CDAP - AC.2020.0242 - 2022-12-20 - A._____, B.__, C.__, D.__, E.__/Municipalité de La Tour-de-Peilz, F.__, G._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 20 décembre 2022

Composition

Mme Imogen Billotte, présidente; Mme Dominique von der Mühll et M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Cécile

Favre, greffière.

Recourants

1.

A.________ à

******** représentée par Me Jean-Claude MATHEY, avocat, à Lausanne,

2.

B.________ à

******** et

3.

4.

C.________ à

********

5.

Roland D.________ à ********

Autorité intimée

Municipalité de La Tour-de-Peilz,

représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,

Constructrices

1.

E.________ à ******** et

2.

F.________ à ********

Toutes deux représentées par Me Mathias

KELLER, avocat, à Lausanne.

Objet

Permis de construire

Recours A.________, recours B.________ et consort et

recours C.________ et consort c/ décisions de la Municipalité de La Tour-de-Peilz

du 12 août 2020 levant leurs oppositions et autorisant la construction de trois

immeubles d'habitation de cinq logements et de deux parkings couverts sur les

parcelles n° 526, 2671, 2672 et 2673 (CAMAC 188269) - Dossiers joints:

AC.2020.0243 et AC.2020.0252.

Vu les faits suivants:

A.

Les parcelles nos 526, 2671, 2672 et 2673 de la Commune de La

Tour-de-Peilz sont colloquées en zone d'habitation de faible densité au sens

des art. 78 ss du Règlement du plan général d'affectation et de police des

constructions du 20 avril 2017 de la Commune de la Tour-de-Peilz (RPGA), entré en

force en mai 2019. Elles sont la propriété de G.________.

D'une surface cumulée de 4'148 m2, ces

parcelles ne sont pas bâties. La parcelle n° 526 jouxte le chemin de ********

au nord. Elle est bordée au sud par la parcelle n° 2671, elle-même bordée

par les parcelles n° 2672 au sud-ouest et n° 2673 au sud-est, de

sorte que l'ensemble de ces quatre parcelles forme approximativement un rectangle.

La parcelle n° 526 au nord est la seule parcelle bordant le domaine public,

soit le chemin de ********. Les parcelles voisines situées à l'est (nos

527, propriété de C.________ et D.________, et 573, propriété de B.________ et H.________)

et à l'ouest (n° 523, propriété d'A.________) sont construites. Au sud, les

parcelles nos 2672 et 2673 sont voisines de trois parcelles encore

non construites à savoir les parcelles nos 2674, propriété d'I.________

et J.________, 2675 et 2676, propriété de K.________.

La parcelle n° 573, propriété des époux H.________

et B.________ est grevée d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules

(018-2001/003486) en faveur des parcelles nos 526, 2671, 2672, 2673,

2674, 2675 et 2676. Ce passage, aménagé au bas de la parcelle n° 573 est

asphalté et débouche sur le chemin ********, à l'est.

Les parcelles nos 2672, 2674 et 2676 bénéficient

en outre d'une servitude de passage à pied, pour tous véhicules et pour toutes

canalisations (018-2001/003489), grevant les

parcelles nos 526, 2671, 2673 et 2675. D'une largeur de 3.50 m, le

tracé de cette servitude longe pour l'essentiel les parcelles nos

526, 2671 et 2673 sur leur extrémité est et débouche sur le chemin ********, au

nord.

B.

Le 12 juillet 2019, G.________ et les sociétés promettantes-acquéreuses F.________

et E.________ (ci-après: les constructrices) ont déposé une demande de permis de

construire visant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq

logements chacun et de deux parkings couverts de 21 places au total, ainsi que

l'aménagement de 7 places de parc extérieures sur les parcelles nos 526,

2671, 2672 et 2673. Le projet porte le nom de "Résidence ********",

et implique la réunion future de l'ensemble des parcelles en une seule parcelle

n° 2673.

Le projet prévoyait la création de deux accès carrossables,

l'un depuis le chemin de ******** et l'autre depuis le chemin ********, au

moyen d'une servitude de passage traversant la parcelle n° 573 située à

l'est des parcelles à construire.

Les trois bâtiments, désignés sous lettres A, B et C,

comprennent chacun 4 appartements de 3 pièces et 1 appartement de 4 pièces. Le

bâtiment A est implanté sur la parcelle n° 2672 au sud-ouest, le bâtiment

B au nord de la parcelle n° 2673 et le bâtiment C sur la parcelle

n° 2671, dans le prolongement du bâtiment B au nord.

