CDAP - AC.2022.0430 - 2024-01-16 - A._____/Municipalité de Montreux, Direction générale du territoire et du logement, B._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 16 janvier 2024

Composition

M. Alex Dépraz, président; Mme Renée-Laure Hitz et

Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseures; M. Quentin Ambrosini,

greffier.

Recourant

A.________, à

********,

Autorité intimée

Municipalité de Montreux, à

Montreux,

Autorité concernée

Direction générale du territoire et

du logement (DGTL), à Lausanne,

Constructrice

B.________, à

********, représentée par Me Astyanax PECA, avocat

à Montreux.

Objet

permis de construire

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de

Montreux du 25 novembre 2022, délivrant le permis de construire pour un

projet d'isolation thermique, changement de fenêtres, création d'une salle de

bain au rez-de-chaussée, changement de la cuisine et rénovation intérieure et

de la démolition d'une terrasse bois au nord et la suppression d'un muret en

"sac de sable", sur la parcelle no 5823, propriété de B.________

(CAMAC 210952).

Vu les faits suivants:

A.

B.________ est propriétaire depuis le mois de septembre 2021 de la

parcelle no 5823 du registre foncier, sur le territoire de la

Commune de Montreux. D'une surface de 1'200 m2, cette parcelle

supporte une maison d'habitation (ECA no 4460) ainsi qu'un jardin.

Colloquée en "zone intermédiaire",

la parcelle no 5823 est soumise à la réglementation du plan

d'affectation communal et aux dispositions de son règlement, tous deux

approuvés par le Conseil d'Etat en 1972. Après que le Tribunal fédéral a annulé,

par arrêts du 16 avril 2020, la nouvelle planification d'affectation

montreusienne (ATF 146 II 289), les autorités communales ont décidé de mettre

en place des zones réservées: la parcelle no 5823, laissée en blanc

dans le plan des zones réservées, n'est pas concernée par cette mesure

d'aménagement.

B.

En 2017, l'ancien propriétaire de la parcelle n°5823, C.________, a

procédé à des travaux extérieurs en vue de l'aménagement d'une terrasse sans

être au bénéfice d'une autorisation. Suite à l'intervention de A.________, propriétaire

de la parcelle voisine n°5824, le Service de l'urbanisme de Montreux a procédé

à une visite sur place le 24 juin 2019 et a ordonné l'arrêt des travaux. Le 1er

juin 2021, le Service de l'urbanisme a constaté que les travaux de construction

d'une terrasse en bois, d'un escalier en béton et d'un muret avaient repris et

a à nouveau ordonné l'arrêt des travaux et invité le propriétaire à déposer une

demande de permis de construire.

C.

Le 1er octobre 2021, la nouvelle propriétaire de la parcelle

n°5823, B.________, a déposé une demande de permis de construire pour un projet

de rénovation et isolation des façades et de la toiture du bâtiment ECA n°4460.

Le 6 décembre 2021, le Service de l'urbanisme a

constaté que l'intéressée avait également entrepris des travaux de

transformations intérieures sans autorisation. Cette dernière a été invitée à

cesser les travaux et à compléter sa demande de permis de construire.

Le 8 juillet 2022, B.________ a déposé une demande

de permis de construire pour un ouvrage décrit de la manière suivante:

"Isolation de l'enveloppe

thermique, changement de fenêtres, création d'une salle de bain au

rez-de-chaussée, changement de la cuisine et rénovation intérieure. Démolition

terrasse bois au nord et suppression muret en « sac de sable »"

Les plans d'architecte figurent une isolation

périphérique d'une épaisseur de 18 cm posée sur les différentes façades du

corps du bâtiment existant (ECA no 4460), ainsi qu'une isolation

périphérique de la toiture, tantôt entre chevrons (16 cm), tantôt sur chevrons

(10 cm). Il est également prévu de réhausser les garde-corps du balcon. À

l'intérieur, la cuisine doit être réaménagée. La requérante souhaite en outre

reconfigurer certaines pièces du rez-de-chaussée, afin de permettre la création

d'une salle de bain. Concernant les aménagements extérieurs réalisés sans droit

par l'ancien propriétaire, le projet prévoit leur remise en état (remise en

forme du terrain existant ainsi que suppression de la terrasse en bois).

D.

Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête

publique du 30 juillet au 29 août 2022. Durant le délai d'enquête, il a

notamment suscité l'opposition de A.________, propriétaire voisin.

