AC.2021.0004
CDAP - AC.2021.0004 - 2021-12-14 - A._____, B.__/Municipalité de Lausanne, C._____
14 décembre 2021Français33 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 décembre 2021
Composition
M. Pascal Langone, président; Mme
Danièle Revey, juge, et
M. Gilles Giraud, assesseur; Mme Nicole Riedle, greffière.
Recourantes
1.
A.________ à ********
2.
B.________ à ********
Toutes deux
représentées par Me Jacques
HALDY, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
Service
de l'urbanisme, représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Tiers intéressé
C.________ à ********.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 20 novembre 2020 refusant le permis pour la démolition
de plusieurs bâtiments et pour la construction d'un immeuble de 37 logements
avec surfaces commerciales, sis sur les parcelles nos 1040, 1043,
1046, 1047, 1093 et DP 1085 (CAMAC n° 174955).
Vu les faits suivants:
A.
La fondation A.________ est propriétaire des parcelles nos
1040 et 1093 de la commune de Lausanne. La parcelle n° 1040, d'une surface de
190 m2, abrite une habitation et garage (ECA n° 4772), alors que la
parcelle n° 1093 accueille un garage de 104 m2 au sol (ECA n° 4751).
La société B.________ est, quant à elle, propriétaire
des parcelles nos 1043, 1046 et 1047 de la commune de Lausanne. La
parcelle n° 1046, d'une surface de 153 m2, accueille un bâtiment
d'habitation avec affectation mixte (ECA n° 4798), le solde étant en place-jardin.
La parcelle n° 1047, qui présente une surface de 207 m2, est occupée
par deux bâtiments (ECA nos 4799 et 12344), le reste étant en
place-jardin. Enfin, la parcelle n° 1043 est en place-jardin pour 62 m2.
Les parcelles précitées (propriétés de la fondation A.________
et de B.________) sont accolées les unes aux autres et forment ensemble un pâté
de maison bordant, du côté nord-est, la rue du Maupas et, du côté nord-ouest,
la rue des Echelettes (DP 1085). Dites parcelles sont colloquées, selon le plan
général d'affectation (plan des zones territoire urbain) approuvé par le
département compétent le 4 mai 2006 (ci-après: PGA), en zone urbaine, régie par
les art. 95 ss du règlement du PGA (ci-après: RPGA).
Selon les informations et vues disponibles sur les
sites du Guichet cartographique cantonal et de Google Maps (Streetview), la rue
du Maupas présente (à la hauteur des parcelles concernées) une faible pente montante
en direction du nord-ouest, alors que la rue des Echelettes est en faible pente
descendante en direction du sud-ouest.
B.
a) Dans le courant de l'année 2018, la fondation A.________
et la société B.________ ont approché la Municipalité de Lausanne (ci-après:
la municipalité) concernant une demande de permis de construire relative à la
démolition des bâtiments ECA nos 4772, 4751, 4798, 4799 et 12344 et
la construction, sur les parcelles nos 1040, 1043, 1046, 1047 et 1093
(après réunification parcellaire) ainsi que sur la rue des Echelettes (DP 1085),
d'un immeuble de 37 logements avec surface commerciale au rez-de-chaussée,
ascenseur voiture avec 21 places en souterrain, local conteneurs, local pour 12
vélos, toiture végétalisée avec panneaux solaires, exutoires, ventilation,
emplacement extérieur pour 10 vélos et plantations d'arbres.
Par courrier du 2 août 2018, la municipalité s'est
adressée à l'architecte du projet, D.________, en lui indiquant notamment que
le dossier en cause devait être complété d'une demande de "dérogation de
la hauteur développée de la façade sur la rue des Echelettes pour le non-respect
de l'art. 101 PGA, alinéa 2, lettre b "hauteur des façades", base
légale d'octroi art. 79 PGA". Le même courrier contenait les
précisions suivantes (sous point 10):
"Des plans supplémentaires
doivent être produits par rapport à la dérogation relative à la hauteur de la façade
développée sur la rue des Echelettes (art. 79 PGA), ressemblant aux plans
intitulés "élévation Ouest" et "élévation Est". Lesdits
plans comprendront avec une teinte rouge les parties des façades du bâtiment
qui sont au bénéfice de ladite dérogation, ainsi qu'une cote relative à la
longueur totale de chaque façade et une autre à 18 mètres calculée depuis l'intersection
formée par les limites des constructions. De plus, des justificatifs (planches
teintées avec table de calculs) doivent être produits démontrant l'augmentation
que cette dérogation apporte au projet par rapport à la SBP totale. Les
documents précités seront soumis à l'EP [enquête publique]".
