AC.2025.0049
CDAP - AC.2025.0049 - 2026-02-18 - A._____, B._____/Municipalité de Le Vaud
18 février 2026Français37 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 18 février 2026
Composition
M. Pascal Langone, président; Mme Lorraine Wasem et
Mme Florentine Neeff Büchli, assesseures; M. Daniel Perret, greffier.
Recourants
1.
A.________, à ********,
2.
B.________, à ********,
tous deux représentés par Me
Ismael FETAHI, avocat à Pully,
Autorité intimée
Municipalité de Le Vaud,
représentée par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Le Vaud du 8 janvier 2025 refusant de délivrer le permis de
construire pour l'agrandissement et surélévation du bâtiment ECA n° 33 et la
création de 3 logements sur la parcelle n° 13 de Le Vaud (CAMAC n° 228537)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ et B.________ sont propriétaires de la parcelle n° 13 du
registre foncier, sur le territoire de la Commune de Le Vaud. Sis le long de la
Grand Rue (DP 4), dans le quartier central de la localité éponyme, ce
bien-fonds d'une superficie de 276 m² supporte un bâtiment d'habitation ECA n°
33 (109 m²); le reste de sa surface est en nature de jardin (118 m²) et d'accès/place
privée (49 m²). La Grand Rue est composée de maisons mitoyennes en alignement
continu formant un front bâti. Situé en début de rue depuis le sud-ouest, le
bâtiment ECA n° 33 constitue le premier bâtiment de cet ensemble.
La parcelle précitée est colloquée en zone de
village selon le plan des zones communal, approuvé par le Conseil d'Etat le 24 avril
1985, et le règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 25 septembre 1992 et
modifié partiellement le 20 mars 1997 (ci-après: RPEPC).
B.
Surdimensionnée, la zone à bâtir de la Commune de Le Vaud doit être
réduite en application de l'art. 15 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979
sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) dont la révision partielle,
adoptée le 15 juin 2012, est entrée en vigueur le 1er mai 2014 (RO
2014 904). La procédure de révision de la planification de la commune en vue de
l'adoption d'un nouveau Plan d'affectation communal (PACom) a débuté en 2017. En
juin 2023, la Municipalité de Le Vaud a présenté à la population le projet de
PACom révisé et l'a informée de la mise à l'enquête publique prochaine de ce
dernier avec son projet de règlement sur le PACom et la police des
constructions (RPACom).
Selon le plan provisoire des zones, la parcelle n° 13
et la plupart des autres parcelles de la Grand Rue sont comprises dans la Zone
centrale 15 LAT.
C.
A tout le moins dès le mois de janvier 2023, A.________ et B.________
ont entretenu des échanges, notamment par courriel, avec les services
administratifs communaux et les autorités de Le Vaud au sujet d'un projet de
construction portant sur le bâtiment sis sur leur parcelle n° 13. A la demande
de l'architecte des prénommés, une rencontre avec le service technique intercommunal
et un représentant de la Municipalité de Le Vaud a notamment eu lieu le 20
juillet 2023 pour discuter du projet de construction en cours d'élaboration. La
Municipalité a examiné le projet des intéressés lors de sa séance du 21 août
2023. Par courriel du 8 septembre 2023, le greffe communal a communiqué ce qui
suit à A.________: "Pour faire suite à votre demande s'agissant de la
parcelle n° 13, la Municipalité estime que votre projet s'intègre à la Grand
Rue et de ce fait vous autorise à déposer votre dossier pour sa mise à l'enquête
publique".
Le 21 décembre 2023, A.________ et B.________ (ci-après
aussi: les constructeurs) ont déposé auprès de la Municipalité de Le Vaud
(ci-après: la Municipalité) une demande de permis de construire portant sur un
projet de construction sur leur parcelle, ainsi décrit: "Agrandissement
et surélévation du bâtiment ECA 33, création de 3 logements, 4 places de parc
extérieur. Assainissement énergétique, installation de panneaux photovoltaïques
et une PAC".
Selon les indications ressortant du formulaire de
demande ainsi que des plans de construction et autres documents joints, le
projet prévoit en substance de surélever d'un étage le bâtiment existant ainsi
que de l'agrandir pour réaliser un bâtiment d'habitation de cinq niveaux
(sous-sol; rez-de-chaussée; deux étages; combles) comprenant trois logements
(un 3.5 pièces au rez-de chaussée; un 4.5 pièces au 1er étage; un
5.5 pièces en duplex au 2ème étage et dans les combles). A cet
effet, les murs actuels des façades sud-ouest et nord-ouest du bâtiment seront
maintenus et surélevés, tandis que sa façade sud-est sera démolie pour être avancée
de plusieurs mètres. La surface brute du plancher utile de l'édifice passera ainsi
de 340 m² à 509 m² après travaux. Le bâtiment sera surmonté d'une toiture à
deux pans atteignant une hauteur de 12.03 m au faîte, percée de deux ouvertures
et couverte de deux panneaux photovoltaïques sur le côté sud-est. Le projet
prévoit en outre l'aménagement d'une terrasse au rez au bas de la façade
sud-est, et de balcons aux 1er et 2ème étages sur la
façade sud-ouest, ainsi qu'au 1er étage et en baignoire au 2ème
étage sur la façade sud-est. Pour le stationnement des véhicules, quatre places
de parc extérieures à l'usage des voitures, accessibles depuis la Grand Rue, seront
disponibles sur la parcelle, ainsi que six places pour vélos à l'extérieur sur
la parcelle et dans les caves. Le projet implique par ailleurs l'abattage d'arbres,
qu'il prévoit de compenser.