Les services spécialisés de l'administration

cantonale ont délivré leurs préavis, regroupés dans la synthèse établie le 4

novembre 2022 par la Centrale des autorisations en matière de construction

(CAMAC). La Direction générale du territoire et du logement (DGTL), par sa

Division Hors zone à bâtir, a délivré son autorisation spéciale, exposant en

particulier ce qui suit:

"La parcelle considérée étant

située hors des zones à bâtir et les travaux de transformation du bâtiment

d'habitation n'ayant pas de lien avec une exploitation agricole, ceux-ci

doivent être analysés sous l'angle des dispositions dérogatoires du droit

relatives aux constructions situées hors de la zone à bâtir (art. 24c LAT et 42

OAT).

[...]

EXAMEN

Examen quantitatif

Sur la base des plans transmis et

de leur comparaison avec les plans d'origine (permis de construire) de la villa

ECA no 4460, nous relevons certaines différences dans l'agencement

des surfaces à l'intérieur du bâtiment ainsi que la création d'un sas d'entrée

non existant sur les plans d'origine. Considérant d'une part que les

différences constatées dans l'organisation des locaux intérieurs ont un impact

nul sur le potentiel d'agrandissement de la SBPI, d'autre part que le sas

d'entrée a vraisemblablement été réalisé dès l'origine, soit avant le 1er

juillet 1972, l'état actuel du bâtiment peut être considéré comme l'état

existant au 1er juillet 1972 pour définir le potentiel

d'agrandissement au sens de l'article 42 alinéa 3 lettre a OAT.

Cela étant, nous constatons que

les transformations intérieures projetées ne provoquent pas d'agrandissement de

la SBPI par rapport à l'état existant.

Examen qualitatif

Travaux de transformation de la

villa

[...]

Les transformations [...] ont un impact minime sur l'identité du

bâtiment au sens des articles 24c LAT et 42 OAT et pourraient être admis.

L'isolation périphérique des

façades ainsi que l'isolation sur chevrons de la toiture provoquent une

modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Ces interventions doivent donc

trouver une justification au sens de l'article 24c alinéa 4 LAT. Dans le cas

présent, ces interventions peuvent être considérées comme nécessaires à un

assainissement énergétique du bâtiment et sont donc justifiées. L'épaisseur de

l'isolation périphérique ne modifie pas l'identité du bâtiment. Elle peut être

admise à condition que les façades soient reproduites de manière identique

(matériaux et teintes) à l'existant.

S'agissant de l'isolation de la

toiture, la partie prévue entre chevrons d'une épaisseur de 16 cm peut être

admise. De même, la partie sur chevrons peut être admise, la surélévation de la

toiture étant justifiée par la nécessité pour un assainissement énergétique du

bâtiment. [...]

Aménagements extérieurs

réalisés sans autorisation

Dans le cadre de l'examen de ce

projet, notre direction constate que la remise en état de certains aménagements

extérieurs qui avaient été réalisés sans autorisation en 2017 et 2019 (une

série de mouvements de terre au sud de la parcelle no 5823 ainsi que

la réalisation d'une terrasse revêtue en bois au sud-est de la parcelle no

5823) est projetée.

La terrasse sera démolie et le

terrain sera remis au niveau initial.

Notre direction peut admettre ces

travaux de remise en état, dans la mesure où ils permettent à la parcelle de

retrouver un état licite et qu'ils représentaient des modifications des abords

du bâtiment, et a fortiori de son identité, trop importantes qui ne pouvaient

pas être admissibles au sens des dispositions légales en la matière [...]."

Par décision du 25 novembre 2022, la Municipalité de

Montreux (ci-après: la municipalité) a levé l'opposition de A.________ et

délivré le permis de construire requis.

E.

Agissant le 22 décembre 2022 par la voie du recours de droit

administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public

(CDAP) du Tribunal cantonal d'annuler le permis de construire en question.

La DGTL s'est déterminée sur le recours le 31

janvier 2023, en s'en remettant à justice.

La municipalité a répondu le même jour, concluant au

rejet du recours.

Le recourant a pris position sur les écritures de la

DGTL et de la municipalité les 22 et 25 février 2023.

La constructrice s'est déterminée sur le recours le

27 février 2023, concluant à son rejet.

Le recourant a adressé plusieurs courriers à la CDAP

le 9 mars 2023, le 4 avril 2023, le 15 mai 2023 et le 25 mai 2023, maintenant

ses conclusions, sollicitant diverses mesures d'instruction et demandant

l'arrêt des travaux prétendument en cours.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le juge instructeur a

rejeté la requête du recourant tendant à faire interdire des travaux, dans la

mesure où elle excède la portée de l'effet suspensif au recours. Il a avisé les

parties qu'il ne serait pas donné suite à d'éventuels autres écrits du

recourant de même teneur.