Le 3 octobre 2018, l'architecte précité a indiqué à
la municipalité que le projet ne requérait, à son sens, pas de dérogation
relative à la hauteur des façades. Il donnait, sur ce point, les explications
suivantes:
"Quant au point 10 et la
question de la hauteur des façades, la Municipalité a fixé le niveau de
référence conformément aux articles 20 et 21b du PGA. Dans le cas présent,
entre deux voies (Maupas et Echelettes), elle a fixé la référence au point le
plus défavorable, soit sur la rue du Maupas, sur la base de l'art. 22a "limitation
dans le calcul de la hauteur des façades". Le projet ne bénéficie aucunement
d'un avantage tel que le permettrait l'art. 101 PGA. Dès lors il n'y a pas de
dérogation à l'art. 101 PGA, alinéa 2, lettre b."
Le 13 octobre 2018, la municipalité a pris acte de
la position de l'architecte en charge du projet, dans les termes suivants:
"Pour ce qui concerne la
hauteur développée sur la rue des Echelettes, nous comprenons votre position
pour un unique niveau de référence pour les deux voies. Toutefois, cela viderait
de sens l'article "101 alinéa 2 lettre b" de la partie spéciale de la
zone urbaine, ce qui ne peut pas être admis. Nous prenons cependant acte que
vous ne souhaitez pas modifier les plans et que vous souhaitez ouvrir l'enquête
publique telle quelle."
Le 7 janvier 2019, la municipalité a informé
l'architecte D.________ du fait qu'elle entendait ouvrir l'enquête publique dès
le 11 janvier 2019, tout en précisant que cette procédure ne préjugeait en rien
du résultat de l'examen de la conformité du projet. A cet égard, la municipalité
rappelait que plusieurs préavis négatifs avaient déjà été émis sur le projet,
notamment par le bureau des permis de construire s'agissant du niveau de
référence pour la façade développée sur la rue des Echelettes.
b) Selon les plans (datés du 14 septembre 2018)
déposés auprès de la municipalité en vue de l'enquête publique, le bâtiment
projeté s'implanterait à l'angle entre les rues du Maupas et des Echelettes, sur
les limites des constructions donnant sur ces rues, et présenterait une longueur
de 24,96 m sur la rue du Maupas et de 26,68 m sur la rue des Echelettes. Il
comporterait quatre étages et deux attiques, en plus du rez-de-chaussée.
Le plan intitulé "élévation nord, rue du
Maupas" (n° 100-13) indique que le terrain naturel s'élève, sur la rue du
Maupas, à 505,55 m à l'extrémité est du bâtiment projeté et à 506,53 m à son extrémité
ouest; ledit plan fait en outre état d'un niveau de référence ("niveau de
référence Maupas") de 506,04 m, pris au milieu de la façade du bâtiment
projeté. Le plan indique par ailleurs une hauteur de façade de 15,50 m (sur la
rue du Maupas), mesurée depuis le niveau de référence, correspondant à une
altitude de 521,54 m (506,04 + 15,50).
Quant au plan intitulé "élévation ouest, rue
des Echelettes" (n° 100-14), il indique que, sur la rue des Echelettes, le
terrain naturel s'élève à 506,53 m à l'extrémité nord du bâtiment projeté et à
505,68 m à son extrémité sud. Ledit plan comporte en outre une cote d'altitude
de 506,15 m signalant le niveau moyen du terrain naturel ("niveau moyen
Echelettes"), pris au milieu de la façade donnant sur ce côté (soit à
13,33 m des deux extrémités du bâtiment donnant sur cette rue). Le plan indique
encore une hauteur de façade de 15,39 m (sur la rue des Echelettes) mesurée depuis
le niveau moyen du terrain naturel, culminant à une altitude de 521,54 m (506,15
+ 15,39).
Enfin, selon les plans au dossier, les distances
entre les limites des constructions, de part et d'autre des rues du Maupas et des
Echelettes, sont inférieures à 18 m.
c) Mis à l'enquête publique du 11 janvier au 11
février 2019, le projet a suscité de nombreuses oppositions, dont celles de
l'association C.________ (ci-après: l'association C.________), de la société E.________,
ainsi que de F.________.
Le 3 avril 2020, la centrale des autorisations CAMAC
a délivré une synthèse positive, les autorisations spéciales requises ayant été
délivrées.
C.
