AC.2025.0072
CDAP - AC.2025.0072 - 2026-02-10 - A._____/Municipalité de Lausanne Office des permis de construire, B.__, C._____
10 février 2026Français56 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 10 février 2026
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; M. Jacques Haymoz et Mme Florentine
Neeff, assesseurs; Mme Shayna Häusler, greffière.
Recourante
A.________, à ********, représentée
par Me Laurent BUTTICAZ, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne, à
Lausanne,
Constructrice
B.________, à ********, représentée
par Me David MOINAT, avocat à Lausanne,
Propriétaire
C.________, à ********.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Lausanne du 3 février 2025 autorisant la démolition du bâtiment ECA n° 11827
et la construction d'un bâtiment d'habitation Minergie de trois logements
(panneaux photovoltaïques, deux pompes à chaleur, deux sondes géothermiques,
piscine, deux places de parc, cinq places vélo, cabanon) sur la parcelle n°
4093 (CAMAC n° 224122).
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n° 4093 du registre foncier sur le territoire de la
commune de Lausanne, propriété de C.________ (ci-après aussi: la propriétaire),
présente une surface totale de 679 m2, dont 85 m2 au sol en
bâtiment d'habitation (ECA n° 11827), 12 m2 au sol en bâtiment
dépendance (ECA n° 17330) et 582 m2 en nature de place-jardin.
Cette parcelle est colloquée en zone mixte de faible densité selon le plan
général d'affectation (PGA) et les art. 118 ss de son règlement (ci‑après:
le RPGA), adoptés par le Conseil communal de Lausanne le 22 novembre 2005,
approuvés par le département compétent le 4 mai 2006 et mis en vigueur le 26
juin 2006.
La parcelle n° 4093 est jouxtée, au nord, par la
parcelle construite n° 4092 et, au sud, par la parcelle n° 4094 également
construite. La limite est de la parcelle n° 4093 est longée par l'Avenue de
l'Esplanade. A la limite ouest de la parcelle n° 4093 se trouve la parcelle n°
3019, en nature de vignes, elle-même jouxtée à l'ouest par la parcelle
construite n° 4096. Au bas de cette dernière se trouve la parcelle n° 3427.
B.
A.________, qui a pour but "la construction et la promotion de
bâtiments de toute nature, l'étude de financement, l'achat et la vente
d'immeubles et toutes activités y relatives", est propriétaire de la
parcelle n° 4094. Elle est en outre promettant-acquéreur des parcelles nos
3019, 3427 et 4096.
Le 18 juillet 2022, dans le cadre d'un projet
de construction d'A.________ sur les quatre parcelles précitées, le bureau de géomètres
D.________ SA a réalisé un relevé topographique recensant notamment l'ensemble
des arbres concernés par le projet.
C.
Le 30 juin 2023, la propriétaire a déposé une demande de permis de
construire sur la parcelle n° 4093 auprès de la Municipalité de Lausanne
(ci-après: la municipalité), tendant en substance à la destruction du bâtiment
d'habitation existant et à la construction d'un bâtiment de trois logements certifié
Minergie.
Les divers échanges intervenus avec les services
communaux ont conduit à des modifications et ajustements du projet déposé.
Le 14 septembre 2023, l'Agence romande de Minergie a
délivré un certificat Minergie provisoire pour le projet de construction de la
parcelle n° 4093.
Le 23 septembre 2023, à la suite d'une visite sur la
parcelle n° 4093, E.________ Sàrl a rendu un rapport exposant les mesures de
sécurité à prendre pour préserver les arbres de cette parcelle, notamment le
noyer, lors des travaux de démolition et de construction.
Deux formulaires "d'attestation du respect des
exigences de protection contre le bruit pour pompe à chaleur air/eau"
(proposés par le Cercle bruit) ont été établis le 19 décembre 2023 et retiennent
en conclusion que, pour les pompes à chaleur projetées sur la parcelle n° 4093 pour
la piscine et le jacuzzi, la valeur limite est respectée, les mesures
préventives proportionnées au but visé étant par ailleurs mises en œuvre.
D.
pLe 16 janvier 2024, la propriétaire, B.________ (ci-après aussi: la
constructrice), en qualité de promettant-acquéreur de la parcelle n° 4093,
ainsi qu'F.________ Sàrl, en tant qu'auteur des plans, ont déposé auprès de la
municipalité une demande modifiée de permis de construire portant sur la
démolition du bâtiment ECA n° 11827 pour la construction d'un bâtiment
d'habitation Minergie de trois logements comprenant la pose de panneaux
photovoltaïques en toiture, l'installation de deux pompes à chaleur avec deux
sondes géothermiques ainsi que des aménagements extérieurs comprenant la construction
d'une piscine, la création de deux places de parc pour véhicule, de cinq places
de parc à vélo et d'un cabanon.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 22 mars
au 22 avril 2024. L'avis d'enquête indiquait sous "particularités"
que le projet impliquait l'abattage d'arbre(s) ou de haie(s).
Les plans mis à l'enquête font état d'une surface
brute de plancher utile totale de 356 m2 répartie entre le
rez-de-jardin (150 m2), le rez-de-rue (135 m2) et
l'attique (71 m2).
Le projet a suscité l'opposition d'A.________ le 19
avril 2024. Sous la plume de son conseil, A.________ s'est en substance plainte
d'un dépassement de la surface brute de plancher utile maximale, d'une
violation des art. 39 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1),
36 du Code rural et foncier (CRF; BLV 211.41), 58, 69 et 70 RPGA en raison de
la création d'un cabanon de piscine, d'une violation de l'art. 58 RPGA en
raison de l'installation d'une pompe à chaleur, ainsi que du fait que le plan
des aménagements extérieurs n'était pas coté et ne mentionnait pas les limites
de terrassement liées aux constructions. Elle a en outre exposé que le projet litigieux
entraînait des conséquences sur son propre projet de construction portant sur les
parcelles nos 4094, 3019, 3427 et 4096.
Le 27 mai 2024, la Centrale les autorisations en
matière de construction (ci-après: la CAMAC) a rendu une synthèse positive
(n° 224122) dont il ressort que les autorisations cantonales spéciales ont été
délivrées, moyennant le respect de certaines conditions impératives.
La Direction générale de l'environnement, Direction
des ressources et du patrimoine naturels, Division Biodiversité et paysages
(DGE/DIRNA/BIODI4) préavisait favorablement au projet en relevant notamment ce
qui suit:
"[…] Les arbres protégés actuellement présents sur la parcelle ne
sont pas suffisamment décrits. Le dossier est lacunaire sur ce point et doit
être complété […] afin d'avoir une
parfaite compréhension de l'état actuel du patrimoine arboré protégé […]
- Conditions et charges :
1. La Commune s'assure que tous
les arbres protégés impactés par le projet sont correctement décrits
(localisations, essences, diamètres des troncs, couronnes des arbres projetés à
l'échelle), que chaque demande d'abattage est pleinement justifiée au sens de
l'art. 15 LPrPNP [Loi du 30 août 2022 sur la
protection du patrimoine naturel et paysager; BLV 450.11] et que des
plantations compensatoires sont prévues (localisations, essences) pour chaque
demande d'abattage. […]".
La Direction générale de l'environnement industriel,
urbain et rural, Division Air, climat et risques technologiques (DGE/DIREV/ARC)
a en outre émis un préavis favorable au projet sous les conditions suivantes:
"[…] Pompes à chaleur piscine et jacuzzi : conforme sous
conditions
- Conditions et charges :
1. La puissance acoustique de la
pompe à chaleur air/eau de la piscine sera de 57 dB(A). Le niveau sonore
de la pompe à chaleur du jacuzzi sera de 30 dB(A) mesuré à 10 m.
2. Les horaires de fonctionnement
des pompes à chaleur de piscine et jacuzzi seront de 7h00 à 19h00 exclusivement
(art. 11 LPE [loi fédérale sur la protection de
l'environnement du 7 octobre 1983; RS 814.01]).