Considérant en droit:

1.

La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un

projet et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de

droit administratif auprès du Tribunal cantonal au sens des art. 92 ss de la

loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).

Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les

exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99

LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de

l'art. 99 LPA-VD): selon la lettre a de cet article, elle est reconnue à toute

personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est

atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce

qu'elle soit annulée ou modifiée (à propos de l'intérêt digne de protection,

cf. notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 141 II 50 consid. 2.1, 137

II 40 consid. 2.3). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a

formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour

recourir lorsqu'il fait valoir que la construction projetée, à cause de ses

dimensions ou des nuisances, aurait des effets sur sa situation. C'est

manifestement le cas du recourant. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le

fond.

2.

Sur le plan formel, le recourant invoque la violation de "[s]es

droits constitutionnels pour déni de justice, traitement inéquitable, refus de

statuer et violation de [s]on droit d'être entendu (art. 29 Cst),

constatation incomplète des faits déterminants et enquête incomplète et

arbitraire".

a) La loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) prévoit l'enquête publique

comme modalité d'exercice du droit d'être entendu pour les tiers intéressés;

l'art. 29 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), dont le

recourant invoque la violation, conçu comme une garantie minimale, n'exige pas

d'autres modalités de participation. En l'espèce, le recourant s'est opposé au

projet durant le délai d'enquête publique: dans ce cadre, il a pu faire valoir

ses arguments à l'encontre du projet. Dans la présente procédure de recours, il

a pu critiquer la décision municipale de manière circonstanciée et exposer en

quoi, selon lui, cette dernière viole le droit public. Il y a dès lors lieu

d'admettre que le droit d'être entendu du recourant a été respecté.

b) On ne discerne pas en quoi l'autorité intimée (ou

la DGTL) auraient commis un déni de justice; le recourant semble

essentiellement leur reprocher d'avoir tardé à statuer sur la remise en état

des aménagements érigés sans droit sur la parcelle no 5824. Certes,

malgré les nombreuses relances du recourant, la DGTL n'a pas rendu de décision

de remise en état formelle avant de se prononcer dans le cadre de la nouvelle

demande de permis de construire sur la suppression des aménagements illicites. Il

s'impose toutefois de constater qu'il n'a plus d'intérêt actuel à dénoncer un

déni de justice formel prétendument commis à un stade antérieur, puisque la commune

s'est prononcée sur la question de la remise en état à tout le moins lors de

l'octroi du permis de construire. En effet, contrairement à ce que paraît

soutenir le recourant, la question de la remise en état des travaux réalisés

illicitement peut parfaitement être traitée comme en l'espèce avec une demande

de permis de construire portant sur de nouveaux aménagements. Le recourant a pu

se déterminer à ce sujet, tant à l'occasion de la présente procédure de recours

que dans le cadre de son opposition. Il apparaît ainsi que tout grief d'ordre

formel en lien avec un éventuel "refus de statuer" doit être

écarté.

3.

Le recourant conteste la décision attaquée dans la mesure où elle

n'ordonnerait pas la suppression complète des aménagements illicites réalisés

par l'ancien propriétaire de la parcelle n°5823.

a) Selon l'art. 105 al. 1 de la loi du 4 décembre

1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11),

une municipalité ou le département en charge de l’aménagement du territoire est

en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux

frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions

légales et réglementaires. Le prononcé d'une mesure de remise en état

présuppose une analyse de la légalité de la construction concernée, même si

elle a été réalisée sans autorisation. S'il apparaît que l'ouvrage ne peut pas

être autorisé, alors se pose la question de la proportionnalité de la mesure

(CDAP AC.2023.0033 du 24 juillet 2023 consid. 2a; AC.2022.0232 du 14 mars 2023

consid. 3a). Selon la jurisprudence, l'autorité peut renoncer à ordonner le

rétablissement d'une situation conforme au droit si les dérogations à la règle

sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage

que la remise en état causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de

bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances

sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit (ATF 132 II 21 consid. 6; TF 1C_8/2022 du 5 décembre 2022 consid. 4.1; CDAP AC.2023.0033

précité consid. 2a; AC.2022.0232 précité consid. 3b).

b) En l'occurrence, la situation est quelque peu

particulière puisque la constructrice a proposé elle-même dans le cadre de la

demande de permis de construire la suppression des aménagements réalisés sans

droit, soit de la terrasse en bois et du muret réalisés sur la parcelle n°5823.