D.
Le 1er février 2024, le greffe communal a communiqué aux
constructeurs les remarques émises par le service technique intercommunal au
sujet de leur projet. A la demande de l'architecte des constructeurs, une
nouvelle rencontre avec le service technique intercommunal et un représentant
de la Municipalité a eu lieu le 28 février suivant. Les constructeurs ont ensuite
déposé un dossier complémentaire, contenant notamment une nouvelle série de
plans datés du 1er mars 2024.
Le 16 mai 2024, la Municipalité a adressé le
courrier suivant aux constructeurs:
"Pour
faire suite à nos différents échanges, nous nous permettons de formaliser à
travers la présente, la position municipale concernant votre projet cité en
titre.
Dans le cadre
de la révision de son PACom, la Municipalité a pris la décision d'appliquer son
nouveau règlement communal sur le «plan d'extension et la police des construc-tions»,
tel que décrit dans l'article 47 LATC, dont nous vous mettons une copie en
annexe.
Tout en
reconnaissant que cette application entraîne des conséquences importantes sur
certains dossiers en cours, dont le vôtre, la Municipalité se trouve dans l'obligation
de les traiter de la même manière.
Aussi, notre
exécutif vous demande, en vertu de l'art. 48, al. 1, de son nouveau règlement
sur la police des constructions, d'appliquer l'art. 7, al. 2, à savoir de
rénover dans les volumes existants.
Nous vous
informons également que vous avez la possibilité de demander la mise à l'enquête
publique de l'actuel dossier. La Municipalité ne délivrera alors pas le permis
de construire y relatif et vous aurez la possibilité de recourir contre notre
décision en suivant la procédure détaillée dans notre notification de
non-délivrance."
E.
A la demande des constructeurs, le projet a été mis à l'enquête publique
du 14 juin au 15 juillet 2024. Il a suscité une opposition, déposée par un
tiers propriétaire d'une parcelle voisine sise à une cinquantaine de mètres au
sud-ouest.
La Centrale des autorisations en matière de
construction (CAMAC) a établi sa synthèse (n° 228537) le 24 juillet 2024. Les
services concernés de l'administration cantonale ont délivré les autorisations
spéciales requises, lesquelles énumèrent les conditions impératives que l'exécution
du projet devrait respecter.
Le 7 octobre 2024, les constructeurs se sont
déterminés sur l'opposition déposée dans le cadre de l'enquête publique.
F.
Par décision du 8 janvier 2025, la Municipalité a refusé de délivrer le
permis de construire sollicité. En substance, l'autorité considère que le
projet de construction ne respecte pas les prescriptions réglementaires
communales s'agissant du coefficient d'utilisation du sol (CUS) applicable. Elle
retient par ailleurs que le projet contrevient également aux modifications
envisagées dans le futur plan d'affectation communal en cours d'élaboration, s'agissant
des règles prévues en matière d'indice d'utilisation du sol (IUS) ainsi que de
rénovations et transformations de bâtiments existants.
G.
Par acte du 10 février 2025 accompagné d'un bordereau de pièces, A.________
et B.________ ont interjeté un recours devant la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP ou le tribunal) contre cette
décision, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à ce que
celle-ci soit réformée en ce sens que l'opposition formée à l'encontre de leur
demande de permis de construire soit levée et que l'autorisation de construire sollicitée
soit délivrée. Subsidiairement, les recourants concluent à l'annulation de la
décision attaquée et au renvoi de la cause à la Municipalité pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. Par ailleurs, ils requièrent la mise en
œuvre de plusieurs mesures d'instruction.
Le 22 mai 2025, la Municipalité (ci-après aussi: l'autorité
intimée) a déposé sa réponse en concluant, sous suite de frais et dépens, au
rejet du recours. Elle a produit son dossier le 6 juin suivant.
Dans le cadre d'un second échange d'écritures, les
parties ont chacune déposé des déterminations complémentaires, les recourants
le 11 juillet 2025, et l'autorité intimée le 18 août 2025. A cette occasion,
chaque partie a maintenu les conclusions prises dans sa précédente écriture.
Le 22 août 2025, les recourants ont spontanément
réitéré leur requête tendant à la mise en œuvre de mesures d'instruction.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée, qui refuse un permis de construire, peut faire l'objet
d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, au sens des art. 92
ss de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; BLV 173.36).