3. En cas de plaintes du voisinage
pour nuisances sonores de ces pompes à chaleur, une évaluation de la gêne sera
effectuée aux frais du propriétaire. […]".
Le 4 juillet 2024, la municipalité a requis que les
plans du projet soient modifiés, respectivement complétés, à la demande des
services communaux, notamment afin de tenir compte de la modification du plan
général d'affectation (ci-après: la MPGA) mise à l'enquête publique et
applicable en vertu de l'art. 49 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11).
Le 28 novembre 2024, des plans modifiés dans le sens
requis et établis le 27 novembre 2024 ont été déposés auprès de la
municipalité.
E.
Lors de sa séance du 30 janvier 2025, la municipalité a décidé
d'autoriser le projet déposé et d'écarter l'opposition formée par A.________.
Les services communaux ont assorti l'octroi de l'autorisation de diverses
charges et conditions. Les charges requises par le Service des parcs et
domaines (SPADOM) sont les suivantes:
"[…] Nous demandons de prendre toutes les mesures nécessaires
pour protéger les arbres existants avant le début des travaux. Des barrières
Héras de protection seront placées autour du domaine vital des arbres.
Engins de chantier et stockage du
matériel seront en dehors du périmètre des couronnes des arbres. Les directives
de protection des arbres de la Ville devront être respectées.
Un arboriste sera sur place au
moment du terrassement pour la construction du bâtiment dans la zone vitale du
noyer. Celle-ci se fera petit à petit avec des techniques spécifiques, par
airspade (sorte de karcher à air pour désagréger la terre sans abîmer les
racines) par exemple.
S'il devait y avoir du remblai
dans le domaine vital du noyer, celui-ci sera d'un maximum de 30cm, non tassé.
Le terrassement pour la
construction du bâtiment et de la terrasse respectera celui indiqué sur le plan
des aménagements extérieurs validé pour l'octroi du permis de construire. Celui-ci
a été vu avec l'arboriste et un ingénieur civil via l'architecte.
Le SPADOM et l'arboriste seront
convoqués à la séance de début de chantier. […]
Le détail des aménagements dans la
zone en faveur de la biodiversité (47m2) sera présenté sur plan :
type tas de bois, murgier, mur en pierres sèches, etc. […]".
Le Service de l'urbanisme a quant à lui posé comme
charge notamment que les locaux "nettoyage", "cave" et
"buanderie" ne pourront en aucun cas servir à l'habitation ou au
travail sédentaire.
Par décision du 3 février 2025, la municipalité a
levé l'opposition formée par A.________ et octroyé le permis de construire
sollicité.
F.
Les plans autorisés font état de l'agencement suivant entre les
différents niveaux du bâtiment d'habitation projeté:
-
Niveau sous-sol: atelier bricolage, atelier, zone d'étendage, cave à
vin, buanderie;
-
Niveau rez-de-jardin: séjour, trois chambres à coucher, salle de bain,
salle de douche, wc, terrasse couverte, cave, local jardin, local technique;
-
Niveau rez-de-rue: cuisine/salle à manger, salon, trois chambres à
coucher, salle de bain, salle de douche, cave, buanderie, local point d'eau; terrasse;
- Niveau
attique: séjour, chambre, salle de douche, cave/buanderie, local nettoyage, terrasse
couverte, terrasse végétalisée, terrasse en dalle.
Sont projetés un cabanon à piscine à l'angle
sud-ouest de la parcelle, une piscine à l'ouest du bâtiment d'habitation, au
niveau rez-de-jardin, ainsi qu'un jacuzzi au niveau de l'attique, sur la
terrasse végétalisée.
Le plan des aménagements extérieurs établi le 27
novembre 2024 prévoit la conservation du noyer situé au sud-ouest de la
parcelle n° 4093, l'abattage de cinq autres arbres et la plantation de huit
arbres. Il indique en outre l'essence et la taille de ces arbres.
G.
Le 25 février 2025, A.________ a établi un plan de position du noyer
existant sur la parcelle n° 4093, superposant les mesures relevées par ses
soins et celles relevées par la constructrice afin d'établir un comparatif.
H.
Par acte du 4 mars 2025, A.________ (ci-après: la recourante), toujours représentée
par son mandataire, a recouru contre la décision de la municipalité (ci-après
aussi: l'autorité intimée) devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP), concluant, sous suite de frais et
dépens, à son annulation.
Le 13 mai 2025, la constructrice a déposé, par le
biais de son avocat, une réponse concluant avec suite de frais et dépens au
rejet du recours.
Dans sa réponse du 23 juin 2025, l'autorité intimée
a conclu au rejet du recours.
La recourante a déposé une réplique le 22 septembre
2025, maintenant ses conclusions. Elle a notamment produit un avis établi par G.________
SA les 17 et 18 septembre 2025 dont il ressort qu'un ensevelissement de 50
cm du tronc du noyer conduirait à son dépérissement et qu'en limitant cet
ensevelissement entre 10 et 15 cm, la viabilité de l'arbre serait garantie.
La constructrice a déposé une duplique le 23
septembre 2025.
Faits
I.
La CDAP a procédé à une inspection locale, en présence des parties, le
24 septembre 2025. Le compte rendu de l'audience, à propos duquel les
parties ont pu déposer leurs observations, comprend notamment les passages
suivants:
"[…] La Cour constate que le terrain est en pente depuis l'Avenue
de l'Esplanade jusqu'à la vigne située à la limite de la propriété, à l'ouest
de la parcelle n° 4093. […]
La Cour se déplace au sud-ouest de
la parcelle n° 4093, du côté est du cabanon. Elle constate que le noyer prend
racine à la limite sud de la parcelle, derrière le cabanon. Une barrière en
bois, qui n'est pas rectiligne, sépare la parcelle n° 4093 de la parcelle
voisine n° 4094. Le tronc du noyer est accolé à cette barrière, sur la parcelle
n° 4093. […]
Me Moinat relève que le noyer est
enraciné sur la parcelle de son client et que le haut de l'arbre dépasse sur la
parcelle voisine n° 4094.
Me Butticaz souligne que le même
bureau de géomètres a évalué l'emplacement du noyer de manière différente; les
résultats obtenus à l'issue de deux prises de mesure ne sont pas identiques. A
cet égard, H.________ [membre du conseil
d'administration d'A.________] relève que le géomètre a exposé la
difficulté d'évaluer cet emplacement. […]
Sur question de la présidente, Me
Butticaz confirme que, pour la recourante, les mesures relatives à la
protection du noyer sont inadaptées. Il explique tout d'abord que les
mouvements de terrain induits par le projet auront des conséquences néfastes
pour le noyer qui, au vu de son emplacement, subira un ensevelissement
supérieur à 30 cm, ce qui ne sera pas viable pour l'arbre. Il relève ensuite
une accumulation d'atteintes à l'arbre causées par le projet, à savoir une
atteinte racinaire, la mise en place d'un échafaudage dans la couronne et de
vis krinner dans le sol. Il explique qu'en raison du déplacement de la pompe à
chaleur notamment, l'installation des canalisations, des câbles, mais aussi du
raccordement au réseau devra passer sous les vis krinner et dans l'espace
racinaire du noyer.
Me Moinat répond que le permis de
construire est assorti de charges importantes, prévoyant notamment qu'un
spécialiste mandaté par la ville soit présent sur place pour contrôler les
travaux effectués, de sorte que le système est parfaitement maîtrisé. Il ajoute
que le terrassement au niveau du noyer pourra être respecté sans difficulté et
il conteste qu'il doive en résulter un ensevelissement du tronc supérieur à
30 centimètres.
