CDAP - AC.2022.0423 - 2023-11-20 - A._____, B.__/Municipalité d'Oron, C.__, D._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 20 novembre 2023

Composition

M. François Kart, président; Mme Renée-Laure

Hitz et Mme Lorraine Wasem, assesseures; Mme Nadia Egloff, greffière.

Recourants

1.

A.________ à

********

2.

B.________ à

********

tous deux

représentés par ALPHA-GEO

Ingénieurs et Géomètres SA, à l'att. de M. Régis Courdesse, à Echallens,

Autorité intimée

MUNICIPALITE D'ORON, à Oron

Constructeurs

1.

C.________ à

********

2.

D.________ à

********

tous deux représentés par Me Jean-Claude

PERROUD, avocat à Lausanne.

Objet

permis de construire

Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Commune

d'Oron du 30 novembre 2022 levant leurs oppositions et délivrant un permis de

construire après démolition d'une maison individuelle sise sur la parcelle n°

6221 (CAMAC 209378)

Vu les faits suivants:

A.

D.________ et C.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 6221

de la Commune d'Oron, d'une surface de 2097 m2, sise dans la

localité d'Ecoteaux. Cette parcelle supporte un chalet utilisé comme résidence

secondaire comprenant un rez-de-chaussée et un étage de combles (bâtiment ECA

n° 4189). Le rez-de-chaussée comprend un séjour et une cuisine. Au niveau du

rez-de-chaussée, un local "débarras" d'environ 7 m2 est

accolé à la façade Nord et un local extérieur abritant un WC est accolé à la

façade Est. La surface cadastrée est de 35 m2. L'étage de combles, de

faible hauteur et d'une surface d'environ 20 m2, comprend une

chambre à coucher d’environ 13 m2. La parcelle n° 6221 est bordée du

côté Ouest par le chemin de la Crétaz.

La parcelle n° 6221 est comprise dans une zone réservée

approuvée par le département compétent le 17 août 2018 et mise en vigueur le 16

janvier 2020, soit plus particulièrement dans la zone réservée 1 régie par

l'art. 4 du règlement de la zone réservée (RZR). Initialement, La parcelle n°

6221 était comprise dans la zone des constructions villageoises du plan partiel

d'affectation du centre de la localité de l'ancienne commune d'Ecoteaux.

La

Commune d'Oron est issue de la fusion des communes de Bussigny-sur-Oron,

Châtillens, Chesalles-sur-Oron, Ecoteaux, Les Tavernes, les Thioleyres,

Oron-la-Ville, Oron-le-Châtel, Palézieux et Vuibroye. Elle existe depuis le 1er

janvier 2012. Selon le bilan des réserves à bâtir, la Commune d'Oron est surdimensionnée

(surcapacité de 282 habitants dans le centre et de 785 habitants hors du centre

selon le rapport 47 OAT relatif à la zone réservée) et doit par conséquent

réduire ses zones à bâtir.

B.

D.________ et C.________ (ci-après: les constructeurs) ont soumis à

l'enquête publique du 2 juillet au 31 juillet 2022 la construction sur la

parcelle n° 6221, après démolition du chalet existant, d'une maison

individuelle. Le projet prévoit un sous-sol avec des caves, un local dépôt, un

local technique buanderie, des WC et un garage. Il prévoit en outre un rez-de-chaussée

avec un séjour-cuisine de 29,9 m2, une chambre de 11,2 m2 et

une salle de bain de 4,2 m2.

Le rez-de-chaussée est

prolongé à l'Est par une loggia (terrasse couverte) de 39,12 m2, qui

sert également d’accès extérieur au bâtiment. La construction projetée comprend

enfin un étage de combles avec deux chambres de 10 m2, un grenier de

22,9 m2, une salle de bain de 3,8 m2 et un local

technique/ventilation de 1,5 m2. L'étage de combles

est

prolongé à l'Est par une coursive de 20,94 m2. Cette coursive sera couverte

et devra être utilisée pour circuler entre les chambres et la salle de bain.

A.________ et B.________, propriétaires de la

parcelle voisine n° 16005, ont formulé une opposition le 29 juillet 2022. Ils

invoquaient une violation de l'art. 4 RZR au motif, d'une part, que le chalet

existant n'était occupé qu'occasionnellement en tant que résidence secondaire

et, d'autre part, que l'augmentation de la surface de logement était trop

importante. Ils ont joint à leur opposition un plan dont il ressort que l'emprise

au sol du bâtiment existant de 35 m2 comprend, outre le séjour et la

cuisine, le local "débarras" accolé au Nord, les WC extérieurs et une

surface extérieure du côté Est couverte par un avant-toit. Les opposants ont

complété leur opposition le 4 octobre 2022 par l'intermédiaire de leur

mandataire.