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95
LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Propriétaires de la parcelle
concernée, les recourants, qui ont demandé en vain l'autorisation de construire
refusée, ont qualité pour recourir au sens de l'art. 75 let. a LPA-VD (applicable
par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recours satisfait en outre aux conditions
formelles énoncées par l'art. 79 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de
sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
A titre de mesures d'instruction, les recourants requièrent la mise en
œuvre d'une inspection locale sur la parcelle n° 13 de Le Vaud, ainsi que la
production des pièces suivantes:
"- les
dossiers relatifs aux demandes de permis de construire suivants [Demande de
permis de construire (CAMAC n° 206636) ayant pour objet une rénovation totale
sur la parcelle n° 17 de la Commune de Le Vaud (transformation et rénovation du
bâtiment, création de trois logements); Demande de permis de construire (CAMAC
n° 166501) ayant pour objet la construction d'un bâtiment d'habitation
familiale de 3 logements sur la parcelle n° 220 de la Commune de Le Vaud;
Demande de permis de construire (CAMAC n° 204603) ayant pour objet un agrandissement
sur la parcelle n° 14 de la Commune de Le Vaud;
- tout document
utile permettant de déterminer l'état d'avancement de la révision de son PACom;
- un document
établissant dans quels cas celle-ci a fait application de l'art. 47 LATC depuis
2022, respectivement dans lesquels elle n'a pas fait application de cette
disposition."
a) Le droit d'être entendu tel que garanti par l'art.
29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et
par l'art. 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003
(Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour chaque intéressé de s'expliquer
avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des
preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d'avoir
accès au dossier, de participer à l'administration des preuves essentielles et
de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la
décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 144 I 11 consid. 5.3; 137 II 266
consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer les
preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen
de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d'être
entendu ne comprend toutefois pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir
l'audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; 134 I 140 consid. 5.3; 130
II 425 consid. 2.1). L'autorité peut donc mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à
modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2;
136 I 229 consid. 5.3; 134 I 140 consid. 5.3; 130 II 425 consid. 2.1 et les
références citées). La procédure administrative est en principe écrite (art. 27
al. 1 LPA-VD). Toutefois, lorsque les besoins de l'instruction l'exigent, le
Tribunal peut tenir une audience (art. 27 al. 2 LPA-VD), recourir à une
inspection locale et aux expertises (art. 29 al. 1 let. b et c LPA-VD).
b) En l'occurrence, le dossier de la cause comprend notamment
tous les documents déposés dans le cadre de la demande de permis
de construire, en particulier les divers plans de construction et le
formulaire de demande complété, de sorte que, sur la base de l'ensemble de ces
éléments, une représentation suffisamment précise des circonstances locales
déterminantes et des faits pertinents peut être établie. Pour le surplus, les
lieux peuvent également être observés sur les images disponibles sur les sites
internet de l'Etat de Vaud (Guichet cartographique cantonal, consultable à l'adresse
https://www.geo.vd.ch) et de Google Maps, qui constituent des faits notoires
(Tribunal fédéral [TF], arrêt 1C_593/2020 du 12 mai 2021 consid. 2.1). Il n'est
donc pas nécessaire de compléter l'instruction par une inspection locale. Quant
aux dossiers relatifs aux demandes de permis de construire cités par les
recourants, ainsi qu'aux autres documents utiles en rapport avec la révision du
PACom de Le Vaud et l'application de l'art. 47 LATC, leur production n'est pas
nécessaire, pour les motifs qui seront exposés dans la suite de cet arrêt.
Partant, le tribunal s'estime suffisamment renseigné
sur la base des pièces du dossier pour traiter en toute connaissance de cause
des arguments soulevés par les recourants. En outre, ceux-ci ayant pu s'exprimer
par écrit, il n'apparaît pas nécessaire de les entendre oralement (art. 27 al.
1 LPA-VD). Dès lors, par appréciation anticipée des preuves, le tribunal
considère qu'il n'y a pas lieu de donner suite aux requêtes des recourants,
lesquelles sont par conséquent rejetées, sans qu'il n'en résulte une violation
de leur droit d'être entendus.
3.
Les recourants contestent en premier lieu l'application que fait la
Municipalité de l'art. 8 RPEPC pour fonder son refus d'octroi du permis de
construire.
a) A titre liminaire, il convient de rappeler que la
parcelle en cause se trouve en zone de village selon le plan des zones communal.
Les règles particulières y relatives sont exposées aux art. 5 à 16 RPEPC.
Notamment, l'art. 8 RPEPC traite de la surface construite. Cette disposition
prévoit ce qui suit:
"Surface construite
1) a) La surface
brute de plancher affectée à l'habitation dans les bâtiments nouveaux est
limitée par l'application d'un coefficient d'utilisation du sol (CUS) fixé à
0.4.
b) Cette règle
est appliquée par analogie lors de transformations importantes ou de
changements d'affectation de bâtiments ou groupes de bâtiments existants
comportant l'aménagement de plus de trois logements au total.
c) Lors
de la construction d'immeubles d'habitation collective ou en cas de
transformation de bâtiment ayant pour effet l'aménagement de plus de trois
logements au total, une proportion d'au minimum 1/4 de la surface au sol sera
réservée à des locaux commerciaux, artisanaux, tertiaires ou d'usage public.
2) Lorsque dans un
projet de nouvelles constructions ou de transformations importantes la moitié
des surfaces de plancher est affectée à des activités tertiaires, artisanales
ou commerciales, le CUS est fixé à 0.5.
