AC.2021.0374
CDAP - AC.2021.0374 - 2022-11-21 - A._________/Municipalité de Faoug
21 novembre 2022Français58 min
I.
Source vd.ch
k
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 21 novembre 2022
Composition
M. François Kart, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert et
M. Philippe Grandgirard, assesseurs; Mme Nadia Egloff, greffière.
Recourant
A.________ à ******** représenté
par Me Christophe Claude MAILLARD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Faoug,
à Faoug, représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Faoug
du 26 octobre 2021 refusant de délivrer un permis de construire sur la
parcelle n° 485 (CAMAC 192961).
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n° 485 de la Commune de Faoug.
D'une surface de 840 m2, ce bien-fonds est colloqué pour une petite partie
au Sud en zone du village A et pour le reste en zone du village B, au sens respectivement
des art. 5 ss et 19 ss du règlement communal sur le plan général d'affectation
et la police des constructions en vigueur depuis le 10 décembre 2003 (ci-après:
RPGA).
B.
Le 30 juin 2016, A.________ (ci-après: le constructeur) a déposé une
demande de permis de construire sur la parcelle n° 485 (jusqu'alors non bâtie) un
bâtiment d'habitation d'un logement ainsi qu'un couvert à voitures de 36 m2
et deux places de parc extérieures, avec demande de dérogation aux règles en
matière de distances aux limites en ce qui concernait le couvert à voitures.
Le projet était prévu entièrement dans la zone du village B. Le bâtiment
présentait une surface brute de plancher utile (SBPU) de 255 m2 et le
coefficient d'utilisation du sol (CUS) s'élevait à 0.30. Cette construction comportait
un rez-de-chaussée, un étage et un sous-sol, ce dernier étant lui-même composé
d'un hall, de deux caves, d'une buanderie/chaufferie et d'un local désigné
"fitness" de 45,5 m2 avec sauna et douche. On accédait au local
fitness soit par l'intérieur du bâtiment, en empruntant le hall relié au logement
par un escalier, soit par une porte-fenêtre en façade Nord du local fitness débouchant
sur une volée d'escalier permettant de rejoindre le terrain. Sur une fiche de calculs
datée du 30 juin 2016 jointe au dossier d'enquête, l'architecte a détaillé le CUS
ainsi:
"Coefficient
d'utilisation du sol
Surface des planchers
SOUS-SOL 15.93
m2
Surface chauffée 3,34 x
4.77 = 15.93
REZ-DE-CHAUSSEE 12,30 x 9.70 =
119.31 119.31 m2
1er ETAGE 12,30
x 9.70 = 119.31 119.31 m2
Total surface brute utile des planchers 254.55
m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle 839.00
m2
Total 254.55
m2 : 839 m2 0.30"
Le projet a été mis à l'enquête publique du 20
juillet au 18 août 2016. Le 23 août 2016, le Département des infrastructures et des ressources humaines a établi
une synthèse des autorisations spéciales et des préavis des services de l'Etat (synthèse
CAMAC 164379). Les autorisations spéciales ont toutes été délivrées, certaines
sous conditions, par les services de l'Etat concernés.
Le 5 septembre 2016, la Municipalité de Faoug (ci-après:
la municipalité) a délivré au constructeur le permis de construire sollicité avec
octroi d'une dérogation quant au respect de la distance aux limites concernant
le couvert à voitures (permis n° 11-2016).
C.
Le 10 septembre 2018, une zone réservée est entrée en vigueur sur le territoire
de la commune de Faoug, qui comprend notamment la parcelle n° 485.
D.
Les 16 et 21 janvier 2020, le constructeur a soumis à la municipalité des
plans du projet modifiés au 5 décembre 2019. Les changements envisagés portaient
notamment sur la création d'un abri reliant le couvert à voitures au bâtiment
principal, sur la réalisation d'une porte en façade Nord permettant d'accéder directement
au local fitness depuis l'abri, ainsi que sur la pose dans le local fitness d'une
porte-fenêtre supplémentaire en façade Nord.
Le 28 janvier 2020, la municipalité a informé l'architecte
qu'elle refusait les plans produits pour les motifs suivants:
"-
La parcelle 485 est située en zone réservée. Tout agrandissement de volume ou de
surface sont refusés à ce titre. La création du local et l'agrandissement de la
terrasse sont considérés comme une augmentation importante de surface et de
volume par rapport à l'implantation initiale.
- Lors de la séance du 04 juin
2019 avec les propriétaires dans le but de clarifier l'avancement du projet de
construction, A.________ et [son épouse] ont été informés que des changements dans
les volumes et les surfaces n'étaient pas possibles. Lors de cette séance, le
propriétaire nous avait confirmé que des changements n'étaient pas prévus.
- Les éventuels changements dans
les ouvertures pourraient être envisagés, moyennant la présentation d'un dossier
de mise à l'enquête complémentaire (...)".
Une visite de chantier effectuée le 25 février 2020 a
permis de constater, outre plusieurs infractions en matière de sécurité, la réalisation
de divers aménagements non autorisés. Au sous-sol, une porte avait ainsi été
réalisée permettant un accès direct au sous-sol depuis le couvert à voitures.
Celle-ci débouchait sur un couloir nouvellement réalisé dans le local fitness (dont
il était séparé par un mur) qui menait directement au hall du sous-sol. Le rapport
de visite mentionnait ceci:
"Nous
rappelons à la Municipalité qu'au dépôt de l'enquête publique de 2018 (recte: 2016), le formulaire CAMAC et le calcul
du CUS démontrait déjà un léger dépassement du coefficient maximum autorisé
Au vu de l'accès du sous-sol (fitness)
par l'extérieur, de places de parc nombreuses, nous estimons qu'il faudra
surveiller que ce local ne soit pas mis à disposition de tiers sous location."
Par courrier du 25 février 2020 adressé à
l'architecte, la municipalité a ordonné l'arrêt immédiat des travaux en façade
jusqu'à la sécurisation du chantier, ainsi que des travaux non autorisés, en
exigeant le dépôt d'un dossier d'enquête complémentaire. Restée sans nouvelles,
elle a réitéré cette requête le 13 mai 2020.
Le 23 juin 2020, l'architecte a déposé un dossier pour
enquête complémentaire comprenant des plans datés du 26 mai 2020. Les
modifications envisagées portaient entre autres sur la création d'un abri de 24
m2 reliant le couvert à voiture au bâtiment principal, ainsi que sur
la réalisation d'une porte permettant d'accéder directement au sous-sol depuis
ledit abri qui débouchait sur un couloir nouvellement créé dans le local
fitness (avec mur de séparation). Il était aussi projeté de créer dans le local
fitness une salle de bain (WC, douche, lavabo), ainsi qu'une porte-fenêtre supplémentaire.
Le 9 juillet 2020, la municipalité a informé l'architecte
que le couvert à voitures modifié de 60 m2, qui était accolé au
bâtiment principal avec une couverture servant de terrasse à futur et qui offrait
au bâtiment un accès par le sous-sol, ne correspondait plus à une dépendance de
peu d'importance, si bien qu'il était soumis aux règles en matière de distances
à la limite, lesquelles n'étaient pas respectées. Elle a ainsi invité
l'architecte à modifier le projet en tenant compte de ces remarques et l'a prié
de lui transmettre un calcul du CUS, en lui précisant que celui était calculé
conformément à la norme ORL-EPF et que la SBPU autorisée s'élevait à 252 m2
pour la parcelle de 840 m2 (CUS de 0,3). Sans nouvelles, elle a
renouvelé sa requête le 8 décembre 2020, puis le 7 janvier 2021.
Le 7 janvier 2021, le constructeur a produit une
convention de dérogation aux limites signée par le propriétaire de la parcelle voisine
n° 487 au Nord. Il a ajouté qu'à l'Est, le couvert à voitures avait été raccourci
de 1 m pour respecter la distance à la limite par rapport à la parcelle n° 486,
dont il a indiqué qu'elle était de 4 m et non de 5 m.
