CDAP - AC.2022.0309 - 2023-08-25 - A._____, B.__, C.__/Municipalité de La Tour-de-Peilz, D.__, E.__, F.__, G.__, H._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 25 août 2023

Composition

M. Alain Thévenaz, président; M. François Kart et Mme Danièle

Revey, juges; Mme Estelle Cugny, greffière.

Recourants

1.

A.________, à

********,

2.

B.________, à

********,

3.

C.________, à ********,

tous représentés par Me Fabien

HOHENAUER, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de La Tour-de-Peilz,

représentée par Me Christophe MISTELI, avocat à Vevey,

Opposantes

1.

D.________,

à Londres,

2.

E.________, à

********, représentée par Me Youri WIDMER, avocat à Lutry,

3.

F.________, à ********,

4.

G.________ à ********,

5.

H.________,

par son administratrice I.________, à ********, représentée par Me Youri

WIDMER, avocat à Lutry.

I.________ I.________

Objet

permis de construire

Recours A.________ et consorts c/ décision de la

Municipalité de la Tour-de-Peilz du 31 août 2022 (démolition du bâtiment

existant sur la parcelle n° 291).

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire de la parcelle n° 291 du registre foncier de

la Tour-de-Peilz. D’une surface de 471 m2, cette parcelle est

construite d’une habitation avec garage d’une surface de 194 m2 (ECA

n° 1780). Le solde est en nature de place-jardin. Elle se situe à la Rue des

Terreaux 8a.

B.________ et C.________ sont nus-propriétaires de

la parcelle n° 294 du cadastre de la Tour-de-Peilz, sise à la Rue des Terreaux

12, d’une surface de 1'853 m2. Selon les inscriptions figurant au

Registre foncier, A.________ et J.________ en sont les usufruitiers.

Les parcelles 291 et 294 sont séparées par la

parcelle n° 292, construite, propriété de E.________.

B.

Au mois d’octobre 2016, A.________, B.________ et C.________ ont déposé

une demande de permis de construire un bâtiment d’habitation de 20 logements

avec garage enterré de 26 places et aménagement de 2 places de parc extérieures

sur la parcelle n° 294, alors libre de constructions. La demande prévoyait la

démolition du bâtiment sis sur la parcelle n° 291 (de 194 m2; cf.

ch. 62 de la demande) et prenait en considération l’addition des surfaces des

parcelles nos 291 et 294 (cf. ch. 60 de la demande) pour

dimensionner la nouvelle construction. L’inscription d’une mention au registre

foncier au sens de l’art. 962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS

210), suivant laquelle les parcelles nos 291 et 294 formaient

un tout pour l’examen des dispositions réglementaires relatives à la police des

constructions, était également prévue (cf. précisions à ce sujet figurant sur

le plan de situation). Le projet a été mis à l’enquête publique du 12 novembre

au 11 décembre 2016.

Lors du dépôt de la demande d’autorisation, les

parcelles nos 291 et 294 étaient colloquées en zone 2, ordre non

contigu urbain, du règlement sur le plan d’extension et la police des constructions

du 5 juillet 1972 (aRPE); un coefficient d'occupation du sol (COS) de 0,2 y

était applicable. Ce règlement a été abrogé par le règlement du plan général

d’affectation et de police des constructions entré en vigueur le 15 mai 2019

(RPGA). Depuis cette date, les biens-fonds se trouvent en zone urbaine.

Le 8 décembre 2016, D.________, alors propriétaire

de la parcelle n° 289 immédiatement voisine des parcelles n° 291 et 294,

s’est opposée au projet de construction, invoquant la violation de règles

relatives aux distances aux limites et au COS – contestant en particulier qu’un

report de COS puisse intervenir entre deux parcelles qui n’étaient pas

voisines. Elle avait elle-même un projet de construction sur sa parcelle, qui

avait fait l’objet d’une opposition de la part des constructeurs de la parcelle

n° 294, puis d’un recours au Tribunal cantonal. Suite à un accord du 1er

février 2017, elle a retiré son opposition et les propriétaires de la parcelle

n° 294 ont retiré leur recours.

C.

Le 2 mars 2017, la Municipalité de la Tour-de-Peilz (la municipalité) a

délivré le permis de construire et de démolir demandé (n° 3804), faisant suite

à la synthèse CAMAC n° 165780. L’autorisation comprenait des clauses spéciales.

L’une d’entre elles prévoyait que l’autorisation ne serait pas exécutoire avant

l’inscription au registre foncier "d’une servitude de restriction au droit

de bâtir sur le bien-fonds n° 291" puisque les

règles relatives au COS n’étaient en effet respectées que moyennant la prise en

considération de l’addition des surfaces des parcelles nos 291 et

294. Le 30 janvier 2019, la validité du permis de construire a été

prolongée d’une année, soit jusqu’au 29 février 2020. Les travaux ont commencé

au début de l’année 2020 et se sont terminés à mi-août 2021. Le cadastre a été mis

à jour. Y figurent désormais une habitation de 460 m2, un accès,

place privée de 80 m2 et un garage souterrain de 655 m2.

En revanche, le bâtiment ECA n° 1780 existant sur la parcelle n° 291 n’a

pas été démoli.

