AC.2023.0422
CDAP - AC.2023.0422 - 2024-07-23 - A._____ /Municipalité de Gland, B.__, C.__ et D._____
23 juillet 2024Français14 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 juillet 2024
Composition
M. Alain Thévenaz, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert et
Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourant
A.________, à ********, représenté
par Me Marine HALDY, avocate à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Gland, à Gland, représentée
par Me Laurent SCHULER, avocat à Lausanne,
Propriétaires
B.________, à ********,
représentée par Me Pascal RYTZ, avocat à Nyon,
Tiers intéressé
C.________, à Luins,
D.________,
à La Tour d’Aigues (F).
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Gland
du 3 novembre 2023 levant son opposition et autorisant la construction d'un
immeuble en PPE de 6 appartements et de 8 places de parc, avec la pose de
capteurs photovoltaïques, parcelle n° 1272 (CAMAC no 219293)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est une société dont le siège est à ******** et qui a notamment
pour but toutes activités commerciales, de conseils et de services dans les
domaines de la construction et de l'immobilier. Elle est administrée par E.________,
associé gérant président, et F.________, associé gérant.
C.________ est une société qui a notamment pour but l'achat,
la vente, la location, la rénovation et la gérance de biens immobiliers. Son
siège est à ******** et elle est administrée par G.________, associée gérante.
Ces deux sociétés immobilières sont copropriétaires,
chacune pour une demie, de la parcelle no 1272 du registre foncier,
sur le territoire de la commune de Gland, qu'elles ont acquise le 1er
février 2024, soit en cours de procédure, l’ancien propriétaire étant D.________.
D'une surface de 793 m2, cette parcelle située au coeur de Gland
appartient à un quartier sis à l'arrière de la Grand-Rue. Elle est desservie
par une impasse reliée perpendiculairement au chemin de la Dôle, rue parallèle
à la Grand-Rue. La parcelle no 1272 supporte un bâtiment
d'habitation (ECA no 1139) de 82 m2 au sol. À l'occasion
de sa construction, dans les années 70, le terrain a subi des modifications,
qui prennent aujourd'hui la forme d'un remblai aménagé au sud dudit bâtiment.
Cette butte supporte notamment deux arbres fruitiers.
L'affectation de la parcelle no 1272 est réglée
par un instrument intitulé "plan des zones (zone du bourg)",
adopté par le Conseil communal dans sa séance du 18 avril 1991 et approuvé par
le Conseil d'Etat le 10 juillet 1992. D'après ce plan, la parcelle no
1272 appartient à un secteur correspondant aux légendes "bâtiments
existants B" et "hauteur bâtiments secteur 2 (R+1+C)".
Le règlement de la zone du bourg, adopté par le Conseil communal dans sa séance
du 14 décembre 2006 et mis en vigueur le 22 février 2007, définit, à son art.
4, cette catégorie de bâtiments comme ceux
"n'ayant pas de
caractéristiques architecturales particulières mais dont la localisation et le
gabarit participent à la valeur d'ensemble du Bourg ancien".
B.
Le 22 novembre 2022, B.________ a déposé une demande de permis de
construire (CAMAC no 219293) pour un ouvrage décrit de la manière
suivante:
"Démolition d'une maison
familiale avec garage et d'une place de parc extérieur + construction d'un
immeuble en PPE de 6 appartement[s] et
de 8 places de parc + pose de capteur[s]
photovoltaïques".
Le projet consiste à ériger, après la démolition de
la villa (ECA no 1139), un bâtiment d'habitation au centre de la
parcelle no 1272. D'après les plans d'architecte, l'ouvrage doit
atteindre une hauteur au faîte de 11,92 mètres. Le plan "Façade Ouest"
(notamment) montre que cette hauteur a été déterminée à compter du terrain
aménagé (correspondant aux remblais effectués à l'époque pour la construction
existante), et non pas du niveau de la route existante, situé, d'après le plan,
2,66 m au-dessous. En outre, deux arbres plantés sur la parcelle no
1272 doivent être abattus dans le cadre du projet.
C.
Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête
publique du 11 mars au 9 avril 2023. Durant ce délai, il a suscité plusieurs
oppositions, dont celle de A.________, propriétaire de la parcelle voisine no
1271. Ce dernier dénonçait plusieurs violations de la réglementation communale
de la zone du bourg (implantation et volumétrie, hauteur, indice d'utilisation
du sol, etc.).
Les services de l'administration cantonale ont
délivré leurs autorisations spéciales regroupées dans la synthèse no
219293 établie le 25 août 2023 par la Centrale des autorisations en matière de
construction (CAMAC).
Par décision du 3 novembre 2023, la Municipalité de
Gland (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et a délivré le permis
de construire requis.
D.
Agissant le 5 décembre 2023 par la voie du recours de droit
administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public
(CDAP) du Tribunal cantonal d'annuler le permis de construire octroyé, ainsi
que les décisions de levée d’oppositions.
Dans sa réponse du 17 janvier 2024, B.________ conclut
au rejet du recours et à la confirmation de la décision municipale.
