AC.2025.0082

CDAP - AC.2025.0082 - 2026-05-28 - A._ et B. /Municipalité d'Orbe, C.___

28 mai 2026Français32 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

C.________ est propriétaire de la parcelle n° 2174 de la Commune

d’Orbe (ci-après: la commune). De forme carrée et d’une surface de 159 m2,

ce bien-fonds comprend un jardin de 54 m2 et, occupant une partie

importante du bien-fonds, le bâtiment d’habitation et garage n° ECA 2423a.

Ce dernier, dans son coin nord-ouest, se situe également partiellement sur la

parcelle voisine n° 2112. Celle-ci constitue une parcelle de dépendance,

détenue en copropriété pour un tiers chacun par C.________, D.________,

propriétaire du bien-fonds n° 2173 situé à l’est de la parcelle

n° 2174, et E.________, propriétaire du bien-fonds n° 2172 qui se

trouve à l’est de la parcelle n° 2173. D’une surface de 1138 m2

et de forme allongée dans le sens est-ouest, le bien-fonds n° 2112 entoure

et sépare les parcelles n° 2172, 2173 et 2174 et comprend notamment un

jardin de 812 m2. Les parcelles précitées se trouvent au nord de la

ville d’Orbe et sont bordées à l’ouest par le chemin de la Colline et à l’est

par le chemin de la Magnenette (DP 25).

A.________ est propriétaire de la parcelle

n° 2113. D’une surface de 901 m2, elle comprend un

bâtiment d’habitation, un garage et une place-jardin. Elle est voisine au sud

de la parcelle n° 2112.

Les biens-fonds précités sont régis par le Plan

d’extension partiel de la Magnenette (ci-après: le PEP) et son règlement

spécial (ci-après: le RPEP), tous deux ratifiés par le Conseil d’Etat le 11

janvier 1978, auxquels renvoient le Plan d’affectation du sol (ci-après: le

PGA), approuvé par le Conseil d’Etat le 23 mai 1986, et le Règlement sur le PGA

et sur les constructions (ci-après: le RPAC), approuvé par le Conseil d’Etat

les 1er juin 1990 et 27 septembre 1991. La commune a aussi entrepris

une procédure de révision de sa planification; des projets de plan

d'affectation communal (ci-après: le PACom) et de règlement sur le plan

d'affectation et la police des constructions (ci-après: le RPACom) ont ainsi

été soumis à l'enquête publique du 16 mars au 15 avril 2024 et à une enquête

publique complémentaire du 16 mai au 15 juin 2025. Ces projets ont ensuite été

adoptés par décision du conseil communal d'Orbe (ci-après: le conseil communal)

lors de sa séance du 12 février 2026. Il est prévu que le PEP de La Magnenette

soit ainsi abrogé (cf. art. 137 RPACom).

Le 25 janvier 2022, C.________, E.________ et D.________ ont déposé une

demande de permis de construire pour la création de zones aplanies, de

différents murs et de deux escaliers sur les parcelles n° 2112 et 2174.

Selon les deux plans de situation, les deux profils et l’élévation, il était

prévu que les murs et les deux escaliers projetés ainsi que les zones aplanies

soient aménagés au sud et sud-est du bâtiment n° ECA 2423a. Le projet

impliquait des mouvements de terre. Dans la demande, il était précisé qu’il

dérogeait à l’art. 1.6 RPEP (distance à la limite) ainsi qu’à la limite

des constructions et qu’il était fait application de l’art. 55 RPAC concernant

les dépendances.

Mis à l’enquête publique du 12 février 2022 au 14

mars 2022, le projet a suscité deux oppositions, dont celle de B.________ et A.________.

Par message électronique du 22 mars 2022 à

l’administration communale, le mandataire de C.________, E.________ et D.________,

ingénieur géomètre breveté, s’est déterminé sur les deux oppositions déposées

et a conclu qu’elles pouvaient être levées et le permis délivré.

Par décision du 21 septembre 2022, la municipalité d'Orbe

(ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de

construire requis. Celui-ci a été formellement octroyé à C.________, E.________

et D.________ le 22 septembre 2022 (n° 15/22).