La demande de permis de construire précisait, s'agissant

de la toiture: "Toiture plate, gravier".

C.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 septembre au 10 octobre 2019.

Il a suscité le dépôt de 21 oppositions.

Dans son opposition du 8 octobre 2019, A.________,

propriétaire de la parcelle n° 523 voisine des parcelles à construire à

l'ouest, critiquait principalement la mauvaise intégration des bâtiments dans

le bâti environnant du point de vue de la typologie et de la volumétrie. Elle

invoquait également, parmi d'autres griefs, une hauteur excessive des bâtiments.

Propriétaires de la parcelle n° 527 voisine des

parcelles à construire au nord-est, C.________ et D.________ ont formé

opposition au projet le 9 octobre 2019. Ils critiquaient principalement la hauteur

prévue des constructions, la mauvaise intégration du projet dans le quartier

ainsi que le nombre de places de parc et les accès.

Le projet a également suscité l'opposition, déposée

le 10 octobre 2019, de B.________ et H.________, propriétaires des parcelles nos 529

et 573, cette dernière parcelle étant contiguë à l'est aux parcelles à

construire. Ils faisaient valoir que la typologie du projet n'était pas conforme

à la destination de la zone de faible densité. Ils invoquaient également une

violation des règles sur la distance aux limites, des mouvements de terre trop

importants, une violation des règles relatives à la toiture, ainsi que des

règles sur les plantations obligatoires. Ils critiquaient en outre le nombre de

places de stationnement pour les voitures et les accès carrossables, dont l'un devait

passer directement sur leur parcelle.

D.

La Centrale des autorisations CAMAC a rendu son rapport de synthèse

n° 188269 le 30 octobre 2019, dans lequel les divers services cantonaux consultés

ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement

le projet.

Des nouveaux plans datés du 31

janvier 2020, comportant des modifications du 27 novembre 2019 et une "modification

route" du 9 juillet 2020 ont été approuvés par le Service d'urbanisme et

travaux publics de la Tour-de-Peilz le 20 août 2020.

Contrairement aux plans initiaux, ces nouveaux plans

prévoyaient un accès aux bâtiments exclusivement depuis le chemin ********, par

une voie d'accès longeant la limite parcellaire à l'est et contournant le bâtiment

B au sud. Le nombre de places de parc était réduit et d'autres modifications

des aménagements extérieurs étaient apportées au projet.

E.

Par décisions du 12 août 2020, la Municipalité de la Tour-de-Peilz

(ci-après: la Municipalité) a informé A.________, respectivement C.________ et D.________

ainsi que H.________ et B.________, qu'elle avait décidé, dans sa séance du 13

juillet 2020, de rejeter leurs oppositions et d'octroyer le permis de

construire sollicité.

Dans ses décisions, la Municipalité revenait sur les

divers points soulevés dans les oppositions concernées, en particulier la

typologie et volumétrie des bâtiments, la conformité des constructions à la

zone de faible densité. Elle énonçait les diverses modifications apportées aux

aménagements extérieurs, en particulier que l'accès s'effectuerait uniquement

par le chemin ******** et que les toitures seraient végétalisées. Le nombre de

places de stationnement avait été réduit. Il ressort des plans du 31 janvier

2020, que ce nombre est désormais de 20.

A la décision était jointe la synthèse CAMAC ainsi

que les nouveaux plans des aménagements extérieurs.

F.

Par acte du 11 septembre 2020, par l'intermédiaire de son conseil, A.________

a formé recours contre la décision la concernant devant la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à son annulation et au refus du

permis de construire sollicité. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0242.

A l'appui de son recours, elle fait valoir en

substance que le projet contrevient à l'art. 83 RPGA sur la hauteur maximale

admissible. Selon elle, le projet ne s'intègre pas dans son environnement bâti

dès lors que le quartier serait constitué essentiellement de villas

individuelles comprenant un étage sur rez et des toitures de deux ou quatre pans.

Elle estime que la hauteur des murs de soutènement est excessive, les constructions

étant en outre trop proches de la limite de propriété. Enfin, elle soutient que

le prolongement de l'accès à la parcelle aurait dû faire l'objet d'une enquête

complémentaire. Elle a requis la mise en œuvre d'une inspection locale.

G.

