CDAP - AC.2023.0300 - 2024-03-22 - A._____/Municipalité de Pully, B._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 22 mars 2024

Composition

M. Alain Thévenaz, président; Mme Renée-Laure Hitz et

Mme Dominique von der Mühll, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourant

A.________, à ********,

Autorité intimée

Municipalité de Pully, à Pully, représentée

par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,

Opposant

B.________, à ********.

Objet

divers

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Pully

du 7 juillet 2023 refusant de délivrer une autorisation préalable d’implantation

portant sur un immeuble de 6 appartements avec garage souterrain de 8 places,

l'aménagement d'une place de parc visiteurs, l'ajout d'un couvert et d'une

place de parc extérieure sur la parcelle no 1054 (CAMAC no

221346).

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire de la parcelle no 1054 du

registre foncier, sur le territoire de la commune de Pully. D'une surface de 2'032

m2, cette parcelle supporte, au nord-ouest, une maison de maître

(bâtiment ECA no 683), implantée au cœur d'un parc arboré constitué

d'une trentaine d'arbres, ainsi qu'un garage (ECA no 2225). Selon

les déclarations de la commune de Pully, l'ensemble du bien-fonds devrait être prochainement

recensé en note 3. La parcelle no 1054 appartient à un secteur

soumis à la réglementation du plan partiel d'affectation (PPA) "Avenue

des Cerisiers, Chemin de Combes", approuvé par le Conseil d'Etat le 7

juin 1991. Le règlement de ce plan prévoit, à son art. 2, que "[l]es

constructions autorisées sont soumises aux prescriptions générales applicables

à la zone de construction de faible densité du règlement communal sur

l'aménagement du territoire et les constructions (RCATC)".

B.

Le propriétaire de la parcelle no 1054 a présenté aux

autorités communales plusieurs variantes d'un projet immobilier tendant à

l'édification d'un bâtiment d'habitation dans le jardin de la maison de maître.

En particulier, un premier projet soumis à la Commission consultative

d'urbanisme (CCU) de Pully a fait l'objet, en octobre 2022, d'un préavis

défavorable de la part de cette dernière; la CCU a notamment considéré que le

projet ne tenait pas suffisamment compte de la qualité patrimoniale de la

construction et du jardin sis sur la parcelle no 1054.

C.

Le 20 février 2023, A.________ a déposé une demande d'autorisation

préalable d'implantation (CAMAC no 221346) pour un ouvrage décrit de

la manière suivante:

"Construction d'un immeuble

de 6 appartements avec garage souterrain de 8 places, Aménagement d'une place

de parc visiteurs Démolition du garage existant ECA 2225, rajout d'un couvert

et d'une place de parc extérieure".

Ce projet consiste essentiellement en la construction,

dans le parc arboré de la parcelle no 1054, d'un bâtiment de quatre

niveaux (un rez inférieur [comprenant un appartement ainsi que les caves et le

local technique], un rez-de-chaussée, un étage et l'attique). Le projet implique

la suppression d'une partie du patrimoine arboré de la parcelle, notamment

l'abattage de deux arbres majeurs, dont le diamètre du tronc est supérieur à 30

cm. D'après les plans d'enquête, l'entrée principale du bâtiment est prévue à

l'arrière de celui-ci: elle doit être desservie par un accès, pourvu d'un

escalier, aménagé sur le pourtour de l'immeuble projeté, côté ouest. Des

entrées distinctes permettent d'accéder à l'appartement ainsi qu'aux caves du

rez inférieur.

D.

Le dossier de la demande d’autorisation préalable d’implantation a été

mis à l'enquête publique du 18 mars au 17 avril 2023. Durant ce délai, il a

suscité plusieurs oppositions, notamment celle de B.________. Le projet a été

soumis à la CCU. On extrait ce qui suit du procès-verbal de la séance du 3 mars

2023:

"Le projet n'est toujours pas

bien intégré. Les points problématiques sont: l'aménagement au Nord de la

parcelle, les escaliers et les entrées superposées, ainsi que l'emprise et

l'impact sur le parc.

Les propositions et pistes

pour améliorer l'intégration du projet sont les suivantes:

Réaliser une cage d'escalier

centrale, revoir le front de rue pour la qualité des garages et de la route (la

place visiteurs pourrait être intégrée au garage souterrain afin de minimiser

l'impact sur le chemin de Combes), proposer un accès piétons depuis le Nord,

décaler l'immeuble vers l'Ouest ce qui permettrait de préserver le cèdre de

qualité. Etant donné les enjeux paysagers la CPU recommande de faire appel à un

architecte-paysagiste."

Par décision du 7 juillet 2023, la Municipalité de

Pully (ci-après: la municipalité) a refusé de délivrer l'autorisation préalable

d'implantation requise. Elle a estimé, en substance, que le projet de A.________

contrevenait à la clause d'esthétique et à la législation cantonale sur la

protection du patrimoine naturel et paysager.