3) Le calcul de
ces surfaces construites se fait selon les normes O.R.L. Les locaux liés à la
marche d'une exploitation entrent dans ce calcul, exceptées les dépendances
agricoles."
b) aa) Dans sa décision attaquée, la Municipalité
considère que le projet litigieux doit être traité comme une nouvelle
construction au sens de l'art. 8 al. 1 RPEPC et non comme une transformation,
dès lors que les seules parties existantes qui seraient conservées sont les
murs sud-ouest et nord-ouest, étant relevé que des modifications des ouvertures
dans le mur nord-ouest sont également prévues; pour le surplus, aucun autre
élément de construction n'est conservé, qu'il s'agisse du sous-sol, des étages,
de la structure porteuse, ou de la toiture. Par conséquent, le caractère
anecdotique des parties existantes après les travaux par rapport aux parties
démolies et nouvellement créées doit conduire à qualifier le projet de nouvelle
construction au sens de l'art. 8 al. 1 RPEPC. Or, le projet implique la
réalisation d'un total de 509 m² de surface brute du plancher utile consacrée
au logement, pour une parcelle de 276 m², soit un CUS d'à tout le moins 1.84,
ce qui excède largement le taux réglementaire de 0.4 dans la zone, de sorte que
le permis de construire doit être refusé déjà pour ce motif.
Les recourants soutiennent quant à eux que, d'une
part, leur projet n'a pas pour objet la construction d'un bâtiment nouveau au
sens de l'art. 8 al. 1 let. a RPEPC, et que, d'autre part, même s'il devait
être traité comme impliquant des transformations importantes au sens de l'art.
8 al. 1 let. b in initio RPEPC, l'exigence de respect d'un CUS de 0.4 ne
serait pas applicable à leur projet, dès lors que ce dernier ne comporte pas l'aménagement
de plus de trois logements au total, conformément à l'art. 8 al. 1 let. b in
fine RPEPC.
bb) Selon une jurisprudence constante, lorsqu'en
réponse à une demande d'autorisation de construire, l'autorité communale
interprète son règlement en matière de construction et apprécie les
circonstances locales, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'instance cantonale de recours contrôle avec retenue (cf.
art. 3 al. 2 LAT). Elle dispose notamment d'une latitude de jugement, découlant
de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al. 1 Cst., pour interpréter
des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le
droit cantonal (CDAP, arrêts AC.2024.0328 du 6 octobre 2025 consid. 2c;
AC.2024.0181 du 27 mars 2025 consid. 3b; AC.2024.0229 du 18 février 2025
consid. 2c/aa; AC.2023.0046, AC.2023.0293 du 14 octobre 2024 consid. 3;
AC.2023.0381 du 22 février 2024 consid. 2b). Une autorité de recours ne peut
ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées ou
remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation.
Elle ne doit cependant pas seulement intervenir lorsque l'appréciation de l'instance
précédente est insoutenable, auquel cas l'étendue de son pouvoir d'examen s'apparenterait
à un contrôle limité à l'arbitraire, ce qui serait contraire à l'art. 33 al. 3
let. b LAT. L'autorité de recours doit sanctionner l'appréciation communale
lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur, viole les principes
constitution-nels d'égalité de traitement et de proportionnalité, voire lorsqu'une
mesure d'aménagement paraît inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère
communale (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4; TF 1C_46/2024 du 19 mai 2025 consid.
2.2; CDAP AC.2025.0224 du 29 décembre 2025 consid. 2a; AC.2024.0317 du 22
octobre 2025 consid. 4a).
cc) En l'occurrence, il apparaît que la question
essentielle à la résolution du litige tient à la distinction opérée par l'art.
8 al. 1 RPEPC entre les notions de "bâtiment nouveau" (let. a)
et de "transformations importantes de bâtiment ou de groupe de
bâtiments" (let. b). Dans sa réponse au recours, la Municipalité se
réfère à l'art. 80 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) pour interpréter le RPEPC,
en faisant valoir que la distinction entre les notions précitées se base sur
les mêmes critères que ceux découlant de la jurisprudence relative aux notions
de "reconstruction" et de "transformation-agrandissement"
résultant de cette disposition légale.
Aux termes de l'art. 80 LATC, les bâtiments
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation
de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être
entretenus ou réparés (al. 1). Leur transformation dans les limites des volumes
existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en
résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone; les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la
réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage (al. 2). Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent
pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être
reconstruits; cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de
moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son
gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur
la parcelle selon les règles de la zone; l'alinéa 2 est applicable par analogie
(al. 3).
