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Décision

AC.2025.0053

CDAP - AC.2025.0053 - 2026-05-19 - A._____, B.__/Municipalité de Prilly, C.__, D._____

19 mai 2026Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

C.________ et D.________ (ci-après: les constructeurs) sont

propriétaires de la parcelle no 407 de Prilly. D'une surface de

1'224 m2, ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitation ECA no

479 de 61 m2, un bâtiment de 10 m2 ainsi qu'une

surface de 1'153 m2 en place-jardin. Il est colloqué en zone

d'habitation de faible densité au sens de l'art. 15 LAT selon le plan général

d'affectation (PGA) et son règlement du 10 juin 2020 (RPGA).

B.

Le 13 octobre 2022, les constructeurs ont déposé une demande de permis de

construire (CAMAC 216212) portant sur la transformation et l'extension de

l'habitation existante, la création de 5 nouveaux appartements et d'un bureau,

de 7 places de parc extérieures, d'une pompe à chaleur, de panneaux

photovoltaïques, d'un couvert pour 10 vélos et d'une place de jeux. Le dossier

comportait un plan de situation du 22 décembre 2022 et des plans d'architecte

du 6 octobre 2022. En réalité, il s'agissait, en substance, d'ériger à proximité

de la façade sud-ouest de la maison d'habitation existante un nouveau bâtiment,

l'espace entre ces deux immeubles devant être comblé par un corps

intermédiaire, largement vitré ("verrière").

Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 mars

au 9 avril 2023. Il a suscité des oppositions, notamment celle de A.________,

propriétaire de la parcelle no 382 jouxtant le bien-fonds no 407

au nord-ouest, ainsi que celle de B.________.

La synthèse CAMAC a été établie le 27 avril 2023.

Les autorités cantonales ont délivré des préavis favorables ainsi que les

autorisations spéciales requises.

Des plans complémentaires ont été déposés le 14

décembre 2023.

Des plans modifiés des 16 juin et 30 août 2024 (rez

et aménagements extérieurs, 2e étage et comble) ont été communiqués

à la municipalité. Les constructeurs transmettaient également un plan de

mutation de géomètre du 11 septembre 2024 ainsi qu'un plan de proposition de

fractionnement corrigé du 26 juillet 2024. Il s'agissait de diviser la surface

en une parcelle no 407 nouvel état de 494 m2 et une

nouvelle parcelle no 2062 de 740 m2. La municipalité

considérait en effet que le projet devait respecter les règles de l'ordre

contigu et, partant, que la parcelle devait être fractionnée entre les deux

bâtiments.

Par décision du 15 janvier 2025 (prise en séance du

25 novembre 2024), la municipalité a décidé de lever les oppositions et de

délivrer le permis de construire sur la base des plans modifiés des 16 juin et

30 août 2024. Daté du 25 novembre 2024, le permis comportait notamment une

condition relative au fractionnement (cf. consid. 4a infra).

On extrait du plan de situation et du plan de la

façade sud-est ce qui suit:

C.

Agissant le 14 février 2025 sous la plume de leurs conseils, A.________

et B.________ ont déféré la décision de la municipalité du 15 janvier 2025

devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP),

concluant à sa réforme en ce sens que leur opposition est validée et le permis

de construire refusé, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause

à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils

ont soulevé des griefs relatifs à l'irrégularité de la procédure de mise à

l'enquête, aux distances entre bâtiments et limites de propriété, à l'ordre non

contigu, à l'indice d'occupation du sol, au nombre et à la configuration des

places de stationnement, ainsi qu'à l'esthétique et à l'intégration.

Les constructeurs ont communiqué leurs

déterminations le 15 mai 2025, concluant au rejet du recours, subsidiairement à

la réforme de la décision attaquée en ce sens que la verrière est autorisée

selon des plans modifiés du 2 mai 2025. Il s'agissait d'une nouvelle

proposition de fractionnement, d'un nouveau plan de situation y relatif et de

plans dits "révision cotes verrière".

