CDAP - AC.2021.0388 - 2023-10-30 - A._____, B.__, Fondation HELVETIA NOSTRA/Municipalité de Rougemont, D._____, Direction générale du territoire et du logement

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 30 octobre 2023

Composition

Mme Annick Borda, présidente;

Mme Bénédicte Tornay Schaller et M. Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Lea

Rochat Pittet, greffière.

Recourants

1.

A.________, à

********,

2.

B.________, à

********,

tous deux représentés par Me Philippe REYMOND,

avocat à Lausanne,

3.

Fondation HELVETIA NOSTRA, à Berne,

Autorité intimée

Municipalité de Rougemont, représentée

par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,

Autorité concernée

Direction générale du territoire et

du logement,

Service juridique, à Lausanne,

Constructeurs

C.________, à ********,

D.________, p. a. C.________, à ********,

E.________,

p. a. C.________, à ********,

tous trois représentés par Me Jean-Rodolphe

FIECHTER, avocat à Berne.

Objet

Permis de construire

Recours A.________ et B.________ et Fondation HELVETIA

NOSTRA c/ décisions de la Municipalité de Rougemont du 11 novembre 2021

levant leurs oppositions et délivrant les permis de construire un chalet

familial sur la parcelle no 522 (CAMAC no 198663),

ainsi que deux chalets d'appartements sur la parcelle no 2204

(CAMAC no 198669) et un chalet d'habitation avec garage souterrain

sur les parcelles n° 2204 et 2292 (CAMAC no 198676).

Vu les faits suivants:

A.

E.________, D.________ et la société C.________ sont propriétaires en

commun des parcelles no 522 et 2204 du Registre foncier de la

Commune de Rougemont (ci-après: la commune). La parcelle no 522,

d'une surface de 4'499 m2, est libre de toute construction. Au sud,

elle est traversée par la Route du Pra Lieu, un chemin privé qui s'étend

d'ouest en est. A l'ouest, elle est bordée de la parcelle no 2275,

propriété de A.________ et B.________, qui supporte un bâtiment d'habitation

ECA no 1788a, ainsi qu'un garage souterrain ECA no 1788b.

La parcelle no 2204, d'une surface de

4'175 m2, également dépourvue de construction, est située à l'est de

la parcelle no 522, du côté sud de la Route du Pra Lieu, qui la

traverse également. Avant un fractionnement intervenu en 2012, cette parcelle s'étendait

encore au nord de cette route. Ce fractionnement l'a amputée de 1'170 m2

et a donné lieu à deux nouvelles parcelles aujourd'hui numérotées no 2299

et 2300; la première appartient à E.________ et D.________ et la seconde à E.________,

D.________ et C.________. Ces parcelles sont d'une surface respective de 838 m2

et 332 m2 et sont libres de toutes constructions.

Jusqu'au 3 mars 2014, D.________ et E.________

étaient également propriétaires de la parcelle no 2292 située

plus au nord-est sur la Route de Pra Lieu. Ce bien-fonds disposait alors d'une

surface de 1'710 m2. En 2012, il a fait l'objet d'une division, de

sorte que sa surface a été réduite à 1'113 m2; cela a donné lieu à une

nouvelle parcelle, contiguë à la parcelle no 2299 précitée, actuellement

numérotée no 2298 et d'une surface de 597 m2. La parcelle

no 2292 a été vendue à un tiers en 2014.

Les parcelles no 522, 2204, 2298, 2299, 2300

et 2292 actuelles se situent dans le périmètre ouest du secteur "Pra

Lieu-Clos de l'Eau" de la commune, sur le versant nord-ouest de la vallée,

et surplombent la localité. Elles sont entourées de zone agricole, au nord, à

l'ouest et au sud, et d'une zone de protection de la nature et du paysage à

l'est. Le long de la Route du Pra Lieu, on dénombre sept bâtiments

d'habitation. Dans leurs alentours, on ne trouve que quelques constructions

éparses, dont la majorité sont en partie dédiées à l'exploitation agricole,

respectivement sans usage d'habitation.

Ces parcelles sont situées à environ 1.15 km à vol

d'oiseau du centre de la commune, à environ 5 minutes en voiture, ainsi

qu'entre 20 à 25 minutes à pied et 7 et 15 minutes à vélo (selon que l'on se

rende au centre ou que l'on en vienne), au vu du dénivelé.

B.

Le territoire de la commune est régi par le plan des zones et le

règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions,

approuvés par le Conseil d'Etat en 1985 (ci-après: le RCPEPC).

Les parcelles no 522, 2204, 2298, 2299,

2300 et 2292 actuelles sont quant à elles régies par le plan partiel

d'affectation "Pra Lieu" approuvé le 24 mai 2007 et en vigueur depuis

le 3 juillet 2007 (ci-après: le PPA Pra Lieu) et son règlement de la même date

(ci-après: le RPPA). Elles sont colloquées en zone d'habitation de très faible

densité (zone de chalet) et sont toutes situées dans un périmètre de danger

naturel, secteur exposé C de danger faible, ainsi qu'en zone de danger naturel

(zone de glissements de terrain profonds permanents [GPP], degré de danger nul,

et zone de glissements de terrain superficiels spontanés [GSS], degré de danger

moyen).

Le PPA Pra Lieu comprend encore une aire forestière,

ainsi qu'une zone de protection de la nature et du paysage qui le traverse en

son milieu, du nord au sud.

Le périmètre nord-est du PPA Pra Lieu a été modifié

le 30 août 2017, en lien avec les parcelles no 1072, 1107 et

1108, dont l'affectation est en grande partie passée d'aire constructible à zone

agricole ou secteur naturel à protéger. Selon le rapport 47 OAT, cette

modification visait à "déterminer les terrains les moins propices à

l'urbanisation" et à "répondre à une première étape de

redimensionnement". Toujours dans ce rapport, il était indiqué que les

parcelles en question étaient "situées hors du territoire urbanisé,

dans un secteur contraint par les dangers naturels et dont les besoins à 15 ans

n'[étaient] plus avérés (PPA destiné à la construction de chalets qui

peuvent faire office de résidence principale et secondaire)". De manière

générale, il était prévu de commencer une première étape de dézonage par la

modification du PPA Pra Lieu, dézonage qui serait finalisé dans le cadre de la

révision du plan général d'affectation de la commune.

C.

En 1982, le village de Rougemont a été recensé à l'Inventaire fédéral

des sites construits d'importance nationale (ci-après: l'ISOS). Ce premier

relevé ne comprenait toutefois pas le périmètre du PPA Pra Lieu et le site du

Clos de l'Eau. Selon le relevé actuel, daté de septembre 2013, ceux-ci font

partie de l'échappée dans l'environnement III, catégorie d'inventaire

"a", objectif de sauvegarde "a". Sa désignation est la

suivante:

"Espace préservé sur le

versant adret de la vallée, compartimenté par le réseau hydrographique et

composé d'un habitat rural traditionnel dispersé, avec prés et champs".

La catégorie d'inventaire "a" indique

qu'il s'agit d'une "partie indispensable du site construit, libre de

constructions ou dont les constructions participent à l'état d'origine de

l'environnement". L'objectif de sauvegarde "a" préconise la

"sauvegarde de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre.

Conservation de la végétation et des constructions anciennes essentielles pour

l’image du site; suppression des altérations".

D.

L'intégralité du territoire de la Commune de Rougemont fait partie du

parc naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut, labellisé en 2012 et en 2022,

selon les plans directeurs cantonaux successifs du 31 janvier 2018 et 11 novembre

2022 (mesure E12, respectivement p. 238 et p. 242). La commune fait partie des

parcs d'importance nationale qui se distinguent "par la beauté de leurs

paysages, la richesse de leur biodiversité et la grande valeur de leurs biens

culturels. Les communes qui se trouvent dans les parcs s’efforcent, avec la

population et les cantons, de conserver, d’améliorer et d’utiliser durablement

ce patrimoine afin de contribuer au développement économique et social de leur

région".

E.

Respectivement les 19 mars, 8 mai et 5 juillet 2012, D.________, E.________,

ainsi que C.________ (ci-après: les constructeurs) ont requis plusieurs

autorisations de construire sur les parcelles no 522 (projet I), no

2204 (partie sud de l'ancienne parcelle no 2204; projet

II), et sur les parcelles no 2204 et no 2292 (projet

III; partie nord de l'ancienne parcelle no 2204 et ancienne

parcelle no 2292, aujourd'hui sur les parcelles no 2298

et 2299) de la commune.

Le projet I consiste en la construction d'un "chalet

familial". Le bâtiment comprend six niveaux, dont trois en sous-sol et

trois hors sol. Le projet prévoit encore la construction d'un espace bien-être

comportant une piscine, un sauna, un jacuzzi et un espace de repos. Il prévoit

également une salle de gym/salle de jeu, une salle de cinéma, une bibliothèque,

plusieurs pièces dédiées au rangement, sept chambres à coucher et sept salles

de bain. Enfin, il est prévu qu'il accueille neuf places de stationnement, intérieures

et extérieures. Le bâtiment n'est dédié qu'à un seul logement. La surface utile

de plancher du projet I est de 1'698 m2, dont 751 m2

dédiés au logement, tandis que la valeur des travaux était estimée à 6 millions

de francs.

