AC.2021.0397
CDAP - AC.2021.0397 - 2022-08-05 - A._____ /Municipalité de Lausanne, B._____
5 août 2022Français49 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 août 2022
Composition
M. Stéphane Parrone, président; Mme Annick Borda, juge;
M. Georges-Arthur Meylan, assesseur.
Recourant
A.________ à
********, représenté par Me Aurélia RAPPO, avocate, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
Constructrice
B.________ à
********, représentée par Me Alexandre BERNEL, avocat,
à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Lausanne du 16 novembre 2021 écartant son opposition et autorisant la
construction, après démolition partielle, d'un bâtiment sur la parcelle n°
3757 (CAMAC 191526)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 3757 du cadastre de la Commune
de Lausanne (ci-après: la commune) sise Chemin de la Colline 1. D'une surface
de 292 m², le bien-fonds est en nature place-jardin sur 74 m2 et
supporte deux bâtiments commerciaux nos ECA 1556a et 1556b sur 218 m2.
La parcelle est bordée au nord par le chemin de la Colline et au sud par le
chemin de Montelly et la parcelle n° 4498. A l’est se trouve la parcelle
contigüe n° 4499 et à l’ouest la parcelle contigüe n° 4494, propriété de A.________,
sise au Chemin de Montelly 8 / Chemin de la Colline 1b et 1c.
La parcelle n° 3757 est régie par le plan partiel
d'affectation n° 700 "La Colline" (PPA), approuvé par le Département
des infrastructures le 23 août 2000, à titre supplétif, par le Plan général d’affectation
de la Ville de Lausanne (PGA) du 26 juin 2006 et son règlement (RPGA). Il est
précisé que le Règlement concernant le Plan d'extension de 1942 et mis à jour
en 1992 (RPE) auquel il est fait référence dans le PPA a été abrogé par
l'entrée en vigueur du PGA en 2006. Dès lors, tous les renvois aux articles du
RPE ont été remplacés par des articles du PGA, conformément au tableau de
correspondance 2a du RPGA (art. 156 RPGA).
Le périmètre du PPA est divisé en huit zones (zones
A à H). La parcelle n° 3757 est intégralement comprise dans la zone F. La
parcelle n° 4494 se trouve quant à elle en zone F (sur environ deux tiers,
partie nord) et en zone G (sur environ un tiers, partie sud).
B.
Le 5 décembre 2019, B.________ a déposé auprès de la Municipalité de
Lausanne (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire
portant sur la "démolition partielle du bâtiment ECA 1556 et
construction d'un bâtiment pour la création de 6 logements, transformation de
la surface d'activité au rez-de-chaussée." Selon les plans d'enquête,
le projet consistait à maintenir et transformer le rez-de-chaussée du bâtiment
existant exploité sous forme de carrosserie et à construire sur la partie ouest
un immeuble de 7 étages, en partie sur le rez-de-chaussée actuel, abritant des
locaux commerciaux au 1er étage et 6 logements (un 1 pièce et cinq 3
pièces) dans les autres étages.
Après divers échanges entre le Bureau des permis de
construire de la commune et l'architecte de la constructrice, le projet a été mis
à l'enquête publique du 17 juillet au 17 août 2020, selon publication dans la
Feuille des avis officiels du 17 juillet 2020. Il a suscité quatre oppositions,
dont celle de A.________, laquelle a été formée le 12 août 2020.
Selon la synthèse de la Centrale des autorisations
en matière de construction (CAMAC n°191526) du 13 octobre 2020, les
autorisations spéciales et préavis favorables ont été délivrés par les
autorités cantonales compétentes.
Le 24 février 2021, le service d'architecture de la
commune a rendu un rapport s'agissant de l'esthétique et l'intégration du
projet, dont la conclusion avait la teneur suivante:
"Ce
projet est une réponse urbanistique et architecturale intéressante, dans ce
contexte hétérogène et complexe. Les typologies des appartements sont de très
bonne facture et offrent une belle habitabilité dans cette rue à caractère
encore très artisanale.
Lors de la présentation préalable,
il a été relevé que le projet réduit d'un niveau s'intégrerait mieux dans le
bâti existant. C'est vrai qu'un étage de moins le rendrait moins présent sur le
chemin de Montelly. Toutefois, compte tenu de la pente et du vis-à-vis très
imposant de l'immeuble Colline 4, la volumétrie proposée fait d'une part face à
un front bâti plutôt brutal et, d'autre part, par sa position en contrebas,
amenuise son impact sur Montelly qui comporte, sur cette portion du chemin, des
immeubles de quatre niveaux, ainsi la ligne de faîte reste homogène.
Compte tenu de ce qui précède, le
Service d'architecture, en vertu des articles 86 LATC et 69 RPGA, préavise
favorablement à ce projet."
Suite à l'enquête publique, de nouveaux échanges
sont intervenus entre le Bureau des permis de construire et les mandataires de
la constructrice notamment sur le périmètre d'implantation prévu par le PPA et
le nombre de niveaux maximum. Il en ressort que le dossier devait être soumis à
la municipalité pour qu'elle se détermine sur ces deux points qui demeurait
litigieux. Par lettre du 15 avril 2021 adressée au conseil de la constructrice,
le Bureau des permis de construire se déterminait comme suit:
"[…]
Pour mémoire, le projet s'inscrit dans le plan partiel d'affectation n°
700 (PPA 700), zone F, qui impose en particulier le respect d'un périmètre
d'implantation et un nombre de niveaux habitables (six) maximum.
A) Périmètre
d'implantation
Il n'est pas
contesté que, en transmettant, au début de la procédure, un premier périmètre
d'implantation, l'administration communale a commis une erreur. En effet, il
s'avère que lors du report du périmètre du plan papier (qui date de 1997) au
plan numérique (travail effectué à l'interne en 2001), une erreur est survenue:
le périmètre numérique ne correspond pas au périmètre papier. En effet, la
limite Sud du périmètre numérique est 60 cm plus au sud que celle du papier et
la limite Est à 62 cm plus à l'est que celle du papier. Cela signifie que,
concrètement, le premier périmètre numérique qui a été transmis est plus grand
que celui adopté en son temps par le Conseil communal. Bien que le trait figuré
sur la version papier du PPA 700 ait une certaine épaisseur, il n'en demeure
pas moins que le report est clairement erroné.
Cela étant, la
Municipalité estime que le périmètre d'implantation de la version papier du PPA
700 adoptée par le Conseil communal fait foi et doit être respecté, et ce
malgré l'erreur survenue en 2001. En décider autrement reviendrait à renier la
légitimité du plan papier adopté par l'organe délibérant, seule autorité
compétente d'adoption des plans d'affectation. La légalité des plans et
l'égalité de traitement doivent être assurées.
C'est la
raison pour laquelle la Municipalité demande, pour la suite de la procédure,
que le périmètre d'implantation de la version papier du PPA 700 soit respecté.
