CDAP - AC.2022.0209 - 2023-05-12 - A._____ et B.__ /Municipalité d'Epalinges, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 12 mai 2023

Composition

M. Alain Thévenaz, président; Mme Renée-Laure Hitz et M.Jean-Claude

Pierrehumbert, assesseurs; Mme Estelle Cugny, greffière.

Recourants

A.________ et B.________,

à ********, représentés par Me Alain BROGLI, avocat à Lutry

Autorité intimée

Municipalité d'Epalinges

Propriétaire

C.________, à ********, représenté par Me Stefano FABBRO, avocat

à Lausanne.

Objet

permis de construire

Recours A.________ et B.________ c/ décision de la

Municipalité d'Epalinges du 10 juin 2022 levant leur opposition et délivrant

le permis de construire (transformation et agrandissement de la villa,

transformation de la piscine sur la parcelle n° 628, propriété de C.________)

– CAMAC n° 206788.

Vu les faits suivants:

A.

A.________ et B.________ sont propriétaires de la parcelle n° 1040

du registre foncier de la Commune d’Epalinges, sur laquelle est construite la

villa individuelle qu’ils occupent. A l’est, ce bien-fonds jouxte la parcelle

n° 628, propriété de C.________, qui est construite des habitations et garages

(ECA n° 810a de 360 m2 et ECA n° 810b de 28 m2). Une

piscine enterrée, en forme de "8", a été aménagée dans la partie

ouest du terrain. Elle est bordée par trois petits bâtiments (ECA 820a de 6 m2;

ECA n° 820b de 5 m2; ECA n° 820c de 7 m2). Le reste de la

parcelle, de 13'329 m2, est en nature de jardin. Le tout

représente une surface totale de 13'735 m2. Les deux biens-fonds

sont colloqués en zone de villas II du plan général d’affectation (PGA) et de

son règlement (RPGA), approuvés par le Chef du département compétent le 16

novembre 2005. Ils sont également englobés dans la zone réservée communale dont

il est question au considérant suivant.

B.

La zone à bâtir de la commune située hors du périmètre compact du Projet

d’agglomération Lausanne-Morges (PALM) est surdimensionnée. Afin de ne pas

compromettre son redimensionnement dans le cadre de la révision du PGA, la Municipalité

d’Epalinges (ci-après: la municipalité) a d’abord élaboré une zone réservée

communale sur l’entier du territoire concerné. Mise à l’enquête publique du

9 juin au 8 juillet 2018, la zone réservée communale a suscité de

nombreuses oppositions. Le projet a ensuite été modifié pour que les parcelles

ayant peu ou pas de réserves à bâtir soient retirées du plan, ce qui a donné

lieu à une enquête publique complémentaire, du 11 mars au 9 avril 2020, qui a

également suscité des oppositions (cf. rapport d’aménagement 47 OAT, dans sa

version du 20 février 2020, p. 5, disponible à l’adresse https://www.epalinges.ch/images/telechargement_pdf/20200306_Avis_denqu%C3%AAte_zone_r%C3%A9serv%C3%A9e_cibl%C3%A9e.pdf).

La zone réservée a finalement été adoptée par le Conseil communal le 31 mai

2022 et approuvée par le Département des institutions, du territoire et du

sport, le 17 octobre 2022. Des recours ont été déposés à l’encontre de ces

décisions.

C.

Faisant suite à une plainte de A.________ et de B.________, le

responsable de la police des constructions et de l’urbanisme de la commune a

confirmé à l’avocat de ces derniers, par courriel du 8 septembre 2021, que C.________

avait bien entrepris de construire une cabane en bois munie d’une plateforme dans

un arbre situé à environ 7 m de la limite de propriété et dont le sommet se situait

à environ 5 m du sol, mais que les travaux avaient été stoppés et que

l’installation ne serait pas utilisée. Cette construction, qui avait débuté sans

avoir été préalablement soumise à la commune, ne pouvait pas être maintenue

telle quelle à cet emplacement, ce dont le propriétaire et son architecte,

rencontrés la veille, avaient pris acte. Il était prévu que la cabane soit

déplacée et qu’un nouveau projet d’installation conforme soit adressé à la

commune.

Par lettre du 9 novembre 2021 de leur avocat

adressée au Service de l’urbanisme, architecture et énergie de la commune, A.________

et B.________, constatant que certains éléments étaient toujours présents dans

les arbres de leur voisin, ont demandé que les dernières parties de la cabane

soient démontées et évacuées sans délai, vu que le délai de remise en état était

désormais échu. Ils ont également signalé que des travaux, vraisemblablement de

terrassement, avaient débuté sur la parcelle n° 628 et que leur voisin semblait

procéder à la construction de différents aménagements. A.________ et B.________

souhaitaient s’assurer que toutes les autorisations y relatives avaient bien

été requises et obtenues. Le 15 novembre 2021, le responsable de la police des

constructions et de l’urbanisme de la commune a répondu que C.________ avait

admis une erreur au sujet de la cabane et de la plateforme dans les arbres –

illicites – et qu’il les avait fait démonter, selon une photographie du 21

octobre 2021 le prouvant. Seuls des éléments de jeux pour enfants (balançoire,

échelle, etc.) ne nécessitant pas d’autorisation étaient encore en place. Quant

aux travaux en cours, ils concernaient la création d’un terrain de pétanque,

pour laquelle la commune avait été consultée et qui ne nécessitait pas

d’autorisation. Il était enfin prévu que des travaux de transformation de la

villa et de la piscine soient prochainement mis à l’enquête.

D.