Le 4 mars 2024, la municipalité a répondu au recours,
en concluant à son rejet.
Le recourant a répliqué le 15 avril 2024, en
confirmant ses conclusions.
E.
Le 5 juin 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale.
Les parties se sont déterminées sur le procès-verbal,
à l'exception de la municipalité, qui n'a pas procédé.
F.
Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge instructeur a attrait la
copropriétaire C.________ à la procédure. Une copie des écritures (recours,
réponses, réplique) et du procès-verbal de l'inspection locale lui a été
transmise. Le juge instructeur l'a informée qu'elle pouvait consulter le solde
du dossier au greffe de la CDAP.
Par lettre du 20 juin 2024, C.________ a fait savoir
qu'elle "se ralliait à la position de la commune de Gland et à celle de
la société B.________".
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un
projet et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif auprès du Tribunal cantonal au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).
Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les
exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD): selon la lettre a de cet article, elle est reconnue à
toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui
est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à
ce qu'elle soit annulée ou modifiée (à propos de l'intérêt digne de protection,
cf. notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 141 II 50 consid. 2.1, 137
II 40 consid. 2.3). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a
formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour
recourir lorsqu'il fait valoir que la construction projetée, à cause de ses
dimensions ou des nuisances, aurait des effets sur sa situation. C'est
manifestement le cas du recourant. Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
Le recourant se plaint de la hauteur excessive du futur bâtiment.
a) La hauteur des bâtiments, dans la zone du bourg,
fait l'objet de l'art. 9 du règlement, disposition libellée de la manière
suivante:
"art. 9 Hauteur
Pour le secteur 1, la hauteur à la
corniche mesurée au chéneau ne peut excéder 9,50 m et la hauteur au faîte 15 m
au point le plus défavorable dès le niveau de l'axe de la chaussée.
Pour le secteur 2 et aux mêmes
conditions, la hauteur à la corniche n'excédera pas 6,50 m et au faîte 12 m.
Exceptionnellement, la
municipalité peut fixer des hauteurs différentes pour des raisons d'intégration
ou d'harmonie ou pour tenir compte de la topographie des lieux."
La parcelle no 1272 se trouve dans le
secteur 2. D'après les plans d'architecte, la hauteur de l'ouvrage projeté
atteint 11,92 m au faîte. Cela étant, comme le relève de manière pertinente le
recourant, cette hauteur n'a pas été déterminée "dès le niveau de l'axe
de la chaussée", soit l'accès de l'impasse qui dessert, depuis le
chemin de la Dôle, la parcelle litigieuse, mais à compter du terrain aménagé, constitué
des remblais effectués dans les années 70 pour la construction existante, et
qui se situe, d'après le plan "Façade Ouest", 2,66 m au-dessus
du niveau de la route existante. Or, la prise en compte, comme niveau de
référence, du terrain remblayé, conduit à la surélévation de la construction
projetée dans une mesure correspondante, si bien que sa hauteur effective, calculée
dès le niveau réglementaire de l'axe de la chaussée, excède largement les 12 m
au faîte (11,92 m [hauteur entre le terrain aménagé et le faîte] + 2,66 m
[hauteur entre ledit terrain et le niveau de la route existante] = 14,58 m).
La municipalité et la constructrice ne paraissent
pas contester que la hauteur de la future construction est excessive. Dans sa
réponse, l'autorité intimée indique d'abord que la chaussée de référence, pour
le calcul de la hauteur, est le "chemin d'accès privé", soit
l'impasse reliant la parcelle no 1272 au chemin de la Dôle. Le
recourant ne dit pas autre chose. Elle soutient ensuite qu'elle "peut
fixer des hauteurs différentes pour des raisons d'intégration et d'harmonie
conformément à l'art. 9 al. 3 du Règlement de la zone du bourg",
disposition qu'elle paraît donc avoir appliquée, même si cela ne ressort pas du
dossier d’enquête. Au cours de l'inspection locale, les représentants de la
municipalité ont confirmé que cette dernière avait accordé une dérogation à la
hauteur du bâtiment, justifiée, selon eux, par les objectifs de densification
du quartier auxquels répond la future construction. Pour sa part, la
constructrice soutient également que l'octroi d'une dérogation est fondé,
mettant en avant "les besoins topographiques du terrain actuel afin de
permettre au bâtiment projeté de s'intégrer parfaitement au niveau des
bâtiments sur les parcelles voisines."
