CDAP - AC.2021.0114 - 2022-02-04 - A._____, B.__/Municipalité de Rolle, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 4 février 2022

Composition

Mme Annick Borda, présidente;

M. Philippe Grandgirard, assesseur; M. Pascal Langone, juge.

Recourants

1.

A.________ à

******** représentée par Me Jean-Claude PERROUD, avocat, à Lausanne,

2.

B.________ à

******** représenté par Me Jean-Claude PERROUD, avocat, à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de Rolle, à Rolle, représentée

par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat, à Lausanne,

Constructrice

C.________ à

******** représentée par Me Mathias KELLER, avocat,

à Lausanne.

Objet

Permis de construire

Recours A.________ et consort c/ décision de la Municipalité

de Rolle du 17 février 2021 (levant leur opposition et délivrant le permis de

construire un bâtiment artisanal/industriel sur les parcelles no ********

et ******** - CAMAC ********).

Vu les faits suivants:

A.

Les parcelles no ******** et ******** du registre foncier de

la commune de Rolle sont propriété de C.________. Désignées cadastralement

comme place-jardin, elles sont vierges de toute construction et, prises

ensemble, présentent une forme quasi rectangulaire d'une longueur d'environ 78 m

orientée est-ouest, d'une largeur avoisinant 36 m et d'une surface totale de 2'779

m2.

Au sud et à l'ouest, ces deux parcelles sont entourées

par trois biens-fonds contigus, no ******** et ********, propriétés

de B.________, et no ********, propriété de A.________, qui supportent

deux bâtiments d'habitation et un immeuble occupé par l'entreprise ********.

B.

L'ensemble des parcelles précitées fait partie d'un périmètre qui

s'étend plus à l'ouest colloqué en zone industrielle B selon le plan général d'affectation

de la commune de Rolle (ci-après : PGA) et le règlement communal sur le plan

d'affectation et la police des constructions (ci-après : RPGA), tous deux approuvés

par le Conseil d'Etat le 6 décembre 1992. Dans ce secteur, on trouve, contiguë

à l'ouest, une parcelle construite d'un hangar à bateaux et, au sud-ouest, la

station d'épuration (STEP) de l'******** L'ensemble du périmètre est jouxté au

sud par une zone de forêt, le bois de ********, qui s'étend jusqu'au lac en

contrebas.

Sur leur flan nord, les parcelles no ********

et ******** sont bordées par la route de ********, prolongement de la Route ********

à l'intérieur de la localité de Rolle. Au-delà de cette voie de circulation se

trouve un secteur classé en zone de moyenne densité (degré de sensibilité au

bruit III), destinée aux petits bâtiments d'habitation collective et aux

habitations mitoyennes, étant précisé que les villas individuelles, le commerce

et l'artisanat y sont admis (art. 5 RPGA).

A l'est, les parcelles en cause sont longées par le chemin

de la ********, disposant d'une double voie de circulation, mesurant cinq mètres

de largeur, mais ne comportant aucun autre aménagement (en particulier marquage,

trottoir ou piste cyclable), menant à la plage de Rolle. Par-delà ce chemin à

l'est, on trouve un secteur régi par le plan de quartier "********", entré

en vigueur le 18 novembre 2019 après validation par le Tribunal fédéral (arrêt

TF 1C_455/2018 du 18 novembre 2019). Le périmètre accolé au chemin de la ********,

qui correspond à l'ancienne usine ********, est colloqué en zone de centre de

localité et destiné à l'habitation, aux activités artisanales moyennement

gênantes compatibles avec l'habitation et aux installations (para-)publiques. Le

secteur plus au sud et à l'ouest est attribué à une zone mixte d'habitation de

forte densité et d'activités tertiaires moyennement gênantes compatibles avec

l'habitation. Le secteur "********" est bordé au sud par le camping de

Rolle, qui s'étend jusqu'au lac.

C.

Selon le Plan directeur cantonal (PDCn), la commune de Rolle est colloquée

en périmètre compact d'agglomération et de centre cantonal. La fiche émise en

juillet 2017 par l'ancien Service du développement territorial (SDT) relative

aux Villages

et quartiers hors-centres devant réviser leur plan général d'affectation en

raison du surdimensionnement des zones à bâtir classe le

territoire communal en périmètre de centre et précise que la Ville de Rolle ne

fait pas partie des communes dont les zones à bâtir sont surdimensionnées.

D.

A l'issue d'une étude sectorielle sur le périmètre "********",

la Municipalité de Rolle a approuvé en novembre 2010 un schéma directeur et l'a

intégré sous forme de Fiche de mesures au plan directeur communal approuvé en

2001. Ce document qualifie la zone comprenant les parcelles en cause de secteur

à vocation mixte, avec préférence pour les activités (artisanat et tertiaire)

et prévoit le maintien de la STEP. La zone plus à l'est, au-delà de l'usine ********,

est qualifiée de secteur à vocation résidentielle et activités compatibles. Dans

la perspective de la révision de son plan directeur communal, la commune a fait

établir une étude de développement stratégique de Rolle en juin 2011. Ce rapport,

validé par la Municipalité de Rolle, distinguait la zone du plan de quartier ********,

destinée à l'habitation, du secteur ******** Ouest, ayant vocation à accueillir

des emplois (p. 38). Dans sa présentation publique du 27 novembre 2012 sur la

stratégie de développement pour Rolle, la commune a exposé le projet de plan de

quartier "********" en cours d'élaboration, confirmé la vocation à

l'habitation de la partie est de ce secteur et exprimé son souhait de préserver

l'usine ******** au titre de lieu d'activité culturelle (p. 13). De façon générale,

elle a également précisé que le secteur ******** Ouest devait évoluer vers une

mixité laissant plus d'habitation tout en maintenant une part d'artisanat (p. 9).

