâtiments

relevant de ce type de morphologie et proposant [un]

rapport à la rue appauvri, tant le long du chemin de Roseneck que de l'avenue

d'Ouchy. Alors que les aménagements extérieurs actuels généreusement

végétalisés offrent une plus-value aux espaces publics voisins, cette relation

est rompue par le nouveau projet. Il n'apporte pas de qualité urbaine en

s'inscrivant dans le contexte mais vient affirmer un caractère et une

morphologie qui ne répondent pas aux objectifs formulés par l'ISOS.

En conséquence, la Municipalité

considère, après pesée des intérêts, que la démolition complète du mur

d'enceinte de « La Printanière » bordant trois rues, la disparition totale de

la végétation du jardin existant, et la construction des deux nouveaux

bâtiments projetés compromettraient de manière irréversible le caractère des

lieux et porteraient préjudice à l'équilibre du quartier. En cela, le projet ne

s'intègre donc pas dans son environnement bâti et végétal en vertu des articles

cités en préambule."

Par acte du 27 août 2020, les recourantes ont déféré cette décision à la

Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).

Elles ont conclu avec suite de frais et dépens, principalement, à sa réforme en

ce sens que le permis de démolir et de construire sollicité est délivré,

subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à la municipalité

pour octroi du permis de démolir et de construire sollicité, et plus

subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à la municipalité

pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Les opposants I.________ et H.________ ont conclu au

rejet du recours dans leur réponse du 26 octobre 2020. La municipalité a

également conclu au rejet du recours dans sa réponse du 26 novembre 2020, tout

comme J.________ et les opposants D.________ et E.________ et F.________ et G.________

dans leurs écritures respectives du 17 décembre 2020.

Les recourantes ont déposé une réplique le 16

février 2021 et modifié quelque peu les conclusions de leur recours en

introduisant une nouvelle conclusion subsidiaire (la conclusion subsidiaire du

recours devenant "plus subsidiaire" et la conclusion plus subsidiaire

du recours devenant "plus subsidiaire encore") formulée comme suit:

"La

décision rendue le 25 juin 2020 par la Municipalité de Lausanne est réformée en

ce sens que le permis de démolir les bâtiments ECA 6748a, 6748b et de

construire deux immeubles de 43 logements et d'un atelier d'artiste,

aménagement d'une place de jeux et d'une zone pour conteneur, création d'un

parking souterrain de 26 places de parc pour voiture, 6 places motos et d'un

local à vélo est délivré, avec la ou les condition(s) suivante(s):

(i)

Le muret situé le long du chemin de Roseneck est

reconstruit à l'identique et est relié à l'extrémité nord-ouest du nouveau bâtiment

*A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur identique, reprenant le

nouvel alignement des constructions, et/ou

(ii)

un projet paysager mentionnant notamment l'emplacement et l'essence des

arbres à replanter, ainsi que toute autre information que l'autorité de céans

estimera nécessaire, devra être soumis à la Ville de Lausanne pour approbation

préalablement à la réalisation des aménagements extérieurs."

L'autorité intimée et les opposants de I.________ et

H.________ ont déposé leur duplique respective le 18 mars 2021, confirmant les

conclusions de leurs réponses. H.________ et les opposants E.________ et D.________

en ont fait de même dans leurs écritures déposées le 19 avril 2021, tout comme

les opposants G.________ et F.________ dans leur duplique du 19 mai 2021.

Le 1er septembre 2021, la CDAP a procédé

à une inspection locale qui a débuté sur la parcelle n° 5436. On

extrait les passages suivants du compte rendu dressé à cette occasion, et sur

lequel les parties ont eu la possibilité de se déterminer:

"[…]

Dans la mesure où la préservation

du jardin est au cœur de la décision attaquée, la présidente demande en premier

lieu aux représentants de la ville d’exposer in situ quelle situation serait

mise en péril avec le projet, qui prévoit une ré-arborisation de la parcelle à

l'issue des travaux de construction. Me Pache déclare que l’ensemble de l’îlot

de verdure qui a été mis en évidence par la commune est à préserver, sans que

l'on puisse désigner l'un ou l'autre élément en particulier. M.________ [du Service des parcs et domaines ou

"SPADOM"] précise que les arbres ont

été pris en considération dans leur ensemble, avec leurs volumes et leurs

couronnes, et qu’ils présentent les uns avec les autres une valeur

significative. La présidente relève que, selon les recourantes, une telle

interprétation reviendrait à condamner tout projet dans l’espace arborisé et à

empêcher en fin de compte toute nouvelle construction sur la parcelle n° 5436. N.________

[du Bureau des permis de construire] le

conteste. Elle rappelle que la démolition de la villa a été admise dans son

principe par la municipalité, qui n'a du reste jamais indiqué que les arbres

identifiés étaient intouchables. […]

L'assesseure Zoumboulakis demande

quelle est la définition de la note *4* attribuée au jardin des recourantes par

le recensement communal (soit l'annexe C au PGA). O.________ [Déléguée à la protection du patrimoine]

explique que la ville de Lausanne a effectué un recensement de ses immeubles et

de ses jardins dans les années 90. Ce recensement n’a pas été reconnu par le

canton, qui a fait son propre recensement par la suite sans noter la parcelle

n° 5436. Il n’existe pas de définition précise de la note *4*; mais si l'on se

réfère aux notes découlant du règlement d'application de la loi sur la

protection de la nature, des monuments et des sites, la note *4* désigne un

jardin bien intégré sans valeur historique ou paysagère particulière.

La présidente revient sur la

procédure menée par l'autorité communale et plus particulièrement sur le fait

que, selon les recourantes, l'importance à accorder à la valeur historique du

jardin ne leur aurait été signalée qu’après le dépôt de la demande de permis de

construire. Il est étonnant que cette question n’ait pas été évoquée plus tôt

dans les discussions. N.________ explique que les premiers contacts avec la

municipalité remontent à 2016 ou 2017 et que, contrairement à ce qui est

allégué, la particularité des jardins a été immédiatement signalée aux

propriétaires. Quatre ou cinq ans se sont ensuite écoulés jusqu’au refus du

permis de construire et des changements ont eu lieu dans l'intervalle aux

niveaux politique et juridique. La composition de la municipalité a changé, la

jurisprudence du Tribunal fédéral a évolué en accordant plus d’importance aux

espaces verts en particulier à Lausanne et la commune a initié la modification

de sa planification. Le préavis sur le plan directeur communal (PDCom) a été

adopté par la municipalité le 4 mars 2021 et transmis au conseil communal. Le

PDCom insiste sur la valorisation de l’identité des quartiers. La ville vient

par ailleurs d'entamer les travaux de révision de son plan d’affectation

communal (PACom). La municipalité n’a jamais indiqué aux propriétaires que leur

parcelle était inconstructible. Elle a en revanche insisté sur la nécessité de

présenter un projet de qualité tenant compte du jardin historique. Une

construction moins volumineuse et moins dense, préservant le jardin au sud,

serait plus en adéquation avec la nouvelle ligne de conduite de la

municipalité. Me Iynedjian ajoute que les époux F.________ et G.________, au

stade de l'enquête publique, ont fait valoir la mise en péril d’un cèdre, d'un

pin et de deux houx protégés. Ces arbres ne seraient visibles que depuis leur

parcelle et il n’aurait pas été évident pour la municipalité de déceler ce

problème auparavant, ce qui expliquerait en partie que la question des jardins

n'ait été évoquée qu'après le dépôt de la demande de permis de construire et la

mise à l'enquête publique.

[…]

La parole est ensuite donnée au

SPADOM, qui a considéré dans son préavis repris par la municipalité dans la

décision attaquée, la valeur d’ensemble des arbres présents sur la parcelle n°

5436. M.________ explique que le service examine la couronne et l'emprise au

sol des arbres. Pour reproduire l’ensemble et la qualité de l’arborisation

existante, le sous-sol est déterminant. En l'occurrence, l’emprise au sol du

projet est trop importante pour garantir le maintien de l'ensemble.

L'assesseure Zoumboulakis note la présence de nombreux conifères sur la

parcelle (thuyas et ifs notamment) et demande quelle est leur valeur actuelle

dans une ville comme Lausanne s'agissant d'essences non indigènes, a priori peu

adaptées à l'altitude lausannoise. P.________ déclare que le SPADOM n'a pas

attribué plus de valeur aux feuillus dans le cadre de l'examen du projet en

considération du fait que ceux-ci seraient mieux adaptés que les conifères aux

nouvelles conditions climatiques; elle admet que ce

jardin ne comporte pas d'arbre individuellement remarquable hormis le

châtaignier au bas du jardin et le pin à l'entrée au nord. N.________

précise que la ville tend à conserver les arbres existants indépendamment de

leur espèce, pour autant qu'ils soient de bonne qualité. Il n'est pas question

d'abattre un arbre parce qu'il serait mieux adapté ou moins favorable à la

biodiversité. Les arbres présents sur la parcelle n° 5436 doivent ainsi être

maintenus même s'il ne s'agit pas toujours des essences qui sont actuellement

recommandées à Lausanne. N.________ rappelle encore que tout arbre d’essence

majeure est protégé sur le territoire communal, les critères à prendre en

considération étant l’espèce, la valeur biologique et la hauteur minimale de 10

m (art. 25 et 56 RPGA). P.________ [du SPADOM]

précise que les arbres situés sur le pourtour de la parcelle sont plus

importants que les arbres au milieu du terrain. Me Roulier considère que le

pourtour est surtout mis en valeur par les platanes présents sur le domaine

public et qui seront maintenus avec le projet.

[…]

Au cours de l'élaboration du projet, les architectes sont venus sur

place avec des paysagistes mandatés par leurs soins pour évaluer l'importance

de la végétation existante. Quatre ou cinq arbres ont été identifiés comme

étant dignes d'intérêt, dont le châtaignier. Le jardin ne comporte pour le

reste que des arbres d’ornement et n’a pas été aménagé selon un concept

paysager. Il a de plus beaucoup évolué depuis qu'il est laissé à l'abandon. Les

architectes soulignent qu'ils ont conçu le projet de façon à préserver la

couronne et les racines du pin et du cèdre présents sur la parcelle voisine.

Ils ont également prévu des arbres de compensation de qualité.

[…]

Les architectes évoquent le concept de jardins qui s’expriment sur le domaine

public et affirment que leur projet correspond à ce qui se fait actuellement à

Lausanne en ouvrant l'accès au jardin à tous alors qu'actuellement, il s'agit

d'un jardin clôturé à l'usage exclusif des propriétaires. N.________ relève

cependant que le fait d'aménager un jardin entre les deux bâtiments est une

mesure de compensation insuffisante car la végétation ne sera pas en pleine

terre. Sous l'angle de l'intérêt public, M.________ rappelle qu'une surface

végétalisée en pleine terre est mieux à même de diminuer la température en

ville et de lutter contre les îlots de chaleur qu'une dalle végétalisée

au-dessus d'un parking souterrain. La ville cherche à conserver une

infrastructure écologique fonctionnelle.

[…]

La question des murs est abordée

par O.________. Le mur qui longe l'avenue d'Ouchy puis

le chemin de Roseneck est probablement un ancien mur de vigne. Il est

représentatif de l'identité du quartier, qui comporte de nombreux autres murs

du même style. Les architectes se disent sensibles à l'existence de ces limites

murales et expliquent qu'ils ont cherché à réinterpréter la périphérie de la

parcelle n° 5436 de façon contemporaine. Me Zeiter relève cependant que le mur

sera supprimé. Q.________ [architecte]

rappelle qu'il sera reconstruit avec une hauteur moins importante et que la

végétation prévue entre les deux immeubles sera visible pour les passants

depuis la rue, ce qui constitue une amélioration par rapport à l'existant. Q.________

ajoute que le mur actuel empiète sur le domaine public et que le projet

permettra de rendre une partie du trottoir aux piétons avec une implantation

plus en retrait. N.________ souligne qu'il n'y a pas d'obligation de construire

sur l'alignement en zone de forte densité et que la suppression du mur relève

du seul choix des propriétaires. La municipalité définit en outre le niveau de

référence en fonction de chaque projet. Q.________ affirme qu'une construction

sur l'alignement permet une meilleure intégration du projet car le niveau de

référence est celui du trottoir. Si le bâtiment avait été situé à l'intérieur

de la propriété, le niveau de référence aurait été le niveau moyen du terrain

naturel. Celui-ci étant plus élevé que le niveau du trottoir, le projet aurait

fait 2 m de plus de haut. O.________ est d'avis que la suppression du mur

modifie le caractère du quartier et plus particulièrement du chemin du Roseneck.

Un mur contemporain n'aura pas le même caractère.

[…]

La cour et

les parties rejoignent le portail d’entrée de la parcelle n° 5436, qui fait

l'angle de l'avenue d'Ouchy et du chemin de Roseneck. Au nord se dresse

"Le Chalet", qui est aussi délimité par un mur d'enceinte au sud et à

l’ouest. O.________ met en évidence l'entrée de chemin avec deux murs

similaires qui se font face. Le chemin est caractérisé par une continuité de

villas longées par des murs. H.________ précise qu'il s'agit d'un lieu de

passage très couramment utilisé par des visiteurs à pied.

L'attention est portée sur les

thuyas de différentes variétés qui sont plantés en retrait du mur le long de la

limite nord de la parcelle n° 5436. M.________ indique que ces arbres

présentent tous une valeur biologique, bien qu'ils ne soient pas entretenus et

qu'il s'agisse d'une espèce exotique.

[…]R.________

[architecte] indique que la mère des

recourantes a vécu dans la maison jusqu'à son décès, qui remonte à environ cinq

ans. Il n'est pas certain que le jardin ait été entretenu pendant les dernières

années d'habitation. Me Roulier et R.________ estiment que cela fait cinq ans

ou un peu moins que le jardin est laissé en l'état. Les architectes évoquent en

tout cas un entretien mineur depuis que le projet leur a été confié. La

végétation qui pousse librement a considérablement détérioré la maison.

La cour et les parties se rendent

sur la propriété voisine des époux G.________ et F.________ (parcelle n° 5437).