La demande d’autorisation de transformer et agrandir la villa et de

transformer la piscine sur la parcelle n° 628 a été mise à l’enquête publique

du 24 novembre au 23 décembre 2021. Selon la demande de permis de

construire (cf. ch. 62, 63, 65 et 66 du formulaire CAMAC 206788), il est prévu

d’augmenter la surface brute utile des planchers de l’habitation existante dans

le bâtiment ECA n° 810a de 167 m2, qui s’ajoutent aux 557 m2

existants – le tout entièrement consacré au logement –, pour un coût estimé à

3'500'000 francs. La surface bâtie existante, de 406 m2,

devrait atteindre, après travaux, 415 m2. Le volume bâti (cube SIA)

devrait quant à lui passer de 2'929 m3 à 5'508 m3.

Par lettre du 16 décembre 2021 de leur mandataire, A.________

et B.________ se sont opposés au projet, principalement au motif que

l’agrandissement de la villa et la transformation de la piscine

contreviendraient à la réglementation de la zone réservée communale, en raison

de leur importance. Les opposants ont également fait valoir que la construction

d’une aire de jeux et celle d’un terrain de pétanque – qui ne figuraient pas

sur les plans – auraient dû faire l’objet d’une mise à l’enquête publique.

E.

Par décision du 10 juin 2022, la municipalité a levé l’opposition formée

par A.________ et B.________ et délivré le permis de construire demandé. Elle a

en outre précisé que les cabane et plateforme dans les arbres, construites sans

autorisation, avaient été démontées, le propriétaire ayant reconnu son erreur,

et que l’engin de jeux restant (échelle, passerelle avec futur toboggan) ne

nécessitait pas d’autorisation. Quant au terrain de pétanque, il avait fait

l’objet d’une demande préalable pour travaux de minime importance admise par la

commune en application de l’art. 68a al. 2 du règlement du 19 septembre 1986

d’application de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions

(RLATC; BLV 700.11.1), car il ne nécessitait qu’une faible modification du

profil du terrain et était situé à plus de 10 m de la limite de propriété.

F.

Par acte du 8 juillet 2022 de leur conseil, A.________ et B.________ ont

recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(ci-après: la CDAP) contre la décision du 10 juin 2022, concluant,

principalement, à sa réforme en ce sens que la demande de permis de construire

est refusée et la démolition de la plateforme en bois construite sur la

parcelle n° 628 dans les arbres à proximité de la limite de propriété, de même

que celle du terrain de pétanque, ordonnées, dans un délai fixé à dire de

justice. Le recours conclut également, à titre subsidiaire, à l’annulation de

la décision attaquée et au renvoi de la cause à l’autorité intimée pour

nouvelle décision dans le sens des considérants.

Le 20 septembre 2022, C.________ a déposé une

réponse, sous la plume de son avocat, et a conclu au rejet du recours. Par

déterminations du 20 septembre 2022 également, l’autorité intimée a fait de

même.

Le 24 octobre 2022, les recourants ont déposé des

déterminations complémentaires, auxquelles le constructeur a répondu par

duplique du 5 décembre 2022 de son avocat. Le 2 mars 2023, les recourants ont

encore produit une décision du 21 février 2023 de la municipalité refusant une

modification des limites de leur parcelle et de la parcelle n° 627 voisine au

motif que la modification des limites des parcelles entraverait l’établissement

du futur plan d’affectation communal.

G.

Le tribunal s’est rendu sur place, le 7 mars 2023. A cette occasion, il

a entendu les parties et a procédé à une inspection locale. Les constatations

effectuées dans ce cadre ont été résumées dans un compte-rendu qui a été soumis

aux parties. Ce document est partiellement reproduit ci-dessous:

"A la demande du président,

les représentants de l’autorité intimée confirment que le PGA communal est en

cours de révision: la procédure d’examen préliminaire est terminée et le

dossier devrait être adressé aux autorités cantonales en vue de l’examen

préalable à la fin de l’année en cours. Il est prévu d’affecter une partie de

la parcelle 628 en zone de verdure, tandis que le reste demeurera en zone à

bâtir. Ces futures affectations n’ont cependant pas encore été définies

concrètement sur plan.

Les recourants produisent une

pièce, que les autres parties commentent.

Interpellés par le président sur

le critère qu’applique l’autorité intimée pour déterminer si un projet

d’agrandissement d’un bâtiment existant est admissible au regard de l’art. 3

al. 2 du règlement de la zone réservée communale (RZR), les représentants de la

commune, après avoir souligné que la disposition en question laisse une marge

d’appréciation à l’autorité, répondent que les surfaces brutes de planchers

habitables ne doivent pas être augmentées de plus d’un tiers par rapport aux

surfaces existantes. Il s’agit du critère déterminant. Comme ici les surfaces

habitables sont augmentées de 26 % par rapport aux surfaces existantes, le

projet est admissible. Les représentants de l’autorité intimée ajoutent que des

travaux de transformation ou d’agrandissement représentant l’équivalent de 150

m2 de surface de planchers habitables n’ont pas encore été autorisés dans le

secteur de la zone réservée communale. M. D.________ précise encore qu’il a été

tenu compte de la surface au sol et de la volumétrie que représente le projet

d’agrandissement litigieux par rapport au bâtiment existant.

A la requête du président, les

recourants désignent sur le terrain les arbres qui à leurs yeux pourraient être

endommagés par la mise en place des sondes géothermiques prévues (à l’est du

garage souterrain projeté et le long du chemin d’accès).

Il est passé à l’inspection locale.

Les constatations faites à cette occasion sont résumées ci-après.