Par décision du 20 novembre 2020, la municipalité a refusé de délivrer
l'autorisation sollicitée, au motif que le projet ne serait pas conforme sous
l'angle de la hauteur de façade du côté de la rue des Echelettes, de la plantation
d'arbres dans l'espace frappé par la limite des constructions sur la rue du
Maupas, de la protection du patrimoine, de l'esthétique et de l'intégration. On
peut extraire le passage suivant de la décision, portant sur la question de la hauteur
des façades du côté de la rue des Echelettes:
"[...]
1.1
Aspects non réglementaires du projet
1.1.1 Hauteur de façade
restante sur la rue des Echelettes
Pour ce qui
concerne la hauteur des façades, il y a lieu de préciser que le bâtiment
projeté est implanté sur une parcelle (après regroupement) bordée de deux voies.
En vertu de l'art. 22 PGA, la limite des constructions qui prévaut ici est
celle de la rue du Maupas (rue principale). Cette limite des constructions sert
de base pour le calcul de la hauteur des façades du futur bâtiment.
En zone urbaine,
la hauteur des façades est déterminée par la distance entre les limites des
constructions (Figures 8 et 9 PGA). Ladite distance entre les limites des constructions
de la rue du Maupas étant inférieure à 18 mètres, les façades du
futur bâtiment sont donc limitées à 15,50 m, façades calculées depuis le niveau
de référence de la rue du Maupas, à l'axe de la future façade concernée
(altitude à 506.04 selon les plans du projet).
Il est
toutefois important de préciser que la zone urbaine impose, en plus, une façade
développée sur une longueur maximale de 18 mètres dans le cas où le bâtiment
est situé à l'angle de deux voies (art. 101 al. 2 let. b PGA). Ainsi, dans le
présent cas, la hauteur de la façade donnant sur la voie la moins large (rue
des Echelettes) peut être élevée à la hauteur de la façade donnant sur la voie
la plus large (rue du Maupas), mais uniquement sur une longueur développée de
18 mètres, à calculer à partir de l'angle formé par l'intersection des limites
des constuctions précitées.
Au-delà de la
distance précitée (de 18 mètres), un nouveau niveau de référence doit être défini
sur la limite des constructions à l'axe de la façade restante afin de déterminer
une seconde hauteur de façade (art. 101 al. 2 let. b PGA). Le projet soumis à
l'enquête publique ne respecte pas le règlement sur ce point. En effet, la hauteur
de la façade développée doit, au-delà d'une longueur de 18 mètres, être recalculée
avec un second niveau de référence pris cette fois sur la seconde rue (in casu
sur la rue des Echelettes).
Or, l'entier de
la façade du bâtiment qui donne sur la rue des Echelettes a pour niveau de référence
l'altitude initiale prise sur Maupas, alors qu'elle devrait avoir une seconde
altitude prise à l'axe de la façade restante prise sur Echelettes. Ici, l'altitude
sur la rue des Echelettes calculée selon l'art. 22 let. b PGA fait défaut. Pour
ce premier motif non réglementaire qui ressort des règles de police des
constructions, le permis est refusé parce que le projet ne respecte pas la hauteur
des façades (art. 101 PGA), ainsi que, par conséquence, le gabarit des toitures
et des attiques (art. 102 PGA).
[...]".
D.
a) Par acte du 6 janvier 2021, la fondation A.________ et la société B.________
(ci-après: les recourantes) ont recouru devant la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP ou le tribunal) contre cette
décision, en concluant à sa réforme en ce sens que le permis de construire sollicité
est délivré. A l'appui de leur écriture, les recourantes ont contesté les
différents motifs de refus retenus par la municipalité et ont notamment produit
des photographies des parcelles concernées par le projet, ainsi que des
bâtiments existants sur celles-ci.
Le 9 mars 2021, la municipalité a déposé sa réponse au
recours, en concluant à son rejet.
Les recourantes ont déposé une réplique le 13 avril
2021.
Le 11 mai 2021, la municipalité a déposé une duplique.
b) S'agissant des autres parties à la procédure, il
convient de préciser que, le 10 février 2021, l'association C.________ (opposante
au projet de construction en cause) a indiqué au tribunal qu'elle participerait
à la procédure en qualité de tiers intéressé.
Par ailleurs, le 25 mars 2021, les opposants F.________
et la société E.________ ont informé le tribunal du fait qu'ils avaient trouvé
un accord avec les recourantes (relatif au retrait de leurs oppositions au
projet), de sorte qu'ils n'entendaient plus intervenir dans la procédure de
recours.