Dans sa séance du 2 novembre 2022, la Municipalité

d'Oron (ci-après: la municipalité) a décidé de lever l'opposition et de

délivrer le permis de construire. Elle soutient qu'une occupation comme résidence

secondaire ne contrevient pas à l'art. 4 RZR. Elle soutient également que

l'augmentation maximale de 50 m2 de la surface de logement autorisée

par l'art. 4 RZR en cas de reconstruction après démolition est respectée. Pour

ce qui est du chalet existant, elle se fonde sur la surface inscrite au

Registre foncier (35 m2). En tenant compte du bonus énergétique

prévu par l'art. 97 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), elle fait valoir que, en

application de l'art. 4 al. 2 RZR, la surface maximale autorisée d'une nouvelle

construction après démolition est de 89,25 m2 (85 m2 plus

le bonus de 4,25 m2 de l'art. 97 LATC), surface respectée selon elle

par le bâtiment projeté. A cet égard, elle se fonde sur le plan "cube et

surface SIA" mis à l'enquête publique, qui indique une surface de 89 m2.

La décision municipale a été transmise au mandataire

des opposants le 30 novembre 2023.

C.

Par acte du 15 décembre 2022, A.________ et B.________ (ci-après: les

recourants), ont recouru par l’intermédiaire de l’ingénieur géomètre Régis

Courdesse contre la décision municipale du 30 novembre 2022 auprès de la Cour

de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant

implicitement à son annulation.

Les constructeurs ont déposé des déterminations le

23 mars 2023. Ils concluent au rejet du recours.

La Municipalité a déposé sa réponse le 24 mars 2023.

Elle conclut au rejet du recours.

Les recourants et la municipalité ont déposé des observations

complémentaires en dates des 19 avril et 10 mai 2023. A la requête du juge

instructeur, la municipalité a produit le dossier de la zone réservée

Les recourants ont déposé des déterminations

spontanées le 24 mai 2023.

Les constructeurs se sont déterminés sur le dossier

de la zone réservée le 24 août 2023. A cette occasion, ils ont requis la

production par les recourants de l’offre d’achat de la parcelle n° 6221 qu’ils

avaient adressée aux précédents propriétaires.

Le Tribunal a tenu audience le 5 septembre 2023. A

cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de

l’audience a la teneur suivante:

"L'audience

débute à 9h30 sur la parcelle n° 6221 à Ecoteaux, au chemin de la Crétaz 8. Il

n'y a pas de réquisition d'entrée de cause. Les recourants indiquent

l'emplacement de leur parcelle n° 16005, située en contrebas du chemin de la

Crétaz. A la demande du président, les constructeurs expliquent qu'ils sont

actuellement domiciliés dans la localité d'Ecotaux et locataires d'un logement.

Me Perroud verse au dossier une

photographie prise par les constructeurs – avec l'accord des recourants – d'une

vue sur la parcelle n° 6221 depuis la propriété des recourants. Il fait

observer que depuis cet emplacement on ne distingue «pas grand-chose», tout en

concédant que la hauteur de la nouvelle construction projetée sera plus élevée

que celle du bâtiment existant. Sur demande du président, le constructeur

indique avoir acheté la parcelle n° 6221 en mai 2020. Il explique que le

chalet, construit dans les années 1960, a toujours été utilisé comme résidence

secondaire, Me Perroud ajoutant qu'il n'a jamais été désaffecté et a toujours

été utilisé.

A la question de Mme Hitz de

savoir s'il a été tenu compte de la construction existante dans le calcul du

potentiel d'accueil d'habitants à l'horizon des 15 ans, le Syndic indique qu'il

n'est en l'état pas en mesure de répondre précisément à cette question, mais

qu'il s'engage à transmettre au tribunal le détail des parcelles prises en

compte dans le bilan des réserves. M. Pinto [collaborateur

du bureau technique] relève que la parcelle litigieuse a très

certainement été prise en compte dès lors qu'elle comprend un logement inscrit.

Me Perroud parvient à la même conclusion en se référant à un extrait du guichet

cartographique dont il ressort que le chalet est au bénéfice d'un identifiant

EGID.