Le 15 janvier 2021, l'architecte a transmis à la
municipalité un dossier d'enquête complémentaire avec des plans modifiés au 6
janvier 2021, ainsi qu'une fiche de calcul du CUS datée du 6 janvier 2021, ici
reproduite:
"Coefficient
d'utilisation du sol
Surface utile
SOUS-SOL 31.55
m2
hall 3.34 x 5.82 =
19.44
couloir 5.20 x 2.33 =
12.12
REZ-DE-CHAUSSEE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31
m2
1er ETAGE 12.30 x 9.70 =
119.31 119.31 m2
total surface utile 270.17
m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle
840.00 m2
Total 270.17 m2 : 840
m2 0.32
Règlement parcelle Art. 485 Zone A 65.24 m2 0.60
39.14 m2
Parcelle Art. 485 Zone B 774.76 m2
0.30 232.43 m2
total surface possible
271.57 m2
Supplément de 5%
» énergie
total surface
possible incl. 5% 285.15 m2"
La municipalité a informé le constructeur le 2 février
2021 qu'elle refusait le dossier au motif que les nouveaux plans n'avaient pas
été modifiés selon ses remarques du 9 juillet 2020. Elle a indiqué notamment ce
qui suit:
"Dépendances
de peu d'importance et autres aménagements assimilés Art. 39 RLATC
Le projet de modification du
couvert à voitures et nouvel abri, accolé au bâtiment principal, donnant ce
dernier un accès par le sous-sol et d'une superficie d'environ 70 m2, ne correspond
pas à la description de l'article 39 RLATC.
Le projet est non conforme à
l'art. 39 RLATC.
(...)
Nombre de niveaux Art. 12 RPGA
Le projet présente le dégagement
de la façade Nord au sous-sol et une nouvelle ouverture aux combles. Au vu de
la modification de la façade Nord, il apparaît que cette maison contient 4
niveaux.
Dégagement de la façade Nord au
sous-sol:
Au vu de l'ouverture de façade (porte
d'accès) au sous-sol sur la façade Nord, créée sans autorisation préalable, et
du projet présentant le dégagement de la façade Nord au niveau du sous-sol, le
projet fait apparaître un niveau supplémentaire. La Municipalité accepte la
modification de la toiture, mais refuse le dégagement du niveau du sous-sol faisant
apparaître un niveau supplémentaire contraire à l'art. 12 RPGA.
Le projet de dégagement du
sous-sol est non conforme à l'art. 12 RPGA.
Nouvelle ouverture:
Au vu de la construction de dalles
au niveau des combles, créées sans autorisation préalable, il apparaît un niveau
supplémentaire pouvant être utilisé comme pièces habitables.
A la visite in situ du 25.02.2020,
le propriétaire avait argumenté que ces espaces ne seraient utilisés que comme rangement
de valises ou autres.
Dès lors, ces espaces ne seront
accessibles que par une échelle ou un escalier de galetas. En aucun cas par un
escalier fixe accessible en tout temps.
Le projet de fenêtre en façade
Nord servant à éclairer ces espaces est refusé, il n'est d'aucune utilité à des
fins de rangement de ces espaces.
Le projet d'ouverture est non conforme
à l'art. 12 RPGA.
(...)
Utilisation du sol Art. 20 RPGA
Le projet présente un calcul du CUS
avec une surface d'utilisation du sol de 271,57 m2 sans comptabiliser le supplément
de 5% de l'énergie. Ce supplément reste à prouver par le requérant.
Selon le RDAF 1986, 51, un élément
de construction accolé à une façade doit être pris en compte dans le calcul du
CUS. Le nouvel abri de 24,00 m2 accolé correspond à cette description et doit
être compté dans le calcul du CUS.
La partie fitness et ses installations
(7,31 x 5,21 = 38,08 m2), doivent aussi être prises en dans le calcul du CUS.
Le nouveau calcul se compose de 271,57 + 24,00 + 38,08 = 333,65 m2. En décomptant
le nouvel abri de 24,00 m2 accolé, on obtient 309,65 m2. Dépassant de 309,65 - 271,57
= 38,08 m2 le maximum autorisé, le projet est non-conforme à l'art. 20 RPGA.
En prenant en compte le supplément
de 5%, le dépassement est de 309,65 - 285,15 = 24,15 m2, le projet est non-conforme
à l'art. 20 RPGA.
A la séance du 26.08.2019, [la
Municipale en charge des constructions] avait avisé l'architecte et le
propriétaire qu'aucune dérogation ne serait admise par la Municipalité. Les droits
de la surface d'utilisation du sol sont atteints.
(...)
Distances Art. 22 RPGA
Le projet présente le couvert à voitures
avec un nouvel abri, le tout accolé au bâtiment principal. L'ouverture de
façade (porte d'accès) au sous-sol sur la façade Nord, créée sans autorisation
préalable, donne un accès au bâtiment principal depuis le couvert à voitures.
Cette modification change le statut
du couvert à voitures. Ce couvert, défini comme dépendance de peu d'importance
selon le permis de construire n° 11-2016, devient un ouvrage (sous l'angle de
l'art. 39 RLATC) soumis au respect de la distance entre bâtiment et limite de
propriété de l'art. 11 RPGA.
Au vu du refus du dépassement du CUS
et du non-respect de la distance entre le bâtiment (couvert) et la limite de
propriété, le requérant exécutera le couvert à voitures selon le permis de
construire n° 11-2016 octroyé le 05.09.2019
(recte: 2016).
(...)"
La municipalité a fixé un ultime délai à l'architecte
pour produire un dossier d'enquête complémentaire tenant compte des remarques
émises.
Une séance a réuni le 12 février 2021 le constructeur
et son conseil, l'architecte, la Municipale en charge des constructions et un
collaborateur du bureau technique.
Le 18 février 2021, la municipalité a transmis au
constructeur ce résumé des points discutés lors de cette séance:
"Nombre
de niveaux Art. 12 RPGA
- la fenêtre triangulaire des combles
ne sera pas construite, ce qui enlève l'apparence d'un niveau supplémentaire ;
- le sous-sol étant au ¾ en-dessous
du niveau du terrain naturel, il ne compte pas comme un niveau ;
- le projet sera ainsi modifié et
respectera le nombre de niveau prévu dans le RPGA.
Utilisation du sol Art. 20 RPGA
- le volume du bâtiment et ses surfaces
intérieures sont peu changé, tel le fitness au sous-sol ;
- le fitness a été autorisé avec
le même volume dans le permis de construire 11-2016, malheureusement avec une surface
erronée pour le CUS (sous-sol 15,93 m2)
- lors de la séance vous avez
invoqué l'application de la norme 541'420 ORL «L'indice d'utilisation et son
application» qui fait foi selon le RPGA;
- au vu de l'art. 1.1 de ORL 531'420,
seules les surfaces non utilisées ou non utilisables ne comptent pas, ainsi que
les couloirs et les escaliers desservant exclusivement des surfaces non directement
utiles;
Le fitness est une surface non
habitable mais utilisable, donc doit être compris dans le calcul d'utilisation
du sol, ainsi que le hall d'entrée et les escaliers qui desservent aussi l'habitation.
Calcul CUS :
Sous-sol: hall ( ~10m2) + fitness (5,33 x 7,41
= 39,5 m2) + escalier extérieur (5,60 x 1,60 = 8,96 m2) =
58,46 m2
Rez: 12,30 x 9,70
= 119,31 m2
Etage : 119,31 moins (env 7 m2)
= 112,31 m2
TOTAL: 58,46 + 119,31 + 112,31
= 290,08 m2
- CUS maximum autorisé
270,17 m2, soit environ 20 m2 de dépassement
Au vu de ce dépassement, la dérogation
au CUS devra être mentionnée dans la demande d'enquête complémentaire. La Municipalité
dans sa séance du 15.02.2021 a décidé d'accorder la dérogation du fait que le
fitness a été autorisé avec le même volume dans le permis de construire 11-2016.
Distances Art. 22 RPGA
Le prolongement du couvert à voitures
jusqu'à la façade peut être accepté par la Municipalité pour autant que les
conditions suivantes soient respectées :
- qu'il n'y ait aucune surface
utilisable sur le couvert à voitures (terrasse et autre)
- que le toit du couvert soit une
surface verte ;
- qu'il y ait une protection
contre les chutes aux abords du toit
Ce couvert devient ainsi une
construction devant respecter la distance aux limites. Le couvert tel que prévu
étant situé à moins de 5 mètres des limites, une demande de dérogation doit figurer
sur les plans et formulaires.
Mezzanines
-
l'accès aux mezzanines ne pourra se faire qu'au moyen d'un escalier
escamotable;
- Il ne pourrait être fait qu'un
usage de grenier, aucune utilisation telle que bureau ou salle de jeux ne pourra
être faite dans le futur et aucune ouverture en façade ne sera autorisée;
Cette condition sera inscrite dans
le permis d'habiter.