D’après un courriel du 6 avril 2020 d’un

collaborateur technique de la commune au géomètre officiel mandaté par les

constructeurs (pièce n° 102 du bordereau de la municipalité), des contacts ont

été pris par les autorités communales avec un notaire en vue de l’inscription

au registre foncier d’une restriction au droit de bâtir sur la parcelle n° 291,

sans suite. En outre, d’après cet e-mail, la surface de plancher déterminante additionnée

de tous les étages de la construction réalisée sur la parcelle n° 294

correspondait à un total d’environ 2'638 m2, soit 314 m2

de trop, même en tenant compte de la surface de la parcelle n° 291, ce qui

confirmait que le bâtiment sis sur celle-ci devait être démoli.

D.

Entré en vigueur le 15 mai 2019, le nouveau RPGA ne prévoit plus de COS,

qui exprime le rapport entre la surface construite et la surface de la

parcelle, mais un indice d’utilisation du sol (IUS), défini comme le rapport

entre la surface de plancher déterminante (SPd) et la surface constructible

totale de la parcelle (cf. art. 14 al. 1 RPGA) et limité au maximum à 1 en zone

urbaine (cf. art. 58 RPGA).

E.

Représentée par un avocat, E.________ (propriétaire de la parcelle n°

292) a interpellé les autorités communales, le 23 novembre 2020, pour s’assurer

qu’une "restriction du droit d’aliéner" avait été inscrite sur la

parcelle n° 291. A plusieurs reprises, elle a relancé les autorités communales

à ce sujet.

Les 9 mars 2020 et 22 avril 2022, les

administrateurs de la PPE désormais propriétaire de la parcelle n° 289 après

construction des habitations prévues par D.________ ont à leur tour interpellé

la municipalité pour savoir ce qu’il en était de la démolition du bâtiment

existant sur la parcelle n° 291.

F.

Le responsable technique du Service communal de l’urbanisme et de la

police des constructions a convoqué le géomètre officiel mandaté par les

constructeurs dans le cadre de la préparation du dossier d'enquête publique

(auteur du plan de situation) et B.________ à une séance, le 30 août 2021, pour

trouver une solution garantissant la suppression du bâtiment existant sur la

parcelle n° 291.

Le 7 septembre 2021, A.________ a adressé une lettre

à la municipalité reprenant les arguments exposés lors de la séance du 30 août

2021 par le géomètre officiel qu’il avait mandaté. Il concluait que

l’inscription d’une mention d’une restriction au droit de bâtir sur la parcelle

n° 291 n’était plus requise par le nouveau RPGA, de sorte que dite parcelle

demeurait constructible et que le bâtiment sis sur celle-ci ne devait pas être

démoli.

Suite à cette séance, la municipalité s’est

déterminée dans une lettre du 6 octobre 2021, adressée à A.________ et remise

en copie au géomètre officiel des constructeurs ainsi qu’à l’avocat de E.________

et à B.________, en ces termes :

"En référence à l’entrevue

que nous avons eu (sic) le 30 août dernier avec M. K.________, géomètre

officiel, M. B.________, avocat, et vous-même, il appert qu’en raison de

l’entrée en vigueur du Règlement du plan général d’affectation et de police des

constructions (RPGA) du 15 mai 2019, postérieurement à la délivrance du permis

de construire N° 3804 du 2 mars 2017 (…), la mention de restriction au droit de

bâtir (anciennement servitude de restriction au droit de bâtir) sur la parcelle

291 stipulée dans les conditions particulières du permis susmentionné n’a pas

été inscrite. A ce stade, celle-ci portait sur un transfert de densité du

coefficient d’occupation du sol (COS) et les restrictions de l’ancien règlement

sur la police des constructions relatives au COS n’ont pas été maintenues par

le nouveau RPGA prévoyant un indice d’utilisation du sol (IUS).

Par ailleurs, si, dans l’hypothèse

où les travaux avaient débuté avant l’entrée en vigueur de la nouvelle

réglementation, la mention aurait été inscrite au registre foncier et elle

devrait aujourd’hui être radiée.

Dès lors, nous pouvons considérer

qu’en l’absence de mention de restriction au droit de bâtir sur la parcelle 291

inscrite au registre foncier, il n’y a plus d’obligation de démolir le bâtiment

sis sur la dite parcelle, cette dernière étant quant à elle constructible".

G.

Le 10 janvier 2022, la municipalité a délivré le permis d’habiter et

d’utiliser relatif à la parcelle n° 294, sans condition relative à une mention

au sens de l'art. 962 CC.

H.