Pour se rendre au bord de la

piscine aménagée à l’ouest de la parcelle litigieuse, le tribunal traverse la

vaste terrasse construite le long de la façade ouest du bâtiment ECA n° 810a,

puis emprunte un sentier qui chemine au milieu du gazon en direction de

l’ouest. Le tribunal constate que la parcelle, richement arborisée, accuse une

pente douce descendante en direction de l’ouest. Au moment de franchir la haie

et le grillage qui sont implantés à l’est de la piscine et qui délimitent

l’accès à celle-ci, la pente s’accentue de manière importante. Un escalier de

pierre, relativement raide, a été aménagé pour rejoindre la piscine. Le

tribunal observe la présence d’un bassin en forme de "8" creusé dans

le terrain et dont le revêtement – de béton – déborde sur le gazon. Tout

autour, le terrain a été aplani et engazonné. A quelques mètres à l’est de la

piscine, le tribunal constate la présence d’un mur de soutènement que le

constructeur explique vouloir démolir, en raison de la présence de fissures et

d’infiltrations d’eau, puis reconstruire dans les mêmes dimensions. Deux petits

bâtiments adossés au mur, mais dont les trois autres faces sortent de terre,

ont été érigés en hauteur par rapport à la piscine. Ils sont accessibles au

moyen de quelques marches. Ces bâtiments, fermés et coiffés d’une toiture

plate, sont reliés entre eux par un solarium où sont installées deux chaises

longues. Le projet litigieux prévoit la démolition de ces locaux et la construction

d’un local unique servant de pool house, dont la surface sera légèrement plus

grande que l’installation actuelle. Le tribunal constate que la piscine et les

installations attenantes sont vétustes. Il note encore la présence d’une

douche, installée à quelques mètres au nord de la piscine. Tournant le dos à la

piscine, le tribunal se dirige ensuite en direction du nord-ouest tout d’abord

à plat, puis à la montée, pour rejoindre le terrain de pétanque rectangulaire

aménagé par le constructeur.

M. D.________ explique qu’au

moment où il était venu sur place constater la présence de la cabane dans les

arbres construite à quelques mètres seulement de la propriété des recourants,

il avait vu que des travaux de terrassement étaient en cours. Il avait alors

interpellé le constructeur à ce sujet et celui-ci avait précisé qu’il entendait

installer un terrain de pétanque. M. D.________ a considéré que les travaux

pouvaient être dispensés d’autorisation, d’une part, parce qu’ils ne

nécessitaient qu’un terrassement minime puisque l’installation était prévue sur

un endroit relativement plat et, d’autre part, parce que le terrain se trouvait

à une distance trop éloignée des parcelles voisines pour occasionner une gêne.

Cette dispense d’autorisation n’a pas été formalisée mais a fait l’objet d’un

échange de courriels. Les recourants estiment cependant qu’en raison du bruit

gênant qu’occasionne de manière générale l’utilisation d’un terrain de

pétanque, une mise à l’enquête publique aurait été nécessaire. A tout le moins,

l’aménagement aurait nécessité leur accord.

A l’angle que forment les

parcelles 1040, 628 et 625, le tribunal constate qu’une plateforme en bois,

entourée d’une barrière, a été aménagée dans les arbres plantés à cet endroit.

La plateforme est accessible grâce à une échelle dont les marches ont été

creusées dans un tronc placé à la verticale dans le sol. La cabane en bois qui

avait été installée dans les arbres et dont les recourants s’étaient plaints a

en revanche été démontée et enlevée. Les recourants estiment que cette

plateforme, qui constitue une gêne puisqu’elle domine leur parcelle, doit

également être démontée. Le tribunal note encore la présence de jeux pour

enfants à cet endroit (un trampoline et une cabane en rondins adossée à la haie

de thuyas qui sépare les parcelles précitées; le recourant précise que cette

cabane était déjà là quand il a acheté la parcelle et qu’il ne s’agit pas de

celle qu’il avait fait construire dans les arbres).

Le tribunal observe encore que la

limite de propriété de la parcelle 1040 est plantée d’une haie de feuillus

(vraisemblablement du charme), taillée à hauteur d’homme. Cette haie est doublée

d’une haie de thuyas, d’une hauteur d’environ 3 mètres, plantée parallèlement

sur la parcelle 628. Les deux haies sont séparées par un passage. La villa des

recourants et leur terrasse se situent en contre-bas des haies.

Le tribunal se rend enfin sur la

terrasse aménagée au nord des bâtiments ECA n° 810a et 810b. Les architectes

indiquent l’endroit où se situe l’actuel sous-sol et Me Fabbro relève que le

garage existant sera démoli et que l’agrandissement projeté se fera sur

l’emprise bétonnée existante."

Le 17 mars 2023, l’autorité municipale a précisé

qu’au moment où M. D.________ était venu sur place constater le démontage de la

cabane dans les arbres, construite à quelques mètres seulement de la propriété

des recourants, le propriétaire et les architectes lui avaient fait part du

souhait de créer un terrain de pétanque à un endroit du terrain à faible pente

proche de la piscine. Le 18 avril 2023, le constructeur a fait savoir au

tribunal que, d’après lui, sur le grief lié à l’endommagement des arbres par la

mise en place des sondes géothermiques (à l’est du garage souterrain projeté le

long du chemin d’accès), la vision locale avait permis de constater que les

travaux de creuse qui seront effectués sur la parcelle n’engendreront aucune

modification de l’environnement des arbres; en effet, l’implantation des sondes

géothermiques – prévues en dehors du système racinaire, correspondant à la

projection de la couronne -, garantissait à l’évidence l’espace nécessaire au

maintien des arbres. S’agissant du terrain de pétanque, le constructeur s’est

rallié aux précisions de la municipalité du 17 mars 2023.

Les autres parties se sont également déterminées au

sujet de la pièce produite par les recourants lors de la vision locale.

Considérant en droit:

1.

