CDAP - AC.2020.0304 - 2021-05-17 - A._____, B.__/Municipalité de Bex, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 17 mai 2021

Composition

M. Serge Segura, président; Mme Renée-Laure Hitz

et M. Jean-Marie Marlétaz, assesseurs ;

Mme Estelle Cugny, greffière.

Recourants

A.________ et B.________, à ********, représentés par Me

Raphaël MAHAIM, avocat, à Lausanne

P_FIN

Autorité intimée

Municipalité de Bex, représentée

par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne

P_FIN

Constructrice

C.________, à ********, représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat, à Lausanne

P_FIN

Objet

permis de construire

Recours A.________ et consort c/ décision de la

Municipalité de Bex du 3 septembre 2020 levant leur opposition et délivrant

le permis de construire deux fois deux villas jumelles et une villa

individuelle avec couvert pour deux voitures, places de stationnement et

aménagements extérieurs sur la propriété de C.________ sur les parcelles nos

6815, 6816, 6797, 6817, et 6818 - CAMAC 192890

Vu les faits suivants:

A.

C.________ est une société anonyme active dans l’immobilier. Elle est

propriétaire de la parcelle 6797 de la Commune Bex, d’une surface de 1'936 m2

en nature de jardin, qu’elle a achetée le 6 juin 2018. Ce bien-fonds est issu

de la division de la parcelle voisine 284, qui a eu lieu à la même date. La

parcelle 284, propriété de tiers, d’une surface totale de 295 m2

après division, supporte un bâtiment (soit un garage) de 61 m2

(ECA n° 344) et une habitation de 66 m2 (ECA n° 345), préexistants,

le solde, de 168 m2, est en nature de jardin. Ces parcelles, sises

au lieu-dit ‟L’Allex d’En Bas”, sont colloquées en zone d’habitat à

moyenne densité d’après le plan des zones de l’agglomération de Bex et le

règlement du plan d’extension communal et de la police des constructions

(ci-après : RPE), approuvés par le Conseil d’Etat le 9 octobre 1985 et

modifiés ultérieurement.

B.

Du 20 mai au 18 juin 2020, la demande d’autorisation de construire deux

fois deux villas jumelles et une villa individuelle avec couvert pour deux

voitures, places de stationnement et aménagements extérieurs sur la parcelle 6797

– après une nouvelle division de bien-fonds et création des parcelles 6815,

6816, 6817, 6818 et la réduction correspondante de la surface de la parcelle

6797 -, a été mise à l’enquête publique à la réquisition de C.________.

Le 11 juin 2020, A.________ et B.________,

propriétaires de la parcelle attenante 806, construite de la villa qu’ils

habitent, se sont opposés au projet, invoquant un dépassement du coefficient

d’utilisation du sol (CUS ou indice d’utilisation) et la non-réglementarité des

places de parc et du couvert à voitures projetés. Les opposants exposent, d’une

part, que les constructions projetées excéderaient le CUS réglementaire;

d’après leurs calculs, chaque villa mitoyenne a une surface de 179.23 m2

et la villa individuelle une surface de 160 m2, ce qui fait au total

876.90 m2 et occasionnerait un excédent de 5.70 m2. En

outre, d’après la configuration du sous-sol, la grande cave de la villa

individuelle pourrait être habitable et, dans un tel cas, l’excédent serait de

44.35 m2. D’autre part, la division de bien-fonds de 2018 aurait eu

pour effet de rendre les constructions sises sur la parcelle 284 non

réglementaires quant à la densité, de sorte que la parcelle 6797 aurait dû

faire l’objet d’une mention au sens de l’art. 83 de la loi du 4 décembre

1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; BLV

700.11) afin de corriger l’atteinte portée aux règles de la zone, ce qui n’a

pas été fait. Quoiqu’il en soit, sous cet angle également, l’indice

d’utilisation de la parcelle 6797 – qui ne devrait pas excéder un CUS résiduel de

0.308 selon les calculs des opposants – serait dépassé.

Par lettre du 13 juillet 2020, la constructrice a

réfuté les griefs développés par les opposants, indiquant, notamment, qu’il n’y

avait aucune servitude de densité mentionnée sur les documents officiels pour

les parcelles concernées. Par ailleurs, le calcul de la surface brute de plancher

utile comporte 14.48 m2 de SBPH non utilisée, selon la mention de

répartition du potentiel constructible à inscrire sur les nouvelles parcelles

figurant en annexe. Quant aux caves au sous-sol de la villa E, elles ne

seraient pas prises en compte dans le calcul de la surface brute de plancher

habitable en application de l’art. 127 RPE.