E.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité refuse de délivrer un permis
de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au
Tribunal cantonal conformément aux art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Interjeté en temps utile
(art. 95 LPA-VD) par les propriétaires des parcelles sur lesquelles est
envisagée la construction litigieuse, le recours respecte en outre les autres
conditions formelles (art. 75 et 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). Il y a dès lors lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourantes font référence, dans leurs écritures, à la tenue d'une
inspection locale, sans pour autant requérir formellement une telle mesure d'instruction.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud
du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit pour
l'administré de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné
suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration
des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat,
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167
consid. 4.1 p. 170; 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; CDAP PE.2018.0117 du 7
janvier 2019 consid. 2a).
Devant le tribunal, la procédure est en principe
écrite (art. 27 al. 1 LPA-VD). Toutefois, lorsque les besoins de l'instruction
l'exigent, l'autorité peut tenir une audience (art. 27 al. 2 LPA-VD) et
recourir à une inspection locale (art. 29 al. 1 let. b LPA-VD). Aux termes de
l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à l'administration des preuves (al.
1) et peuvent notamment présenter des offres de preuve (al. 2 let. d). L'autorité
n'est toutefois pas liée par les offres de preuve formulées par les parties
(art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD); de jurisprudence
constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre
un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de
former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; arrêt TF 2C_954/2018 du 3 décembre 2018 consid.
5; CDAP PE.2018.0208 du 29 mai 2019 consid. 3a).
b) En l’espèce, les plans figurant au dossier, ainsi
que les informations et vues disponibles sur les sites du Guichet cartographique
cantonal et de Google Maps permettent au tribunal de se faire une idée complète
et précise des faits pertinents et de la configuration des lieux. Dès lors, par
appréciation anticipée des preuves, le tribunal s’estime en mesure de statuer
en connaissance de cause et renoncera en conséquence à une vision locale, sans
qu’il n’en résulte une violation du droit d’être entendu des parties.
3.
Sur le fond, l'application de plusieurs dispositions communales est
discutée par les parties.
Il convient ainsi de rappeler, à titre préalable,
que selon une jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir
d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux.
Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts
juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal;
ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions
du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra
de sanctionner la décision attaquée (CDAP AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid.
4b et les références citées). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs confirmé que la
municipalité dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son
règlement, laquelle découle de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al.
1 Cst. (arrêt TF 1C_340/2015 du 16 mars 2016 consid. 4.3). L'autorité cantonale
de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite
d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre
interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et
convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou
de son but (arrêts TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016 consid. 5.4; 1C_138/2010 du 26
août 2010 consid. 2.6).
C'est à la lumière de ces considérations que le
tribunal examinera le bien-fondé de la décision attaquée, en tant qu'elle a
trait à l'application du RPGA.
4.
Est litigieuse la question de la hauteur des façades du bâtiment projeté,
du côté de la rue des Echelettes.
a) Les art. 19 à 22 RPGA, applicables à toutes les
zones, ont la teneur suivante:
"Art.
19 Terrain naturel
Voir
Figure 1
1 Le terrain naturel est celui existant lors de la
demande de permis de construire.
2 Le niveau moyen du terrain naturel est pris au centre
du rectangle de longueur minimale dans lequel le bâtiment peut s'inscrire.
3 Dans le cas où le niveau moyen résultant induit une
mauvaise intégration du bâtiment dans le site, la Municipalité fixe ce niveau.
Art.
20. Hauteur des façades
La
hauteur des façades est mesurée au milieu de celles-ci dès le niveau de
référence défini à l'Art. 21 et jusqu'à l'arête supérieure de la corniche pour
les toitures à pans, ou de la tablette de l'acrotère ou du garde-corps, s'il est
opaque, pour les toitures plates.
Art.
21. Niveau de référence
Voir
Figure 2
Le
niveau de référence est défini en fonction de la position du bâtiment:
a)
si le bâtiment est situé à
l'intérieur d'une propriété, le niveau de référence correspond au niveau moyen
du terrain naturel ou au niveau fini du premier étage habitable, qu'il soit
complet ou partiel, si celui-ci est inférieur au niveau moyen du terrain naturel,
b)
si le bâtiment est implanté
sur une limite des constructions et jusqu'à une distance de 6,00 mètres en
retrait de celle-ci, le niveau de référence est fixé par la Municipalité. Il
correspond au niveau de la voie ou du trottoir existants ou projetés calculé
sur la limite des constructions. Les autres façades peuvent bénéficier de la
hauteur de la corniche ou de la tablette de l'acrotère ou du garde-corps ainsi
obtenue,
c)
[...]
Art.
22. Limitation dans le calcul de la hauteur des façades
Des
limitations de hauteur pour les façades peuvent être imposées lorsqu'un bâtiment
est implanté sur une parcelle bordée de deux voies ou plus. Dans ce cas, la
Municipalité:
a)
détermine la limite des
constructions devant servir de base pour le calcul de la hauteur des façades.