(...)"
La municipalité a partant enjoint le constructeur de
déposer un dossier corrigé comprenant un plan de situation mentionnant les dérogations
nécessaires au CUS et à la distance aux limites concernant le couvert.
Le 4 mars 2021, le conseil
du constructeur a contacté téléphoniquement la Municipale au sujet du courrier du
18 février 2021. Le compte-rendu de cet entretien établi par la Municipale fait
état de ce qui suit: "L'interdiction de dégagement du terrain est
maintenue en cas de changement de projet pour revenir à un couvert indépendant.
En l'état du projet présenté le dégagement envisagé peut être maintenu. La réalisation
du garage accolé à la maison crée une entrée souterraine. Le couloir d'entrée
sera sombre et sera donc considéré comme souterrain".
Le 24 mars 2021, l'architecte a remis à la municipalité
un dossier d'enquête complémentaire modifié, ne comprenant toutefois pas le
nouveau plan de situation exigé. Le formulaire de demande de permis complémentaire
mentionnait une SBPU de 308 m2 et un CUS de 0,37. Sous rubrique "Demande
de dérogation", il était précisé ceci: "Convention de dérogation
aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds art. 83 + art. 487 +
art. 489 Dérogation pour le dépassement au CUS sous réserve du lettre
d'accompagnement du 23.3.2021". L'architecte a joint deux fiches de calcul
datées du 17 mars 2021 concernant le CUS, l'une tenant compte du local fitness,
l'autre pas. La première se présente comme suit:
"Coefficient d'utilisation
du sol
Surface utile
SOUS-SOL 69.57
m2
hall 3.34 x 5.82 =
19.44
couloir 5.20 x 2.33 =
12.12
fitness 5,20 x 7.31 =
38.01
REZ-DE-CHAUSSEE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31
m2
1er ETAGE 12.30 x 9.70 =
119.31 119.31 m2
total surface utile 308.19
m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle
840.00 m2
Total 308.19 m2 : 840
m2 0.37
Règlement parcelle Art. 485 Zone A 65.24 m2 0.60
39.14 m2
Parcelle Art. 485 Zone B 774.76 m2
0.30 232.43 m2
total surface possible
271.57 m2
Dans le courrier du 23 mars 2021 auquel renvoie le
formulaire de demande de permis complémentaire, le constructeur a expliqué à la
municipalité s'être conformé à sa demande d'intégrer la surface du local fitness
dans le calcul du CUS, pour lequel il lui avait été indiqué qu'une dérogation serait
acceptée. Il a cependant insisté sur le fait que dès lors que cette pièce ne subissait
aucune modification notable, sa surface étant même réduite, un réexamen de cet
élément, validé en 2016, ne se justifiait pas. Il a ajouté que selon la
jurisprudence les fitness en sous-sol n'avaient pas à être pris en compte dans
le calcul du CUS selon la norme ORL-EPF 514 420. Cela s'appliquait d'autant plus
pour le fitness en cause, d'une hauteur de 2,28 m et dépourvu de vue droite. Il
a ainsi maintenu que le fitness et l'escalier extérieur n'avaient pas à être intégrés
au calcul du CUS et qu'une dérogation n'était partant pas nécessaire.
Le 27 avril 2021, la municipalité a informé le
constructeur que le projet allait être mis à l'enquête publique, en lui précisant
toutefois qu'elle maintenait sa position sur le CUS, raison pour laquelle seule
la fiche de calcul du CUS intégrant le local fitness serait jointe au dossier
d'enquête.
Le projet a été mis à l'enquête publique complémentaire
du 1er au 30 mai 2021. Sous rubrique "Demande de dérogation",
l'avis mentionnait "Distances aux limites de fonds art. 83 + art. 487 +
art 489 Dérogation pour le dépassement au CUS". Le projet a suscité quatre
oppositions, Deux opposants ont mis en cause un dépassement du CUS, en relevant
que ce dernier s'élevait à 0,37 alors qu'il était limité à 0,3 dans la zone du
village B, soit un excédent de 58,8 m2. A également été invoqué le
fait que le couvert à voitures ne respectait pas à l'Est la distance de 5 m par
rapport à la parcelle n° 486.
Le 24 juin 2021, la municipalité a prié le
constructeur de produire un nouveau plan de situation conforme aux plans de
construction et mentionnant les dérogations requises. Elle a à cet égard relevé
que s'agissant du couvert à voitures, le plan de situation en sa possession
reportait une distance à la limite Nord-Est différente de celle mentionnée sur
les plans de construction.
Le constructeur s'est déterminé sur les oppositions le
9 août 2021 en relevant que la dérogation requise pour le CUS, pour autant que
nécessaire, était justifiée. Il a ajouté que la distance à respecter par rapport
à la parcelle n° 486 était de 4 m et non de 5 m et que le dépassement de 10 cm
ressortant du plan relevait d'une inadvertance qui avait été corrigée. Les
opposants n'étaient pour le reste pas touchés par les autres dérogations à la distance
aux limites requises. Il a indiqué qu'un plan de situation corrigé serait transmis
sous peu.
E.
Par décision du 26 octobre 2021, la municipalité a refusé d'accorder le
permis de construire complémentaire sollicité, a considéré les oppositions comme
caduques et a exigé le dépôt d'ici au 30 novembre 2021 d'un nouveau dossier
d'enquête complémentaire avec des plans modifiés de manière à ce que le CUS
maximum de 0,3 soit respecté. La motivation de cette décision est la suivante:
"La
Municipalité a donc étudié avec intérêts vos déterminations susmentionnées.
Après pesée des intérêts, la Municipalité
a décidé de prendre en considération les arguments des opposants (...) à propos du dépassement du CUS. Ce
dépassement de 20 m2 avait été mentionné dans notre courrier du 18 février 2021."
F.
Par acte du 29 novembre 2021, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre
cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à
son annulation et à la délivrance du permis de construire sollicité, subsidiairement
à son annulation et au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelle
décision.
Par avis du 16 décembre 2021, avec l'accord de la
municipalité, le juge instructeur a fait droit à la requête de mesures
provisionnelles contenue dans le recours et autorisé le recourant à poursuivre
les travaux liés à la toiture selon le permis de construire du 5 septembre 2016.
La municipalité a déposé sa réponse le 14 février 2022.
Elle conclut au rejet du recours. Le recourant et l'autorité intimée ont ensuite
déposé des observations complémentaires. Le recourant s'est encore déterminé le
25 avril 2022.
Le
tribunal a tenu audience le 14 juin 2022. A cette occasion, il a procédé à une
vision locale. On extrait du procès-verbal les passages suivants:
"L'audience
débute à 9h30 devant la parcelle n° 486 à Faoug. Il n'y a pas de réquisition
d'entrée de cause. Le tribunal constate que le bâtiment d'habitation est
partiellement construit mais que le couvert à voitures et le nouvel abri n'ont
pas encore été réalisés.
Après vérifications, il est constaté que le nouveau plan de situation dont
la production a été requise par la municipalité par courrier du 24 juin 2021 n'a
a priori pas encore été transmis à l'autorité municipale. Me Bugnon s'engage si
besoin à transmettre ce document au tribunal.
Le président relève que la décision attaquée refuse la délivrance du
permis de construire complémentaire sollicité pour le seul motif que le CUS est
dépassé. Il indique que dans le cadre de la présente procédure de recours, l'autorité
intimée invoque toutefois deux autres motifs de non réglementarité du projet, soit
que le couvert à voitures modifié contrevient à l'art. 39 RLATC et que le
nombre de niveaux apparents n'est plus conforme à l'art. 12 RPGA. A la demande
du président, les représentants de la municipalité confirment qu'ils souhaitent
que le tribunal examine ces trois motifs de refus. Me Bugnon indique qu'il conteste
également cette nouvelle motivation.
B.________ [Municipale
en charge de la police des constructions]
explique que si des promesses ont à l'époque pu être faites ou des engagements
être pris sous l'égide de la précédente municipalité, la nouvelle municipalité en
place tient désormais à appliquer plus rigoureusement les dispositions légales
en vigueur.