C.

Par décision du 3 septembre 2020, la Municipalité de Bex (ci-après: la

municipalité ou l’autorité intimée) a levé les oppositions et délivré le permis

de construire demandé.

D.

Par acte du 5 octobre 2020 de leur avocat, A.________ et B.________ ont

recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(ci-après: la CDAP) contre la décision du 3 septembre 2020, concluant,

principalement, à sa réforme, en ce sens que le permis de construire est refusé

et, subsidiairement, à son annulation, le dossier de la cause étant renvoyé à

l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. En résumé,

ils invoquent la densité excessive du projet, la violation des règles relatives

aux limites de construction s’agissant des places de stationnement, de celles

relatives aux dépendances de peu d’importance s’agissant des terrasses. Ils

invoquent également un excès de places de stationnement et la violation des

règles sur l’ordre contigu ainsi que l’obsolescence du plan des zones de

l’agglomération de Bex.

L’autorité intimée a répondu au recours, le 28

octobre 2020, en rejetant les griefs développés par les recourants.

Le 30 octobre 2020, C.________ a répondu à son tour

en concluant à la conformité réglementaire de son projet.

Le 22 janvier 2021, les recourants ont répliqué,

sous la plume de leur conseil.

E.

Le 28 janvier 2021, la CDAP a tenu une audience sur place, en présence

du recourant personnellement, assisté de Me Raphaël Mahaim, avocat,

qu’accompagnait un stagiaire; pour l’autorité intimée, de M. D.________,

municipal en charge de l’urbanisme et de la police des constructions et de Mme E.________,

architecte municipale et cheffe adjointe du Service technique, assistés de Me

Benoît Bovay, avocat; pour la constructrice C.________ de MM. F.________ et

G.________, respectivement administrateur et président, assistés de Me

Marc-Etienne Favre, avocat.

Le procès-verbal tenu à cette occasion résume les explications

des parties et les constatations faites à l’occasion de l’inspection locale. Il

est partiellement reproduit ci-dessous:

‟L’audience débute à l’est

de la parcelle 6797, sur laquelle le projet litigieux est prévu. Le tribunal

constate la situation générale du terrain, actuellement en nature de pré,

recouvert de neige. Des piquets plantés dans le sol figurent la surface des

constructions projetées. Le terrain est bordé, à l’est, au nord et au

nord-ouest par la Route de l’Allex, à l’ouest par la parcelle 284 construite

d’une habitation récemment rénovée et d’un garage refait à neuf dont il sera

question plus loin, au sud, par la parcelle 806 construite de la villa des

recourants et, au sud-est, par des habitations également. Le tribunal constate

que l’on se trouve dans un quartier résidentiel, construit d’habitations

individuelles et collectives de styles hétérogènes, tant anciennes que

récentes. La parcelle 6797 est la seule parcelle située le long de la Route de

l’Allex qui n’est pas construite.

Les représentants de la

municipalité intimée exposent qu’un examen du bâtiment érigé sur la parcelle

284 est prévu le 4 février 2021, en vue de la délivrance du permis d’habiter.

Ces derniers sont invités à adresser au tribunal le rapport qui sera établi à l’issue

de cette visite, de même que les plans à leur disposition, dans un délai au 15

février 2021. Ces documents seront ensuite transmis aux autres parties qui

disposeront d’un délai pour se déterminer à leur sujet.

Le tribunal et les parties se

rendent ensuite au sud de la parcelle litigieuse, devant la porte d’entrée et

le couvert à voiture de la villa des recourants. Le tribunal constate que les

recourants ont aménagé une terrasse dallée au sud-ouest de leur habitation,

séparée de la parcelle litigieuse par le chemin d’accès à leur propriété. Les

représentants de la constructrice désignent, sur le terrain, la limite de

propriété. Ils indiquent également au tribunal où se sont prévues les terrasses

des villas projetées. Les parties s’expriment au sujet des différentes

nuisances que le projet mis à l’enquête pourraient occasionner aux recourants

et sur la question des conséquences du fractionnement de la parcelle 284 dont

est issue la parcelle 6797 sur les droits à bâtir de la constructrice. Les

parties s’expriment aussi au sujet de l’absence au registre foncier d’une

mention au sens de l’art. 83 LATC.