La cote d'altitude ainsi obtenue sert de référence pour toutes les façades
donnant sur les rues,
b)
peut imposer une solution
tenant compte d'une hauteur moyenne des façades donnant sur les rues, lorsque
les niveaux de référence auraient pour conséquence de créer des hauteurs de
façades trop différentes."
L'art. 101 RPGA, applicable à la zone
urbaine dans laquelle est prévu le bâtiment projeté, régit la hauteur des façades.
Il se lit comme suit:
"Art.
101. Hauteur des façades
Voir
Figures 8 et 9
1 La hauteur des façades H (voir art. 20 à 22), qui
bordent les voies publiques ou privées, existantes ou projetées, est déterminée
par la distance entre les limites des constructions D:
H
= 15,50 mètres lorsque D ≤ 18,00 mètres,
H
= 17,00 mètres lorsque D > 18,00 mètres.
2 La façade donnant sur la voie la moins large ou la
plus basse peut être élevée à la hauteur de la façade donnant sur la voie la
plus large ou la plus haute:
a.
dans les cas où le bâtiment
est situé entre deux voies distantes de 16,00 mètres ou moins. La hauteur ainsi
obtenue ne peut dépasser de plus de 3,00 mètres la hauteur réglementaire,
b.
dans les cas où le bâtiment
est situé à l'angle de deux voies. Cette dernière hauteur est admise sur une
longueur développée de 18,00 mètres calculés à partir de l'angle formé par
l'intersection des limites des constructions. Si elles forment un arrondi, à partir
de l'angle du pan coupé qui circonscrit l'arc de l'arrondi. Elle ne peut
dépasser 20,00 mètres.
3 Sur 16,00 mètres de profondeur, toutes les façades
peuvent être élevées jusqu'à la hauteur de la façade sur rue, même si la hauteur
ainsi obtenue dépasse les maxima précités.
4 A partir de 16,00 mètres de profondeur, la hauteur
des façades est limitée à 14,50 mètres."
b) On rappellera, à titre préalable, les positions
respectives des parties.
aa) Aux termes de la décision attaquée et des
écritures déposées dans la présente procédure, l'autorité intimée tient le
raisonnement suivant. Elle relève tout d'abord que le bâtiment projeté est
implanté sur une parcelle (après regroupement) bordée de deux voies et retient,
qu'en application de l'art. 22 RPGA, la limite des constructions qui prévaut (devant
servir de base pour le calcul de la hauteur des façades) est celle de la rue du
Maupas, qu'elle considère être la "rue principale".
Elle explique en outre qu'en zone urbaine, conformément
à l'art. 101 al. 1 RPGA, la hauteur des façades est déterminée par la distance
entre les limites des constructions. En l'occurrence, la distance entre les
limites des constructions de la rue du Maupas étant inférieure à 18 mètres, les
façades du futur bâtiment seraient limitées à 15,50 m, façades calculées depuis
le niveau de référence de la rue du Maupas à l'axe de la future parcelle concernée,
correspondant à une altitude de 506,04 m selon les plans mis à l'enquête
publique.
L'autorité intimée précise ensuite que, lorsqu'un bâtiment
est situé à l'angle de deux voies, comme c'est le cas en l'espèce, en vertu de
l'art. 101 al. 2 let. b RPGA et de la figure 9 annexée au RPGA, la hauteur de
la façade donnant sur la voie la moins large (ici la rue des Echelettes) pourrait
être élevée à la hauteur de la façade donnant sur la voie la plus large (la rue
du Maupas), mais uniquement sur une longueur de 18 m, à partir de l'angle formé
par l'intersection des limites des constructions. Au-delà de cette distance, un
nouveau niveau de référence devrait être défini sur la limite des constructions
à l'axe de la façade restante afin de déterminer une seconde hauteur de façade;
l'autorité intimée explique à cet égard que le fait de prendre un niveau de
référence unique pour les deux voies reviendrait à vider de sens l'art. 101 al.
2 let. b RPGA. En l'occurrence, selon les plans au dossier (en particulier, le
plan n° 100-14, intitulé "Elévation ouest, rue des Echelettes"),
l'entier de la façade du bâtiment projeté donnant sur la rue des Echelettes aurait
pour niveau de référence l'altitude initiale (506,04 m) prise sur la rue du Maupas.