Il est discuté du couvert à voitures et de l'abri. Le juge assesseur Jean-Claude
Pierrehumbert relève que les plans ne permettent pas de comprendre jusqu'où exactement
se prolonge l'abri. Me Pache verse au dossier un plan établi par C.________ [du bureau technique communal] sur la base d'une interprétation des plans de
construction, mettant en évidence les surfaces du couvert et de l'abri, ainsi
que celles des espaces litigieux au sous-sol. A.________ explique que la dalle-toiture
du nouvel abri, qui sera au même niveau que celle du couvert à voiture, se prolongera
jusqu'au bâtiment d'habitation. Il précise que la dalle du couvert sera engazonnée,
contrairement à celle de l'abri, et qu'il ne sera pas possible d'accéder à ces
toitures.
La question du respect de la distance à la limite par rapport à la
parcelle n° 486 est abordée. C.________ indique que le couvert en cause n'est
pas indépendant du bâtiment d'habitation et qu'il y a donc lieu de considérer
le tout comme une seule construction, même si le couvert est une construction
ouverte. A.________ précise qu'il est dans l'intervalle devenu propriétaire de
la parcelle n° 489. A la demande du président, les représentants de la municipalité
confirment que si tel est le cas, un problème de distance aux limites ne se
pose plus avec la parcelle n° 489.
Me Pache indique que le couvert modifié, qui permet un accès direct au
bâtiment d'habitation, ne peut plus être considéré comme une dépendance de peu d'importance.
Me Bugnon souligne que c'est la commune elle-même qui demande que les couverts
soient intégrés ou associés aux bâtiments, selon les termes de l'art. 75 RPGA. B.________
relève que la surface cumulée du couvert et de l'abri avoisine 69 m2,
soit bien plus que la surface d'un petit abri à voitures.
Me Pache fait valoir que les occupants et les visiteurs, qui parqueront
leurs véhicules sous cette partie abritée, entreront forcément dans le bâtiment
par l'accès prévu au sous-sol, qui devient ainsi l'accès principal au bâtiment,
ce qui n'était pas le cas avec le projet autorisé en 2016. Invité par le juge
assesseur Philippe Grandgirard à faire savoir si une séparation entre le couvert
et l'abri serait de nature à modifier la situation, C.________ indique qu'une
telle coupure ne serait pas visible pour un observateur extérieur. Me Pache
ajoute qu'une séparation entre les deux éléments conduirait uniquement à
considérer le couvert à nouveau comme une dépendance de peu d'importance, sans
toutefois rien changer au fait que l'accès par le sous-sol devient l'accès principal
au bâtiment. Me Bugnon conteste cette dernière affirmation et ajoute qu'aucun
problème ne se pose de surcroît au niveau du CUS. Il invite la cour à constater
que la construction autorisée sur la parcelle n° 486 présente une configuration
similaire au projet litigieux, au niveau du sous-sol. B.________ rétorque que de
telles «largesses» ne sauraient plus être admises. Me Pache ajoute que
si des erreurs ont éventuellement pu être commises par le passé, il n'y a pas
lieu de les répéter.
A la demande du président, A.________ confirme que l'aménagement du terrain
a été quelque peu modifié par rapport au projet autorisé en 2016, le terrain
étant maintenant excavé à certains endroits. Invité par le président à faire savoir
pourquoi des modifications ont été apportées au projet autorisé en 2016, A.________
explique que le but est d'avoir des espaces de rangements pour les achats, lesquels
peuvent maintenant être amenés directement dans la cave, sans devoir emprunter l'entrée
principale puis les escaliers menant au sous-sol. Il relève que l'accès au
sous-sol, qui se trouve dans l'ombre, ne constitue pas l'accès principal au bâtiment.
Me Pache maintient que l'accès prévu au sous-sol constitue objectivement
l'entrée principale du bâtiment, en relevant qu'un couloir – avec armoires et
vestibule – mène maintenant directement à l'escalier. Il ajoute qu'il n'y
aurait sinon pas eu de motifs de fermer le fitness. En réponse au président, A.________
indique que le couloir a été créé pour permettre un accès direct à la cave.
La cour et les parties se rendent dans le sous-sol du bâtiment. Me
Bugnon précise qu'une chape d'une hauteur d'environ 20 cm doit encore être
posée. Dans le local fitness, l'emplacement de la salle WC/douche/lavabo est
constaté, de même que l'emprise de l'escalier encore à réaliser. D.________ [l'architecte du projet] précise que c'est une cabine sauna qui sera installée,
avec parois. Il ajoute que la surface vitrée qui sera posée équivaudra à des
sauts-de-loup. A.________ pose la question de savoir ce qu'il faut entendre par
«entrée
principale». Me Pache répond qu'il s'agit de l'entrée par laquelle les habitants, les
visiteurs ou les livreurs vont principalement entrer dans le bâtiment. Il
relève qu'en l'espèce les véhicules seront parqués devant le sous-sol, qu'un
vestiaire est prévu dans le couloir et qu'il n'est ainsi pas imaginable de
faire le tour du bâtiment pour y entrer depuis le rez. A la question du juge
assesseur Philippe Grandgirard, A.________ indique que la sonnette sera peut-être
installée à l'entrée de la parcelle. Il ajoute qu'il n'est pas question d'un
vestiaire, mais uniquement d'un couloir pouvant être utilisé comme une cave. Me
Pache relève que le bâtiment dispose déjà de caves. Me Bugnon observe que la
surface du couloir a quoi qu'il en soit déjà été intégrée dans le calcul du CUS,
qui reste réglementaire avec cet élément. Les parties s'accordent sur le fait que
c'est ainsi uniquement la prise en compte de la surface du local fitness qui pourrait
conduire à un éventuel dépassement du CUS. Me Bugnon indique que par rapport à
2016, il a uniquement été question d'une réorganisation du local fitness. B.________
rappelle l'ajout d'un WC.
Il est brièvement discuté de la double affectation de la parcelle n° 485
en zones du village A et B. C.________ explique que dans la mesure où le projet
litigieux ne s'implante que dans la zone du village B, seules les règles relatives
à ladite zone, dont celles concernant le CUS, devraient s'appliquer. Il précise
que cela n'a ici pas une grande incidence dans la mesure où le CUS est de toute
manière dépassé même en retenant une SPBU maximale totale de 271 m2
correspondant aux deux zones."
Le 30
juin 2022, le conseil de la municipalité a confirmé au tribunal que le recourant
était propriétaire de la parcelle n° 489 depuis le 21 novembre 2019. Il a en
outre requis que le procès-verbal soit complété en ce sens qu'il avait déclaré
que la vision du bâtiment sur la parcelle voisine n° 486 démontrait exactement ce
qu'entendait faire le recourant, soit créer l'accès principal de son bâtiment
au rez-de-chaussée inférieur, accès principal qui constitue un étage
supplémentaire non réglementaire et un espace habitable supplémentaire posant
problème en lien avec le CUS. Il convenait également de compléter le procès-verbal
au sujet de l'espace prévu pour la baie vitrée du rez-inférieur donnant sur
l'espace escaliers, soit qu'il s'agissait d'une surface vitrée d'une longueur
supérieure à 4 m et d'une hauteur importante (quasi-totalité de la hauteur de
la façade des sous-sol), ce qui n'avait rien à voir avec un saut-de-loup.
Le 9 septembre
2022, le conseil du recourant a informé le tribunal qu'un plan de situation
répondant aux exigences formulées par la municipalité le 24 août 2021 avait été
adressé à cette dernière le 10 août 2021. Il a transmis un exemplaire de ce document
daté du 10 août 2021. Il s'est en outre à nouveau déterminé sur le fond.
Le conseil
de la municipalité s'est exprimé sur cette dernière écriture le 15 septembre 2022.
Le recourant s'est encore déterminé le 30 septembre 2022.
Considérant en droit:
1.