Comme l'a constaté la DGTL et contrairement à ce que paraît soutenir le

recourant, il ressort des plans mis à l'enquête que la démolition complète de

ces aménagements est prévue si bien que, sur ce point, le projet correspond à

la remise en état de l'état antérieur illicite. Il est vrai que la DGTL n'a pas

formellement exigé de la propriétaire qu'elle procède à cette remise en état

dans un certain délai, si bien qu'on ne saurait à ce stade exclure que la

propriétaire ne procède pas aux travaux projetés. Si tel était le cas, il

appartiendrait à la DGTL de rendre une décision formelle de remise en état

comme elle y a déjà été invitée de longue date par le recourant. Il

n'appartient toutefois pas au Tribunal de réformer la décision attaquée en ce

sens, l'obligation de remise en état ne faisant pas formellement partie de

l'objet du litige.

Dans la mesure où il est recevable, ce grief doit

donc être rejeté.

4.

Au fond, le recourant invoque la violation de diverses dispositions

légales et réglementaires (art. 85, 85a et 97 al. 1 LATC, 71 et 72 RLATC),

notamment en lien avec la procédure d'enquête publique. Il considère en substance

que le projet litigieux ne respecte pas les règles sur les distances aux

limites: l'isolation périphérique prévue en façade et en toiture aurait pour

effet de rapprocher la maison de la constructrice de sa parcelle, alors même

que la distance à la limite ne serait déjà pas respectée. Il estime que, dans

ce cadre, une dérogation aurait dû être accordée, ce qui n'a pas été le cas: il

se plaint à ce propos d'une violation des dispositions cantonales relatives à

l'enquête publique.

a) Selon l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale du 22

juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou

installation ne peut être créée ou transform. sans autorisation de l'autorité

compétente. Par le permis de construire, l'autorité compétente vérifie la

conformité du projet à l'affectation de la zone et aux règles de construction

qui régissent celle-ci. Il s'agit d'une autorisation ordinaire à laquelle le

requérant a droit s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de

construire est de constater que le projet de construction respecte le droit

public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; CDAP AC.2022.0129 du 10 février 2023 consid.

2a/aa). La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté

essentielle découlant du droit de propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son

exercice se fait à la guise du propriétaire dans les limites du droit de

l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.

b) En l'espèce, le recourant se plaint de la

réduction de la distance aux limites liée à la création d'une isolation

périphérique destinée à améliorer le rendement et les performances énergétiques

du bâtiment. Toutefois, l'art. 97 al. 6 LATC prévoit expressément que

l'isolation périphérique nouvelle d'un bâtiment existant peut être posée dans

l'espace réglementaire séparant les constructions de la limite de propriété. En

adoptant cette disposition, le législateur cantonal cherchait à éviter qu'un

propriétaire renonce à poser une isolation périphérique uniquement en raison du

fait que celle-ci allait s'implanter dans les distances réglementaires (CDAP

AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 3b). Il n'y a donc pas d'aggravation d'une

éventuelle atteinte à la réglementation, mais au contraire un assainissement

énergétique répondant aux impératifs d'économie d'énergie qui présentent un

intérêt public particulièrement important. De ce fait, l'isolation périphérique

projetée est admissible. Pour ce même motif, la constructrice n'avait,

contrairement à ce que prétend le recourant, pas à solliciter l'octroi d'une

dérogation en lien avec la distance aux limites.

Pour le surplus, le recourant ne conteste pas que le

projet litigieux est conforme au droit public. En particulier, il ne remet pas

en cause l'appréciation de la DGTL, qui a estimé que le projet de la

constructrice pouvait être autorisé au titre de la garantie de la situation

acquise (cf. art. 24c LAT, en lien avec l'art. 42 OAT). La CDAP, pour sa part,

ne voit pas de motifs de s'écarter de cet avis: il ressort du dossier et des

plans d'enquête que les transformations projetées n'ont qu'un impact minime sur

la zone non constructible.

5.

Il ressort de ce qui précède que le recours, manifestement mal fondé,

doit être rejeté, et la décision attaquée confirmée. Un émolument judiciaire

sera mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Il versera

également une indemnité de dépens en faveur de la constructrice, qui a procédé

avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 25 novembre 2022 par la Municipalité de Montreux

est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge du recourant A.________.

IV.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la constructrice B.________

à titre de dépens, est mise à la charge du recourant A.________.

Lausanne, le 16 janvier 2024

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi

ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.