La décision municipale levant une opposition et délivrant un permis de

construire peut faire l’objet d'un recours de droit administratif

au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile

(art. 95 LPA-VD) et il respecte les exigences légales de motivation (art. 76 et

79 al. 1 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Les voisins directs, qui se

sont opposés au projet lors de la mise à l’enquête publique, ont la qualité

pour recourir au sens de l’art. 75 al. 1 let. a LPA-VD. Il y a lieu

d’entrer en matière.

2.

Les recourants concluent principalement à la réforme de la décision

entreprise non seulement en ce sens que la demande de permis de construire devrait

être rejetée, mais encore en ce sens que la plateforme en bois et le terrain de

pétanque construits sur la parcelle du constructeur devraient être démolis.

a) Aux termes de l'art. 79 al. 2 LPA-VD, le

recourant ne peut pas prendre de conclusions qui sortent du cadre fixé par la

décision attaquée. Il peut en revanche présenter des allégués et moyens de

preuve qui n'ont pas été invoqués jusque-là. L'objet du litige est par

conséquent défini par trois éléments: la décision attaquée, les conclusions du

recours et les motifs de celui-ci. Selon le principe de l'unité de la

procédure, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que les rapports

juridiques à propos desquels l'autorité administrative s'est prononcée

préalablement, d'une manière qui la lie sous forme de décision. L'objet du

litige peut être réduit devant l'autorité de recours, mais pas étendu, ni

modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2). Le juge administratif n'entre pas en

matière sur des conclusions qui vont au-delà de l'objet du litige qui lui est

soumis (ATF 144 II 359 consid. 4.3; 134 V 418 consid. 5.2.1; 125 V 413 consid.

1a et les références citées).

b) En l'espèce, la décision attaquée ne porte que

sur la levée de l’opposition des recourants et la délivrance du permis de

construire. Il ne s’agit pas d’une décision statuant sur la remise en état de

l’une ou l’autre construction ou installation présente sur la parcelle du

constructeur qui ne serait pas réglementaire. Il en résulte que les conclusions

des recourants tendant à la suppression de la plateforme et du terrain de

pétanque se trouvant sur le bien-fonds du constructeur excèdent le cadre de la

décision attaquée, qui détermine l’objet du litige, de sorte que le recours est

irrecevable sur ce point. Le tribunal de céans ne peut trancher une telle

demande en première instrance.

c) Pour le reste, les conclusions prises par les

recourants en réforme, respectivement en annulation de la décision levant leur

opposition et délivrant le permis de construire, sont recevables.

3.

a) S’agissant de l’agrandissement de la villa, les recourants invoquent

principalement une violation du règlement de la zone réservée communale, car les

travaux de construction autorisés seraient trop importants. La municipalité et

le constructeur sont au contraire d’avis que le projet n’entraîne pas

d’augmentation disproportionnée des surfaces habitables, de sorte qu’il peut

être autorisé.

b) La zone réservée est une mesure définie à l'art.

27 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS

700). Cette disposition prévoit que s'il n'existe pas de plan d'affectation ou

que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des

zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces

zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan

d'affectation (al. 1). En droit cantonal, l'art. 46 al. 1 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV

700.11) prévoit que la commune ou le département cantonal peuvent établir des

zones réservées pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans

au maximum.

La zone réservée est une mesure

conservatoire (cf. titre des art. 46 ss LATC). Selon la jurisprudence,

l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois conditions

matérielles, à savoir une intention de modifier la planification, une

délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la

proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller

au-delà de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la

nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2; arrêt TF 1C_275/2021 du 19

mars 2022 consid. 2; arrêts CDAP AC.2021.0077 du 31 mars 2022 consid. 3a; AC.2021.0109

du 9 novembre 2021 consid. 2 et les arrêts cités).

Il n’est pas contesté qu’au moment où la décision

litigieuse a été rendue, le plan des zones réservées de la commune et son

règlement déployaient un effet anticipé négatif, de sorte que la municipalité

devait examiner la compatibilité du projet de construction qui lui était soumis

avec cette réglementation et qu’elle était tenue de refuser tout permis de

construire allant à son encontre (cf. art. 49 LATC). La question est donc de

savoir si la décision attaquée est compatible avec la réglementation de la zone

réservée communale, qui n’institue pas un moratoire général, mais admet

l’octroi d’autorisations de construire à certaines conditions.

b) Le règlement de la zone réservée de la Commune

d’Epalinges (RZR), dont la teneur au 20 février 2020 est reproduite ci-dessous,

a été modifié par la municipalité après l’enquête publique qui s’est déroulée

du 9 juin au 8 juillet 2018. Les modifications, figurées en rouge, ont fait

l’objet d’une enquête publique complémentaire, du 11 mars au 9 avril 2020. Ce

règlement prévoit ce qui suit:

"Art. 1 But

La zone réservée selon l’art. 46

LATC est instaurée afin de sauvegarder les buts et principes régissant

l’aménagement du territoire. Elle doit permettre d’assurer une utilisation

rationnelle et cohérente du sol et d’adapter le dimensionnement des zones à

bâtir aux besoins conformément à la LAT.

Art. 2 Secteurs

La zone réservée déploie ses

effets sur les secteurs définis sur le plan.

Art. 3 Effets

1 Toute nouvelle

construction est interdite à l’exception des dépendances de peu d’importance au

sens de l’article 39 RLATC, situées à moins de 3 mètres du bâtiment principal.

2 La Municipalité peut autoriser les rénovations, les

transformations, ainsi que les agrandissements minimes de bâtiments existants

pour autant qu’ils n’augmentent pas les surfaces habitables de façon

disproportionnée.