Le recourant invoque une violation de son droit d'être entendu au motif
que l'autorité intimée ne l'a pas préalablement avisé de son intention de "changer
d'avis" en ce qui concerne la dérogation pour le CUS, ce qui lui aurait
permis de se déterminer et au besoin de compléter son dossier. Il ajoute que la
municipalité n'indique pas quels intérêts ont été mis en balance et en quoi la
situation se serait modifiée depuis ses courriers des 18 février, 27 avril et
24 juin 2021. Il soutient que la décision n'apparait en outre pas mieux motivée
en tant qu'elle fait référence aux deux oppositions mettant en cause un dépassement
du CUS. Il relève à cet égard que les opposants ont évoqué un excédent de 58,8
m2 (celui retenu par l'autorité intimée étant de 20 m2) et
qu'ils n'ont pas critiqué la dérogation accordée en février 2021. Il souligne
qu'un renvoi du dossier en vue de réduire le CUS n'aurait aucun impact concret
sur la situation des opposants, puisqu'il serait tout au plus question d'une réorganisation
intérieure des pièces du sous-sol.
a) Selon l’art. 42 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), la
décision contient notamment les faits, les règles juridiques et les motifs sur
lesquels elle s’appuie (let. c). Ces exigences découlent du droit d’être
entendu. Une règle spécifique figure dans la loi vaudoise du 4 décembre 1985
sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) en cas
de refus du permis de construire. L’art. 115 al. 1 LATC prévoit ainsi que ce
refus est communiqué au requérant "avec référence aux dispositions
légales et réglementaires invoquées".
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit
d’être entendu comprend en particulier le
devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la
comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de
recours à bon escient. Cette garantie tend à éviter que l’autorité
ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence;
elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et la précision
des indications à fournir dépendent de la nature de l’affaire et des circonstances
particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 109). En règle générale, selon la jurisprudence, l'autorité doit mentionner,
au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé
sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée
de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 143 III 65
consid. 5.2 p. 70; 139 IV 179 consid. 2.2). L'autorité n'a pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par
les parties, mais peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus
pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 137 II 266 consid. 3.2). Dès lors
que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le
droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est
erronée. En outre, la motivation peut être implicite et résulter des différents
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 564; TF 1C_298/2017
du 30 avril 2018 consid. 2.1). Pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité
particulière, la violation du droit d'être entendu commise en première instance
peut être guérie si le justiciable a la faculté de se déterminer dans la
procédure de recours, si l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen,
en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1).
b) En l'occurrence, certes succincte, la motivation de
la décision attaquée devait néanmoins permettre au recourant de saisir les
raisons ayant mené l'autorité intimée à refuser les modifications mises à
l'enquête complémentaire, à savoir que le CUS maximal autorisé était dépassé et
qu'elle avait décidé de tenir compte des griefs formulés sur ce point dans deux
oppositions. Le recourant était ainsi en mesure d'apprécier la portée de cette
décision et de la contester en connaissance de cause, ce qu'il a d'ailleurs fait.
La motivation de la décision entreprise apparaît ainsi suffisante au regard des
exigences déduites du droit d'être entendu et le grief formulé à cet égard doit
partant être écarté. Cela étant, même à supposer avérée, une violation du droit
d'être entendu devrait être tenue pour guérie, l'autorité intimée ayant étoffé
son argumentation dans le cadre de sa réponse et lors de l'audience et le
recourant ayant pu répliquer devant le tribunal de céans qui statue ici avec un
pouvoir d'examen en fait et en droit.
Pour le surplus, on relève qu'une municipalité peut
changer d'avis, notamment s'agissant de l'octroi ou non d'une dérogation, après
la mise à l'enquête publique de cette dernière. Elle doit en effet de toute
manière tenir compte des éventuelles oppositions de voisins déposées durant
l'enquête publique (CDAP AC.2017.0193 du 18 juin 2018 consid. 4b; AC.2017.0195
du 14 mars 2018 consid. 2b; AC.2016.0164 du 12 janvier 2017 consid. 1c). Ainsi,
même si elle avait indiqué avant l'enquête publique qu'elle allait octroyer la
dérogation, le constructeur ne dispose pas d'un droit d'être informé de ce
changement d'avis et de se déterminer à ce propos. Quoiqu'il en soit, il y a
lieu de constater une fois encore que le recourant a pu se déterminer dans le
cadre de la procédure devant le tribunal de céans et qu'une éventuelle
violation de son droit d'être entendu a par conséquent été réparée. On relève
enfin que, en critiquant le fait que la municipalité a "changé d'avis",
le recourant s'en prend en réalité essentiellement à l'appréciation ainsi
qu'à la pesée d'intérêts faite par l'autorité intimée et met en cause son
attitude sous l'angle de la bonne foi. Or, la question de savoir si, sur le
fond, la décision attaquée est sur ces aspects conforme au droit sera analysée
ci-après.
2.
Le recourant soutient que contrairement à ce que retient l'autorité
intimée dans son premier motif de refus, le local fitness ne présente pas un caractère
habitable, de sorte que sa surface n'a pas à être comptabilisée dans le calcul
du CUS. Il soutient par conséquent que le CUS est respecté.
a) aa) Dans
la zone du village A, le CUS maximal est fixé à 0,6 (art. 6 RPGA). Il s'élève
à 0,3 pour la zone du village B (art. 20 RPGA). L'art. 71 RPGA, disposition
applicable à toutes les zones, prévoit que le CUS est défini par le rapport
entre la surface brute de plancher utile et la surface constructible du terrain
et que la surface brute de plancher utile est calculée conformément à la norme
ORL-EPF.
La norme ORL-EPF 514'420 à
laquelle renvoie l'art. 71 RPGA correspond aux directives du 11 octobre 1966 de
l’ancien Institut für Orts, Regional, und Landesplanung [ORL] de l’Ecole polytechnique
fédérale de Zurich (reproduites in Droit fédéral et vaudois de la construction,
2010, p. 603 ch. 4). Ces directives définissent à leur ch. 1.1 la surface brute
de plancher comme suit:
"La surface brute de plancher utile se compose de
la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris
les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération:
toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le
travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies
des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout;
les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation
et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements
multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants,
non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant
exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée
ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les
loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."
Les art. 25, 27 et 28 du règlement d'application de
la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) régissent de la manière suivante
le volume, la hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à
l'habitation:
"Art. 25
1. Tout local susceptible de servir à
l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d'au moins 20 m³.
Les chambres à coucher occupées par plus d'une personne auront une capacité d'au
moins 15 m³ par occupant.
2 Dans les combles, le cube n'est compté
qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les
chevrons.
(…)
Art. 27
1. Tout local susceptible de servir à
l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40
m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de
prolongement tels les mezzanines.
2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m
doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est
comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous
les chevrons.
(…)
Art. 28
1.Tout local susceptible de servir à l'habitation
ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs
baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie
du plancher et de 1 m2 au minimum. Cette proportion peut être
réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m2 au minimum
pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant
l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes
et les tabatières (…)".
bb) Pour être considéré comme
"habitable" un niveau de construction doit se prêter au séjour
durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. A cet égard,
la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif: il
convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau
considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre ces surfaces
habitables. Il sied en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux
exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce
qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Ce point
n'est toutefois pas non plus déterminant à lui seul, en ce sens qu'il ne suffit
pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il
n'est pas habitable, alors que, concrètement, il peut et sera vraisemblablement
utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (CDAP AC.2019.0080 du 22
novembre 2019 consid. 3d; AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid. 4a/cc; AC.2017.0214
du 19 juin 2018 consid. 3b; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b;
AC.2009.0039 du 24 août 2009, confirmé par TF 1C_642/2012 du 12 août 2013
consid. 4). En d'autres termes, le fait qu’un local susceptible de servir à l’habitation
ou au travail sédentaire (chambre d’amis, bureau, local audio-vidéo, etc.) ne
soit pas conforme aux règles de salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend
pas pour autant inhabitable (CDAP AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2c;
AC.2019.0080 précité consid. 3d; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9,
cité in: RDAF 2009 I 1, n° 39).
La jurisprudence admet que les
surfaces disponibles et
utilisables en sous-sol, qui ne répondent pas aux critères de salubrité fixés
par les art. 25 à 28 RLATC, puissent être utilisées comme salle de sport,
home cinéma, sauna, hammam, salle de jeux, sans que ces surfaces soient prises
en compte dans le calcul du coefficient d'utilisation du sol (voir notamment CDAP
AC.2019.0223 du 25 mai 2020 consid. 6d; AC.2017.0423 du 7 novembre 2019 consid.
7c; AC.2017.0403 du 5 mars 2018 consid. 1d; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid.
4). La jurisprudence admet aussi de manière constante les locaux de fitness
au titre de locaux non habitables
dans des sous-sols (CDAP AC.2019.0223 consid. 6d et AC.2017.0423 consid. 7c précités,
avec réf. aux arrêts AC.2011.0232 du 28 juin 2012 consid. 2c, AC.2011.0159 du
19 décembre 2011 consid. 4 pour un espace "wellness" de 78.7 m2,
AC.2010.0106 précité consid. 4,
AC.2008.0161 du 24 avril 2009 consid.