Le 7 février 2022, l’avocat de E.________ a contesté le raisonnement

tenu par l’autorité dans sa lettre du 6 octobre 2021, précisant, notamment, que

si sa cliente avait toléré la nouvelle construction c’était parce que des

garanties avaient été données s’agissant de la non-constructibilité de la

parcelle n° 291. La municipalité était en conséquence priée de faire le

nécessaire auprès du registre foncier afin que la restriction au droit de bâtir

soit inscrite. Par lettre du 1er juillet 2022 de son conseil, la

municipalité a répondu qu’après analyse du permis de construire n° 3804,

il apparaissait que l’inscription au registre foncier d’une servitude de

restriction aux droits de bâtir sur le bien-fonds n° 291 était une condition

pour l’exécution de travaux qui avaient été réalisés dans l’intervalle. Il

s’agissait de formaliser le bénéfice du bâtiment profitant des droits à bâtir

de la parcelle n° 291. Toutefois, aucune obligation de détruire

simultanément le bâtiment de la parcelle n° 291 n’avait été prévue en tant

que charge. En l’absence d’une telle charge, la municipalité concluait que la

démolition simultanée du bâtiment sis sur la parcelle n° 291 ne pouvait plus

être exigée. La municipalité annonçait au surplus qu’elle allait examiner, avec

le constructeur, la possibilité d’inscrire une mention sous le nouveau droit. Elle

a ensuite convoqué B.________ à une séance, le 24 août 2022, pour lui expliquer

qu’elle entendait revenir sur sa lettre du 6 octobre 2021.

Faits

I.

Le 31 août 2022, la municipalité est revenue sur ses lignes du 6 octobre

2021, indiquant qu’il fallait les considérer comme nulles et non avenues, et a

rendu une décision dont le dispositif maintient la teneur du permis

n° 3804 du 2 mars 2017, en particulier pour les charges à exécuter (I), exige

d’inscrire au registre foncier la mention permettant d’exclure tout droit à

bâtir sur la parcelle n° 291, la parcelle n° 294 bénéficiant du report des

droits attachés à la parcelle n° 291 (II), exige la démolition du bâtiment

actuellement existant sur la parcelle n° 291, devenue non constructible (III)

et fixe un délai au 31 décembre 2023 aux constructeurs pour exécuter les

chiffres II et III (IV). A l’appui de cette décision, la municipalité a exposé

que, lors de la séance du 30 août 2021, le géomètre mandaté par les constructeurs

avait déclaré que le passage du COS à l’IUS dans le nouveau PGA empêchait

l’inscription d’une servitude de restriction du droit de bâtir sur le

bien-fonds n° 291 mais que cela était ensuite apparu erroné, rien

n’excluant un transfert des droits à bâtir, même avec la nouvelle législation

communale ni, du moins, l’inconstructibilité de la parcelle n° 291. Le permis

de construire ayant été octroyé sur la base d’un report des droits de

construire de la parcelle n° 291 sur la parcelle 294 voulu et connu de tous, le

constructeur, qui refusait désormais la démolition prévue, bénéficierait d’une

situation illégale. A supposer que la lettre du 6 octobre 2021 modifie le

permis initial, en ce sens qu’il serait renoncé aux charges que représentent la

démolition du bâtiment existant sur la parcelle n° 291 et l’inscription d’une

mention, ces modifications entraîneraient une aggravation de la situation pour

les voisins, qui pâtiraient de l’augmentation des surfaces constructibles et

d’une nouvelle situation non réglementaire, ce qui aurait dû faire l’objet d’une

mise à l’enquête, permettant aux tiers concernés d’intervenir. La municipalité

considérait qu’à leur égard, la lettre du 6 octobre 2021 n’avait pas d’effet.

Par ailleurs, la correspondance ne pouvait pas être comprise comme une

assurance définitive et le destinataire de celle-ci n’avait pris aucune

disposition irrémédiable ou préjudiciable à ses intérêts dans l’intervalle.

Enfin, la solution adoptée répondait à l’intérêt public que représentait le

respect des règles de densité qu’aucun intérêt privé ne pouvait venir

contre-balancer, d’une part, et satisfaisait au principe d’égalité de

traitement entre propriétaires, d’autre part. La municipalité relevait en

dernier lieu les plaintes des voisins. Le pli adressé à C.________ n’a pas été

retiré. Les envois adressés aux autres constructeurs ont été distribués le 5

septembre 2022.

J.

Par acte du 5 octobre 2022 de leur avocat, A.________, B.________ et C.________

ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal contre la décision du 31 août 2022, concluant principalement à sa

réforme, en ce sens qu’aucune mention de restriction au droit de bâtir sur la

parcelle n° 291 n’est inscrite, que la démolition de l’immeuble sis sur la

parcelle n° 291 n’est pas ordonnée et que la parcelle n° 291 reste

constructible. Subsidiairement, les recourants concluent à l’annulation de la

décision attaquée, la cause étant renvoyée à l’autorité intimée pour nouvelle

décision dans le sens des considérants.

Le 1er décembre 2022, la municipalité,

représentée par un avocat, a répondu au recours, concluant à son rejet, pour

autant qu’il soit recevable, et à la confirmation de la décision attaquée, de

même qu’à la nullité de la lettre du 6 octobre 2021. Elle a requis la

production de quelques pièces (preuve du dépôt en temps utile de son recours

par C.________; démarches entreprises par les recourants pour faire inscrire la

servitude/mention de restriction au droit de bâtir sur la parcelle n° 291;

soumissions, plans et offres de démolition du bâtiment se trouvant sur la

parcelle n° 291).