La municipalité a déposé sa réponse et son dossier

le 30 mai 2025.

Les recourants ont répliqué le 14 janvier 2026.

Le 10 février 2026, les constructeurs ont complété

leurs déterminations et présentés de nouvelles pièces, à savoir notamment un

engagement écrit de leur part ainsi qu'un courriel d'un ingénieur thermicien.

Le 9 mars 2026, la municipalité s'en est tenue aux

arguments déjà développés dans sa réponse.

Considérants

1.

Le recours a été déposé en temps utile (art. 95 de la loi du 28 octobre

2008.

sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et il respecte les

autres conditions formelles de recevabilité énoncées à l'art. 79 LPA-VD (par

renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Les recourants étant en outre voisins directs du

projet litigieux, ils disposent de la qualité pour recourir (art. 75 let. a

LPA-VD; ATF 121 II 171 consid. 2b).

Le recours étant ainsi recevable, il y a lieu

d'entrer en matière sur le fond.

2.

La zone d'habitation de faible densité au sens de l'art. 15 LAT, dans

laquelle est colloquée la parcelle litigieuse, est régie en matière d'ordre des

constructions, de longueur des façades et de distance à la limite par les art.

2.

, 7.3 et 7.4 RPGA ainsi qu'il suit:

Article 2.1 Ordre des constructions

1.

L’ordre non contigu

est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et les limites de

propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.

2.

L’ordre contigu est

caractérisé par la construction de bâtiments, adjacents, en limite de

propriété, séparés par des murs aveugles ou mitoyens.

3.

Sous réserve des

prescriptions spéciales applicables à chaque zone, la construction de bâtiments

en ordre contigu n’est autorisée que dans l’un des cas suivants:

> avec l'accord écrit des propriétaires des parcelles contiguës;

> s’il s’agit d’une démolition et reconstruction d’un bâtiment

existant en ordre contigu;

> lorsque le propriétaire de la parcelle contiguë a déjà construit

en contiguïté.

4.

La Municipalité peut

imposer la contiguïté des constructions le long des voies de communication

importantes. Sont considérées comme voies de communication importantes, les

routes cantonales des catégories suivantes:

> routes principales de 1re classe;

> routes principales de 2e classe;

> routes secondaires à fort trafic.

Article 7.4

Longueur des façades

La longueur

des façades ne peut pas dépasser 25 m en ordre contigu et 20 m en ordre non

contigu.

Article 7.5

Distances aux limites

1.

La distance minimum

entre la façade d’un bâtiment et la limite de propriété voisine est de 5.00 m.

2.

Entre bâtiments sis

sur une même propriété, cette distance est doublée.

3.

L’article 2.2 RPGA (façade oblique) ne s’applique pas à cette zone.

3.

Les recourants soutiennent que les deux bâtiments concernés, i.e.

l'habitation existante et le nouvel immeuble, ne respecteraient pas l'ordre

contigu. Conséquemment, leur implantation devrait observer les distances

minimales de l'art. 7.5 RPGA. Tel n'étant pas le cas, le projet ne serait pas

conforme.

a) L'ordre contigu se caractérise usuellement par

l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments

adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou

aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers, au-delà de

laquelle une distance à la limite de propriété doit être respectée pour les

façades non contiguës (CDAP AC.2013.0163 du 18 février 2014 consid. 3b et les

références citées). L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise,

elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments (voir

Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction,

4e éd. 2010, n. 2.2.1 ad art. 48 LATC; Piermarco

Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,

expropriation, 2001, n. 887 p. 387; Alexander Ruch, Öffentlichrechtliche

Anforderungen an das Bauprojekt, in: Beraten und Prozessieren in Bausachen,

1998, p. 258; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions

en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 41). Par ailleurs, la doctrine et la

jurisprudence s'accordent à considérer que l'ordre contigu est prescrit par le

législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës.

Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les

façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion

des façades opposées à celles de la rue (CDAP AC.2019.0102 du 27 février 2020

consid. 5c; AC.2007.0190 du 27 juin 2008 consid. 1b; AC.1990.7510 du 26 mars

1992.

consid. 2b publié in RDAF 1992 p. 482; prononcé 2164 du 13 mars 1964

publié in RDAF 1970 p. 273; Marti, loc. cit.). Obligatoire, l’ordre contigu est

utilisé pour renforcer l’effet urbanistique de la rue (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., n. 887 p. 387).

L'ordre contigu peut cependant être défini d'une

autre manière dans les communes qui disposent d'un plan de limites des

constructions. On peut prévoir des périmètres qui délimitent des zones

d'implantation, à l'intérieur desquelles les bâtiments doivent s'implanter en

ordre contigu (TF 1C_373/2008 du 13 janvier 2009 consid. 2.2).

b) Pour sa part, l'ordre non contigu est caractérisé

par les distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre

bâtiments situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer

certaines conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation

des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité

de vie des habitants (CDAP AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b;

AC.2015.0049 du 22 novembre 2016 consid. 6c/bb; Marti, op. cit., p. 40). Il vise

également à permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect

des règles fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété

(Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 886 p. 387).

Dans un arrêt relativement récent, la CDAP a retenu

qu'il importe peu que la contiguïté des bâtiments intervienne uniquement par

les garages et que ceux-ci puissent être qualifiés de dépendances. Ils n'en

constituent pas moins un élément construit dans la continuité du bâtiment

principal. Le fait que la contiguïté des bâtiments découle uniquement des

garages ne contredit pas la réglementation communale, qui admet l'ordre contigu

lorsque: a) il existe déjà; b) le propriétaire voisin a déjà construit sur la limite

commune; c) les propriétaires concernés sont d'accord avec ce mode

d'implantation (CDAP AC.2023.0321 du 18 juin 2024 consid. 3d). Cette même

configuration a également été admise comme ordre contigu dans une autre commune

(Echandens), dès lors qu'elle ne contredit pas la réglementation communale, selon

laquelle la contiguïté peut être autorisée si les conditions suivantes sont

réunies: l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction

pour l'application du présent règlement, les bâtiments qui composent un

ensemble sont édifiés simultanément et présentent un caractère architectural

homogène (CDAP AC.2023.0039 du 22 janvier 2024 consid. 6).

c) L'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs

éléments de construction soient "accolés" de façon à constituer un

bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur la dimension

des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments; il importe peu

que ces éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex

juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ou deux ailes d'un même logement, dès

lors que ces entités forment un tout homogène (cf. CDAP AC.2020.0210 du 10 août

2021.

consid. 6b/bb; AC.2017.0302 du 8 juin 2018 consid. 3b; AC.2016.0214 du 16

février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre 2016 consid. 6c/cc;

AC.2015.0107 du 20 septembre 2016 consid. 4b; AC.1991.0263, publié in RDAF 1993

p. 195, spéc. 202 ss).

S'agissant toujours des bâtiments "accolés",

le tribunal a jugé que cette notion ne doit pas être réduite aux hypothèses où

les bâtiments présentent une façade mitoyenne d'une dimension exactement

identique, des bâtiments comportant un décrochement pouvant y être inclus au

regard des circonstances concrètes du cas (cf. CDAP AC.2020.0058 du 24 juin

2021.

consid. 11b/cc; AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6). En revanche, la

configuration de deux villas implantées à environ 6 m l'une de l'autre et

uniquement reliées entre elles par un "sas d'entrée" de plus de 16 m2

est manifestement insuffisante pour les qualifier de constructions

"accolées" et les considérer comme un "ensemble" de

bâtiments (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6; AC.2013.0169 du 27

février 2014 consid. 3c). Il en va de même de deux villas jumelées par des

couverts à voitures. Du point de vue de l'aspect extérieur, les villas

apparaissaient en effet comme deux bâtiments indépendants et séparés (CDAP AC.2017.0302

du 8 juin 2018 consid. 3).