Le 5 octobre 2022, d’entente entre la commune d’une part et les

copropriétaires du bien-fonds n° 2112 d’autre part, a été constituée la

servitude de canalisation(s) d’eaux claires, d’eaux usées et d’eau potable

n° ID.006-2022/005157. La parcelle n° 2112 est fonds servant de cette

servitude en faveur de la commune. Cette servitude personnelle comporte le

droit de construire, d’exploiter, d’entretenir, conformément aux prescriptions

légales, une canalisation d’eaux usées, une canalisation d’eaux claires et une

conduite d’eau potable. Figurée par les traits de couleur rouge (eaux usées),

bleue (eaux claires) et verte (eau potable) sur un plan annexé au registre

foncier, elle longe la partie sud de la parcelle n° 2112, à proximité

immédiate de la limite avec les biens-fonds n° 2113 et 2120 voisins au

sud.

Par arrêt du 13 avril 2023 (AC.2022.0344), la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a admis le recours

interjeté par A.________ et B.________ et annulé la décision de la municipalité

d'Orbe du 21 septembre 2022. Elle a en substance jugé que les plans, élévation

et profils établis, signés par un ingénieur géomètre breveté, mais dont on

pouvait se demander s'ils n'auraient pas dû l'être par un architecte, n'étaient

pas conformes aux exigences de la règlementation applicable; les insuffisances

qu'ils présentaient empêchaient de se faire une idée claire, précise et

complète des travaux envisagés, ce qui était de nature à gêner les tiers dans

l'exercice de leurs droits.

Le 2 juin 2023, C.________, D.________ et E.________ ont déposé une nouvelle

demande de permis de construire pour la construction de murs de soutènement et

de deux escaliers ainsi que le remblayage de différentes zones sur les

parcelles n° 2112 et 2174. Selon les deux plans de situation, les

élévations est et sud et une coupe, il est prévu que les murs, les deux

escaliers et les zones à remblayer soient aménagés au sud et sud-est du

bâtiment n° ECA 2423a. Le projet implique des mouvements de terre. Dans la

demande, il est précisé qu’il déroge à l’art. 1.6 RPEP (distance à la limite et

à la limite des constructions) et qu’il est fait application de l’art. 55 RPAC

(dépendances). Le projet implique aussi l'abattage d'arbres ou de haies.

La demande de permis de construire, signée par un

ingénieur en génie civil, était en particulier accompagnée d'une lettre signée

par une architecte EPFL-SIA du 1er juin 2023. Il ressort en

particulier ce qui suit de ce courrier:

"[...]

A notre sens, la qualité du

dossier de plans satisfait pleinement les exigences de l'art. 69 RLATC;

tous les éléments nécessaires à une bonne compréhension du projet sont produits

et leur interprétation ne peut pas prêter à confusion. La réalisation

d'élévations ou de coupes supplémentaires ne se justifie pas.

En outre, le projet présenté

(ouvrage de soutènement de taille modeste) relève de la spécialité de

l'ingénieur civil, dont les compétences sont largement suffisantes pour en

établir le dossier de demande de permis de construire, conformément à l'art.

106 LATC".

Mis à l'enquête publique du 10 juin au 10 juillet

2023, le projet a suscité trois oppositions, dont celle de B.________ et A.________.

Ceux-ci relevaient que les plans ne comportaient à tort pas l'indication des

servitudes de canalisations existantes; ils invoquaient aussi une violation de

l'art. 4.2 RPEP relatif à la pente des talus de remblais et de la hauteur

autorisée des murs ainsi que le fait que les plans mis à disposition par les

constructeurs seraient à nouveau lacunaires et incomplets. Ils soulignaient

aussi le risque d'effondrement des murs de soutènement au vu de l'absence d'un

système de drainage.

Le 4 juillet 2023, la

Centrale des autorisations CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse

(n° 224918) par laquelle l'autorisation spéciale nécessaire, soit celle de

de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments

naturels (ECA), a été octroyée. Il en ressort en particulier ce qui suit:

"ELEMENTS

NATURELS

GLISSEMENT DE TERRAIN

3. Le périmètre du projet se situe

dans un secteur de danger indicatif de glissements de terrain spontanés et

coulées de terre (GSS) selon la carte mise à disposition par l'Unité des

Dangers Naturels de la Direction générale de l'environnement.