La cour et les parties procèdent à

la visite du chalet qui comprend un rez composé d'un séjour et d'une cuisine,

ainsi qu'un étage de combles où une chambre à coucher est aménagée, dont il est

précisé qu'elle n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface de

logement existante. L'emplacement du WC, se trouvant à l'extérieur du chalet,

est également constaté.

Le président observe que la

surface de logement existante de 35 m2 retenue comprend visiblement

la surface se situant sous l'avant-toit du chalet, alors que dans le projet

litigieux la surface de la loggia au rez n'a pas été intégrée dans le calcul de

la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m2

correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les

normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu'il a ainsi été décidé

que la surface de la loggia n'avait pas à être prise en considération. A la

demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux

les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il

admet qu'il n'y en a pas au sous-sol. Il relève qu'au rez la loggia, qu'il

qualifie de coursive, doit être comptabilisée comme surface habitable car elle

dessert le logement. M. Rapin [architecte des

constructeurs] indique qu'il considère que les loggias et les coursives

désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise que la «coursive»

telle que mentionnée sur les plans du premier étage est un balcon. Il ajoute

que l'accès au bâtiment se fera par la terrasse. Me Perroud fait valoir que la

commune a procédé à un certain schématisme en retenant 35 m2 voire

37 m2 de surface de logement existante.

M. Courdesse relève que le

grenier, qui constitue la plus belle pièce de la construction projetée, sera

certainement transformé en chambre ultérieurement. Me Perroud rétorque qu'il

s'agit là d'un procès d'intention, en soulignant que la zone réservée limite

quoi qu'il en soit le nombre de m2 admissibles. M. Rapin indique que l'esprit

du projet est lié au contexte. Relevant que les ruraux présentent généralement

un volume assez important, il explique que la stratégie du projet est d'avoir

une petite maison avec un généreux espace extérieur et du volume au grenier. Il

admet qu'en cas de levée de la zone réservée, la surface des combles

deviendrait il est vrai exploitable. M. Courdesse indique que c'est le calcul

des surfaces qui est contesté, ce à quoi Me Perroud répond qu'il ne serait

question que de 5 à 10 m2.

A la question de Mme Wasem de

savoir quelles gênes redoutent les recourants, M. Courdesse indique que le

problème réside dans le non-respect des règles de la zone réservée. Me Perroud

relève que la logique de la zone réservée est de conserver quelque chose de

limité et rappelle que la solution communale a été approuvée par la DGTL. Le

Syndic explique que la commune a tenté de parvenir à une solution intermédiaire

tout en restant strict, le but étant de ne pas tout bloquer. Il souligne que la

parcelle litigieuse compte déjà une construction qui est considérée comme un

logement, mais que si cela n'avait pas été le cas il aurait été exclu d'y

construire quelque chose dans le cadre de la zone réservée. Il indique

également que cette parcelle demeurera constructible, la commune défendant le

fait de ne pas dézoner une parcelle où s'érige déjà une construction. Me

Perroud relève pour sa part que si ce bien-fonds n'avait été construit, il y

aurait eu très peu de chances (15%) qu'il reste constructible. Me Perroud

ajoute qu'on est ici en présence d'une planification de détail avec une logique

de hameau qui a été réfléchie, de sorte qu'il apparaît également logique de

terminer le hameau comme une petite entité ou un petit quartier. Il relève que

les recourants ont d'ailleurs construit leur maison peu de temps avant

l'instauration de la zone réservée.

La cour et les parties visualisent

l'emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité

dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu'il va procéder à la recherche

du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant

transmis au tribunal.

Le Syndic insiste sur le fait que

la commune a eu de la chance de pouvoir négocier certaines surfaces dans le

cadre du règlement de la zone réservée, en précisant que cela n'a pas été

évident compte tenu des onze localités que compte la commune. Il relève qu'il

serait dommage de devoir renoncer au projet pour quelques m2.

Le président informe les parties

qu'à réception des pièces que la municipalité s'est engagée à produire, ces

documents ainsi que le procès-verbal de l'audience leur seront transmis et un

délai leur sera imparti pour se déterminer sur le tout."

Le 11 septembre 2023, la municipalité a produit le

bilan des réserves à bâtir de la commune. A cette occasion, elle a précisé

qu’elle ne possédait pas les plans originaux du chalet sis sur la parcelle n°

6221.