M. Dolivo expose que le Service
des parcs et domaines (SPADOM) est venu à deux reprises sur place, notamment
avec un architecte et un arboriste, pour évaluer le gabarit du projet et le
terrassement projeté. Le plan a évolué à la suite de cette évaluation et des
mesures de protection ont été requises. Selon ce service, la survie du noyer
est assurée et aucune atteinte excessive ne lui est causée par le projet. Les
conditions assorties au permis de construire ont été fixées sur la base de
l'évaluation du SPADOM. M. Dolivo relève encore que l'appréciation de la
recourante s'agissant de la sécurité du noyer repose sur un bref avis d'un
arboriste qui s'est exprimé par un courriel de quelques lignes sans s'être
rendu sur place.
La présidente aborde la
problématique relative à la couronne de l'arbre et relève qu'il est difficile
de la définir, car elle est très irrégulière. Elle interroge les parties sur
l'entretien du noyer. M. I.________ [associé
gérant président de la constructrice] répond que cet arbre n'est pas
entretenu et n'a, à sa connaissance, jamais été taillé.
Me Butticaz relève que l'une des
charges posées par la synthèse CAMAC consiste à déterminer la couronne de
l'arbre.
M. Dolivo répond qu'il s'agit
d'une remarque générale usuelle de la DGE. Il relève que cette exigence est de
toute façon remplie car l'estimation de la place nécessaire pour l'arbre dans
le cadre du projet, comprenant la couronne, a été effectuée par le SPADOM.
Me Butticaz expose que le permis
de construire ne mentionne pas les mesures qui seront prises pour la mise en
place des canalisations; aucune solution technique n'est avancée pour la
sauvegarde de l'arbre.
Sur question de l'assesseure
Neeff, M. I.________ explique que les trajectoires des canalisations peuvent
être déplacées dès lors que la parcelle n'est pas frappée d'une servitude de
raccordement.
La Cour se déplace à l'ouest de la
parcelle n° 4093, face au bâtiment ECA n° 11827.
Sur question de la présidente
concernant le déplacement de la pompe à chaleur initialement au nord, puis au
sud, Me Butticaz répond que ce changement a fait suite à l'opposition de sa
cliente, l'emplacement initial se situant dans l'espace racinaire du noyer, ce
qui était problématique.
Me Butticaz aborde la question du
glissement de terrain et interroge la constructrice sur le plan avec ajout d'un
muret de soutènement en limite de parcelle sud produit à l'appui de ses
déterminations du 23 septembre 2025.
A cela, Me Moinat et M. I.________
répondent qu'il a été procédé à cet examen au vu des griefs soulevés et que
l'analyse a révélé qu'il était tout à fait possible de construire un muret à
l'ouest, au bas de la parcelle, afin de rassurer les voisins quant au risque
évoqué. Me Moinat précise que les plans n'ont pas été modifiés ni validés quant
à ce muret, qui ne constitue pas l'objet du recours. Il ajoute qu'en tout état
de cause, ce muret n'est pas nécessaire compte tenu de la légère pente du
terrain.
M. Dolivo expose que si un muret
devait être construit, il y aurait lieu d'envisager qu'il soit dispensé
d'enquête complémentaire.
La présidente explique à Me
Butticaz que la possibilité de créer un muret répond aux craintes de glissement
de terrain soulevées par la recourante mais que ce point ne fait pas l'objet du
recours, ni du permis de construire soumis à la municipalité. Elle précise que
la Cour tiendra compte de cette possible solution dans le cadre de l'examen du
grief soulevé relatif au glissement de terrain. […]".
J.
Le 23 octobre 2025, l'autorité intimée a déposé des déterminations
complémentaires.
La recourante a, quant à elle, déposé des
déterminations complémentaires le 3 novembre 2025 et confirmé ses
conclusions. Elle a requis à titre de mesure d'instruction que le bureau de
géomètres D.________ SA soit interpellé à propos de l'emplacement précis du
noyer.
Considérant en droit:
Considérants
1.
Le recours est dirigé contre une décision d'octroi d'un permis de
construire et de levée de l'opposition, laquelle peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA‑VD; BLV 173.36).
Interjeté dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Déposé par une
personne disposant manifestement d'un intérêt digne de protection (art. 75
LPA-VD), il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79
LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.
Dans un premier grief au fond, la recourante se plaint d'une violation
de l'art. 17 al. 2 RPGA en ce sens que la surface brute de plancher
utile maximale serait dépassée. Elle soutient que des surfaces au niveau de
l'attique et du rez-de-jardin n'ont pas été prises en compte dans le calcul du
coefficient d'utilisation du sol (CUS), alors que celles-ci seraient
habitables, respectivement utilisables.
a) L’art. 119 RPGA prévoit que l'indice
d’utilisation du sol en zone mixte de faible densité est limité à 0,50.
A teneur de l'art. 97 al. 4 LATC, les bâtiments
neufs ou rénovés atteignant des performances énergétiques sensiblement
supérieures aux normes en vigueur bénéficient d'un bonus supplémentaire de 5%
dans le calcul des coefficients d'occupation ou d'utilisation du sol. L'art.
40d al. 2 RLATC précise qu'il faut entendre par-là un bâtiment certifié selon
le standard Minergie ou une autre norme équivalente reconnue par le service
cantonal en charge de l'énergie.
En l'occurrence, la surface de la parcelle n° 4093 est
de 679 m2. Sur la base de l'art. 119 RPGA, la surface brute de
plancher autorisée sur cette parcelle est donc de 339,5 m2. En
tenant compte du bonus Minergie de 5%, elle est portée à 356,475 m2.
La surface brute de plancher utile du bâtiment projeté est de 356 m2.
b) L'art. 17 RPGA relatif à l'indice d'utilisation
du sol prévoit ce qui suit:
"1 L'indice
d’utilisation du sol est le rapport numérique entre la surface brute de
plancher utile et la surface constructible du terrain.
2.
La surface brute de
plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d’étages en
dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans
leur section horizontale. N’entrent pas en considération :
a) les surfaces non utilisées ou
non utilisables pour l’habitation ou le travail,
b) les parties des combles qui
n’atteignent pas une hauteur de 1,50 mètre entre le plancher et le plafond.
3.
La surface
constructible du terrain est la surface cadastrale de la parcelle située dans
la zone sous déduction de la surface des cours d’eau et des surfaces soumises à
la législation forestière."
Le glossaire annexé au RPGA précise que n'entrent
pas en considération dans la surface brute de plancher (SBP) toutes les
surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail,
"telles que, par exemple, les caves, les greniers, les séchoirs et les
buanderies des logements, les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou
à mazout, les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de
ventilation et de climatisation, les locaux communs de bricolage dans les immeubles
à logements multiples, les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures
d'enfants non utilisés pour le travail, les couloirs, escaliers et ascenseurs
desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques
d'entrée ouvertes; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes, les balcons
et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive".
La CDAP a précisé que la liste des surfaces
n'entrant pas en considération dans le calcul de la SBP selon le RPGA de
Lausanne n'était pas exhaustive, mais exemplative (cf. AC.2019.0270 du
17.
août 2020 consid. 5d; AC.2015.0022 du 26 octobre 2015 consid. 3a;
AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 1c).
c) La notion de locaux habitables a
fait l'objet d'une jurisprudence cantonale constante, en lien notamment avec
les réglementations communales limitant le nombre de niveaux habitables d'une
construction (cf. CDAP AC.2020.0355 du 17 janvier 2022 consid. 3a/bb;
AC.2014.0331 du 1er juillet 2016 consid. 6d). Pour être
considéré comme "habitable", un niveau de construction doit se prêter
au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. A
cet égard, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle
décisif: il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements
prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre
ces surfaces habitables. Il sied en particulier de vérifier si les locaux
prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur
des pièces habitables. Ce point n'est toutefois pas non plus déterminant à lui
seul, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous
cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors que, concrètement,
il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa
non-conformité (cf. CDAP AC.2020.0355 précité consid. 3a/bb; AC.2019.0080 du
22.
novembre 2019 consid. 3d; AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid.