Dans l'angle nord-ouest se trouve un imposant pin, dont la cime dépasse le

faîte du toit de la maison des époux G.________ et F.________ et le faîte du

toit de la villa des recourantes. Le tronc de cet arbre est divisé en deux dès

sa base et le tronc "ouest", le plus important, pousse en direction

de la propriété des recourantes. Me Iynedjian déclare que le pin est très

visible dans tout le quartier en raison de sa hauteur. Il affirme que le plan

de situation établi par les architectes ne représente pas la couronne réelle du

pin et qu'il convient de se référer au levé des couronnes d’arbres du 2 juin

2020 qu’il a produit (annexe 3). Sur ce levé, il désigne la couronne du pin qui

empiète largement sur la propriété des recourantes. Me Iynedjian affirme qu'il

n'est pas possible de tailler la partie ouest sans endommager l'arbre et que le

projet le met donc en péril. Le problème le plus important reste cependant

l'atteinte que pourrait porter aux racines la réalisation du parking en sous-sol.

Q.________ conteste ces explications. Il indique qu’il est venu sur place pour

évaluer la couronne du pin et qu’il a ensuite prévu une marge supplémentaire de

1.50 m au-delà de la couronne pour l'implantation du projet. Il estime que

cette précaution écarte tout risque pour le pin. Me Pittet déclare que c’est le

projet qui doit s'adapter à l'arbre, et non le contraire.

Les représentantes du SPADOM sont

interrogées sur la façon dont le service analyse et gère la mise en œuvre des

projets susceptibles de porter atteinte à des arbres. P.________ explique que

le service commence par examiner si, d'un point de vue technique, l'arbre

concerné pourrait être impacté par le projet. Si tel n'est pas le cas, la

demande est avalisée. Des mesures de protection de la couronne et des racines

sont ensuite mises en place au stade de la construction et des contrôles sont

régulièrement effectués pendant le chantier pour s'assurer que l'arbre n'est

pas mis en danger. M.________ précise qu'il n'est malheureusement pas possible

de garantir en l'occurrence, d'un point de vue technique, que la réalisation du

parking en sous-sol projeté n'endommagera pas le pin.

L'assesseure Fassbind-de Weck

souligne que deux retraits du parking sont prévus, l'un

au nord-est pour préserver les racines du pin et l'autre au sud-est pour

préserver celles du cèdre; elle désigne, sur le plan de situation, la

façade est du sous-sol prévue en retrait pour laisser de l'espace aux racines

des deux arbres. Les architectes confirment que cette implantation vise à

préserver les racines ainsi que leur engagement à

prendre les mesures de précaution nécessaires à ce que le pin et le cèdre

situés sur la parcelle des époux G.________ et F.________ ne soient pas

affectés par les travaux. L'assesseure Fassbind-de Weck rappelle que le

plan de situation du géomètre représente non seulement l'implantation du projet

au sol, mais également les deux sous-sols du projet. Q.________ indique que le

projet peut encore être adapté pour respecter tout à fait rigoureusement les

racines du pin; une place de parc supplémentaire pourrait être supprimée.

La cour et les parties se

déplacent dans le jardin des époux G.________ et F.________ au sud en

traversant une allée de gravier puis une pelouse. Il est constaté que le gazon

et les arbres sont bien entretenus. Un cèdre se dresse tout au sud de la

parcelle, au-dessus d'une terrasse. Me Iynedjian relève que cet arbre est déjà

affaibli en raison du garage semi-enterré aménagé en sous-sol. Il désigne son

tronc, qui pousse à cheval sur un socle en béton constituant la dalle

supérieure du garage. Me Iynedjian affirme que le projet ne tient pas compte de

la couronne du cèdre, qui dépasse largement sur la propriété des recourantes.

Il rappelle que ses clients se plaignent du fait que les balcons empiètent sur

la couronne de l'arbre et violent les règles sur les distances aux limites. Il

se réfère au levé des couronnes d’arbres qu'il a produit et répète que seul ce

document reflète la situation réelle.

Me Roulier désigne le jardin des

époux D.________ et E.________ de l'autre côté de la haie qui sépare les deux

propriétés. La vue sur ce jardin est dégagée et il est constaté qu'il est bien

entretenu. Selon Me Roulier, les parties sud des parcelles nos 5437

et 5438 constituent visuellement deux jardins d'ensemble bien entretenus, qui

se distinguent clairement du jardin des recourantes que l'on distingue à peine

à travers la végétation. Me Iynedjian rappelle cependant l'existence d'un

plateau avec une bande de jardins homogènes, de même niveau et entourés par un

même mur. L'assesseure Zoumboulakis demande si la ville considère cette surface

verte comme un seul et même jardin. O.________ déclare que l'ICOMOS la recense

comme un unique jardin pour des raisons historiques. L'unité typologique fonde

l'identité du jardin. […]

En limite ouest, l'attention est

portée sur le fait que la végétation est très haute et dense et n'offre aucune

visibilité sur la villa "La Printanière" et son jardin. […]

La cour et les parties quittent la

propriété des époux F.________ et G.________ traversent le chemin de Roseneck pour

examiner les lieux depuis le parking extérieur privé situé sur les parcelles nos

5441, 5442 et 5444. Il est noté que la couronne du pin déborde de façon

importante sur le bien-fonds des recourantes plus à l'ouest.

[…]

Au sud du

chemin de Roseneck le mur d'enceinte évoqué

précédemment longe successivement les parcelles nos 5436, 5437

(époux F.________ et G.________), 5438 (époux E.________ et D.________) et 5439

(S.________). Ce mur est entrecoupé de deux portails d'accès automatisés sur

les parcelles nos 5437 et 5438 et surmonté d'une barrière en métal

le long des parcelles nos 5438 et 5439.

N.________ déclare que les terrains supportant le parking privé au nord du chemin

de Roseneck sont appelés à être mieux exploités à l’avenir. Une procédure

de plan de quartier a été initiée, mais n’a pas encore officiellement débuté.

La ville doit d'abord signer avec les propriétaires une convention définissant

leurs droits à bâtir. Me Roulier estime que l'intention de la commune de signer

une telle convention traduit sa volonté de densifier les parcelles concernées. N.________

le conteste et rappelle que le futur PACom réduira les possibilités de

construire dans certains quartiers pour préserver leur identité et maintenir la

végétation et la biodiversité existantes. […]

La cour et les parties rejoignent

et descendent le chemin de Beau-Rivage. En cours de route, il est constaté que

le cèdre présent sur la parcelle n° 5439, comprise dans l’îlot de verdure mis

en avant par la municipalité, est visible au niveau d’un dégagement entre les

bâtiments construits sur les parcelles nos 5432, 5434 et 5435. Les

arbres présents sur les parcelles nos 5436, 5437 et 5438 ne sont en

revanche pas visibles.

La cour et les parties arrivent au

pied de l'immeuble qui a récemment été construit sur la parcelle n° 5434 après

la destruction de la villa "Clos d'Ouchy". La présidente rappelle que

ce bâtiment avait obtenu la note *3* au recensement architectural et que le

jardin était recensé à l'ICOMOS. Il ne reste aujourd'hui que très peu de

surface verte. Me Pache indique que le permis de construire a été délivré en

2011 par l'ancienne municipalité et que les travaux ont été considérablement

retardés en raison de longues négociations avec les propriétaires voisins au

sujet du déplacement d'une servitude. La construction s'est ainsi achevée en

2018. O.________ précise qu'elle avait préavisé négativement la destruction de

la villa. N.________ explique que le permis de construire a été octroyé en 2011

en application du PGA entré en vigueur en 2006 et que le contexte politique et

juridique a fortement évolué depuis lors. La législation fédérale a été

modifiée, le relevé ISOS de Lausanne est entré en vigueur en 2015 et la commune

a initié la modification de sa planification. L'ancienne municipalité a

effectué une pesée des intérêts différente de celle qui serait menée

aujourd’hui par la municipalité actuelle. L'exemple de la parcelle n° 5434

n'est donc pas représentatif de la nouvelle ligne de conduite de la ville de

Lausanne. Les architectes déplorent cette évolution qu'ils n'avaient pas moyen

de connaître et relèvent que le PGA en vigueur a été leur seul outil de travail

lorsqu'ils ont élaboré le projet.

[…]

La cour et les parties rejoignent

le chemin d'accès à la parcelle n° 5429 de la J.________, au sud et en

contrebas de la parcelle n° 5436. Me Iynedjian désigne le mur qui longe la

parcelle des recourantes et continue le long des parcelles nos 5437

et 5438; ce mur témoigne à son avis de la continuité des jardins. O.________ déclare qu'il s'agit

d'un mur de soutènement ancien, probablement lié à la construction de la villa

"La Printanière". Elle n'a pas fait d'analyse plus poussée à ce

sujet. Ce mur est différent de ceux qui longent l'avenue d'Ouchy et le chemin

de Roseneck. A l’angle du chemin d’accès et de l’avenue d’Ouchy, on observe

bien le raccordement de la maçonnerie entre le mur sud et le mur ouest, qui ne

datent vraisemblablement pas de la même époque. Le mur ouest constitue pour sa

part un mur d'enceinte.

[…]"

À l'issue de l'audience, le conseil de J.________ a

produit des photographies prises au cours de l'inspection locale, qui ont été

versées au dossier.

Par la suite, la Direction générale de

l'environnement, division Biodiversité et paysage (ci-après: DGE-BIODIV), a été

interpellée au sujet de la présence éventuelle d'un biotope sur la parcelle n°

5436, conformément au grief développé à ce propos par J.________. La DGE-BIODIV

s'est déterminée, le 8 octobre 2021, en indiquant qu'elle n'avait pas constaté

l'existence d'un biotope digne de protection lors de sa visite des lieux

effectuée le 5 octobre 2021 et qu'aucune autorisation spéciale fondée sur

l'art. 22 LFaune n'était donc requise.

Considérant en droit:

La décision par laquelle une municipalité refuse un permis de construire

peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss

de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;

BLV 173.36). Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le

recours est intervenu en temps utile compte tenu des féries estivales durant

lesquelles les délais ne courent pas (art. 95 et 96 al. 1 let. b LPA-VD).

Les recourantes, propriétaires de la parcelle concernée et destinataires de la

décision attaquée, ont manifestement la qualité pour recourir (art. 75 al. 1

let. a LPA-VD). Leur recours respecte au surplus les conditions formelles de

recevabilité énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art.

99 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.

Le litige porte sur la question de savoir si la municipalité était

fondée à refuser aux recourantes l'autorisation de construire deux immeubles

pour un total de 43 logements sur leur parcelle, à la place du bâtiment

existant, en leur objectant exclusivement des motifs d'esthétique,

d'intégration des constructions et de protection du patrimoine.

Dans une écriture du 14 septembre 2021, déposée après l'inspection

locale du 1er septembre 2021, les opposants G.________ et F.________

contestent la composition de la cour de céans et demandent que le Tribunal

siège à trois juges, subsidiairement à deux juges et un assesseur. Ils mettent

en cause la désignation de deux assesseures architectes, au motif que la

résolution du litige nécessiterait avant tout des connaissances juridiques,

historiques et paysagères. L'exercice de la profession d'architecte induirait

par ailleurs une empathie naturelle pour un confrère essuyant un refus au terme

d'une longue procédure de permis de construire. Les époux G.________ et F.________

relèvent à cet égard que l'assesseure Zoumboulakis a autrefois siégé dans le

jury qui avait recommandé au maître de l'ouvrage de confier le mandat aux

auteurs du projet Lauréat, soit le bureau d'architecte mandaté présentement par

les recourantes, étant précisé que le projet fut choisi de manière anonyme (il

s'agissait de la réalisation du centre sportif de la Tuilière à Lausanne). En

outre, la nouvelle pratique de la municipalité visant à préserver le patrimoine

bâti et biologique en ville de Lausanne constituerait un risque supplémentaire

de parti pris en tant que cette politique serait, de façon générale,

défavorable aux architectes.

a) aa) En vertu de l'art. 30 al. 1 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS

101), toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure

judiciaire a droit à ce qu'elle soit portée devant un tribunal établi par la

loi, compétent, indépendant et impartial. Selon la jurisprudence, il faut

entendre par tribunal un organe juridictionnel compétent pour résoudre un

litige sur la base de normes juridiques à l'issue d'une procédure organisée. Le

droit des parties à une composition régulière du tribunal impose des exigences

minimales en procédure cantonale (ATF 131 I 31 consid. 2.1.2.1; 129 V 335

consid. 1.3.1; TF 1C_672/2013 du 15 avril 2014 consid. 3.1).

La CDAP statue en section de trois membres, à savoir

à un juge et deux assesseurs, à deux juges et un assesseur, ou à trois juges.

Le choix entre ces types de composition tient compte de la nécessité de

connaissances techniques spécifiques et du degré de complexité des questions

juridiques à résoudre (cf. art. 33 al. 1 et 2 du règlement organique du

Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 [ROTC; BLV 173.31.1]). Au nombre maximum

de quarante, magistrats non professionnels, les assesseurs sont élus par le

Grand Conseil à l'instar des juges cantonaux (cf. art. 23 et 23a de la loi

d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 [LOJV; BLV 173.01]). Il s'agit

notamment d'architectes, d'experts fiscaux, de médecins, ainsi que d'ingénieurs

et scientifiques de divers domaines.

bb) La garantie d'un

tribunal indépendant et impartial instituée par l'art. 30

al. 1 Cst. permet de demander la récusation d'un juge dont la

situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son

impartialité; elle vise à éviter que des circonstances extérieures à l'affaire

puissent influencer le jugement en faveur ou au détriment d'une partie. Il

suffit que les circonstances donnent l'apparence de la prévention et fassent

redouter une activité partiale du magistrat, mais seules

des circonstances constatées objectivement doivent être prises en

considération; les impressions purement individuelles du plaideur ne sont pas

décisives (ATF 144 I 159 consid. 4.3; 143 IV 69 consid. 3.2; TF 1C_34/2021

du 27 avril 2021 consid. 2.1). Selon un principe général, si un justiciable

entend faire valoir un motif de récusation en relation avec la composition

irrégulière d'une autorité judiciaire, il doit invoquer ce motif dès qu'il en a

connaissance, sous peine d'être déchu du droit de s'en prévaloir ultérieurement

(ATF 140 I 271 consid. 8.2 et 8.4.3; TF 2C_114/2021 du 6 octobre 2021 consid.