Le 13 septembre 2020, D.________ et C.________ ont également déposé recours

devant la CDAP contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant à son

annulation et à son remplacement par une nouvelle mise à l'enquête publique. Ces

recourants critiquent l'absence de mise à l'enquête complémentaire des

modifications apportées aux accès. La cause a été enregistrée sous la référence

AC.2020.0243.

Ce recours était également dirigé contre des projets

prévus sur les parcelles sises au sud des parcelles précitées, soit les

parcelles nos 2675 et 2676 et contre un projet sis sur la parcelle n°

2674.

H.

Le 14 septembre 2020, sous la plume de leur conseil commun, B.________

et H.________ ont formé recours contre la décision du 12 août 2020 les concernant,

concluant principalement au refus du permis de construire sollicité et subsidiairement

à l'annulation de la décision. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0252.

Ces recourants invoquent en substance une violation

des art. 19 et 78 RPGA relatifs à la destination de la zone, une violation des règles

sur les attiques et sur la distance entre les constructions.

Par avis du 5 octobre 2020, la Juge instructrice a

joint les causes AC.2020.0242, AC.2020.0243 et AC.2020.0252 sous la référence

AC.2020.0242.

Le 23 octobre 2020, le propriétaire G.________ a informé

le Tribunal qu'il ne souhaitait pas prendre part à la procédure.

La procédure a ensuite été suspendue, dans l'attente

d'une procédure d'enquête complémentaire concernant les aménagements

extérieurs.

Faits

I.

Du 9 janvier au 7 février 2021, la Municipalité a soumis à l'enquête complémentaire

les plans modifiés du 3 décembre 2020, soumis par les constructrices et prévoyant

la suppression des couverts à voitures et la création de 20 places de parc dont

13 extérieures, la construction d'un chemin d'accès débouchant sur le chemin de

Béranges et la modification d'aménagements extérieurs (dossier n° CAMAC 199318).

Les constructrices renonçaient dans ce cadre à l'accès prévu du côté du chemin ********

(via la parcelle n° 573). Les plans font état

d'un chemin d'accès d'une largeur de 3.50 mètres bordant les parcelles à l'est (nos

527 et 573), depuis le chemin ******** jusqu'aux parcelles n° 2675 et 2676

au sud.

Le nombre de places de stationnement a ainsi été

réduit à 20, y compris 3 places pour visiteurs et handicapés. Les plans

prévoient par ailleurs la plantation de neuf arbres, la réduction des mouvements

de terre, et le déplacement des "moloks" et de la place de jeu.

D.________ et C.________ ont formé opposition le 4

février 2021 et B.________ et H.________ le 5 février 2021, tout comme A.________.

J.

Le 4 mai 2021, la Municipalité, se référant à la décision prise lors de

sa séance du 19 avril 2021, a levé les oppositions et délivré le permis de

construire complémentaire n° 3954 (CAMAC n° 199318).

K.

Le 3 juin 2021, A.________, sous la plume de son conseil, a formé recours

contre la décision du 4 mai 2021 la concernant, devant la CDAP, concluant à son

annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous

la référence AC.2021.0183.

L.

Par acte du 4 juin 2021, B.________ et H.________ ont également recouru

contre les décisions municipales des 19 avril et 4 mai 2021 devant la CDAP,

concluant à leur annulation et au refus du permis de construire. La cause a été

enregistrée sous la référence AC.2021.0185.

C.________ et D.________ n'ont pas recouru contre

cette deuxième décision.

Par avis du 10 juin 2021, la Juge instructrice a joint

les causes AC.2021.0183 et AC.2021.0185 sous la référence AC.2021.0183, et

indiqué que l'instruction de la cause serait coordonnée avec le dossier

AC.2020.0242. Il sied encore de préciser que dans le cadre de la procédure

AC.2021.0183, les propriétaires des parcelles nos 2674, 2675 et 2676

sont intervenus en tant que tiers intéressés, compte tenu de l'accès nouveau

prévu dont ils entendaient également bénéficier.

M.

Dans leur mémoire de réponse du 29 juin 2021 concernant la présente

procédure, les constructrices ont conclu au rejet des recours.

La Municipalité a déposé sa

réponse le 15 juillet 2021, par l'intermédiaire de son conseil. Elle a conclu

au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions des 12 août 2020 et

4 mai 2021.

D.________ et C.________ se sont déterminés le 30 août

2021, et A.________ le 30 septembre 2021. Les recourants

B.________ et H.________ se sont déterminés le 15 octobre 2021 et ont produit

un lot de pièces. A titre de mesures d'instruction, ils ont requis la production

du Plan directeur communal de la Tour-de-Peilz ainsi que l'avis de la Commission

communale consultative sur le projet litigieux.