4aa/cc; AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 3b; AC.2017.0090 du 21 décembre
2017.
consid. 1b; AC.2009.0039 du 24 août 2009, confirmé par TF 1C_642/2012 du
12.
août 2013 consid. 4). En d'autres termes, le fait qu’un
local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre
d’amis, bureau, local audio-vidéo etc.) ne soit pas conforme aux règles de
salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend pas pour autant inhabitable
(cf. CDAP AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2c; AC.2019.0080 précité
consid. 3d; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9, cité in: RDAF
2009.
I 1, n° 39). La condition qui serait fixée dans les permis de
construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable n'est ainsi pas
suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective
d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface
habitable (CDAP AC.2023.0162 du 5 août 2024 consid. 5a et les références).
Concernant les espaces situés au sous-sol, la CDAP a
déjà eu l'occasion de rappeler les divers locaux admis au titre de locaux non
habitables (cf. AC.2017.0090 précité consid. 1b et la référence): une
entrée, un local technique, un réduit, un WC, une cave et une buanderie
(AC.2007.0290 du 26 février 2008); des garages, un hall, une cave, un réduit,
une buanderie, un local-citernes, ainsi qu’un ascenseur et une cage d’escaliers
(AC.2006.0044 du 30 octobre 2006); un carnotzet (AC.1994.0235 du 16 juin 1995);
un atelier destiné à une activité artistique, en l’occurrence la
peinture (CDAP AC.2008.0161 du 24 avril 2009); une buanderie, un sauna, un
local douche, deux locaux techniques et un dégagement avec un escalier menant
au rez-de-chaussée (CDAP AC.2012.0184 du 28 mars 2013); deux salles de
jeux, une salle de bains et un hall (CDAP AC.2017.0214 précité, locaux situés
au rez-de chaussée). La CDAP a en outre considéré qu'il n'était pas
vraisemblable qu'une buanderie, un local de repassage, le local technique d'une
piscine, l'installation de chauffage-ventilation, un cellier, une cave à vin,
une cave servant au rangement – locaux intégralement situés sous le niveau du
terrain naturel et éclairés que par des sauts-de-loup – seraient utilisés pour
l'habitation (AC.2016.0162 précité consid. 7c).
d) Il convient de relever d'emblée que la norme SIA
500.
à laquelle la recourante se réfère vise à garantir l'accessibilité des
bâtiments aux personnes handicapées, en expliquant comment construire sans
obstacles. Cette norme n'est pas contraignante et le RPGA n'y fait au surplus pas
un renvoi général de sorte qu'elle ne trouve pas application dans le présent
cas.
e) En l'espèce, le sous-sol comprend un atelier de
74,5 m2, un atelier de bricolage de 13,5 m2, une cave à
vin de 9,5 m2, une buanderie de 11 m2 et une zone
d'étendage de 16 m2. Le rez-de-jardin, qui bénéficie d'un accès
exclusif au sous-sol, comprend quant à lui notamment un séjour de 46 m2,
trois chambres de respectivement 11 m2, 13,5 m2 et 14,5
m2 ainsi qu'une cave de 4 m2, un local technique de 20 m2
et un local jardin de 9,5 m2 éclairé par une fenêtre. Au
rez-de-rue sont notamment projetés une cuisine/salle à manger de 26,5 m2,
un salon de 16,5 m2, trois chambres de respectivement 10 m2,
11.
m2 et 13,5 m2 ainsi qu'une cave de 6 m2 et
une buanderie de 2,5 m2. Enfin, au niveau de l'attique, le
projet prévoit notamment un séjour de 23,5 m2, une chambre de 11,5 m2,
une cave/buanderie de 6 m2 et un local de nettoyage de 7,5 m2
éclairé par une fenêtre.
La recourante soutient que la cave/buanderie ainsi
que le local de nettoyage projetés dans l'attique ne seraient pas des locaux
secondaires. Elle relève en particulier que le local de nettoyage comporte de
nombreux espaces de rangement, alors que le reste du logement ne comprend pas
de vestiaire, et que cette pièce est isolée, chauffée et éclairée
naturellement. Elle considère en outre que la surface du sous-sol est
importante et conteste ainsi la nécessité de créer une cave au rez-de-jardin. Selon
elle, ces surfaces sont habitables et devraient donc être prises en compte dans
le calcul du CUS.
Certes, selon la jurisprudence précitée, pour
apprécier si un niveau de construction se prête à des fins d'habitation, la
seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il
n'y a donc pas lieu de prêter de manière anticipée des intentions au
constructeur selon lesquelles il affectera des surfaces à l'habitation alors
qu'elles ne sont pas prévues comme telles par le projet de construction.
Toutefois, dans le cas d'espèce, force est de constater, outre une augmentation
générale conséquente du volume du bâtiment d'habitation, une disproportion
flagrante entre les surfaces dévolues à l'habitation et celles destinées aux locaux
secondaires, de même qu'une répartition inusuelle entre ceux-ci.
En effet, on relève plusieurs incohérences relatives
à l'utilisation de l'espace, à commencer par le local de jardin du
rez-de-jardin qui présente une surface qui se rapproche de celle de l'une des
chambres à coucher située au même étage. De manière générale, la taille réduite
des chambres à coucher interpelle, en particulier au regard des surfaces
dévolues aux autres espaces des logements. Par ailleurs, le local jardin du
rez-de-jardin et le local de nettoyage de l'attique répondent aux exigences de
salubrité minimales fixées par les art. 27 ss RLATC. En outre,
l'importante surface du sous-sol de plus de 120 m2 devrait en
réalité suffire à accueillir l'ensemble des locaux secondaires projetés aux
autres étages, ce qui permettrait de libérer de l'espace pour aménager des
pièces habitables de dimensions adéquates. A cet égard, la répartition
disproportionnée de l'espace entre les locaux secondaires et les surfaces
habitables a pour conséquence de réduire significativement ces dernières. En
somme, les volumes prévus attribués aux locaux secondaires portent atteinte à
la qualité des surfaces destinées à l'habitation. L'argument de la
constructrice selon lequel les logements du rez-de-jardin et de l'attique
seront dévolus à un usage personnel du propriétaire ne suffit pas à s'écarter
des constatations qui précèdent. Dans ces conditions, il y a lieu de douter du
caractère inhabitable des locaux secondaires et de l'absence de volonté de la
constructrice de contourner le règlement. La cour relève encore que
l'augmentation drastique de l'emprise au sol du projet par rapport au bâtiment
d'habitation existant va à l'encontre du but poursuivi par la zone de faible
densité.
Au regard de ce qui précède, la condition fixée dans
le permis de construire concernant le caractère non habitable des locaux de
nettoyage, des caves et des buanderies n'est pas suffisante dès lors qu'elle
entre en contradiction avec la situation effective d'espaces disponibles qui
présentent les caractéristiques de surfaces habitables. En l'état, et compte
tenu des indices convergeant, les surfaces des locaux secondaires précités à
tout le moins devraient être prises en compte dans le calcul du CUS, de sorte
que la surface brute de plancher utile maximale autorisée serait dépassée.
Partant, ce premier grief de la recourante doit être
admis. Compte tenu de l'importance de l'irrégularité relative à la répartition
des surfaces habitables, il se justifie d'annuler entièrement le permis de
construire délivré. Il appartiendra cas échéant à la constructrice de présenter
de nouveaux plans à la municipalité permettant de respecter la surface brute de
plancher utile maximale autorisée. Nonobstant ce qui précède, il y a lieu de
traiter les autres griefs soulevés par la recourante.
3.