Ce périmètre, dans sa nouvelle version numérique, a été transmis par le service
du cadastre à l'architecte du projet dans un courriel du 30 mars 2021.
B) Nombre de niveaux
maximum
Il n'est pas
contesté non plus que le dossier a fait l'objet d'une analyse minutieuse avant
l'ouverture de l'enquête publique. Toutefois, l'analyse réglementaire
officielle s'établit après la phase précitée. Dite analyse est parvenue au
résultat que le projet, en proposant huit niveaux (deux niveaux d'activités et
six niveaux de logements), ne respecte pas l'art. 20 du PPA 700 qui exige le
respect de six niveaux habitables.
De pratique
constante municipale, dans tous les plans d'affectation, le terme «surface
habitable» s'entend pour «surface utile», lequel inclut dès lors également les
niveaux d'activités. A titre d'information, cette acception a été appliquée
pour le projet voisin de démolition-construction nouvelle sis à Montelly 8.
Dès lors, la
Municipalité, afin de ne pas créer de précédent, demande que le projet respecte
le nombre de six niveaux maximum. En décider autrement reviendrait à commettre
une inégalité de traitement qui ne peut être tolérée.
C) Conclusion
Pour la suite de
la procédure de permis de construire, des plans (géomètre et architecte)
modifiant ceux de l'enquête publique respectant le périmètre d'implantation de
la version papier du PPA 700 et le nombre de niveaux maximum (six) de l'art. 20
du PPA 700 sont donc exigés. A ce propos, le bureau des permis de construire
enverra une lettre à l'architecte du projet, dont copie vous parviendra, lui
expliquant en détail ce qui est attendu, sous l'angle administratif, pour aller
de l'avant dans la procédure.
Si le
constructeur ne souhaite pas modifier son projet, il voudra bien nous en
informer. Cas échéant, au terme de la procédure de permis de construire, une
décision de refus du permis de construire reprenant les arguments qui précèdent
sera notifiée. Dite décision contiendra les voies de droit usuelles, ce qui lui
permettra de faire valoir ses droits auprès de la cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal.[…]"
Suite et conformément à cette lettre, le Bureau des
permis de construire s'est adressé le 16 avril 2021 à l'architecte de la
constructrice lui demandant de modifier les plans, avant de pouvoir soumettre le
dossier à la municipalité pour décision sur l'octroi du permis de construire.
Le service confirmait notamment que le périmètre faisant foi était la version
numérique transmise par le service du cadastre dans un courriel du 30 mars 2021
à l'architecte et requérait que tous les plans d'architecte concernés, ainsi
que le plan de situation du géomètre soient modifiés sur ce point. Il précisait
également qu'avec 8 niveaux habitables, le projet ne respectait pas le nombre
maximum de 6 niveaux habitables (art. 20 PPA) et que, dès lors, 2 niveaux
habitables devaient être supprimés et les plans concernés modifiés.
Des plans modifiant ceux de l'enquête, datés du 16
septembre 2021 pour les plans d'architecte et du 18 octobre 2021 s'agissant du
plan d'implantation du géomètre, ont été déposés le 28 septembre 2021 et versés
au dossier.
C.
Par décision du 16 novembre 2022, la municipalité a levé l'opposition de
A.________ et délivré le permis de construire.
Le 16 décembre 2021, A.________ (ci-après: le
recourant) a recouru auprès du Tribunal cantonal, Cour de droit administratif
et public (CDAP), à l'encontre de cette décision municipale, dont il demande
l'annulation, subsidiairement la réforme dans le sens des considérants. En
substance, le recourant fait valoir que le nombre de niveaux habitables
autorisé n'est pas observé, que les limites et les distances de construction
n'ont pas été respectées, que le projet tire profit d'une divergence entre les
limites graphiques du PPA et les documents numériques, que les dimensions des
balcons ne respectent pas les distances à la limite et que le calcul de la
surface de plancher brute (SPB) n'est pas correct, ce qui entraine une
incidence sur le nombre de places de stationnement requises pour les véhicules,
les cycles et les motocycles. Il relève encore de manière plus générale, le
nombre important de dérogations accordées par la municipalité.
Dans leur réponse respective des 31 janvier 2022 et 1er
mars 2022, la constructrice et la municipalité ont conclu au rejet du recours.
Le recourant a déposé le 14 avril 2022 des
déterminations en complétant son argumentation et en maintenant ses conclusions.
La constructrice a déposé le 9 mai 2022 une duplique
spontanée.
D.
Le tribunal a délibéré et statué à huis clos.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un
projet de construction peut faire l'objet d'un recours de droit administratif
au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile et
il respecte les exigences légales de motivation (art. 95 LPA-VD et art. 79 LPA-VD,
par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art.
75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne
physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente,
qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD; à
propos de l'intérêt digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence
fédérale, ATF 137 II 40 consid. 2.3). En tant que propriétaire d'une parcelle
jouxtant le bien-fonds sur lequel doit prendre place le projet litigieux, le
recourant remplit manifestement les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD. Il y
a donc lieu d'entrer en matière.
2.
a) Le recourant se plaint en premier lieu du nombre d'étages, qui ne
serait, selon lui, pas règlementaire. Il considère en particulier que le niveau
du rez-de-chaussée, actuellement occupé par un atelier de carrosserie, doit
être considéré comme un niveau habitable et qu'il en est de même s'agissant du
1er étage qui sera affecté à des surfaces de bureaux. Il soutient
que la "mezzanine" située au premier étage devrait compter
comme un étage.
La décision attaquée retient qu'"[A]avec 6
niveaux habitables, le projet respecte le nombre maximum de 6 niveaux
habitables (Art. 20 PPA 700) [Nous précisons que] la mezzanine au 1er
étage ne compte pas dans le nombre d'étage".
Dans la mesure où il n'est pas contesté que les
surfaces d'activités sont, dans le cadre de l'art. 20 PPA, considérées comme
des niveaux "habitables", il s'agit dans un premier temps de
déterminer si les surfaces du premier étage au-dessus du rez-de-chaussée et de
la carrosserie existante, qualifiées par l'autorité intimée de mezzanine,
constituent un étage. Dans la mesure où le projet modifié prévoit 8 niveaux en
tenant compte du rez-de-chaussée et de la "mezzanine" au 1er
étage, il conviendra d'examiner ensuite si le 7ème étage, présentant
une surface de plancher inférieur aux autres étages et considéré par la
constructrice également comme une mezzanine, constitue ou non un niveau
habitable au sens de l'art. 20 PPA.
b) Il convient de rappeler, à titre préalable, que
selon une jurisprudence constante, la municipalité jouit d'un certain pouvoir
d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux.
Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour interpréter des concepts
juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal;
ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions
du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours
s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (AC.2018.0264 du 13 juin 2019
consid. 4b et les références citées). Dans un arrêt de 2016 (TF 1C_340/2015 du
16 mars 2016 consid. 4.3), le Tribunal fédéral a confirmé que la municipalité
dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son règlement,
celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al. 1 de la
Constitution fédérale (Cst.; RS 101). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité
cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par
l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut
adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux,
objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de
sa genèse ou de son but (TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016 consid. 5.4; 1C_138/2020
du 26 août 2010 consid. 2.6).
c) Sous l'intitulé "nombre de niveaux habitables",
l'art. 20 PPA prévoit que "le nombre maximum de niveaux est fixé à 6".
Le Glossaire qui figure en annexe au RPGA précise encore, sous la rubrique "Nombre
de niveaux": "Synonyme d'étage. Un bâtiment de 6 étages +
rez-de-chaussée est constitué de 7 niveaux". Sous "Etage",
le Glossaire indique: "Espace compris entre deux planchers superposés,
et ensemble des locaux qui s’y trouvent. Un étage correspond à un niveau."
Pour le surplus, ni le PPA ni le RPGA ne définissent une "mezzanine".
d) En l'occurrence, le niveau libellé sur les plans
d'architectes modifiés de septembre 2021 "étage 1er"
prévoit la création, au-dessus du local commercial existant d'une surface de
73,98 m2 dédiées à des bureaux et au stockage de pièces détachées,
constituant une galerie en forme de "L" surplombant la carrosserie et
à laquelle on peut accéder depuis le rez-de-chaussée par un escalier
particulier. Un vide correspondant à un peu moins de 20m 2 donne sur
l'atelier du rez-de-chaussée. Sur les plans originaux, le 1er étage,
auquel on accédait depuis la carrosserie par un escalier, représentait une
surface de 92, 61 (+ une cave de 2,05 m2) sur tout le niveau.
La constructrice fait valoir que les plans modifiés
se limiteraient à six étages. Elle relève que le 1er étage et le 6ème
étage comporteraient une "mezzanine" d'une surface limitée à
60% de la surface du plancher inférieur, raison pour laquelle ces niveaux ne
devraient pas être pris en compte.
L'autorité intimée dans le cadre de sa réponse
indique que de pratique municipale constante, une telle mezzanine ne compte pas
dans le calcul du nombre d'étages et se réfère à un arrêt de la Cour de céans
AC.2019.0063 du 5 août 2019.
Force est toutefois de constater que l'arrêt dont se
prévaut en l'occurrence la municipalité, qui concerne la Commune d'Ollon, n'est
pas pertinent dans le cas d'espèce. En effet, cette jurisprudence concernait un
projet de trois niveaux sous la corniche, plus une mezzanine installée dans la
pente du toit. Ladite mezzanine était ouverte sur l'étage inférieure qu'elle
surplombait et auquel elle était rattachée par un escalier. L'éclairage était
assuré par des velux intégrés au pan de la toiture. La configuration
particulière discutée dans cet arrêt n'est ainsi pas comparable à celle du cas
d'espèce. En particulier, il s'agissait d'une mezzanine entièrement intégrée
dans la pente d'un toit, ouverte et surplombant l'étage inférieur auquel elle était
reliée par un escalier, la hauteur totale du bâtiment n'étant pas impactée.
L'on ne saurait dans tous les cas tirer de cette jurisprudence, que, de façon
générale, une mezzanine ne compte pas dans le calcul du nombre d'étages.
D'ailleurs, d'autres jurisprudences retiennent que des surcombles habitables,
quand bien même ils avaient été désignés comme des mezzanines, devaient être
qualifiées comme un étage supplémentaire et entrer dans le calcul du nombre
d'étages autorisé, le critère décisif étant de déterminer si les aménagements
prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre
ces surfaces habitables (AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2).
Ensuite, la municipalité évoque une pratique
constante sans toutefois la documenter ou l'étayer.
En l'occurrence, le projet prévoit non pas une
mezzanine ouverte et intégrée dans la pente d'un toit, mais un niveau qui doit
être considéré comme habitable et qui contribue à augmenter la hauteur du
bâtiment.
Selon la doctrine et la jurisprudence, La partie du
niveau habitable formant une galerie à laquelle on ne peut accéder que par un
escalier particulier et qui, aménagée dans les combles, constitue un complément
à un étage inférieur, a été assimilée à un étage supplémentaire (Bovay,
Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4ème
éd., Bâle 2010, n. 3.1.8.5, ad LATC 47 et jurisprudence citée). Pour décider si
des locaux sont habitables ou non, la seule intention subjective du
propriétaire ne joue pas de rôle décisif. Il convient d'examiner la question
objectivement, en observant en particulier si les locaux prévus répondent aux
exigences de salubrité, notamment en termes de volume, éclairage, accessibilité
et hauteur des pièces (Bovay, loc. cit.).
e) Comme déjà indiqué, il n'est pas contesté que
l'espace bureau et stockage projeté au 1er étage est habitable. Il
présente d'ailleurs tous les critères d'habitabilité usuellement retenus, en
particulier accès, éclairage, chauffage et finitions permettant l'usage
d'habitation ou de lieu de travail.
Il ressort des plans d'architecte que de l'extérieur
et sous réserve de la façade sud, qui ne dispose pas de fenêtre de salle de
bains, rien ne distingue cet étage des autres. Il présente strictement la même
hauteur et est muni des mêmes jours ou fenêtres. Le plancher ne s'inscrit pas
dans la hauteur du rez-de-chaussée qu'il surplombe, mais apparaît bien comme un
étage propre présentant une même hauteur de plafond, même s'il constitue
fonctionnellement un complément à l'étage inférieur. En d'autres termes, cette
surface n'est pas prise sur la hauteur d'un autre étage, mais présente
elle-même la hauteur d'un étage à part entière. Il est d'ailleurs constitué,
comme les autres étages, d'une dalle en béton, muni d'un balcon et desservi par
l'ascenseur projeté.
Du reste, les plans, coupes et façades eux-mêmes
désignent explicitement un "rez-de-chaussée" surmonté de 7 étages
numérotés comme tels et libellés ainsi.
Même si le projet a été modifié, on peut relever que
la demande de permis de construire, sous la rubrique "Caractéristique
du bâtiment" mentionnait 8 niveaux à la question B12 relative au
nombre de niveaux. Le Service d'architecture dans son rapport du 24 février
2021 indique qu'"[A]au-dessus [du rez-de-chaussée], la construction
nouvelle se déploie avec un étage de bureaux puis six étages de logements"
(p. 2). Il découle des documents figurant dans le dossier d'enquête que la constructrice
a elle-même traités chaque niveau, y compris le 1er, comme un étage
à part entière. Dans ses échanges ayant précédé la mise à l'enquête, la
municipalité considérait elle-même que le bâtiment comportait deux niveaux de
trop.