3.2).

b) En l'espèce, la juge instructrice a convoqué les

parties à l'inspection locale du 1er septembre 2021, par avis du 30

avril 2021. Elle leur a communiqué la composition de la cour de céans par la

même occasion. Les opposants F.________ et G.________ n'ont formulé aucune

critique à réception de cet avis. Ils se sont présentés à l'inspection locale,

ont évoqué un certain nombre d'éléments qui s'opposeraient, à leur avis, à la

réalisation du projet et ont attendu le moment de se déterminer sur le compte

rendu d'audience pour mettre en cause la désignation de deux assesseures

spécialisées. Il ne fait dès lors aucun doute que le grief a été invoqué

tardivement. Dans une lettre du 22 septembre 2021, les opposants F.________ et G.________

ont, quoi qu'il en soit, précisé qu'ils ne demandaient pas la récusation des

membres de la CDAP. Ils développent néanmoins des éléments qui, selon eux,

seraient propres à remettre en cause les aptitudes personnelles et

l'impartialité des assesseures Fassbind-de-Weck et Zoumboulakis, soit en

particulier l'intérêt qu'aurait cette dernière à soutenir les architectes

mandatés par les recourantes ainsi que, plus généralement, l'ensemble de ses

confrères. Les reproches formulés reposent sur de simples conjectures. Le seul

fait que l'assesseure Zoumboulakis ait fait partie du jury d'experts ayant

examiné les projets d'aménagement du site de La Tuilière ne suffit pas à fonder

une apparence de prévention quant au présent litige. Les magistrates concernées

ont été désignées pour apporter leurs connaissances techniques spécifiques au

sein du collège, dans le cadre de l'analyse d'un projet de construction

important prévu dans un quartier particulier de la ville de Lausanne. Rien ne

permet de retenir qu'elles ne pourront aborder la cause en toute impartialité.

Le grief tiré d'une violation des art. 30 al. 1 Cst.

et 33 al. 2 ROTC est mal fondé et doit donc être écarté.

Les recourantes sollicitent plusieurs mesures d'instruction, à savoir en

premier lieu la production des procès-verbaux des trois séances ayant réuni

leurs architectes et les représentants de la ville de Lausanne, ainsi que la

production de l'intégralité des échanges internes et interservices se

rapportant au projet litigieux. Les recourantes demandent aussi la production

de l'entier des dossiers concernant les permis de construire octroyés pour la

surélévation de l'immeuble sis sur la parcelle n° 5429 de J.________, la

démolition d'un bâtiment et la construction d'un immeuble initialement de huit

logements sur la parcelle n° 5434, et enfin la construction d'une piscine

enterrée sur la parcelle n° 5437 des époux G.________ et F.________,

dossiers sur lesquels le service des parcs et domaines, le service

d'architecture et la déléguée à la protection du patrimoine ont aussi été

appelés à se prononcer. Enfin, les recourantes requièrent la production des

demandes, études, préavis, synthèses et décisions communales, cantonales ou

fédérales se rapportant à l'abattage d'arbres dans le cadre du projet

d'écoquartier des Plaines-du-Loup à Lausanne, ainsi que la production de

l'intégralité des dossiers concernant la révision des plans de quartier nos 460

et 629 et l'élaboration de tout nouveau plan de quartier situé dans un rayon de

200 m autour de la parcelle n° 5436.

a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al.

2 Cst. comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les

éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation

juridique, d'avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes,

d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de

participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de

s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la

décision à rendre. L'autorité peut toutefois renoncer à procéder à des mesures

d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa

conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que

ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167

consid. 4.1).

b) En l'espèce, le Tribunal s'estime suffisamment

renseigné par les multiples éléments au dossier et les observations faites au

cours de l'inspection locale pour statuer en toute connaissance de cause. Il ne

distingue pas quels éléments supplémentaires pertinents pourraient encore

apporter les différentes pièces énumérées par les recourantes. Il n'y a donc

pas lieu d'ordonner les mesures d'instruction requises, sans qu'il n'en résulte

de violation du droit d'être entendues des intéressées.

Sur le fond, les recourantes invoquent une violation du principe de la

bonne foi. Elles affirment que l'autorité intimée aurait collaboré au

développement du projet litigieux, sans jamais évoquer les éléments qui fondent

finalement la décision de refus, laquelle rendrait de facto la parcelle

n° 5436 inconstructible à l'avenir. Les recourantes précisent qu'elles ont

investi quelque 480'000 fr. dans l'élaboration du projet, notamment pour

l'adapter en fonction des remarques des divers services communaux.

a) Selon l'art. 5 al. 3 Cst., les organes de l'État

et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne

foi. Cela implique notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement

contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général

découle notamment le droit fondamental du particulier à la protection de sa

bonne foi dans ses relations avec l'État, consacré à l'art. 9 in fine

Cst. (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le principe de la bonne foi protège le

citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des

autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des

déclarations ou un comportement déterminé de l'administration. Selon la

jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés de l'administration

peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la

réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une

situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit

censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait

pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement

obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le

comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne

saurait renoncer sans subir de préjudice, que la réglementation n'ait pas

changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une

correcte application du droit ne se révèle pas prépondérant sur la protection de

la confiance (ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 141 V 530 consid. 6.2; 137 II 182

consid. 3.6.2; TF 1C_57/2020 du 3 février 2021 consid. 2.1).

b) En l'espèce, les architectes des recourantes ont

eu de nombreux échanges avec le bureau des permis de construire, le service des

routes et de la mobilité et le service des parcs et domaines à partir du

printemps 2018, dans le but de présenter leur projet et d'obtenir des

informations au sujet des éventuels points non réglementaires à corriger. Ces

échanges ont conduit au dépôt, le 7 novembre 2018, d'un premier dossier de

permis de construire, qui a été modifié le 27 février 2019 pour tenir compte

des remarques formulées par les services communaux. Ces derniers se sont

exprimés, sans toutefois laisser entendre qu'ils soutenaient le projet. Ils ne

se sont pas non plus engagés, au nom de la municipalité, à ce que la demande

d'autorisation de construire soit validée après l'enquête publique. Les

recourantes se prévalent d'un courrier électronique du 13 septembre 2018 de T.________,

adjointe technique au bureau des permis de construire, dans lequel cette

dernière relevait que le projet paraissait admissible du point de vue de son

intégration dans le quartier, tout en préconisant de consulter le Service

Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPaL; désormais la DGIP) au sujet de la

proximité immédiate du "Chalet" classé en note *2*. Les recourantes

précisent qu'elles ont pris contact avec ledit service et que ce dernier n'a

émis aucune objection liée au "Chalet". Ces circonstances ne

ressortent pas des éléments au dossier. Quoi qu'il en soit, dans son courriel,

l'adjointe technique réservait expressément la décision de la municipalité,

seule compétente pour délivrer le permis de construire, en précisant qu'une

telle décision interviendrait en fin de procédure à la lumière des éventuelles

oppositions notamment (conformément à la procédure de permis de construire

régie par les art. 103 ss de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions ([LATC; BLV 700.11]). Par la

suite, le bureau des permis de construire a encore souligné à deux reprises,

les 21 janvier et 20 mai 2019, que la décision finale sur la conformité du

projet dépendrait de l'examen du dossier corrigé.

Il est certes regrettable

que les autorités communales aient attendu le dépôt de la demande de permis de

construire pour informer les recourantes, par courrier du 20 mai 2019, du fait

que la conception du projet sur leur parcelle comportant un jardin historique constituait

une atteinte à l'identité du quartier, selon l'avis de la déléguée à la

protection du patrimoine. Les questions liées à la volumétrie des nouveaux

immeubles et à la suppression du jardin et des murs d'enceinte avaient en effet

été évoquées dès les premiers contacts entre les parties. Cela étant, les

services communaux, sollicités par les architectes, se sont limités à orienter

ceux-ci sans donner d'assurance au sujet de l'admission du projet, réservant

expressément à plusieurs reprises la décision de la municipalité, seule

compétente. Le refus du permis de construire ne constitue ainsi pas un

revirement de position de la municipalité, qui aurait subitement changé d'avis

après avoir étroitement collaboré avec les recourantes. En audience, les

représentantes du bureau des permis de construire ont expliqué qu'un bâtiment

moins volumineux et moins dense, préservant le jardin historique, serait plus

en adéquation avec la nouvelle ligne de conduite de la municipalité. Il en

découle que la démolition de la villa "La Printanière" est admise sur

le principe et que le refus de permis litigieux ne signifie pas que l'autorité

intimée envisage d’interdire tout projet sur le bien-fonds concerné.

Eu égard à ce qui précède, c'est en vain que les

recourantes tentent de tirer argument du principe de la bonne foi tel qu'il est

garanti par la loi et la jurisprudence.

Les recourantes font valoir qu'en leur refusant le permis de construire

uniquement pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du

patrimoine, la municipalité a mal évalué les intérêts en présence et violé le

principe de la proportionnalité.

a) Aux termes de l’art. 86 LATC, la municipalité

veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que

les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis

pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect

ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de

nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle

(al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue

d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Un projet peut être interdit sur la base de l'art.

86 LATC quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions

cantonales et communales en matière de police des constructions. Selon la

jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas

aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur

soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la

construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les

bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi

elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu

l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un

plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être

édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée

sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant.

Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse

déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un

bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques

remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa

construction (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3a et 3b; 101 Ia

213 consid. 6c; TF 1C_334/2020 du 27 juillet 2021 consid. 4.2.3; 1C_340/2020 du

25 février 2021 consid. 2.4; CDAP AC.2020.0054 du 9 mars 2021 consid. 6a).

L'intégration d'une construction ou d'une installation

à l'environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs et

systématiques, tels que les dimensions, la composante urbanistique et le

traitement architectural du projet, sans sacrifier à un goût ou à un sens

esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,

inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes

éprouvés et par référence à des notions communément admises. En tous les cas,

l'autorité compétente doit indiquer les raisons pour lesquelles elle considère

qu'une construction ou une installation serait de nature à enlaidir le site

(ATF 115 Ia 363 consid. 3b; 114 Ia 343 consid. 4b; TF 1C_465/2010 du 31 mai

2011 consid. 3.2; CDAP AC.2021.0020 du 1er juillet 2021 consid. 2b;

AC.2020.0054 précité consid. 6a).

b) En droit cantonal vaudois, les communes jouissent

d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,

l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des

constructions (cf. art. 139 al. 1 let. d de la Constitution du Canton de Vaud

du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01]; voir aussi ATF 146 II 367 consid. 3.1.4;

115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_144/2022 du 11 janvier 2023 consid. 2.2; 1C_104/2020

du 23 septembre 2020 consid. 2.1; CDAP AC.2020.0054 précité consid 6b).

En matière d'esthétique des constructions,

l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi

d'une autorisation de construire bénéficie d'une liberté d'appréciation

particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3

de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS

700]). Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs

solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de

la commune par sa propre appréciation. Elle peut cependant s'écarter d’une

solution communale qui procède d'un abus ou d’un excès du pouvoir

d'appréciation conféré à la commune par les dispositions applicables. Il n'en

va pas uniquement ainsi lorsque la décision municipale n'est objectivement pas

justifiable et partant arbitraire: pour exercer son pouvoir d'appréciation de

manière conforme, l'autorité communale doit partir du sens et du but de la

réglementation applicable et, parallèlement à l'interdiction de l'arbitraire,

également respecter les principes d'égalité et de proportionnalité ainsi que le

droit supérieur, respectivement ne pas se laisser guider par des considérations

étrangères à la règlementation pertinente. En matière d'esthétique, le principe

de la proportionnalité exige en particulier que les intérêts locaux liés à

l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés

et publics à la réalisation du projet litigieux. À cet égard, il convient en

particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la législation

fédérale ‑ au sens large - sur l'aménagement du territoire (art. 1 et 3

LAT) (ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid.

2.2; 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3; CDAP AC.2020.0054 précité consid.

6b). Parmi les intérêts d'ordre supérieur à prendre en considération figurent

les intérêts à la réalisation des objectifs d'aménagement du territoire de la

Confédération, tels qu'ils sont énoncés dans la loi fédérale sur l’aménagement

du territoire depuis la révision entrée en vigueur en 2014, singulièrement

l'intérêt à la densification (développement de l'urbanisation vers l'intérieur

du milieu bâti), face aux intérêts à la protection des monuments historiques

(cf. art. 1 al. 1 et al. 2 let. abis, art. 3 al. 3 let. abis

LAT; ATF 147 II 125 consid. 9; CDAP AC.2021.0299 du 12 mai 2022 consid.

2a). Dans une affaire lausannoise, le Tribunal fédéral a également jugé que

l'intérêt à la bonne intégration dans l'environnement bâti, respectivement à

une utilisation raisonnable des possibilités de construire réglementaires peut

l'emporter sur l'intérêt à densifier les centres urbains et justifier un refus

du permis de construire pour un projet qualifié de déraisonnable (TF

1C_360/2018 précité).

c) À Lausanne, le RPGA comprend, en matière

d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine, les art. 69, 70 et

73, ainsi libellés:

"Art. 69. Intégration

des constructions

1 Les

constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre

l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou

de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou

architectural sont interdites.

2 Les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et

s’intégrer à l’environnement.

Art. 70.

Aménagements extérieurs

1 Les aménagements

extérieurs privés bordant les rues participent à l’identité de celles-ci

lorsqu’un caractère d’unité peut être identifié. Leur traitement fait l’objet

d’une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les aménagements

projetés respectent le caractère de la rue.

2 Lorsqu’une

construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les

aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de

qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font

partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou

partie desdits aménagements.

[…]

Art. 73.

Objets figurant dans un recensement

1 La direction des

travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et

des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins

d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.

2 Tous travaux les

concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du

patrimoine bâti précisant ses déterminations.

3 Sur la base de

ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et

interdire les constructions, transformations ou démolitions.

4 Elle

peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit,

notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie

générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et

horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des

espaces libres."

Les art. 69 ss RPGA concrétisent au niveau communal

la clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà

de cette norme. Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal

relative à la clause générale d'esthétique. Ainsi, comme la cour de céans l'a

déjà constaté, l'art. 73 RPGA, à l'instar de l'art. 86

LATC, définit de manière particulièrement large les objets susceptibles d'être

protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être

imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction

de construire, de transformer ou de démolir. Une base légale aussi large exige

que l'on se montre rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans

l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts

poursuivis et à l'objet de la protection (CDAP AC.2020.0054 précité consid. 6c;

AC.2019.0155, AC.2019.0315 du 24 novembre 2020 consid. 3a/cc; AC.2017.0093 du

23 novembre 2018 consid. 2b et les références).

d) aa) Depuis le 1er janvier 2006,

l’annexe de l’ordonnance du 13 novembre 2019 (antérieurement du 9 septembre

1981) concernant l’ISOS (OISOS; RS 451.12) mentionne Lausanne parmi les sites

construits d’importance nationale à protéger, en tant que ville. Lausanne a

ensuite été inventoriée au moyen de la méthode ISOS et son relevé est en

vigueur depuis le 1er octobre 2015.