La recourante soutient que les plans établis par la constructrice
concernant l'emplacement du noyer seraient inexacts (consid. 3b). Elle ajoute
que, sur la base des plans établis par la constructrice, le remblai maximum
autorisé de 30 cm dans le domaine vital du noyer sera manifestement dépassé
(consid. 3c). Elle en déduit une violation des art. 24 al. 2 LPrPNP et 58 RPGA.
a) aa) L'art. 24 LPrPNP a la teneur suivante:
"1 Pour
assurer la protection d'un objet inscrit dans un inventaire fédéral ou
cantonal, respectivement d'un ensemble d'objets, le département peut procéder
en tout temps à son classement.
2.
Le classement
s'étend autant que possible à la surface entière de la parcelle et dans tous
les cas à la surface nécessaire au maintien des objets recensés. La protection
des arbres isolés inclut au minimum la surface de la couronne.
3.
Le classement
est assuré par un plan et un règlement qui définissent en particulier les
éléments suivants:
a. le périmètre de l'objet incluant, pour les biotopes, les zones
tampon suffisantes d'un point de vue écologique;
b. l'importance que présente
l'objet et l'état de sa protection;
c. les zones et secteurs de
protection;
d. les mesures de protection et d'entretien prévues pour la
sauvegarde des objets, leur restauration et leur développement;
e. les restrictions de droit
public à la propriété foncière;
f. les restrictions d'usage.
4.
L'autorité
compétente peut refuser un permis de construire lorsqu'un projet de
construction, bien que conforme à la législation, compromet un classement non
encore soumis à l'enquête publique. Pour le surplus l'article 48 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) est
applicable par analogie."
bb) Au niveau communal, l'art. 58 RPGA prévoit que
toute mutilation ou destruction de végétaux protégés est interdite (al. 1).
Tout élagage inconsidéré et non exécuté dans les règles de l'art, ainsi que les
travaux et les fouilles ayant affecté le système racinaire et porté atteinte à
la vie des végétaux protégés sont assimilés à un abattage effectué sans
autorisation (al. 2).
cc) Avant tout, il y a lieu de relever que l'art. 24
LPrPNP concerne les décisions de classement prises par le département pour
assurer la protection d'un objet ou d'un ensemble d'objets inscrit dans un
inventaire fédéral ou cantonal. Le noyer existant sur la parcelle n° 4093 n'est
en l'occurrence pas inscrit dans un inventaire fédéral ou cantonal, de sorte
que cet article ne lui est pas applicable. Au demeurant, la Cour relève qu'il
serait disproportionné et contraire à la garantie de la propriété que la présence
d'un arbre protégé sur une parcelle implique l'inconstructibilité de la
totalité du bien-fonds (cf. CDAP AC.2023.0063 du 3 avril 2024 consid. 3b).
En outre, si le noyer est qualifié par les plans d'"arbre
d'essence majeure" au sens de l'art. 56 RPGA, la violation de l'art. 58 al.
2.
RPGA peut en tout état de cause être écartée en l'état pour les motifs qui
suivent. En réponse aux exigences fixées par la synthèse CAMAC, les plans ont
été modifiés afin de préciser l'état du patrimoine arboré protégé. Des mesures
spéciales sont en outre prévues par le permis de construire, à savoir la mise
en place de barrières Héras autour du domaine vital du noyer, le respect strict
des directives de protection des arbres de la Ville, la présence d'un arboriste
lors du terrassement pour la construction du bâtiment dans la zone vitale du
noyer, l'utilisation de techniques spécifiques pour cette construction
respectant la préservation de l'arbre, ainsi que la limite maximale de 30 cm
fixée pour le remblai dans le domaine vital du noyer. La seule difficulté
apparente se rapporte aux canalisations pour l'écoulement des eaux claires et
usées. Or, comme expliqué lors de l'inspection locale, il n'existe pas de
servitude de raccordement, de sorte que la trajectoire de ces canalisations
pourra être adaptée à la préservation de l'espace racinaire du noyer. L'existence
de ces mesures de sécurité et conditions permet de garantir l'absence de mise
en danger de l'espace racinaire du noyer et la préservation générale de
l'arbre. Il ne peut donc être considéré de manière anticipée que le projet
portera atteinte au noyer, ce d'autant plus qu'il est prévu qu'un arboriste
soit présent lors des travaux afin de s'assurer de la mise en place des mesures
de sécurité liée à la préservation de cet arbre.
b) La recourante soutient que, sur la base des
relevés établis pour son propre projet de construction et contrairement aux
plans mis à l'enquête pour le projet litigieux, le noyer présenterait en
réalité une couronne plus large. L'arbre se situerait en outre en limite de
propriété des parcelles nos 4093 et 4094, près de 80 cm plus proche
du cabanon projeté qui empièterait ainsi de manière importante sur l'espace
racinaire de l'arbre. La recourante considère ainsi que le dossier produit à
l'appui de la demande de permis de construire se fonderait sur des plans
inexacts et ne permettrait pas de constater que les travaux de fouille et de
fondation pour la réalisation du nouveau cabanon n'affecteront pas le système
racinaire du noyer et ne lui porteront pas atteinte, cet arbre devant être
maintenu et protégé.
L'autorité intimée a quant à elle relevé que le
cabanon serait construit sur des fondations vissées dans le sol sans excavation
(vis krinner), afin de limiter son impact au sol et aux racines du noyer.
aa) Avant de délivrer le permis, la municipalité
s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
et au plan d'affectation légalisé ou en voie d'élaboration (art. 104 al. 1 LATC).
Cet examen intervient sur la base du dossier d’enquête. La forme de la demande
de permis de construire, ainsi que la constitution du dossier d'enquête sont
régies, en vertu de la délégation figurant à l'art. 108 al. 2 LATC, par les
art. 68 à 73 RLATC. Le principe général est que la demande de permis doit
être accompagnée de toutes les indications nécessaires pour rendre compte de
l'importance et de la nature des travaux projetés (art. 69 al. 2 RLATC; CDAP
AC.2021.0195 du 31 mars 2023 consid. 3a). Sont notamment exigées les
coupes nécessaires à la compréhension du projet (art. 69 al. 1 ch. 3 RLATC).
Pour les transformations, agrandissements et surélévations d'immeubles, les
plans doivent indiquer l'état ancien en gris, les démolitions en jaune et
l'ouvrage projeté en rouge (art. 69 al. 1 ch. 9).
Le but de l'art. 69 RLATC est de permettre à tout un
chacun de se faire une idée précise et concrète d'un projet. Cela étant, il
convient de ne pas appliquer de manière excessivement formaliste les
dispositions gouvernant la procédure de mise à l'enquête. Ainsi, lorsque des
pièces du dossier d’enquête présentent des lacunes, celles-ci n’entraînent la
nullité du permis de construire que si elles sont de nature à entraver les
tiers dans l’exercice de leurs droits, en les empêchant de se faire une idée
claire, précise et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions. Une éventuelle lacune du dossier n’est
pas déterminante, lorsque la consultation des autres pièces a permis de la
combler, ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP AC.2022.0344
du 13 avril 2023 consid. 2a/aa; AC.2021.0103 du 23 août 2022 consid.
2c/aa).