2b et 2c, AC.2006.0082 du 20 février 2007).
En ce qui concerne les espaces situés au sous-sol, ont
notamment été admis par la jurisprudence cantonale au titre de locaux non
habitables un carnotzet (AC.1994.0235 du 16 juin 1995); un bar privé bénéficiant
d'une ouverture de 2.8 m de large, en forme d'arche, permettant d'avoir un
accès direct sur le jardin (AC.1992.0329 du 13 juillet 1993); un atelier destiné
à une activité artistique, ici la peinture (AC.2008.161 du 24 avril 2009); une
buanderie, un sauna, un local douche, deux locaux techniques et un dégagement
avec un escalier menant au rez-de-chaussée (AC.2012.0184 du 28 mars 2013); deux
salles de jeux, une salle de bains et un hall (AC.2017.0214 du 19 juin 2018,
locaux situés au rez-de chaussée). Plus
récemment, la CDAP a considéré qu'il n'était pas vraisemblable qu'une buanderie,
un local de repassage, le local technique d'une piscine, l'installation de chauffage-ventilation,
un cellier, une cave à vin, une cave servant au rangement – locaux intégralement
situés sous le niveau du terrain naturel et éclairés que par des sauts-de-loup
– seraient utilisés pour l'habitation (AC.2016.0162 précité consid. 7c). Elle a
aussi confirmé l'appréciation de la municipalité selon laquelle trois locaux au
sous-sol désignés "WC-douches", "carnotzet" (éclairé
uniquement par un saut-de-loup) et "bricolage/local commun/fitness" (ventilé
uniquement par un bandeau), n'avaient pas à être intégrés dans le calcul du CUS
et devaient être assimilés aux locaux communs de bricolage dont la surface
n'était pas comprise dans la SBPU selon une disposition du règlement communal (AC.2017.0207
du 14 juin 2018 consid. 8c confirmé par l'arrêt du TF 1C_382/2018 consid. 6.3.2).
De même, dans l'affaire AC.2011.0232 précitée, elle a confirmé qu'un local
fitness de 30 m2 pouvait être considéré comme faisant partie de la
catégorie "galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de
rangement ou de dépôts divers" exclue du calcul du CUS par une disposition
du règlement communal; de surcroît, ce local ne disposait pas de la surface d'éclairage
minimale prévue pour cette catégorie par le règlement communal.
Le tribunal a en revanche jugé qu'un réduit comportant
deux armoires, apparaissant comme un dressing-room, relié directement à la cuisine-séjour
par une ouverture, était une surface habitable (AC.2005.0199 du 3 novembre 2006
consid. 6). De même, un local en sous-sol dont la hauteur était insuffisante pour
servir à l'habitation mais isolé, accessible aussi bien de l'intérieur que de l'extérieur
et équipé d'ouvertures permettant une aération et un éclairage suffisants devait
être considéré comme pièce habitable; il en était de même du local de douche adjacent
et du couloir d'accès desservant des pièces non habitables et habitables (AC.2009.0039
du 24 août 2009 consid. 5c). Par ailleurs, il a été jugé que la création dans un
garage d'un atelier de bricolage non professionnel était, au vu des circonstances,
un local habitable. La vision locale avait en effet démontré qu'il s'agissait sans
nul doute possible d'une pièce habitable (modification d'une fenêtre et remplacement
de la porte déroulante du garage par une porte-fenêtre; sol dallé et
installation de chauffage; mur, fraîchement remonté, supprimant la liaison avec
l'habitation) (AC.2005.0199 du 3 novembre 2006 consid. 6b). Plus récemment, la
CDAP a considéré qu'un local aménagé pour l'exposition de motos, de par ses caractéristiques (respect des exigences
cantonales en matière de hauteur, aération et éclairage tout juste insuffisants
au regard de l'art. 28 RLATC, présence d'une cuisine et d'un sanitaire WC-lavabo
avec douche compatible avec un usage occasionnel des lieux, accessibilité par
l'intérieur et l'extérieur, présence de baies vitrées), devait être considéré comme
habitable (AC.2019.0423 précité consid. 7d/aa).
cc) L’art. 72b RLATC prévoit la possibilité d’ouvrir
une enquête complémentaire entre la première enquête et la délivrance du permis
d’habiter dans les quatre ans suivant l’enquête principale (al. 1). L’enquête
complémentaire ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne
modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2).
Dans le
cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne peuvent porter que
sur les modifications soumises à autorisation, mais non remettre en cause
l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de construire (CDAP
AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 1b/aa; AC.2019.0109 du 19 février 2020
consid. 4; AC.2016.0378 du 20 mars 2017 consid. 2b: AC.2012.0385 du 11 octobre
2013 consid. 2). Ainsi, les éléments qui ne sont pas modifiés par l'enquête complémentaire ont acquis force de chose jugée et les
griefs concernant ces aspects sont irrecevables dans la procédure ultérieure de
l'enquête complémentaire (CDAP
AC.2019.0310 du 2 juin 2020 consid. 6a; AC.2018.0277 du 14 février 2020 consid.
3a).
dd) Selon
la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir
d’appréciation dans l'interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle
dispose notamment d’une latitude de jugement pour
interpréter des concepts juridiques indéterminés dont
la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où
la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est
pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision
attaquée. L'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement
liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut
adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et
convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou
de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir
à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions
du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2020.0265 du 16 juillet
2021 consid. 3b; AC.2018.0324 du 13 juin 2019 consid. 4b et les références).
b) D'emblée, on relève que le recourant ne peut être
suivi lorsqu'il soutient que l'enquête complémentaire porterait uniquement sur
une réorganisation des locaux du sous-sol et qu'il ne serait dans ces conditions
pas admissible de revenir sur le permis délivré en 2016. En comparant les plans
du 29 juin 2016 ayant conduit à la délivrance du permis de base en 2016 et ceux
du 6 janvier 2021 présentés pour l'enquête complémentaire, on constate en effet
que le local fitness en particulier comprend de nouvelles ouvertures et qu'une partie
de sa surface est maintenant dévolue à un couloir indépendant nouvellement créé.
On constate également que seule une douche était initialement projetée, alors qu'une
salle d'eau comprenant un WC, un lavabo et une douche est maintenant envisagée.
On doit ainsi admettre que les modifications apportées au local fitness dans le
cadre de l'enquête complémentaire ont eu pour effet de transformer de manière
importante la configuration et l'équipement de ces surfaces telles qu'autorisées
par le permis de construire de base délivré en 2016. Sur le principe, l'autorité
intimée était ainsi fondée à examiner l'incidence de tels changements sur la
réglementarité du projet, notamment sous l'angle des surfaces à intégrer dans
le calcul du CUS, et le recourant ne saurait à cet égard se prévaloir d'une quelconque
situation acquise pour le sous-sol sur la base du permis délivré en 2016. Reste
à déterminer si, comme le soutient l'autorité intimée, les modifications
apportées au local fitness ont eu pour effet de lui conférer un caractère habitable,
qui n'avait pas été retenu en 2016.
c) aa) La parcelle n° 485 présente une surface de
840 m2, dont 65,24 m2 en zone du village A (à laquelle un
CUS de 0,6 est applicable) et 774,76 m2 en zone du village B (à laquelle
un CUS de 0,3 est applicable).
bb) En l'absence de dispositions particulières dans
le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à
réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit
satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones,
en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre
la surface de la parcelle et la surface bâtie (cf. CDAP AC.2019.0366 du 17
septembre 2020 consid. 3a; AC.2017.0101 du 18 mai 2017 confirmé par l'arrêt du
TF 1C_339/2017 du 6 mars 2018). Ce principe ne s'applique toutefois que lorsque
la construction elle-même s'implante sur les deux zones
(cf. CDAP AC.2019.0366 précité consid. 3b), ce qui n'est pas le cas en l'espèce
du projet litigieux entièrement prévu dans la zone du village B.
cc) En l'espèce, l'autorité
intimée évoque dans la décision attaquée un dépassement de la SBPU de 20 m2
en renvoyant à son courrier du 18 février 2021, dans lequel elle a fixé la SBPU
maximale autorisée à 270,17 m2 (le recourant parvient à un total de
271,57 m2). On comprend ainsi que l'autorité intimée a additionné la
SBPU correspondant à chacune des zones concernées (village A et village B) en
fonction du CUS applicable. Il est en outre précisé que le recourant n'a pas requis
l'octroi d'un bonus supplémentaire de 5% dans le calcul du CUS selon l'art. 97
al. 4 LATC.