Le projet II consiste en la création de deux chalets

d'habitation, prévoyant au total six logements, soit trois par bâtiment. Les

constructions s'élèvent sur quatre niveaux, dont un parking souterrain. Quatorze

places de stationnement intérieures et neuf places extérieures sont prévues,

soit au total 23. Chaque appartement comporte trois chambres à coucher, une

grande salle à manger de 24 m2, un séjour de 52 m2 et un

très grand balcon de 43 m2. La surface brute utile de plancher

de ce projet est de 1'670 m2, le volume construit de 12'353 m3

et les travaux sont estimés à 9.8 millions francs.

Le projet III prévoit la construction d'un chalet

d'habitation, ainsi que d'un garage souterrain. Il prévoit un total de sept

places de stationnement, intérieures et extérieures, et s'étend sur cinq niveaux,

soit un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et des combles et sur-combles. Il

n'est destiné qu'à un seul logement. Il prévoit notamment la création d'un

sauna, d'un spa, d'un espace de douche et de vestiaire au sous-sol, un

carnotzet, une salle de jeux, quatre chambres au rez-de-chaussée, ainsi qu'une

salle de gym, un très grand séjour de presque 100 m2 à l'étage, et

une grande chambre pourvue de deux dressings dans les combles. Sa surface utile

de plancher est de 478 m2 et la valeur des travaux est estimée à 7.5

millions de francs.

Ces trois projets concernaient des résidences

secondaires.

Ils ont suscité les oppositions de A.________ et B.________

(projets I et II), ainsi que de la Fondation Helvetia Nostra (ci-après:

Helvetia Nostra) (projets I à III). Par décisions du 5 juillet 2012 (projet I

et II) et du 19 septembre 2012 (projet III), toutes ces oppositions ont été

levées et les autorisations sollicitées accordées.

Helvetia Nostra a contesté les décisions relatives

aux projets I à III jusqu'au Tribunal fédéral. Le 28 octobre 2013, celui-ci a

admis ces recours, annulé les décisions dans la mesure où les projets

concernaient des résidences secondaires et que leur conformité à l'art. 75b

de la Constitution fédérale de la Constitution suisse du 18 avril 1999 (Cst.;

RS 101) n'avait pas été examinée. Il a renvoyé les causes à la Municipalité de

Rougemont (ci-après: la municipalité) pour nouvelles décisions dans le sens des

considérants (1C_332/2013, 1C_156/2013, 1C_157/2013).

F.

En 2020, les constructeurs ont émis le souhait de relancer les trois projets

entamés en 2012.

Par courriel du 21 octobre 2020, la municipalité a

demandé à la Centrale des autorisations en matière de constructions (ci-après:

la CAMAC) quelle procédure devait être suivie. Le 22 octobre 2020, la CAMAC a

répondu qu'en l'absence de changement dans les projets, des demandes

complémentaires dispensées d'enquêtes pouvaient être déposées afin d'obtenir

les autorisations des services cantonaux.

Le 27 octobre 2020, les constructeurs ont ainsi déposé

de nouveaux formulaires de demande de permis de construire relatifs aux projets

Faits

I à III. Ceux-ci n'avaient pas changé, à l'exception de la pose de panneaux

solaires sur les toits. Les plans déposés étaient identiques à ceux produits

dans le cadre des premières demandes de 2012. Plusieurs nouveaux documents, en

lien avec la protection incendie, le bilan thermique et la zone de danger ont

été ajoutés. Les trois projets concernaient dorénavant des résidences

principales.

Le 16 novembre 2020, la municipalité a dispensé les

projets d'enquête publique.

Respectivement le 23 juin (projets II et III) et le 22

juillet 2021 (projet I), les autorités cantonales consultées ont délivré les

autorisations spéciales requises, assorties de conditions impératives.

G.

Par trois décisions séparées datées du 11 novembre 2021, la municipalité

a informé Helvetia Nostra que, "suite à l'arrêt du Tribunal fédéral du

28 octobre 2013", les constructeurs avaient maintenu leurs projets et

demandé la délivrance de nouveaux permis de construire, de sorte que les

dossiers avaient été "réactivé[s]". Elle avait dès lors

demandé des mises à jour des dossiers, notamment pour la question des dangers

naturels, de l'isolation thermique, ainsi que des mesures de protection

incendie. Les autorisations cantonales ayant été délivrées, et suite à une

modification supplémentaire liée à l'ajout de panneaux solaires, la

municipalité a ainsi décidé de délivrer les permis de construire sollicités sur

les parcelles no 522 (projet I), no 2204 (projet II), et no

"2204 et 2292" (sic) (projet III), "avec la mention de

résidence principale", et de lever les oppositions d'Helvetia Nostra.

Le même jour, par deux décisions relatives aux

projets I et II, la municipalité a levé les oppositions de A.________ et B.________,

et octroyé les autorisations de construire sur les parcelles no 522

et no 2204, pour les mêmes motifs.

On désigne par "parcelles litigieuses",

les parcelles concernées par les projets dans leur état et numérotation actuels,

c'est-à-dire en particulier, pour le projet III, les parcelles no

2298 et 2299.

H.

Le 9 décembre 2021, A.________ et B.________ (ci-après: les recourants 1

et 2) ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (ci-après: la CDAP ou la Cour) contre les décisions de la municipalité

(ci-après également: l'autorité intimée) du 11 novembre 2021 relatives aux

projets I et II, concluant à leur nullité, respectivement à leur annulation, y

compris des autorisations spéciales cantonales. Le recours a été enregistré

sous la référence AC.2021.0388.

Le 7 avril 2022, les constructeurs ont déposé une

réponse, concluant principalement au rejet du recours. Subsidiairement, ils ont

conclu à son rejet, ainsi qu'à la confirmation des décisions municipales

entreprises "en les assortissant de la condition de présentation à la

municipalité des déclarations d'intention des promettant-acquéreurs, respectivement

en renvoyant l'affaire à la municipalité pour qu'elle le fasse selon les

instructions de la Cour".

Invitée à se déterminer, la Direction générale du

territoire et du logement (ci-après: la DGTL) s'en est remise à justice le 3

février 2022.

Le 25 avril 2022, l'autorité intimée a déposé sa

réponse, concluant également au rejet du recours.

Le 12 mai 2022, les recourants 1 et 2 ont requis la

production de divers documents. Le 1er juin 2022, l'autorité intimée

a produit les documents requis.

Le 2 août 2022, les recourants 1 et 2 ont déposé une

réplique et confirmé les conclusions de leur recours. Ils ont encore requis la

production de nouvelles pièces et ont eux-mêmes déposé de nouveaux documents.

Le 25 août 2022, la DGTL a renoncé à déposer une duplique.

Le 20 septembre 2022, l'autorité intimée a produit d'autres

documents. Le 11 octobre 2022, elle a déposé une duplique. Le même jour, les

constructeurs ont également dupliqué.

Le 24 octobre 2022, les recourants 1 et 2 se sont

déterminés une nouvelle fois.

I.

Le 15 décembre 2021, Helvetia Nostra (ci-après: la recourante 3) a

contesté les trois décisions du 11 novembre 2020, relatives aux projets I, II

et III devant la CDAP, concluant principalement à leur réforme en ce sens que

les autorisations octroyées soient refusées. Subsidiairement, elle a conclu à leur

annulation, les causes étant renvoyées à l'autorité intimée pour nouvelle

décision dans le sens des considérants. Le recours a été enregistré sous la

référence AC.2021.0390.

Le 3 février 2022, la DGTL s'en est remise à justice

quant au sort du recours.

Le 7 avril 2022, les constructeurs ont déposé une

réponse, concluant principalement au rejet du recours. Subsidiairement, ils

concluaient au rejet et à la confirmation des décisions municipales entreprises

"en les assortissant de la condition de présentation à la municipalité

des déclarations d'intention des promettant-acquéreurs, respectivement en

renvoyant l'affaire à la municipalité pour qu'elle le fasse selon les

instructions de la Cour".

Le 25 avril 2022, l'autorité intimée a déposé une réponse,

concluant au rejet du recours.

Le 7 juin 2022, la recourante 3 a déposé une

réplique, maintenant les conclusions de son recours.

Le 4 juillet 2022, la DGTL a renoncé à dupliquer.

Les 18 et 19 juillet 2022, l'autorité intimée et les

constructeurs se sont déterminés sur la réplique.

J.

Le 16 mars 2023, s'est tenue une inspection locale commune dans les causes

AC.2021.0388 et AC.2021.0390. Le compte rendu de cette audience est libellé

ainsi:

"La Cour constate la présence

du chalet des époux A.________ et B.________ implanté au nord de la parcelle no

2275. Le constructeur confirme que la construction projetée sur la parcelle

voisine no 522 disposerait d'une volumétrie semblable, quoique

d'une largeur légèrement réduite.