Les

rénovations, transformations des bâtiments existants peuvent être autorisées

dans les limites des volumes existants. De petits agrandissements du volume

peuvent être autorisés pour des lucarnes par exemple ou pour des vérandas,

couverts, sas d’entrée, etc., dans les limites des plans d’affectation en

vigueur et pour autant que l’emprise au sol n’excède pas 20.00 m2.

3 Des agrandissements mesurés des bâtiments existants peuvent

être autorisés s’ils sont destinés à augmenter la surface liée à des activités

professionnelles.

4 Le permis de construire, dont la mise à l’enquête publique a

débuté avant la mise à l’enquête publique de la zone réservée, peut être

délivré.

3 Les permis de construire délivrés avant la mise à l’enquête

publique complémentaire sont valables.

Art. 4 Entrée en vigueur,

durée et abrogation

La zone réservée entre en vigueur

par décision du Département compétent pour la période prévue par l’art. 46

LATC, à savoir 5 ans, prolongeable 3 ans. Pendant sa durée de validité, elle

prime sur toutes les dispositions antérieures, notamment celles des règlements

communaux qui lui sont contraire."

Il ressort du rapport d’aménagement 47 OAT cité plus

haut, que l’importance du surdimensionnement des réserves à bâtir pour

l’habitation hors du périmètre du PALM a conduit la municipalité à entreprendre

la révision de son plan général d’affectation. En vue de garantir le redimensionnement

des zones à bâtir de la commune, la municipalité avait tout d’abord fait

inscrire une zone réservée communale sur l’ensemble des zones à bâtir pour

l’habitation, avec l’exclusion de quelques secteurs particuliers. Elle a

ensuite modifié la zone réservée communale afin de ne "geler" que la

constructibilité des terrains qui pourraient faire l’objet d’un déclassement

(rapport, p. 9). Le rapport relève encore que la zone de villas II constitue un

territoire peu dense, voire présentant des espaces libres importants et que

celui-ci devra faire l’objet d’une réflexion particulière dans le cadre de la

révision du PGA (p. 11). Le rapport précise que la modification de l’alinéa 2

du règlement de la zone réservée permet à la municipalité de disposer d’une

marge d’appréciation plus importante dans l’analyse des demandes de permis de

construire concernant les rénovations, les transformations et les

agrandissements minimes (p. 11). Ainsi, le règlement de la zone réservée

communale modifié autorise les propriétaires à réaliser des dépendances de peu

d’importance au sens de l’art. 39 RLATC, situées à moins de 3 mètres du

bâtiment principal et, avec l’autorisation de la municipalité, à rénover,

transformer et réaliser des agrandissements minimes de bâtiments existants pour

autant qu’ils n’augmentent pas les surfaces habitables de façon

disproportionnée (p. 15).

c) Le règlement de la zone réservée est un règlement

d’aménagement communal. L’arrêt du TF 1C_450/2018 du 11 décembre 2019 consid.

3.1.3 rappelle que lorsque l’autorité communale interprète son règlement en

matière de construction et apprécie les circonstances locales, elle bénéficie

d’une liberté d’appréciation particulière, que l’instance cantonale de recours

contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2 LAT; arrêt TF 1C_92/2015 du 18 novembre

2015 consid. 3.2.2). Dans la mesure où la décision communale repose sur une

appréciation adéquate des circonstances pertinentes, l'autorité de recours doit

la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, l'instance de recours

ne peut ainsi intervenir, et le cas échéant substituer sa propre appréciation à

celle de l'autorité communale, que pour autant que cette dernière ait dépassé

son pouvoir d'appréciation, notamment parce qu'elle est guidée par des considérations

étrangères à la réglementation pertinente ou encore ne tient pas ou

incomplètement compte des intérêts et autres éléments pertinents en présence, à

l'instar des objectifs poursuivis par le droit supérieur, en particulier en

matière d'aménagement du territoire (cf. ATF 145 I 52 consid. 3.6; arrêts TF

1C_641/2018 du 23 septembre 2019 consid. 3.1.3; 1C_314/2018 du 1er avril 2019

consid. 3.2; 1C_540/2016 du 25 août 2017 consid. 2.2 publié in JdT 2017 I 303;

Oliver Schuler, Kognition zwischen Rechtsweggarantie und Gemeindeautonomie in

bau- und planungsrechtlichen Verfahren, 2015, p. 75 ss).

Cela étant, il faut tenir compte du fait que la zone

réservée n’est pas une zone d’aménagement ordinaire: il s'agit d'une mesure

conservatoire, réglée directement par le droit fédéral, qui ne peut faire échec

à l'application de la réglementation en vigueur – en l'occurrence celle de la

zone villas – que pour autant que la réalisation du projet de construction

litigieux puisse entraver l'établissement d'un plan d'affectation envisagé

(voir le texte de l'art. 27 al. 1 LAT, auquel renvoie sans autre précision l'art.

46 al. 1 LATC). En d'autres termes, l'entrée en vigueur d'une zone réservée ne

doit pas avoir les effets d'un moratoire général sur l'octroi des permis de

construire car, notamment, des autorisations pour des transformations doivent

pouvoir être délivrées si cela n'entrave pas l'établissement du futur plan

d'affectation. Cela découle du principe de la proportionnalité, qui comporte la

règle de la nécessité (cf. arrêt CDAP AC.2019.0172 du 16 janvier 2020 consid.

3a; Alexander Ruch, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zurich 2016, n. 38 ad

art. 27; Arnold Marti, Commentaire de l'arrêt TF 1C_518/2016 du 26 septembre

2017, in ZBl 120/2019 p. 588; à propos de l'application du principe de la

proportionnalité dans ce contexte, cf. également arrêt TF 1C_16/2019 du 18

octobre 2019, consid. 4.4 in fine).