Les constructrices ont déposé un mémoire de duplique

le 15 novembre 2021.

Le Tribunal a tenu audience

lors d'une inspection locale du 3 février 2022. On extrait du compte-rendu d'audience

les passages suivants:

"[...]

Mouvements de terre

La Cour et les parties se déplacent en amont, vers le

centre des parcelles à construire. Il est constaté que l'on se trouve sur une

butte formant une pente marquée d'ouest en est, surtout au nord de la parcelle,

à proximité de la parcelle de la recourante A.________, le terrain s'aplanissant

ensuite. La pente du nord vers le sud est par contre relativement faible, le terrain

apparaissant pour l'essentiel plat. Une palissade traverse la parcelle

n° 526 du nord-ouest au sud-est, au-delà de laquelle la pente est légèrement

plus marquée et donne sur le chemin ********.

Il est constaté l'emplacement approximatif des futurs mouvements de

terre sur le terrain. L'architecte du projet indique que le mouvement de terre

maximal est de 2.30 m afin que le bâtiment s'intègre le plus bas possible

dans le site. Me Blanchard conteste cette affirmation, relevant un mouvement de

terre de l'ordre de 3 mètres. On examine le plan de coupe du bâtiment C à

l'ouest à ce sujet.

Les représentants de la Municipalité confirment que les mouvements de

terre sont tolérés en vue de permettre une meilleure intégration des bâtiments

dans la pente, conformément à l'art. 18 al. 1 RPGA. Ils estiment qu'on

ne se trouve pas dans un régime dérogatoire et que si la Municipalité ne

tolérait pas ces mouvements, les immeubles seraient plus hauts. Me Blanchard conteste

que la topographie des lieux justifie en l'occurrence des mouvements de terre plus

importants.

Attiques

Constatant que le projet prévoit un retrait des

attiques sur seulement trois des quatre façades de chaque bâtiment, la présidente interpelle la Municipalité sur son interprétation

de l'art. 24 al. 3 RPGA à la lumière du schéma D de l'annexe du règlement, qui

prévoit que "[sont] considérés comme attiques les volumes aménagés

sous une toiture plate en retrait des façades inférieures."

Me Misteli explique que le critère déterminant est la hauteur du bâtiment,

calculée conformément à l'art. 17 RPGA et aux schémas correspondants. Il explique

que la Municipalité a considéré que l'absence de retrait au nord était

admissible, côté ********. Il invoque une pratique communale naissante en la matière,

et produit un lot de photographies d'une construction à la route de Blonay,

dont l'une des façades de l'attique ne se trouve pas en retrait.

Me Mathey relève "l'effet mur" que produiront les façades

nord des bâtiments, visibles depuis les parcelles des recourants. Il souligne

que le RPGA a été adopté récemment et que la lettre de l'art. 24 al. 3 RPGA est

claire. Me Keller conteste cette affirmation et soutient que cette disposition

peut prêter à interprétation.

Notion d'habitat groupé

La présidente interpelle la Municipalité sur l'exigence

d'habitation groupée pour la zone d'habitation de faible densité posée à l'art. 78

RPGA, en particulier sur la différence avec l'habitation collective des zones

de forte et moyenne densité.

Me Misteli expose que dans le respect des règles sur la hauteur et le CUS,

la Municipalité procède à une interprétation "moderne" de son RPGA,

en fixant une limite générale à 5 logements. Me Keller confirme que cette limite

a été communiquée aux constructrices au début du projet. La conseillère

municipale évoque un début de pratique communale en vue de rationnaliser

l'espace, avec une seule entrée. Elle admet un traitement "au cas par

cas", les critères d'intégration prévalant dans la décision. Ici on a

renoncé à exiger des entrées distinctes notamment sous forme de coursives pour

des questions d'esthétique. Les recourants contestent cette interprétation de

l'art. 78 RPGA.

Distance aux limites de propriété et balcons

Se référant aux art. 15 et 82 RPGA, Me Misteli confirme

que la distance aux limites se détermine depuis les façades. Les constructrices

expliquent que les actuels balcons empiètent dans l'espace réglementaire. Par rapport

au retrait de façade, cela représente une largeur de balcons de 2.40 mètres.