E.

La commune de Rolle a mis en œuvre son schéma directeur en ce sens qu'elle

a adopté en décembre 2015, puis avril 2017 après enquête complémentaire, le plan

de quartier "********", dont les zones ont déjà été décrites plus haut.

A.________ et B.________ se sont opposés au plan de quartier et ont recouru à

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en faisant valoir

que leurs parcelles et celles de C.________ auraient dû être intégrées au périmètre

couvert par le plan de quartier afin de garantir un développement cohérent de

la zone. Leur recours a été rejeté et la décision confirmée par le Tribunal fédéral

(arrêt TF 1C_455/2018 précité).

F.

Dans sa planification cantonale 2016, l'Etat de Vaud a fait le constat

de la forte densité des installations d'épuration disséminées dans le canton et

détaillé ses objectifs de rationalisation de l'épuration cantonale par la mise

en place à terme de regroupements régionaux conduisant à une diminution du nombre

d'installations et à l'amélioration de la qualité du traitement des eaux. Dans

ce cadre, il est prévu qu'une station d'épuration supra-communale pour la

région d'Aubonne remplace à l'horizon 2035 les diverses STEP alentour, dont l'installation

rolloise. L'emplacement de cette nouvelle installation n'est pas encore défini.

G.

Le 18 juin 2020, C.________ (ci-après: la constructrice) a déposé une

demande de permis pour la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur

les parcelles no ******** et ******** de la commune de Rolle, après réunion

au registre foncier de ces deux fonds. Le projet est constitué d'un bâtiment rectangulaire

de deux niveaux, sans excavation, de 61 m 35 de long sur 16 m 67 de large sur

sa face la plus large, implanté dans la longueur des parcelles en cause, sur la

limite des constructions fixée par le plan d'alignement des constructions de la

route cantonale no 1 située en contrehaut. Le bâtiment est surmonté

d'un toit plat et recouvert de panneaux solaires sur un peu plus de 100 m2.

Il est prévu que la moitié est du bâtiment soit occupée par l'entreprise ********

Pneumatiques, dont les futurs locaux sont composés, au 1er étage, d'un

grand espace entièrement ouvert et, au rez-de-chaussée, d'un dégagement plus

réduit, de divers locaux techniques, WC, cafétéria, espace d'accueil, etc. La moitié

ouest du bâtiment accueille quatre halles traversantes nord-sud, sur les deux

niveaux. Chacune de ces halles et les locaux ******** Pneumatiques sont reliés

à l'étage supérieur par un escalier intérieur. Une cursive est prévue au 1er

étage du bâtiment, courant sur tout son flanc sud. Un monte-charge avec accès extérieur,

débouchant sur la coursive au 1er étage, relie les deux niveaux de l'immeuble.

Ce projet a été mis à l'enquête publique du 18

juillet au 16 août 2020. Il a suscité de multiples oppositions, parmi

lesquelles l'opposition conjointe de B.________ et A.________ formulée le 13

août 2020.

La centrale des autorisations CAMAC a rendu sa

synthèse le 14 septembre 2020, dont il ressort que les autorités cantonales ont

délivrés les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement

le projet.

H.

Par décision du 17 février 2021, la Municipalité de Rolle (ci-après: la

municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis no

15/2020 autorisant la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur les

parcelles concernées.

Faits

I.

Par acte du 22 mars 2021, A.________ et B.________ (ci-après: les

recourants) ont recouru à la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (CDAP) contre la décision de la municipalité du 17 février 2021 levant

leur opposition et accordant le permis de construire sur les parcelles no

******** et ******** et ont conclu à son annulation.

Dans sa réponse du 20 mai 2021, la municipalité a

conclu au rejet du recours.

Par déterminations du 21 juin 2021, la constructrice

a également conclu au rejet du recours.

Les recourants ont répliqué par acte du 3 septembre

2021.

La municipalité a dupliqué le 27 septembre 2021.

Le 30 novembre 2021, le Tribunal a procédé à une

inspection locale en présence des parties sur les parcelles no ********

et ********. A cette occasion, les parties ont été entendues. Le compte-rendu

de cette inspection est le suivant, étant précisé que D.________ intervient comme

représentant de la municipalité:

"Me Perroud expose que le

quartier "********" est en pleine mutation et que l'ancienne usine ********,

située sur la parcelle n° ********, à l'est des parcelles n° ********, est

désaffectée. Sur demande de la présidente, D.________ précise que la parcelle

n° ********, propriété de la commune de Rolle, se situe en zone d'utilité (para-)publique

mais qu'aucun projet de construction ne lui a été attribué pour l'instant. Tout

reste ouvert selon lui. Sur demande de l'assesseur Grandgirard, D.________

explique qu'un concours d'idées a été lancé mais qu'il ne s'agit pas d'un

concours officiel. Il ajoute encore qu'une partie de l'ancienne usine ********

est actuellement utilisée par la voirie de Rolle en tant que dépôt. Me Perroud demande

à ce que la production du concours d'idée soit ordonnée.