Les recourants se sont déterminés sur le

procès-verbal de l’audience le 25 septembre 2023. Ils demandent que le

procès-verbal soit complété comme suit:

"Les

recourants Mme A.________ et M. B.________, assistés de M. Régis

Courdesse, ingénieur géomètre breveté;

(…)

Le président observe que la

surface de logement existante de 35 m2 retenue comprend visiblement

la surface se situant sous l’avant-toit du chalet, alors que dans le projet

litigieux la surface de la loggia au rez n’a pas été intégrée dans le calcul de

la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m2

correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les

normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu’il a ainsi été décidé

que la surface de la loggia n’avait pas â être prise en considération. A la

demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux

les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il

admet qu’il n’y en a pas au sous-sol. M. Courdesse indique que les escaliers

entre le sous-sol et le rez-de-chaussée doivent être comptabilisés. Ils ne

peuvent toutefois n’être comptabilités qu’une fois. Par ailleurs, M. Courdesse

indique dans un deuxième temps que les WC du sous-sol doivent aussi être

comptabilisés. Me Perroud informe le président que dans un autre dossier, ce

type de WC n’avait pas été comptabilisé comme surface de logement. M. Courdesse

relève qu’au rez la loggia, qu’il qualifie de coursive, doit être comptabilisée

comme surface habitable car elle dessert le logement, ce que confirme Mme

Wasem, assesseure. M. Rapin indique qu’il considère que les loggias et les

coursives désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise

que la «coursive» telle que mentionnée dans les plans du premier étage est un

balcon. Il ajoute que l’accès au bâtiment se fera par la terrasse. Me

Perroud transmet au président un document du «Registre fédéral des bâtiments et

des logements» où une valeur de 37 m2 est mentionnée comme surface

de bâtiment. Me Perroud fait valoir que la commune a procédé à un certain

schématisme en retenant 35 m2, voire 37 m2 de surface de

logement existante.

(…)

La cour et les parties visualisent

l’emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité

dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu’il va procéder à la recherche

du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant

transmis au tribunal. Le président demande aux recourants d’où vient le plan

du chalet utilisé comme base pour l’estimation des surfaces existantes. Mme

Chenevière répond que ce plan provient du rapport amiante du dossier mis à

l’enquête. En sa qualité d’ingénieur géomètre breveté, M. Courdesse précise que

la totalité de la surface du bâtiment, y compris la surface dédiée à la

loggia/coursive, serait cadastrée pour déterminer l’emprise au sol.

(…)"

Avec leur écriture du 27 septembre 2023, les

recourants ont produit un extrait du Registre fédéral des bâtiments relatif à

la construction sise sur la parcelle n° 6221. La rubrique "Information sur

le bâtiment" mentionne une surface du bâtiment de 37 m2. La rubrique

"Informations du logement" mentionne une surface du logement de 21 m2.

Les constructeurs se sont déterminés sur le

procès-verbal de l’audience le 6 octobre 2023. Ils relèvent notamment ce qui

suit:

"(…)

Pour ce qui est du procès-verbal

de l’audience, il convient tout d’abord de préciser, ce que le PV omet, que les

constructeurs ont produit une photographie en raison du fait que celle fournie

par les recourants a été prise d’un endroit situé à l’Est de la parcelle du

projet, soit à un endroit qui ne rend absolument pas compte de l’impact du

projet pour les recourants.

Au premier paragraphe de la p. 2,

il est fait mention de la surface de 37 m2 alléguée par les

constructeurs, sans mentionner que cette donnée provient du guichet

cartographique cantonal et que l’extrait correspondant a été montré sur place à

la Cour. Toujours en rapport avec la surface existante déterminante, on

rappelle que dans la réponse au recours, on a fait état du fait que visiblement

la Municipalité avait fait preuve d’un certain schématisme en prenant en

considération la surface ressortant de la police d’assurance ECA (ce qu’a

confirmé M. Pinto) et que s’il avait fallu, comme le prétendent les recourants,

faire un calcul du CUS existant, il aurait alors fallu ajouter la surface de la

chambre à coucher représentant au minimum 13 m2. On a aussi rappelé

sur place, en écho à la réplique des recourants, que le fait que l’art. 27

RLATC ne soit pas respecté (ce qui resterait à vérifier) n’était pas

déterminant selon la pratique même de la DGTL. Le procès-verbal doit être

complété sur ces points.