Il s’ensuit que le pouvoir d’appréciation dont la

municipalité dispose dans l’application du règlement de la zone réservée doit

s’exercer en considération de son but qui est, comme pour toutes les zones

réservées communales récemment instaurées dans le canton, de mettre en œuvre

l’art. 15 al. 2 LAT qui prévoit que les zones à bâtir surdimensionnées doivent

être réduites. En définitive, il faut s'en tenir à la jurisprudence du Tribunal

fédéral selon laquelle la zone réservée doit garantir la liberté de décision

des autorités et préserver la future planification. Celle-ci a un effet

anticipé négatif en ce sens qu'il n'est délivré d'autorisation de construire

que si la nouvelle réglementation prévue ne s'en trouve pas rendue plus

difficile (arrêts TF 1C_39/2017 du 13 novembre 2017, consid 4.5; 1C_441/2019 du

7 janvier 2020, consid. 4.3.1, et les références citées; arrêt CDAP 2019.0243

du 19 août 2020 consid. 2c). En cas de contestation sur un refus de permis de

construire justifié seulement par la mesure conservatoire, il incombe à

l'autorité cantonale de recours d'exercer son libre pouvoir d'examen,

conformément à l'art. 33 al. 3 let. b LAT, pour déterminer si les conséquences

de la zone réservée sont compatibles avec le principe de la proportionnalité

(cf. arrêt CDAP AC.2022.0158 du 16 novembre 2022 consid. 2c, dans lequel le

tribunal a considéré que la notion de démolitions-reconstructions, permise par

la réglementation de la zone réservée, devait être interprétée librement par le

Tribunal cantonal, en fonction des objectifs et des limites de l’art. 27 LAT).

d) En l’espèce, après avoir posé comme principe

l’interdiction de toute nouvelle construction, le règlement de la zone réservée

prévoit à son art. 3 deux exceptions. La première concerne les dépendances de

peu d’importance au sens de l’art. 39 RLATC (al. 1) et la deuxième les

travaux relatifs à des bâtiments existants (al. 2). L’art. 3 al. 2 RZR prévoit ainsi

que la municipalité peut autoriser les rénovations, les transformations, ainsi

que les agrandissements minimes de bâtiments existants pour autant qu’ils

n’augmentent pas les surfaces habitables de façon disproportionnée. La

réglementation pose en conséquence deux conditions à l’octroi d’une

autorisation d’agrandir un bâtiment existant: l’agrandissement doit être minime,

d’une part, et ne pas entraîner d’augmentation disproportionnée des surfaces

habitables, d’autre part. Le tribunal constate que, de son propre aveu en

audience, l’autorité intimée n’a examiné l’agrandissement de la villa existante

que sous l’angle du critère de l’augmentation proportionnée des surfaces

habitables, qu’elle a jugée au demeurant admissible en raison du fait qu’elle

ne dépassait pas un tiers des surfaces existantes. Or, un tel procédé fait

abstraction de l’un des deux critères posés à l’autorisation d’un

agrandissement et contrevient de ce fait à l’art. 3 al. 2 RZR. Il est

exact que la réglementation de la zone réservée communale a été modifiée, pour

permettre à la municipalité de disposer d’une marge d’appréciation plus

importante dans l’analyse des demandes de permis de construire concernant les

rénovations, les transformations et les agrandissements minimes. Tandis qu’initialement,

la réglementation de la zone réservée ne prévoyait d’autoriser que de petits

agrandissements du volume pour des lucarnes par exemple ou pour des vérandas,

couverts, sas d’entrée, etc., dans les limites des plans d’affectation en

vigueur et pour autant que l’emprise au sol n’excède pas 20 m2, elle

a ensuite été modifiée pour que puissent être autorisés des rénovations, des

transformations et des agrandissement minimes de bâtiments existants pour

autant qu’ils n’augmentent pas les surfaces habitables de façon disproportionnée,

selon le texte actuel. On ne peut toutefois que constater que le critère du

caractère minime de l’augmentation des agrandissements des bâtiments existants,

qui figurait déjà dans le texte d’origine (petits agrandissements), n’a pas été

abandonné. Il n’y a donc pas de raison d’en faire abstraction. Enfin, le

tribunal note que le règlement ne fait aucun cas de la taille de la parcelle,

de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte. Partant, l’agrandissement de

la villa projeté ne peut être autorisé que pour autant qu’il soit minime, d’une

part, et qu’il n’augmente pas les surfaces habitables de façon disproportionnée,

d’autre part.

e) D’après les plans mis à l’enquête publique, le

constructeur a prévu de démolir l’aile nord de la villa existante et de la

reconstruire en l’agrandissant. Il a également prévu d’agrandir le sous-sol

existant en créant de nouveaux locaux et d’aménager un parking souterrain de

plus de 200 m2 avec une rampe d’accès. Ces travaux, qui ne laissent

rien subsister de l’état d’origine, sont à l’évidence trop importants pour être

qualifiés de rénovations ou de transformations au sens de l’art. 3 al. 2 RZR.

L’autorité intimée a en revanche considéré qu’ils entraient dans la catégorie

des travaux d’agrandissement d’un bâtiment existant.