Le tribunal et les parties se déplacent

à l'est de la parcelle n° ********, propriété de la recourante. Le bien-fonds

supporte un bâtiment de trois niveaux hors-sol contenant un loft et quatre appartements.

Le siège de la société d'installations sanitaires, ******** Sàrl, se situe également

au rez-de-chaussée. Ce bâtiment n'abrite plus d'activité d'imprimerie selon A.________.

Me Keller fait remarquer que cette affectation n'est pas conforme à

l'affectation de la zone. Il est précisé que l'immeuble date de 1968.

Depuis le même endroit, le tribunal

et les parties observent le sud de la parcelle n° ********, se trouvant à l'est

de la parcelle n° ******** et propriété de ******** SA, où un projet immobilier

de 100 appartements est envisagé. Le permis de construire est en cours de délivrance

mais un problème de pollution retarde ce processus, selon D.________.

Le tribunal et les parties se

déplacent ensuite au nord de la parcelle n° ********, propriété du recourant et

qui supporte un bâtiment industriel, siège de la société ******** SA. Le tribunal

constate qu'il s'agit d'un bâtiment de type industriel avec un toit à sheds,

possédant de grandes baies vitrées. Une large zone d'entrepôt extérieur,

abritée par un prolongement du toit à sheds jouxte la construction à l'ouest. Ce

bâtiment daterait de 1997/1998 selon le recourant. Quatre box à toiture plate

sont construits juste à côté, sur la parcelle voisine n° ********.

Au sud, la parcelle n° ********,

propriété de la commune de Rolle, accueille la station d'épuration des eaux

usées de Rolle et environs (STEP). La STEP présente des toits plats, ainsi qu'une

géométrie caractéristique composée d'éléments juxtaposés de forme carrée ou arrondie.

Il s'agit d'une installation de dimension importante, dont les éléments en

béton, notamment, présentent un très bon état de conservation.

Me Schlaeppi réitère les propos

tenus dans sa duplique du 27 septembre 2021, à savoir que, s'agissant de la STEP,

la municipalité n'envisage pas de la déplacer dans un futur proche. Par ailleurs,

compte tenu des caractéristiques et des équipements de la STEP, notamment de

ses canalisations et autres installations, une réaffectation à des fins de

récolte des eaux ou de station de pompage devrait être prévue, dans

l'éventualité d'un déplacement de la STEP.

Me Keller attire l'attention du

tribunal et des parties quant aux bruits et aux odeurs émanant de la STEP.

Selon Me Perroud, la STEP est vouée à disparaître et ainsi, les bruits et les

odeurs vont également cesser.

Le tribunal et les parties se

déplacent par l'ouest de la parcelle n° ********, propriété du recourant, supportant

un bâtiment d'habitation datant des années 80 et se composant de trois appartements.

Arrivé au bord de la Route de ********, le tribunal constate qu'au nord des

parcelles n° ******** et ********, se trouve une station d'essence avec des

bâtiments d'habitation en construction derrière celle-ci. Un garage de type

industriel, désormais détruit, précédait les bâtiments d'habitation en construction.

De cet endroit, le tribunal et les

parties observent la parcelle n° ********, où se trouve un dépôt naval, à toit

presque plat sur une partie et partiellement incliné sur le reste.

Me Perroud fait remarquer qu'à l'ouest

de la parcelle n° 186, se trouvent les bâtiments de ******** SA. Ce fabricant

de matériel de sport d'hiver a cessé sa production mais loue ses locaux pour

diverses activités (salle de crossfit, entreprise de nettoyage, etc.), que le

représentant municipal qualifie d'activités artisanales. Il fait remarquer que

la Route de ******** est source de pollution sonore.

Le tribunal et les parties se

déplacent au nord-est des parcelles n° ******** et ********, où se trouve un

café/boulangerie, cachant des bâtiments d'habitation. Le tribunal observe qu'un

restaurant se trouve à l'est du même café.

Le tribunal constate qu'au sud des

parcelles concernées se trouve un camping. Celui-ci n'a qu'une fonction saisonnière

selon le recourant.

De retour au lieu où a commencé l'inspection

locale, le tribunal observe que le chemin d'accès à l'est de la parcelle n° ********

ne contient pas de trottoir, pas de marquage au sol et peut aisément contenir

deux voitures qui chercheraient à croiser.

Me Perroud fait remarquer que la

situation de cette zone change beaucoup en été. La recourante explique que le Chemin

de la ******** fait l'objet de nombreux passages de piétons et de parking

sauvage en été, compte tenu de la proximité du lieu avec le camping et le lac. La

recourante montre au tribunal et aux parties des photographies de ce phénomène.

Me Schlaeppi explique que le voyer

s'est opposé au débouché direct sur la Route ********. L'accès à la

construction prévue sur les parcelles n° ******** et ******** se fera donc par la

route secondaire (le Chemin de la ********).

Les parties réitèrent partie de

leurs explications, écrits.

Me Perroud avance que, selon lui, il

existe un potentiel de requalification de la zone concernée par la parcelle

litigieuse, compte tenu du secteur qu'il qualifie de mixte et qu'ainsi, ce secteur

doit être repensé.