L’inventaire ISOS est fondé sur une méthode

d’analyse des sites construits et de leur environnement. Les sites sont

considérés dans leur globalité, c’est-à-dire que l’inventaire tient non

seulement compte de la valeur intrinsèque des éléments du site, mais aussi de

la qualité de leur relation. Le site est ainsi divisé en différents périmètres

(P) et en ensembles construits (E), en périmètres environnants (PE) et en

échappées dans l'environnement (EE). Les critères retenus portent sur les

qualités historiques et spatiales du tissu, ainsi que sur l'état, la

signification et l'objectif de sauvegarde de chacune des composantes du site.

Les périmètres et les ensembles se différencient par leur taille, mais souvent

également par l’évidence et l'intensité de leur cohésion spatiale ou

historique. Selon les explications relatives à l’ISOS:

- le périmètre P est une composante bâtie de taille

honorable, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques

historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;

- un ensemble E est une composante bâtie de petite

taille, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques

historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;

- un périmètre environnant PE est une aire limitée dans

son extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger;

espaces verts, par exemple les vergers, prés ou surfaces herbeuses, coteaux

viticoles, parcs, etc;

- une échappée dans l’environnement EE est une aire ne

présentant pas de limites clairement définies mais jouant un rôle important

dans les rapports entre espaces construits et paysage, par exemple premier

plan/arrière-plan, terrains agricoles attenants, versant de colline, rives,

espace fluvial, etc.

Cette appréciation est complétée par une évaluation

de la qualité spatiale, de la qualité historico-architecturale et de la

signification dans le périmètre ou dans le site. Ces critères sont évalués à

trois niveaux, par exemple, la qualité spatiale peut être

"prépondérante" (X), "évidente" (/) ou "peu

évidente" ( ).

L’art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1er

juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) dispose

que l’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral

indique que l’objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas

d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution

ou de remplacement adéquates. Cela étant, les objectifs de l'ISOS ne sont pas

directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige

concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris

en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des

dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à

la clause d’esthétique (TF 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 6.1; 1C_452/2016

du 7 juin 2017 consid. 3.3; CDAP AC.2021.0299 précité consid. 2c; AC.2020.0223

du 18 mars 2021 consid. 3b).

e) aa) Au niveau cantonal, la protection du

patrimoine bâti est actuellement assurée par la loi du 30 novembre 2021 sur la

protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV 451.16), en vigueur

depuis le 1er juin 2022. Les principes établis par l'ancienne loi

vaudoise du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et

des sites (aLPNMS, puis la loi du 10 décembre 1969 sur

la protection de la nature et des sites [aLPNS; BLV 450.11], laquelle a été

abrogée le 1er janvier 2023 par la loi du 30 août 2022 sur la

protection du patrimoine naturel et paysager [LPrPNP; BLV 450.11]) n'ont

pas été fondamentalement remis en question par la LPrPCl ou son règlement

d'application du 18 mai 2022 (RLPrPCI; BLV 451.16.1). La nouvelle législation

reprend pour l'essentiel le système de protection prévu jusqu'alors (CDAP AC.2021.0016, AC.2021.0021 du 19 décembre 2022 consid. 10b; AC.2021.0372

du 21 juillet 2022 consid. 6a).

bb) Aux termes de l'art. 3 al. 1 LPrPCI, mérite

d'être protégé au sens de la présente loi le patrimoine culturel immobilier

défini à l'al. 2 qui présente un intérêt archéologique, historique,

architectural, technique, éducatif, culturel, esthétique, artistique,

scientifique ou urbanistique. Selon l'al. 2 de la même disposition, le

patrimoine culturel immobilier comprend, notamment, tout objet bâti ainsi que

les monuments préhistoriques et historiques, qu'il s'agisse de construction

isolée ou d'ensemble ainsi que leur environnement, lorsque ce dernier participe

à l'intérêt du site ou du bâtiment (let. a), les parcs et jardins historiques

(let. c).

D'après l'art. 4 LPrPCI, les objets définis à l'art.

3 sont protégés conformément à la présente loi. Aucune atteinte ne peut leur

être portée qui en altère le caractère ou la substance. En cas d'atteinte ou de

danger imminent, l'autorité compétente prend les mesures de sauvegarde

appropriées, prévues notamment aux art. 9 et 10 de la présente loi (al. 1). Les

autorités, collectivités, propriétaires ainsi que toute personne concernée

veillent à prendre soin du patrimoine culturel immobilier (al. 2).

Selon l’art. 8 LPrPCl, les communes participent à la

protection du patrimoine culturel immobilier et prennent les mesures suivantes

à cet effet:

"a. elles réglementent

la protection du patrimoine culturel immobilier, en particulier celui

d'importance locale ou ne faisant l'objet d'aucune mesure de protection

cantonale;

b. dans leur planification,

elles intègrent les inventaires fédéraux prévus à l'article 5 de la loi

fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage

(LPN), les inventaires d'importance régionale, le recensement architectural,

les objets inscrits à l'inventaire ou classés ainsi que les sites et les régions

archéologiques. Pour ce faire, elles se basent sur le préavis du département;

c. dans le cadre de l'octroi

des permis de construire, elles prennent en considération les objectifs de

sauvegarde énoncés par les inventaires fédéraux prévus à l'article 5 LPN et

favorisent la préservation des objets du patrimoine culturel immobilier en se

basant sur le recensement et les décisions de classement et d'inscription à

l'inventaire mentionnés à la lettre b;

d. elles transmettent pour

préavis au département toute demande d'autorisation de construire,

respectivement de dispense d'autorisation visant le patrimoine culturel

immobilier d'importance locale et si elles l'estiment nécessaire, les demandes

d'autorisation relatives à des bâtiments considérés comme bien intégrés. Le

règlement fixe les modalités. Une délégation de compétence du département aux

municipalités est possible par convention de droit public;

e. elles informent le

département dès qu'elles constatent un danger menaçant le patrimoine culturel

immobilier;

f. elles requièrent le

préavis du département pour tous les travaux non assujettis à autorisation de

construire annoncés touchant un site archéologique répertorié."

Selon l'art. 14 LPrPCI, le recensement architectural

permet d'identifier, de connaître, d'évaluer et de répertorier le patrimoine

culturel immobilier, à l'exclusion des sites archéologiques et des objets

navals lacustres (al. 1). Le département établit le recensement en

collaboration avec les communes en prenant notamment en compte les inventaires

fédéraux (al. 2). Une note est attribuée à chaque objet recensé. Des notes de

sites peuvent être attribuées si cela se justifie. La signification de chaque

note est donnée par le règlement d'application de la présente loi (al. 3). Le

recensement est public (al. 4 ).

Selon l'art. 15 LPrPCI sont inscrits à l'inventaire

les objets définis à l'article 3 méritant d'être protégés qui nécessitent une

surveillance du département. L'inventaire est public (al. 2).

Conformément à l'art. 8 al.1 RLPrPCI, la note

attribuée à un bâtiment est une indication de la valeur patrimoniale d'un objet

ou d'un site. Elle se fonde sur des critères d'évaluation architecturaux,

historiques, artistiques, culturels, techniques, urbanistiques, paysagers et de

situation, rapportés à l'échelle locale, régionale et nationale. Aux termes de

l'al. 3 de l'art. 8 RLPrPCI, concernant les objets, les notes se déclinent de

la manière suivante :

"a. Note

1: objet d'intérêt national dont le classement comme monument historique

est en principe requis;

b. Note 2: objet

d'intérêt régional pour lequel une mesure de protection est en principe

requise;

c. Note 3: objet

d'intérêt local ayant une importance au niveau communal;

d. Note 4: objet

bien intégré par son volume, sa composition et souvent sa fonction, participant

à l'identité de la localité. Appartiennent également à cette catégorie les

objets n'étant pas nécessairement bien intégrés mais présentant néanmoins un

intérêt du point de vue patrimonial;

e. Note 5: objet

présentant des défauts liés soit à son intégration dans le contexte, soit à

d'éventuelles adjonctions et/ou transformations inopportunes, soit à sa

conception et/ou son langage architectural, cela malgré la présence de qualités

indéniables;

f. Note 6: objet

considéré comme neutre et sans intérêt patrimonial, tant du point de vue de son

intégration, de son architecture que de son histoire. Sa présence n'est pas

déterminante pour l'harmonie du site. Dans le cadre de la planification

communale, ces objets peuvent être pris en compte pour accroître le potentiel

de densification;

g. Note: objet

compromettant l'harmonie du site et en altérant les qualités. Ces objets sont

caractérisés par de graves défauts d'intégration de type architectural ou liés

à l'aménagement du territoire. Dans le cadre de la planification communale, ces

objets peuvent être pris en compte pour accroître le potentiel de

densification."

Il convient de préciser que le recensement

architectural n'était pas prévu dans la aLPNMS. L’art. 30 al. 1 du règlement du

22 mars 1989 d'application de la aLPNMS (aRLPNMS; BLV 450.11.1) disposait que

le département établissait le recensement architectural des constructions en

collaboration avec les communes concernées. Il impliquait l'attribution de

notes de 1 à 7 (voir à ce sujet la plaquette du Recensement architectural),

lesquelles sont désormais reprises à l'art. 8 al. 3 RLPrPCI précité.

cc) Selon la jurisprudence rendue sous l'empire de

la aLPNMS, à l'exception des notes 1 et 2 (qui impliquent une mise à

l'inventaire), les notes attribuées dans le recensement architectural ont un

caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure

de protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour

les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment dans la

procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles

concernant l'intégration et l'esthétique des constructions (cf. TF 1C_493/2016

du 30 mai 2017 consid. 2.5 et 2.6; CDAP AC.2019.0155, AC.2019.0315 précité

consid. 3a/bb; AC.2018.0178 du 18 décembre 2019 consid. 2b et les références).

f) À propos d'affaires concernant des projets de

construction en ville de Lausanne, qui ont fait l'objet de refus de permis de

construire, respectivement d'annulation de permis de construire par la CDAP

pour des raisons de protection du patrimoine, on peut citer les cas suivants:

Dans l'affaire AC.2015.0111 du 17 août 2016

(relative à un projet de construction au cœur du secteur sis de part et d'autre

du chemin de la Gottettaz et du chemin du Moléson), la CDAP avait annulé une

décision de la Municipalité de Lausanne qui autorisait la construction d'un

bâtiment dans ce secteur recensé à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde

"A". La CDAP avait retenu que ce secteur était occupé majoritairement

par des villas de gabarits similaires, où l'espace non bâti, constitué de

jardins et de murets bordant les propriétés, bien perceptible depuis l'espace

public, contribuait également à donner au quartier une certaine unité et une

identité propre. Il a été jugé que le bâtiment litigieux avait un gabarit

disproportionné, car il devait occuper la plus grande partie de la parcelle et

impliquerait la quasi-disparition du jardin; il porterait ainsi atteinte à

l'équilibre volumétrique du quartier et architectural des bâtiments

environnants. Cet arrêt cantonal a été confirmé par le Tribunal fédéral (arrêt

1C_452/2016 du 7 juin 2017).

Dans l'affaire AC.2015.0153 (projet de

démolition/reconstruction à l'avenue Saint-Paul; l'arrêt cantonal ayant été annulé

par le Tribunal fédéral [1C_493/2016 du 30 mai 2017]), la CDAP avait annulé le

refus de la Municipalité de Lausanne, fondé notamment sur les préavis négatifs

de son service d'architecture et de la déléguée à la protection du patrimoine

bâti, d'autoriser la démolition du bâtiment existant et la construction d'un

nouvel immeuble d'habitation collective. Il s'agissait d'un bâtiment bien

intégré (en note *4*), situé dans un périmètre figurant à l'ISOS avec

l'objectif de sauvegarde "B", comportant de nombreux bâtiments

recensés en note 3 ou 4 et plusieurs groupes de jardins recensés ICOMOS. La

CDAP avait considéré que le bâtiment existant, figurant au recensement

architectural avec la note *4* dans un environnement déjà hétéroclite, ne

justifiait pas le refus du projet dans un secteur où le législateur communal

avait résolu d'autoriser des bâtiments d'un volume important. Le projet était

d'ailleurs moins élevé que la surélévation récemment autorisée du bâtiment

voisin. Le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt de la CDAP en considérant que

cette dernière avait substitué sa propre appréciation à celle de la

municipalité, en violation de l'autonomie communale. La CDAP avait procédé à une appréciation des circonstances locales différente de

celle de l'autorité communale sans expliquer pourquoi elle s'était écartée de

l'appréciation communale. Ce faisant, la cour cantonale n'avait pas respecté la

latitude de jugement découlant de l'autonomie dont dispose la commune dans

l'évaluation de l'esthétique d'un projet de construction et, par voie de

conséquence, avait outrepassé son pouvoir d'examen.

S'agissant de l'affaire jugée dans l'arrêt

AC.2016.0253 du 9 mai 2017, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_298/2017

du 30 avril 2018 (projet de démolition/reconstruction à la rue de la Pontaise),

la CDAP avait annulé la décision de la Municipalité de Lausanne de refuser

l'autorisation de démolir le bâtiment existant (comportant un café historique

""le Tramway") et de reconstruire un nouvel immeuble de logements.

Tant la CDAP que le Tribunal fédéral ont considéré que si le bâtiment existant,

en note *4* au recensement architectural cantonal, implanté dans un périmètre

figurant à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde "C", revêtait certes

une valeur patrimoniale, ce seul intérêt ne pouvait pas empêcher ici sa

démolition. Le quartier présentait déjà des disparités architecturales et il

existait un intérêt public prépondérant à densifier ce secteur situé au

centre-ville. La municipalité n'avait de surcroît pas pris en compte l'intérêt

financier des constructeurs, notamment l'absence de rentabilité des travaux de

rénovation. En se prévalant uniquement de l'intérêt patrimonial lié au projet

litigieux pour refuser la démolition du bâtiment existant, la municipalité

avait consacré une solution portant une atteinte disproportionnée à la garantie

de la propriété.