Me Keller produit de nouveaux plans sur lesquels la largeur des balcons a été

réduite, à supposer que l'interprétation admise par la Municipalité ne soit pas

suivie.

Esthétique

La présidente interpelle la Municipalité sur les cas

dans lesquels la Commission communale d'urbanisme (CCU) est consultée. Les représentants

de la Municipalité répondent qu'en dehors des constructions dans le quartier du

Bourg, cela relève de la libre appréciation de la Municipalité.

Me Blanchard maintient sa requête visant à la consultation de la CCU.

Me Misteli confirme la disponibilité de la CCU, dont il se récuserait cas

échéant.

S'agissant de la requête de Me Blanchard tendant à la production du

Plan directeur communal, les représentants de la Municipalité soulignent que ce

plan datant d'il y a plus de vingt ans, il est obsolète et que les dispositions

du RPGA prévalent.

La Cour et les parties constatent les constructions environnantes,

composées essentiellement de maisons individuelles, certaines à toits plats de 2

niveaux.

[...]"

La constructrice s'est déterminée sur le compte-rendu

d'audience par lettre du 17 février 2022. La recourante A.________ s'est déterminée

le 21 février 2022 et les recourants B.________ et H.________ le 2 mars 2022. Par

lettre du 8 mars 2022, la constructrice a déposé des déterminations spontanées.

N.

Par arrêt distinct de ce jour, la Cour a statué dans la cause

AC.2021.0183.

Considérant en droit:

Considérants

1.

Les recours respectent les formes et le délai légal (cf. art. 79,

95.

et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Les recourants sont respectivement

propriétaires des parcelles nos 523, 527, 573 et 529, voisines

du bien-fonds litigieux. Ils ont pris part à la procédure devant l'autorité

précédente et ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 al. 1 let. a

LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du recours sont remplies, de sorte

qu’il y a lieu d’entrer en matière sur les recours.

2.

Dans leur mémoire de recours, les recourants D.________ et C.________ critiquent

des projets de construction sur les parcelles nos 2674, 2675 et

2676.

Dès lors que ces projets ne relèvent pas des décisions attaquées, ils excèdent

l'objet du présent litige (art. 79 al. 2 LPA-VD) et leur recours est

irrecevable dans cette mesure.

3.

Les recourants B.________ et H.________ requièrent la production du Plan

directeur communal de la Tour-de-Peilz. Ils souhaitent par ailleurs que la Commission

communale consultative d'urbanisme (CCU) soit invitée à se déterminer, conformément

à l'art. 4 RPGA, sur le projet litigieux et son intégration dans le quartier.

a) Le droit d'être entendu découlant des

art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse

du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton

de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour

l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné

suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des

preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat

lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. A lui seul, l'art. 29

al. 2 Cst. ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui

d'obtenir l'audition de témoins. Le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité

de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis

de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une

appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude

que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299, 140 I 68 consid. 9.6.1 p. 76, 131

I 153 consid. 3 p. 157, 130 II 425 consid. 2.1 p. 429, 124

I 241 consid. 2 p. 242, et les arrêts cités).

b) En ce qui concerne la demande de consultation de

la CCU, l'art. 4 al. 3 RPGA prévoit que cette commission préavise sur les plans

d'affectation spéciaux, sur les matières que le RPGA réserve à son examen, sur

tout projet de construction, de transformation ou de rénovation inscrit dans les

zones du bourg, des installations publiques ou de verdure ou sur toute autre

question soumise par la Municipalité. Il apparaît que seule cette dernière

possibilité semble concerner le projet litigieux, de sorte qu'il convient

d'admettre que la Municipalité dispose d'un large pouvoir d'appréciation à cet

égard. Vu la nature relativement ordinaire du projet, sis dans une des zones non

mentionnées par cette disposition, une saisine de la CCU n'apparaît a priori

pas nécessaire. Cette question peut en définitive souffrir de rester indécise,

vu le sort du recours. Quant à la production du plan directeur communal, le

Tribunal s'estime suffisamment renseigné par le dossier produit pour statuer,

sans qu'il soit nécessaire de donner suite à cette requête.

4.

Les recourants invoquent une violation des règles relatives à la destination

de la zone (art. 78 RPGA). Ils estiment que le projet ne constitue ni une habitation

groupée ni une habitation individuelle au sens de cette disposition.