Me Schlaeppi rappelle la législation

actuellement en vigueur et que le secteur concerné est uniquement constitué de

bâtiments à vocation artisanale ou industrielle. Il ajoute que la commune de

Rolle a adopté des zones réservées mais ne connaît pas de situation écrite de

surdimensionnement.

Me Perroud mentionne que l'affectation

du quartier aurait dû être repensée avant l'octroi du permis de construire et

que le projet de construction relève de l'industrie lourde.

Le compte-rendu précité a été transmis aux parties

qui ont pu se déterminer sur son contenu.

La constructrice a précisé le 9 décembre 2021 qu'elle

avait fait constater au Tribunal lors de cette inspection l'existence de

panneaux d'interdiction de stationner le long du chemin de la ******** et

relevé que si un problème de stationnement survenait, il convenait que les forces

de police fasse respecter l'interdiction de stationnement.

La municipalité a également complété les propos qu'elle

a tenu le 16 décembre 2021 en précisant que les zones réservées adoptées sur le

territoire communal ne sont pas situées aux abords des parcelles no ********

et ******** et qu'il s'agit de zones réservées permettant une réorganisation

des parcelles sans situation de surdimensionnement.

Les recourants ont apporté des compléments au

compte-rendu de l’inspection locale le 23 décembre 2021, indiquant en substance

que le bâtiment sis sur la parcelle no ********, d'une surface au

sol de 400 m2, comportait en réalité deux dépôts, deux bureaux et un

loft de 110 m2 répartis en sous-sol et rez-de-chaussée et six

appartements et des greniers sur les deux étages supérieurs, soit une majorité

d'habitations. Deux garages et douze places de parc se trouvent à l'extérieur. La

construction remonterait en réalité à 1956 et non 1968, comme indiqué de façon erronée

lors de l'inspection locale. Le projet immobilier sur la parcelle no

******** comporte 115 et non 100 appartements. Le bâtiment situé sur la

parcelle no ******** a été construit en 1966, puis agrandi en 1997

et 1998, et celui situé sur la parcelle no ******** construit dans

les années 1920 et rénové en 1992. Selon les recourants, les nuisances liées à

la STEP (bruit et odeurs) plaident précisément en faveur d'une requalification

de la zone. Par ailleurs, les recourants précisent que B.________ a déjà pris

des dispositions pour déplacer l'entreprise ******** SA sur une parcelle

acquise à Mont-sur-Rolle pour laquelle il espère la délivrance d'un permis de

construire pour le printemps 2022, considérant dès lors le déplacement de son

entreprise à relative brève échéance comme réaliste.

Le Tribunal a délibéré et rendu le présent arrêt.

Considérant en droit:

Considérants

1.

La décision par laquelle une municipalité lève l'opposition à un projet

de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un

recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé dans

le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en

temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art.

79.

LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recourants, qui sont propriétaires

des parcelles directement voisines du projet et qui ont formé opposition lors de

l'enquête publique, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 LPA-VD,

applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il convient d'entrer en

matière sur le fond.

2.

a) Dans un premier grief, les recourants invoquent le fait que le PGA qui

régit les parcelles litigieuses est entré en vigueur en 1992, à savoir il y a bientôt

trente ans, ce qui justifierait un contrôle préjudiciel de ce plan en

application de l'art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire

(LAT; RS 700). Ils estiment que, dans son arrêt du 18 novembre 2019 en la cause

1C_455/2018 traitant du plan de quartier "S********", le Tribunal fédéral

a reconnu le caractère obsolète de la planification communale, tant au niveau

du PGA que du plan directeur communal. Toujours selon les recourants, les parcelles

concernées par le recours se situent dans un secteur en mutation qui s'opère

depuis un certain nombre d'années et qui tend à l'abandon progressif des caractéristiques

industrielles de cette zone, remplacées par des immeubles d'habitation de plus

en plus nombreux. Ils en veulent pour preuve que le garage ******** situé en

face des parcelles litigieuses est en train d'être remplacé par de l’habitat et

qu'ils entendent eux-mêmes en faire autant avec leur propre entreprise. Selon eux,

ce changement d'affectation s'inscrit dans le prolongement du schéma directeur

communal de 2010 et de l'étude de développement stratégique de Rolle de 2011 qui

encouragent une évolution vers la mixité entre habitat et activités compatibles

avec l'habitat. Les qualités du secteur pour le logement sont incontestables au

vu de sa situation à l'entrée de Rolle, du fait qu'il est bien desservi en

transports publics, ainsi que proche du lac, de la plage et du bois de ********.

Par ailleurs, la STEP de Rolle située à proximité est vouée à disparaître au profit

d'une autre installation régionale de dimensions supérieures. Par conséquent, les

recourants considèrent que l'affectation industrielle consacrée par l'art. 21

RPGA n'est plus compatible avec la modification sensible des circonstances,

tant factuelles que juridiques, dans la zone considérée.

b) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou

préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un

acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,

à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens

notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (ATF 144 II 41 consid. 5.1; 121

II 317 consid. 12 c).

Aux termes de l’art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances

se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des

adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de

l’art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique,

comme une modification législative (ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les références

citées; 127 I 103 consid. 6b). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux

étapes: la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées

au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait alors

réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF 144 II 41 consid.