Le tribunal et les parties se

rendent enfin sur la parcelle 284. Ils constatent que celle-ci est construite

d’une habitation de trois niveaux récemment rénovée, accolée à la construction

vétuste érigée sur la parcelle 285, propriété d’un tiers. La parcelle 284 est

également construite d’un petit garage, qui a été reconstruit à la place d’un

ancien. Alors que, précédemment, les deux constructions situées sur la parcelle

284 étaient accolées, le tribunal constate que ce n’est plus le cas après les

travaux. Un passage a été créé entre les constructions. A la connaissance de

Mme E.________, qui procédera prochainement au constat des lieux en vue de la

délivrance du permis d’habiter, le rez-de-chaussée de l’habitation sise sur la

parcelle 284 abrite, outre l’escalier qui mène au premier étage, un local

technique et un deuxième local. D’après les plans à leur disposition, les

représentants de l’autorité intimée indiquent que ce deuxième local est isolé

mais non chauffé. Le tribunal et les parties constatent en outre qu’il est

éclairé par des fenêtres préexistantes, qui donnent sur la parcelle 6797. Les

représentants de l’autorité intimée indiquent encore, s’agissant des places de

stationnement prévues au nord du projet et jouxtant le domaine public propriété

de la commune, que la municipalité a pour pratique constante d’accorder aux

propriétaires une dérogation à la distance légale à la limite de parcelle au

lieu d’exiger que les places de parc soient implantées en retrait de celle-ci.

D’autres exemples de cette pratique se trouvent le long de la Route de l’Allex.

La tentative de conciliation

n’aboutit pas en l’état.

La parole n’étant plus demandée,

le président invite les parties à informer le tribunal du résultat de leurs

pourparlers dans le délai qui leur sera imparti pour se déterminer sur les

documents que l’autorité intimée a été invitée à produire d’ici au 15 février

2021. En cas d’échec de la tentative de conciliation, un arrêt sera rendu.”

Une copie du procès-verbal d’audience a été remise

aux parties. Les recourants ont précisé que les nuisances redoutées découlaient

surtout du fait que leur chambre à coucher se situait directement en face des

terrasses prévues dans le projet litigieux et que leur très grande proximité

était problématique sous cet angle. Aucune autre remarque n’a été formulée.

F.

L’autorité intimée a remis au tribunal le rapport de visite relatif au

permis d’habiter du bâtiment sis sur la parcelle 284. Ce rapport, muni de plans

et de photographies, intitulé ‟Rapport d’inspection à la Municipalité de

Bex” du 4 février 2021 au sujet de la transformation et de la rénovation de la

maison et du garage situés sur la parcelle 284 mentionne en particulier ce qui

suit:

‟Pour faire suite à notre

intervention, la commission constate que les travaux se sont réalisés

conformément au permis de construire (CAMAC 182811).

Le local du rez-de-chaussée,

indiqué comme non habitable, n’est pas équipé de chauffage et dispose de trois

ouvertures côté est qui sont préexistantes à la rénovation (voir plan annexe).

Le propriétaire peut, si souhaité, réduire la luminosité naturelle de la pièce

en appliquant des filtres sur les fenêtres existantes.

Les combles, dont la hauteur intérieure

maximale est de 2.35 mètres, occupent une partie du bâtiment, ne sont pas

chauffées et sont accessibles uniquement avec une trappe escamotable. La partie

de l’étage occupée par la chambre parentale, la salle de bains et la cage

d’escaliers est en double hauteur. Ces espaces, tant au rez-de-chaussée qu’aux

combles ne peuvent pas être considérés comme habitables et ne sont à prendre en

compte dans le calcul du CUS.

L’escalier, dépourvu de

contremarches, n’est pas conforme à la norme SIA 358. Des éléments solidaires à

la structure doivent être rajoutés afin de diminuer l’espacement entre les

différentes marches jusqu’à un maximum de 12 cm.

La mise en place de ces éléments

sécuritaires débouchera sur la délivrance du permis d’habiter.”

Ce rapport était accompagné de plans, notamment d’un

plan de situation d’architecte, version ‟02.02.2021” qui figure notamment

les surfaces du bâtiment d’habitation et du garage au sol transformés, ainsi

qu’un document intitulé ‟plans, coupe et façades”, établi à la même date.

Etaient également annexés au rapport des photographies et les plans de

l’ancienne construction, datés de 1946. La municipalité intimée a conclu que la

situation était régulière puisque tant le niveau supérieur que le

rez-de-chaussée n’étaient ni habitables ni aménagés à cet effet. Ce document a

été soumis aux autres parties.