La Cour constate que les parcelles

à l'ouest et au sud de la parcelle no 2275 sont dépourvues de

constructions. Elle n'observe que quelques petites constructions en contre-bas,

vers la Route de la Manche, et plus au nord, toutes de typologie agricole ou

ancienne.

La Cour se déplace le long de la

Route du Pra Lieu sur la parcelle no 522. Le constructeur l'informe

qu'il est prévu que cette parcelle soit divisée en deux. Plus loin, à l'est de

cette parcelle, la Cour constate la présence de chalets plus récents et plus

imposants que ceux observés du côté ouest. Ces chalets sont implantés le long

de la Route du Pra Lieu. La Municipalité informe la Cour qu'il s'agit de

constructions érigées avant l'entrée en vigueur de la Lex Weber, la majorité constituant

des résidences secondaires. Me Reymond précise que le chalet des époux A.________

et B.________ est une résidence principale.

La Cour constate que le terrain de

la parcelle no 522 est en pente nord-sud importante, avec une petite

butte située à l'avant. Le constructeur précise qu'une excavation d'environ 20

mètres, similaire à celle effectuée pour le chalet des époux A.________ et

B.________, est prévue. Le projet prévoit trois niveaux souterrains jusqu'à

atteindre le terrain naturel, puis trois niveaux dont un attique.

Me Reymond fait remarquer que les

projets litigieux auraient été remis en route après le courrier de l'ancien

Service du développement territorial (aujourd'hui la DGTL) du 6 avril 2020

indiquant que le secteur devrait être colloqué en zone agricole.

A la question de la juge

instructrice en lien avec le nombre de places autorisées pour ce projet, la

Municipalité confirme qu'il s'agit bien au total de neuf places de

stationnement, soit cinq à l'intérieur et quatre à l'extérieur le long de la

route.

Helvetia Nostra relève que le

trajet à pied qui sépare les parcelles litigieuses et la gare de Rougemont ne

dure pas quinze minutes, mais vingt-cinq minutes selon Google Maps.

La Cour se rend sur la terrasse

est du chalet des époux A.________ et B.________. Elle constate que s'y dresse,

au nord, à l'arrière du bâtiment, un mur de soutènement particulièrement

imposant d'une hauteur d'environ 4m20. Le constructeur précise que les murs de

soutènement prévus dans le projet adjacent sont moins élevés et que des

sauts-de-loup sont prévus.

La Cour redescend sur la Route du

Pra Lieu. Me Reymond fait remarquer que le chalet situé sur la parcelle

adjacente au nord de la parcelle no 522 est à vendre, ce que

confirme le constructeur. La Cour constate que ce chalet est de typologie

plutôt ancienne.

La Cour se déplace le long de la

Route du Pra Lieu, en direction de l'est, jusqu'à la parcelle no

2204, située au sud de la route, où est prévu le projet d'appartements. La Cour

observe que ce terrain est en pente nord-sud, toutefois moins importante que

celle de la parcelle no 522. A la demande de Me Reymond, la

Municipalité précise qu'il s'agit d'une parcelle en zone constructible, qui

était auparavant en zone agricole. Le chalet situé sur la parcelle adjacente à

l'ouest daterait d'une vingtaine d'années.

La Cour se déplace à nouveau le

long de la Route du Pra Lieu sur la parcelle no 2292 [recte: les parcelles no 2299 et 2298],

où est prévu le troisième projet. A la question de la juge instructrice, le

constructeur confirme qu'un fractionnement de parcelles est prévu, mais sera

effectué ultérieurement. Il est en particulier prévu de grouper les parcelles no 2300

et 2299.

A la question de la juge

instructrice qui interroge la Municipalité sur les investigations effectuées en

lien avec la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS;

RS 702), la Municipalité répond que, jusqu'alors, elle n'a pas constaté d'abus

dans ce contexte. Selon elle, l'outil de la mention au Registre foncier

fonctionne très bien et lui semble suffisant. Il est difficile selon elle

d'effectuer un examen avant la construction. La Municipalité aurait récemment

observé plus de demandes d'achat que de vente de biens, ceux-ci restant en

outre très peu de temps sur le marché. Les arrivées d'habitants observées

concerneraient notamment des personnes venant avec leur famille et qui ont

besoin d'habitations conséquentes. La juge instructrice relève que les

statistiques officielles indiquent une diminution du nombre d'habitants dans la

commune. La Municipalité répond qu'elle a constaté une fluctuation, mais que

l'impression d'ensemble qui se dégage est celle d'une demande à laquelle elle

ne parvient pas à répondre.

A la question d'Helvetia Nostra,

la Municipalité expose que l'augmentation observée en résidences secondaires

s'explique par l'utilisation de constructions existantes libres qui ont été

vendues à de tels résidents.

Le constructeur précise qu'il

n'est pas possible d'attendre d'avoir un acquéreur avant de demander le permis

de construire, les éventuels acheteurs souhaitant se décider sur la base d'un

calendrier déterminé.

Me Reymond relève que s'il existe

un besoin en résidences principales, cela porte selon lui sur les logements non

luxueux, plutôt situés au centre du village. Sur cette question, il se prévaut

de divers arrêts du Tribunal fédéral, à savoir les ATF 142 II 206, 146 II 289

et 145 II 99, le dernier étant relatif à la commune voisine de Saanen.

S'agissant de la procédure de

révision du plan d'affectation (PACom), la Municipalité expose que le plan a

été voté par le conseil communal après une enquête complémentaire relative à

des modifications ne touchant pas le secteur litigieux. Le plan serait

aujourd'hui en mains du département. La Municipalité précise encore que, suite

à la première proposition de PACom présentée par le conseil communal, la DGTL a

émis le souhait que les parcelles de ce secteur soient dézonées. Cela n'est pas

l'avis du conseil communal qui souhaite maintenir ce secteur constructible. La

Municipalité ajoute que la logique de la commune est de conserver le bâti dans

ce secteur et de diminuer les zones constructibles à l'est et à l'ouest. Sur

les projets litigieux, elle indique qu'il est clair que cela est destiné à des

familles aisées, mais que la commune s'inquiète aussi de mettre à disposition

des logements abordables et que le nécessaire est fait dans cette optique.

Helvetia Nostra souligne qu'il n'est pas question de logements subventionnés en

l'espèce.

La juge instructrice demande à la

Municipalité de produire les documents relatifs aux modifications du PACom mis

à l'enquête complémentaire.

Me Reymond souhaite connaître la

profession des personnes présentes pour le compte de la Municipalité. F.________

indique exploiter une entreprise de transport et de terrassement et travailler

avec diverses entreprises. G.________ indique être employé de la Municipalité

et précise que son frère exploite une entreprise dans la construction. Helvetia

Nostra considère que cet élément est important pour apprécier la pesée des

intérêts effectuée par la Municipalité. Celle-ci estime que ce débat ne

présente aucun intérêt et relève qu'aucune récusation n'est intervenue. Le

constructeur indique encore que, dans ce petit village, tout le monde se

connait.

Les parties confirment le contenu

de leurs écritures respectives.

Les recourants, aussi bien

Helvetia Nostra que les époux A.________ et B.________, requièrent formellement

la jonction des procédures. La Municipalité s'y oppose, arguant que les deux

causes n'ont pas le même objet. La juge instructrice informe les parties qu'il

sera statué ultérieurement sur la requête en jonction des causes."

Le 23 mars 2023, la juge instructrice a ordonné la

jonction des causes AC.2021.0388 et AC.2021.0390, sous référence AC.2021.0388.

Respectivement les 17 avril, 4 et 8 mai 2023, les

parties se sont déterminées sur le compte rendu de l'inspection locale. Les

constructeurs ont encore produit la lettre d'un notaire à Berne et Gstaad du 29

mars 2023, selon lequel "l'achat de biens immobiliers a été particulièrement forte ces deux dernières années

à Gstaad et dans ses environs. Cela concerne aussi bien les résidences

secondaires que les résidences principales, en particulier les biens de luxe

situés dans des endroits exclusifs. Actuellement, la demande pour de tels

objets semble être plus grande que l'offre".

Le 10 mai 2023, A.________ et B.________ se sont

déterminés sur cette lettre.

K.

Le plan général d'affectation de la commune est actuellement en cours de

révision. Le projet de plan et de règlement sur le plan d'affectation communal

et la police des constructions (ci-après: le PACom) a été mis à l'enquête

publique en décembre 2020 et a fait l'objet d'oppositions.