En l'occurrence, le dossier comprend tous les plans
et les indications indispensables à la compréhension du projet et répond en ce
sens aux exigences de l'art. 69 RLATC. En particulier, le plan des
aménagements extérieurs a été modifié ensuite de l'enquête publique afin de
préciser notamment la zone vitale du noyer et la zone de non‑remblai
autour de l'arbre. La Cour ne saurait en outre se fonder exclusivement sur les
plans établis par la recourante dans le cadre de son propre projet de
construction. En tout état de cause, les éventuelles inexactitudes que les
plans pourraient présenter n'ont de toute manière pas été de nature à entraver
la recourante dans l'exercice de ses droits.
bb) La Cour a pu constater, lors de l'inspection
locale, que le noyer se trouve en limite de propriété; son tronc est implanté
dans la parcelle n° 4093 et sa couronne se déploie en partie sur la
parcelle n° 4094. En l'absence d'entretien, le noyer a en effet poussé de
manière spontanée. Sa couronne est certes indiquée de manière circulaire sur
les plans de la constructrice, alors qu'elle n'est en réalité pas aussi
parfaite. La Cour a observé la nature irrégulière de la couronne de l'arbre et
pu constater que sa retranscription exacte en plan n'est pas aisée. Il est
encore à relever que, compte tenu de la difficulté à établir la situation
exacte du noyer, les écarts dans les mesures prises par les différents
géomètres ne sont pas de nature à remettre en cause le projet ni le permis
octroyé. En définitive, après s'être rendue sur place, la Cour retient que les
plans autorisés sont conformes à la situation réelle. Au surplus, les mesures
prises par l'autorité intimée, telles que décrites ci-dessus, suffisent à assurer
la protection du noyer.
c) La recourante craint en outre que la création du
talus au sud-ouest de la parcelle entraîne un remblai au pied du noyer
supérieur à la limite de 30 cm fixée par l'autorité intimée. A cet égard, elle reproche
à la constructrice de ne pas avoir produit de plan de coupe au niveau du noyer
permettant de s'assurer du respect du maximum ainsi fixé.
aa) En l'espèce, les travaux à effectuer aux
alentours du noyer ont été spécifiquement étudiés et revus par les autorités
compétentes afin de garantir la protection de l'arbre. En particulier, compte
tenu des conditions fixées par les autorités cantonales compétentes dans le
cadre de la synthèse CAMAC et des charges et conditions assorties au permis de
construire, telles que décrites ci-avant, il y a lieu de considérer que la
protection du noyer est assurée (cf. supra consid. 3a/cc). A cela
s'ajoute que la situation du noyer a été examinée par un arboriste mandaté par
la municipalité ainsi que par un représentant du SPADOM, conférant ainsi une
fiabilité suffisante aux résultats obtenus et aux mesures de protection de
l'arbre envisagées. A cet égard, l'avis d'G.________ SA produit par la
recourante ne saurait remettre en cause les constats effectués par le service
précité, ce d'autant plus que cette société ne s'est pas rendue sur la parcelle
n° 4093. Les arguments avancés par la recourante ne permettent pas de
contester l'expertise effectuée par les autorités compétentes ni les garanties
de protection de l'arbre découlant des conditions et mesures prononcées. En
l'état, rien ne permet de retenir que les travaux à effectuer ne respecteraient
pas les conditions du permis de construire et mettraient ainsi en péril la vie
du noyer.
d) En définitive, aucun motif ne justifie d'annuler
le permis au motif que le noyer serait menacé. En particulier, compte tenu de
ce qui précède, il n'y a pas lieu de donner suite à la mesure d'instruction
requise par la recourante le 3 novembre 2025. La Cour se contente de relever
qu'à l'occasion du retrait et de la plantation des arbres sur la parcelle, il y
aura lieu de relever définitivement l'emplacement exact du noyer.
Partant, le grief de violation des art. 24 al. 2
LPrPNP et 58 al. 2 RPGA est rejeté.
4.
Dans un autre grief au fond, la recourante soutient que le cabanon de
piscine projeté au sud-ouest de la parcelle n° 4093 ne serait pas une
dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 39 al. 2 et 3 RLATC en raison
de ses dimensions excessives. Subsidiairement, elle considère que le cabanon affecterait
l'ensoleillement de sa propre construction projetée sur la parcelle n° 4094,
lui causant ainsi un préjudice au sens de l'art. 39 al. 4 LATC.
a) Selon l'art. 39 RLATC,
à défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent
autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont
l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces
réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété (al.
1). Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes
du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le
volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal,
telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux
voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation
ou à l'activité professionnelle (al. 2). Ces règles sont également valables
pour d’autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de
soutènement, clôtures, places de stationnement à l’air libre notamment (al. 3).
Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles
n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (al. 4).
Dans l’application de
l’art. 39 al. 2 RLATC, est décisif le rapport de proportionnalité entre le
bâtiment principal et la dépendance projetée; la jurisprudence ne fixe pas une
proportion maximale mais prévoit une appréciation au cas par cas (CDAP AC.2012.0174
du 6 février 2013 consid. 3c; AC.2010.0346 du 14 mars 2012 consid. 3).
L'art. 39 RLATC laisse donc à l'autorité municipale une certaine marge
d'appréciation pour décider si la construction reste de peu d'importance par
rapport au bâtiment principal (CDAP AC.2015.0022 précité consid. 4 c/aa).
La notion de préjudice pour les voisins au sens de
l'art. 39 al. 4 RLATC doit être interprétée en ce sens que l'aménagement
concerné ne doit pas entraîner des nuisances qui ne seraient pas supportables
sans sacrifices excessifs. Il y a lieu de procéder à une pesée des intérêts en
présence, en comparant d’une part l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39
al. 4 RLATC et, d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un
ouvrage (assimilé aux dépendances) et qui répond aux exigences légales et
réglementaires; la notion de gêne supportable doit donc s’apprécier en fonction
des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la
situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté
et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (cf. notamment
CDAP AC.2024.0123 du 8 novembre 2024 consid. 3a; AC.2017.0155 26 mars 2018
consid. 6a et les références).
b) En l'espèce, il résulte
d'une comparaison entre la surface du cabanon de piscine projeté de 19 m2
et du bâtiment d'habitation de 356 m2 que le premier est
objectivement de peu d'importance par rapport au second, de sorte qu'il constitue
effectivement une dépendance au sens de l'art. 39 RLATC. A ce titre,
il peut prendre place dans les espaces réglementaires, à la condition qu'il n'entraîne
pas de nuisances insupportables pour les voisins.
Selon les plans autorisés,
la hauteur du cabanon se situera entre le rez-de-jardin et le rez-de-rue. Elle n'apparaît
donc pas excessive en comparaison à celle que le bâtiment d'habitation projeté
sur la parcelle de la recourante serait susceptible de présenter, de sorte
qu'il ne peut être retenu que l'ensoleillement des logements à construire s'en
trouverait affecté. Le cabanon se trouvera par ailleurs sur la gauche du noyer
et sera séparé de la parcelle n° 4094 par un mur de soutènement ainsi que par
la clôture en bois existante, de sorte que son impact visuel sera diminué par
ces éléments. La présence du cabanon se justifie en outre par la construction
de la piscine. A cela s'ajoute que la distance à la limite du bâtiment projeté
sur la parcelle n° 4094 invoquée par la recourante ne peut en l'état pas
être prise en compte; son projet de construction ne constitue pas l'objet du
présent litige et aucun permis de construire n'a été délivré à la connaissance
de la Cour.
Dans ces conditions, tout
bien pesé, rien ne permet de retenir que le cabanon de piscine projeté
entraînera une gêne insupportable pour la construction envisagée par la
recourante sur la parcelle n° 4094. L'ouvrage n'entraîne dès lors pas de
préjudice au sens de l'art. 39 al. 4 RLATC pour la recourante.
Partant, le grief est
rejeté.
5.
La recourante estime que le cabanon de piscine ne s'intégrera par
ailleurs pas au quartier, de sorte que sa construction entraînerait une
violation de l'art. 86 LATC.
a) Aux termes de l'art. 86 LATC, la municipalité
veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1); elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al.
2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter
l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Au niveau communal, l'art. 69 RPGA prévoit que les
constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l'aspect et le caractère d'un quartier, dans la suite d'une place ou d'une rue,
ou de nature à nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites (al. 1). Les constructions, quelle que soit
leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent
présenter un aspect architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement
(al. 2).