5.1

et les références citées). A chacune de ces deux étapes, il convient de procéder

à une pesée d'intérêts tenant compte, d'une part, de la nécessité d'une

certaine stabilité de la planification et, d'autre part, de l'intérêt d'une

adaptation des plans aux changements intervenus. Au stade de la première étape,

les exigences seront toutefois moins élevées, le caractère sensible de la

modification des circonstances devant déjà être admis lorsqu'une adaptation de

la planification sur le territoire entre en considération et qu'elle n'est pas

d'emblée exclue par les intérêts opposés liés à la sécurité du droit et à la confiance

dans la stabilité des plans (arrêt TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid. 2.2.1).

c) En l'occurrence, le plan d'affectation communal de

la commune de Rolle date de 1992. Il a donc été approuvé il y a bientôt trente

ans. S'il est vrai que ce plan est déjà ancien, ce constat ne suffit pas encore

à lui seul à considérer que la planification communale doit faire l'objet d'un contrôle

incident. Encore faut-il que les circonstances entournant les parcelles litigieuses

se soient sensiblement modifiées pour justifier d'un examen préjudiciel de la

planification communale. Dans son arrêt 1C_455/2018 du 18 novembre 2019 relatif

au plan de quartier "********", le Tribunal fédéral a reconnu l'ancienneté

du PGA et du plan directeur communal et considéré que l'autorité communale

pouvait légitimement en tenir compte pour s'en écarter au vu de l'évolution des

circonstances locales pour le périmètre concerné. Contrairement à ce que soutiennent

les recourants, le Tribunal fédéral n'a pas déclaré ce plan obsolète, mais

s'est contenté d'en constater l'ancienneté. Cet aspect ne constituait par ailleurs

que l'un des éléments de la pesée des intérêts effectuée par le Tribunal fédéral,

dont on rappelle qu'elle intervenait de surcroît dans le cadre de l'adoption

d'un nouvel outil de planification et non, comme en l'espèce, en vue de la délivrance

d'un permis de construire, stade auquel le contrôle incident d'un plan d'affectation

doit rester en principe exceptionnel (ATF 144 II 41 consid. 5.1).

De la vision locale, il ressort que le quartier environnant

les parcelles litigieuses est construit de bâtiments aux dimensions et aux affectations

variées. A l'est, on trouve l'ancienne usine ********, actuellement utilisée

comme dépôt par la voirie communale, mais qui à terme fera l'objet d'une

nouvelle affectation parapublique. Un concours d'idées officieux a été lancé

par la municipalité pour l'occupation future de ce bâtiment, sans qu'un projet concret

n'en ressorte à ce jour. Le Tribunal renonce à ordonner production des

documents relatifs à ce concours au vu du caractère encore indéfini du projet, dont

la nature future précise n'a de toute façon pas d'incidence sur l'analyse

générale de la situation. Au-delà de l'usine ********, des logements prendront

bientôt place sur la zone couverte par le plan de quartier "********".

Au sud et à l'ouest, les parcelles des recourants présentent également une

affectation diversifiée, composée de logements, de bureaux d'entreprise et de

la société ******** SA, dont les activités peuvent être qualifiées de nature

industrielle. Le recourant déclare qu'il entend déplacer cette entreprise à

terme, suggérant qu'elle sera remplacée par de l'habitation. Au vu de l'affectation

du secteur en zone industrielle B, il est douteux qu'un tel projet puisse aboutir

en l'état de la législation. Les parcelles concernées se trouvent également à

proximité de la STEP. Malgré les intentions supra-communales en la matière, aucun

projet concret ne prévoit actuellement son déplacement. Selon la municipalité, dans

tous les cas, les installations existantes seront maintenues et réaffectées à

la récolte ou au pompage des eaux. A l'ouest, au-delà du bâtiment d'habitation appartenant

au recourant, on trouve un dépôt naval, puis un immeuble aux affectations multiples,

comprenant notamment salle de crossfit et entreprise de nettoyage. En face des

biens-fonds de la constructrice au nord, de l'autre côté de la route, se situe

un station-essence. Le garage ******** occupant précédemment ce secteur a

récemment été détruit au profit de la construction de logements. Au final, force

est de constater que, s'il est vrai que les dernières constructions projetées,

que ce soit à l'endroit du remplacement du garage précité ou plus loin dans le

secteur "********" sont des projets liés à l'habitation, ils s'inscrivent

tous dans une zone d'affectation distincte. Pour le surplus, les parcelles

alentour sont actuellement occupées par une mixité d'activités, de nature artisanale

ou industrielle. Les deux bâtiments d'habitation existants dans la zone industrielle

B sont antérieurs au PGA de sorte qu'ils ne constituent pas une modification

des circonstances.