Le 30 décembre 2022, la société F.________,

propriétaire des lots de PPE 5 et 6 portant sur la parcelle n° 289, a manifesté

son intention de prendre part à la procédure. Elle a fait valoir que la

construction sur la parcelle n° 294 n’avait été possible qu’avec l’accord

des voisins et moyennant l’assurance de l’inscription d’une mention selon

l’art. 962 CC et de la démolition du bâtiment ECA n° 1780. F.________

n’aurait jamais acquis les lots de PPE sans avoir obtenu l’assurance du

constructeur qu’à la fin des travaux le bâtiment ECA n° 1780 serait démoli.

Jamais elle n’aurait consenti à un allégement d’une telle charge du permis de

construire initial, laquelle aurait dû faire l’objet d’une procédure de mise à

l’enquête publique.

A la même date, D.________, propriétaire du lot n° 7

de la PPE portant sur la parcelle n° 289 a également manifesté son intention de

prendre part à la procédure, pour les mêmes raisons.

Le 16 janvier 2023, G.________ a souhaité également

participer à la procédure, exposant avoir réalisé la construction des bâtiments

en PPE érigés sur la parcelle n° 289 et assuré aux acquéreurs des lots que le

bâtiment sis sur la parcelle n° 291 serait démoli. Elle a précisé n’avoir jamais

donné son accord à un allégement de la charge liée à l’autorisation de

construire, étant précisé qu’une modification du permis de construire aurait dû

lui être d’abord soumise. Elle a adhéré aux conclusions de l’autorité intimée.

Le 20 février 2023, l’avocat Youri Widmer s’est

déterminé pour E.________ et pour H.________, représentée par son

administratrice I.________, située sur la parcelle n° 289, en concluant au

rejet du recours.

Le 17 mai 2023, les recourants se sont encore exprimés,

sous la plume de leur conseil.

Considérant en droit:

Considérants

1.

L’autorité intimée soulève tout d’abord un problème de recevabilité du

recours, au motif que C.________ n’aurait pas établi avoir respecté le délai de

recours, faute d’avoir produit un document relatif au suivi de l’envoi de la

décision attaquée la concernant.

a) Aux termes de l’art. 95 de la loi sur la

procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; BLV 173.36), le recours au

Tribunal cantonal s’exerce dans les 30 jours dès la notification de la décision

ou du jugement attaqués. Ce délai commence à courir le lendemain du jour de

leur communication et s’il échoit un samedi, un dimanche ou un jour férié, son

échéance est reportée au jour ouvrable suivant (cf. art. 19 LPA-VD). Le délai

est réputé observé lorsque l’écrit est remis à l’autorité, à un bureau de poste

suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse, au plus tard

le dernier jour du délai (art. 20 al. 1 LPA-VD). En application de l’art.

44.

al. 1 LPA-VD, les décisions sont en principe notifiées à leurs destinataires

sous pli recommandé ou par acte judiciaire.

De jurisprudence constante, le fardeau de la preuve

de la notification et de la date de celle-ci incombe en principe à l'autorité

qui entend en tirer une conséquence juridique (ATF 136 V 295 consid. 5.9 et les

réf. citées). L'autorité supporte donc les conséquences de l'absence de preuve

en ce sens que si la notification ou sa date sont contestées et qu'il existe

effectivement un doute à ce sujet, il y a lieu de se fonder sur les

déclarations du destinataire de l'envoi (ATF 142 IV 125 consid. 4.3 et les réf.

citées). Par ailleurs, lorsque le destinataire d'un envoi recommandé n'est pas

atteint et qu'un avis de retrait est déposé dans sa boîte aux lettres ou dans

sa case postale, cet envoi est considéré comme notifié au moment où il est

retiré. Si le retrait n'a pas lieu dans le délai de garde de sept jours,

l'envoi est réputé notifié le dernier jour de ce délai (fiction de la

notification), y compris lorsque la Poste conserve l'envoi pendant un délai

plus long que sept jours, en raison notamment d'un ordre donné en ce sens par

le destinataire (ATF 141 II 429 consid. 3.1).

La fiction de la notification est opposable au justiciable si celui-ci devait

s'attendre, avec une certaine vraisemblance, à recevoir une communication des

autorités, ce qui est en principe le cas dès qu'il est partie à une procédure

pendante (cf. ATF 146 IV 30 consid. 1.1.2).

b) En l’espèce, la décision attaquée a été adressée

aux recourants par plis recommandés, remis à un office postal le 31 août 2022

pour ce qui concerne les recourants A.________ et B.________. D’après le suivi

des envois de la Poste figurant au dossier, les décisions attaquées ont été

distribuées le 5 septembre 2022, de sorte que le délai de recours de

l’art. 95 LPA-VD, qui a commencé à courir le lendemain, est venu à

échéance le mercredi 5 octobre 2022. Partant, le recours, remis à un office

postal ce jour-là, a été déposé en temps utile les concernant. Quant à C.________,

elle indique, par la voix de son représentant, ne pas avoir retiré son pli. L’autorité

intimée n’apporte pas la preuve du contraire, de sorte qu’il y a lieu d’en

rester à la déclaration de la destinataire de l’envoi. En conséquence, le pli

recommandé à l'attention de l’intéressée a été remis au plus tôt à un office

postal le 31 août 2022 comme cela a été le cas pour les deux autres

destinataires de la décision attaquée. Dans cette hypothèse, qui est la plus

défavorable pour la recourante, la décision est réputée notifiée le dernier

jour du délai de garde de sept jours, soit le 8 septembre 2022, conformément à

la jurisprudence rappelée ci-dessus, si bien que le délai de recours de l’art. 95 LPA-VD

est également respecté en ce qui concerne C.________.

c) Au surplus, le recours respecte les autres

conditions de forme posées par la loi (art. 79 LPA-VD par renvoi de l’art. 99

LPA-VD). Il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.