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une
construction ou une installation s'intègre dans l'environnement lorsque son
implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni
l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en
respecte l'originalité (TF 1C_521/2018 du 3 septembre 2019 consid. 4.1.2;
1C_520/2012 du 30 juillet 2013 consid. 2.2 et 1C_450/2008 du 19 mars 2009
consid. 2.4; CDAP AC.2021.0036; AC.2021.0044 du 23 mai 2022 consid. 10b;
AC.2018.0434 du 10 février 2020 consid. 3b et les références). Il incombe
au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural
des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir
d'appréciation (ATF 142 I 162 consid. 3.2.2; 115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_639/2018,
1C_641/2018 du 23 septembre 2019 consid. 3.1; CDAP AC.2019.0284 du 7
octobre 2020 consid. 5b/bb; AC.2017.0226, AC.2017.0229 du 5 février 2018
consid. 7b et les références).
c) En l'espèce, la recourante se contente de
critiquer l'aspect massif du cabanon qui ne correspondrait pas aux
caractéristiques du quartier, sans toutefois préciser en quoi consistent ces
dernières. Or, les dimensions du cabanon telles qu'elles ressortent des plans
autorisés (largeur de 3,5 m, longueur de 5,375 m, hauteur de 3,22 m, surface de
19.
m2) ne sauraient être considérées comme excessives au regard de
la nature de l'ouvrage, de la superficie de la parcelle sur laquelle il se
trouve et de la proportion entre le cabanon et le bâtiment principal. En tout
état de cause, le quartier dans lequel est projeté le cabanon litigieux ne fait
pas l'objet d'un ensemble bâti protégé au niveau communal. A cela s'ajoute que
d'autres parcelles à proximité supportent des dépendances avec une surface
similaire à celle du cabanon litigieux de sorte que l'intégration de celui-ci
dans le quartier ne pose pas de difficulté.
Dans ces conditions, l'autorité intimée n'a pas
abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant le cabanon de piscine
projeté. Le grief relatif au défaut d'intégration doit donc être écarté.
6.
La recourante invoque une violation de l'art. 36 du code rural et
foncier du 7 décembre 1987 (CRF; BLV 211.41), au motif que le projet
prévoit la création d'un remblai le long de la limite de la parcelle n° 4093 jouxtant
la parcelle n° 3019, sans aucun mur de soutènement, empiétant la limite minimale
de 50 cm.
a) L'art. 36 CRF prévoit que le propriétaire d'un
fonds supérieur ne peut en surélever le niveau du sol à une distance moindre du
fonds inférieur de cinquante centimètres de la limite, à moins de clôturer le
fonds par un mur soutenant ce terrassement, établi conformément au code rural
et foncier (al. 1); à défaut d'un tel ouvrage, le terrassement ou le remblai
doit former du côté du fonds inférieur un talus dont la base est égale à la
hauteur (al. 2).
Le code rural et foncier régit l'étendue de la
propriété foncière, les rapports de voisinage et la police rurale, dans la
mesure où ils ne font pas l'objet d'une règlementation fédérale ou de lois
spéciales (art. 1
CRF). Cette législation est destinée à régler
uniquement les rapports entre propriétaires voisins et relève donc
essentiellement du droit privé. Elle n'entre pas dans le champ de compétence
des juges administratifs chargés uniquement de statuer sur des décisions prises
par une autorité en application du droit public (art. 3 al. 1 LPA-VD).
Les moyens tirés du non-respect du droit privé, en particulier du code rural et
foncier, sont ainsi irrecevables devant la CDAP (CDAP AC.2023.0155 du 29
octobre 2024 consid. 2a et les références).
b) Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu
d'examiner le grief soulevé par la recourante, la question échappant à la
compétence de la Cour. En tout état de cause, le RPGA ne renvoie pas au CRF.
7.
La recourante considère en outre qu'il existe des risques importants de
glissements de terrain compte tenu de l'emplacement du cabanon et de la pompe à
chaleur projetés ainsi que de la pente du talus en limite de propriété ouest et
de l'absence de mur de soutènement à cet endroit. Elle soutient que la
délivrance du permis de construire en l'absence de plans d'ingénieur confirmant
que cette configuration est sans risque contreviendrait à l'art. 89 LATC.
a) L'art. 89 LATC prévoit que toute
construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé
à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les
glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à
dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de
construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat (al. 1). Les
plans de constructions nécessitant des calculs de résistance doivent être
établis par un ingénieur; il en est de même des plans de fondations et de
toute autre partie de la construction lorsque celle-ci présente des dangers
spéciaux (al. 2).
b) Selon la jurisprudence cantonale,
il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au
propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures
propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement, indépendamment
des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton,
que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. La
municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si
des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la
construction ou qu'il impose des précautions spéciales. En principe, les
investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude
géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un
rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi
que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font
partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de
l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable
d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par
le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et
règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels
opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de la
proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de
construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet. La
prévention contre des dommages liés à des travaux, notamment de terrassement,
relève de l'application des règles de l'art en matière de construction et n'a
aucune incidence sur la délivrance du permis de construire (CDAP AC.2023.0020
du 9 janvier 2024 consid. 11; AC.2020.0098 du 9 mars 2023 consid. 6 et les références).
c) En l'espèce, la parcelle n° 4093 ne se trouve pas
dans un secteur exposé à des dangers naturels requérant une autorisation
spéciale. En outre, la Cour a constaté, lors de l'inspection locale, que le
terrain était en faible pente. Le dossier ne comprend au surplus aucune
indication selon laquelle le terrain serait sujet à des glissements de terrain.
En effet, les autorités cantonales compétentes n'ont soulevé aucune
problématique en lien avec un tel risque. Conformément à la jurisprudence
cantonale susmentionnées, les éventuels inconvénients susceptibles de résulter
de la modification du terrain projetée ne sauraient être anticipés, mais
seront, cas échéant, traités ultérieurement. Il n'y a donc aucun motif de
considérer que l'autorité intimée aurait mal apprécié la situation.
Enfin, il est à relever que, le 23 septembre 2025, la
constructrice a produit un plan modifié comportant l'ajout d'un muret de soutènement
en limite de parcelle sud qui pourrait prévenir le risque de glissement de
terrain soulevé par la recourante. L'autorité intimée a convenu qu'il
s'agissait d'une option pouvant répondre aux craintes exprimées par la
recourante, tout en précisant que le projet autorisé était déjà conforme sans
ce muret.
Partant, le projet litigieux a été autorisé sans
violation de l'art. 89 LATC.
8.
La recourante soutient que la décision litigieuse doit être annulée au
motif que le plan des aménagements extérieurs du 27 novembre 2024 ne respecterait
pas les prescriptions des art. 5 al. 2 let. d RPGA et 5 al. 2 let. d MPGA dès
lors que la cote de l'ensemble des arbres de la parcelle n° 4093 ainsi que la
circonférence du tronc du noyer n'y figurent pas.
a) La procédure de mise à l’enquête publique, prévue
à l'art. 109 LATC, poursuit un double but. D'une part, elle est destinée à
porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins,
associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large
du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds
ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet
angle, elle vise à garantir leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête
publique doit permettre à l'autorité d'obtenir un dossier complet en vue
d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et
réglementaires, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers
intéressés ou des autorités cantonales, et le cas échéant, de fixer les
conditions nécessaires au respect de ces dispositions (CDAP AC.2022.0271 du 3 juillet 2023
consid. 3a et les références). Les défauts dont peut être affecté le dossier
d'enquête publique ne peuvent être invoqués à l'encontre d'une décision que
s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits
et qu'il en subit un préjudice. Une éventuelle lacune du dossier n’est pas
déterminante, lorsque la consultation des autres pièces a permis de la combler,
ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP AC.2022.0262 du 28
septembre 2023 consid. 2a).
b) L'art. 5 al. 2 let. d RPGA est libellé comme
suit:
"2 Le dossier de
demande d'autorisation est établi conformément au RATC, avec les précisions et
compléments suivants:
d) le plan des aménagements
extérieurs (y compris celui des dalles-toitures aménagées et bacs de
plantations) est coté en plan et en altitude et porte l’indication des limites
de terrassements liées aux constructions. Ce plan figure toutes les voies d’accès,
places de stationnement et emplacements pour conteneurs à déchets prévus, ainsi
que tous les espaces verts, places de jeux et plantations exigibles en
application des dispositions du Chapitre 3.5 - Espaces verts, places de jeux et
plantations. Il indique, en outre, clairement la position et la cote d’altitude
du terrain au pied des arbres, cordons boisés, boqueteaux et haies vives, à
savoir : en gris les plantations existantes, en jaune les plantations à
abattre, en vert les plantations prévues."