Les plans ne feraient pas état d'une seconde altitude prise sur la rue des
Echelettes, à l'axe de la façade restante, étant précisé qu'au-delà de la
longueur de 18 m suivant l'intersection des limites des constructions, une hauteur
proche de 16 m serait prévue (approximativement 15,70 m à l'axe). La rue des
Echelettes étant en pente, une fois la longueur de 18 m atteinte, le bâtiment
devrait être plus bas, ce qui ne serait pas le cas. Partant, le projet ne
serait pas réglementaire sur ce point.
bb) Pour leur part, les recourantes estiment que le
raisonnement tenu par l'autorité intimée serait erroné et résulterait d'une mauvaise
interprétation de l'art. 101 RPGA en coordination avec l'art. 22 RPGA. De
manière générale, les recourantes font valoir que l'interprétation en cause,
impliquant de réduire la hauteur du bâtiment sur la rue des Echelettes à partir
de 18 mètres suivant l'intersection entre les limites des constructions avec un
décrochement "inutile et inesthétique", serait absurde.
De manière plus spécifique, les recourantes exposent
que, selon l'art. 22 RPGA, la cote d'altitude de référence déterminée par la
municipalité (en l'occurrence, 506,04 m basée sur la limite des constructions de
la rue du Maupas) servirait de référence pour toutes les façades donnant sur
les rues, sans limite de profondeur. Les recourantes précisent ensuite, qu'à
leur sens, l'art. 101 al. 2 let. b RPGA devrait être interprété au regard de son
l'al. 1, qui prescrit la hauteur admissible des façades, à savoir une hauteur
de 15,50 m ou de 17 m selon que la largeur entre les limites des constructions est
inférieure ou égale à 18 m ou supérieure à 18 m. Ainsi, d'après les
recourantes, l'art. 101 al. 2 let. b RPGA viserait le cas particulier d'un
bâtiment situé à l'angle de deux voies dont l'une, plus large, permettrait une
hauteur de 17 m et l'autre, plus étroite, permettrait une hauteur de 15,50 m; dans
cette hypothèse, la façade donnant sur la voie la moins large pourrait être élevée
jusqu'à une hauteur de 17 m sur une profondeur de 18 m. Il s'agirait d'une faveur
et d'une faculté permettant de dépasser la hauteur de 15,50 m sur une certaine
profondeur. La figure 9 en annexe au RPGA confirmerait cette lecture du
règlement.
S'agissant du cas particulier, les recourantes
estiment que le projet ne s'inscrirait pas dans la configuration visée par l'art.
101 al. 2 let. b RPGA, dès lors que les deux rues bordant le bâtiment projeté (Maupas
et Echelettes) présenteraient une largeur donnant uniquement droit à une hauteur
de 15,50 m, respectée à partir du niveau de référence donné par la municipalité
en vertu de l'art. 22 RPGA. En conclusion, selon les recourantes, l'art. 101
al. 2 RPGA ne ferait pas obstacle à la solution architecturale retenue.
cc) Il résulte des explications qui précèdent que
l'autorité intimée a appliqué l'art. 22 RPGA pour définir la limite des
constructions devant servir de base pour le calcul de la hauteur des façades et
a retenu, à ce titre, la limite des constructions de la rue du Maupas, ce qui
n'est pas critiqué par les recourantes. L'autorité a ensuite appliqué la règle
de l'art. 101 al. 1 RPGA pour définir la hauteur admissible des façades selon
la largeur entre les limites des constructions, soit en l'occurrence 15,50 m,
hauteur qui n'est pas remise en cause par les recourantes. Enfin, l'autorité
intimée retenu, en application de l'art. 101 al. 2 let. b RPGA, spécifique à la
zone urbaine, que sur la rue des Echelettes (moins large), la hauteur des
façades devrait être calquée sur celle de la rue du Maupas (plus large), sur 18
m depuis l'intersection entre les deux limites des constructions, ensuite de
quoi un nouveau niveau de référence devrait être défini selon les art. 20 et 21
let. b RPGA. C'est ce dernier point que les recourantes critiquent.
c) Il convient dès lors de déterminer, au regard de la
jurisprudence rappelée ci-avant (relative à l'importante latitude de jugement
dont les communes disposent dans l'interprétation de leurs règlements communaux,
cf. consid. 3), si l'interprétation retenue dans le cas d'espèce par l'autorité
intimée peut être considérée comme soutenable.
aa) A cet égard, il convient en premier lieu de relever,
qu'en matière de niveau de référence et de hauteur de façades, les art. 21 et 22
RPGA, applicables à toutes les zones, laissent une importante liberté d'appréciation
à la municipalité, constatée par le tribunal à plusieurs reprises déjà (cf. CDAP
AC.2016.0309 du 23 mai 2018 consid. 2d; AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid. 3d).