4. L'ECA n'exige pas de mesures

compte tenu du type et de l'ampleur du projet. Toute modification de l'ampleur

du projet nécessite une reconsidération de la décision".

Le 5 juillet 2024, B.________ et A.________ ont

demandé à l'administration communale des nouvelles à propos de l'opposition

qu'ils avaient déposée une année auparavant.

Le 22 juillet 2024, le responsable communal de la

police des constructions a informé les prénommés que le dossier en cause

n'avait toujours pas fait l'objet d'une décision municipale, mais qu'en tant

qu'opposants, ils en seraient automatiquement informés.

Le 21 janvier 2025, l'ingénieur en génie civil en

charge de la demande de permis de construire pour la famille C.________ a

transmis à la commune deux nouveaux plans, l'un du 29 septembre 2023 comprenant

une nouvelle élévation est et une coupe B-B', l'autre du 17 décembre 2024

comprenant un nouveau plan de situation au 1:100, tous deux signés par le

propriétaire de la parcelle n° 2174 et par l'ingénieur en génie civil.

Le 21 janvier 2025 également, C.________, par

l'intermédiaire de son nouveau mandataire, s'est déterminé en particulier sur

l'opposition de B.________ et A.________.

Par décision du 12 février 2025, la municipalité a levé l'opposition de B.________

et A.________ et délivré le permis de construire requis. Celui-ci a été

formellement délivré à C.________, D.________ et E.________ le 17 février 2025

(n° 53/23). Il précise en particulier, comme condition particulière

communale, que "le propriétaire prendra toutes les précautions

techniques afin d'éviter tous dégâts aux infrastructures existantes"

(ch. 4).

Par acte du 17 mars 2025, B.________ et A.________ (ci-après: les

recourants) ont interjeté recours auprès de la CDAP contre la décision de la

municipalité du 12 février 2025. Ils concluent principalement à la réforme de

la décision entreprise en ce sens que le projet mis à l'enquête et, partant, le

permis de construire sont refusés, subsidiairement à l'annulation de la

décision attaquée, le dossier de la cause étant renvoyé à la municipalité pour

nouvelle décision dans le sens des considérants. Les recourants ont produit à

l'appui de leur recours le rapport d'un architecte du 5 mars 2025 portant sur

les travaux envisagés sur les parcelles de leurs voisins.

Le 14 mai 2025, C.________ (ci-après: le

constructeur) conclut au rejet du recours.

Le 30 juin 2025, la municipalité conclut aussi au

rejet du recours.

Le 18 août 2025, les recourants ont maintenu leurs

conclusions.

Le 28 août 2025, le constructeur s'est déterminé sur

l'écriture précitée des recourants.

Le 29 août 2025, la municipalité a confirmé ses

conclusions.

Le 6 février 2026, à la requête du constructeur du 5

février 2026, le juge instructeur a informé les parties que vu la surcharge du

tribunal, un arrêt pourrait être probablement rendu d'ici à fin mai 2026.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) par

deux opposants qui disposent de la qualité pour recourir au sens de l’art. 75

al. 1 let. a LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD, applicable

par renvoi de l’art. 99 LPA-VD, si bien qu’il y a lieu d’entrer en matière.

2.

Comme dans la cause AC.2022.0344, les recourants font valoir que le

dossier serait lacunaire. Leur parcelle ne ressortirait en particulier que trop

peu des plans, ce qui ne permettrait pas de se faire un point de vue objectif

de l'aménagement prévu par rapport à l'environnement construit voisin.