Pour pouvoir être autorisé, l’agrandissement d’un

bâtiment existant doit donc être "minime". D’après le dictionnaire Le

Robert, ce terme signifie "très petit, peu important". D’après les éléments

fournis en procédure par le constructeur (réponse à la CDAP du 20 septembre

2022, p. 12), les travaux entraîneront une augmentation de la surface bâtie de 37

m2 représentant 10,2 % (passant de 360 m2 à 397 m2),

une augmentation de la surface de planchers de 168 m2 représentant

30,2 % (passant de 556 m2 à 724 m2) ainsi qu’une

augmentation du volume hors sol de 360 m3 représentant 16,3 %

(passant de 2'204 m3 à 2'564 m3). En soi, aucune de ces

mesures prises isolément ne permet de conclure à l’existence d’un

agrandissement minime, étant fondamentalement bien trop importante. A cela

s’ajoute que l’agrandissement de l’habitation est prévu sur deux étages, que la

toiture sera surélevée et sa pente adoucie pour accueillir à l’étage des

chambres supplémentaires par rapport à l’état existant. Si actuellement, l’aile

nord dont la démolition est prévue, comprend un garage pour trois voitures,

surmonté de deux chambres et d’une salle-de-bains, la reconstruction

occasionnera, moyennant un déplacement de la façade ouest d’environ 3 m. dans

cette direction, la création, au rez-de-chaussée, d’une chambre (17 m2),

d’une cuisine-séjour-salle-à-manger (30.6 m2) munies d’une

salle-de-bains et d’un wc séparé, d’un atelier de peinture (21.6 m2)

muni d’un local de douche et, à l’étage, de quatre nouvelles chambres (de

respectivement 18.5 m2, 15.9 m2, 17.1 m2 et

14.1 m2), munies de trois salles d’eau et d’un wc séparé. Des

travaux sont également prévus dans l’aile sud de la villa avec l’agrandissement

d’une cuisine existante qui entraînera un déplacement de la façade ouest

d’environ 2 mètres dans cette direction. Il est en revanche prévu de démolir,

sans le reconstruire, le local annexe situé dans le prolongement du garage

existant. Tandis qu’auparavant l’aile nord n’abritait en terme de surface

habitable que deux chambres et une salle-de-bains à l’étage, c’est un nouveau

logement qui sera créé dans un volume agrandi. Enfin, des locaux d’agrément viendront

compléter ces deux logements en sous-sol puisqu’il est prévu de démolir puis de

reconstruire le sous-sol existant sous l’aile nord, après l’avoir agrandi, et

de créer outre une cave à vin (23.4 m2) et un garage (215 m2),

un carnotzet (21.7 m2), un home cinéma et billard (71.4 m2)

ainsi qu’un bar (6,5 m2). Le tribunal conclut de ce qui précède que

l’agrandissement du bâtiment existant projeté par le constructeur ne saurait

être qualifié de minime, ce qui est confirmé par un dernier élément, à savoir

le coût total des travaux projetés, évalués dans le formulaire de demande du

permis de construire à 3'500'000 francs. L’agrandissement projeté ne

pouvant pas être qualifié de minime, l’octroi d’une autorisation de construire

était d’emblée exclu.

S’agissant du critère de la proportionnalité de

l’augmentation des surfaces habitables par rapport aux surfaces existantes, les

recourants soutiennent que le calcul de la surface initiale ne doit tenir

compte ni des garages ni des locaux aménagés au-dessus, au motif qu’ils ne

seraient pas habitables. Le calcul des surfaces de planchers habitables résulte

de plans fournis par le constructeur comparant l’état existant et l’état futur.

Aucun indice ne permet de penser que ces documents ne seraient pas conformes à

la réalité. Or, de ces documents il résulte que la surface relative aux garages

n’a pas été prise en considération pour calculer la surface de plancher

habitable initiale. Il a en revanche été tenu compte à l’étage de deux chambres

et d’une salle-de-bains. Le tribunal ne voit rien à redire à cela. Les

recourants font également valoir, s’agissant de l’état futur cette fois-ci,

qu’il faudrait tenir compte de locaux habitables en sous-sol en plus de ceux du

rez-de-chaussée et de l’étage. La question de savoir si des locaux d’agrément

devraient être pris en considération dans le calcul de la surface brute de

plancher habitable – peu probable en raison d’une insuffisance d’éclairage –

peut toutefois rester ouverte. En effet, le tribunal constate que l’adjonction

d’une surface brute de plancher de 168 m2 représentant une

augmentation de 30,2 %, n’apparaît en l’occurrence pas proportionnée, car elle

s’inscrit dans une augmentation non seulement de la surface au sol (de 37 m2)

mais également du volume du bâtiment existant (de 360 m3) et

occasionne la création d’un nouveau logement de six pièces plus un atelier. L’augmentation

de la surface au sol va bien au-delà des 20 m2 qui étaient

initialement prévus par le règlement de la zone réservée. L’augmentation de la

surface habitable va également bien au-delà de celle des 55 m2 équivalant

à la création d’un appartement de deux pièces que la jurisprudence cantonale a

considéré comme proportionnée en zone réservée, étant précisé que cette

augmentation survenait dans le cadre d’un changement d’affectation du

rez-de-chaussée d’un bâtiment exploité jusqu’alors comme boucherie au centre

d’un village et ne prévoyait pas d’agrandissement du bâtiment d’origine ni de

sa surface au sol, restant dans le cadre des volumes existants (arrêt CDAP

AC.2020.0162 du 19 novembre 2020 consid. 2 et 3). Les représentants de la

commune n’ont pas indiqué avoir délivré des autorisations de construire pour

des agrandissements de l’ordre de 150 m2 de surfaces habitables

ailleurs dans le secteur de la zone réservée communale, de sorte qu’il n’existe

pas de pratique établie en la matière. Enfin, dans le cadre de la révision du

plan général d’affectation communal, la zone de villas II où se situe la

parcelle litigieuse a été identifée par le rapport 47 OAT comme un territoire

peu dense, présentant des espaces libres importants et devant faire l’objet

d’une réflexion particulière. A entendre les représentants de l’autorité

intimée, le redimensionnement des droits à bâtir de la parcelle est du reste envisagé

mais la définition des surfaces à colloquer en zone de verdure inconstructible,

respectivement à maintenir en zone à bâtir n’a pas encore été arrêtée. On

ignore en outre à ce stade comment seront réglées les possibilités de bâtir

dans la future zone à bâtir. Dans un tel contexte, il s’imposait de garantir la

liberté de décision des autorités et de préserver la future planification, ce

qui entraînait pour la municipalité la nécessité de refuser le projet litigieux

puisqu’il occasionnait la création d’un logement supplémentaire au moyen de

l’augmentation d’un volume et d’une surface au sol d’un bâtiment existant. Partant,

le recours des voisins doit être admis sur ce point.