Le projet de PACom prévoit le maintien d'une grande

partie du secteur Pra Lieu en zone constructible, ce qui comprend les parcelles

litigieuses. Il prévoit qu'à l'est, le secteur de Clos de l'Eau soit laissé

inconstructible. Pour le surplus, le secteur Pra Lieu sera presque intégralement

entouré de zone agricole, à l'exception d'une petite partie, au sud, qui sera

affectée à la zone d'habitation de faible densité. Le rapport 47 OAT du 6

octobre 2020 fait état d'un clair surdimensionnement de la zone à bâtir dans la

commune et indique avoir pour objectif de "réduire la surcapacité de la

zone à bâtir". Après modifications du PACom, le surdimensionnement

subsistant s'élèverait à 389 habitants (583 – 194 [soit les besoins de d'ici

2036]). Selon la municipalité ce nombre serait incompressible. S'agissant du

PPA Pra Lieu, les réserves représenteraient une diversification de l'offre en

terrains sur le territoire communal (situation, vues, dégagements, etc.), à

proximité du village. Il serait utile de conserver une offre "haut de

gamme" liée à l'"aire d'influence de Gstaad". Par

ailleurs, il conviendrait de reconnaître les engagements communaux, de tenir

compte des discussions menées lors de la première étape de la révision du plan

d'affectation qui a vu le dézonage rapide supporté par le même propriétaire, et

prendre en considération les investissements effectués dans ce secteur pour

l'équipement des parcelles. En ce qui concerne la zone de tourisme et de

loisirs, le rapport 47 OAT expose que le plan directeur régional prévoirait des

besoins de 105 lits supplémentaires pour l'hôtellerie et de 330 lits

supplémentaires pour la para-hôtellerie. Il est prévu d'affecter deux parcelles

à ces secteurs, qui répondraient aux besoins touristiques à hauteur d'environ

180 lits.

Le 6 avril 2020, l'ancien service du développement

territorial (ci-après: le SDT; désormais la DGTL), a pris position sur le

projet de PACom. Le service relève un surdimensionnement de 210 habitants dans

le centre et 201 habitants hors du centre, selon un rapport de simulation

généré le 27 novembre 2019, transmis par un mandataire de la commune.

S'agissant du secteur Pra Lieu, le SDT relève que ce secteur est localisé hors

du territoire urbanisé. Selon le service, le souhait de

la municipalité de maintenir ce secteur en surface constructible le long de la

Route du Pra Lieu repose sur des arguments qui ne sont pas "décisifs".

La zone agricole et/ou de protection de la nature et du paysage devrait

englober l'ensemble du PPA Pra Lieu et les surfaces non construites et ne

bénéficiant pas d'autorisation de construire devraient ainsi être affectées en

zone agricole. Enfin, le SDT relève que le plan directeur régional définira les

besoins en hôtellerie et parahôtellerie, qui peuvent faire l'objet de zones

d'activités touristiques s'ils sont établis conformément au plan directeur

régional.

Une modification du projet de PACom a été transmise

à la DGTL le 8 février 2022. Elle portait en substance sur des parcelles

situées en zone centrale de la commune et prévoyait notamment le maintien des

possibilités constructibles pour certains propriétaires et le dézonage d'autres

parcelles de cette zone. Le projet modifié maintenait le secteur Pra Lieu en

zone constructible.

Invitée à se prononcer dans le cadre de la présence

cause, sur l'état du surdimensionnement de la commune, le 17 avril 2023, la

DGTL s'est déterminée comme suit:

"Le plan d'affectation

communal (PACom) est parvenu à la DGTL le 2 novembre 2022, pour approbation par

le Département. Cette demande est en cours de traitement et la DGTL ne peut pas

se positionner sur ce plan à ce stade de l'analyse. Cependant, le rapport

d'aménagement au sens de l'art. 47 OAT du 6 octobre 2020 traite du

dimensionnement au chapitre 4.2, page 18 (pièce no 1). Selon ce

rapport, le PACom conserverait un surdimensionnement à la fois hors-centre et

en-centre équivalent au total à 389 habitants. A noter également que le rapport

d'aménagement justifie ce surdimensionnement notamment par les besoins de

l'hébergement touristique défini dans la mesure 1f du plan directeur régional

touristique des Alpes vaudoises (pièce no 2, page 41). Les besoins

de l'hébergement touristique, qui n'ont pas été affectés en zone de tourisme et

de loisir, peuvent effectivement être comptabilisés dans le calcul du

dimensionnement des zones d'habitation et mixtes aux conditions de la mesure A

11 et du volet opérationnel du plan directeur régional touristique des Alpes

vaudoises (pièce no 2). Le rapport d'aménagement n'explique

toutefois pas quel est le nombre de lits à convertir en équivalent-habitants et

comment est distribuée la prise en compte de ce besoin touristique dans et hors

du périmètre du centre."

La DGTL a en outre transmis

à la Cour un courrier du 11 avril 2023 adressé à la municipalité dans le

cadre de l'examen du projet de PACom. Il en ressort essentiellement que, selon elle,

un surdimensionnement incompressible ne peut être

validé que si toutes les mesures ont été mises en œuvre pour redimensionner la

zone d'habitation et mixte, ce qui ne serait pas le cas ici, en particulier en

lien avec les parcelles non construites du PPA Pra Lieu qui, bien que répondant

à l'un des cinq critères de redimensionnement, sont maintenues en zone à

bâtir. Par ailleurs, le projet ne pourrait être validé tant qu'il prévoirait la

densification de certaines parcelles. D'autres problèmes liés à la zone

d'activités, zone affectée aux besoins publics, espace réservé aux eaux, et au

règlement sur la police des constructions sont encore relevés. En définitive,

le projet de PACom ne pourrait être accepté en l'état. En l'absence de

modification, le refus du plan serait proposé au département.

Les recourants 1 et 2, la recourante 3, ainsi que la

municipalité se sont déterminés à propos du courrier de la DGTL par envois des 4,

8 et 10 mai, ainsi que du 12 juin 2023. Le 22 juin 2023, les recourants 1 se

sont encore déterminés sur la prise de position de la municipalité.

L.

Selon l'Office fédéral de la statistique, la population de la Commune de

Rougemont est passée de 905 habitants en 2010 à 858 habitants en 2019, ce qui

constitue une baisse de 5.2%. Selon les statistiques plus récentes du canton,

la population de la commune a légèrement augmenté en 2020, c'est-à-dire qu'elle

est montée à 863 habitants. Depuis lors, elle a subi une nouvelle baisse et s'élevait,

en 2022, à 826 habitants.

Au troisième quadrimestre de l'année 2021, la

commune disposait d'au total 1'217 logements, soit 441 résidences principales, représentant

36.24% des logements et 63.76% de résidences secondaires. A ce jour, selon le

site internet de l'administration, il existe 1'227 logements, dont 35.3% de

résidences principales et 64.7% de résidences secondaires.

Selon les statistiques relatives aux logements

vacants dans la commune, ceux-ci s'élevaient au 1er juin 2020, à 25,

au 1er juin 2021, à 21, au 1er juin 2022, à 15 et, au 1er juin

2023, à 13, ce qui constitue un pourcentage de 1.06% du parc logements. La

moyenne cantonale, au 1er juin 2023, s'élève à 0.98% de logements

vacants.

Selon un extrait du site internet ********, en 2022,

il restait dans la Commune de Rougemont 46 propriétés à vendre, dont 72%

étaient en ligne depuis plus de trois mois. Dans la commune voisine de

Château-d'Oex, 71 propriétés étaient en vente, dont 56% en ligne depuis plus de

trois mois.

Il ressort d'un article publié dans le journal en

ligne 24 heures le 14 mars 2022, que le prix de l'immobilier en montagne aurait

récemment subi une forte hausse et atteindrait des records. Cela s'expliquerait

par la gestion de la pandémie par les autorités suisses, la possibilité de télétravailler

et la raréfaction de l'offre dans certaines communes. Selon l'expert interrogé

dans cet article, ce phénomène concernerait tant les résidences secondaires que

principales.

Dans un courrier du 15 mars 2022, adressé à C.________,

la compagnie de courtage immobilier H.________, mandatée pour mettre en vente

les chalets projetés, indique notamment:

"Nous avons actuellement une

forte demandes (sic) provenant de

familles qui souhaitent s'installer dans la région dont ils apprécient la

sécurité et les services tels que le train, hôpital, commerces, aérodrome de

Saanen, écoles publiques et privées ainsi que la proximité de deux grands

bourgs: Château-d'Oex et Gstaad.

La pandémie et l'habitude prise du

télétravail accentue la demande pour des habitations dans le village de

Rougemont."

Considérant en droit:

Considérants

1.

La décision municipale refusant un permis de

construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des

art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative

(LPA-VD; BLV 173.36). Les recours ont été déposés en temps utile et respectent

les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD, par renvoi de

l'art. 99 LPA-VD).

Les recourants 1 et 2, voisins directs

du projet I, et dont la propriété est située à environ 91 mètres du projet II,

disposent de la qualité pour recourir à l'encontre de ces projets.

En ce qui concerne la recourante 3,

celle-ci fait partie des organisations habilitées à recourir dans le

domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'art. 12 de la

loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature

et du paysage (LPN, RS 451; cf. en particulier l'art. 12 al. 1 à 3 LPN, ainsi

que ch. 9 de l'annexe 1 à l'ordonnance du 27 juin 1990 relative à la

désignation des organisations habilitées à recourir dans les domaines de la

protection de l'environnement ainsi que de la protection de la nature et du

paysage [ODO; RS 814.076]). Elle bénéficie ainsi en principe de la qualité pour

recourir en tant qu'elle allègue que la décision litigieuse est susceptible de

porter atteinte aux intérêts de la nature et du paysage. Cela ne concerne

toutefois que les recours contre des décisions prises dans l'accomplissement de

tâches de la Confédération au sens des art. 78 al. 2 Cst. et 2 LPN (cf. ATF 138 II 281 consid. 4.4; TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.1), étant

précisé qu'il peut également y avoir une tâche fédérale lorsqu'une autorité

cantonale prend une décision (cf. ATF 139 II 271 consid. 9.2). Il faut

toutefois que la décision attaquée concerne un domaine relevant de la

compétence de la Confédération, qui est réglé par le droit fédéral, et qu'il

présente un lien avec la protection de la nature, du paysage et du patrimoine

(TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.1).