Dans l'affaire AC.2017.0129

du 14 juin 2018, la CDAP avait confirmé le refus du permis de construire

prononcé par la Municipalité de Lausanne pour un projet de démolition de la villa

existante et la construction d'un immeuble d'habitation de dix-sept logements

dans un périmètre ISOS, dans une catégorie d'inventaire "B/C", avec

un objectif de sauvegarde "C" (chemin du Chasseron). La CDAP avait

considéré que si le quartier présentait certes un caractère assez hétérogène,

les environs immédiats de la parcelle étaient constitués de bâtiments de

dimensions plus modestes que le projet. Il avait été constaté lors de

l'inspection locale aux abords immédiats de la parcelle une ligne d'horizon

relativement homogène que le toit du bâtiment litigieux dépasserait d'au moins

deux niveaux. Le projet litigieux constituait ainsi un exemple de densification

trop brutale qui ne s'intégrait pas dans le tissu bâti immédiat. À cela

s'ajoutait que le genre de toiture prévu était extrêmement rare à Lausanne, le

cas concerné n'en étant que le deuxième exemple selon la municipalité. L'arrêt

cantonal a été confirmé par le Tribunal fédéral (1C_360/2018 précité).

Dans l'arrêt AC.2017.0279 du 17 octobre 2018, confirmé

par le Tribunal fédéral le 12 juin 2019 (1C_610/2018 du 12 juin 2019), la CDAP

avait donné raison à la Municipalité de Lausanne qui avait entendu préserver

deux immeubles datant de 1926, faisant partie d'un ensemble en note *3*, dans

un périmètre ISOS, en catégorie d'inventaire "AB" avec un objectif de

protection "B" (rue des Fontenailles).

Dans l'arrêt AC.2017.0093 du 23 novembre 2018, qui

n'a pas été porté devant la Haute Cour, la CDAP avait annulé la décision de la

Municipalité de Lausanne refusant le permis de construire un immeuble

d'affectation mixte de logements et de bureaux dans un périmètre

ISOS avec un objectif de sauvegarde "A" attribué à l'ensemble

(Boulevard de Grancy). La CDAP avait considéré que la municipalité avait

abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant la délivrance du permis de

construire pour des motifs d'esthétique, respectivement d'intégration et de

protection du patrimoine, en particulier vu la taille très raisonnable du

projet, de sa configuration découpée destinée à réduire au mieux son impact sur

l’environnement bâti, notamment s'agissant de l’ensoleillement et de la vue,

ainsi que de la qualité de ses aménagements extérieurs, en particulier la

végétalisation de ses abords et de sa toiture. Les qualités du projet litigieux

étaient indéniables, tant en ce qui concernait son intégration à

l'environnement bâti que son esthétique. Il convenait d'admettre avec le

service d'architecture de la commune que le projet "proposait une

densification de qualité recherchant avec sensibilité l'intégration avec son

contexte immédiat".

Dans le cadre d'une autre affaire plus récente, au

chemin de Pierrefleur (appartenant au secteur ISOS 58), la CDAP a confirmé la

décision de la Municipalité de Lausanne refusant d'autoriser le projet d'ériger,

après démolition d'une villa familiale, un immeuble à toiture plate végétalisée

sur une parcelle intégrée dans un ensemble présentant une identité propre

méritant d'être sauvegardée . Elle a considéré que la volumétrie et la

frontalité très affirmées du bâtiment projeté ne correspondaient en rien à

l'ensemble bâti composé de villas familiales ou locatives dans lequel le projet

devait s'insérer. Il émanait du volume représenté par les gabarits un sentiment

d’écrasement, alors que les villas du quartier, de taille plus réduite, étaient

implantées au milieu de jardins verdoyants. Du fait de son alignement au

trottoir et de sa masse, le bâtiment projeté se trouvait en rupture avec le

contexte bâti existant (CDAP AC.2019.0155, AC.2019.0315 précité; cet arrêt n'a

pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral).

Pour les mêmes motifs, la CDAP a confirmé le refus

de la municipalité d'autoriser la démolition du bâtiment existant en note *4*

au recensement architectural et la construction d'un immeuble de 14 logements

au chemin de Beau-Site (appartenant également au secteur ISOS 58, avec un

objectif de sauvegarde "B"). Elle a considéré que la villa existante

était située dans un ensemble ("micro-quartier" constitué d'une

quinzaine de villas) présentant une identité propre et une unité

architecturale, l'ensemble des villas édifiées de part et d'autre de chemin

Beau-Site entre 1932 et 1936 ayant reçu la note *3* au recensement

architectural, partant, méritait d'être conservé. Elle a considéré que la

parcelle et la villa existante s'intégraient dans ce micro-quartier et y

jouaient un rôle important au titre de "porte d'entrée" (CDAP

AC.2020.0054 précité; cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un recours au TF).

g) aa) En l’espèce, il n'est pas contesté que le

projet est réglementaire sous l'angle de la police des constructions, en

particulier au niveau de son implantation et de ses dimensions. Il est rappelé

à cet égard que la parcelle n° 5436 est située en zone mixte de forte

densité, imposant une distance aux limites de propriété de 6 m au minimum

lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne dépasse pas

25 m et de 8 m au minimum lorsqu'elle est supérieure à

25 mètres, une longueur des bâtiments limitée à 36 mètres, une

hauteur des façades limitée à 14.50 m et un gabarit des toitures et des

attiques ne pouvant dépasser un arc de cercle de 8 m de rayon (cf. art.

104 ss RPGA).

bb) La municipalité considère en revanche que le jardin historique et les murs qui

l’entourent méritent d'être préservés et que les deux immeubles envisagés ne

s'intègrent pas à l’environnement bâti. Se référant aux préavis négatifs du

service des parcs et domaines (SPADOM) et de la déléguée à la protection du patrimoine, la municipalité met en avant l'atteinte portée

au site.

Les recourantes nient que

les jardins sur les parcelles nos 5436, 5437, 5438 et 5439

forment un ensemble digne de protection et affirment que l'importance des murs

qui bordent leur bien-fonds sur trois côtés doit être relativisée. Au nord du

chemin de Roseneck, le mur longeant le

"Chalet" représenterait une infime portion intéressante de la rue,

sur une distance d'environ 25 mètres, qui ne justifierait pas non plus de

refuser l'ensemble du projet. Les recourantes soutiennent que les bâtiments

projetés ne contrasteront pas avec ceux qui sont construits sur les parcelles

voisines ni, plus généralement, avec ceux qui bordent l'avenue d'Ouchy, le

chemin de Roseneck et le chemin de

Beau-Rivage. Elles mettent en évidence l'emplacement idéal de leur parcelle, à

proximité des rives du lac, de la zone de loisirs d'Ouchy, de la gare, des

commerces et des écoles. Elles relèvent que leur parcelle est de surcroît

située le long d'un axe essentiel de la ville de Lausanne et bénéficie d'une

remarquable desserte en transports publics ainsi que d'un accès privilégié aux

chemins piétons et pistes cyclables. Les recourantes estiment que l’intérêt

public à la densification en milieu urbain doit l’emporter sur l'intérêt public

à la préservation de la villa "La Printanière" et de son jardin.

Elles rappellent que la villa "Clos d'Ouchy", sise sur la parcelle

n° 5434 en contrebas, a été démolie à peine quelques années plus tôt pour

réaliser un bâtiment de treize appartements de volume comparable à celui du

projet en cause, alors que cette villa était classée en note *3* et que son

jardin était recensé à l'ICOMOS en des termes quasiment identiques. Elles

accusent la municipalité de vouloir empêcher toute nouvelle construction sur

leur terrain et lui reprochent une violation du principe de l'égalité de

traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. Les recourantes s'étonnent enfin

du préavis défavorable émis par le service des parcs et domaines, avec lequel

elles ont échangé à de nombreuses reprises avant l’ouverture de l'enquête

publique. Elles soulignent les contradictions entre ce préavis et celui du

service d'architecture, notamment au sujet de la possibilité de planter des

arbres dans l'espace jardin réservé par le projet litigieux.

cc) En résumé, la question topique à résoudre est

donc celle de savoir si le projet de construction des recourantes est ou non

intégré au site dans lequel il est prévu. L'examen de cette question doit se faire en deux temps: il convient d'abord

de déterminer s'il existe un site méritant protection (consid. 7 infra) puis,

en cas de réponse affirmative, d'évaluer l'intégration du bien-fonds

dans ce site et d'examiner si le projet s’y insérerait à satisfaction selon les

critères légaux et jurisprudentiels énoncés ci-dessus

(consid. 8 infra).

a) aa) Tel que cela ressort de l'étude historique de novembre 2019, le

secteur compris entre le chemin de Roseneck, l'avenue d'Ouchy et le chemin de

Beau-Rivage a commencé à se développer à partir du milieu du 19e

siècle, avec la construction de villas familiales ou locatives disposant de

jardins cerclés de murs. Le paysage, très ouvert, a ensuite évolué au cours du

20e siècle, avec l'apparition d'immeubles plus imposants et

l'augmentation des surfaces habitables sur la plupart des biens-fonds. Le

secteur considéré est situé dans le périmètre P 29 de l'ISOS, décrit comme une

ancienne trame lâche de maisons individuelles et d'immeubles locatifs cossus

entourés de jardins, qui a été comblée dès le milieu du 20e siècle

par des bâtiments plus modernes se confrontant au tissu d'origine et générant

une organisation moins harmonieuse que celle du quartier plus à l'ouest (ndlr: de l'autre côté de la Promenade de la Ficelle).

Le périmètre P 29 est classé en catégorie d'inventaire

"BC", ce qui indique l'existence d'une structure d'origine (catégorie

"B"; l'organisation spatiale historique est conservée et la plupart

des bâtiments présentent les caractéristiques propres à une même époque ou à

une même région), respectivement l'existence d'un caractère spécifique

d'origine (catégorie "C": les constructions anciennes et nouvelles

sont mélangées et les bâtiments et les espaces présentent des caractéristiques

propres à une époque ou à une région différentes), avec l'objectif de

sauvegarde du caractère (objectif de sauvegarde C). Cela signifie, selon l'art.

9 al. 4 let. c OISOS, que l'objectif est pour ce secteur de "maintenir

l’équilibre entre les constructions anciennes et nouvelles ainsi que

sauvegarder intégralement les éléments qui illustrent le substrat bâti originel

et qui sont essentiels pour le caractère".

Selon la description ISOS relative au Périmètre 29

(avenue d'Ouchy), le bâti s'est développé selon une trame discontinue. Cette

structure a permis de nombreux comblements au fil du temps, engendrant un

secteur plus chahuté ou disparate que celui sis à l'ouest. Le tissu apparaît

plus lâche et présente un panel de bâtiments élargi, allant d'un tapis de

remarquables maisons individuelles ou locatives bien préservées, entourées de

jardins (E 29.2: ndlr: il s'agit des villas situées dans le secteur en

amont de l'avenue de l'Elysée, le long des avenues des

Accacias, des Tilleuls et du Servan). Un autre ensemble (E 29.3) se

démarque au sud de l'avenue de Cour, qui comporte un groupement d'édifices

particuliers formant des points de repères à mi-parcours de l'avenue d'Ouchy, à

savoir l'Hôtel Royal-Savoy, en face, du côté oriental de l'avenue d'Ouchy, le

temple de la Croix d'Ouchy et, au sud du temple, l'école primaire de la Croix

d'Ouchy, décrit comme un élégant bâtiment de style néoclassique comportant

d'intéressants jeux de matériaux, bordé en aval d'un préau partiellement couvert.

Les bâtiments sis de part et d'autre du chemin de Roseneck, y compris le

"chalet" ne font l'objet d'aucune description ni d'aucune

recommandation de protection spécifique, contrairement aux ensembles précités.

bb) La parcelle n° 5436, située à l’angle de

l’avenue d’Ouchy et du chemin de Roseneck, est occupée par la villa "La

Printanière". Ce bâtiment n’a reçu aucune note au recensement

architectural. Dans son préavis, la déléguée à la protection du patrimoine

relève que son architecture ne présente pas de qualités exceptionnelles et que

son intérêt vient de son implantation sur la parcelle, qui témoigne du

développement historique du quartier à la fin du 19e siècle avec la

construction, le long du chemin de Roseneck, de villas jouissant de vastes

jardins. Immédiatement à l'est se trouvent la villa "L'Oasis", sur les

parcelles nos 5437 et 5438, et la villa

"Les Rocailles", sur la parcelle n° 5439, auxquelles une note *4*

(désignant un objet bien intégré), respectivement une note *3* (désignant un

objet intéressant au niveau local) ont été attribuées dans le cadre du

recensement architectural. Si on retrouve bien une configuration commune aux

trois constructions, dont les façades sud sont alignées et donnent sur de

grands jardins arborisés, la cour a cependant pu constater lors de la vision

locale que ces parcelles présentent des aspects très différents, tant au niveau

de leur volume que de leur forme et de leur architecture, et que les villas du côté est paraissent globalement

plus bourgeoises et cossues que la villa "La

Printanière". Les maisons

sises sur le côté sud du chemin de Roseneck n’ont visiblement pas été pensées

comme un tout et ne forment pas un ensemble cohérent. Elles ne figurent

d'ailleurs pas comme un ensemble bâti recensé au niveau communal selon l'Annexe

C au PGA - Rapport OAT Territoire urbain, Recensements architectural, des

jardins d'intérêt historique, des ensembles bâtis précités.