Les réflexions et les outils de planification développés

par la commune ces dernières années ne contredisent pas ce constat. Le schéma directeur

de novembre 2010 qualifie la zone comprenant les parcelles de la constructrice

et des recourants de secteur à vocation mixte, avec préférence pour les activités

(artisanat et tertiaire) et prévoit le maintien de la STEP. Dans son étude de

développement stratégique de Rolle de juin 2011, la commune distingue également

la zone industrielle B en cause de celle couverte par le futur plan de quartier

adjacent: la première est vouée à accueillir des emplois et la seconde a

vocation à l'habitation. La présentation publique du 27 novembre 2012 prévoit

également le maintien de l'artisanat dans le périmètre actuellement affecté à

la zone industrielle B. Le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 18 novembre 2019

précité, a lui aussi relevé que la zone occupée par le plan de quartier "********"

et celle plus à l'est accueillant les parcelles litigieuses comportaient des "affectations

clairement distinctes" (consid. 2.5), ce qui justifiait de ne pas les

inclure dans un même objet de planification. On constate donc en fin de compte

que les axes de développement souhaités par la commune de Rolle pour le secteur

concerné tendent tous vers le maintien d'une zone privilégiant les activités, sans

prédominance de l'habitat.

Les recourants estiment encore que les qualités des

parcelles litigieuses pour le logement sont incontestables, ce qui devrait faire

obstacle à leur affectation industrielle. Le Tribunal ne peut les suivre sur ce

point. Compte tenu de l'emplacement du périmètre concerné à l'entrée de la

localité, le long d'une route de desserte principale, dans une zone déjà largement

affectée aux activités artisanales, à proximité de la STEP, les axes de développement

retenus par la municipalité ne sont pas critiquables.

Au final, force est de constater que, hormis s'agissant

de l'ancienneté du plan d'affection, les circonstances aussi bien factuelles

que juridiques ne se sont pas sensiblement modifiées au point de justifier un

réexamen de la planification communale. Le grief fondé sur l'art. 21 al. 2 LAT doit

donc être rejeté. La conformité du projet avec l'affectation existante en zone

industrielle B n'est pas contestée. La construction d'un bâtiment de nature artisanale/industrielle

sur les parcelles litigieuses, tel que l'autorise l'art. 21 RPGA, doit donc

être admise.

3.

a) Dans un second grief, les recourants soutiennent que la municipalité

aurait abusé de son pouvoir d'appréciation dans sa renonciation à faire application

de l'art. 47 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du

4.

décembre 1985 (LATC; BLV 700.11). Le plan général d'affectation de la commune

serait en cours de révision. Le schéma directeur de juin 2010 et l'étude de développement

stratégique de Rolle de 2011 constitueraient un début de concrétisation de

cette révision. Pour le surplus, les motifs devant conduire la municipalité à

appliquer l'art. 47 LATC seraient les mêmes que ceux justifiant l'application

de l'art. 21 al. 2 LAT, à savoir la mutation du secteur vers une zone mixte consacrée

à l'habitation et à l'artisanat compatible. Les recourants estiment qu'autoriser

aujourd'hui une industrie gênante telle que celle qui fait l'objet du permis de

construire litigieux ne permettrait pas de respecter les futurs degrés de

sensibilité au bruit attribué à une telle zone et mettrait donc en échec la

réalisation de la nouvelle planification. Les recourants invoquent également l'art.

15.

LAT et la mesure A11 du plan directeur cantonal (PDCn) exigeant de toutes les

communes vaudoises de soumettre à l'approbation du canton la révision de leur plan

d'affectation au plus tard le 20 juin 2022.

b) L'art. 47 LATC constitue une mesure conservatoire/provisionnelle

qui s'inscrit dans la perspective de la révision d'un plan d'affectation. Intitulé

"Plans en voie d'élaboration", il énonce que:

"1 La municipalité

peut refuser un permis de construire lorsqu'un projet de construction, bien que

conforme, compromet une modification de plan envisagée, non encore soumise à

l'enquête publique.

2.

L'autorité en charge

du plan est tenue de le mettre à l'enquête publique dans les 14 mois

qui suivent la décision de refus du permis de construire, puis d'adopter son

projet dans les 12 mois suivant la fin de l'enquête publique.

3.

Lorsque ces délais

n'ont pas été observés, le requérant peut renouveler sa demande de permis de

construire. La municipalité doit alors statuer dans

les 30 jours."

Le refus d'un permis de construire fondé sur cette

disposition a donc pour but de faire obstacle à un projet qui ne serait pas

conforme à une future réglementation. L'application de cette disposition

suppose toutefois que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait

fait l'objet d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires

(arrêts CDAP AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8c; AC.2017.0440 du 7 janvier

2019.

consid. 11a). La révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de

planification (arrêts TF 1C_696/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; 1C_22/2012

du 30 août 2012 consid. 7). L’autorité doit avoir exprimé une volonté claire de

modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision

municipale, d'un vote du conseil de la commune ou d'un mandat d'étude confié à

un bureau d'architectes (AC.2016.0326 du 2 octobre 2017 consid. 1a et les

références citées). Un début de concrétisation d'une telle révision n'implique

toutefois pas pour la municipalité d'obligation de faire application de l'art. 47

LATC (voir par exemple arrêt AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8).

En effet, selon la jurisprudence constante de la

CDAP, compte tenu des concepts juridiques largement indéterminés utilisés par

l'art. 47 LATC - qui correspondent à ceux de l'ancien art. 77 LATC (aLATC), en

vigueur jusqu'au 31 août 2018 -, la municipalité qui applique cette disposition

jouit d'une grande latitude de jugement et d’un pouvoir d’appréciation

important (AC.2017.0223 du 27 juin 2018 consid. 2b; AC.2016.0344 du 19 février

2018). L'art. 47 LATC lui confère en effet une simple faculté. La municipalité

n'est cependant pas libre d'agir comme bon lui semble. L'autorité ne peut ni

renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation ni faire abstraction des

principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité,

la bonne foi, l'égalité de traitement et l'interdiction de l'arbitraire. Dans

l'exercice de son pouvoir d'appréciation, l'autorité est également liée par des

critères qui découlent du sens et du but de la réglementation applicable (AC.2018.0435

du 12 août 2019 consid. 2c et les références citées).