La jurisprudence a régulièrement déduit de l'art. 80
al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d'un bâtiment non réglementaire est
interdite, sous réserve de l'hypothèse d'une destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans. Ainsi, les travaux dits de
"démolition/reconstruction", allant au-delà de la transformation
mentionnée à l'al. 2, excluent l'application de l'art. 80 LATC (CDAP AC.2024.0229
du 18 février 2025 consid. 2b/bb; AC.2023.0172 du 17 juin 2024 consid. 6a/aa;
AC.2023.0381 du 22 février 2024 consid. 2c/bb; AC.2022.0353 du 23 août 2023
consid. 4a/bb et les références citées). La transformation est l'opération qui
modifie la répartition interne des volumes construits ou l'affectation de tout
ou partie de ses volumes, sans que le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et
sans que, en elle-même, l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la
réglementation communale. Constitue un agrandissement toute augmentation du
volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments extérieurs
nouveaux tels qu'un balcon. Doit être qualifié de construction nouvelle –
incompatible avec l'art. 80 LATC – un accroissement du volume sans rapport aucun
avec le bâtiment existant. Enfin, la reconstruction se caractérise par le
remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables, ne
laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif. Pour
distinguer les travaux de transformation/agrandissement d'une reconstruction, l'importance
des parties existantes subsistant après les travaux est déterminante: par
exemple s'il ne subsiste plus du bâtiment existant qu'un pan de mur du
rez-de-chaussée, il s'agit d'une reconstruction, peu importent les raisons qui
ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers
intermédiaires (CDAP AC.2024.0229 précité consid. 2b/bb; AC.2023.0172 précité
consid. 6a/aa; AC.2023.0381 précité consid. 2b/bb; AC.2022.0353 précité consid.
4a/bb, et les références citées). Il a notamment été considéré que la
reconstruction de trois murs de façades sur quatre – les anciens murs s'étant
effondrés au cours de travaux – ainsi que la réfection et la modification de la
plupart des autres parties essentielles d'un bâtiment, ne sauraient être
autorisées au titre de transformation dans le cadre de l'art. 80 al. 2 LATC,
même si le gabarit de l'immeuble demeure inchangé; ces travaux équivalent à une
véritable reconstruction (RDAF 1970 p. 347). En revanche, le tribunal a
qualifié de transformation, précisant qu'il s'agissait d'un cas limite, des
travaux qui, n'ayant pas touché la structure porteuse du bâtiment, n'ont pas
porté atteinte aux parties essentielles de l'édifice même si les murs porteurs
des façades nord et sud ont été partiellement détruits (CDAP AC.2008.0009 du 4
novembre 2008 confirmé par l'arrêt TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009).
Dans le cas d'un projet impliquant la démolition de l'essentiel du bâtiment
existant et son remplacement par un nouveau bâtiment, le tribunal a considéré que,
bien que les plans indiquent le maintien de quelques pans de mur, on se
trouvait en présence d'une reconstruction (CDAP AC.2014.0288 du 16 juillet
2015 consid. 4b). Par ailleurs, le tribunal a admis au titre de transformation
un projet de construction qui ne laissait en définitive subsister qu'une façade
entière du bâtiment, deux angles et une partie de deux autres façades; précisant
qu'il s'agissait d'un cas limite, le tribunal a considéré que la façade
maintenue était celle qui était la plus importante puisqu'elle conférait au
bâtiment son identité avec plusieurs décrochements et une porte avec une voûte
qui serait conservée (CDAP AC.2018.0043 du 25 octobre 2018 consid. 5c).
Selon les recourants, ce serait à tort que l'autorité
intimée interprète l'art. 8 al. 1 RPEPC en se fondant sur l'art. 80 LATC
et sa jurisprudence. Ceux-ci perdent toutefois de vue que le tribunal de céans
a déjà jugé que le fait de recourir à la jurisprudence relative à cette
disposition légale cantonale pour interpréter des règles communales en matière
de police des constructions, notamment celles issues d'un règlement sur une
zone réservée communale, apparaît admissible (CDAP AC.2024.0229 précité consid.
2c; AC.2023.0381 précité consid. 2c/aa, confirmé par arrêt TF 1C_179/2024 du 10
février 2025). Le tribunal a ainsi procédé de la sorte en particulier dans un
arrêt AC.2019.0184 rendu le 8 janvier 2020 concernant un permis de construire portant
sur un projet de rénovation d'un bâtiment avec création de six appartements et
une surface commerciale dans la Commune de Bassins, afin d'interpréter l'art. 5.9
du règlement de cette Commune sur les constructions et l'aménagement du
territoire (ci-après: RCAT) − dont le texte prévoit que "Dans la
zone de village, la surface brute de plancher affectée à la réalisation de
logements, dans les bâtiments nouveaux, est limitée par l'application d'un
coefficient d'utilisation du sol (CUS) fixé à 0.4. Cette règle s'applique par
analogie lors de transformations importantes ou changements de destination de
bâtiments ou groupes de bâtiments existants comportant l'aménagement de plus de
cinq logements au total" − et de déterminer si les travaux en
cause constituaient une transformation avec agrandissement ou une
reconstruction. La Cour ne voit pas de raison de remettre en cause une telle
jurisprudence dans le cas présent, dans lequel le texte de l'art. 8 al. 1 let. a
et b RPEPC présente une forte analogie avec celui de l'art. 5.9 RCAT précité. A
cet égard, contrairement à ce que soutiennent les recourants, il n'est pas
déterminant que le nombre de logements concernés par les travaux de
transformation soit différent entre ces deux dispositions. En tous les cas, il
s'impose de constater sur le principe qu'en se référant à l'art. 80 LATC et sa
jurisprudence pour interpréter son règlement, l'autorité intimée est restée
dans le cadre de la liberté d'appréciation qui lui est reconnue. Il reste dès
lors à examiner si le résultat concret auquel elle aboutit à l'issue de son
appréciation échappe à la critique.