4.

a) En l'occurrence, comme déjà exposé (cf. let. B supra), le

projet consiste à élever à proximité de la façade sud-ouest de la maison

d'habitation existante un nouveau bâtiment, l'espace entre ces deux immeubles

devant être comblé jusqu'à la corniche par un corps intermédiaire, de trois

niveaux (sous-sol, rez et étage), dont les deux supérieurs seraient vitrés ("verrière").

Ce corps intermédiaire prolongerait la maison d'habitation existante et

s'appuierait sur le mur aveugle du futur bâtiment.

Il apparaît à la lecture du dossier que le but de

cette configuration est de créer deux bâtiments en ordre contigu. Il s'agirait

de parer aux inconvénients de l'art. 7.4 RPGA limitant la longueur des façades

à 25 m en ordre contigu et 20 m en ordre non contigu. Le permis de

construire comporte en effet une condition ainsi rédigée: "Fractionnement.

L'article 7.4 RPGA stipule: la longueur des façades ne peut pas dépasser 25 m

en ordre contigu et 20 m en ordre non contigu. Le projet prévoit une

longueur de façade supérieure à 20 m, ainsi la Municipalité impose le

fractionnement de la parcelle (limite dans le mur mitoyen) avant l'octroi du

permis d'habiter […]".

b) Il est rappelé qu'à Prilly, selon l'art. 2.1 RPGA

(cf. consid. 2 supra), les bâtiments sont en ordre contigu s'ils respectent

les trois conditions cumulatives suivantes: (1) ils sont adjacents, (2) en

limite de propriété et (3) séparés par des murs aveugles ou mitoyens. Par

ailleurs, au regard de la teneur de cette disposition, il est observé que

l’ordre contigu peut être admis sur l’ensemble du territoire communal,

indépendamment de la situation des parcelles en lien avec un éventuel front de

rue existant ou à créer.

aa) En première ligne, il sied de confirmer d'emblée

que le projet comportera manifestement deux bâtiments distincts, au vu, en

particulier, de leur gabarit et de leur langage architectural entièrement

différents. On constate ensuite que les deux bâtiments sont adjacents dans les

faits, du moins dans la mesure où ils sont assemblés, sans espace vide, par un

corps intermédiaire de 1,75 m de large, s'élevant du sous-sol à la corniche,

sur trois niveaux. Il est précisé à cet égard que la profondeur du corps intermédiaire

(de 5,45 m au rez et à l'étage selon les plans du 2 mai 2025) est certes

réduite par rapport à celle des bâtiments (de quelque 7,8 m pour l'ancien

bâtiment et de 10 m pour le nouveau), mais demeure d'une dimension suffisante

pour confirmer que les deux bâtiments sont de fait adjacents.

Toutefois, seule la façade nord-est du nouveau

bâtiment est aveugle. En effet, la façade opposée sud-ouest du bâtiment

existant conserve toutes ses portes-fenêtres et fenêtres. Cette configuration

ne respecte dès lors pas la troisième condition de l'art. 2.1 RPGA.

bb) Les ouvertures sud-ouest du bâtiment existant donnent

désormais, non plus sur l'extérieur, mais sur la façade aveugle du futur

bâtiment, à 1,75 m de distance seulement, sur un espace fermé latéralement par

des vitrages.

Selon l'art. 28 du règlement du 19 septembre 1986

d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), tout local susceptible de

servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et

éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas

inférieure, sauf exception non applicable en l'espèce, au 1/8e de la

superficie du plancher et de 1 m2 au minimum (al. 1); ces conditions

peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à l'immeuble (al.

2).