La décision attaquée tend à mettre en oeuvre le permis de construire n°

3804.

délivré le 2 mars 2017 après une procédure de mise à l’enquête publique

régulière. Elle exige en conséquence que soit inscrite au registre foncier une

mention excluant tout droit à bâtir sur la parcelle n° 291 et que le

bâtiment actuellement existant sur la parcelle n° 291 soit démoli, le tout dans

un délai au 31 décembre 2023. Il s’agit en conséquence d’une décision

d’exécution de la décision du 2 mars 2017, qui autorisait les recourants à

construire un bâtiment de 20 logements avec garage enterré de 26 places et

aménagement de 2 places de parc extérieures, d’une part, et à démolir le

bâtiment ECA n° 1780, d’autre part. Aucune charge expresse exigeant

la démolition du bâtiment érigé sur la parcelle n° 291 ne figurait sur le

permis de construire. De plus, formellement, cette démolition était

"autorisée", mais pas "imposée". A la rigueur de son texte,

le permis n'obligeait donc pas les propriétaires de la parcelle n° 291 à démolir

leur immeuble. Cela étant, selon le principe de la confiance appliqué à

l'interprétation des décisions (Moor/Poltier, Droit administratif, Volume II, 3ème

éd., Berne 2011, pp. 207 s.), le sens doit rester conforme à ce que le

destinataire a été en mesure de comprendre selon le texte de la décision, sa

motivation et, plus largement, l'ensemble des circonstances qui ont entouré son

élaboration (par exemple la correspondance échangée). Ici, à l'évidence, les

constructeurs pouvaient et devaient comprendre que la démolition du bâtiment

sis sur la parcelle n° 291 constituait une condition impérative à

l'autorisation du transfert de COS de la parcelle n° 291, respectivement à

l'autorisation d'ériger sur la parcelle n° 294 un immeuble d'une surface bâtie

bien supérieure à la capacité constructible de celle-ci. Il convient ainsi

d'admettre que la décision du 2 mars 2017 imposait bel et bien aux

constructeurs de démolir le bâtiment sis sur la parcelle n° 291,

respectivement de ne plus y rebâtir. Peu importe à cet égard, comme il sera

exposé ensuite, que la restriction de droit public à la propriété n'ait pas été

inscrite (cf. consid. 3d). La construction d’un nouveau bâtiment sur la

parcelle n° 294 et la démolition de la construction érigée sur la parcelle n°

291.

formait ainsi un tout. L’autorisation initiale était soumise à la condition

de l’inscription au registre foncier d’une servitude de restriction au droit de

bâtir du bien-fonds n° 291, puisqu’il avait été constaté que les règles

relatives au COS n’étaient respectées que moyennant la prise en considération

de l’addition des surfaces des parcelles nos 291 et 294. Par

ailleurs, la démolition de l’habitation ECA n° 1780 a été expressément demandée

par les constructeurs et autorisée par l’autorité intimée. Le permis de

construire (et de démolir) du 2 mars 2017 n’a pas été contesté.

3.

a) Les recourants reprochent à l’autorité intimée d’avoir ensuite adopté

un comportement contradictoire. Alors que, d’après eux, tout laissait à penser

que la municipalité aurait renoncé à faire inscrire une servitude ou une

mention de restriction au droit de bâtir sur la parcelle n° 291 et à faire

démolir le bâtiment ECA n° 1780 jusqu’à le consacrer par écrit, le 6 octobre

2021, elle aurait abusivement fait marche arrière en rendant la décision

attaquée. Les recourants plaident ainsi que l’autorité intimée ne serait pas en

droit de revenir sur sa lettre du 6 octobre 2021, qui reconnaissait que, suite

à l’entrée en vigueur du nouveau RPGA, l’inscription d’une mention de

restriction au droit de bâtir sur la parcelle n° 291 n’était plus possible

et qu’il n’y avait plus d’obligation de démolir le bâtiment ECA n° 1780,

la parcelle n° 291 étant au surplus constructible. Ce faisant, les recourants

se prévalent du respect du principe de la bonne foi.

b) Aux termes de l'art. 5 al. 3 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS

101), les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir conformément aux

règles de la bonne foi. De ce principe général découle le droit fondamental du

particulier à la protection de sa bonne foi dans ses relations avec l'État,

consacré à l'art. 9 in fine Cst. (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1 p. 53 et les

références citées). Le principe de la bonne foi protège le justiciable, à certaines

conditions, à l'encontre de comportements contradictoires de l'administration

ou des autorités. Ces conditions sont les mêmes que celles qui doivent être

réunies pour qu'un administré soit protégé lorsqu'il s'est fié à des

renseignements inexacts qui lui ont été donnés (ATF 137 I 69 consid. 2.5.1 p.