Or, le fait d'avoir transformé la surface du 1er
étage constituant un complément à l'étage inférieur abritant la carrosserie en
créant un vide ne saurait suffire à retenir qu'il ne s'agit pas d'un niveau propre
et qu'il ne devrait pas être traité comme un étage à part entière.
Enfin, la pratique invoquée par la municipalité consistant
à ne pas considérer de façon générale une mezzanine comme étage, permettrait
potentiellement de doubler chaque étage d'une mezzanine et, sous réserve du
respect de la hauteur maximale autorisée, d'obtenir un nombre d'étages
supérieur au maximum réglementaire.
Le fait que, comme elle l'indique, la municipalité
applique une pratique, dont elle ne présente au demeurant pas d'exemple, de
manière constante n'est pas déterminant, une pratique qui se révèle erronée ne
pouvant être maintenue (ATF 130 V 492 consid. 4.1; 127 V 353 consid. 3a; 126 V
36 consid. 5a et les arrêts cités; AC.2019.0341 du 24 août 2020 consid. 2a;
FI.2017.0027 du 12 mars 2018 consid. 5a; AC.2013.0216 du 27 février 2014
consid. 4a).
Il convient donc de compter en l'occurrence le 1er
étage présenté comme une mezzanine en tant que niveau au sens de l'art. 20 PPA.
f) La constructrice considère ensuite que le "6ème
étage", constituant une habitation, comporte une mezzanine (libellé
sur les plans modifiés: "7. Étage") d'une surface limitée à
60% de la surface du plancher inférieur. Elle évoque une pratique constante de
la ville de Lausanne pour retenir qu'une mezzanine de cette dimension ne
constitue pas en elle-même un étage et que la jurisprudence admet d'ailleurs
qu'une mezzanine ne constitue pas forcément un étage distinct.
S'agissant de ce 7ème étage, la
municipalité ne s'exprime pas, ni dans la décision, ni dans ses écritures, mais
elle ne compte manifestement pas ce niveau comme un étage au sens de l'art. 20
PPA.
Il faut constater qu'à l'origine, le dernier niveau,
désigné comme l'étage 7 devait constituer un studio indépendant. Suite aux
échanges avec la municipalité, le projet finalement mis à l'enquête prévoit que
le 7ème étage, constitué désormais d'une chambre, d'un WC et d'une
cave et représentant environ 24 m2, fait partie de l'appartement du
6ème étage de 36,44 m2, accessible par un escalier en
colimaçon et entouré d'une terrasse 31,94m2.
Cette surface est clairement habitable, et même s'il
elle constitue un complément à l'étage inférieur, elle doit être comptée comme
un niveau, pour les mêmes motifs que ceux invoqués ci-dessus s'agissant du 1er
étage: on ne saurait en particulier considérer qu'il s'agit d'une mezzanine au
sens commun du terme, qui est celui d'un petit entresol, soit un appartement
pris sur la hauteur d'un étage. En l'occurrence, le 7ème étage
correspond plus à la définition d'un attique, soit selon le Glossaire du RPGA,
un étage placé au sommet d'une construction, en principe au-dessus de la
corniche et de proportions moindres que l'étage inférieur. Le fait qu'il
constitue une partie de l'appartement du 6ème étage n'y change rien.
Il s'agit donc d'un niveau à part entière qui doit être compté comme tel.
g) Vu ce qui précède, l'examen du projet de
construction amène à constater qu'il ne respecte pas l'art. 20 PPA. Le bâtiment,
en tenant compte du premier étage et du 7ème étage, comporte 8
niveaux et dépasse donc le nombre de niveaux maximum autorisé par le PPA.
L'interprétation que font la municipalité et la constructrice de l'art. 20 PPA
n'est objectivement pas soutenable, car elle vide partiellement de son sens et
de son utilité cette disposition, sans qu'une telle solution trouve son
fondement dans la lettre ou l'esprit du règlement. Malgré le pouvoir
d'appréciation dont dispose l'autorité municipale, la Cour de céans ne peut pas
confirmer sa solution alors qu'elle est contraire au règlement.
Il résulte de ce qui précède que le projet n'est pas
réglementaire, ce qui conduit à l'admission du recours et à l'annulation de la
décision attaquée.
3.
Cela étant, par économie de procédure et avant que la constructrice ne
modifie ses plans et présente un nouveau projet, il se justifie d'examiner si
d'autres griefs doivent être accueillis.
Le recourant fait grief au projet de ne pas
respecter les distances aux limites.
a) L'art. 17 PPA dispose ce qui suit : "Les
bâtiments s'aligneront sur la limite des constructions située au sud du chemin
de la Colline. Ils peuvent occuper la totalité de la zone, en ordre contigu,
s'il y a entente entre les propriétaires; à défaut, ils respecteront une
distance de 5 m de part et d'autre de la limite de propriété".
Selon l'article 40 al. 3 RPGA, "la limite du
domaine public, ou celle des constructions, est strictement respectée, y
compris par les constructions souterraines, murs de fondations, socles,
bossages, avant-corps ou décrochements divers".
En l'occurrence, il convient de constater que la façade nord, donnant sur le chemin de la Colline,
s'implante sur la limite des constructions et est de ce fait conforme à l'art.
17 PPA). La façade ouest respecte la distance de 5 m à la limite de propriété.
La façade sud et la façade est respectent le périmètre de la "zone F"
du PPA, dans sa version numérique telle qu'elle était à disposition de la
constructrice. Sur ce point, la municipalité reconnaît que des difficultés
d'interprétation s'agissant des plans ont existé, dès lors que des différences
entre la version "papier" et la version numérique de ces
derniers sont apparues. L'analyse montre que la façade sud et la façade est
respectent le périmètre de la "zone F" du PPA dans sa version
numérique, mais ne respectent pas en tous points le périmètre d'implantation de
la "Zone F" du PPA 700 dans sa version papier. La municipalité
a admis le non-respect du périmètre papier en indiquant que la version
numérique du plan papier, numérisation effectuée en 2001 et qui a été transmise
au constructeur en début de procédure, a été légèrement modifiée au vu -
apparemment - de l'imprécision de l'épaisseur des traits de l'époque et,
également, pour des motifs d'intégration (obtenir un alignement de la "Zone
F" avec celle de la "Zone H", ceci afin d'obtenir une
meilleure intégration entre les deux zones dans le quartier). Cette imprécision
de l'épaisseur de traits permet selon elle à la municipalité d'admettre une
certaine marge de manœuvre dans l'interprétation de la limite du périmètre de
la "Zone F".
b) A teneur de l'art. 79 RPGA - applicable par
renvoi de l'art. 3 PPA (cf. annexe 2a RPGA) -, la municipalité peut accorder
des dérogations aux prescriptions réglementaires des plans spéciaux et du
présent règlement concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions,
pour autant que des motifs d'intérêt public le justifient ou lorsque la
topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la conception
des constructions requièrent des solutions particulières (al. 1). L'octroi des
dérogations ne doit pas: a) augmenter de manière significative le total des
surfaces brutes de plancher habitables (voir art. 17.2), b) porter atteinte à
un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (al. 2). Ces
dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être
assorties de conditions et charges particulières telles qu'un aménagement de
jardin, une implantation en recul sur les limites des constructions, une
cession gratuite de terrain, une réduction de gabarit ou tout autre avantage
d'intérêt général (al. 3).