Par ailleurs, l'autorité judiciaire peut, en traitant

un recours contre le refus d'une autorisation de construire, vérifier si la

municipalité s'est fondée sur des critères pertinents; en d'autres termes, même

si la disposition de l'art. 77 aLATC (désormais art. 47 LATC) a parfois été

qualifiée de "purement potestative", le contrôle judiciaire de son

application doit être possible (cf. Raymond Didisheim, Le permis de construire

face à l'adaptation des plans et règlements en droit vaudois de la construction,

RDAF 2010 I 6). Le tribunal peut également contrôler, en cas d'octroi d'un

permis de construire dans un secteur pour lequel un nouveau plan d'affectation est

en voie d'élaboration, si le choix de la municipalité de ne reconnaître à ce

projet aucun effet anticipé négatif résulte d'un exercice correct de son large

pouvoir d'appréciation (AC.2017.0223/AC.2017.0224 du 27 juin 2018 consid. 2e et

les références citées).

c) En l'occurrence, la municipalité a déclaré en

cours de procédure qu'aucune démarche n'avait été effectuée à ce jour en vue de

la révision de son plan général d'affectation. Les deux documents communaux invoqués

par les recourants sont déjà relativement anciens et sont difficilement

rattachables à une volonté récente de la commune d'engager des réflexions

autour de sa planification. Le schéma directeur de 2010 n'avait qu'une vocation

sectorielle et s'inscrivait dans un but précis, celui de l'élaboration du plan

de quartier "********", qui a désormais abouti. Quant à l'étude de 2011,

on ignore si elle a été suivie d'effet sur le plan communal, mais aucun élément

n'est disponible à cet égard au dossier. Dans tous les cas, elle s'inscrivait

dans le cadre d'une éventuelle révision de la planification directrice de la

commune et ne constituait pas encore un mandat confié en vue de revoir le plan général

d'affectation. Par ailleurs, selon la fiche émise en juillet 2017 par le SDT, la

Ville de Rolle ne fait pas partie des communes aux zones à bâtir surdimensionnées.

Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la commune de Rolle n'est

donc pas tenue par l'obligation de réviser son plan d'affectation communal au

sens de l'art. 15 LAT dans le délai fixé au 20 juin 2022. En fin de compte, en

l'absence d'un début de volonté communale de réviser son plan général

d'affectation, et par conséquent de tout début de concrétisation d'une telle

volonté, l'art. 47 LATC ne saurait trouver application, faute pour la municipalité

d'avoir même envisagé une nouvelle règlementation. Ce grief doit partant être

également rejeté.

4.

a) Les recourants considèrent ensuite que l'équipement des parcelles

litigieuses serait insuffisant. L'accès par le chemin de la ******** serait

inadapté au passage des camions généré par des activités industrielles. Le

projet conduirait à un surcroît de trafic sur un tronçon déjà régulièrement

saturé. Cette voie de circulation serait relativement étroite, ne disposant ni

de trottoir, ni de bande cyclable, alors qu'elle est fréquemment empruntée par

des usagers à mobilité douce se rendant à la page pendant la période estivale,

créant ainsi des problèmes de sécurité.

b) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT et 104

al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque

le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement

de cette dernière. Aux termes de l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé

lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des

voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle

est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le

trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 129 II 238 consid. 2; 121 I 65 consid.

3a et les références citées; arrêt du TF 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid.

4.1). Il faut également que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa

longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui

vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient

suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré

(ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt du TF 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid.

5.1). La loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que,

par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable

pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers,

ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers

excessifs (ATF 121 I 65 consid. 3a et les références citées; arrêts du TF

1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018

consid. 4.1). Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des

conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant

compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement

prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers

une prudence accrue (voir AC.2019.0056 du 5 décembre 2019 consid. 3; AC.2017.0333

du 16 mai 2018 consid. 6a).

c) En l'espèce, à l'issue de la vision locale, il

appert que le chemin de la ******** permet largement la circulation de deux

véhicules en parallèle, de sorte que l'accès aux parcelles litigieuses ne posera

pas de difficulté en termes de croisement. La visibilité sur le chemin est bonne

et il jouit d'une largeur suffisante pour permettre un usage multiple, ce qui

est d'ailleurs déjà le cas puisqu'il est emprunté par les occupants du camping

et les autres usagers de la zone industrielle. De surcroît, l'accès à la

construction litigieuse ne concerne qu'un bref tronçon sur la partie supérieur

du chemin, de sorte que ces nouveaux usagers n'auront qu'un impact limité sur l'utilisation

globale de cette voie de circulation. Quant aux piétons et cyclistes se rendant

à la plage, outre le fait que cet usage concerne principalement la période

estivale, il ne devrait que peu entrer en collision avec celui effectué par les

utilisateurs de la construction projetée. L'accès à la plage concerne en premier

lieu les weekends et les soirées, périodes où les activités déployées dans le

bâtiment projeté seront le plus probablement à l'arrêt. S'agissant du parking

sauvage sur le versant sud du chemin évoqué par les recourants, il n'impacte pas

la tranche de route donnant accès aux parcelles litigieuses, mais se développe

en contrebas, plus proche du lac. Le projet prévoyant un nombre suffisant de

places de parc pour les usagers des halles à construire, ceux-ci stationneront sur

la parcelle concernée, sans risque de grever les abords des parcelles des

recourants de véhicules supplémentaires. Au final, le chemin en question pourra

sans difficulté absorber le trafic supplémentaire généré par la construction

projetée. Il constitue un accès adéquat et donc un équipement suffisant aux parcelles

faisant l'objet du projet litigieux, ce qui conduit au rejet de ce grief.