72; Moor/Flückiger/Martenet, Droit administratif, Volume I, 3ème

éd., Berne 2012, p. 930). Selon la jurisprudence, un

renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger

celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation

en vigueur, à condition que (1) l'autorité soit intervenue dans une situation

concrète à l'égard de personnes déterminées, (2) qu'elle ait agi ou soit censée

avoir agi dans les limites de ses compétences et (3) que l'administré n'ait pas

pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il

faut encore (4) qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont

il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer

sans subir de préjudice, (5) que la réglementation n'ait pas changé depuis le

moment où l'assurance a été donnée et (6) que l'intérêt à l'application du

droit n'apparaisse pas prépondérant (ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 137 I 69 consid.

2.5.1).

Ce principe est l'émanation d'un principe plus

général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports juridiques se

fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect de la parole

donnée. Le principe de la loyauté impose aux organes de l'Etat ainsi qu'aux

particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela implique

notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou

abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2).

c) En l’espèce, il n’est pas contesté que la

construction édifiée sur la parcelle n° 294 a bénéficié du report des droits à

bâtir attachés à la parcelle n° 291. Plus particulièrement, les règles

relatives au COS n’étaient respectées par la nouvelle construction que

moyennant la prise en considération de l’ensemble des surfaces des parcelles nos

291.

et 294.

La jurisprudence considère que le transfert des

possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans disposition légale

expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le

calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un

tel calcul. Il en a été déduit que ceci implique pratiquement que la surface

soit grevée d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité (ATF 109

Ia 188 consid. 3 p. 190; 101 Ia 289 consid. 3a p. 291) ou de toute autre

restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive

du bien-fonds. La jurisprudence a ainsi admis que la mention au registre

foncier du transfert de surface de plancher habitable constituait un instrument

admissible; dans sa teneur au 1er janvier 2012, l'art. 962 du Code civil suisse

du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) impose en effet à la collectivité publique de

faire mentionner les restrictions de droit public à la propriété qu'elle a

décidées et qui ont pour effet d'entraver durablement le pouvoir du

propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa

charge en relation avec l'immeuble (al. 1). La mention apparaît en outre comme

une mesure suffisante dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet

d'assurer une publicité suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur

ultérieur (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2 et la réf.

citée). Enfin, les objectifs de l’aménagement du territoire poursuivis par les

indices d’utilisation du sol – en particulier le maintien d’une certaine

harmonie entre les constructions et l’espace non bâti (cf. art. 1 et 3 de la

loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS 700]) – doivent

s’analyser à l’échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à

l’échelle de la parcelle, raison pour laquelle la jurisprudence a admis des

transferts de possibilités de bâtir entre deux parcelles non contiguës, pour

autant que leur affectation soit la même selon la planification applicable (cf.

arrêt TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1). Les restrictions de droit

public à la propriété existent toutefois sans inscription au registre foncier

(cf. art. 680 al. 1 CC). La mention qui s’y rapporte n’a qu’un effet

informatif: elle met en évidence un rapport juridique qui pourrait sinon ne pas

être connu de la personne qui consulte le registre foncier. En cela, elle

contribue à la sécurité du droit. Positivement, cela signifie que, conformément

à l’art. 970 al. 4 CC, nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une

mention portée au registre foncier; la mention tient donc en échec la bonne foi

de l’acquéreur. Négativement, il en résulte que la mention n’a pas de conséquence

sur le rapport juridique en question; l’existence et le contenu de celui-ci

sont indépendants de la mention, qui n’a donc aucun effet constitutif ou effet

guérisseur (Michel Mooser, in Commentaire romand, Code civil II, Bâle 2016, N.

15.

ad art. 962 CC, N. 15).

d) En l’occurrence, à partir du moment où la

parcelle n° 294 a bénéficié d’un report de COS de la parcelle n° 291 avec la

construction de nouveaux logements, la surface mise à contribution pour le

calcul de la surface constructible ne pouvait plus servir ultérieurement à un

tel calcul. Il importe en effet que, pour l’ensemble des parcelles considérées,

les possibilités de construire n’excèdent pas les normes de densité prévue. La

restriction de droit public à la propriété qui a découlé de cette opération a

été constatée dans l’autorisation de construire. Puisqu’une telle restriction

de propriété existe sans inscription au registre foncier, il est sans pertinence

de reprocher à l’autorité intimée de ne pas avoir fait aboutir les démarches de

son inscription au registre foncier qu’elle avait entreprises. Partant, les

recourants ne sauraient déduire de l’absence d’une inscription au registre

foncier un comportement contraire au principe de la bonne foi.