Le Tribunal fédéral considère que l'octroi par une

autorité communale d'une autorisation de construire en zone à bâtir ne relève

pas d'une tâche de la Confédération, quand bien même le projet litigieux prend

place dans un site inscrit dans un inventaire international, fédéral et a

fortiori cantonal (cf. TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.3;

ATF 135 II 209 consid. 2.1). Il a toutefois déjà reconnu l'existence d'une

tâche fédérale, et partant la qualité pour recourir des organisations de

protection de la nature et du patrimoine, dans un cas où l'art. 15 de la loi

fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) était

mis en cause et que le litige portait sur la création de nouvelles zones à

bâtir (ATF 142 II 509 consid. 2). La doctrine préconise que cela s'étende au

redimensionnement à la baisse des zones à bâtir qui seraient surdimensionnées

en vertu de l'art. 15 al. 2 LAT, ce qui devrait également être considéré comme

une tâche fédérale (Zufferey, Commentaire LPN, 2e éd., Zurich/Bâle/Genève 2019,

n. 35 ad art. 2 LPN; Thurnherr, Commentaire de l'ATF 142 II 509, DEP 2017 p.

11; Wiedler, BR/DC 5/2020 N. 16 p. 253 ss). Le Tribunal fédéral a laissé cette

question ouverte dans un arrêt du 3 septembre 2019 (TF 1C_511/2018 consid.

5.3.2).

En l'espèce, il n'y a pas lieu de trancher cette

question, dans la mesure où la recourante 3 dispose de la qualité pour recourir

contre un projet de construction lorsqu'elle dénonce, comme en l'espèce, une

violation de l'art. 75b Cst. (ATF 139 II 271 consid. 9 à 11). Sous

cet angle à tout le moins, elle est habilitée à contester les trois projets litigieux.

2.

Les recourants invoquent la violation de l'art. 21 al. 2 LAT. Selon eux,

vu le surdimensionnement manifeste de la commune, l'emplacement des parcelles

litigieuses, les impératifs de protection du paysage, ainsi que l'ancienneté du

PPA Pra-Lieu, le contrôle incident du plan se justifie et ne pourrait fonder

l'octroi d'un permis de construire sur les parcelles litigieuses.

Les constructeurs et la municipalité contestent ces

arguments. Selon eux, le PPA Pra Lieu ne serait pas dépassé en raison de l'écoulement

du temps, dans la mesure où il a été modifié en 2017 et où, à cette occasion,

il a été décidé de maintenir les parcelles litigieuses en zone constructible. Ce

maintien se justifierait en outre dans le cadre de la nouvelle planification

communale en raison de la nécessité de diversifier l'offre en terrains sur le

territoire communal, de sorte que la municipalité pouvait se fonder sur ce plan

pour délivrer les autorisations de construire litigieuses.

a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou

préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un

acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,

à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens

notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.1; 121

II 317 consid. 12c). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les

circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront

l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des

circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais

également d'ordre juridique, comme une modification législative (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.1; 127 I 103 consid. 6b). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en

deux étapes: la première détermine si les circonstances se sont sensiblement

modifiées au point de justifier un réexamen du plan: si le besoin s'en fait

réellement sentir, il est adapté, dans une deuxième étape (cf. ATF 148 II 417

consid. 3.2; 144 II 41 consid. 5.1; 140 II 25 consid. 3; TF 1C_546/2021 du 8

septembre 2023 consid. 7.1). A chacune de ces deux étapes, il convient de

procéder à une pesée d'intérêts tenant compte, d'une part, de la nécessité

d'une certaine stabilité de la planification et, d'autre part, de l'intérêt

d'une adaptation des plans aux changements intervenus.

b) aa) Dans le cadre de la première étape de

l'examen, le Tribunal fédéral a déjà retenu que l'entrée en vigueur de l'art.

15.

al. 2 LAT constituait une modification législative des circonstances pouvant

conduire à un contrôle préjudiciel des plans (ATF 144 I 41 consid. 5 ss; TF

1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.1). Cette disposition, adoptée le 15

juin 2012, prévoit que les zones à bâtir sont définies de telle manière

qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes

(al. 1); et que les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites

(al. 2). La réalisation de cet objectif ne saurait cependant constituer le seul

critère pertinent pour déterminer la nécessité d'entrer en matière sur une

demande de révision d'un plan d'affectation, dans le cadre d'une procédure

d'autorisation de construire (TF 1C_208/2022 du 2 août 2023 consid. 5.1). Pour

que ce changement puisse être qualifié de sensible au sens de l'art. 21 al. 2

LAT, il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances parmi lesquelles se

trouvent notamment la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir

existante, le niveau d'équipement de la parcelle et la date d'entrée en vigueur

du plan d'affectation (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2).

bb) En l'espèce, le PPA Pra Lieu et son règlement

d'application, qui régissent la construction sur les parcelles litigieuses, sont

entrés en vigueur le 3 juillet 2007; la novelle du 15 juin 2012 est ainsi postérieure

à cette planification, ce qui constitue un changement de circonstances susceptible

d'ouvrir la voie à un contrôle préjudiciel du plan au sens de l'art. 21 al. 2

LAT.

A cet égard, la position des constructeurs et de la

municipalité, qui prétendent que l’entrée en vigueur de l'art. 15 al. 2 LAT ne constituerait

pas une telle circonstance nouvelle, dans la mesure où le PPA Pra Lieu a fait

l'objet d'une modification en 2017 ayant conduit à la réduction de la zone à

bâtir dans ce secteur, ne peut être suivie. En effet, s'il est exact que le PPA

Pra Lieu a été modifié cette année-là et que certaines de ses parcelles sont

passées en zone non constructible, les parcelles litigieuses n'ont pas été concernées

par cette modification. Comme la municipalité le précisait elle-même dans le

rapport 47 OAT justifiant cette révision (p. 1), la modification du PPA Pra

Lieu de 2017 ne constituait qu'une première étape de redimensionnement, visant

à déterminer les terrains les moins propices à l'urbanisation, le dézonage devant

être finalisé dans le cadre de la révision du PGA. Il s'ensuit que ce n’est pas

le PPA Pra Lieu en tant qu’instrument de planification qui a été revu, mais que

la démarche effectuée s’est limitée à cibler les parcelles à dézoner en priorité

au niveau communal global. S’agissant de l’affectation en zone constructible pour

le reste du PPA concerné, y compris donc pour les parcelles litigieuses,

celle-ci résulte de décisions antérieures à la modification de l’art. 15 LAT

entrée en vigueur le 1er mai 2014 et n’a pas été revue depuis lors.

La Commune de Rougement est largement surdimensionnée.

Ce surdimensionnement, par 389 habitants dans et hors du centre (cf. rapport 47

OAT du 6 octobre 2020, p. 18 s., et courrier de la DGTL du 17 avril 2023) n'est

d'ailleurs pas contesté. Selon le courrier du SDT du 6 avril 2020, il se

monterait même à 210 habitants dans le centre et 201 habitants hors du centre. La

planification communale actuelle ne respecte donc pas les principes définis par

l’art. 15 LAT, ni ceux découlant de la mesure A11 du plan directeur cantonal

(PDCant) résultant de sa quatrième adaptation, ayant pour objectif de mettre en

conformité le domaine de l’urbanisation aux exigences de la LAT, approuvée par

la Confédération le 31 janvier 2018. Depuis l’adoption du PPA litigieux en

2007, le village de Rougement – y compris le secteur où se situent les

parcelles en cause – a de surcroît été recensé à l’ISOS, selon relevé de septembre

2013, et l’entier de la commune fait désormais partie du parc naturel régional

Gruyère Pays-d’Enhaut, également labellisé en 2012, puis en 2022. La réunion de

ces divers éléments, eu égard à la situation singulière des parcelles

litigieuses hors du noyau bâti du village, constitue donc, dans cette commune

surdimensionnée, un changement sensible des circonstances plaidant en faveur

d'un contrôle préjudiciel du plan.

c) aa) Il y a dès lors lieu de procéder à une

analyse préjudicielle de la conformité du plan avec la situation actuelle (deuxième

étape de l'examen prévu par l'art. 21 al. 2 LAT), à savoir à la pesée des

intérêts en présence permettant de répondre à la question de savoir si, compte

tenu de ces nouvelles circonstances, une adaptation de la planification se

révèle nécessaire et si, pour ce motif, les autorisations de construire

requises doivent cas échéant être annulées.

bb) L’art. 1 LAT prévoit que la Confédération, les

cantons et les communes veillent à une utilisation modérée du sol et à la

séparation entre les parties constructibles et non constructibles du

territoire. Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur

l’organisation du territoire et ils s’emploient à réaliser une occupation du

territoire propre à garantir un développement harmonieux de l’ensemble du pays.