En l'occurrence, la Municipalité considère que le
projet litigieux dépasse le cadre d'une transformation et doit être qualifié de
nouvelle construction. Elle se fonde sur le caractère anecdotique des
structures du bâtiment existant qui subsisteraient après les travaux, par
rapport aux parties démolies et nouvellement créées. Elle relève ainsi que les
seuls éléments du bâtiment conservés sont la façade sud-ouest (plan n° 4-300) et
la façade nord-ouest, avec cependant une modification des ouvertures sur cette
dernière (plan n° 4-302), et que, par ailleurs, l'intégralité des dalles seront
démolies et reconstruites (plans nos 4-200 à 4-202), un
sous-sol sera réalisé sur l'essentiel de l'assiette du bâtiment (plan n° 4-100),
et le volume du bâtiment sera presque doublé, passant de 969 m³ à 1'686 m³ (formulaire
de demande de permis de construire, p. 5, let. D, ch. 65). Le tribunal constate
qu'il résulte également du dossier d'enquête, en particulier des plans, que les
murs des deux façades maintenues seront surélevés par l'ajout d'une partie
supérieure (plans nos 4-300 et 4-302), que le bâtiment verra sa hauteur
au faîte augmentée de plusieurs mètres et son emprise au sol étendue par reconstruction
de sa façade sud-est plusieurs mètres en avant (plans nos 4-200 à
4-202 et 4-101), et que des balcons seront adjoints aux 1er et 2ème
étages sur les façades sud-ouest et sud-est (plans nos 4-102 et
4-103).
Au regard de ce qui précède, compte tenu du
caractère très minoritaire des parties du bâtiment actuel subsistant après les
travaux projetés, il est douteux que ceux-ci puissent être qualifiés de
transformations importantes. Il s'agit bien plutôt de travaux d'agrandissement et
de reconstruction du bâtiment existant aboutissant à un bâtiment nouveau. Par
conséquent, c'est l'art. 8 al. 1 let. a RPEPC qui s'applique à cette situation,
de sorte qu'il est sans pertinence en définitive que le projet litigieux ne comporte
pas l'aménagement de plus de trois logements au total. Dès lors que la surface
brute du plancher utile de l'édifice passerait de 340 m² à 509 m² après travaux
sur cette parcelle de 276 m² (cf. formulaire de demande de permis de
construire, p. 5, let. D, ch. 60 ss), le CUS de 1.84 en résultant (509 / 276) dépasse
largement le taux réglementaire de 0.4 dans la zone de village. Partant, la Municipalité
n'a pas commis un abus de son pouvoir d'appréciation en refusant le permis de
construire sollicité pour ce motif.
c) Les recourants invoquent une violation du
principe de l'égalité de traitement. Ils soutiennent qu'il existe une pratique
communale ayant autorisé des projets similaires au leur sans faire application
du CUS de 0.4 réglementaire selon l'art. 8 al. 1 RPEPC. Ils se réfèrent ainsi à
trois projets de transformation de trois appartements ou moins dans le centre
du village de Le Vaud (demandes de permis de construire CAMAC n° 206636 sur la
parcelle n° 17 [transformation et rénovation du bâtiment, création de 3 appartements,
surélévation de la toiture et création de lucarnes]; CAMAC n° 166501 sur la
parcelle n° 220 [construction d'un bâtiment d'habitation familiale de 3 logements];
CAMAC n° 204603 sur la parcelle n° 14 [création d'un étage supplémentaire,
redistribution des appartements et création de 2 places de stationnement]). Ces
projets ont été mis à l'enquête publique respectivement du 9 novembre au 8
décembre 2022, du 26 novembre au 25 décembre 2016, et du 13 octobre au 11
novembre 2021.
aa) Une décision viole le principe de l'égalité de
traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions
juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la
situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent
au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas
traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière
différente (ATF 147 V 312 consid. 6.3.2; 146 II 56 consid. 9.1; 144 I 113
consid. 5.1.1).
bb) En l'espèce, on rappellera d'emblée qu'il est
conforme au règlement communal de Le Vaud de ne pas appliquer le CUS prévu par
l'art. 8 al. 1 let. a RPEPC aux transformations importantes de bâtiments ou
groupes de bâtiments existants comportant l'aménagement de trois logements ou moins
(cf. art. 8 al. 1 let. b RPEPC), situation à laquelle ne correspond pas le
projet litigieux, comme on l'a vu au consid. 3b ci-dessus. Dans sa réponse au
recours, la Municipalité confirme que les trois cas cités par les recourants ont
précisément tous été considérés comme de telles transformations. On ne voit dès
lors pas d'inégalité de traitement dans le cas présent, qui ne relève pas de l'art.
8 al. 1 let. b RPEPC.