e) Les recourants ne peuvent pas davantage tirer

argument du fait que le nouveau RPGA, entré en vigueur le 15 mai 2019, ne

prévoit plus de COS mais un indice d’utilisation du sol (IUS) pour conclure que

l’inscription d’une mention d’une restriction au droit de bâtir sur la parcelle

n° 291 ne pouvait plus être requise, que dite parcelle demeurait constructible

et que le bâtiment érigé sur celle-ci ne devait pas être démoli. S’il est exact

que le nouveau règlement communal ne prévoit plus de COS, il contient toujours

des règles relatives à la densité des constructions au moyen d’un autre

instrument, qui est l’IUS. Or, la nouvelle construction ne respecte pas

davantage l’IUS qu’elle ne respectait le COS, ce qui a pour conséquence dans

les deux cas qu'une restriction au droit de bâtir de la parcelle n° 291

est justifiée. Même en tenant compte des surfaces cumulées des parcelles nos

291.

et 294, la surface de plancher déterminante réalisée est encore

excédentaire de 314 m2, par rapport à l'IUS de 1 défini à l'art. 58

RPGA, en zone urbaine, comme l'a relevé avec pertinence le courriel communal du

6.

avril 2020. Il se justifie donc toujours d'inscrire au registre foncier une

mention selon laquelle les parcelles nos 291 et 294 forment un tout

pour l'examen des dispositions réglementaires relatives à la police des

constructions, de même que d'ordonner, en exécution de la décision du 2 mars

2017, la démolition du bâtiment sis sur la parcelle n° 291.

f) Les recourants font valoir que la municipalité

aurait renoncé aux conditions posées au permis de construire initial

puisqu’elle a délivré un permis d’habiter alors qu’aucune mention de

restriction du droit de la propriété n’avait été inscrite et que le bâtiment

ECA n° 1780 n’avait pas été démoli.

Aux termes de l'art. 128 al. 1 de

la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11), aucune construction nouvelle ou

transformée ne peut être occupée sans l'autorisation de la municipalité; cette

autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne peut être délivrée que si

les conditions fixées par le permis de construire ont été respectées et si

l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête; le préavis de la commission

de salubrité est requis. Selon la jurisprudence, l'institution du permis

d'habiter (ou d'utiliser) est uniquement destinée à permettre à la municipalité

de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux

conditions posées dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et

intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des

habitants (cf. arrêt CDAP AC.2017.0002 du 18 août 2017 consid. 2a et les

références). La délivrance du permis d'habiter n'est pas destinée à vérifier

une nouvelle fois si les dispositions réglementaires sont respectées: en effet,

cet examen a déjà eu lieu lors de la délivrance du permis de construire (cf.

arrêts CDAP AC.2017.0443 du 2 juillet 2018 consid. 3e et les références;

AC.2015.0272 du 3 juin 2016 consid. 1 et les références). Le permis d'habiter

dépend du permis de construire. Ce qui n'a pas été autorisé dans le permis de

construire ne peut pas être autorisé a

posteriori par le biais du

permis d'habiter (cf. arrêt CDAP AC.2020.0004 du 10 août 2020 consid. 2d et les

références).

Il est exact que le permis d’habiter délivré par la

municipalité ne contient pas de réserve au sujet de la démolition du bâtiment

ECA n° 1780 et de l’inscription au registre foncier d’une restriction au droit

de bâtir. Cela étant, ce permis d'habiter n'a pas été notifié aux voisins et il

ne leur est donc pas opposable. De surcroît, il aurait été sans doute contraire

au principe de la proportionnalité de refuser le permis d'habiter relatif à la

nouvelle construction réalisée sur la parcelle n° 294 au motif que le bâtiment

se trouvant sur la parcelle n° 291 n'avait pas été déjà démoli.

g) Les recourants entendent être mis au bénéfice des

assurances données par la municipalité dans sa lettre du 6 octobre 2021,

suivant lesquelles, suite à l’entrée en vigueur du nouveau PGA, il n’y avait

plus d’obligation d’inscrire au registre foncier une restriction au droit de

propriété sur la parcelle n° 291, ni de démolir le bâtiment ECA n° 1780.

A certaines conditions, le principe de la bonne foi

protège le justiciable dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances

reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des

déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 141 V 530

consid. 6.2 p. 538; 131 II 627 consid. 6.1 p. 636 s.). Ces conditions ont été

rappelées ci-dessus au consid. 3b.

En l'espèce, la municipalité, autorité désignée par

la loi pour délivrer un permis de construire, conformément à l’art. 104 LATC,

est intervenue dans une situation concrète à l’égard des recourants et a donné

des assurances à ces derniers. Il s’avère toutefois que ces assurances ont été données

sur la base de renseignements que lui avait précédemment fournis le géomètre

officiel mandaté par les recourants, renseignements dont le tribunal a constaté

ci-dessus qu’ils étaient inexacts. Selon un principe reconnu en

droit des constructions, les indications favorables données par l'autorité au

seul propriétaire ne peuvent pas être opposées aux tiers (cf. arrêt CDAP AC.2011.0301