a) aa) La forme de la demande de permis de

construire ainsi que la constitution du dossier d'enquête sont régies, en vertu

de la délégation figurant à l'art. 108 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), en

particulier par les art. 68 à 73 du règlement du 19 septembre 1986

d'application de la LATC (RLATC; BLV

700.11

) (CDAP AC.2025.0233, AC.2025.0234 du 2 mars 2026

consid. 2a; AC.2024.0007 du 31 décembre 2024 consid. 1a/aa et les

références citées). Le principe général est que la demande de permis doit être

accompagnée de toutes les indications nécessaires pour se rendre compte de

l'importance et de la nature des travaux projetés (art. 69 al. 2 RLATC). Est notamment exigé un plan de situation extrait du

plan cadastral et comportant en particulier l'indication des limites de

construction, des limites de zones, l'affectation réglementaire et les

servitudes ainsi que le projet de construction, selon les cotes tirées du plan

établi par l'architecte (art. 69 al. 1 ch. 1 let. d et e RLATC). Les coupes

nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain

naturel et aménagé, ainsi que les plans des aménagements extérieurs avec le

tracé précis du raccordement au réseau routier sont par ailleurs requis (art.

69.

al. 1er ch. 3 et 8 RLATC). Pour les transformations,

agrandissements, surélévations d’immeubles, les plans fourniront les

indications suivantes: état ancien: teinte grise; démolition: teinte jaune;

ouvrage projeté: teinte rouge (art. 69 al. 1er ch. 9 RLATC). Au plan

communal, selon l’art. 4.6 RPEP, les aménagements extérieurs figurent sur

les plans de constructions soumis à l’enquête publique et font partie

intégrante du permis de construire. L’art. 66bis RPAC précise pour sa part que

les aménagements extérieurs (mouvements de terre, murs, places, terrasses, voie

d’accès, cheminements, clôtures, enseignes) et les plantations figurent sur les

projets mis à l’enquête publique; ils font partie intégrante du permis de

construire.

Le but de l'art. 69 RLATC est de permettre à tout un

chacun de se faire une idée précise et concrète d'un projet. Cela étant, il

convient de ne pas appliquer de manière excessivement formaliste les

dispositions gouvernant la procédure de mise à l'enquête. Selon la

jurisprudence, les lacunes ou irrégularités de la demande de permis de

construire n'entraînent l'annulation de l'autorisation que si elles sont de

nature à entraver les tiers dans l’exercice de leurs droits (dont en

particulier leur droit d'être entendu au sens de l'art. 29 al. 2 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 [Cst.; RS

101]) ou si elles ne permettent pas de se faire une idée claire, précise et

complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police

des constructions. Il en va ainsi en particulier des plans de coupe (CDAP AC.2021.0202

du 4 mars 2022 consid. 2a et la référence citée). Une éventuelle lacune du

dossier n’est ainsi pas déterminante lorsque la consultation des autres pièces

a permis de la combler ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP AC.2025.0233,

AC.2025.0234 du 2 mars 2026 consid. 2a; AC.2024.0007 du 31 décembre 2024 consid.

1a/bb et les références citées; TF 1C_195/2018 du 14 mai 2019 consid. 5).

bb) Selon l'art. 106 LATC, les plans de toute

construction mise à l'enquête, à l'exception des constructions de minime

importance, doivent être établis et signés soit par un architecte (concernant

la qualité d'architecte reconnu, cf. art. 107 LATC), soit par un ingénieur

(s’agissant de la qualité d’ingénieur reconnu, cf. art. 107a LATC) pour les

plans particuliers relevant de sa spécialité.

b) aa) Le dossier des aménagements litigieux

comporte en l'espèce, comme plans déterminants, un plan de situation à

l’échelle 1:500 du 30 mai 2023, un second plan de situation à l'échelle 1:100

du 17 décembre 2024, une élévation sud et une coupe A-A', toutes deux à

l'échelle 1:100 et du 30 mai 2023, ainsi qu'une élévation est et une coupe

B-B', toutes deux à l'échelle 1:100 et du 29 septembre 2023. Ces plans,

élévations et coupes sont signés par les propriétaires des parcelles

n° 2112 et 2174, sauf ceux des 17 décembre 2024 et 29 septembre 2023 qui

ne sont signés que par le propriétaire du bien-fonds n° 2174, ainsi que

par un ingénieur géomètre breveté pour le plan de situation au 1:500 et par un

ingénieur en génie civil pour les autres plans.