Le 11 février 2021, la constructrice s’est

déterminée, sous la plume de son conseil. Elle a tenu à préciser que le

fractionnement de la parcelle 284, inscrit au registre foncier le 6 juin 2018,

avait manifestement été autorisé sur la base du projet du propriétaire de la

parcelle 284 de démolir le garage ECA 344, comme l’attestait l’enquête CAMAC n°

178724 publiée le 21 mars 2018, de sorte qu’au jour du fractionnement, la

commune avait l’assurance que le garage serait démoli. Par ailleurs, d’après

les constatations faites sur place, le rez-de-chaussée du bâtiment principal

n’était pas habitable à l’époque du fractionnement et ne l’est toujours pas. La

constructrice en conclut que le fractionnement était conforme et ne nécessitait

pas de mention au sens de l’art. 83 LATC. Par ailleurs, la reconstruction d’un

garage, la rénovation du bâtiment et les travaux réalisés au rez-de-chaussée

étant postérieurs au fractionnement, ils ne sauraient entraîner pour la

parcelle 6797 une péjoration de la situation par rapport à celle qui prévalait

au moment du fractionnement. Enfin, le permis d’habiter démontrerait que, même

avec les derniers travaux de rénovation, le CUS serait respecté sur les deux

parcelles.

Le 26 février 2021, les recourants, représentés par

leur mandataire, se sont à leur tour déterminés au sujet du rapport de visite,

requérant la production de divers documents. Ils exposent que le garage sis sur

la parcelle 284, tant sous son ancienne forme de hangar/grange (ECA n° 344) que

dans sa version reconstruite (CAMAC 182811) présente une surface supérieure au

tiers de la surface du bâtiment principal, de sorte qu’il devrait en être tenu

compte dans le calcul du CUS (cf. art. 225 al. 2 RPE). D’après les recourants,

la commune aurait failli à s’assurer que les droits à bâtir sur les deux

parcelles résultant de la division ne soient pas excessifs et à inscrire une

mention en application de l’art. 83 LATC. Par ailleurs, les recourants sont

d’avis que, pris dans son ensemble, le bâtiment sis sur la parcelle 284 dispose

d’un sous-sol, de trois niveaux et d’un niveau de combles d’une hauteur de 2,35

m. ce qui ne saurait être compatible avec les prescriptions de la zone de

moyenne densité, en particulier la règle de l’art. 33 RPE, qui limite à 2 le

nombre de niveaux, y compris les combles. En outre, l’immeuble est plus haut

que la hauteur maximale de faîte admissible selon l’art. 34 RPE, de sorte que

les droits à bâtir de la parcelle 284 sont excessifs, ce qui aurait dû

commander, lors de la division parcellaire, une réduction des droits à bâtir

sur la parcelle 6797.

Le 16 mars 2021, la constructrice, représentée par

son avocat, a requis la fixation d’un délai à l’autorité pour se déterminer et,

cas échéant, produire des pièces complémentaires, puis celle d’un délai à

elle-même pour prendre position sur ce qui précède.

G.

Les recourants ont requis plusieurs mesures d’instruction qui seront

traitées dans la partie droit du présent arrêt.

H.

Les arguments des parties seront repris dans la mesure utile.

Faits

I.

Les considérants du présent arrêt ont été approuvés par voie de

circulation.

Considérant en droit:

Considérants

1.

Déposé en temps utile (art. 95 de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative; LPA-VD; BLV 173.36), par des voisins directs dont il

n’est pas contestable qu’ils aient la qualité pour recourir au sens de l’art.

75.

al. 1 let. a LPA-VD, le mémoire de recours remplit en outre les conditions

formelles posées par la loi (art. 79 al. 1 applicable par renvoi de l’art. 99

LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.

Le premier grief des recourants a trait à la densité excessive du

projet. Ils invoquent une violation de l’art. 83 LATC, en relation avec les

art. 35 et 217 RPE

La parcelle 6797 étant issue, en juin 2018, du

fractionnement d’un bien-fonds construit, il convient d’abord de déterminer si

cette opération a eu pour effet de rendre les constructions érigées sur la

parcelle 284 non réglementaires puis, dans une telle hypothèse, de déterminer

si les récents travaux de transformation auraient eu pour conséquence de

corriger l’atteinte.

En effet, aux termes de l’art. 83 al. 1 LATC,

tout fractionnement ou toute modification de limites d’une parcelle, ayant pour

effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que

la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d’une réquisition

de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l’atteinte

portée aux règles de la zone. Il résulte de la teneur de cette disposition que

la modification des limites d’une parcelle occupée par un ou des bâtiments est

exclue si elle a pour conséquence de rendre ces constructions non

réglementaires, ou d’aggraver une situation déjà non conforme à la réglementation.