Il résulte en effet de l'art. 21 RPGA que, lorsqu'un bâtiment est implanté sur
une limite des constructions, la municipalité a la compétence de fixer le
niveau de référence au niveau de la voie ou du trottoir sur la limite des
constructions. Par ailleurs, l'art. 22 RPGA donne à la municipalité la faculté
de limiter la hauteur des façades, lorsqu'un bâtiment est implanté sur une
parcelle bordée de deux voies ou plus. Dans ce cadre, non seulement la municipalité
est compétente pour déterminer la limite des constructions devant servir de
base pour le calcul de la hauteur des façades (let. a), mais en plus, elle peut
imposer une solution tenant compte d'une hauteur moyenne des façades donnant sur
les rues, lorsque les niveaux de référence auraient pour conséquence de créer
des hauteurs de façades trop différentes (let. b). Le RPGA laisse ainsi à la
municipalité la possibilité d'imposer une hauteur inférieure à la hauteur maximale
en principe admise. Cela ressort également de l'art. 19 RPGA, qui donne à la
municipalité la compétence de fixer le niveau moyen du terrain naturel (applicable
si le bâtiment est situé à l'intérieur d'une propriété, cf. art. 21 let. a RPGA)
dans les cas où le niveau moyen déterminé selon cette disposition (art. 19 RPGA)
induirait une mauvaise intégration dans le site.
On observe ensuite que l'art. 101 al. 2 let. b RPGA,
qui figure parmi les dispositions applicables à la zone urbaine dont il est ici
question, prévoit une règle spéciale en matière de hauteur des façades. Selon
celle-ci, pour les bâtiments situés à l'angle entre deux voies, la façade donnant
sur la voie la moins large ou la plus basse peut être élevée à la hauteur de la
façade donnant sur la voie la plus large ou la plus haute, sur une longueur de
18 m calculés à partir de l'angle formé par l'intersection des limites des
constructions.
Il apparaît, à la lecture de la décision attaquée et
des écritures déposées dans la présente procédure, que l'autorité intimée interprète
cette dernière règle à la lumière de l'art. 22 RPGA qui permet notamment à la
municipalité, comme on vient de le voir, d'imposer, pour un bâtiment implanté sur
une parcelle bordée de deux voies, une hauteur de façades inférieure à la hauteur
maximale en principe admise, et ce manifestement pour des questions d'esthétique
et d'intégration. Dans la mesure où la municipalité dispose de cette faculté,
on ne voit pas pourquoi elle ne pourrait pas imposer (en application de l'art.
101 al. 2 let. b RPGA) un nouveau calcul de la hauteur de la façade donnant sur
la rue la plus basse ou la plus étroite, à partir d'un second niveau de référence
pris 18 m après l'intersection entre les limites des constructions, résultant
en une hauteur différenciée des façades. En d'autres termes, l'interprétation que
l'autorité intimée fait de l'art. 101 al. 2 let. b RPGA, selon laquelle la
hauteur des façades définie en application des art. 20 à 22 et 101 al. 1 RPGA pour
la façade "principale" vaut pour la façade "secondaire" (rue
la moins large ou la plus basse) sur les 18 premiers mètres suivant l'intersection
entre les limites des constructions, ensuite de quoi elle doit être recalculée sur
la base d'un second niveau de référence pour la partie restante de la façade conformément
aux art. 20 et 21 RPGA, ne paraît pas incohérente.
Il sied encore de préciser que l'argumentation des
recourantes, selon laquelle l'art. 101 al. 2 let. b RPGA ne s'appliquerait que
dans la situation d'un bâtiment situé à l'angle entre deux voies, dont l'une,
plus large, permettrait une hauteur de façades de 17 m et l'autre, plus étroite,
une hauteur de 15,50 m, ne convainc pas, puisque rien n'indique que l'art. 101
al. 2 let. b RPGA devrait être compris dans ce seul sens étroit. La figure 9 en
annexe du RPGA ne confirme du reste pas la lecture que les recourantes font du
règlement, contrairement à ce qu'elles soutiennent; en effet, ladite figure et sa
légende ne font pas expressément le lien que font les recourantes entre les al.
1 et 2 de l'art. 101 RPGA.