Dans l’accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données

naturelles ainsi que des besoins de la population et de l’économie (al. 1). Ils

soutiennent, par des mesures d’aménagement, les efforts qui sont entrepris

notamment aux fins d’orienter le développement de l’urbanisation vers

l’intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée

(art. 1 al. 2 let. abis LAT), de créer un milieu bâti compact (art.

1.

al. 2 let. b LAT) et de créer et de maintenir un milieu bâti favorable à

l’exercice des activités économiques (art. 1 al. 2 let. bbis LAT).

L'art. 3 LAT, qui traite des principes régissant

l'aménagement, prévoit en outre ce qui suit:

" 1 Les

autorités chargées de l’aménagement du territoire tiennent compte des principes

suivants.

2.

Le paysage doit

être préservé. Il convient notamment:

a.

de réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en

particulier, les surfaces d’assolement;

b.

de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble

ainsi que les installations s’intègrent dans le paysage;

c.

de tenir libres les bords des lacs et des cours d’eau et de faciliter au

public l’accès aux rives et le passage le long de celles-ci;

d.

de conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;

e.

de maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.

3.

Les territoires

réservés à l’habitat et à l’exercice des activités économiques seront aménagés

selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il convient

notamment:

a. de répartir judicieusement les lieux d’habitation et les lieux de

travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de manière

appropriée par les transports publics;

abis. de prendre les mesures propres à assurer une

meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces

sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat;

b. de préserver autant que possible les lieux d’habitation des

atteintes nuisibles ou incommodantes, telles que la pollution de l’air, le

bruit et les trépidations;

c. de maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour

piétons;

d. d’assurer les conditions dont dépend un approvisionnement

suffisant en biens et services;

e. de ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et

espaces plantés d’arbres.

4.

Il importe de

déterminer selon des critères rationnels l’implantation des constructions et

installations publiques ou d’intérêt public. Il convient notamment:

a. de tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire

les disparités choquantes entre celles-ci;

b. de faciliter l’accès de la population aux établissements tels

qu’écoles, centres de loisirs et services publics;

c. d’éviter ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les

effets défavorables qu’exercent de telles implantations sur le milieu naturel,

la population et l’économie."

Enfin, l'art. 15 al. 1 à 3 LAT, dispose que les

zones à bâtir sont définies de telle manière qu’elles répondent aux besoins

prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1); les zones à

bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2); et l’emplacement et la

dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières

communales en respectant les buts et les principes de l’aménagement du

territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d’assolement et

préserver la nature et le paysage (al. 3).

Le principe de la séparation de l’espace bâti et non

bâti, qui préserve différents intérêts publics, est de rang constitutionnel; il

fait partie intégrante de la notion d’utilisation mesurée du sol de l’art. 75

Cst. (TF 1C_482/2017 du 28 février 2018 consid. 2.2).

La jurisprudence retient par ailleurs que la

réduction de la zone à bâtir, prévue à l'art. 15 al. 2 LAT, relève d'un

intérêt public important (ATF 144 II 41 consid. 5.2; 128 I 190 consid. 4.2),

susceptible d'avoir, sur le principe, le pas sur l'intérêt public à la

stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des propriétaires

concernés (TF F 1C_546/2021 du 8 septembre 2023 consid. 7.1; 1P.139/1992

du 20 décembre 1993 consid. 7e).

cc) En l'occurrence, comme on l'a vu au considérant 2b

ci-dessus, les projets litigieux sont prévus dans une commune dont la zone à

bâtir est largement surdimensionnée et où l'obligation de réduction de la zone

à bâtir subsiste à ce jour. Les projets litigieux, qui prévoient la réalisation

de logements supplémentaires, sont ainsi susceptibles de compromettre la

poursuite de cet objectif. La planification communale est actuellement en cours

de réexamen et un nouveau PACom a été mis à l’enquête publique. Cette nouvelle

planification n’apporte toutefois qu’une réponse très partielle à la question

du surdimensionnement de la commune. Elle ne permet en tout cas pas de considérer

que le maintien des parcelle litigieuses en zone constructible, couplé aux

mesures de redimensionnement préconisées, permettrait d’atteindre les objectifs

posés par la mesure A11 du PDCant en termes de besoins en logements à l’horizon

projeté, ce dans le respect de l’art. 15 LAT. Dans ce contexte, le maintien des

parcelles litigieuses en zone à bâtir a d’ailleurs été expressément contesté

par le SDT, puis la DGTL, dans diverses prises de position relatives au projet

de PACom. La municipalité justifie le maintien du secteur Pra Lieu en zone

constructible, et partant le surdimensionnement de la commune, notamment par le

besoin en logements touristiques. Ce besoin n'est toutefois ni démontré, ni ne

saurait justifier la construction des bâtiments projetés en l'espèce, sauf à

considérer que les constructeurs souhaitent en réalité créer des résidences

secondaires, ce qui est contraire à ce qui figure dans le permis de construire

et à l'argumentaire adopté par les constructeurs dans le cadre des griefs

relatifs à l'art. 75b Cst. (cf. infra consid. 3). Il en va de

même du souhait de la municipalité de diversifier l'offre en terrains sur le

territoire communal. La nature des terrains existants, permettant notamment des

logements de haut standing, ne change rien au fait qu’ils sont concernés par

les questions de surdimensionnement. Au final, il convient donc de retenir

l'existence d'un intérêt public important plaidant en faveur de la révision de

la planification en raison du surdimensionnement de la commune.

La localisation des parcelles litigieuses revêt en

outre, en l'espèce, une importance non négligeable: celles-ci sont en effet situées

dans un secteur entièrement entouré d’une vaste zone agricole, quasiment libre

de construction, hormis les quelques chalets disséminés le long de la route du

Pra Lieu et les constructions éparses isolées de nature principalement rurale. La

zone reste donc encore largement non bâtie. Dans ces conditions, les

constructions actuelles situées en bordure de la route du Pra Lieu apparaissent

comme formant une excroissance incongrue en pleine zone agricole; elles sont

d'ailleurs sises clairement à l’extérieur du territoire urbanisé constitué par

le village de Rougemont. Une portion du PPA Pra Lieu a en outre été dézonée en

partie pour ce motif. Enfin, aucun moyen de transport en commun ne relie cette

zone au centre du village. Il résulte de ces éléments que le développement de

nouvelles constructions sur les parcelles litigieuses apparaît difficilement compréhensible

au regard du principe cardinal de la séparation du territoire bâti et non bâti

consacré à l’art. 75 al. 1 Cst., de l’objectif consistant à orienter le

développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, en

privilégiant un milieu bâti compact (art. 1 al. 2 let. abis et b LAT)

et aux principes d’aménagement décrits à l’art. 3 LAT.

Il y a encore lieu de tenir

compte de l'inscription des parcelles litigieuses à l'ISOS en septembre

2013.

Celles-ci font en effet partie de l'échappée dans l'environnement III,

catégorie d'inventaire "a", dont la désignation est la suivante:

"Espace préservé sur le versant adret de la

vallée, compartimenté par le réseau hydrographique et composé d'un habitat

rural traditionnel dispersé, avec prés et champs". Cette inscription

est assortie d'un objectif de sauvegarde "a" qui préconise la "sauvegarde

de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre" ainsi que la

"conservation de la végétation et des constructions anciennes

essentielles pour l’image du site; suppression des altérations". Dans

le cadre d'un contrôle incident de la planification, il convient de s'assurer

que les conditions de protection figurant dans l'inventaire se retrouvent dans

la planification; les cantons et les communes ont en effet l'obligation de

prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l'ISOS lors de

l'adoption d'un nouveau plan d'affectation (AC.2018.0250 du 30 avril 2020

consid. 2 et les références citées). En l'occurrence, la planification en

vigueur n'a pas pu tenir compte de l'inscription ultérieure de la zone dans

l'ISOS, selon le relevé de septembre 2013. Or le développement des possibilités

de construire offertes par le PPA Pra Lieu dans cette zone est en contradiction

avec l’objectif de protection poursuivi par l’ISOS, qui préconise la sauvegarde

de l'état existant en tant qu'espace agricole et libre, sous réserve d’un

habitat rural traditionnel dispersé. Une révision de la planification paraît

dès lors nécessaire pour assurer la prise en compte adéquate dans celle-ci des

buts poursuivis par l’ISOS.

En termes de protection du paysage notamment, les

objectifs de l’ISOS sont sensiblement similaires à ceux promus par le Parc

naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut, labellisé en 2012 et en 2022, selon les

PDCn successifs du 31 janvier 2018 et 11 novembre 2022 (mesure E12,

respectivement p. 238 et p. 242) et qui prévoit la protection des territoires

ruraux d’un haut intérêt naturel, culturel et paysager, ainsi qu’un développement

fondé sur la préservation, la revitalisation et la valorisation de ce

patrimoine (voire aussi art. 3 let. b des statuts de l’associations du Parc

naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut). Le PPA Pra Lieu ne tient pas compte de

ces objectifs et ne paraît ainsi plus adapté aux buts poursuivis dans ce cadre.