L'art. 78 RPGA prévoit que la zone d'habitation de

faible densité est destinée à l'habitation groupée et individuelle et aux activités

non gênantes. Quant aux zones de moyenne et forte densité, les art. 63, 70

et 77 RPGA prévoient notamment que ces zones sont destinées à

l'habitation collective.

a) Selon la jurisprudence, la municipalité jouit

d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des

règlements communaux. Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour

interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas

imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la

municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas

insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision

attaquée (CDAP AC.2019.0285 du 30 septembre 2020 consid. 7 est les références

citées). Il appartient ainsi en principe aux communes, dans le cadre de

l’autonomie qui leur est réservée, de préciser dans leur pratique les

caractéristiques qu'elles entendent voir observer dans les zones de l'habitat

individuel ou groupé, ou mieux encore, d’adopter des réglementations plus

précises définissant les caractéristiques essentielles de l’habitat groupé (cf.

CDAP AC.2019.0285 précité, consid. 7, AC.2013.0041, AC.2013.0323 du 12 juin

2014.

consid. 1f et AC.2011.0252 du 31 octobre 2012 consid. 5c). A défaut,

il convient de recourir aux principes jurisprudentiels exposés ci-dessous pour

déterminer, de cas en cas, si un projet particulier correspond à de l'habitat

groupé ou collectif.

L'habitat groupé se distingue de l'habitat collectif

par le fait qu'il implique des accès individualisés aux logements par des espaces

privés extérieurs, ainsi que par des jardins privatifs ou terrasses situés dans

les prolongements extérieurs du logement (CDAP AC.2014.0118 du 18 mars 2015

consid. 2c; AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité, consid. 1f et AC.2011.0252 précité,

consid. 5c). L'habitat groupé peut ainsi prendre la forme d'unités de

logements juxtaposées, bénéficiant chacune d'un accès indépendant par un espace

privé extérieur rattaché au logement, et d’un jardin privatif, mais aussi d’unités

de logements superposées avec un espace de distribution assurant un accès

individuel privé extérieur par l’aménagement de coursives par exemple (cf. CDAP

AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité consid. 1f). Plus récemment, le Tribunal de

céans a dû déterminer si un projet à réaliser dans une zone d'habitat

individuel et groupé était conforme à cette affectation. Il a constaté que le

projet comprenait la construction de quatre habitations séparées s'élevant chacune

sur trois niveaux, disposant chacune d'une entrée propre (en façade est), ainsi

que d'une terrasse et d'un jardin privatif (délimité par des haies) du côté

ouest. Chaque logement disposait par ailleurs de son propre sous-sol comprenant

une cave et un local technique, de sorte qu'il ne s'agissait manifestement pas

d'un seul immeuble d'habitation collective, mais bien d'habitat groupé (CDAP AC.2018.0069

du 30 juillet 2018 consid. 3b, confirmé par arrêt TF 1C_456/2018 du 25 juillet

2019).

b) Dans le cas présent, les bâtiments litigieux

comportent une seule entrée chacun desservant les cinq logements prévus dans chaque

immeuble. De même, le sous-sol est commun aux logements. Les bâtiments

s'apparentent ainsi à un immeuble de logements collectifs. Interpellés en

audience quant aux critères retenus par la Municipalité pour différencier

l'habitation groupée au sens de l'art. 78 RPGA de l'habitation collective prévue

aux art. 63, 70

et 77 RPGA, les représentants de la Municipalité ont

indiqué qu'un immeuble comportant généralement jusqu'à cinq logements était

toléré au titre d'habitat groupé, même avec une seule entrée commune. Il convenait

d'apprécier les projets au cas par cas, les critères d'intégration prévalant

dans la décision. Dans le cas présent, la Municipalité avait renoncé à exiger

des entrées distinctes, notamment sous forme de coursives, pour des questions

d'esthétique. Dans leurs écritures, les constructrices et la Municipalité se réfèrent

notamment à un arrêt (CDAP AC.2009.0052 du 29 mars 2010 consid. 4), concernant

un projet à la Tour-de-Peilz admis en application de la réglementation

communale antérieure au RPGA de 2019, et portant sur un projet de construction

de cinq immeubles totalisant 28 logements. Ce projet a été jugé conforme à la

réglementation qui prévoyait un habitat groupé, individuel ou collectif. Cet

arrêt se référait notamment à une jurisprudence antérieure (CDAP AC.2008.0045

du 10 février 2009 consid. 7) selon laquelle même si l'immeuble projeté ne correspond

pas strictement à la notion d'habitat individuel groupé telle qu'on la conçoit

d'ordinaire, on ne saurait interdire pour ce seul motif la construction d'un

immeuble dont le gabarit respecte pour le surplus en tous points les

dispositions réglementaires.