Pour le surplus, même à supposer que les cas cités
par les recourants auraient dû être considérés comme des bâtiments nouveaux
régis par l'art. 8 al. 1 let. a RPEPC et pas des transformations − ce qu'aucune
indication ne laisse penser de façon prépondérante en l'état −, cela ne
changerait rien pour le cas présent. En effet, selon la jurisprudence, le
principe de la légalité de l'activité administrative prévaut en principe sur
celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut pas,
en règle générale, se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque
celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été
faussement, voire pas appliquée du tout, dans d'autres cas. Cela présuppose
cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer
correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le justiciable ne
peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration
persévérera dans l'inobservation de la loi. Il faut encore que l'autorité n'ait
pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou
quelques cas isolés, et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose
de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 146 I 105 consid. 5.3.1;
139 II 49 consid. 7.1; TF 1C_85/2024 du 24 octobre 2024 consid. 2.1 et les
références citées; 1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1;
1C_627/2018 du 4 septembre 2019 consid. 4.1). En l'occurrence, ces conditions
ne sont pas réalisées. Le moyen soulevé par les recourants doit dès lors être
rejeté.
Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de
donner suite à la réquisition des recourants tendant à la production des
dossiers relatifs aux demandes de permis de construire CAMAC nos
206636, 166501 et 204603.
d) Les recourants invoquent également une violation
du principe de la bonne foi. Ils font valoir que les assurances que la
Municipalité leur aurait données sur le caractère réglementaire de leur projet,
respectivement l'absence de réserve formulée par celle-ci au regard de l'art. 8
RPEPC avant janvier 2025, doivent obliger l'autorité intimée à leur délivrer le
permis de construire litigieux.
aa) Il convient de réserver les situations où un
administré peut invoquer le droit constitutionnel à la protection de la bonne
foi, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou
un comportement déterminé de l'administration. Aux termes de l'art. 5 al. 3
Cst., les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière
conforme aux règles de la bonne foi. Cela implique notamment qu'ils s'abstiennent
d'adopter un comportement contradictoire ou abusif (TF 1C_294/2023 du 13 février
2024 consid. 3.1; ATF 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général découle
notamment le droit, consacré à l'art. 9 in fine Cst., du particulier d'exiger,
à certaines conditions, que les autorités se conforment aux promesses ou
assurances précises qu'elles lui ont faites et ne trompent pas la confiance qu'il
a légitimement placée dans ces dernières (ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 141 V 530
consid. 6.2). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés
de l'administration agissant dans les limites de ses compétences peuvent
obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la
réglementation en vigueur. Il faut pour cela que l'autorité qui a donné les
renseignements soit compétente en la matière ou que le justiciable puisse, pour
des raisons suffisantes, la considérer comme compétente, que les renseignements
fournis par l'autorité se rapportent à une affaire concrète touchant le
justiciable, que celui-ci n'ait pas pu se rendre compte facilement de l'inexactitude
des renseignements obtenus, qu'il se soit fondé sur les assurances ou le
comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne
saurait renoncer sans subir de préjudice, et que le contexte juridique à ce
moment-là soit toujours le même qu'au moment où les renseignements ont été
donnés (ATF 146 I 105 consid. 5.1.1; 143 V 341 consid. 5.2.1; 143 V 95 consid.
3.6.2; 141 I 161 consid. 3.1).
bb) En l'espèce, il est manifeste que les autorités
de la commune n'ont pas donné aux recourants d'assurances à propos de la
conformité réglementaire du projet litigieux, en particulier en ce qui concerne
le respect de l'art. 8 al. 1 RPEPC. Aucun élément du dossier, et plus
particulièrement les pièces auxquelles les recourants se réfèrent, ne permet de
retenir le contraire. Ainsi, dans le courriel adressé le 7 février 2023 à l'architecte
des recourants par le greffe communal, s'il est indiqué que "le CUS n'est
pas applicable si le projet ne prévoit pas plus de trois logements", il
est immédiatement fait expressément "réserve, bien entendu, de l'étude
définitive du projet et de sa mise à l'enquête" (pièce n° 2, p. 5).
Dans un courriel du 7 juillet 2023 adressé au représentant de la Municipalité
ainsi qu'au recourant A.________, l'architecte des recourants relève lui-même
que la question de l'exigence du respect du CUS n'est pas claire (pièce n° 4,
p. 1 s.). Contrairement à ce qu'ils soutiennent, les recourants n'ont pas reçu
ensuite la confirmation que leur projet avait été validé tant par la
Municipalité lors de sa séance du 21 août 2023 que par le service technique intercommunal;
dans le courriel du 8 septembre 2023 adressé au recourant A.________ par le
greffe communal, il est seulement indiqué que "la Municipalité estime
que votre projet s'intègre à la Grand Rue et de ce fait vous autorise à déposer
votre dossier pour sa mise à l'enquête publique", ce qui ne peut être
interprété que comme concernant uniquement l'aspect esthétique du projet,
question non litigieuse en l'espèce (pièce n° 3, p. 1); quant au préavis
du service technique, il a déjà été jugé par le tribunal de céans qu'un tel
avis ne saurait lier la municipalité (CDAP AC.2023.0133 du 15 mars 2024 consid.