De l’autre côté du chemin de Roseneck (au nord) se

dresse le "Chalet", qui est inscrit à l'inventaire des monuments

historiques non classés avec une note *2* (désignant un monument d'importance

régionale). Érigé sur un socle, ce bâtiment marque l’angle de l’avenue d’Ouchy

et du chemin de Roseneck par son architecture singulière typique des régions de

montagne. Il s’agit d’un édifice pittoresque, qui tire avant tout sa valeur de

son histoire et de son caractère insolite en ville de Lausanne et ne participe

donc pas particulièrement à l'unité des immeubles construits le long du chemin

de Roseneck auquel se réfère la municipalité. La parcelle n° 5436 jouxte enfin,

au sud, la parcelle n° 5429 sur laquelle se trouve un immeuble d'habitation à

toit plat ayant reçu une note *4* au recensement architectural. La villa

"La Printanière" ne s’apparente pas non plus à ce bâtiment, qui a été

surélevé quelques années auparavant et présente une stature nettement plus

imposante.

cc) D'un point de vue plus général, le tribunal a

observé, au cours de la vision locale, que le quartier est très urbanisé et

composé de constructions hétéroclites de taille et de style variés. La plupart

des biens-fonds ont été densifiés et comportent des immeubles aux gabarits

conséquents. Ainsi, plusieurs bâtiments massifs ponctuent l'avenue d'Ouchy, en

particulier sur les parcelles nos 5396 et 5397 situées à la hauteur

de la parcelle litigieuse, du côté ouest de l'avenue d'Ouchy; ces parcelles

accueillent deux grandes barres locatives orientées nord-sud. Un important

complexe de bureaux avec un parking extérieur d'une centaine de places pour

voitures occupe par ailleurs les parcelles nos 5441, 5442 et 5444

situées au nord du chemin de Roseneck. Le chemin de Beau-Rivage dessert enfin

de nombreux bâtiments modernes et volumineux. Ces constatations rejoignent

l'analyse faite par K.________ dans son étude historique qui relève que sur les

terrains proches du périmètre en cause, une série d'immeubles aux dimensions

parfois très imposantes ont été construits au cours du 20e siècle,

au nord du chemin de Roseneck, à l'ouest de l'avenue d'Ouchy, ainsi que de part

et d'autre du chemin de Beau-Rivage.

dd) On ne se trouve donc pas dans un secteur

homogène qui se distinguerait clairement des secteurs voisins. Si

l'environnement bâti immédiat auquel se réfère la municipalité est composé de

quelques villas ‑ cinq au total ‑ , il comporte

également des immeubles aux dimensions parfois très imposantes et ne présente

pas une identité propre qui mériterait d'être sauvegardée, à l'instar d'autres

affaires à Lausanne ayant été tranchées par le Tribunal fédéral (notamment TF

1C_452/2016; 1C_610/2018; 1C_493/2016 précités).

b) aa) Dans leurs préavis négatifs, la déléguée à la

protection du patrimoine et le service des parcs et domaines mettent également

en évidence l’existence d’un "îlot de verdure" sur les

parcelles nos 5436, 5437, 5438 et 5439, dont les maisons, au nord,

sont devancées par des jardins au sud. Ces jardins sont répertoriés par le

recensement ICOMOS, qui les identifie comme un "ensemble de jardins de

villas, 1900, situés dans une rue tranquille, proche du lac", dont

le caractère a été préservé et la substance plus ou moins conservée. La ville

de Lausanne leur a attribué une note *4* dans la catégorie "jardins

d'intérêt historique". Les parcelles en question sont délimitées par

un mur d'enceinte en pierre le long de l'avenue d'Ouchy et le long du chemin de

Roseneck. Au sud, la parcelle n° 5436 est également bordée par un mur de

soutènement en pierre, qui se poursuit le long des parcelles nos

5437 et 5438. La déléguée à la protection du patrimoine et le service des parcs

et domaines estiment que les quatre jardins et leur mur d’enceinte au nord

participent au caractère du chemin de Roseneck et que leur suppression

porterait atteinte à l'identité du quartier et entrerait en contradiction avec

les objectifs de la révision du plan d'affectation communal (PACom) en cours

d'élaboration. L'étude paysagère évoque, à propos de la parcelle n° 5436, un

"jardin mature et de caractère […] intéressant par ses spécimens

anciens". Elle relève l'importance historique des murs en pierre

présents dans le quartier, notamment le long de l'avenue d'Ouchy, et préconise

de conserver ces éléments ainsi que le patrimoine arboré (p.32 et 33).

bb) En l'espèce, les jardins sur les parcelles nos

5436, 5437, 5438 et 5439 ne

bénéficient pas d'une protection particulière du seul fait qu'ils ont été

classés à l'ICOMOS. Selon la jurisprudence, l'inclusion dans le

recensement est une indication à l'intention des autorités chargées de la

protection des monuments et des sites, permettant d'évaluer le besoin de

protection en cas de risque d'atteinte (CDAP AC.2020.0163 du 18 novembre 2021

consid. 8a/ee; AC.2018.0225 du 9 octobre 2019 consid. 1b/aa). Il ressort

par ailleurs des explications données par la municipalité lors de l'inspection

locale que le recensement opéré par la Ville de Lausanne qui a attribué la note

*4* auxdits jardins dans la catégorie "jardins d'intérêt historique"

n’a pas été reconnu par le canton, qui a fait son propre recensement par la

suite sans noter la parcelle n° 5436. Il n’existe pas de définition précise de

la note *4*, mais si l'on se réfère aux notes découlant du règlement

d'application de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des

sites, la note *4* désignerait un jardin bien intégré sans valeur historique ou

paysagère particulière.

cc) Lors de l’inspection locale, la cour a pu se

rendre compte que le jardin des recourantes ne présente pas de qualité

d'aménagement particulière, qu'il n'est plus entretenu depuis des années - sous

réserve de tailles occasionnelles - et que la végétation y pousse librement et

de façon aléatoire. Les arbres sont nombreux mais ne présentent pas d'intérêt

particulier; il s'agit d'espèces d'origine exotique ou de sélection de

pépinières. Les espèces indigènes adaptées à la station sont minoritaire (voir

la détermination de la DGE-BIODIV du 8 octobre 2021). À l'est, le jardin des

recourantes est délimité par une arborisation haute et dense, qui le sépare des

parcelles voisines et n'offre aucune visibilité sur la zone avec laquelle il

est présumé former un ensemble. Le jardin des opposants G.________ et F.________

(parcelle n° 5437) et celui des opposants D.________ et E.________

(parcelle n° 5438) ont un aspect plus minéral, avec des terrasses et des

allées dallées ou gravillonnées, entourées de pelouses régulièrement tondues et

de quelques arbres. Cette organisation tranche avec celle du jardin des

recourantes, et le contraste pourrait encore être accentué à l'avenir dans la

mesure où les époux G.________ et F.________ ont obtenu, en 2019, l'autorisation

de construire une piscine enterrée de 37,40 m2 sur leur

terrain. Quant au jardin sur la parcelle n° 5439, il est composé d'une

série d’arbres et d'un gazon bien entretenu. En somme, l'ensemble de jardins

historiques décrit par la fiche ICOMOS et évoqué dans la décision municipale

reste assez théorique. Les espaces considérés offrent certes une petite poche

de verdure le long de l’avenue d’Ouchy et au niveau de l’entrée sur le chemin

de Roseneck. Il s'agit cependant de jardins privés, qui sont aménagés de façon

individuelle et distincte et cloisonnés par la haute végétation qui les

entoure. Ils ne sont pratiquement pas visibles depuis l'espace public et ne

profitent qu'aux habitants des lieux.

S'agissant de la

protection de certains arbres plantés sur la parcelle n° 5439, dont

l'abattage est requis par le projet, cette question sera examinée ci-après

(consid. 8c, infra).

dd) Pour ce qui concerne

les murs en pierre qui entourent la parcelle n° 5436, leur importance a

été mise en évidence par la DGIP-MS dans le cadre de la synthèse CAMAC,

en ce sens qu'ils définissent fortement l'entrée du

chemin de Roseneck, côté ouest, et participent à la qualité globale des abords

du "Chalet". L'autorité cantonale a dès lors recommandé de leur

porter une meilleure attention et d'évaluer la possibilité d'en conserver une

partie. La qualité des murs a également été soulignée

par la déléguée à la protection du patrimoine, par le service des parcs et

domaines et par le service d'architecture, toujours au niveau de l'angle avec

l'avenue d'Ouchy et le long du chemin de Roseneck. À l'audience, la cour a observé que ces ouvrages,

qui atteignent environ deux mètres de hauteur, sont effectivement très présents

dans l'espace public. La situation est particulièrement évidente à l'entrée du

chemin de Roseneck, qui est soulignée par deux murs en pierre qui se font face.

Il est toutefois relevé que le complexe administratif construit à côté du

"Chalet" ‑ et qui comporte un parking d'une centaine

de places pour voitures ‑ enlaidit considérablement le côté

nord du chemin de Roseneck et réduit l'effet esthétique des murs.

Cela étant, l'autorité intimée a indiqué lors de la

vision locale que ces terrains sont appelés à être mieux exploités à l’avenir;

la situation va donc évoluer sous cet angle. Tenant compte de l'appréciation

concordante des autorités cantonale et communales spécialisées et des

constatations faites lors de l'inspection locale, il y a lieu d'admettre que les

murs le long du chemin de Roseneck participent à

l'identité du quartier, plus particulièrement à l'angle de ce chemin et de

l'avenue d'Ouchy. Le site mérite donc protection à cet égard.

c) Reste à définir si la parcelle n° 5436 et la

villa qu’elle supporte sont intégrées dans le secteur considéré, d’une part, et

si le projet y porte atteinte, d’autre part.

a) aa) Le projet des recourantes consiste à démolir la villa "La

Printanière" pour la remplacer par deux bâtiments d'habitation

présentant une volumétrie bien plus importante. Selon les indications tirées de

la demande de permis de construire, la nouvelle surface bâtie serait de

647 m2, soit deux fois et demie la surface bâtie actuelle de

257 m2. Les immeubles compteraient deux niveaux de sous-sol et

sept étages, dont deux attiques successivement en retrait. Le bâtiment au nord

aurait une hauteur à l'acrotère de 19.90 mètres, une longueur de 17 m et

une largeur de 20 m au maximum, et le bâtiment au sud une hauteur à

l'acrotère de 17.51 mètres, une longueur de 15 m et une largeur de

22 m au maximum. Il est clair que l'aspect urbain et moderne de ces

constructions tranchera complètement avec le style de la villa des recourantes.

On a vu toutefois que la municipalité n'est pas opposée à la démolition de

l'immeuble existant (cf. supra consid. 5b). Elle estime en revanche que

les bâtiments prévus ne s'intégreront pas dans leur environnement bâti et

végétal et que la suppression du jardin et des murs qui l'entourent

compromettra le caractère des lieux et portera atteinte à l'équilibre entre les

pleins et les vides.

Les recourantes ont expliqué que le choix de

construire deux bâtiments vise précisément à assurer un équilibre entre les

pleins et les vides: par leurs gabarits mesurés, ces immeubles doivent

rééquilibrer les différentes volumétries du site et créer un lien entre

celles-ci. Les bâtiments prévus ont des gabarits comparables à ceux de nombreux

immeubles construits dans le quartier, voire sont moins volumineux (notamment

par rapport aux deux bâtiments contigus construits sur les parcelles nos 5396

et 5397, du côté ouest de l'avenue d'Ouchy). Il s'agit d'un projet de qualité

pour ce qui a trait à la conception architecturale et à l'implantation. Le

service d'architecture a d'ailleurs reconnu la qualité du projet à diverses

échelles malgré sa densité. Il a constaté en particulier que l'élévation des

deux bâtiments projetés est en adéquation avec le front du bâtiment sur

l'avenue d'Ouchy sis sur la parcelle n° 5429 (voir le plan

A&B_élevation ouest [Av. d'Ouchy]).

Le projet ne créera donc pas une rupture brutale d'échelle

dans le quartier et s'intégrera dans le front bâti de l'avenue d'Ouchy, en

direction du sud.

bb) Par ailleurs, le projet tel qu'il résulte de

l'enquête publique prévoit la démolition de l'intégralité des murs en pierre

qui encadrent la parcelle n° 5436. Les bâtiments projetés seront ensuite

réalisés sur un socle commun semi-enterré, dont la façade ouest sera

partiellement visible le long de l'avenue d'Ouchy, et suivra la pente de cette

avenue. Le mur existant sera ainsi en quelque sorte reconstruit et réinterprété

au niveau de la rue, avec un mur plus bas réalisé en retrait et dans des

matériaux modernes, dans un traitement plus contemporain (cf. plan

A&B_élevation ouest). Lors de l'inspection locale, la déléguée à la

protection du patrimoine a objecté qu'un mur contemporain n'aura pas le même

caractère qu'un mur ancien. On relève toutefois que les murs présents le long

de l'avenue d'Ouchy n'ont pas tous le même aspect. Plus au sud, sur cette

avenue (en amont et en aval du chemin de

Beau-Rivage), les murs d'enceinte ont un aspect nettement différent,

plus contemporain.

Lors de l'inspection locale, les architectes des

recourantes ont expliqué de façon convaincante les raisons pour lesquelles ils

ont opté pour la suppression du mur existant le long de l'avenue d'Ouchy, qui

constitue une coupure avec l'espace public. Actuellement, le jardin sur la

parcelle n° 5436, entouré par une végétation haute et dense, est

uniquement visible, et en partie seulement, depuis le chemin de Roseneck. Il

est au surplus à l'usage exclusif des habitants de la parcelle n° 5436. La

réduction du mur existant le long de l’avenue d’Ouchy permettra d'établir une

large percée sur le nouveau jardin qui sera aménagé entre les deux bâtiments et

qui comportera quatre arbres d'essence majeure. Ce jardin profitera aux

habitants des bâtiments tout en s'offrant à l'espace public. Il apportera une

amélioration aux passants empruntant l'avenue d'Ouchy.

Le projet permet donc de rétablir le rapport à la

rue et valorisera, sous cet angle, l’avenue d’Ouchy,

grâce à un espace arborisé bien visible depuis celle-ci.

Par ailleurs, comme le soulignent les recourantes,

le mur qui longe actuellement l'avenue d'Ouchy empiète sur le domaine public.

Le projet implique la réalisation d’un nouveau mur d’enceinte sur la limite des

constructions (alignement), qui aura pour conséquence

que le niveau de référence correspondra au niveau du trottoir, lequel sera de

surcroît élargi. Une construction sur l'alignement permet une meilleure

intégration du projet car le niveau de référence est celui du trottoir. Avec un

bâtiment prévu à l'intérieur de la parcelle, le niveau de référence aurait été

le niveau moyen du terrain naturel. Celui-ci étant plus élevé que le niveau du

trottoir, le projet aurait pu être plus haut de 2 mètres. Le projet, tel qu'il

est conçu, offre ainsi une bonne intégration, en lien avec le front bâti au sud

sur la parcelle n°5429. Les bâtiments projetés

redéfiniront l'avenue d'Ouchy en apportant une ouverture vers celle-ci.

cc) Au nord de la parcelle n° 5436 se dresse

"Le Chalet", qui est aussi délimité par un mur d'enceinte au sud et à

l’ouest. Lors de l'inspection locale, la déléguée à la protection du patrimoine

a mis en évidence la qualité de l'entrée du chemin de Roseneck avec deux murs

similaires qui se font face. La suppression de ce mur modifie selon elle le

caractère de ce chemin.