Dans ces circonstances, quand bien même l'autorité
intimée aurait pu faire une interprétation différente de son règlement, il n'en
demeure pas moins que l'interprétation retenue n'apparaît pas abusive.
bb) Dans le cas d'espèce, comme on l'a vu, le
bâtiment projeté serait implanté sur la limite des constructions, tant sur la
rue du Maupas que sur la rue des Echelettes. La limite des constructions déterminante
pour le calcul de la hauteur est celle de la rue du Maupas, comme en a décidé l'autorité
intimée (art. 22 let. a RPGA); le niveau de référence, correspondant au niveau
de la rue du Maupas pris sur la limite des constructions (art. 21 let. b RPGA
en lien avec la figure 2 en annexe du RPGA) au milieu de la façade (art. 20 RPGA),
présente une altitude de 506,04 m, selon les plans au dossier. Conformément à
l'art. 101 al. 1 RPGA (en lien avec la figure 8 du RPGA), dès lors que la distance
entre alignements ou limites des constructions de part et d'autre de la rue du
Maupas est inférieure à 18 m, la hauteur réglementaire est de 15,50 m et par
conséquent l'altitude maximale autorisée calculée à l'acrotère ou à la corniche
est de 521,54 m. Selon l'interprétation que l'autorité intimée fait de son
règlement (et qui n'est pas insoutenable), cette altitude constitue la hauteur
maximale de la façade donnant sur la rue du Maupas et, sur la rue des
Echelettes, plus étroite, pour les 18 mètres suivant l'intersection des limites
des constructions, avant d'être recalculée pour la partie de façade restante.
Or, à la lecture des plans, on constate que la façade
donnant sur la rue des Echelettes présente - sur toute sa longueur (soit plus
de 26 m) - la même altitude que la façade donnant sur la rue du Maupas, à savoir
521,54 m. On observe en outre que le plan intitulé "élévation ouest, rue
des Echelettes" (n° 100-14) ne comporte pas l'indication des 18 mètres, à
partir desquels la hauteur de la partie restante de la façade, correspondant à plus
de 8 m de long, devrait être recalculée. Ledit plan ne fait pas mention non
plus du niveau de référence à prendre au milieu de la façade restante, sur la
limite des constructions de la rue des Echelettes. Le plan précité permet toutefois
de constater que, sur le tronçon concerné (d'une longueur de 8,68 m), la rue
des Echelettes est en pente descendante et que le second niveau de référence correspondrait
manifestement à une altitude inférieure à celle prise sur la rue du Maupas (506,04
m). Dès lors que l'entier de la façade donnant sur la rue des Echelettes culmine
à une altitude de 521,54 m, il apparaît que la hauteur de ladite façade -
calculée sur un niveau de référence plus bas que 506,04 m - dépasserait, sur les
8,68 derniers mètres, la hauteur de 15,50 m admissible. Comme le relève
l'autorité intimée, le bâtiment devrait présenter un léger décrochement vers le
bas à cet endroit (de l'ordre de 30 cm).
Dans ces circonstances, l'autorité intimée pouvait, sans
abuser du large pouvoir d'appréciation dont elle dispose dans l'application de
son règlement communal, constater la non-conformité du projet sous l'angle de
la hauteur et, en l'absence de demande de dérogation sur ce point (au sens de
l'art. 79 RPGA), refuser le permis de construire sollicité, pour ce motif déjà.
Partant, le tribunal ne peut que confirmer la
décision attaquée, étant précisé qu'il ne lui appartient pas d'examiner si les
conditions d'une éventuelle dérogation (qui n'a pas été demandée) seraient remplies.
Pour le surplus, point n'est besoin d'examiner les autres motifs retenus à
l'appui du refus d'autorisation (notamment le motif lié à la protection du
patrimoine, à l'esthétique et au défaut d'intégration du bâtiment projeté dans
l'environnement bâti), le projet devant à tout le moins être modifié sur la
question de la hauteur des façades.
5.
Il découle de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée. Succombant, les recourantes supporteront un
émolument judiciaire, ainsi qu'une indemnité à titre de dépens à allouer à la
commune, qui a agi par l'intermédiaire d'un avocat (art. 49 al. 1, 55 et 99
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est rejeté.
Considérants
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 20 novembre 2020, refusant
l'autorisation de démolir les bâtiments ECA nos 4772, 4751, 4798,
4799.
et 12344 et de construire un immeuble de 37 logements avec surface commerciale
au rez-de-chaussée, ascenseur voiture avec 21 places en souterrain, local
conteneurs, local pour 12 vélos, toiture végétalisée avec panneaux solaires, exutoires,
ventilation, emplacement extérieur pour 10 vélos et plantations d'arbres, sur
les parcelles nos 1040, 1043, 1046, 1047 et 1093, ainsi que sur la rue
des Echelettes (DP 1085), est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de la fondation A.________ et de la société B.________, solidairement
entre elles.
IV.
La fondation A.________ et la société B.________ verseront, solidairement
entre elles, une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à la commune de Lausanne,
à titre de dépens.
Lausanne, le 14 décembre 2021
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.