4b; AC.2021.0138 du 28 octobre 2022 consid. 9a; AC.2018.0179 du 17 décembre
2018 consid. 3), et on ne voit pas de motif de déroger à cette
jurisprudence dans le cas présent. Enfin, rien dans le contenu des courriels du
24 janvier et du 1er février 2024 figurant au dossier de la
Municipalité − cités par les recourants dans leurs déterminations
complémen-taires du 11 juillet 2025 − ne saurait être interprété comme
une assurance, donnée par l'autorité aux recourants, de la conformité du projet
présenté. A l'inverse, par lettre du 16 mai 2024, la Municipalité a même
informé les recourants qu'elle ne délivrerait pas le permis de construire si le
projet était mis à l'enquête publique en l'état, au regard de la non-conformité
de celui-ci à la future réglementation du PACom en cours de révision (pièce n° 10).
Ainsi, on relèvera que c'est en vain que les recourant se plaignent d'une
constatation inexacte et incomplète des faits pertinents (art. 98 al. 1 let. b
LPA-VD).
Les recourants ne peuvent donc pas se prévaloir du
droit à la protection de la bonne foi.
e) En conséquence, la violation de l'art. 8 al. 1
RPEPC suffit en elle-même à fonder le refus d'octroi du permis de construire pour
le projet litigieux, et à entraîner le rejet du recours interjeté contre la
décision attaquée.
4.
Par surabondance, la Municipalité retient encore un second motif à l'appui
du refus du permis de construire sollicité par les recourants. Elle fait
application de l'art. 47 LATC, en considérant que le projet de construction litigieux
contrevient également aux modifications envisagées dans le futur PACom en cours
d'élaboration, s'agissant des règles prévues en matière d'utilisation du sol
dans la zone centrale 15 LAT. Elle se réfère à l'art. 7 du projet de RPACom,
qui fixe un indice d'utilisation du sol (IUS) de 0.4 pour les nouvelles constructions
et les reconstructions (al. 1), et qui autorise les rénovations et
transformations de bâtiments existants seulement dans les limites des volumes
existants (al. 2).
a) L'art. 47 al. 1 LATC permet à la municipalité de
refuser un permis de construire lorsqu'un projet de construction, bien que
conforme, compromet une modification de plan envisagée, non encore soumise à l'enquête
publique. Selon la jurisprudence constante de la CDAP, compte tenu des concepts
juridiques largement indéterminés utilisés par cette disposition (qui
correspondent à ceux de l'ancien art. 77 aLATC, en vigueur jusqu'au 31 août
2018), la municipalité qui l'applique jouit d'une grande latitude de jugement
et d'un pouvoir d'appréciation important. L'art. 47 LATC lui confère en effet
une simple faculté. La municipalité n'est cependant pas libre d'agir comme bon
lui semble. L'autorité ne peut ni renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation
ni faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit
administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement et
l'interdiction de l'arbitraire. Dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation,
l'autorité est également liée par des critères qui découlent du sens et du but
de la réglementation applicable (CDAP AC.2024.0329 du 10 juin 2025 consid. 5b
et les références citées; AC.2024.0143 du 15 janvier 2025 consid. 6a et les
références citées; AC.2024.0064 du 20 août 2024 consid. 2b et les références
citées).
Un refus fondé sur l'art. 47 LATC doit empêcher que
la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne
compromette la révision de cette dernière. L'application de cette disposition
suppose que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait fait l'objet
d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires. La
révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de planification. En l'occurrence,
l'art. 47 LATC peut entrer en considération en relation avec l'élaboration du
nouveau PACom, pas encore mis à l'enquête publique à la date de la décision
attaquée (CDAP AC.2024.0329 précité consid. 5b; AC.2024.0064 précité consid. 2b).
b) En l'espèce, il est douteux que l'application de
l'art. 47 LATC soit pertinente, dans la mesure où le projet de construction
litigieux n'est pas conforme à la réglementation actuellement en vigueur. Cela
étant, cette question peut rester indécise, dès lors que le permis de
construire doit de toute manière être refusé pour le motif développé au consid.
3 ci-dessus.
Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de
donner suite aux réquisitions des recourants tendant à la production de tout
document utile permettant de déterminer l'état d'avancement de la révision du PACom,
ainsi que d'un document établissant les cas dans lesquels la Municipalité a
fait, respectivement pas fait, application de l'art. 47 LATC depuis 2022.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et
à la confirmation de la décision attaquée.
En application des art. 91 et 99 LPA-VD, le Tribunal
statue sur les frais et les dépens de la cause. En l'occurrence, les recourants,
qui succombent, supportent les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 4
al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière
administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Ils verseront en outre des dépens à la
Commune de Le Vaud, laquelle a procédé par l'intermédiaire d'un avocat (art. 55
al. 1 et 2 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est rejeté.
Considérants
II.
La décision de la Municipalité de Le Vaud du 8 janvier 2025 est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge solidaire des recourants.
IV.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de Le
Vaud à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________ et B.________,
solidairement entre eux.
Lausanne, le 18 février 2026
Le président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.