Au niveau cantonal, l'octroi de dérogations dans les
zones à bâtir est régi par l'art. 85 LATC qui dispose ce qui suit:
"1 Dans la mesure
où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la
réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour
autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le
justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre
intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2 Ces dérogations
peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de
conditions et charges particulières."
En l'occurrence, le projet respecte le périmètre de
la version numérique "non corrigée".
Concernant la divergence entre les plans papier du
PPA et les données numériques du PPA, elle représente un écart de quelques
dizaines de centimètres. Le choix de l'autorité communale est d'admettre le projet
qui s'aligne sur les données numériques de 2001 du plan. Cela entraîne un léger
rapprochement de la construction des fonds voisins qui est toléré par un souci
d'harmonisation. La volonté du planificateur irait dans le sens d'un alignement
des façades prévues par les "zone F" et "zone H"
et une implantation allant dans le sens d'une future construction en "zone
F" qui s'intégrerait harmonieusement dans l'environnement bâti
préexistant de la "zone H" voisine pourrait être admise.
Si l'on peut admettre que cette tolérance est envisageable
dans le cadre de la liberté d'appréciation de la commune, en l'occurrence, il
convient de s'en tenir au respect de la forme papier qui est la seule version
légalisée qui fait juridiquement foi, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par
les parties.
Le PPA impose en l'espèce des zones d'implantations
ayant manifestement pour but de préserver suffisamment d'espace et d'aération
entre les constructions dans une zone déjà densément construite. Une
implantation non-réglementaire ayant pour effet un rapprochement de la
construction projetée des fonds voisins va précisément à l'encontre des
objectifs poursuivis en matière d'implantation au détriment des intérêts des
propriétaires voisins.
L'argument selon lequel cette tolérance serait dictée
par un souci d'harmonisation peine à convaincre. La municipalité explique que
la version numérique du plan papier, numérisation effectuée en 2001, a été
légèrement modifiée au vu - apparemment - de l'imprécision de l'épaisseur des
traits de l'époque et, également, pour des motifs d'intégration obtenir et un
alignement de la "Zone F" avec celle de la "Zone H",
ceci afin d'obtenir une meilleure intégration entre les deux zones dans le
quartier. Il n'en demeure pas moins que l'autorité intimée a fait procéder à
une correction de la version numérique effectuée en 2001 pour qu'elle
corresponde à la version papier, nouvelle version numérique qui a été transmise
par le service du cadastre à l'architecte du projet dans un courriel du 30 mars
2021. Le 15 avril 2021, la municipalité écrivait ainsi au conseil de la constructrice
que le périmètre de la version papier faisait foi et devait être respecté
malgré l'erreur survenue en 2001. Elle relevait qu'"en décider
autrement reviendrait à renier la légitimité du plan papier adopté par l'organe
délibérant, seule autorité compétente d'adoption des plans d'affectation. La légalité
des plans et l'égalité de traitement doivent être assurés." Or, ces
mêmes motifs et intérêts publics, auxquels s'ajoutent les intérêts des voisins,
s'opposent à la dérogation accordée, ce d'autant plus que le permis accordé
doit être annulé compte tenu des considérants qui précèdent et que la
constructrice doit modifier ses plans et présenter un nouveau projet.
Il en résulte que le nouveau projet devra respecter
la version papier du PPA qui a été retranscrite sur une nouvelle version
numérique (transmise par le service du cadastre dans son courriel du 30 mars
2021).
4.
Le recourant retient que la partie de la construction existante, avec sa
terrasse sur dalle-toiture, du premier niveau, ainsi que la partie au deuxième
niveau au sud ne respectent pas la distance de 5 mètres à la limite ouest de la
propriété, respectivement la limite sud du périmètre numérique, ni le périmètre
d'implantation de la "zone F" et que le projet ne saurait être
justifié en faisant valoir que cette partie du bâtiment accueille des surfaces
utiles qui pourraient être maintenues et autorisées parce qu'elles
bénéficieraient de la situation acquise en vertu de l'art. 80 LATC.
De l'avis du recourant, le projet va au-delà des
conditions prévues par l'art. 80 LATC. En effet, le changement d'affectation,
la création d'ouvertures, que ce soit sous forme d'accès ou de surfaces
vitrées, constituent une aggravation de l'atteinte à la règlementation et la
source de nuisances supplémentaires.
a) L'art. 80 LATC, il est ainsi libellé:
"Art. 80 Bâtiments existants
non conformes aux règles de la zone à bâtir
1 Les bâtiments existants non
conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,
relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la
zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être
entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les
limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés,
pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au
caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver
l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage.
3[…]".
b) Selon la jurisprudence, l’art. 80 LATC ne
s’applique en principe qu’aux bâtiments dont l’irrégularité est due à un
changement postérieur de la réglementation, et non à ceux d’emblée non
réglementaires. Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par
analogie lorsqu’ils sont l’objet d’une tolérance de la part des autorités et, a
fortiori, lorsqu’ils ont bénéficié d’un permis de construire qu’il n’est pas
question de révoquer (CDAP AC.2018.0079 du 4 septembre 2018 consid. 4b;
AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1e/aa; AC.2007.0256 du 24 décembre 2008
consid. 3b et les références citées). Dans un tel cas, les transformations et
agrandissements ultérieurs ne peuvent être autorisés qu’aux conditions de
l’art. 80 al. 2 LATC, c’est-à-dire qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible
au développement, au caractère ou à la destination de la zone, et qu’il n’en
résulte pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou des
inconvénients pour le voisinage. Cette disposition n'exclut pas tous les
inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou
l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; il prohibe seulement
l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la
réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; CDAP AC.2016.0289
du 25 septembre 2017 consid. 5a/bb et les références citées). Pour déterminer
si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte à la
réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il convient de rechercher
le but que poursuit la norme transgressée. Les inconvénients dont cette
disposition vise à protéger le voisinage se définissent de la même manière
qu'en relation avec l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d’application
de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) concernant les dépendances: ils doivent
dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif. Enfin, l'art. 80 LATC
est exhaustif, en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus strict ni
plus permissif à cet égard (CDAP AC.2018.0079 précité consid. 4b et les
références citées).
Il ressort en outre de la jurisprudence que la
réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un
minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir
un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les
habitants de biens-fonds contigus n'aient l'impression que la construction
voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité
aux habitants. La création de volumes supplémentaires dans un espace où la
construction est proscrite doit en particulier être considérée comme une aggravation
de l'atteinte à la réglementation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC (CDAP
AC.2017.0043 du 28 mai 2018 consid. 6b et les références citées).