A l'audience, les parties
se sont par ailleurs accordées sur le fait que c'est uniquement la prise en
compte de la surface du local fitness – 39,5 m2 selon le courrier de
l'autorité intimée 18 février 2021 ou 38 m2 selon le recourant – qui
conduirait à un éventuel dépassement du CUS. Pour ce qui est du CUS, est ainsi
seule litigieuse la question de savoir si le local fitness doit être pris en
compte.
d) aa) L'autorité
intimée fait valoir que le local fitness, maintenant équipé d'un WC, est éclairé
par une large baie vitrée d'une longueur supérieure à 4 m et d'une hauteur
importante, soit une surface vitrée sans commune mesure avec un saut-de-loup. Elle
ajoute que le local présente une hauteur de 2.40 m, qu'il est isolé et qu'il
bénéficie d'un chauffage au sol. Elle soutient également que l'accès
supplémentaire qu'il est projeté de créer au sous-sol devient l'entrée principale
du bâtiment et que la modification de l'aménagement du sous-sol rend ce dernier
indépendant du reste de l'habitation.
Le recourant fait valoir que le local fitness ne respecte
pas les exigences réglementaires en matière de hauteur de plafond, ni celles
liées à l'éclairage vu que cette pièce ne dispose que d'une fenêtre donnant sur
le mur en béton de l'escalier extérieur. Il explique qu'il est uniquement
question de réorganiser les locaux du sous-sol dans le volume autorisé, non de
leur donner une nouvelle affectation pour l'habitation ou le travail.
bb) Il est vrai que, d'un
point de vue purement arithmétique, les exigences de l'art. 28 RLATC sont
largement respectées pour le local fitness, avec une surface éclairée d'environ
9.40 m2 pour une surface au sol de 31.1 m2. Cela étant, le
ratio de 1/8 exigé par cette disposition ne saurait s'appliquer sans autre à cette
pièce, qui ne bénéficie dans les faits d'aucun jour direct et se révèle en
définitive mal éclairée. La vision locale a en effet permis de constater que l'ouverture
constituée par la baie vitrée, située en hauteur et donnant sur un mur, n'offre
aucune vue directe horizontale et ne permet qu'un éclairage zénithal, peu propice
à une utilisation à des fins d'habitation. Le Tribunal
cantonal a à ce propos déjà eu l'occasion de relever que des locaux ne
disposant pas de vue directe sur l'extérieur ne devraient pas être habités (cf.
CDAP AC.2021.0132 du 31 janvier 2022 consid. 4b). La hauteur projetée du
local fitness, de 2.28 m (cf. plans de coupe A-A et de la façade Sud-Est du 6 janvier
2021), apparaît en outre insuffisante pour une pièce susceptible de servir à
l'habitation selon l'art. 27 al. 1 RLATC. La hauteur de 2.40 m retenue par
l'autorité intimée ne tient à cet égard pas compte des divers éléments qui seront
ajoutés au stade des finitions (en lien notamment avec l'isolation et la
réalisation du plafond) (cf. déterminations du recourant du 9 septembre 2022).
Ne respectant ni les conditions de salubrité en
matière d'éclairage ni celles en matière de hauteur, le local fitness ne peut être
considéré comme objectivement utilisable pour l'habitation. Le fait que cette
pièce soit isolée, chauffée et équipée d'un WC n'est pas de nature à modifier
ce constat, pas plus que la circonstance selon laquelle elle est maintenant
accessible tant de l'intérieur que de l'extérieur. On relèvera de surcroît qu'aucun
élément ne permet de douter que le recourant s'en tiendra strictement à l'usage
de cette pièce tel que mentionné sur les plans. Il appartiendra au demeurant à
l'autorité intimée de vérifier la conformité dudit local aux plans avant de
délivrer le permis d'habiter.
Il n'y a ainsi pas lieu de s'écarter de la
jurisprudence qui, on l'a vu, admet de manière constante les locaux de fitness
au titre de locaux non habitables dans des sous-sols. Il s'ensuit que la
surface du local fitness n'a pas à être intégrée au calcul de la SBPU, ce qui
implique que le projet litigieux respecte le CUS maximal réglementaire. Le grief
du recourant sur ce point doit ainsi être admis.
3.
Le recourant conteste également
le deuxième motif invoqué par l'autorité intimée à l'appui de son refus, à savoir
que, tel que modifié par rapport au projet initial, le bâtiment présente pour l'observateur
extérieur un niveau apparent supplémentaire, de telle sorte que l'art. 12 RPGA
relatif au nombre de niveaux n'est plus respecté.
a) aa) Dans la zone du village B, le nombre de
niveaux est réglé à l'art. 12 RPGA (applicable par renvoi de l'art. 22 RPGA),
disposition qui prévoit ce qui suit:
"Le nombre
de niveaux visibles sous la corniche est limité à deux.
Sont comptés comme niveaux visibles ceux dont le jour se prend entre le
niveau du terrain et la toiture, à l'exception des sous-sols non habitables
éclairés par des soupiraux.
En cas de locaux de grande hauteur, la Municipalité peut réduire le
nombre de niveaux autorisés en vue d'harmoniser la construction avec son
environnement.
En cas de pente ou de constructions en demi-niveaux, la Municipalité
peut autoriser un niveau supplémentaire si l'utilisation des volumes bâtis qui en
résulte n'est pas supérieure à une situation conventionnelle.
Les combles ne sont habitables que sur un seul niveau. En cas de constructions
existantes et sous réserve des dispositions relatives aux percements en toiture
(cf. art. 73), la Municipalité peut autoriser un second niveau habitable dans
les combles."
bb) Pour qualifier un
niveau de sous-sol, la jurisprudence a renoncé à se lier à une définition stricte
qui ne tiendrait pas compte de la grande variété des terrains et de la
diversité des constructions et des prescriptions réglementaires; il convient
plutôt de tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier
et notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un
faisceau de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances
déterminantes (CDAP AC.2021.0132 du 31 janvier 2022 consid. 4a et les réf.
citées).
A été considéré
comme sous-sol, à titre d'exemple, le niveau dont le volume situé au-dessous du
terrain naturel est plus important que celui hors de terre, n’est pas affecté à
l’habitation et dont l’accès principal du bâtiment est situé à l’étage
supérieur. Lorsque la façade du niveau considéré est entièrement dégagée et les
façades latérales partiellement dégagées, il y a lieu d’examiner si ce niveau
comprend l'entrée principale du bâtiment, car il s'agit alors d'un élément qui
inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol. Encore faut-il que ce niveau ne
donne pas à un observateur l'apparence d'un étage supplémentaire, que la hauteur
maximale de la construction reste sensiblement inférieure au maximum réglementaire
et qu’en amont du bâtiment, le terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du
niveau du rez-de-chaussée afin que la qualification du sous-sol ne serve pas à
détourner les dispositions fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone.
Peut également être qualifié de sous-sol un niveau sur lequel se trouve
l’entrée du bâtiment (avec une façade percée de grandes baies vitrées), à
condition que la majeure partie du niveau soit située sous le terrain naturel.
A également été considéré comme sous-sol un niveau totalement dégagé sur une
des façades du bâtiment, entièrement enterré de l’autre et partiellement dégagé
sur les deux façades latérales dépourvues au reste de baies vitrées, qui n'est
pas affecté à l'habitation, dont le volume est situé partiellement au-dessous
du terrain naturel et qui ne comprend pas l'entrée principale du bâtiment. A
enfin été considéré comme sous-sol un niveau comprenant un parking souterrain de
quatre places de parc, quatre caves, un local technique, une buanderie, un local
poubelles et un local poussettes. Hormis l'accès au bâtiment, ce niveau n'était
ainsi pas habitable; il était par ailleurs entièrement enterré du côté nord et
ouest et partiellement dégagé du côté sud, où se trouvait l'entrée principale du
bâtiment, et entièrement apparent du côté est, où se trouvait l'entrée du
garage. Il ressortait ainsi des plans que si le projet litigieux pouvait donner
l'impression, depuis sa façade est, de s'élever sur quatre niveaux, il n'en
demeurait pas moins que le sous-sol s'enfonçait dans la pente, était pour
l'essentiel enterré et s'adaptait à la pente du terrain (cf. CDAP AC.2016.0320 du
27 septembre 2017 consid. 3f; AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 2d;
AC.2011.0138 du 31 octobre 2011 consid. 1; AC.2007.0276 du 13 juin 2008 consid.