5.

a) Dans leur acte de recours, les recourants déclarent encore que le

projet ne comporterait pas d'accès au second étage pour les personnes à mobilité

réduite, ce qui contreviendrait à l'obligation de suppression des barrières

architecturales. Dans la mesure où ils n'ont pas repris ce point dans leur réplique,

il n'est pas certain que les recourants maintiennent ce grief. Celui-ci n'ayant

toutefois pas été formellement retiré, il sera examiné ci-dessous.

b) Selon l'art. 94 LATC, la construction des locaux

et des installations accessibles au public, de même que des immeubles d'habitations

collectives et des bâtiments destinés à l'activité professionnelle, doit être

conçue en tenant compte, dans la mesure du possible, des besoins des personnes

handicapées ou âgées, en particulier de celles se déplaçant en fauteuil

roulant. L'art. 36 al. 1 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre

1986.

(RLATC; BLV 700.11.1) précise à cet égard que la construction de locaux et

d'installations accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs,

les établissements d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les

hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules

publics, les établissements sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments

destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et bureaux), de

même que celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être conçues en tenant

compte des besoins des personnes handicapées au sens de la législation fédérale

sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées, des enfants et des

personnes conduisant des poussettes.

c) A la lecture des plans mis à l'enquête, on

constate que ceux-ci figurent clairement un monte-charge qui reliera les deux

étages du bâtiment depuis l'extérieur de celui-ci, l'accès supérieur se faisant

sur la coursive. Le grief des recourants tombe donc à faux, le projet respectant

de facto l'obligation de tenir compte des besoins des personnes

handicapées.

6.

a) Dans un dernier grief, les recourants contestent la construction d'un

bâtiment à toiture plate, qui ne serait selon eux pas autorisée par l'art. 24 al.

2.

RPGA.

b) En vertu de l'art. 24 al. 2 RPGA, les toitures à

2.

pans ainsi que les sheds sont autorisés; une tolérance d'un mètre

supplémentaire à la cote définie à l'article précédent, relatif notamment à la

hauteur des constructions, est admise.

Selon la jurisprudence constante du Tribunal

cantonal, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans

l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (cf. AC.2017.0009 du 9

février 2018; AC.2015.0102 du 19 novembre 2015; AC.2014.0157 du 16 avril 2015;

AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2013.0230 du 4 février 2014 consid. 9c;

AC.2013.0237 du 12 décembre 2013 consid. 4c/aa et les références). Elle dispose

notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques

indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment

AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010

consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal

fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement

liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et

peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs

sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la

norme, de sa genèse ou de son but (arrêt TF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008

consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont

envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base

légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit

public (AC.2017.0009 précité; AC.2014.0151 précité; AC.2009.0229 précité

consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008

consid. 5).

c) Comme le soutient la municipalité de façon convaincante,

l'art. 24 al. 2 RPGA n'interdit pas la construction de toits plats. La tolérance

autorisée d'un mètre supplémentaire par rapport à la hauteur des constructions de

la zone industrielle conforte cette interprétation. On en déduit qu'une telle

tolérance n'a pas lieu d'être lorsque le toit présente une forme différente de

celle mentionnée à la 1ère phrase de cet alinéa, ce qui autorise logiquement

la construction d'autres types de toits que ceux à 2 pans et les sheds. Partant,

la municipalité n'a pas fait une interprétation déraisonnable de son règlement.

Plusieurs parcelles alentour disposent d'ailleurs de toits plats, de sorte que

cette interprétation correspond manifestement à une pratique communale constante.

Conformes au RPGA, les toits plats de la construction projetée peuvent donc être

autorisés. Ce grief sera également rejeté.

7.

Les considérations qui précèdent conduisent au rejet du recours. Les frais de la procédure seront mis à la charge des recourants, qui

succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il en va de même des dépens, dus à la Commune

de Rolle et à la constructrice (art. 55 et 56 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Rolle du 17 février 2021 est

confirmée.

III.

Les frais sont arrêtés à fr. 4000.- (quatre mille francs) et mis à la

charge solidaire de A.________ et B.________.

IV.

A.________ et B.________ verseront solidairement à titre de dépens un

montant de fr. 2'500.- (deux mille cinq cents) à la Commune de Rolle.

V.

A.________ et B.________ verseront solidairement à titre de dépens un

montant de fr. 2'500.- (deux mille cinq cents) à C.________.

Lausanne, le 4 février 2022

La

présidente:

Annick

Borda

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),

le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,

les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer

succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme

moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient

en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.