Au surplus, le tribunal observe que les travaux

prévus en sous-sol, entraînant la création d’un garage souterrain de plus de

200 m2 accessible au moyen d’une rampe, sont des travaux de

construction qui ne peuvent être autorisés ni sous l’angle de l’art. 3 al. 1

RZR, puisqu’il ne s’agit pas d’une dépendance de peu d’importance, ni sous

celui de l’art. 3 al. 2 RZR, puisqu’il ne s’agit ni d’une rénovation, ni d’une

transformation ni d’un agrandissement minime d’un bâtiment existant. Un tel

aménagement est partant prohibé par l’art. 3 RZR.

f) Le constructeur a également prévu de transformer

la piscine extérieure et ses annexes. D’après les plans mis à l’enquête, le

bassin actuel, en forme de "8" doit être démonté pour être remplacé

par un bassin rectangulaire de 20 mètres x 8 mètres (la surface du bassin

passant de de 126 m2 à 160 m2). Cette transformation sera

accompagnée de la création de locaux techniques et de rangement souterrains de

186 m2. Ces locaux seront destinés à accueillir tant les

installations techniques de la piscine que les machines et outils nécessaires à

l’entretien de la propriété, afin que tout puisse être rangé à l’intérieur. Ce

futur local technique est projeté sous la surface actuelle existante autour de

la piscine. Il est prévu qu’il s’avance de 2.2 mètres en direction du sud,

sortant de terre de moins d’un mètre, sauf à l’endroit de la porte d’accès.

L’impact visuel du mur actuel, d’une hauteur d’environ 2.2 mètres devrait être

ainsi réduit et seul environ 10 % du volume du local émergera hors de terre à

l’avant du mur existant. Ce nouveau local technique sera muni d’un accès pour

une tondeuze à gazon. Il remplacera le local technique ECA n° 820c de 7 m2

ainsi qu’une pompe à chaleur voués à disparaître. L’autorité intimée et le

constructeur l’assimilent à un garage enterré. La réfection de la piscine

s’accompagnera également de la disparition des deux petits édicules ECA n° 820a

et 820b à remplacer par un seul petit bâtiment à toiture plate, d’une hauteur

de 2.8 mètres, abritant une kitchenette (4.5 m2), un wc avec lavabo (3

m2) auxquels s’ajoutera une douche extérieure. Une pergola– recouverte

d’une ossature légère sans toiture fixe – de 19 m2 complètera

l’aménagement. Quant au mur contre lequel ces installations s’appuient, il doit

être remplacé en raison de fissures et d’infiltrations d’eau.

L’autorité intimée est d’avis que l’on ne se trouve

pas en présence d’une nouvelle construction prohibée par le règlement relatif à

la zone réservée. Ce faisant, elle oublie que le projet donnera lieu à des

travaux importants. D’une part, toutes les installations existantes seront

démolies pour être reconstruites. Ainsi, un nouveau bassin agrandi sera créé et

ses abords, ainsi que le pool house, entièrement réaménagés. Le mur de

soutènement existant devra également être refait. D’autre part, de nouveaux

locaux techniques et de rangement, assimilés à un garage enterré, d’une surface

de 186 m2 seront nouvellement aménagés en souterrain. Leur surface

et volume sont sans commune mesure avec les actuels locaux techniques à

remplacer (de 7 m2). Il s’ensuit qu’en tant qu’elle entraîne la

création d’une construction nouvelle qui n’est nullement assimilable à une

dépendance de peu d’importance au sens de l’art. 39 RLATC en raison de son

importance, la réfection de la piscine contrevient à la réglementation de la

zone réservée et ne pouvait pas être autorisée. Partant, le recours doit

également être admis sur ce point.

g) Le projet litigieux étant condamné en raison du

fait qu’il est contraire à la réglementation de la zone réservée, il n’y a pas

lieu d’examiner sa conformité à la réglementation de la zone de villas II.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours, dans

la mesure de sa recevabilité, et à la réforme de la décision entreprise en ce

sens que le permis de construire doit être refusé. Les frais du présent arrêt

sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2

LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l’autorité

intimée, une ou plusieurs parties dont les intérêts sont opposés à ceux du

recourant, c’est en principe à cette partie adverse déboutée, à l’exclusion de

la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d’assumer

les frais et les dépens (arrêt CDAP AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 3

et les réf. citées). Il appartient en conséquence au constructeur, qui

succombe, de supporter les frais de justice. Les recourants, qui ont procédé

avec l’assistance d’un avocat, ont droit à des dépens (cf. art. 55 al. 1

et 2 LPA-VD).

5.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est admis dans la mesure où il est recevable.

Considérants

II.

La décision de la Municipalité d’Epalinges du 10 juin 2022 est réformée

en ce sens que le permis de construire est refusé.

III.

Les frais du présent arrêt, par 3'000 (trois mille) francs, sont mis à

la charge de C.________.

IV.

C.________ versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de

3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 12 mai 2023

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.