En ce qui concerne le second

paragraphe de la page 2, plus particulièrement les remarques de M. Courdesse au

sujet du grenier, les constructeurs ont indiqué de leur côté que cette pièce

était totalement borgne, ce qui la rend impropre à l’habitation.

Au paragraphe suivant, où il est

fait mention de la question posée par Mme Wasem, le procès-verbal omet de

mentionner que Mme Wasem a reposé la question en précisant que son interrogation

portait sur la gêne effective subie par les recourants. Ceux-ci n’ont pas

répondu, ce dont on peut déduire qu’ils en font uniquement une question de

principe.

Toujours dans le même paragraphe,

la remarque du soussigné concernant le risque que la parcelle soit dézonée si

elle ne comportait pas déjà une habitation doit être considérée comme

théorique. En effet, d’une part la parcelle est incluse dans un périmètre qui a

fait l’objet d’une planification spéciale (ce que mentionne le

procès-verbal) ; d’autre part, il faut tenir compte du fait que la

parcelle a une surface inférieure à 2'500 m2, ce qu'est un critère

important pris en compte par la DGTL en faveur des constructeurs. En outre,

dans sa pratique, la DGTL tient compte de la nature du terrain et fait par

exemple une distinction selon que le terrain en cause soit utilisé à des fins

agricoles ou au contraire aménagé en nature de jardin, ce qui est le cas en

l’occurrence. A la connaissance du soussigné, dans le cas par exemple de la

révision en cours du plan d’affectation communal de Senarclens, la DGTL a

justifié de ne pas dézoner une parcelle touchant la zone agricole au motif

qu’elle était aménagée en nature de jardin.

A l’antépénultième paragraphe du

procès-verbal, la mention que la commune a pu «négocier certaines surfaces»

donne l’impression, à tort, que certaines parcelles (dont celle des

constructeurs) auraient bénéficié d’un privilège. Tel n’est en réalité pas le

cas, puisque les constructeurs bénéficient d’un règlement qui profite de manière

générale à tous les propriétaires de logements existants.

(…)"

Par courrier du 18 octobre 2023, les recourants ont

relevé que le bilan des réserves à bâtir de la commune produit par la

municipalité n’était pas le plus récent et ont requis la production du bilan

actualisé, soit celui établi par le SDT le 13 décembre 2017. Sur la base d’une

appréciation anticipée des preuves, le juge instructeur n’a pas donné suite à

cette requête.

Considérant en droit:

1.

Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi

vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV

173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les

conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par

renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, les recourants sont propriétaires

d'un bien-fonds voisin de la parcelle destinée au projet et disposent sous cet

angle de la qualité pour recourir. Leur qualité pour recourir ne saurait être

remise en cause par le fait qu’ils auraient formulé une offre d’achat de la

parcelle n° 6221 aux précédents propriétaires et attribué par conséquent un

potentiel constructible à cette parcelle. Sur la base d’une appréciation

anticipée des preuves, il ne sera par conséquent pas donné suite à la requête

des propriétaires tendant à la production de cette offre d’achat.

2.

Les recourants soutiennent que les constructeurs ne peuvent pas se

prévaloir de l'art. 4 RZR dès lors que le chalet existant sur la parcelle n°

6221 est occupé comme résidence secondaire et non pas comme résidence

principale. La municipalité fait valoir à cet égard que l'art. 4 RZR se réfère

à la notion de "logement" sans distinguer les logements en résidence

principale et secondaire. Dans sa réponse au recours, elle se réfère à la

notion de logement telle que définie à l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale du 20

mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702). Les constructeurs

relèvent pour leur part que le but de la zone réservée est d'instaurer un

moratoire dans l'optique d'une adaptation du plan d'affectation communal aux

objectifs de développement fixés dans le Plan directeur cantonal (PDCn). Ils

font valoir que le PDCn calibre les plans d'affectation communaux en fonction

d'un objectif de croissance de la population, de sorte que ce sont les surfaces

de terrain affectées à l'habitation qui servent de critère pour évaluer si une

zone à bâtir est surdimensionnée. Ils soulignent que, à cet égard, le point de

savoir si un propriétaire occupe son logement comme résidence principale ou

secondaire est sans incidence.

a) L'art. 4 RZR a

la teneur suivante:

"Effets, zone

réservée 1 Art. 4 Aucune nouvelle construction destinée au

logement n’est admise dans cette zone.