L'art. 80 LATC autorise les transformations des
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en
force postérieurement, notamment à la distance aux limites, à condition, en
particulier, que les travaux n'aggravent pas l'atteinte à cette réglementation.
A fortiori, l'art. 80 LATC ne permet pas que des travaux créent une telle
atteinte.
La jurisprudence a régulièrement déduit de l’art. 80
al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d'un bâtiment non réglementaire est
interdite, sous réserve de l’hypothèse d’une destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans. Ainsi, les travaux dits de
"démolition-reconstruction", allant au-delà de la transformation
mentionnée à l'al. 2, excluent l'application de l'art. 80 LATC (AC.2011.0290 du
5 septembre 2012 consid. 3a/bb; AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b/aa;
AC.2010.0026 du 21 décembre 2010 consid. 2b; AC.2005.0203 du 18 mai 2006
consid. 3b/aa).
La transformation est l’opération qui modifie la
répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie
de ces volumes, sans que le gabarit de l’ouvrage ne soit augmenté et sans que,
en elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la
réglementation communale. Constitue un agrandissement toute augmentation du
volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments extérieurs
nouveaux tels un balcon. Doit être qualifié de construction nouvelle –
incompatible avec l'art. 80 LATC – un accroissement du volume sans rapport
aucun avec le bâtiment existant. Enfin, la reconstruction se caractérise par le
remplacement d’éléments d’un ouvrage par d’autres éléments semblables, ne
laissant subsister que quelques parties secondaires de l’ouvrage primitif. Pour
distinguer les travaux de transformation/agrandissement d'une reconstruction,
l’importance des parties existantes subsistant après les travaux est déterminante:
s’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan de mur et rez-de-chaussée,
il s’agit d’une reconstruction, peu importe les raisons qui ont conduit à la
destruction de la plupart des murs et des paliers intermédiaires (AC.2017.0222
du 19 avril 2018 consid. 2a; AC.2016.0017 du 3 novembre 2016 consid. 2a ;
AC.2016.0211 du 21 février 2017 consid. 2b; AC.2011.0320, AC.2011.0290,
AC.2010.0026 précités; AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre
2008 confirmé par le TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009).
Par ailleurs, en présence d'une
transformation/agrandissement, il faut déterminer si les travaux "aggrave[nt]
l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage".
Concernant la notion d’inconvénients pour le
voisinage au sens de l’art. 39 RLATC (à laquelle la jurisprudence précitée se
réfère), l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en
comparant d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4
RLATC, et d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage
(assimilé aux dépendances) et qui répond aux exigences légales et
réglementaires. La notion de nuisances supportables doit donc s’apprécier en
fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la
situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté
et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (CDAP AC.2017.0022 du
23 mai 2017 consid. 2d/aa et les références citées). La notion d'absence
d’inconvénients appréciables est un concept juridique indéterminé qui confère à
la municipalité une latitude de jugement étendue, que le tribunal se doit de
respecter (CDAP AC.2012.0105 du 6 septembre 2012 consid. 1 et les références).
La jurisprudence a eu l’occasion de mentionner un certain nombre de critères à
prendre en compte dans la pesée des intérêts en présence, soit notamment
l’emplacement de la construction, sa visibilité, son impact sur
l’ensoleillement dont bénéficie la propriété ou encore les nuisances sonores
(CDAP AC.2018.0136 du 8 août 2019 consid. 3a/bb et les références citées).
c) En l’occurrence, la date de construction du
bâtiment concerné n'étant pas précisée, on ignore s'il est devenu non conforme
aux prescriptions relatives aux distances aux limites postérieurement à
l'entrée en vigueur du PPA ou s'il a d'emblée été construit de manière non
conforme et a fait l'objet d'une tolérance de la part des autorités. Ce point
n'est pas abordé par les parties, qui fondent néanmoins leur analyse sur l'art.
80 LATC; on examinera dès lors le projet au regard de cette disposition, qui
serait appliquée par analogie dans l'hypothèse où le bâtiment aurait d'emblée
été construit de manière non conforme à la distance prescrite à la limite de propriété,
en bénéficiant d'une tolérance de la part des autorités à cet égard.
d) Il convient ainsi de déterminer si le projet
litigieux – en particulier en tant qu'il porte sur les niveaux existant -
respecte les exigences posées par l’art. 80 al. 2 LATC.
En l'occurrence, les plans mis à l'enquête
permettent de constater que le rez-de-chaussée actuel ne subira pas de
modification significative. En effet, si plusieurs interventions sont prévues
par le projet sur cette partie de la construction, force est de constater que
la dalle et les murs porteur existant seront conservés. Au niveau du premier
étage, la constructrice conserve également une partie de la structure
existante, même si une partie du mur existant au sud-est sera démoli et
remplacé par une surface vitrée et qu'en façade ouest, une fenêtre sera
aménagée. La partie dérogeant à la limite des constructions du côté du chemin
de la Colline ne subit pas de modification. Pour le reste, l'emprise du bâti
sur la parcelle n° 3757, diminuera en réalité avec la réalisation du projet
querellé, du côté est de la parcelle, compte tenu de la démolition sans
reconstruction d'une partie du bâtiment existant à cet emplacement.
Le projet prévoit des modifications qui consistent
d'une part, en une démolition d'une partie du bâtiment actuel et une
modification des répartition intérieures.
Certes, le gabarit du bâtiment sera fortement
augmenté du fait de la surélévation et de l’extension de la surface habitable.
Il n'en demeure pas moins que le projet conserve pour le surplus et sans
modifications significative le rez-de-chaussée et le 1er étage. Il
conserve également quasiment toute la structure porteuse intérieure de la
structure. Le rez-de-chaussée garde ainsi son usage de socle en s'appuyant sur
la carrosserie existante. Au-dessus, la construction nouvelle se déploie sur
les 7 étages. Ainsi, même s’ils sont importants, il faut constater que les
travaux litigieux laissent subsister une grande partie du bâtiment existant.
Les travaux projetés ne porteront pas atteinte, aux parties essentielles de
l'édifice. On peut admettre que la structure porteuse du bâtiment a été
conservée dans une large proportion, l’extension et la surélévation constituant
une augmentation du volume extérieure de la construction.
Dès lors, on se trouve en présence d’un
agrandissement et non pas d’une reconstruction.
Pour le reste, et pour autant que les étages
supérieurs et l'extension en hauteur respecte le périmètre d'implantation du
PPA papier (cf consid. 3 ci-dessus), l'agrandissement litigieux sera dans
la limite des constructions et consistera en la création de volumes
supplémentaires mais pas dans l’espace où la construction est proscrite. Les étages
surélevés respecteront ainsi le périmètre d'implantation et n'aggraveront de ce
point de vue pas l'atteinte à la réglementation en vigueur. Il n'y a donc pas
d'aggravation de l'atteinte ici, au sens de l'art. 80 LATC puisque les
transformations s'insèreront à l'intérieur des limites de construction
actuellement en vigueur.