Cette appréciation de la Municipalité n'apparaît pas

soutenable au vu de la réglementation récente en vigueur qui distingue expressément

la notion d'habitat individuel ou groupé prévue en zone de faible densité de celle

d'habitat collectif prévue dans les zones de moyenne et forte densité. A teneur

du texte clair de ces dispositions, les formes d'habitat favorisant une

habitation plutôt individuelle, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou de

plusieurs logements groupés sont caractéristiques de la zone de faible densité,

alors que des habitats sous forme de plusieurs logements par bâtiment relèvent

de l'habitat collectif des zones de moyenne à forte densité. Cette distinction revêt

une importance notamment en termes d'intégration esthétique dans chaque

quartier, en fonction de la densité prévue (faible, moyenne ou forte). S'il

n'est pas contestable que plusieurs logements groupés puissent prendre place en

zone de faible densité (voir plus récemment CDAP AC.2020.0102 du 31 mars 2021

concernant la commune de la Tour-de-Peilz), il convient de clairement différencier

ce type de construction de celui d'immeubles à plusieurs logements typiques de

l'habitat collectif. Une appréciation au cas par cas telle que préconisée par

la Municipalité, avec une limitation approximative à cinq logements dans un

immeuble destiné par ailleurs au logement collectif apparaît insuffisamment précise

pour permettre une distinction claire entre ces deux notions et n'apparaît dès

lors pas conforme à la volonté du législateur communal. S'agissant d'une réglementation

récente, il convient au contraire de procéder à une application stricte et

distincte de ces notions telle que résultant des dispositions précitées du RPGA.

La jurisprudence antérieure mentionnée par la Municipalité n'apparaît pas non plus

pertinente, au vu notamment de la réglementation plus large applicable à ce

moment-là, qui admettait dans une même zone des formes de logement groupé, individuel

ou collectif (cf. CDAP AC.2009.0052 précité).

Au demeurant, cette jurisprudence semblait tolérer

une certaine souplesse dans l'interprétation de la notion d'habitat groupé, dans

la mesure où le gabarit du projet respectait pour le surplus en tous points les

dispositions réglementaires (CDAP AC.2009.0052 précité). Or en l'occurrence, comme

on le verra ci-dessous, le projet paraît non-conforme au RPGA s'agissant des

attiques.

Au vu de ce qui précède, ce grief doit être admis et

les décisions du 12 août 2020 annulées.

5.

Les recourants font grief au projet de ne pas respecter l'art. 24 al. 3

RPGA, dès lors que seules trois façades sur quatre des attiques sont en retrait

par rapport à celles de l'étage inférieur. En conséquence la hauteur des

bâtiments serait excessive. La Municipalité conteste cette appréciation et

considère qu'un retrait des attiques sur trois façades est réglementaire.

a) L'art. 83 RPGA limite la hauteur maximale

autorisée à 7 mètres, cette hauteur étant mesurée conformément à l'art. 17 RPGA

qui prévoit, à son alinéa premier, que la hauteur des constructions se mesure à

la corniche, à l'acrotère (annexe I, schémas B et D) ou selon toute autre

disposition constructive qui en tient lieu, depuis l'altitude moyenne du

terrain naturel. Selon le schéma D de l'annexe I au RPGA, lorsqu'il est prévu

un attique, la hauteur se mesure à l'acrotère.

Aux termes de l'art. 24 al. 3 RPGA, "sont considérés

comme attiques les volumes aménagés sous une toiture plate en retrait des façades

inférieures. Les attiques sont habitables". Selon le schéma D figurant

en annexe I dans le RPGA, l'attique illustré en plan est en retrait sur deux

façades. Selon les recourants, le schéma D représente une coupe axiale d'un

bâtiment. Le schéma pris dans l'un des deux axes, illustre un attique en

retrait par rapport aux deux façades correspondantes. Ce schéma vaut donc également

pour l'autre axe du bâtiment.