L'art. 5 al. 2 let. d MPGA précise notamment que les
arbres figureront avec le relevé de la couronne, les coordonnées, la
circonférence du tronc et l'espèce.
c) En l'espèce, le plan des aménagements extérieurs établi
le 27 novembre 2024 indique l'essence des arbres, leur taille et les
coûts compensatoires. Il présente en outre un code couleur correct. Il n'est
toutefois pas coté en plan, ni en altitude. L'autorité intimée, qui n'a pas exigé
ces informations, précise à cet égard dans sa réponse que le plan avait été
ajusté après l'enquête publique, comprenant ainsi plus de détails et répondant
aux demandes du SPADOM. Elle a ainsi conclu que le dossier comprenait les
éléments nécessaires pour que le SPADOM puisse valablement se prononcer au
sujet du sort réservé aux arbres dans le cadre du projet soumis. De même, l'absence
de ces informations n'empêche pas la Cour de statuer sur le bien-fondé du
projet soumis par la constructrice.
A cela s'ajoute que la recourante ne se prévaut pas
d'un quelconque préjudice qu'elle subirait en l'absence de ces précisions sur
le plan précité. Il ne paraît pas qu'elle ait été empêchée de se faire une idée
claire, précise et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions.
Partant, le grief est rejeté.
9.
La recourante invoque une violation de l'art. 16 LPrPNP au motif que la
décision attaquée autorise l'abattage de cinq arbres, alors que le projet ne
prévoirait pas de compensation suffisante.
a) Les art. 14 à 16 LPrPNP régissent la
conservation et le remplacement du patrimoine arboré. L'art. 16 LPrPNP est
libellé comme suit:
"1 L'autorisation
de supprimer un élément du patrimoine arboré est assortie de l'obligation de
réaliser une plantation compensatoire.
2.
Dans les cas où
la suppression est requise pour des motifs d'aménagement et de construction, ou
raison impérieuse dûment motivée, et que la compensation en nature est
impossible, une taxe est due à la commune. Pour les arbres, elle est basée sur
la valeur de remplacement, correspondant au moins aux directives de l'Union
Suisse des Services des Parcs et Promenades.
3.
Le produit de la
taxe est affecté par la commune au développement du patrimoine arboré.".
b) En l'occurrence, le projet de construction
prévoit l'abattage de cinq arbres. Il n'est pas contesté que ces arbres ne
présentent pas de caractéristiques remarquables. En outre, la plantation de
huit arbres est prévue, de même que la construction d'un mur en pierres sèches
à titre de mesures compensatoires. Dans le cadre de l'examen de la demande de
permis de construire, le SPADOM a formulé diverses remarques tendant à la
modification du projet, il a mandaté un arboriste pour se rendre sur la
parcelle et évaluer la régularité du projet de construction ainsi qu'assorti le
permis de construire de charges et conditions en lien avec le patrimoine arboré
de la parcelle concernée. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir que
l'autorité intimée a procédé à un examen attentif et suffisant de la situation
avant d'autoriser l'abattage des arbres concernés et les mesures compensatoires
y relatives.
La recourante se limite au demeurant à soutenir que
la construction du mur en pierres sèches ne constituerait pas une mesure
compensatoire suffisante, sans en étayer davantage les motifs. Elle fait valoir
que, bien que le SPADOM ait considéré la réalisation d'un mur en pierres de
sèches comme une mesure de compensation insuffisante pour l'abattage des arbres
concernés (cf. courrier de la municipalité du 4 juillet 2024), le plan des
aménagements extérieurs du 27 novembre 2024 a néanmoins maintenu cette mesure. Or,
l'autorité intimée a expliqué que les différents services communaux se
prononcent au fur et à mesure de l'évolution du projet, en formulant des
exigences ou demandes de corrections. En l'occurrence, le projet a évolué après
le courrier du 4 juillet 2024 et le SPADOM a considéré que, dans sa
version finale autorisée par l'autorité intimée, le projet était conforme. L'autorité
intimée a précisé que seules faisaient ainsi foi les charges et conditions
incluses par ce service dans le permis de construire. Ces explications
complémentaires sont convaincantes et conformes aux éléments qui ressortent du
dossier, de sorte qu'il y a lieu de retenir que l'autorité intimée n'a pas
abusé de son pouvoir d'appréciation.
Le grief de la recourante apparaît ainsi mal fondé.
10.
Dans un dernier grief au fond, la recourante invoque une violation de
l'art. 7 de l'ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit
(OPB; RS 814.41) au motif que le dossier ne contiendrait aucun élément selon
lequel des mesures supplémentaires pour limiter les émissions de bruit des deux
pompes à chaleur projetées auraient été examinées. Elle considère en outre que
les calculs relatifs au respect des valeurs de planification effectués le 19
décembre 2023 sont sans pertinence pour la pompe à chaleur de la piscine dont
l'emplacement a été modifié ultérieurement.
En l'espèce, dans le cadre de l'examen de la demande
de permis de construire déposée, les calculs relatifs aux émissions sonores des
pompes chaleur projetés ont été effectués. Les résultats ont conclu que les
valeurs limite étaient respectées. Contrairement à ce que soutient la
recourante, le dossier contient donc des résultats circonstanciés sur l'impact
de l'installation des pompes à chaleur concernées, dont il ressort qu'aucune
mesure particulière ne doit être prise pour limiter les émissions de bruit des
pompes à chaleur projetées.
En ce qui concerne la pompe à chaleur pour la
piscine, son emplacement a certes été modifié par les plans établis après
l'enquête publique. Toutefois, il est à relever que la pompe a été déplacée de
l'est à l'ouest du cabanon de piscine, tout en étant maintenue à la même
distance de la parcelle n° 4094. Il s'agit donc d'un déplacement latéral de
quelques mètres seulement. Dans ces conditions, rien ne permet de retenir que
les émissions sonores pour la parcelle de la recourante seraient significativement
modifiées, au point qu'un nouvel examen s'imposerait. En tout état de cause, la
condition fixée par la DGE/DIREV/ARC dans la synthèse CAMAC demeure applicable
à la pompe à chaleur, avec son nouvel emplacement, de sorte qu'en cas de
plaintes du voisinage, l'installation pourra être soumise à une évaluation a
posteriori.
Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu
d'examiner les conditions liées à l'application de l'art. 7 OPB.
Partant, le grief de la recourante est rejeté.
11.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à
l'annulation de la décision attaquée.
Conformément à la jurisprudence, lorsque la
procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou
plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,
c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la
collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les
frais et dépens (CDAP AC.2021.0397 du 5 août 2022 consid. 8;
AC.2010.0272 du 28 octobre 2011 et les références). En l'espèce, il
appartient à la constructrice, qui succombe, de supporter les frais de justice
et les dépens (art. 49 et 55 LPA-VD). Obtenant gain de cause avec l'assistance
d'un avocat, la recourante a droit à une indemnité à titre de dépens, à la
charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD); cette indemnité sera toutefois
réduite pour tenir compte des nombreux griefs soulevés, mais rejetés.
Dispositif
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision du 3 février 2025 rendue par la Municipalité de Lausanne levant
l'opposition et délivrant le permis de construire sur la parcelle n° 4093 est
annulée.
III.
L'émolument de justice, de 4'000 (quatre mille) francs, est mis à la
charge de B.________.
IV.
B.________ versera une indemnité de 2'000 (deux mille cents) francs à
titre de dépens à A.________.
Lausanne, le 10 février 2026
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.