du 30 avril 2012 consid. 3b). Or, dans le cas particulier, lors de la mise à

l’enquête du projet de construction sur la parcelle n° 294, une voisine directe

avait formé opposition, invoquant la violation de règles relatives aux

distances aux limites et au COS et contestant en particulier qu’un report de

COS puisse intervenir entre deux parcelles qui n’étaient pas voisines. Le

retrait de cette opposition avait fait l’objet d’une négociation dans le cadre

du recours qu’avaient déposé les recourants contre le permis de construire

délivré à l’opposante. Ensuite, les administrateurs successifs de la PPE

constituée sur la parcelle n° 289 voisine et quelques propriétaires de

lots n’ont cessé d’interpeller la municipalité pour s’assurer qu’une

restriction au droit de bâtir avait bien été inscrite au registre foncier,

d’une part, et que le bâtiment érigé sur la parcelle n° 291 serait démoli,

d’autre part, conformément au permis de construire délivré. Dans ces

circonstances, on ne saurait admettre que l’autorité intimée pouvait revenir

sur les termes de l’autorisation de construire précédemment délivrée sans respecter

les droits (à tout le moins procéduraux) des voisins concernés. Le fait que la

lettre du 6 octobre 2021 (qui ne comportait pas l'indication d'une voie de

recours) ait été adressée en copie à l'avocat de la propriétaire de la parcelle

n° 292 ne saurait à cet égard être considéré comme suffisant. Enfin, l’intérêt

public à garantir le respect des règles de densité ne peut que l’emporter sur

l’intérêt privé des recourants à faire observer des promesses de la

municipalité obtenues sur la base de renseignements erronés émanant de son

ingénieur géomètre.

h) En définitive, que la lettre du 6

octobre 2021 soit constitutive ou non d'une décision, les recourants ne peuvent

pas se prévaloir de la protection de la bonne foi, ni sous l'angle de la

sécurité du droit, ni sous celui du respect des assurances données, pour

s'opposer à la décision rendue le 31 août 2022. Il n'est en effet aucunement

établi que sur la base de renseignements inexacts donnés par l'autorité intimée

les recourants auraient pris des dispositions auxquelles ils ne pourraient pas

renoncer sans subir de préjudice; à cet égard, ils se bornent à alléguer, sans en

rapporter la moindre preuve, qu'ils auraient utilisé dans d'autres projets la

somme réservée pour la démolition. De surcroît, l'application du droit est en l'espèce

nettement prépondérante par rapport à la protection de la bonne foi dont se

prévalent les recourants: le maintien du statu quo causerait un important préjudice

au voisinage et reviendrait à pérenniser une grave inégalité de traitement

entre les propriétaires, en lien avec les droits à bâtir en zone urbaine. Au vu

de l'ensemble des circonstances, le principe de la légalité doit l'emporter sur

celui de la protection de la bonne foi, en l'espèce.

Sur le plan matériel, la décision

litigieuse est justifiée tant au regard de l'ancienne que de la nouvelle

réglementation communale. Par rapport au permis de construire délivré le 2 mars

2017, la nécessité d'inscrire une mention au registre foncier et de démolir le

bâtiment préexistant sur la parcelle n° 291 forme un tout avec l'autorisation

de construire le nouveau projet sur la parcelle n° 294, comme l'a retenu la

municipalité. L'argumentation des recourants reviendrait à admettre que la

parcelle n° 291 soit aujourd'hui encore susceptible d'accueillir des

constructions, alors même que le report de de ses droits à bâtir en faveur de

la parcelle n° 294 ne suffit pas à régulariser l'ensemble des surfaces

déterminantes de plancher qui y ont été réalisées. Il y a donc non seulement un

intérêt des voisins, mais aussi un intérêt public à exiger aujourd'hui le respect

du permis de construire délivré le 2 mars 2017, en particulier la démolition du

bâtiment se trouvant sur la parcelle n° 291 et l'inscription au registre foncier

de la mention requise. Ces mesures, proposées par les recourants eux-mêmes lors

de la demande de permis de construire, ne violent en rien le principe de la

proportionnalité. Elles ne causent pas de préjudice inacceptable au détriment

des recourants, qui ont pu profiter de droits à bâtir supplémentaires par

rapport à leur parcelle n° 294. Elles sont au surplus aptes à éviter une

inégalité de traitement entre propriétaires, ainsi qu'une densification trop

importante dans ce quartier, par rapport à la réglementation applicable. Enfin,

il n'y a manifestement aucune violation de l'art. 105 LATC, puisque la

municipalité demande l'exécution d'une mesure et de travaux de démolition prévus

et imposés dans le permis de construire du 2 mars 2017.

4.

Vu le sort réservé au litige, il n’y a pas lieu d’ordonner les mesures

d’instruction demandées par l’autorité intimée à l’appui de sa réponse.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la

confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent,

supportent les frais du présent arrêt (cf. art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). Ils

verseront des dépens à l’autorité intimée et aux opposants qui ont procédé par

l’intermédiaire d’un avocat (cf. art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision du 31 août 2022 de la Municipalité de la Tour-de-Peilz est

confirmée.

III.

Les frais du présent arrêt, par 3'000 (trois mille) francs, sont mis à

la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV.

Les recourants, solidairement entre eux, verseront la somme de 2'500

(deux mille cinq cents) francs à la Commune de la Tour-de-Peilz, à titre de

dépens.

V.

Les recourants, solidairement entre eux, verseront la somme de 1'000

(mille) francs à E.________ et à L.________, solidairement entre eux, à titre

de dépens.

Lausanne, le 25 août 2023

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.