Une dérogation n’est possible que si l’atteinte engendrée par le déplacement

des limites peut être corrigée en grevant d’une restriction de la propriété une

parcelle contiguë, cette restriction devant être formellement mentionnée au

registre foncier. Ainsi a-t-il été jugé par exemple que, si une surface prise

en compte pour calculer la densité d’occupation d’une parcelle est détachée de

cette dernière après construction, pour compléter l’une ou l’autre des

parcelles voisines, une surface correspondante de ces dernières doit être ‟neutralisée”

pour en déterminer la densité d’occupation du sol. Il s’agit en quelque sorte

d’une règle de péréquation, le but étant que, pour l’ensemble des parcelles

considérées, les possibilités de construire n’excèdent pas les normes de

densité prévues (RDAF 2006 I 227 et la réf. citée).

Il s’agit d’une restriction de droit public à

laquelle l’art. 962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210)

s’applique. Selon l’al. 1 de cette disposition, la collectivité publique ou une

autre entité qui accomplit une tâche d’intérêt public est tenue de faire

mentionner au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de

la propriété d’un immeuble déterminé qu’elle a décidée et qui a pour effet d’en

entraver durablement l’utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du

propriétaire d’en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa

charge en relation avec l’immeuble. Les restrictions de droit public à la

propriété existent sans inscription au registre foncier (cf. art. 680 al. 1

CC). La mention qui s’y rapporte n’a qu’un effet informatif : elle met en

évidence un rapport juridique qui pourrait sinon ne pas être connu de la

personne qui consulte le registre foncier. En cela, elle contribue à la sécurité

du droit. Positivement, cela signifie que, conformément à l’art. 970 al. 4 CC

appliqué par analogie, nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une

mention portée au registre foncier; la mention tient donc en échec la bonne foi

de l’acquéreur. Négativement, il en résulte que la mention n’a pas de

conséquence sur le rapport juridique en question; l’existence et le contenu de

celui-ci sont indépendants de la mention, qui n’a donc aucun effet constitutif

ou effet guérisseur (Commentaire romand CC II, Michel Mooser, art. 962 CC, N.

15).

3.

a) L’art. 217 RPE, applicable à toutes les zones, prévoit que l’indice

d’utilisation de la parcelle est le rapport entre la surface habitable brute

des planchers et la surface de la parcelle (al. 1). La surface habitable brute

des planchers d’un bâtiment s’obtient en additionnant la surface des différents

étages, calculée sur la base des dimensions extérieures des façades du

bâtiment; n’entrent pas en ligne de compte dans le calcul : les surfaces

des balcons, garages incorporés aux bâtiments, sous-sols et les parties du

rez-de-chaussée qui ne sont destinées ni à l’habitation, ni à des fins

commerciales (al. 2). L’art. 217 al. 3 RPE réserve l’art. 225 al. 2.

L’art. 225 RPE traite des dépendances en ces

termes :

‟La Municipalité est

compétente pour autoriser, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou

entre bâtiments et limites de propriétés voisines, la construction de

dépendances peu importantes n’ayant qu’un rez-de-chaussée d’une hauteur maximum

de 4.50 m. au faîte. Par dépendances, on entend des buanderies, garages

particuliers pour une ou deux voitures, etc. Ces petites constructions ne

peuvent en aucun cas servir à l’habitation ou à l’exercice d’une activité

professionnelle.

Si la surface bâtie de ces dépendances

ne dépasse pas le tiers de la surface bâtie au sol des bâtiments principaux, il

n’en est pas tenu compte dans le calcul des indices d’occupation et

d’utilisation.”

En zone d’habitat à moyenne densité, l’indice

d’utilisation est limité à 0,45 au maximum (cf. art. 35 RPE).

b) Comme, en droit cantonal vaudois, les communes

jouissent d'une autonomie lorsqu'elles définissent l'affectation de leur

territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des constructions (art. 139 al.

1.

let. d de la Constitution du canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV

101.01]), les autorités cantonales doivent laisser aux autorités communales la

liberté d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Il

s'ensuit, d'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, que lorsqu'une autorité

communale interprète son règlement en matière de police des constructions et

apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une

autorisation de construire, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation

particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2

LAT). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation

soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la

juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen

complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre

appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est

objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (ATF 145 I 52 consid.

3.6; arrêt TF 1C_499/2017-1C_500/2017 du 19 avril 2018, consid. 3.1 et les

arrêts cités).

c) La parcelle 6797, dans son état actuel, est le

résultat d’une division parcellaire effectuée en juin 2018. Une surface de

1'936 m2 a alors été transférée de la parcelle 284 à la parcelle

6797.

Or, la parcelle 284, d’une surface après fractionnement de 295 m2,

est construite depuis 1911 d’une habitation, dont l’emprise au sol représente

66.

m2 selon le registre foncier, et d’un garage, d’une surface cadastrée

de 61 m2.