E.

Agissant le 14 septembre 2023 par la voie du recours de droit

administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public

(CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale

en ce sens que le permis d'implantation préalable requis est octroyé.

Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision et au renvoi de la

cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des

considérants. À titre de mesure d'instruction, le recourant requiert notamment

la tenue d'une inspection locale.

Le 22 novembre 2023, B.________ a déclaré s’en

remettre à justice quant au sort devant être réservé au recours.

Dans sa réponse du 24 novembre 2023, la municipalité

conclut au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.

La décision par laquelle la municipalité refuse une autorisation

préalable d'implantation peut faire l'objet d'un recours de droit administratif

auprès du Tribunal cantonal au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé en temps utile

(cf. art. 95 LPA-VD), le recours satisfait en outre aux autres conditions

formelles de recevabilité (en particulier art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art.

99 LPA-VD). Le recourant, propriétaire de la parcelle, maître d'ouvrage et

destinataire de la décision attaquée, a manifestement la qualité pour recourir

(art. 75 al. 1 let. a LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

C'est manifestement à tort que le recourant prétend, dans un grief

formel, que la CCU n'avait pas à se prononcer sur son projet. En effet, la

municipalité était fondée à demander à cette commission d'étudier le projet de

construction, comme le prévoit expressément la réglementation communale (art. 3

al. 2 RCATC). Les critiques formées par le recourant à l'encontre du fonctionnement

"opaque" de la CCU sont sans pertinence.

3.

Au fond, le recourant conteste le refus de l'autorisation préalable

d'implantation en tant qu'il est fondé sur l'application, par la municipalité,

de la clause d'esthétique. Le recourant estime en outre que l'autorité intimée a

fait preuve de formalisme excessif et que sa décision est disproportionnée.

a) aa) Au niveau cantonal, la clause générale

d'esthétique est prévue à l'art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11),

disposition libellée comme il suit:

"Art. 86 Règle générale

1 La municipalité

veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que

les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

2 Elle refuse le permis

pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect

et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de

nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

3 Les règlements

communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement

des localités et de leurs abords."

Au niveau communal, le règlement sur l'aménagement

du territoire et les constructions (RCATC), adopté le 26 avril 2017 par le

conseil communal et entré en vigueur le 3 novembre 2017, contient différentes

dispositions en matière d'esthétique et d'intégration des constructions:

"Article 9 – Implantation

des constructions

1 Les bâtiments sont

implantés en fonction de la situation générale des constructions du secteur où

ils s'inscrivent, en tenant compte de la topographie naturelle du sol.

2 La Municipalité peut

exiger une implantation particulière afin de garantir une intégration

harmonieuse du projet au site construit et aménagé. Elle en définit les

principes d'entente avec le propriétaire.

Article 32 – Intégration

1 Conformément à

l'article 2 du présent règlement, la Municipalité peut prendre des dispositions

exceptionnelles (notamment en application de l'article 86 LATC) pour

sauvegarder les qualités particulières d'un lieu ou pour tenir compte de

situations acquises. [...]"

bb) Comme, en droit cantonal vaudois, les communes

jouissent d'une autonomie lorsqu'elles définissent l'affectation de leur

territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des constructions (art. 139 al.

1 let. d de la Constitution du canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV

101.01]), les autorités cantonales doivent laisser aux autorités communales la

liberté d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Il

s'ensuit, d'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, que lorsqu'une autorité

communale interprète son règlement en matière de police des constructions et

apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une

autorisation de construire ou d’une autorisation préalable d’implantation, elle

bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours

contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Dans la mesure où la décision

communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes

et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la

respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir

et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités

communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou qu’elle paraît

inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale (arrêts TF

1C_124/2023 du 6 juin 2023 consid. 4.1.1; 1C_104/2020 du 23 septembre 2020

consid. 2.2; ATF 145 I 52 consid. 3.6; arrêt TF 1C_499/2017-1C_500/2017 du 19

avril 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités; arrêt CDAP AC.2021.0311 du 13 juin

2022 consid. 3c).

Selon la jurisprudence, l'application d'une clause

d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation

sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités,

dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en

harmonie avec les bâtiments existants, ne peut s'inscrire que dans la ligne

tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en

premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités.

Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain

volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction

de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt

public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire

réglementaires apparaisse déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF

1C_22/2016 du 4 avril 2019 consid. 7.1). Tel sera par exemple le cas s'il

s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant

des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou

que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_55/2019

du 16 mars 2020 consid. 5.2 et les réf. cit.). L’intégration d’une construction

ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de

critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique

particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable

dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et

par référence à des notions communément admises (CDAP AC.2022.0027 précité

consid. 3c).

b) En l'occurrence, la municipalité considère que l'intégration

du bâtiment projeté n'est pas satisfaisante. Fondée sur le préavis défavorable de

la CCU, elle estime notamment que "l'implantation prévue est trop

invasive et met en péril le patrimoine arboré de la parcelle"; or, d'après

l'autorité intimée, il convient d'apporter une attention particulière à la

conservation des qualités du patrimoine bâti et arboré de la parcelle no

1054, l'ensemble devant être recensé prochainement en note 3. La municipalité

expose que le projet litigieux, avec des entrées séparées et une entrée

principale par l'arrière, pose des problèmes d'intégration, tant par rapport au

front de rue que par rapport au parc arboré, avec trop de surfaces sacrifiées

pour ces aménagements d'accès. Une meilleure implantation du projet favoriserait

la préservation de l'arborisation de la parcelle no 1054. La

municipalité déplore à cet égard la suppression d'un arbre majeur planté au

sud-est du bien-fonds (il s'agit d'un pin), qui présente, selon elle, des

qualités paysagères intéressantes, et estime qu'un déplacement du bâtiment

projeté permettrait de le conserver. Ces motifs, qui ont amené l'autorité

intimée à refuser l'autorisation préalable d'implantation requise, sont sérieux

et objectifs. Les allégations générales du recourant qui prétend, sans

toutefois l'étayer, qu'il n'existe pas de solution alternative s'agissant de

l'implantation du bâtiment, ne permettent pas de renverser cette appréciation. Le

recourant assure que le projet litigieux a "fait l'objet de discussions"

et a "été jugé conforme lors des derniers échanges de point de vue";

cela ne ressort toutefois pas du dossier. Au contraire, il apparaît que la

municipalité s'est toujours montrée constante, en faisant part de ses

préoccupations liées à la préservation des qualités patrimoniales de la maison

de maître et de son parc arboré. Les autorités communales accordent à

l'évidence une importance particulière à la conservation du quartier auquel

appartient la parcelle no 1054 – ce qui est par ailleurs cohérent

avec les dispositions générales du PPA "Avenue des Cerisiers, Chemin de

Combes" (cf. art. 1: "[l]e présent plan partiel d'affectation

a pour but de préserver les principales caractéristiques du secteur [...]).

Il ne s'agit pas, comme le pense le recourant, de lui ôter toute possibilité de

bâtir sur son fonds, mais bien de concilier au mieux, dans ce contexte urbain,

les différents intérêts en jeu: si le bâtiment projeté répond évidemment à

l'intérêt public à la densification des zones à bâtir souhaitée par la LAT (cf.

art. 1 al. 2 let. b et 3 al. 3 let. abis LAT) et à son intérêt privé

à pouvoir utiliser les possibilités constructives offertes par son terrain

conformément à la planification d'affectation et aux règles de la police des

constructions, la préservation des caractéristiques de la parcelle no

1054 correspond également à des principes importants de l'aménagement du

territoire (cf. art. 3 al. 2 LAT). En effet, la parcelle no 1054

présente, avec la maison de maître et le parc arboré qu'elle supporte, des

qualités singulières du point de vue du patrimoine bâti et paysager. Eu égard à

ces qualités, la municipalité a considéré, en suivant le préavis de la CCU, que

l'intégration du futur bâtiment devait être revue et qu'une autre solution, dont

elle a clairement cerné les contours, devait être privilégiée. Une telle

appréciation n'est pas critiquable. La pondération des intérêts à laquelle a

procédé la municipalité est admissible: elle est, comme telle, proportionnée.

Vu ce qui précède, on ne saurait reprocher à

l'autorité intimée d'avoir fait une mauvaise application de la clause

d'esthétique par rapport au projet litigieux.

c) Enfin, c'est à tort que le recourant reproche à

la municipalité, notamment sous l'angle du formalisme excessif, d'avoir choisi

"la voie pure et simple du refus d'autorisation, alors qu'il lui était

loisible de préciser ses souhaits et de les imposer comme charges au permis

d'implantation ou en tant que conditions au dépôt de la requête de permis de

construire ultérieure". La clause d'esthétique n'est pas une

prescription de forme dont l'application peut relever du formalisme excessif

(sur cette notion, cf. Dubey/Zufferey, Droit administratif général, Bâle 2014,

nos 2010 ss).

Mal fondé, le grief du recourant ne peut être que

rejeté.

d) Vu ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner,

comme le requiert le recourant, une inspection locale. Le dossier, qui contient

des plans et des photographies, est suffisamment complet pour permettre à la

CDAP de statuer en toute connaissance de cause (sur l'appréciation anticipée

des preuves, cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt CDAP

AC.2021.0135 du 20 janvier 2022 consid. 2a/aa et les références).

4.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, mal

fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument

judiciaire est mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD).

Celui-ci supportera également une indemnité de dépens en faveur de la

municipalité, qui a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 7 juillet 2023 par la Municipalité de Pully est

confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge du recourant A.________.

IV.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de

Pully à titre de dépens, est mise à la charge du recourant A.________.

Lausanne, le 22 mars 2024

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis

d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.