Finalement, au vu des impératifs de réduction de la

zone à bâtir (art. 15 LAT), de l’atteinte au principe de séparation du bâti et

du non bâti (art. 1 et 3 LAT) et des enjeux de protection paysagère (art. 3 al.

2.

LAT), il apparaît douteux que la planification existante sur les parcelles

litigieuses soit encore adaptée. Le simple fait que cette zone soit équipée ne

suffit pas à déduire le contraire. Il existe dès lors un intérêt public prépondérant

à maintenir les parcelles litigieuses libres de toute construction, à tout le

moins dans l'attente de l'issue de la modification de la planification déjà en

cours; l'inverse pourrait en effet compromettre les objectifs de cette planification.

Une appréciation définitive à ce sujet relève des autorités de planification

mais, à ce stade, ces éléments penchent plutôt en faveur d’une modification de

l’affectation des parcelles en cause vers une zone non constructible. Dans ces

circonstances, la délivrance des permis de construire litigieux ne saurait être

confirmée.

Pour ce motif déjà, les recours doivent être admis.

3.

Les recourants font encore valoir que les autorisations octroyées

contreviennent à l'art. 75b Cst., ainsi qu'aux art. 7 et 14 de la loi

fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702).

a) aa) L'art. 75b Cst. prévoit que les

résidences secondaires constituent au maximum 20% du parc des logements et de

la surface brute au sol habitable de chaque commune (al. 1); la loi oblige

les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales

et l'état détaillé de son exécution (al. 2).

L'art. 6 al. 1 LRS reprend la limitation

constitutionnelle et prévoit également que, dans les communes dont la

proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l’art. 5 est

supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être

autorisée; si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l’octroi

d’une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement

de cette limite de 20 %, l’autorisation ne peut pas être délivrée.

L'art. 7 LRS a la teneur suivante:

"1Dans les

communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20

%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu’à la condition d’être

utilisés:

a. comme résidence principale ou comme logement assimilé à une

résidence principale au sens de l’art. 2, al. 3; ou

b. comme logement affecté à l’hébergement touristique.

2.

Un logement est

réputé affecté à l’hébergement touristique uniquement s’il est mis de manière

durable à la disposition d’hôtes pour des séjours de courte durée, aux

conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local; de plus, il doit

remplir l’une des conditions suivantes:

a. être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a

son domicile principal;

b. ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du

propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement

d’hébergement organisé.

3.

L’autorité compétente

pour les autorisations de construire assortit son autorisation d’une charge

sous la forme d’une restriction d’utilisation au sens de l’al. 1, let. a, ou de

l’al. 2, let. a ou b. Si l’autorisation de construire n’est pas assortie d’une

telle charge et qu’il ne s’agit pas d’une autorisation au sens des art. 8, 9,

26.

ou 27, il est présumé que la restriction d’utilisation visée à l’al. 1, let.

a, s’applique.

4.

Immédiatement après

l’entrée en force de l’autorisation de construire, l’autorité compétente pour

les autorisations de construire ordonne à l’office du registre foncier de mentionner

au registre la restriction d’utilisation relative au bien-fonds concerné.

5.

Le Conseil fédéral

règle notamment les modalités suivantes:

a. les exigences concernant l’établissement d’hébergement organisé;

b. l’obligation de déclarer le changement d’affectation d’un logement

affecté à l’hébergement touristique en une résidence principale;

c. la formulation des conditions d’utilisation."

Les dispositions de la LRS ne visent pas seulement

les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées

comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être

utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2 et les

références citées; TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1).

bb) Face à l'interdiction générale de dépasser le

seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure

que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en

déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que

résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition

du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il

apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales

dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence

d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.2;

cf. aussi TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre

2020.

consid. 4.1).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les

organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux

règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de

droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant

un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce

résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2).

La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique

destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.3).

Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité

qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une

fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce

sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des

circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et la

jurisprudence citée).

Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du

constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.

Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020

du 8 décembre 2020 consid. 4.1). Il s'agit de vérifier si, en prétendant

vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de

la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,

l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de

l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 ******** en réalisant, à terme, une

résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en

prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de

l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas

de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid.

2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre 2020

consid. 4.1).

Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il

existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la

possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices

peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de

construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),

sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement

son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque

celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations

d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne

sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère

principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur

géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2). Lorsqu'il est

question de bâtir un logement destiné à de la location en résidence principale,

l'autorité communale doit s'assurer qu'il existe une demande suffisante pour

que l'intention de trouver preneur pour le bien à construire apparaisse

réaliste (TF 1C_127/2018 du 25 avril 2019 consid 2). L'introduction, depuis le

1er janvier 2016, de l'art. 14 LRS prévoyant la suspension de la

restriction d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être

respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement

de domicile ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de

l'objectif de la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune

d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences

principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente.

Dans les cas où la demande pour ce type d'habitation est manifestement

insuffisante, le permis de construire doit être refusé (cf. ATF 145 II 99

consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.3; TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020

consid. 5.2).

cc) La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la

loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,

elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans

et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1

LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux

dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou

en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).

b) aa) En l'espèce, Rougemont figure sur la liste

des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établies par

l'Office fédéral du développement territorial; elle en comptait plus de 63.76% à

la fin de l'année 2021 et en compte 64.7% à ce jour. Les constructeurs ne font

pas valoir et établissent encore moins qu'ils auraient d'ores et déjà des

offres d'achat sérieuses et concrètes pour l'acquisition des chalets projetés.

L'usage de ces constructions, respectivement des appartements qui s'y trouvent,

à des fins de résidence principale apparaît ainsi d'emblée comme incertain. Il

convient dès lors d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se

présente dans la commune, en tenant compte de l'ensemble des circonstances.

A cet égard, la municipalité a indiqué, en cours de

procédure, considérer que l'inscription de la mention de résidence principale

au Registre foncier, prévu par l'art. 7 al. 3 et 4 LRS, et ordonnée en

l'occurrence dans les permis de construire litigieux, était suffisante à

garantir l'utilisation à des fins de résidence principale. Selon elle, les

biens immobiliers disponibles dans la commune ne resteraient que très peu de

temps sur le marché. Elle ajoute que les arrivées d'habitants concerneraient

principalement des familles, qui auraient besoin d'habitations conséquentes. Son

impression quant au nombre de logements disponibles serait celle d'une demande

à laquelle elle ne parviendrait pas à répondre. Elle ajoute, en lien avec le

nombre d'habitants dans la commune, que celui-ci serait fluctuant. Sa position

ne saurait toutefois être suivie.

bb) Les projets litigieux en l'espèce ont tous été

conçus à l'origine comme des résidences secondaires. S'ils ont été mis en pause

pendant quelques années, les plans de constructions sont restés quasiment

inchangés au moment de la reprise de la procédure d'autorisation de construire,

les trois projets concernant toutefois dorénavant des résidences principales.

Ces projets prévoient la création de plusieurs logements, au total huit, de

haut, voire très haut standing. Par leurs caractéristiques, les constructions

projetées ne s'adressent qu'à un cercle très restreint de personnes cherchant

une résidence principale à Rougemont, en particulier s'agissant des projets I

et III. Le projet de chalet "familial" (projet I) ne comporte en

particulier pas moins de six niveaux, dont trois enterrés qui accueilleront une

piscine, un jacuzzi, un sauna, un espace de repos, une salle de gym/salle de

jeu, une salle de cinéma, une bibliothèque, plusieurs pièces dédiées au

rangement, sept chambres à coucher et sept salles de bains. Il prévoit encore

neuf places de stationnement. La surface utile de plancher du projet I est de 1'698

m2, dont 751 m2 dédiés au logement, tandis que la valeur

des travaux est estimée à 6 millions de francs. Il en va de même du projet III,

prévu sur cinq niveaux et qui n'accueillera qu'un seul logement, mais qui comprend

notamment la création d'un sauna, un spa, un espace de douche et de vestiaire

en son sous-sol, un carnotzet, une salle de jeux, quatre chambres au

rez-de-chaussée, ainsi qu'une salle de gym, un très grand séjour de presque 100

m2 à l'étage, et une grande chambre pourvue de deux dressings dans

les combles. S'agissant du projet III, sa surface utile de plancher est de 478

m2 et la valeur des travaux est estimée à 7.5 millions de francs. Quant

aux appartements prévus dans ce projet, s'ils apparaissent d'un standing moins

élevé que celui des projets I et III, ils comportent tout de même trois

chambres, une grande salle à manger de 24 m2, un séjour de 52 m2

par logement et un très grand balcon de 43 m2. La construction

comporte au surplus un parking souterrain. Au total, 23 places de parc sont

prévues, soit presque quatre par logement. La surface brute utile de plancher

de ce projet II est de 1'670 m2, son volume de 12'353 m3 et

les travaux sont estimés à 9.8 millions francs, soit au moins 1.6 million par

appartement. Ainsi, si ce projet ne peut être rangé dans la catégorie de très

haut standing, on peut tout de même retenir qu'il ne se destine pas à des

familles aux revenus modestes ou moyens qui chercheraient un logement dans la

région, mais bien à des personnes fortunées. On ne peut bien entendu exclure

d'emblée qu'il existe un marché pour ce type de bien exclusif. Mais, ce type de

bien est généralement plutôt destiné à l'hébergement en résidence secondaire

(cf. AC.2017.0342 du 22 août 2018 consid. 3a; cf. ég. ATF 145 II 99 consid. 3.2).