Toutes les parties s’accordent sur le fait qu’en

application de l’art. 217 RPE précité, il convient, pour définir la surface

habitable brute des planchers (SHBP), d’additionner la surface des différents

étages, laquelle est calculée sur la base des dimensions extérieures des

façades du bâtiment. S’ils sont habitables, les combles sont aussi imputables.

En l’espèce, l’habitation ECA n° 345 se compose d’un

rez-de-chaussée, surmonté de deux étages et d’un galetas. Elle comprend

également un sous-sol. Les parties divergent au sujet du calcul de sa surface

habitable brute de plancher. Tandis que les recourants plaident que la SHBP est

égale à (3 x 66 m2 =) 198 m2, auxquels il conviendrait

d’ajouter le galetas, qu’ils qualifient de combles habitables, l’autorité

intimée est d’avis que le bâtiment ECA n° 345, avant transformation, n’était

habitable que sur deux étages uniquement, aux motifs que le rez était affecté à

l’usage de caves et dépôt et que les combles, d’une hauteur inférieure à 180

cm, ne pouvaient pas être aménagés. Après transformation, ni les combles ni le

rez-de-chaussé ne seraient devenus habitables.

d) Aux termes de l'art. 27 du règlement

d’application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), tout local

susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de

nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à

l'exception des espaces de prolongement telles les mezzanines (al. 1). Dans les

combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la

surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale

de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons (al. 2).

Par ailleurs, selon l'art. 28 al. 1 RLATC, tout

local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré

naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface

qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de

1.

m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la

surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les

tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations

peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

Selon la jurisprudence cantonale rappelée dans l’arrêt

AC.2019.0090 consid. 4d précité, pour être considéré comme

"habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des

personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail (AC.2016.0437 du 7

février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b;

AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Pour décider si un

niveau est habitable ou non, la seule intention subjective du constructeur

n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du

niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable (ATF 108 Ib

130; AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre

2017.

consid. 1b; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Il

convient de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité

fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume,

l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (notamment AC.2016.0437 du 7

février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b;

AC.2015.0335 du 19 octobre 2016 consid. 7). Mais ce point n'est pas à lui seul

décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire

sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors

qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation

malgré sa non-conformité (cf. AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017

consid. 7a; AC.2014.0131 du 17 août 2015 consid. 8a; AC. 2009.0267 du 21

février 2011 consid. 4).

e) En l’espèce, d’après les plans de 1946 relatifs à

la transformation du toit et à l’aménagement d’une véranda de la villa sise sur

la parcelle 284 dont le tribunal dispose, les premier et deuxième étages sont

clairement habitables. On constate en outre l’existence d’une surface sous la

toiture, intitulée ‟galetas”.

Les combles sont définis par la jurisprudence

cantonale comme une construction de bois, de fer ou de maçonnerie placée

au-dessus d'un édifice pour en soutenir la couverture, c'est-à-dire, selon le

langage courant, dans la charpente. Un étage de combles est un étage aménagé

dans les combles. Dans ce sens, sont donc des combles les espaces, habitables

ou non, aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la

charpente couronnant l'ouvrage. Un niveau dont la dalle inférieure se trouve à

quelques centimètres de la corniche ou du chéneau du toit est un étage de

combles. Pour que l'espace sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur

du mur d'embouchature, sur lequel la structure de la toiture prend appui, doit

en principe être inférieure à un mètre, sous réserve de dispositions contraires

du règlement communal. Par définition, un logement réalisé entièrement dans la

toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les

murs verticaux. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre

tend à éviter que la construction de véritables murs au-dessus du niveau

théorique de la sablière ne transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce

qui doit rester un étage de combles (cf. arrêt AC.2019.0090 du 3 mars 2020

consid. 4d et les réf. citées).

En l’occurrence, les plans de 1946 ne contiennent

pas de plan du ‟galetas” mais on déduit du plan du deuxième étage et de

la coupe en long A-B des plans de 1946 l’existence d’une surface inscrite dans

la charpente couronnant la construction. Cette surface est identique à celle

des étages inférieurs et est accessible par une trappe. D’après la mesure qu’on

peut relever sur les plans de 2021, la hauteur du mur d'embouchature est

inférieure à un mètre. Le règlement communal ne disposant pas autrement au

sujet de la hauteur du mur d’embouchature, on se trouve en présence de combles.