L’édification, après démolition et

dans le respect des dispositions des plans d’affectation en vigueur, d’une

nouvelle construction comprenant du logement est autorisée si la surface de

logement n’est pas augmentée de plus de 50 m2. Cette augmentation ne

peut être cumulée avec l’agrandissement de 20 m2 autorisé selon

l’aliéna qui suit.

S’ils augmentent les surfaces de

logement, les transformations, agrandissements jusqu’à concurrence de 20 m2

d’emprise au sol, rénovations et changements d’affectation de volumes existants

ne sont autorisés que dans la mesure où les dispositions des plans

d’affectation en vigueur sont respectées et où le bâtiment abrite déjà de la

surface affectée à du logement, laquelle est actuellement habitée, ou l’était il

y a moins de 15 ans au moment de l’entrée en vigueur du plan de zones

réservées."

b) Selon la jurisprudence constante, la municipalité

jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l'interprétation qu’elle fait

des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une

latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal;

ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions

du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours

s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée. L'autorité cantonale de

recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite

d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre

interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et

convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou

de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en

tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les

restrictions du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2021.0114 du

4 février 2022 consid. 6a; AC.2020.0265 du 16 juillet 2021 consid. 3b).

c) aa) A la lecture de l'art. 4 al 2 RZR, qui s’applique

en l’espèce puisqu’on est en présence d’une démolition-reconstruction, on

comprend que la faculté de démolir et reconstruire un bâtiment concerne les

constructions qui abritent un logement et non pas celles qui ont une autre

affectation du type artisanal, commercial ou agricole par exemple. Cette

disposition ne précise au surplus pas si le logement existant doit

nécessairement être occupé en résidence principale, ce qui impliquerait qu’un

bâtiment abritant un logement en résidence secondaire ne pourrait pas en

bénéficier. Les travaux préparatoires relatifs à la zone réservée et à son

règlement ne donnent aucune indication à ce sujet.

bb) Il n’est pas contesté que la parcelle n° 6221

supporte actuellement un bâtiment dont l’affectation est le logement.

Il n’existe au surplus aucun motif tiré du

texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but, qui

justifierait d’interpréter l'art. 4 al 2 RZR en ce sens que seuls les

logements occupés en résidence principale peuvent bénéficier de cette

disposition. En considérant que la notion de logement utilisée à l’art. 4 al. 2

RZR peut également inclure les logements occupés en résidence secondaire, la

municipalité n’a par conséquent pas outrepassé la latitude de jugement dont elle dispose pour interpréter

des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le

droit cantonal.

d) Vu ce

qui précède, ce premier grief des recourants doit être écarté.

3.

Se référant à l'art. 4 RZR, les recourants soutiennent que le projet

doit respecter deux exigences, soit celle de l'al. 2 qui prévoit que

l'augmentation de la surface du logement doit être limitée à 50 m2

et celle de l'al. 3 qui prévoit que l'agrandissement de l'emprise au sol doit

être limitée à 20 m2. Ils font valoir que cette dernière exigence

n'est pas respectée. La municipalité interprète pour sa part l'art. 4 RZR en ce

sens que l'al. 3, qui restreint à 20m2 l'emprise au sol, ne concerne

que les transformations et agrandissements et non pas les cas de reconstruction

après démolition.

A la lecture de l'art. 4 RZR, on constate que

celui-ci distingue l'hypothèse d'une démolition-reconstruction, régie par l'al.

2, de celle des transformations et agrandissements régie par l'al. 3. La seule

exigence posée à l'al. 2 pour les démolitions-reconstructions est que la

surface du logement ne soit pas augmentée de plus de 50 m2.

L'exigence relative à la limitation de 20 m2 de l'emprise

supplémentaire au sol ne semble pour sa part concerner que les transformations

et agrandissements. L'interprétation de l'art. 4 RZR faite par la municipalité ne

prête par conséquent pas le flanc à la critique et ce grief doit également être

écarté.

4.

Les recourants soutiennent que le projet implique une augmentation de la

surface du logement de plus de 50 m2 et, par conséquent, une

violation de l'art. 4 al. 2 RZR. Pour ce qui est du bâtiment actuel, ils font

valoir que la surface du débarras situé en façade Nord ne doit pas être prise

en compte et que la surface du bâtiment est par conséquent de 28 m2.