En l'occurrence, le corps intermédiaire ne peut être

considéré comme une "véranda ou une serre accolée à l'immeuble", dès

lors qu'il est accroché à un mur aveugle, seuls ses côtés étant vitrés. Par

conséquent, ni les vitrages du corps intermédiaire, ni les fenêtres sud-ouest

ne peuvent plus être pris en considération dans le calcul de l'éclairage du

bâtiment existant. Ainsi, au rez, le séjour de 25,66 m2 ne compte

plus que deux fenêtres donnant sur l'extérieur. Celles-ci disposant chacune,

très grosso modo, d'une surface de vitrage de 1 m sur 1,30 m, soit 2,6 m2

au total, elles ne respectent pas l'art. 28 RLATC exigeant une surface de 3,2 m2

(25,66 m2 / 8). A l'étage, la chambre au nord-ouest n'a plus aucune

fenêtre donnant sur l'extérieur. Enfin, toujours à l'étage, la chambre au

sud-ouest conserve sa porte-fenêtre sur la partie du balcon restée à

l'extérieur du corps intermédiaire (selon les plans modifiés du 2 mai 2025),

mais celle-ci donne sur la façade du nouveau bâtiment, toujours à 1,75 m de

distance seulement. Le projet engendre par conséquent une violation de l'art.

28.

RLATC pour le bâtiment existant, ce qui justifie déjà l'admission du recours.

cc) De surcroît, le paragraphe qui précède confirme

que la jonction des deux bâtiments par un corps intermédiaire tel que conçu – à

savoir une extension artificielle du bâtiment existant, conservant les

ouvertures de celui-ci et appuyée sur un mur aveugle – ne crée qu'une

contiguïté fictive. Il s'agit d'un artifice visant, en vain, à échapper aux

règles de distances aux limites, par rapport à la limite de propriété ou entre

bâtiments sis une même propriété (art. 7.5 RPGA). En réalité, le projet équivaut

en effet à implanter un nouveau bâtiment à 1,75 m de la façade d'un bâtiment

existant et de ses ouvertures, ce qui ne saurait être admis, peu important que la

façade du nouveau bâtiment soit aveugle et que l'espace intermédiaire soit

comblé par une "verrière". Une réelle contiguïté ne pourrait être

obtenue que par un tout autre projet de "l'extension" du bâtiment

existant.

dd) En définitive, le nouveau bâtiment n'est pas

contigu au bâtiment existant. Son implantation doit par conséquent respecter

les règles de distance de l'art. 7.5 RPGA, notamment à la limite de propriété

en cas de fractionnement, sinon entre bâtiments d'une même propriété. Or, tel

n'est manifestement pas le cas.

Le recours doit par conséquent être admis.

5.

Compte tenu de l'issue du recours, il est superflu de traiter les autres

griefs tenant à l'irrégularité de la procédure de mise à l'enquête, à l'indice

d'occupation du sol, au nombre et à la configuration des places de

stationnement, à l'esthétique et à l'intégration. Pour le même motif, il n'y a

pas lieu de mettre en œuvre l'inspection locale requise par les recourants.

6.

Vu ce qui précède, le recours est bien fondé et doit être admis. La

décision attaquée doit être réformée en ce sens que le permis de construire est

refusé.

Selon la jurisprudence, lorsque la procédure met en

présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres

parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à

la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la

décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (cf. CDAP

AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 8; RDAF 1994 p. 324 et les références

citées). Cette constellation est précisément réalisée en l'espèce, la procédure

mettant aux prises non seulement les recourants et la municipalité, mais encore

les constructeurs.

Par conséquent, les constructeurs assumeront les

frais judiciaires, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur des recourants.

La municipalité, dont la décision est réformée, n'a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Prilly du 15 janvier 2025 est réformée

en ce sens que le permis de construire est refusé.

III.

Les constructeurs sont débiteurs, solidairement entre eux, d'un

émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs.

IV.

Les constructeurs sont débiteurs, solidairement entre eux, d'un montant

de 2'500 (deux mille cinq cents) francs en faveur des recourants, solidairement

entre eux, au titre d'indemnité de dépens.

Lausanne, le 19 mai 2026

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.