En l'occurrence, le "Chalet" est

essentiellement mis en valeur par ses murs en pierre et la végétation qui

l'entoure, et non par les villas situées au sud du chemin de Roseneck. Le

bâtiment ("A") prévu au nord de la parcelle n° 5436 sera éloigné

d'une dizaine de mètres de la limite sud de la parcelle n°5443 sur laquelle est

construit le "Chalet". Vu également la pente de l'avenue d'Ouchy, le

contraste de hauteur entre ce bâtiment et les deux immeubles projetés depuis

cette avenue sera réduit (cf. à cet égard le photomontage qui figure dans le

dossier de la municipalité). Les nouveaux bâtiments ne porteront donc pas

atteinte au "Chalet".

Cela étant, comme on l'a vu précédemment, les murs à

l'entrée du chemin de Roseneck participent au caractère harmonieux de l'entrée

de ce chemin. Leur destruction totale et leur remplacement par un talus

porteraient atteinte à l'identité dudit chemin (consid. 7b/dd; supra).

Dans leur réplique, les recourantes ont conclu subsidiairement à la délivrance

du permis de construire moyennant la reconstruction du muret situé le long du

chemin de Roseneck à l'identique qui sera relié à l'extrémité nord-ouest du

nouveau bâtiment *A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur

similaire, reprenant le nouvel alignement des constructions. Cette proposition

rejoint la recommandation de la DGIP qui demandait qu'une partie des murs soit

conservée. Avec cette modification, qui va dans le sens souhaité par les

services spécialisés cantonaux et communaux, le tribunal considère que le

projet ne porte pas atteinte à l'identité du chemin de Roseneck, marqué depuis

l'angle de ce chemin et l'avenue d'Ouchy, par la présence de murs d'enceinte.

Quant aux murs le long de l'avenue d'Ouchy, on a vu

qu'ils ne présentaient pas une unité, plusieurs parcelles, dont la parcelle

voisine n° 5429 au sud, ne comportant pas de murs le long de l'avenue

d'Ouchy. On relève au surplus que le bâtiment construit sur la parcelle

n° 5429 est érigé sur la limite ouest et qu'il est percé d'ouvertures.

Plus au sud, des murs le long de cette avenue ont un aspect très différent du

mur existant sur la parcelle des recourantes, étant rappelé que le projet

n'implique pas la suppression totale de murs le long de cette avenue puisqu'un mur

plus bas, réalisé en retrait et dans des matériaux modernes, est prévu.

dd) Au vu de l'ensemble de ces éléments et compte

tenu de la modification à apporter au projet s'agissant des aménagements

extérieurs le long du chemin de Roseneck (cf., consid. 8a/cc, supra), la

cour considère que les architectes se sont attachés au contexte des lieux aussi

bien concernant l'environnement bâti que les aménagements extérieurs qui ont

été repensés et recréés. Pour l'ensemble de ces motifs, l'appréciation de la

municipalité selon laquelle le projet violerait les art. 69 et 70 RPGA, ne peut

donc pas être confirmée.

b) Le projet implique par ailleurs la suppression de

25 arbres. Dans son préavis, le SPADOM n'a pas spécifié si certains des arbres

présents sur la parcelle n° 5436 sont protégés en vertu de l'art. 25

RPGA. Lors de la vision locale, les représentantes de ce service ont expliqué

que les arbres avaient été pris en considération dans leur ensemble, avec leurs

volumes et leurs couronnes, et qu’ils présentaient les uns avec les autres une

"valeur significative". Elles ont toutefois précisé que le jardin

des recourantes ne comportait pas d'arbre individuellement "remarquable"

"hormis le châtaignier au bas du jardin et le pin à l'entrée au nord".

Il faut donc examiner si ces arbres sont protégés en vertu du droit communal et

cantonal et si leur abattage peut être autorisé (cf. consid. 8c, infra).

Le SPADOM met par ailleurs en cause le concept

d'aménagement paysager proposé. Il estime que la distance entre les bâtiments

projetés, la réalisation d'une construction souterraine occupant pratiquement

toute la surface du bien-fonds et la distance à la parcelle n° 5437 constituent

autant d'obstacles à la croissance des arbres qu'il s'agirait de replanter. Il

en conclut que les plantations de compensation prévues n'atteindront pas une

qualité esthétique et biologique comparable à la végétation existante. Sur ce

point, le projet serait contraire à l'art. 16 al. 2 aRLPNMS/RLPNS, qui prévoit

que "la plantation de compensation doit assurer l'équivalence

fonctionnelle et esthétique de la plantation enlevée". La conservation

de certains arbres ne ferait de plus pas obstacle à l'exploitation rationnelle

de la parcelle (art. 15 al. 2 aRLPNMS/RLPNS). Le SPADOM relève aussi que le

parking souterrain mettrait en danger le cèdre présent au sud de la parcelle

n° 5437.

c) aa) Au niveau cantonal, la protection des arbres

était assurée, jusqu'au 31 décembre 2022, par les art. 5 et 6 aLPNMS/aLPNS. L’art. 5 let. b aLPNMS/aLPNS prévoyait

que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement

ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur

valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent.

L'art. 6 aLPNMS/aLPNS autorisait l'abattage des arbres protégés comme suit:

"Art. 6 Abattage des

arbres protégés

1 L'autorisation

d'abattre des arbres ou arbustes protégés devra être notamment accordée pour

les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les

haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation agricole rationnelle

ou lorsque des impératifs techniques ou économiques l'imposent (création de

routes, chemins, canalisation de ruisseau, etc.).

2 L'autorité

communale peut exiger des plantations de compensation ou, si les circonstances

ne le permettent pas, percevoir une contribution aux frais d'arborisation. Un

règlement communal en fixe les modalités et le montant.

3 Le règlement

d'application fixe au surplus les conditions dans lesquelles les communes

pourront donner l'autorisation d'abattage."

L'art. 15 du règlement vaudois du 22 mars 1989

d'application de la aLPNS (RLPNS; BLV 450.11.1), auquel renvoyait l'art. 6

aLPNS, qui est toujours formellement en vigueur à ce jour, est ainsi libellé:

"Art. 15 Abattage (loi,

art. 6, al. 3)

1 L'abattage ou l'arrachage

des arbres, cordons boisés, boqueteaux, ou haies vives classés est autorisé par

la Municipalité lorsque:

1. la plantation prive un local d'habitation préexistant

de son ensoleillement normal dans une mesure excessive;

2. la plantation nuit notablement à

l'exploitation rationnelle d'un bien-fonds ou d'un domaine agricoles;

3. le voisin subit un

préjudice grave du fait de la plantation;

4. des impératifs l'imposent tels que l'état sanitaire

d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un cours

d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau.

2 Dans la mesure

du possible, la taille et l'écimage seront ordonnés en lieu et place de

l'abattage ou de l'arrachage."

L'art. 16 RLPNS prévoit qu'en cas d'abattage ou

d'arrachage justifié selon l'art. 15 précité, la municipalité peut exiger

des plantations de compensation qui doivent assurer l'équivalence fonctionnelle

et esthétique de la plantation enlevée.

bb) Au premier janvier 2023, la LPNS a été abrogée

et remplacée par la loi sur la protection du patrimoine naturel et paysager

(LPrPNP).

Sous-section II intitulée "patrimoine arboré",

les art. 14 à 16 LPrPNP régissent la conservation

et le remplacement du patrimoine arboré. Ces dispositions sont libellées comme

suit:

"Art. 14 Conservation et

entretien

1 Le patrimoine

arboré est conservé, exception faite des haies monospécifiques ou non

indigènes, des éléments de l'agroforesterie, ainsi que des buissons en zone à

bâtir.

2 Les communes

adoptent un règlement pour la protection du patrimoine arboré visant notamment

à assurer son développement. Il est soumis à l'approbation du chef du

département.

3 L'entretien du

patrimoine arboré est possible dans les limites du droit fédéral et cantonal.

Il incombe au propriétaire du bien-fonds concerné qui peut le confier à un

tiers exploitant.

4 Le service

établit une directive d'entretien.

Art. 15 Dérogations

1 Les dérogations

à l'article 14, alinéa 1 peuvent être octroyées pour la suppression et

l'élagage excédant l'entretien courant en présence:

a. de risques sécuritaires ou

phytosanitaires avérés;

b. d'une entrave avérée à

l'exploitation agricole;

c. ou d'impératifs de

construction ou d'aménagement.

2 Les dérogations

sont soumises à l'autorisation de la commune, à l'exception de celles

concernant les arbres remarquables qui nécessitent une autorisation du service.

L'article 23, alinéa 2 de la présente loi est réservé.

3 La demande de

dérogation est mise à l'enquête publique durant trente jours et publiée dans la

Feuille des avis officiels du Canton de Vaud. Pendant le délai d'enquête, tout

intéressé peut déposer une opposition écrite et motivée au greffe municipal.

4 Le règlement

précise le contenu de la demande de dérogation.

Art. 16 Remplacement du

patrimoine arboré

1 L'autorisation

de supprimer un élément du patrimoine arboré est assortie de l'obligation de

réaliser une plantation compensatoire.

2 Dans les cas où

la suppression est requise pour des motifs d'aménagement et de construction, ou

raison impérieuse dûment motivée, et que la compensation en nature est

impossible, une taxe est due à la commune. Pour les arbres, elle est basée sur

la valeur de remplacement, correspondant au moins aux directives de l'Union

Suisse des Services de Parcs et Promenades.

3 Le produit de la

taxe est affecté par la commune au développement du patrimoine arboré."

La question de l'application ratione temporis

de la LPrPNP n'a en l'état pas été tranchée par le Tribunal cantonal (CDAP

AC.2021.0209, AC.2021.0210 du 26 janvier 2023 consid. 6), sous réserve

toutefois de l'arrêt AC.2022.0358 du 14 mars 2023 consid. 2a/bb, qui semble

admettre que c'est le droit en vigueur au moment au moment où la décision

litigieuse a été rendue qui est applicable. Quoi qu'il en soit, cette question

souffre de demeurer ouverte dans le cas présent, dès lors que le projet

litigieux s'avère conforme tant à la aLPNMS/aLPNS qu'à la LPrPNP (consid. 8c/ee

infra).

cc) Au niveau communal, le RPGA prévoit qu'en dehors

des surfaces soumises à la législation forestière, tout arbre d'essence

majeure, cordon boisé, boqueteau et haie vive est protégé sur tout le

territoire communal (cf. art. 56 RPGA).

L'art. 25 RPGA est libellé de la manière suivante:

"Un arbre d'essence majeure

est défini comme étant une espèce ou une variété à moyen ou grand

développement:

a) pouvant atteindre une hauteur

de 10,00 mètres et plus pour la plupart,

b) présentant un caractère de

longévité spécifique,

c) ayant une valeur dendrologique

reconnue."

L'abattage des arbres protégés est soumis à

autorisation (cf. art. 57 RPGA). Une obligation de replanter est prévue dans

les cas où le quota des arbres exigibles selon l'art. 53 RPGA n'est pas

respecté. Cette disposition prévoit que le propriétaire plante au minimum un

arbre d'essence majeure pour chaque tranche ou fraction de 500 m2

de surface cadastrale de la parcelle. Le choix des essences se porte si

possible sur des essences indigènes.

dd) Selon la jurisprudence

rendue sous l'empire de la aLPNMS/aLPN, les conditions énumérées tant à

l'art. 6 aLPNMS/aLPNS qu'à l'art. 15 aRLPNMS/RLPNS ne sont pas exhaustives;

l'autorité doit tenir compte de l'ensemble des circonstances et mettre en

balance l'intérêt public à la conservation de l'objet protégé avec celui de

l'administré à sa suppression (TF 1C_572/2011 du 3 avril 2012 consid. 5; CDAP

AC.2018.0238 du 20 décembre 2018 consid. 1a; AC.2017.0185 du 4 avril 2018

consid. 5c; AC.2016.0219 du 19 janvier 2017 consid. 4; AC.2012.0100 du 18

octobre 2012 consid. 2 et les références citées). Dans

le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de

l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause,

de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire.

L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à

l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir

conforme aux plans des zones et aux objectifs de développement définis par les

plans directeurs; autrement dit, il y a lieu d'interpréter de manière objective

les intérêts du propriétaire, au regard des droits conférés au propriétaire du

bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement en vigueur (CDAP AC.2020.0291,

AC.2020.0293, AC.2022.0011 du 17 février 2022 consid. 13a; AC.2019.0144 du 19

octobre 2020 consid. 8a/aa).

Lorsque la protection instaurée par le droit

communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un

règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines

caractéristiques, il faut tenir compte de son caractère schématique et

considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en

rapport avec une construction (CDAP AC.2020.0291, AC.2020.0293, AC.2022.0011

précité consid. 13d et les nombreuses références, notamment AC.2019.0366, AC.2019.0367

précité consid. 6b/bb).

Enfin, l'arborisation d'une parcelle constructible

doit être considérée comme un élément qui n'est pas nécessairement permanent,

puisqu'il s'agit de plantes qui croissent et meurent, mais qui est au contraire

susceptible d'évolution, ce qui permet cas échéant de le remodeler en procédant

à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut concevoir

les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al. 2

aLPNMS/aLPNS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des

arbres abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (CDAP

AC.2019.0366, AC.2019.0367 précité consid. 6b/bb et les références).

ee) En l'espèce, les deux seuls arbres protégés en

vertu des art. 25 et 56 RPGA, selon les explications données par les

représentantes du SPADOM lors de l'inspection locale, sont le pin au nord de la

parcelle et le châtaignier au sud. On rappelle toutefois que dans son préavis,

ce service n'a mentionné spécifiquement aucun de ces deux arbres comme étant

des arbres de valeur. Dans son étude paysagère, L.________ a évoqué le

châtaignier mais non le pin. À propos du châtaignier, elle a relevé qu'il

s'agit d'un arbre peu courant dans la région et du seul spécimen de valeur dans

le quartier.

Le projet prévoit la création de deux bâtiments

permettant d'accueillir 43 logements. L'implantation des deux bâtiments de part

et d'autre de la parcelle, ménageant au centre un espace pour y créer un

jardin, permet une bonne intégration comme cela a été relevé plus haut (cf.

consid. 8a/bb, supra). L'abattage du pin et du châtaignier permet donc

une utilisation rationnelle des droits à bâtir de la parcelle, conforme à

l'affectation de la parcelle sise en zone mixte de forte densité et à l'intérêt

public de densification des centres urbains (cf. art. 1 al. 2 let. abis

et b LAT).