Il ressort des plans de situation qu’au sud et au

sud-est du bâtiment n° ECA 2423a, il est prévu d’aménager des zones

aplanies, dont l’une jusqu’à proximité immédiate de la limite de la parcelle

n° 2112 avec le bien-fonds n° 2113, le long de laquelle un mur d’une

longueur de 16 m 38 dans le sens est-ouest est projeté. Ces zones aplanies

seraient structurées par différents autres murs, dont trois prévus dans le sens

nord-sud au sud-est du bâtiment d’habitation n° ECA 2423a et un quatrième,

dans le sens est-ouest, à proximité immédiate du coin sud-est de ce dernier.

Elles seraient par ailleurs pourvues de deux escaliers, l’un de sept marches,

dans le sens ouest-est, le long du mur prévu en limite de parcelle avec le

bien-fonds n° 2113 et bordé, de l’autre côté, d’un sixième petit mur le

long de ses marches, et l’autre, de huit marches, projeté dans le sens nord-sud

entre deux des différents autres murs prévus au sud-est de la maison

d’habitation.

bb) Les plans, élévations et coupes sont toutefois toujours

peu clairs, voire lacunaires à certains égards. Seuls deux plans de situation,

deux élévations et deux coupes ont été établis, ce qui est toujours insuffisant.

Ils ne permettent en effet pas de se faire une idée complète de l'importance et

de la nature des travaux envisagés et de procéder valablement à l'examen de

leur conformité en droit, notamment en lien avec les murs et les mouvements de

terre, qui paraissent importants, et en conséquence de leur impact sur la

propriété voisine, ce que les recourants relèvent à juste titre. Il est vrai

que l'élévation est permet d'avoir des indications relativement précises sur la

hauteur des trois murs prévus dans le sens nord-sud et l'élévation sud sur la

hauteur projetée en différents points de sa longueur du mur de 16 m 38 projeté

en bordure du bien-fonds des recourants ainsi que sur la hauteur du petit mur

est-ouest qui longe l'escalier lui-même prévu le long du mur de 16 m 38.

Le dossier ne comprend en revanche aucune élévation nord, soit du mur projeté

le plus au nord, directement au sud-est du bâtiment n° ECA 2423a.

S'il ressort des deux coupes que trois des six murs

seront soit en béton armé, soit en briques béton, ce dernier matériau étant en

particulier celui prévu pour le mur de 16 m 38 de long, aucune indication

n'est donnée à ce propos pour les trois autres murs, en particulier celui sis plus

au nord. Aucun plan ne permet non plus de déterminer quel sera l'aspect

effectif des murs et en particulier de quelle manière les briques constituant

les murs en briques béton seront tenues ensemble et susceptibles de soutenir le

terrain sur une hauteur pouvant monter jusqu'à près de deux mètres. Il semble d'ailleurs

étonnant qu'aucune intervention, en particulier aucune fouille, ne soit

projetée sur le bien-fonds voisin des recourants, alors que le mur de 16 m 38

prévu au sud du bien-fonds n° 2112 l'est à 5 cm de la limite de

propriété avec la parcelle n° 2113; une telle intervention nécessiterait

leur accord, qui n'a pas été donné (cf. art. 108 al. 1 LATC).

Les coupes ne sont en outre établies qu'en lien avec

certains des murs et une partie de la modification du terrain naturel. Le plan

de situation au 1:100 indique de son côté certes les parties du terrain à

remblayer, mais pas celles à déblayer, dont on sait pourtant qu'il en existe au

vu de la coupe A-A'. Les altitudes du terrain naturel et du terrain aménagé ne

sont pas non plus indiquées en suffisance, de manière à avoir une bonne

compréhension des aménagements prévus dans les zones aplanies. L'ensemble des

plans permet ainsi de ne se faire qu'une idée très partielle et incomplète de

l'ampleur des mouvements de terre projetés et du terrain naturel tel

qu'existant. L'on peut par ailleurs constater, sur le plan de situation au

1:100, que les indications A et A' relatives à la coupe A-A' ne sont pas figurées

sur une ligne droite.