L’autorité intimée considère qu’avant la

transformation de 2021, ces combles n’étaient pas habitables, ce qu’il y a lieu

de confirmer puisqu’ils ne remplissent pas les exigences de salubrité posées

par la réglementation cantonale. En effet, leur hauteur, de 1.85 m., est

inférieure à la hauteur minimale de 2.40 m. prévue pour les combles par

l’art. 27 al. 2 RLATC, sur la moitié de la surface utilisable. On déduit

par ailleurs des plans des travaux de transformation achevés en 2021 qu’il

n’existait auparavant pas d’ouverture en toiture avant la création d’un vélux

et d’un puits. Les combles n’étaient en conséquence pas éclairés, en

contradiction avec l’art. 28 RLATC.

Il faut également confirmer l’appréciation de la

municipalité selon laquelle ces combles ne sont pas devenus habitables après la

transformation achevée en 2021, nonobstant la création d’ouvertures en toiture

et d’une fenêtre arrondie en façade est. D’après le rapport d’inspection de la

municipalité du 4 février 2021 et ses annexes, leur surface a été réduite après

rénovation et la partie du deuxième étage occupée par la chambre 1, la

salle-de-bains et la cage d’escaliers est en double hauteur et éclairée par les

nouveaux vélux et puits de lumière. La hauteur maximale des combles est de 2.35

m., donc inférieure aux 2.40 m. prévus à l’art. 27 al. 2 RLATC. Les combles ne

sont pas chauffés et sont accessibles uniquement avec une trappe escamotable.

Le rez-de-chaussée n’est pas représenté sur les

plans de 1964, il est donc difficile de se faire une idée de son ancien état.

On déduit toutefois des plans établis à l’occasion de la rénovation de 2021,

qu’il devait s’agir d’une ou de deux pièces communiquantes, accessibles par une

porte en façade est et munies, en façade est toujours, de deux fenêtres, dont

la surface n’était pas inférieure au local ‟non habitable” créé en 2021

et au sujet duquel l’opinion des parties divergent.

En 2021, on a réalisé, au moyen d’une porte créée en

façade nord, une entrée, qui donne sur un local technique et un local désigné

comme non habitable fermé par une porte intérieure. Un escalier, qui permet de

monter au premier étage, a en outre été construit. La pièce intitulée non

habitable a son propre accès sur l’extérieur, en façade est. Un WC séparé

préexistant, accessible de l’extérieur uniquement, complète le rez-de-chaussée.

D’après le rapport d’inspection du 4 février 2021, le local du rez-de-chaussée

indiqué comme non habitable, n’est pas équipé de chauffage. Il est en revanche

isolé et est muni de trois ouvertures côté est, soit une porte et deux fenêtres.

Sa surface intérieure, mesurée sur la copie du plan de situation à disposition,

est approximativement 30 m2, au minimum.

La hauteur de ce local, qui dispose d’un accès

indépendant, est de 2.37 m., soit à 3 cm près la mesure miminale figurant à

l’art. 27 al. 1 RLATC. L’éclairage provient de deux fenêtres (68 cm x 108 cm)

et d’une porte vitrée (64 cm x 68 cm) en façade est. La surface de ces fenêtres

est inférieure au 1/8e de la superficie de plancher. Il n’en demeure

pas moins que le local en question présente, de par sa configuration, toutes

les caractéristiques d’une surface objectivement habitable. Sa surface est

importante. Il dispose de deux fenêtres et d’une porte qui le rend indépendant.

On peut facilement y ajouter un chauffage électrique d’appoint. Le matériel qui

y est actuellement entreposé pourra facilement être rangé dans la cave située

dans le sous-sol accessible directement par l’extérieur. La réduction de la

luminosité naturelle de la pièce au moyen de filtres sur les fenêtres

existantes évoquée par la municipalité dans son rapport d’inspection du 4

février 2021 ne constitue pas la mise en place d’une mesure qui permettrait de

lever le doute au sujet de son utilisation et ne rend de ce fait pas la pièce

inhabitable. Il s’ensuit que le local litigieux est une espace disponible

utilisable à des fins d’habitation. Il faut en conséquence donner tort à

l’autorité intimée lorsqu’elle ne tient pas compte de cette pièce d’une surface

d’environ 30 m2 dans le calcul de la SHBP, que l’on se place au

moment du fractionnement ou au moment de la transformation de 2021.

Lors du fractionnement de 2018, l’habitation ECA n°

345.

était flanquée d’un garage (ECA n° 244) dont la surface bâtie, de 61 m2,

excédait le tiers de la surface bâtie au sol du bâtiment principal (de 66 m2).