8c; AC.2007.0290 du 26 février 2008 consid. 3c; AC.2006.0044 du 30 octobre 2006
consid. 5; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 consid. 2; AC.2006.0118 du 26
juillet 2007 consid. 2; AC.2006.0082 du 20 février 2007 consid. 5).
b) L'autorité intimée argue
du fait que le sous-sol doit maintenant être comptabilisé comme un niveau au sens
de l'art. 12 RPGA. Elle fait valoir que la nouvelle entrée réalisée au sous-sol,
étroitement liée au couvert, donne une nouvelle fonction à l'espace, en tant
qu'elle débouche sur un couloir menant directement au hall du sous-sol, sans devoir
traverser le local fitness. Elle considère que cette nouvelle entrée est
devenue l'entrée principale du bâtiment.
Le recourant relève que
l'organisation des pièces au sous-sol n'a pas
d'impact sur la notion de "niveaux visibles" de l'art. 12 RPGA et que
l'entrée projetée au sous-sol constitue un accès secondaire, l'accès principal
étant situé au rez-de-chaussée. Il se réfère par ailleurs
au courrier que l'autorité intimée lui a adressé le 18 février 2021.
c) Le sous-sol est pour l'essentiel enterré, avec
trois façades se situant sous le niveau du terrain naturel et une quatrième façade
(pignon) dégagée que partiellement, à raison de 2.85 m jusqu'au niveau du
chemin des Rochettes (cf. plan des façades du 6 janvier 2021), soit une configuration
très similaire à celle du sous-sol de la villa existante sur la parcelle
voisine n° 486 (cf. p.-v. d'audience). Ainsi, seule une surface très réduite du
sous-sol sera visuellement apparente pour l'observateur extérieur, qui n'aura
pas l'impression de voir un bâtiment s'élevant sur trois niveaux. L'autorité
intimée avait d'ailleurs elle-même indiqué au recourant le 18 février 2021 que le
sous-sol, situé aux ¾ sous le niveau du terrain naturel, ne comptait pas comme
un niveau et qu'avec la suppression de la fenêtre triangulaire projetée dans
les combles – exigence que le recourant n'a pas contestée –, le projet litigieux
respectait le nombre de niveaux réglementaire. On a vu en outre (cf. supra
consid. 2d/bb) que l'unique partie dégagée du sous-sol ne donne pas sur des espaces
pouvant être considérés comme habitables.
Au vu de
ces éléments, force est d'admettre qu'en retenant que le sous-sol devait être pris
en compte dans le nombre de niveaux visibles sous la corniche fixé à l'art. 12
RPGA, l'autorité intimée a outrepassé la latitude de jugement dont elle
dispose dans l'interprétation du règlement communal. Le projet litigieux respecte ainsi le nombre de niveaux
prescrit par l'art. 12 RPGA.
4.
L'autorité intimée considère,
dans un troisième motif de refus, que le couvert à voiture modifié de 60 m2
ne correspond plus à une dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 39
RLATC, si bien qu'il doit désormais être soumis aux règles en matière de distances
à la limites prévues à l'art. 11 RPGA, lesquelles ne sont ici pas respectées. Le
recourant objecte que la distance minimale exigible par cette disposition, qui s'élève
en l'occurrence à 4 m et non à 5 m, est respectée.
a) Dans la zone du village B, les distances sont
régies par l'art. 11 RPGA (applicable par renvoi de l'art. 22 RPGA) qui est ainsi
formulé:
"Pour les
façades non implantées sur la limite de propriété, les distances minimales
suivantes sont à respecter par rapport à la limite de propriété :
- par rapport à la limite sur le domaine public : selon les prescriptions
de la loi sur les routes ou d'un plan d'alignement.
- pour les façades frontales : 5.00 m.
- pour les façades latérales : 4.00 m.
En cas de hauteur de façade à la corniche supérieure à 6.50 m, ces deux
dernières distances sont portées à 6.00 m.
Entre constructions situées sur une même propriété, celles-ci sont doublées.
Sont considérées comme façades latérales, celles qui sont plutôt
perpendiculaires au domaine public ou, pour des constructions plus distantes de
la rue, celles des plus petits côtés des constructions.
En cas de configuration parcellaire particulière ou de voisinage bâti
spécifique, la Municipalité peut imposer des distances différentes ou la définition
des façades latérales."
La
réglementation sur la distance aux limites et entre bâtiments sur une même
parcelle tend principalement à préserver un minimum de lumière, d’air et de
soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel;
elle a pour but d’éviter notamment que les habitants des biens-fonds contigus
n’aient l’impression que la construction voisine les écrase. Elle vise
également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (CDAP AC.2021.0012
du 15 juillet 2021 consid. 4a/bb).
b) Initialement, il était prévu de réaliser au Nord-Est
de la parcelle n° 485, à 3 m du bâtiment d'habitation, un couvert à voitures de
36 m2. Le projet litigieux prévoit de relier ce couvert au bâtiment
principal par un abri de 24 m2.
La question de savoir si cette
nouvelle construction, vu ses proportions et sa configuration, peut toujours
être assimilée à une dépendance de peu d'importance au sens des art. 39 RLATC
et 75 RPGA – pouvant s'implanter dans les espaces réglementaires – souffre en
l'occurrence de demeurer indécise, dans la mesure où elle ne soulève de toute
manière pas de problème de respect de la distance réglementaire par rapport à
la parcelle n° 486 sise à l'Est.
Selon les plans (cf. plan "Façade
Nord-Est" du 6 janvier 2021), le côté Est du couvert se compose uniquement
de la tranche de sa dalle-toiture ainsi que des deux piliers sur lesquels cette
dernière repose, le reste demeurant ouvert. Il y a ainsi lieu de constater qu'il
ne s'agit pas véritablement d'une "façade" au sens de l'art. 11 RPGA,
ce terme désignant plutôt dans le langage courant un mur partant du sol et
s'élevant jusqu'à la corniche. On relève de surcroît que dans la mesure où il reste
ouvert, le côté Est du couvert n'exprime pas un volume construit supplémentaire
pour l'observateur extérieur – ici les habitants de la construction érigée sur
la parcelle n° 486 –, critère retenu par la jurisprudence pour déterminer si un
élément de construction doit être qualifié d'avant-corps et être ainsi être
pris en compte dans le calcul de la distance aux limites (cf. CDAP AC.2019.0273 du 17 août 2020 consid. 5b;
AC.2019.0374 du 16 juin 2020 consid. 4b).
Pour
le reste, la question du respect d'une distance à la limite ne se pose pas par
rapport à la parcelle n° 489 dont le recourant est propriétaire, comme l'a admis
l'autorité intimée à l'audience (cf. p.-v. d'audience). Il en va de même s'agissant
de la parcelle n° 487, pour laquelle le recourant a produit une convention de
dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites conclue le 18 mars
2021 entre lui-même et le propriétaire de ce bien-fonds.
Il
apparaît ainsi que le permis de construire complémentaire ne saurait être
refusé au motif que le couvert
à voitures ne respecte pas la
distance réglementaire par rapport aux parcelles voisines.
5.
Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision
attaquée refusant de délivrer un permis de construire complémentaire pour des
motifs en lien avec le CUS, le nombre de niveaux et les distances aux limites. Le
dossier de la cause est retourné à l'autorité intimée afin qu'elle délivre le
permis de construire complémentaire requis. Vu le sort du recours, les frais de
la cause sont mis à la charge de la Commune de Faoug (art. 49 al. 1 LPA-VD). Cette
dernière versera en outre des dépens au recourant, qui a procédé par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est admis.
Considérants
II.
La décision de la Municipalité de Faoug du 26 octobre 2021 est annulée et
le dossier de la cause est retourné à cette autorité afin qu'elle délivre le
permis de construire.
III.
Un émolument judiciaire de
3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la Commune de Faoug.
IV.
La Commune de Faoug versera à A.________ une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 21 novembre 2022
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne
14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles
82.
ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent
exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles
soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.