Si enfin les collecteurs d'eaux usées, d'eaux

claires et d'eau potable, soit leurs tracés selon servitude ID 006-2022/005157,

sont indiqués de manière claire sur les plans de situation, dont celui au 1:100

du 17 décembre 2024, ce dernier plan ne comporte, ce dont on peut quelque peu

s'étonner, que le tracé indicatif d'une conduite de gaz. La question

peut aussi se poser, au vu de l'érection de murs qui nécessitent des

fondations, si des coupes ne devraient pas être établies aux endroits où ces

murs pourraient traverser ces différents collecteurs et conduite.

cc) Les plans des 17 décembre 2024 et 29 septembre

2023.

ne sont signés que par le propriétaire du bien-fonds n° 2174, qui est

aussi l'un des trois copropriétaires de la parcelle n° 2112. Or, conformément

à l'art. 108 al. 1, 2ème phr., LATC, la demande de permis de

construire est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit

de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Il

en découle que les plans précités auraient aussi dû être signés par les deux autres

copropriétaires de la parcelle n° 2112, sur laquelle les travaux sont

également prévus.

Il est enfin vrai que les plans en cause ont été

signés par un ingénieur en génie civil, et non pas par un architecte.

Toutefois, selon l'art. 5e de la loi vaudoise du 13 décembre 1966 sur la

profession d'architecte (LPrA; BLV 705.41), disposition dont la modification

est entrée en vigueur le 1er octobre 2021, sont seuls autorisés à

établir et signer les plans de constructions, au sens de la LATC: les

architectes au sens de l'article 5d remplissant les conditions cumulatives

suivantes (let. a): être inscrit au Registre des architectes A ou B de la

Fondation des Registres suisses des professionnels de l'ingénierie, de

l'architecture et de l'environnement (Fondation REG) (ch. 1) et avoir

l'exercice des droits civils (ch. 2); les personnes autorisées dans un autre

canton et dont l'autorisation répond à des exigences équivalentes; sont

considérées comme des exigences équivalentes l'inscription au REG A ou B, ou

une pratique professionnelle suffisante (let. b); les personnes au bénéfice

d'une autorisation particulière délivrée par la Chambre des architectes (let.

c). Au vu du type de travaux dont il est question, l’établissement et la

signature des plans par un ingénieur en génie civil, et non plus par un

ingénieur géomètre breveté comme dans la précédente cause AC.2022.0344, ne relèvent

toutefois pas à proprement parler de sa spécialité. De tels plans auraient dû être

élaborés par un architecte.

dd) Force est en conséquence de constater une

nouvelle fois que, s'agissant des aménagements projetés, les plans, élévations

et coupes ne sont pas conformes aux exigences de l'art. 69 RLATC et que les

insuffisances qu'ils présentent empêchent de se faire une idée claire, précise

et complète des travaux envisagés, ce qui est de nature à gêner les tiers dans

l'exercice de leurs droits.

Le grief des recourants est en conséquence fondé.

3.

Les recourants invoquent aussi le fait que le projet d'aménagements

serait contraire à l'art. 35 du projet de RPACom.

a) aa) L'art. 49 LATC prévoit ce qui suit:

La municipalité refuse tout permis de construire allant à l'encontre d'un

plan, dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan d'affectation.

2.

L'autorité en charge

du plan est tenue de l'adopter dans les 12 mois qui suivent le refus du permis".

L'art. 49 LATC s'applique à partir du moment où le

plan d'affectation en voie d'élaboration est mis à l'enquête publique: dès cet

instant, la municipalité refuse toute autorisation de bâtir allant à l'encontre

du projet. Cette disposition est impérative et s'applique d'office (CDAP AC.2025.0087

du 3 juillet 2025 consid. 4a; AC.2023.0215 du 8 mai 2025 consid. 15; AC.2024.0143

du 15 janvier 2025 consid. 5b/aa). Elle s'applique même si le plan

d'affectation fait l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête partielle (CDAP AC.2023.0159

du 12 janvier 2024 consid. 3a).