Pour ce qui est de la construction projetée, ils soutiennent que les surfaces

suivantes doivent être ajoutées aux 89 m2 retenus dans la décision

attaquée: au sous-sol, WC, couloir d'accès aux WC et escaliers qui montent au

rez-de-chaussée (soit une surface supplémentaire de 21,52 m2), au

rez-de-chaussée la loggia (qu'ils qualifient de coursive, soit une surface

supplémentaire de 39,52 m2) et dans les combles la coursive (soit

une surface supplémentaire de 20,94 m2). Les recourants semblent se

référer à la notion de surface brute de plancher utile (SBPu), qui est utilisée

pour vérifier que le coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé par un

règlement communal est respecté.

a) Dans le cadre de son pouvoir d’appréciation dans

l’interprétation du règlement communal, on peut admettre que la municipalité ne

se réfère pas à la notion de coefficient d’utilisation du sol, et par

conséquent à la norme ORL-EPF, pour déterminer ce qu’il faut comprendre par "surface

du logement" au sens de l’art. 4 al. 2 RZR. Cette position municipale se

justifie notamment en raison du fait que le règlement de l'ancienne commune

d'Ecoteaux ne comporte pas de CUS. Cela étant, pour déterminer si l’augmentation

de la surface du logement ne dépasse pas 50 m2 et respecte par

conséquent l’art. 4 al. 2 RZR, il faut prendre en compte des éléments

comparables. On relève ainsi que, s’agissant du chalet existant, la surface de

35 m2 (ou éventuellement 37m2) prise en compte par la

municipalité tient compte du local "débarras" d'environ 7 m2

accolé à la façade Nord (soit d’un local complètement borgne), des WC

extérieurs et de la surface extérieure située sous l’avant-toit. Or, si on

prend en compte ces éléments, il faut également inclure dans la comparaison le

grenier prévu au 1er étage du bâtiment projeté, la loggia (terrasse

couverte) prévue au rez-de-chaussée ainsi que la coursive prévue au 1er

étage. Or, si on prend en considération ces différentes surfaces, l’augmentation

maximale de 50 m2 est largement dépassée.

On parvient au même résultat si on prend en compte

les surfaces qui sont strictement affectées au logement (surfaces habitables),

soit les surfaces chauffées et à l’abri des intempéries qui respectent les

dispositions du RLATC relatives à la salubrité des constructions. S’agissant du

chalet existant, seule la surface du séjour et de la cuisine peut être prise en

considération, soit une surface d’environ 21 m2 (correspondant à la

surface qui figure au Registre fédéral des bâtiments et des logements). Sur ce

point, on peut relever que la municipalité n’a jamais prétendu que la surface

de la "chambre à coucher" sise dans les combles du chalet existant

devait être prise en considération. A juste titre, dès lors que, comme l’a

montré la vision locale, les dispositions du RLATC relatives au volume, à

l’éclairage et à la hauteur (art. 25, 27 et 28 RLATC) ne sont manifestement pas

respectées en ce qui concerne l’étage de combles. Si on prend en compte cette surface

de 21 m2 pour le logement existant, on constate que, avec une

surface strictement affectée au logement de 89 m2, la construction

projetée ne respecte pas l’augmentation maximale de 50 m2 prévue par

l’art. 4 al. 2 RZR.

b) Vu ce qui précède, le grief relatif au non

respect de l’augmentation maximale de 50 m2 prévue par l’art. 4 al.

2 RZR en cas de démolition-reconstruction doit être admis.

5.

Il ressort des considérants que le recours doit

être admis et le permis de construire annulé. Les frais et les dépens

sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2

LPA-VD). Conformément à la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence,

outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont

les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie

adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision

est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (CDAP AC.2020.0242 du

20 décembre 2022 consid. 6; AC.2021.0333 du 9 septembre 2022 consid. 6). En

l’espèce, vu ce qui précède et compte tenu du sort du recours, les frais de

justice seront mis à la charge des constructeurs D.________ et C.________. Ces

derniers verseront en outre des dépens aux recourants, qui ont agi avec

l’assistance d’un ingénieur géomètre. Comme un ingénieur géomètre n’exerce pas

de manière habituelle la représentation dans le cadre de son activité

professionnelle, les dépens seront réduits.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est admis.

Considérants

II.

La décision de la Municipalité d’Oron du 30 novembre 2022 est annulée.

III.

L’émolument judiciaire, arrêté à 3'000 (trois mille) francs, est mis à

la charge de D.________ et C.________, solidairement entre eux.

IV.

D.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à A.________

et B.________, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 20 novembre 2023

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.