En ce qui concerne leur localisation, il n'est pas

contesté que les biens-fonds concernés sont accessibles toute l'année et que, par

leur typologie, les logements prévus peuvent en soi se prêter à une résidence

principale. Il est également vrai que le village de Rougemont, ainsi que ses

alentours, disposent des infrastructures répondant aux besoins d'habitants de

résidences principales. Il n'en demeure pas moins que les parcelles litigieuses

sont situées dans un quartier excentré situé à 1.5 km et 20 minutes à pied du

centre du village, respectivement à 2.3 km et 5 minutes en voiture du village.

Dans ce quartier, sont majoritairement implantées des résidences secondaires

selon les dires même de la municipalité, exprimés lors de l'inspection locale

du 16 mars 2023. Cet élément permet également de douter d'une future

utilisation en tant que résidences principales (cf. ég. ATF 145 II 99 consid.

3.2; TF 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 5.1), ce d'autant plus dans une

commune touristique dans laquelle les logements en résidence secondaire sont

largement majoritaires.

Dans la mesure où le ou les futurs occupants ne sont

pas connus, il y a encore lieu, comme déjà relevé ci-dessus, d'examiner la

demande de résidences principales dans le même secteur géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2). Selon l'Office fédéral de la

statistique, entre 2010 et 2019, la population de la commune de Rougemont est

passée de 905 à 858 habitants, enregistrant ainsi une baisse de 5.2%. Selon les

statistiques établies par le Canton de Vaud, après avoir très légèrement

augmenté en 2020 (863 habitants), la population de la commune a atteint 826

habitants en 2022, enregistrant ainsi une nouvelle baisse de 37 habitants en

deux ans, soit 4.29% de moins. La population de la commune est ainsi en

constante diminution depuis 13 ans, ce qui constitue un critère déterminant en

lien avec la disponibilité des logements en résidence principale (TF 1C_263/2016

du 21 février 2017 consid. 5.3).

Quant aux logements vacants dans la commune, les

statistiques du canton indiquent que ceux-ci s'élevaient à 25 au 1er

juin 2022 (2.04%), à 21 au 1er juin 2021 (1.72%), à 15 au 1er

juin 2022 (1.22%) et, récemment, à 13 au 1er juin 2023 (1.06%). S'il

est vrai que l'on observe ces dernières années une baisse du nombre de

logements vacants, il reste tout de même à ce jour 13 logements disponibles – dans

une commune dont on rappelle que le nombre d'habitants est en constante baisse

– et, en pourcentage, ce nombre reste au-dessus de la moyenne cantonale qui se

situe à 0.98%. Selon les documents produits par les recourants 1 et 2, il y

avait 46 biens immobiliers en vente en 2022, dont 72% étaient en ligne depuis

plus de trois mois. Dans la commune voisine, ce nombre s'élevait à 71

propriétés à vendre, dont 56% en ligne depuis plus de trois mois.

En tenant compte de la baisse constante de la

population résidente dans la commune depuis plus de douze ans, conjuguée à

l'existence sur le marché de logements vacants, respectivement d’un nombre non

négligeable de logements dont la vente est proposée par leurs propriétaires, on

ne saurait considérer que la demande en résidences principales surpasse l’offre

existante dans cette catégorie de logements. Les projets des constructeurs,

tendant à créer huit nouveaux logements principaux dans la commune, n’apparaissent

dès lors pas en adéquation avec les besoins du marché; il y a ainsi lieu de

douter singulièrement d'une future utilisation des projets litigieux en tant

que résidences principales. Cela vaut en tout cas lorsque – comme en l'espèce –

il s'agit de logements de vacances typiques par leur configuration et leur

situation. On peut au surplus s’étonner que, malgré le fait que les projets

datent déjà de plusieurs années, les constructeurs n'aient pas encore vendu un

seul appartement sur plans à de futurs résidents à titre principal, alors

qu’ils prétendent à l’existence d’une demande avérée de logements de ce type en

résidence principale. Cela constitue un indice de plus de l'absence de demande,

même s'il est vrai que la procédure de recours peut avoir découragé certains

intéressés (cf. ATF 145 II 99 consid. 3.2).

Au surplus, les documents produits par les

constructeurs ne sont pas propres à démontrer le contraire. S'agissant tout

d'abord de la lettre du notaire du 29 mars 2023, celui-ci se contente de

confirmer que l'achat de biens immobiliers aurait été particulièrement élevé

ces deux dernières années et précise que cette affirmation concerne tant les résidences

principales que les résidences secondaires. S’agissant des résidences

principales, ce constat est contredit par l’évolution de la population

communale, en baisse. Sur la base de cet écrit notarial, il n’est pas

impossible de conclure que le tournus des biens ait été plus élevé, ce qui ne

signifie pas encore que l’augmentation de leur nombre soit nécessaire pour

répondre à la demande du marché en résidence principale. Il se réfère en outre à

des acquisitions à Gstaad et ses environs, sans mentionner expressément la

Commune de Rougemont qui nous intéresse ici. S’agissant ensuite de l'article de

24.

heures du 14 mars 2022, il concerne principalement la question de

l'augmentation des prix de l'immobilier en montagne, certes en raison de la

raréfaction de l'offre, mais porte tant sur les résidences principales que

secondaires et ne concerne surtout pas spécifiquement Rougemont. Il ne

constitue donc pas une preuve d'un besoin spécifique en résidences principales

dans cette commune. Il en va de même, enfin, du courrier du 15 mars 2022 établi

par la société de courtage, mandatée par les constructeurs pour vendre les

constructions litigieuses, qui dispose d'un intérêt direct au courtage des

biens concernés par la présente cause et dont la valeur probante doit donc être

relativisée.

c) Au vu de ce qui précède, il faut admettre

l'existence d'un abus de droit, dans la mesure où l’on ne peut raisonnablement

retenir, en l'espèce, aucunes assurances sérieuses et concrètes quant à l'utilisation

des constructions projetées en tant que résidences principales. Pour ce motif

également, les permis de construire doivent être annulés.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission des recours et à l'annulation des décisions du 11

novembre 2021 levant les oppositions et délivrant les permis de construire

litigieux.

Il n'y a ainsi pas lieu de statuer sur les autres

griefs soulevés par les recourants, en particulier sur la violation de l'art.

49.

LATC, des art. 22 LAT et 103 LATC, ainsi que des griefs tirés de la police

des constructions. On peut toutefois douter du respect des normes d'esthétique,

d'intégration et de protection du patrimoine (cf. art. 6 al. 1 LPN, art. 86

LATC, art. 1 et 5 RPPA, et 39 et 41 RCPEPC), au vu des dimensions imposantes des

projets, qui ne correspondent en rien à celles d'un chalet traditionnel

caractéristique de l'habitat d'un paysage de montagne, tel que l’a récemment

jugé la CDAP dans une affaire parallèle (cf. AC.2020.0320 du 10 août 2023

consid. 7d).

5.

Les frais judiciaires sont mis à la charge des constructeurs qui

succombent (art. 49, 51, 91 et

99.

LPA-VD; art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens

en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Ces derniers

verseront en outre une indemnité à titre de dépens aux recourants 1 et 2, qui

ont procédé avec l'assistance d'un avocat (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD art 10 et 11 TFJDA). La recourante 3 a quant à elle agi sous

la plume de sa co-directrice, sans être représentée par un conseil externe.

Aucune indemnité de dépens ne lui sera dès lors allouée (art. 55 al. 1 LPA-VD

a

contrario).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours sont admis.

II.

Les décisions de la Municipalité de Rougemont du 11 novembre 2021 levant

les oppositions de A.________ et B.________, et de la Fondation Helvetia

Nostra, et délivrant les permis de construire un chalet familial sur la

parcelle no 522 (CAMAC no 198663), deux chalets

d'appartements sur la parcelle no 2204 (CAMAC no 198669)

et un chalet d'habitation avec garage souterrain sur les parcelles no

2204 et 2292 (recte: no 2298 et 2299) (CAMAC no 198676)

sont annulées.

III.

Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la

charge de D.________, E.________ et C.________, solidairement entre eux.

IV.

D.________, E.________ et C.________, solidairement entre eux,

verseront, à titre de dépens, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à A.________

et B.________, créanciers solidaires.

Lausanne, le 30 octobre 2023

La

présidente: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.