Après la transformation de 2021, la surface du nouveau garage, de (5.90 m. x

4.10

m. =) 24.19 m2 excède également le tiers de la surface bâtie au

sol de l’habitation principale. Il convient en conséquence d’ajouter sa surface

dans le calcul de l’indice d’utilisation, en application de l’art. 225 al. 2

RPE précité. L’interprétation de la municipalité intimée, qui n’entend tenir

compte que des locaux dont la surface brute de plancher serait considérée comme

utile – ce qui ne serait pas le cas d’un garage, non habitable -, contrevient

au texte même de la disposition réglementaire applicable. Le garage particulier

pour une ou deux voitures figure en effet à l’art 225 al. 1 RPE à titre

d’exemple de la dépendance dont la surface est comptabilisée dans le calcul de

l’indice d’utilisation si – comme en l’occurrence – elle dépasse le tiers de la

surface bâtie au sol du bâtiment principal. Le texte clair de l’art. 225 RPE

n’est pas sujet à interprétation et il n’y a pas lieu de s’écarter de sa

lettre.

Il résulte de ce qui précède qu’au moment du

fractionnement de 2018, le CUS de la parcelle 284, limité à 0,45 était dépassé,

puisqu’il atteignait [(66 + 66 + ~30 + 61) : 295 =] 0.76. Ceci dit, il

était dépassé même si la surface du garage n’était pas comptabilisée [(66 + 66

+ ~30) : 295 =] 0.55. Il s’ensuit que la démolition du garage n’était pas

de nature à rétablir la situation, contrairement à ce que prétend la

municipalité intimée, qui dit qu’elle n’aurait pas fait inscrire de mention sur

la parcelle 6797 pour cette raison.

Cela étant, en 2021, le dépassement du CUS a été

diminué, puisque le garage a été démoli puis reconstruit plus petit. Désormais,

le CUS de la parcelle 284 s’élève à [(66 + 66 + ~30 + 24.19) : 295 =]

0.63

Mais il est toujours excédentaire.

En conclusion, le fractionnement de 2018 a eu pour

effet de rendre les constructions sises sur la parcelle 284 non réglementaires.

Ce fractionnement aurait dû être exclu, même dans l’hypothèse, comme on l’a vu

ci-dessus, où la démolition du garage initial était prévue. Il s’ensuit que le

CUS de la parcelle 6797 issue du fractionnement doit être limité dans la mesure

où le CUS de la parcelle 284 est dépassé, dans le but que, pour l’ensemble de

ces deux parcelles, les possibilités de construire n’excèdent pas les normes de

densité prévues (cf. RDAF 2006 I 227 précité). Cette restriction de droit

public existe nonobstant l’absence de l’inscription d’une mention au registre

foncier (cf. art. 680 al. 1 CC).

Dans l’hypothèse la plus favorable à la

constructrice, la SBPH de son projet représente 856.72 m2 selon son

propre calcul, ce qui excède le solde dont elle dispose une fois que l’on a

tenu compte de la SBPH des constructions sises sur la parcelle 284. Il s’ensuit

que le projet est condamné du seul fait qu’il ne respecte pas les règles sur le

CUS, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs formés par les

recourants. Dans l’hypothèse où la constructrice présenterait un nouveau

projet, il reviendra à l’autorité intimée de calculer avec précision la surface

habitable du local du rez-de-chaussée afin de déterminer le solde de la SBPH à

disposition sur la parcelle 6797, les copies des plans remises au tribunal ne

permettant pas de faire un calcul précis à cet égard. Enfin, il y aura lieu de

tenir compte du fait que le garage initial a été démoli puis reconstruit plus

petit, puisque cela a permis de réduire l’atteinte à la réglementation.

4.

Vu l’admission du recours, il n’y a pas lieu de donner suite aux

réquisitions de production de pièces des recourants.

Les considérants qui précèdent conduisent à

l’admission du recours et à la réforme de la décision entreprise en ce sens que

le permis de construire est refusé. Les frais et les dépens sont mis à la

charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la

procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou

plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,

c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la

collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les

frais et dépens (arrêt AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 3 et les réf.

citées). Il appartient en conséquence à la constructrice, qui succombe, de

supporter les frais de justice. Les recourants, qui ont procédé avec

l’assistance d’un avocat, ont droit à des dépens (cf. art. 49 al. 2 et 56

LPA-VD). L’autorité intimée, dont la décision est réformée, n’a pas droit à des

dépens pour l’intervention de son conseil.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Bex du 3 septembre 2020 est réformée

en ce sens que le permis de construire est refusé.

III.

Les frais du présent arrêt, par 3'000 (trois mille) francs, sont mis à

la charge de C.________.

IV.

C.________ versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de

3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 17 mai 2021

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.