La Municipalité estime pour sa part que l'art. 24

RPGA n'impose pas un retrait de l'attique sur quatre façades. A défaut de pratique

communale en la matière, elle se réfère à celle de la commune de Montreux,

ainsi qu'à la jurisprudence. Elle considère que l'absence de retrait sur la

façade nord des bâtiments ne présente pas de problèmes en termes de privation

de vue, de luminosité, de nuisances ou d'exposition.

b) Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2019.0401 du

6.

juillet 2020 consid. 6 et les références citées), la notion d'attique n'est

pas définie dans la réglementation fédérale, cantonale ou communale. Selon la

terminologie usuelle, l'attique est un étage placé au sommet d'une construction

et d'une proportion moindre que l'étage inférieur (cf. Benoît Bovay et al.,

Droit fédéral et vaudois de la construction, 4ème éd. 2010, p. 588; CDAP

AC.2017.0370 du 18 juillet 2018 consid. 5b; AC.2016.0223 du 27 octobre 2017

consid. 7a; AC.2015.0151 du 18 février 2016 consid. 3b). Selon la jurisprudence

cantonale, il résulte de la définition précitée qu'un étage d'attique ne doit

pas nécessairement être en retrait sur tous les côtés du bâtiment (arrêts

précités CDAP AC.2016.0223 consid. 7a et AC.2016.0411 consid. 2c; AC.2015.0307

du 22 novembre 2016 consid. 11c). Le Tribunal fédéral a quant à lui souligné

que la définition cantonale de l'attique n'impose pas nécessairement que

l'attique présente un retrait sur au moins deux façades (cf. TF 1C_499/2017,

1C_500/2017 précité consid. 3.5). Dans un arrêt de 2012 (CDAP AC.2011.0252 du

31.

décembre 2012 consid. 2), le Tribunal de céans a admis le grief de non-conformité

d'un attique qui ne respectait pas les exigences du règlement communal

prévoyant un retrait de ce niveau de 1.50 m par rapport aux façades.

c) Dans le cas présent, vu le caractère récent du

RPGA, il convient de se référer au texte clair de la disposition communale

précitée (art. 24 al. 3 RPGA) qui prévoit le retrait du niveau d'attique "des

façades inférieures", à savoir en principe de toutes les façades inférieures.

Cette interprétation est confirmée par le schéma D annexé au RPGA. D'un point

de vue téléologique, une telle exigence se comprend d'ailleurs afin de marquer

une distinction visuelle entre ce niveau et le reste du bâtiment et d'atténuer l'impact

visuel d'un tel niveau. En l'occurrence, l'absence de retrait des attiques sur

les façades nord des bâtiments projetés aura pour effet visuel à cet endroit celui

d'un immeuble comportant une hauteur sur quatre niveaux et non sur trois. Cet

effet visuel sera perceptible pour les recourants C.________ et D.________, voire

également A.________, quand bien même cette dernière se trouve en amont vu la

topographie du terrain.

Force est ainsi de conclure que l'interprétation de

la Municipalité contrevient au texte clair de l'art. 24 al. 3 RPGA et n'est pas

soutenable. Les bâtiments litigieux ne respectent ainsi pas la hauteur

réglementaire.

Ce grief est en conséquence admis.

6.

Il résulte des considérants qui précèdent que les recours doivent être

admis, dans la mesure de leur recevabilité, et les décisions attaquées, du 12

août 2020, annulées, sans qu'il apparaisse nécessaire d'examiner les autres

griefs des recourants. En ce qui concerne l'accès à la parcelle, celui-ci a

fait l'objet d'une décision distincte, objet de la procédure AC.2021.0183, qui

a donné lieu à un arrêt distinct de ce jour.

De jurisprudence constante, lorsque la procédure met

en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs parties

dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, comme en l'occurrence les

constructrices, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion

de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de

supporter les frais et les dépens (cf. notamment CDAP AC.2017.0009 du 9 février

2018; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 9; AC.2012.0241 du 17 juin 2013

consid. 8 et les références). L'émolument de justice, ainsi qu'une indemnité à

titre de dépens en faveur des recourants qui ont procédé avec l'assistance d'un

avocat, seront donc mis à la charge des constructrices qui succombent (art. 49 et

55.

LPA-VD; art. 4 et 10-11 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et

des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours d'A.________ est admis.

II.

Le recours de B.________ et H.________ est

admis.

III.

Le recours de C.________ et D.________ est admis dans la mesure de sa

recevabilité.

IV.

Les décisions de la Municipalité de la Tour-de-Peilz, du 12 août 2020, sont

annulées.

V.

Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de E.________ et F.________, débitrices

solidaires.

VI.

E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à A.________ une

indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

VII.

E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à B.________

et H.________, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 20 décembre 2022

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),

le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire

de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,

les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer

succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme

moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient

en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.