Dans ces circonstances, on peut admettre que les

intérêts public et privé découlant du projet litigieux l'emportent ici sur le

maintien du pin et du châtaignier, étant précisé que s'agissant du châtaignier,

cet arbre est situé à l'emplacement du futur parking souterrain, ce qui ne

permet pas son maintien (art. 15 al. 1 ch. 2 aRLPNMS/aLPNS; art. 15 al. 1 let.

c LPrPNP).

Le projet prévoit par ailleurs la plantation de cinq

arbres d'essence majeure indigène et respecte donc sous cet angle le droit

communal (art. 53 et 57 RPGA) et cantonal (art. 16 RLPNS; égal. à l'art. 16

al.1 LPrPNP), sous réserve de ce qui suit concernant la viabilité du projet de

fosses prévues pour quatre de ces arbres (cf., consid. 8c/ff, infra).

ff) S'agissant des arbres d'essence majeure présents

sur la parcelle voisine n° 5437, à savoir le cèdre à l'angle nord-ouest et

le pin à l'angle sud-ouest, des mesures ont été prises par les architectes des

recourantes pour protéger ces arbres. Un retrait du parking souterrain est

prévu à l'angle nord-est pour préserver les racines du pin. Il est également

prévu un décrochement de la façade est dudit parking sur une largeur de

2 m et une longueur de 10 m, depuis l'angle sud-est du parking pour

préserver les racines du cèdre (voir le plan de situation et les explications

données par les architectes des recourantes lors de la vision locale).

Cela étant, dans son préavis, le service

d'architecture a estimé qu'une expertise devrait être réalisée afin de

s'assurer que l'espace vital en sous-sol pour les racines du cèdre sera

suffisant et qu'en aucun cas le projet ne puisse le mettre en danger. Une telle

expertise a également été préconisée afin de s'assurer que la fosse prévue pour

la plantation des quatre arbres à haute tige soit adéquate s'agissant des

dimensions, du type de terre et des essences et de l'évacuation de l'eau de

pluie. Quant au SPADOM, il estime que la conception du parking souterrain met

en péril les arbres protégés sur la parcelle voisine n° 5437. Lors de

l'inspection locale, les architectes des constructrices ont donné des

explications sur les mesures prises pour préserver les arbres protégés sur la

parcelle voisine mais ces explications n'ont pas suffi pour dissiper les doutes

assaillant les représentants du SPADOM, s'agissant en particulier du pin. Ce

service doute également que des arbres d'essence majeure puissent se développer

dans les fosses prévues. Les architectes des constructrices ont certes pris en

considération la problématique soulevée et affirmé qu'ils mettraient tout en

oeuvre pour préserver les arbres. Il importe cependant de s'assurer que les

mesures prises par les constructrices seront suffisantes pour garantir le

maintien du cèdre et du pin protégés sur la parcelle voisine n° 5437, d'une part, et que les dimensions des

fosses dans lesquelles quatre des cinq arbres d'essence majeure seront plantés

seront adéquates pour le bon développement de ces arbres et qu'elles

n'engendreront pas de problèmes d'évacuation des eaux de pluie, d'autre part.

Il incombera donc aux constructrices de produire une expertise confirmant ces

différents points. Ce n'est qu'à cette condition que le projet qui implique

l'abattage d'arbres protégés pourra être confirmé.

c) Le SPADOM relève encore, dans son préavis, la

nécessité de préserver l'un des derniers espaces importants de pleine terre

dans un quartier déjà fortement densifié, en invoquant l'urgence climatique et

le maintien d'espaces verts en ville. La politique de la ville de Lausanne a

évolué et la municipalité s'attache désormais à préserver les éléments de

verdure qui peuvent encore l'être.

La nécessité de préserver des espaces verts de

pleine terre pour lutter contre les îlots de chaleur en ville ne saurait être

contestée. En l'occurrence, on relève que les architectes des constructrices

ont pris soin de contacter les différents services de la ville, dont le SPADOM,

dès l'élaboration du projet litigieux afin de ne pas prendre une mauvaise

direction dans la conception de celui-ci. Ils ont d'entrée de jeu présenté un

projet de deux bâtiments posés sur un socle en béton prévoyant un jardin sur

dalle. À aucun moment lors de ces échanges, le concept même de jardin sur dalle

n'a été remis en cause par le SPADOM, ce qui est discutable, dès lors que ce

service estime dans son préavis qu'en aucun cas, un jardin sur dalle ne permet

la plantation d'une végétation de compensation de qualité comparable à celle du

jardin existant, ce qui justifierait le refus du permis de construire.

La conception d'un jardin sur dalle est dictée ici

par la réalisation d'un parking souterrain de 26 places pour voitures. D'après

le RPGA (art. 61), les besoins en places de parc sont déterminés par

l'application d'un pourcentage de places admissible. À propos de cette

disposition, les représentants de la municipalité ont expliqué, lors de

l'inspection locale, qu'une directive interne récemment adoptée par la

municipalité recommande une analyse plus fine de la situation, tenant compte des

circonstances d'espèce et en particulier de la desserte en transports publics,

dans le but de préserver les vides et les espaces verts. Si la parcelle est

bien desservie, le bureau des permis de construire peut autoriser la création

de moins de la moitié des places de parc exigibles selon le RPGA. La doctrine

retient également qu'il peut exister un intérêt public important à permettre

certaines constructions sans imposer l'aménagement de places de stationnement

ou de réduire drastiquement ce nombre afin de développer des zones d'habitat

sans voiture ou, simplement, avec peu de voitures pour des motifs

d'environnement notamment (cf. Eloi Jeannerat, Commentaire pratique LAT:

Planifier l'affectation, Zurich 2016, N. 42 ad art. 19 LAT). Il aurait ainsi

été concevable de réduire la taille du parking souterrain afin de préserver

plus d'espace vert de pleine terre. Cela étant, dans sa décision litigieuse, la

municipalité a estimé que le nombre de places de parc prévu était

réglementaire. Compte tenu de la marge d'appréciation dont elle dispose dans ce

domaine, cette appréciation ne saurait être remise en question par le tribunal

de céans.

Il est clair que la surface réservée à la végétation

sera réduite par rapport à l'état existant. Le projet prévoit 762 m2

d'espaces verts, dont l'essentiel est planté sur dalle, équivalant au minimum

réglementaire de 760 m2 alors qu'actuellement cette surface est

de 1'219 m2 de pleine terre. Le tribunal rappelle cependant que

le jardin existant abrite majoritairement des arbres d'essence non indigènes.

Comme relevé plus haut, le projet prévoit également la plantation de haies et

d'arbustes sur tout le pourtour de la parcelle dont plusieurs arbustes et un

arbre d'essence majeure de pleine terre le long de la limite nord de la parcelle.

L'intérêt à la conservation de ce jardin de pleine terre d'une surface limitée

doit être mis en balance avec les autres intérêts en présence et, en

l'occurrence, il ne saurait condamner le projet.

d) La parcelle n° 5436 est située dans le

quartier Sous-Gare/Ouchy, qui compte à lui seul 7 % de la population et

8 % du parc de logements de la ville (cf. www.lausanne.ch, rubrique

Officiel > Statistique > Quartiers > Présentation des quartiers). Elle

dispose d'une position stratégique entre le bord du lac et la gare CFF, le long

d'une artère très fréquentée, voie des principales avenues lausannoises,

reliant la gare CFF à la promenade d'Ouchy. Elle est desservie par plusieurs

lignes de transports publics, notamment le métro M2, ainsi que par plusieurs axes

de mobilité douce en faveur des cyclistes et piétons, dont la promenade de la

Ficelle et la future voie verte d'agglomération comprise dans le plan des

mesures proposées par le PALM. Il y a ainsi un intérêt public important à

densifier la parcelle n° 5436, classée en zone mixte de forte densité,

pour offrir 43 logements supplémentaires dans un quartier déjà densément bâti,

à proximité d'établissements scolaires pour tous âges et bien connecté au

centre de Lausanne. L'affectation de la parcelle en zone mixte de forte densité

ne peut pas être remise en cause compte tenu de sa situation.

Comme relevé plus haut, la municipalité ne conteste

pas que la villa existante n'a pas de valeur patrimoniale et qu'elle peut être

démolie; les représentants de l'autorité municipale l'ont au reste confirmé

durant l'inspection locale. L'intérêt à la préservation du jardin

existant ‑ qui est bien intégré mais sans valeur historique ou

paysagère particulière et qui ne comporte pas de biotope ‑ ne

saurait l'emporter ici en vertu de l'art. 73 al. 3 RPGA sur l'intérêt à

densifier la parcelle, étant rappelé que la qualité architecturale du projet a

été soulignée par le service d'architecture et qu'une arborisation

compensatoire est prévue, conforme à ce que prévoit le règlement communal. La

municipalité admet elle-même dans sa décision attaquée que ce projet serait de

qualité dans un quartier "plus urbain". Or, la parcelle n° 5436

se trouve précisément dans un environnement urbain, étant rappelé que tant le

chemin de Roseneck que l'avenue d'Ouchy sont bordés de bâtiments d'habitation

imposants de formes hétéroclites et d'époques différentes, certains tout

proches et nettement plus volumineux que les bâtiments prévus. L'élévation des

deux bâtiments projetés sera en adéquation avec le front bâti de l'avenue

d'Ouchy au sud (contrairement à ce qui a été retenu dans l'affaire AC.2017.0129

précité). Les villas construites le long du chemin de Roseneck ne forment pas

avec le bâtiment existant un ensemble présentant une identité propre, contrairement

à ce qui a été constaté par la CDAP dans d'autres affaires (quartiers

Pierrefleur; Beau-Site; Gottettaz/Moléson, cf. consid. 6e/cc; supra).

Quant aux murs construits le long de l'avenue d'Ouchy, ils sont déjà

interrompus à plusieurs endroits le long de celle-ci et ne présentent pas

d'unité de style, étant de surcroît rappelé que le mur existant le long de la

parcelle n°5436 sera reconstruit et réinterprété au niveau de la rue, dans un

traitement plus contemporain. La modification apportée au projet consistant à

reconstruire le mur d'enceinte le long du chemin de Roseneck tient compte de

l'identité de ce chemin.

e) Au vu de l'ensemble de ces éléments,

l'appréciation de la municipalité qui estime que le projet de construction ne

s'intègre pas à l’environnement bâti et porte une atteinte majeure à l'identité

du site n'est pas soutenable ici.

Partant, même en tenant compte de la large marge

d'appréciation dont dispose la municipalité en matière d'esthétique et

d'intégration, la cour considère que le résultat de la pesée des intérêts

opérée par la municipalité ‑ qui aboutit au rejet du projet au

motif qu'il compromettrait de manière irréversible le caractère des lieux et

porterait atteinte à l'équilibre du quartier ‑ résulte d'une

mauvaise appréciation des intérêts en présence et ne peut par conséquent pas

être confirmé.

a) Pour ce motif, le recours doit donc être admis. La décision attaquée

doit être réformée en ce sens que le permis de construire est délivré, à

condition que les constructrices produisent, d'une part, un nouveau plan des

aménagements extérieurs prévoyant la reconstruction du muret situé le long du

chemin de Roseneck à l'identique qui sera relié à l'extrémité nord-ouest du

nouveau bâtiment *A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur

similaire, reprenant le nouvel alignement des constructions, et, d'autre part,

une expertise garantissant le maintien des arbres protégés sur la parcelle

n° 5437 et la possibilité pour des arbres d'essence majeure de se

développer dans les fosses prévues à cet effet sur la parcelle n° 5436.

b) Selon l'art. 49 LPA-VD, en procédure de recours,

les frais sont supportés par la partie qui succombe. L'émolument est fixé en

fonction de l'importance et de la difficulté de la cause; il est compris entre

100 et 10'000 francs (art. 4 du tarif vaudois du 28 avril 2015 des frais

judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]).

Lorsque plusieurs parties succombent en procédure, les frais sont répartis

entre elles, compte tenu notamment de leur intérêt à la procédure et du sort

fait à leurs conclusions (art. 51 LPA-VD). En l'occurrence, les frais

judiciaires sont mis à la charge de la Municipalité de Lausanne et des

opposants.

c) D'après l'art. 55 LPA-VD, l'autorité de recours

alloue une indemnité à la partie qui obtient totalement ou partiellement gain

de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses

intérêts, cette indemnité étant mise à la charge de la partie qui succombe.

L'art. 51 est applicable par analogie à la répartition des dépens (art. 57

LPA-VD). Les recourantes, assistées par un avocat, ont droit à des dépens (cf.

art. 10 et 11 TFJDA), à la charge de la Municipalité de Lausanne et des

opposants.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

Le recours est admis.

Considérants

II.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 25 juin 2020 est réformée

en ce sens que le permis de construire est délivré,

sous réserve de la production par les constructrices, d'une part, d' un nouveau

plan des aménagements extérieurs prévoyant la reconstruction du muret situé le

long du chemin de Roseneck d'une hauteur similaire et reprenant le nouvel

alignement des constructions et, d'autre part, d'une expertise garantissant le

maintien des arbres protégés sur la parcelle n° 5437 et la possibilité

pour des arbres d'essence majeure de se développer dans les fosses prévues par

le projet.

III.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la

charge de la Municipalité de Lausanne.

IV.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la

charge des opposants I.________ et H.________, solidairement entre eux.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la

charge de l'opposante J.________.

VI.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la

charge des opposants D.________ et E.________, solidairement entre eux.

VII.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq

cents) francs est mis à la charge des opposants F.________ et G.________,

solidairement entre eux.

VIII.

Les recourantes ont droit à une indemnité à titre de dépens de 7'500

(sept mille cinq cents) francs, répartie par 1'500 (mille cinq cents) francs à

la charge de la Commune de Lausanne, par 1'500 (mille cinq cents) francs à la

charge des opposants I.________ et H.________, solidairement entre eux, par

1'500 (mille cinq cents) francs à la charge de

l'opposante J.________, par 1'500 (mille cinq cents) francs à la charge des opposants D.________ et L.________,solidairement

entre eux, et par 1'500 (mille cinq cents) à la charge des époux F.________

et G.________, solidairement entre eux.

Lausanne, le 13 juin 2023

présidente: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.