b) L'art. 9 al. 3 du règlement, disposition invoquée
par la municipalité et la constructrice, permet "exceptionnellement"
de "fixer des hauteurs différentes pour des raisons d'intégration ou
d'harmonie ou pour tenir compte de la topographie des lieux". La
municipalité n'a pas indiqué, dans sa décision ou dans sa réponse, en quoi la
fixation d'une hauteur différente favoriserait l'intégration de la construction
ou l'harmonie des lieux. Elle s'est contentée d'invoquer, lors de l'inspection
locale, que la construction litigieuse poursuivait un objectif de densification,
motif sans pertinence en l'espèce, dès lors qu'il n'est pas prévu par la
disposition réglementaire précitée. Quant à la constructrice, elle se prévaut
de "besoins topographiques", en exposant que les parcelles
voisines bénéficient elles aussi d'un terrain surélevé. Cette argumentation ne
peut être suivie. Le plan de situation montre que la construction exerce une
emprise au sol importante: elle occupe l'essentiel de la parcelle no
1272, ne laissant, en pleine-terre, que d'étroites bandes de terrain sur les
côtés de l'ouvrage. La construction présente visuellement une volumétrie
importante. De l'avis des assesseurs spécialisés de la CDAP, la pauvreté du
langage architectural, s'agissant en particulier du traitement des façades,
renforce son aspect brut et massif, qui tranche avec son environnement. Cela
signifie que l'octroi d'une autorisation aboutirait en l’espèce à un résultat
contraire au but recherché par le législateur communal au travers de l'art. 9
al. 3: elle autoriserait en effet la réalisation d'un ouvrage qui, déjà volumineux,
présenterait en outre une hauteur excessive, qui ne ferait qu'accroître l'effet
d'écrasement qu'il est susceptible d'entraîner sur les villas voisines. Loin de
favoriser l'intégration de la construction ou l'harmonie des lieux, un tel projet
porterait ainsi atteinte aux caractéristiques du quartier, en permettant la
construction d'un ouvrage massif, significativement plus élevé que les
bâtiments alentour. Dans ces conditions, il y a lieu d'admettre que l'octroi de
l’autorisation litigieuse procède d'un excès du pouvoir d'appréciation de la
municipalité, cette dernière ayant considéré – à tort – que le seul motif lié à
la densification, non prévu par l'art. 9 al. 3 du règlement, justifiait que
l’on s’écartât de la hauteur maximale prévue à l’art. 9 al. 2.
c) Il s'ensuit que la critique du recourant relative
à la hauteur excessive du bâtiment est fondée. Pour cette raison, le recours
doit être admis, sans qu'il ne soit besoin de se pencher sur les autres griefs.
L'examen prima facie du dossier amène cependant la CDAP à formuler trois
remarques, principalement en lien avec les autres arguments soulevés par le
recourant.
aa) D'abord, la municipalité prétend, en réponse au
recourant, que le caractère enterré du garage est assuré, conformément à l'art.
17 du règlement. Cette disposition prévoit que "[l]es garages
souterrains doivent être situés entièrement au-dessous du niveau du terrain
naturel." La municipalité explique qu'elle a pris comme niveau de
référence le terrain actuel de la parcelle no 1272, qui "d[oit]
être considéré comme du terrain naturel, selon l'écoulement du temps et
l'importance de ces travaux". Les trois conditions cumulatives
auxquelles le terrain aménagé peut être considéré comme du terrain naturel sont
définies dans une jurisprudence ancienne et constante, rappelée encore
récemment dans l'arrêt CDAP AC.2022.0317/AC.2022.0321 du 18 décembre 2023
(consid. 5b). L'autorité intimée paraît considérer qu'elles sont toutes
remplies; son examen est cependant succinct, et la réalisation de la troisième condition
(selon laquelle les travaux de remblayage ne doivent pas avoir été effectués en
vue d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai), non abordée par
la municipalité, n'est pas évidente.
bb) Ensuite, le projet prévoit l'abattage de deux arbres
fruitiers plantés sur la parcelle no 1272. Le plan de situation
figure leur couronne en traitillé jaune. Le dossier d'enquête ne précise
cependant pas les mesures compensatoires envisagées, qu'il s'agisse notamment
de l'emplacement ou des essences envisagées. Lors de l'inspection locale, les
représentants de la société B.________ ont d'ailleurs reconnu qu'ils "ignor[aient],
en l'état, l'emplacement et l'essence des arbres compensatoires". On
peut ainsi se demander si le projet respecte, comme le suppose la municipalité,
les exigences (formelles) en matière de dérogations à la conservation du
patrimoine arboré (cf. la loi du 30 août 2022 sur la protection du patrimoine
naturel et paysager [LPrPNP; BLV 450.11] et, désormais, son nouveau règlement
d'application du 29 mai 2024 [RLPrPNP; BLV 450.11.1] entré en vigueur au 1er
juillet 2024).
cc) Notons enfin que le projet ne semble pas
respecter les possibilités maximales d’agrandissement en cas de démolition d’un
bâtiment existant de type B (cf. art. 9 du règlement communal).
3.
Le considérant qui précède conduit à l'admission du recours, bien fondé.
Cela entraîne l'annulation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est
mis à la charge des propriétaires, qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci
supporteront également une indemnité de dépens en faveur du recourant, qui a
procédé avec l'aide d'une avocate (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est admis.
Considérants
II.
La décision rendue le 3 novembre 2023 par la Municipalité de Gland est
annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge de B.________ et C.________, solidairement entre elles.
IV.
Une indemnité de 3'000 (trois mille) francs, à verser au recourant A.________
à titre de dépens, est mise à la charge de B.________ et C.________,
solidairement entre elles.
Lausanne, le 23 juillet 2024
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.