Quant à l'aggravation des inconvénients qui peuvent
en résulter pour le voisinage, dès lors que l'agrandissement prévu est situé
dans la limite des constructions et respecte la distance aux limites, on ne
saurait admettre ici une aggravation insupportable des inconvénients pour les
voisins. L'utilisation projetée est conforme à l'affectation autorisée dans la
zone et le bâtiment accueil déjà une activité artisanale.
e) Ainsi, le tribunal retient, avec la municipalité,
que les travaux projetés en l'espèce n'entraînent pas une aggravation de
l'atteinte à la réglementation ou des inconvénients qui en résultent pour le
recourant. En d'autres termes, la création, dans les volumes existants et dans
les espaces réglementaires, de surfaces habitables ainsi que d'ouvertures en
découlant n'est pas contraire à l'art. 80 LATC. Il s'ensuit que le projet ne
contrevient pas à l'art. 80 LATC.
5.
Le recourant retient que les balcons situés en façade ouest empiètent
sur la distance de 5 mètres à la limite et que ceux en façade sud, émargent
au-delà du périmètre d'implantation de la "Zone F" du PPA aux
niveaux 4 à 6 dans la mesure où ils mesurent plus que les balcons usuellement
admis de 1,5 m.
L'autorité intimée considère que les balcons ouverts
ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la distance à la limite de
la propriété, et évoque la jurisprudence qui admet que les balcons ouverts,
lorsqu'ils forment une saillie réduite sur une façade, isolée, non destinée au
séjour et limitée au service d'une seule pièce, ne doivent pas être comptés ni
pour calculer la surface construite ni pour déterminer la distance à la limite
de propriété.
La constructrice invoque une dérogation, implicite
et courante dans la pratique lausannoise, admettant quelques centimètres
supplémentaires de profondeur pour les balcons et faisant valoir que cette
profondeur quelque peu accrue offre une différence de confort notable aux
futurs utilisateurs. Elle indique qu'en l'absence d'opposition, la commune a
pour pratique d'admettre un empiètement d'1,8 m, si aucune opposition n'est
déposée à ce sujet, comme c'est le cas en l'espèce dans la mesure où le
recourant, dans son opposition, n'a pas parlé des balcons.
On relèvera que dans ses écritures, la commune ne
parle pas de cette pratique qui n'est pas autrement étayée.
a) Selon la jurisprudence, le critère pour
déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et
par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites)
tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de
ses caractéristiques, apparaît pour l’observateur extérieur comme un volume
supplémentaire du bâtiment, on devra alors considérer qu’il aggrave les
inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu’il doit respecter les
distances aux limites et demeurer à l’intérieur du périmètre constructible.
Ainsi, sauf disposition communale contraire, un élément de construction peut
être exclu du calcul de la longueur du bâtiment ou de la distance à respecter
entre bâtiments et limites de propriété s’il est de dimensions réduites et s’il
conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui
concerne ses fonctions et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et
la volumétrie du bâtiment. En général, les éléments en saillie dont la
profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons
(1,5 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (cf. notamment arrêt AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 4, cet
arrêt appliquant cette jurisprudence dans une affaire lausannoise).
Plus concrètement, sauf disposition communale
contraire, peuvent être qualifiés de balcons – non pas d'avant-corps – les
ouvrages, quelle qu'en soit leur longueur, formant une saillie réduite sur une
façade d’une profondeur de 1,50 m au plus et qui se recouvrent l'un l'autre, et
dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment. Leur fermeture
latérale aux extrémités ou dans le courant de la façade en fait des
avant-corps. Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par
un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux
habitables. Le Tribunal de céans a par ailleurs admis que des balcons
présentant une profondeur de 2,75 m tout en ayant une partie en renfoncement
dans le bâtiment, de sorte que la partie faisant saillie par rapport au plan
extérieur des façades ne débordait pas de plus de 1,5 m du périmètre
d'implantation, restaient conformes à cette exigence (AC.2007.0154 du 9
septembre 2008 consid. 5d).
En général, les éléments en saillie dont la
profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons,
soit 1,50 m, ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 4a; AC.2012.0054 du 6 mars 2013
consid. 9; AC.2009.0253 du 3 août 2010 consid. 4b/aa et les réf. cit.).
b) En l'espèce, les balcons sont ouverts et non
fermés latéralement. Ils ne sont pas uniquement bordés par un seul côté de
façade. Les balcons des 4ème, 5ème et 6ème
étages servent en effet plusieurs pièces et sont attenants à deux façades,
entourant l'angle du bâtiment. Quant au balcon du 3ème étage, il
sert lui aussi deux pièces différentes. Les balcons projetés présentent tous
une profondeur de 1,72 m, à l'exception du balcon est au 6ème étage
qui a une profondeur de 2,07 mètres, étant précisé que la façade de ce niveau,
comme celle de l'étage 7, se situe légèrement en retrait (35 cm) par rapport
aux étages inférieures. Au sud et à l'est, la limite d'implantation de la
"Zone F", longe la façade des étages 2 à 5 où sont prévus des balcons,
les façades 6 et 7 étant en retrait.
Le PPA ne réglemente pas les balcons et est muet sur
la question. En revanche, selon l'art. 44 al. 1 RPGA, peuvent empiéter sur le
domaine public ou sur l'espace frappé par une limite des constructions, des
balcons ou autres saillies analogues, notamment à la condition que toute
saillie extrême est limitée au 1/10 de la distance entre les limites de
construction, sans toutefois pouvoir dépasser à 1,5 m (let. a). Selon la
jurisprudence cantonale, est admissible, dans une situation où l'empiètement
des balcons hors du périmètre d'implantation n'excède pas 1,5 m, de ne pas
tenir compte du fait que ces balcons présentent, sur une partie de leur
longueur, une profondeur de 2,5 m, agrandissement obtenu par le retrait de la
façade à l'intérieur du périmètre d'implantation (RDAF 2006 I 225, n° 42).
c) En l'espèce, et à partir du moment où la façade
se situe en limite de la zone d'implantation, les balcons ont une largeur de
1,72 m, respectivement 2,07 m, et l'anticipation sur le périmètre de
construction dépasse donc 1,5 m, soit la distance admissible par la
jurisprudence. Si de par leur type, on a bel et bien affaire, dans le cas
présent, à des balcons d'une volumétrie habituelle pouvant s'inscrire à
l'intérieur des espaces dits réglementaires, rien ne justifie toutefois que
l'on aille au-delà. Ils ont donc 22 cm, de trop.
La saillie ainsi créée excède la limite de 1.50 m
communément admise par la jurisprudence, ce qui constituent ainsi une
aggravation de l'atteinte préexistante à la réglementation, sous l'angle tant
des règles sur l'ordre non contigu que de celles sur les distances aux limites.
S'il est certes exact que les inconvénients qui en résultent pour le voisinage
ne doivent pas être exagérés, il n'en demeure pas moins qu'ils existent.
Les nuisances générées par l'utilisation de cet
espace supplémentaire sont de nature à aggraver les inconvénients pour le
voisinage, quand bien même les voisins n'ont pas formé d'opposition au projet.
Comme il a du reste été relevé dans l'arrêt AC.2016.0443 du 7 novembre 2017 (consid.
5), ce dernier fait n'est pas déterminant, du moment que l'art. 80 al. 2 LATC
est une disposition de droit public, dont les autorités doivent d'office
s'assurer du respect. Des considérations tirées du principe de proportionnalité
ou de l'interdiction du formalisme excessif ne sauraient non plus faire
obstacle à la mise en œuvre de cette disposition.
La proximité de balcons n'est pas neutre pour le voisinage.
En effet, des balcons sont précisément des sources de bruit et de nuisances
pour le voisinage. Lorsqu'ils sont configurés pour être confortables et
spacieux, il est évident que l'objectif visé - que la constructrice met
expressément en évidence - est qu'ils puissent être utilisés par les habitants
pour en faire un lieu de vie et y aménager des tables et des chaises.
Dès lors qu'ils sont situés à une distance réduite
de la limite de propriété et de l'immeuble voisin, ils constituent des facteurs
de troubles et de nuisances. En l'espèce, les balcons situés au sud-est et
sud-ouest sont très proches des façades voisines de sorte que cela contribuera
à augmenter les nuisances.
Quoi qu'il en soit, dès lors que les travaux
litigieux aggravent l'atteinte à la réglementation en vigueur, point n'est
besoin de trancher la question de savoir s'ils aggravent également les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage, ces deux conditions n'étant
pas cumulatives.
Ainsi, en ce qu'ils excèdent la limite de 1.50 m
communément admise par la jurisprudence et par l'art. 44 al. 1 lit. a RPGA, les
balcons en question ne sauraient être autorisés.
d) Le recourant considère que conformément à l'art.
44 al. 1 let. b RPGA la partie la plus basse des balcons doit respecter une
hauteur libre au minimum de 3.60 mètres au-dessus d'un trottoir, sinon de 4.50
mètres s'il n'y a pas de trottoir ce qui ne serait pas le cas en l'espèce.
L'art. 44 al. 1 let. b RPGA a la teneur suivante:
"Art.
44. Autres empiétements
1 Peuvent également
empiéter sur le domaine public ou sur l’espace frappé par une limite des
constructions, des balcons, bow-windows, marquises, avant-toits ou autres
saillies analogues aux conditions suivantes:
[…]
b) les parties les plus basses
devront respecter une hauteur libre minimum de 3,60 mètres au-dessus du
trottoir, ou de 4,50 mètres s’il n’y a pas de trottoir. Pour les marquises, la
hauteur libre minimum de la partie la plus basse au-dessus du trottoir pourra
être réduite à 3,00 mètres. Exceptionnellement, des dérogations peuvent être
consenties par la Municipalité pour des éléments de décor d’architecture, mais
aux risques et périls du propriétaire"
En l'occurrence, les balcons litigieux n'empiètent
que sur le périmètre d'implantation prévu par le PPA et non sur la limite des
constructions sise au sud du bâtiment. Par ailleurs, ils ne surplombent pas le
domaine public. Les exigences de hauteur à l'égard des balcons ressortant de cette
disposition ne rentrent ainsi pas en considération. Partant, le moyen du recourant
sur ce point doit être rejeté.
6.
Le recourant conteste le nombre de places de stationnement en relation
notamment avec l'art. 61 RPGA et son annexe 1, qui définit ces besoins en
fonction de la nature de l'affectation (logements ou types d'activités) ainsi
que des surfaces brutes de plancher (SBP).
Dans la mesure où la constructrice devra revoir son
projet dans le sens des considérants ci-dessus ce qui pourrait modifier
l'affectation ou les SPB, ce grief ne saurait être tranché à ce stade.
7.
Le recourant se plaint ensuite de violations des règles sur les
plantations ainsi que de l'absence de place de jeu.
a) Selon l'article 53 RPGA, pour toute construction
nouvelle (art. 50 RPGA), le propriétaire plante au minimum un arbre d'essence
majeure (voir art. 25 RPGA) pour chaque tranche ou fraction de 500 mètres
carrés de surface cadastrale de la parcelle. Le choix des essences se porte si
possible sur des essences indigènes. L'article 25 RPGA précise qu'un arbre
d'essence majeure est défini comme étant une espèce ou une variété à moyen ou
grand développement pouvant atteindre une hauteur de 10 mètres et plus pour la
plupart.
En l'occurrence, aucune plantation n'est prévue pour
ce projet, alors qu'une plantation minimum seraient exigibles avec une parcelle
de 292 m2..
La municipalité a considéré que ce projet, même sans
plantation, peut être admis, car le terrain disponible est insuffisant et elle
a dès lors fait application de l'art. 55 RPGA, qui dispose que, pour les cas
particuliers, "si le terrain disponible est insuffisant pour répondre
aux normes du présent chapitre, la Municipalité détermine les conditions
d’application minimales imposables".
Elle a fait également application de cette
disposition s'agissant de la place de jeux: le projet ne prévoit en effet
aucune place de jeux, alors qu'une place avec 20m2 minimum serait
exigible avec 488 m2 (en l'état) de SBP (logement) selon l'article
52 RPGA (1,3 m2 par tranche ou fraction de 100m2 de SBP).
b) Pour ces deux points et compte tenu de l'exiguïté
de la parcelle n° 3757, de sa localisation au cœur de Lausanne, de la
configuration des lieux et de la stratégie de densification qui prévaut au
centre-ville d'une agglomération telle que Lausanne, on ne saurait reprocher à
la municipalité l'octroi de dérogation qui ne compromettent par ailleurs aucunement
les objectifs de planification et ne sont pas de nature générer des nuisances ou
à aggraver les inconvénients pour le voisinage.
8.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision de la Municipalité de Lausanne du 16 novembre 2021 levant
l'opposition et délivrant le permis de construire doit être annulée.
Lorsque la procédure met en présence, outre le
recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à cette partie
adverse déboutée, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, d’assumer les frais et dépens (AC.2010.0235 du 29
novembre 2011; AC.2010.0272 du 28 octobre 2011 et références). L'émolument de
justice sera ainsi mis à la charge de constructrice, qui succombe (art. 49
LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un
mandataire professionnel, a droit à une indemnité à titre de dépens, qui sera
également mise à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est admis.
Considérants
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 16 novembre 2021 est
annulée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de B.________.
IV.
B.________ versera à A.________ une indemnité de 3'000 (trois mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 5 août 2022
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.