Lorsque le droit cantonal prévoit l'effet anticipé

négatif d'une norme non encore approuvée, et empêche ainsi la construction d'un

ouvrage supposé conforme au droit en vigueur, il est nécessaire que cette

mesure soit limitée dans le temps. Cette limitation

découle de la nature juridique de l'effet anticipé, qui équivaut à une

suspension de la procédure ou à un blocage temporaire, en d'autres termes à des

mesures provisionnelles (TF 1C_694/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2;

1P.421/2006 du 15 mai 2007 consid. 3.2). Conformément à l'art. 49 al. 2 LATC,

le conseil communal est ainsi tenu d'adopter le projet de plan dans les douze

mois qui suivent le refus du permis (cf. CDAP AC.2025.0087 du 3 juillet 2025 consid. 4c).

bb) Il est indéniable en l'occurrence que, contrairement

à ce qu'affirme le constructeur et comme le relèvent les recourants, le futur

RPACom est applicable au projet litigieux. Se pose donc la question de la

conformité du projet à ce futur règlement qui, dans l'hypothèse où il s'oppose

au projet, ne peut qu'empêcher sa réalisation au sens de l'art. 49 LATC.

En effet, une enquête publique concernant le futur

RPACom a eu lieu du 16 mars au 15 avril 2024, puis une enquête publique

complémentaire du 16 mai au 15 juin 2025. Or, la décision entreprise a été

rendue le 12 février 2025, soit quelques mois après la première enquête

publique. L'autorité intimée a d'ailleurs tenu compte du projet de PACom et de

RPACom, précisant dans sa décision que le projet respectait le futur règlement.

En l'état, il ressort du site Internet de la commune d'Orbe que les PACom et

RPACom ont été adoptés par le conseil communal le 12 février 2026. Quoi qu'il

en soit de la question de savoir si c'est de la première ou de la deuxième mise

à l'enquête qu'il convient de tenir compte, le délai d'une année après la

première enquête publique tel que prévu par l'art. 49 al. 2 LATC est respecté.

b) aa) Selon l'art. 35 RPACom, disposition

applicable à toutes les zones, les mouvements de terre (déblais et remblais) ne

peuvent excéder 1.50 mètre de haut par rapport au terrain naturel ou aménagé

depuis plus de 25 ans (al. 1). Des proportions plus élevées peuvent être

autorisées par la municipalité en cas de solution architecturale intéressante,

de terrains à forte pente, d'accès aux (parties de) constructions souterraines

ou pour des entrées de garage (al. 2). Le terrain fini doit être en continuité

avec celui des parcelles voisines (al. 4).

bb) Les recourants font tout d'abord valoir que certains

des murs projetés impliqueraient des mouvements de terre de 1 m 83 de haut et

de 1 m 71 de haut, ce qui excéderait largement la hauteur maximale permise de 1

m 50.

Il ressort des éléments du dossier, dont des plans,

que les travaux projetés le sont sur un terrain en pente. Cependant, au vu de

l'imprécision des plans disponibles, il est difficile de savoir si cette pente

est très importante et donc si l'exception prévue à l'art. 35 al. 2 RPACom

pourrait être prise en compte. Au vu du sort du recours toutefois, cette

question peut rester indécise.

cc) Les recourants invoquent aussi une violation de

l'art. 35 al. 4 RPACom. Le terrain fini serait en effet constitué de deux

nouvelles terrasses, réalisées par remblayage, qui ne seraient pas en

continuité avec le terrain naturel en pente descendante de leur parcelle

voisine.

La coupe B-B' permet effectivement de constater que,

du fait du mur de 16 m 38 de long projeté à proximité immédiate de la

limite avec le bien-fonds des recourants, mur qui, à l'endroit représenté par

la coupe, sera d'une hauteur de 1 m 83 et impliquera un remblayage d'autant, le

terrain fini ne sera pas du tout en continuité avec celui de la parcelle des

recourants. L'élévation sud permet aussi de constater que tel sera le cas tout

le long du mur. Or, ceci est clairement contraire à l'art. 35 al. 4 RPACom. Le

fait que le mur en question soit à 5 cm de la limite, soit pas tout à fait sur

celle-ci, n'est à cet égard pas déterminant. En effet, les aménagements prévus

en amont constitueront un effet de domination sur la parcelle située en aval des

recourants, ce que vise justement à éviter la disposition en question. Il

conviendrait ainsi, dans l'hypothèse où le projet serait remanié, d'éloigner le

mur de soutènement en cause d'une distance de l'ordre de 50 cm à l'intérieur de

la parcelle des constructeurs, comme le propose l'architecte consulté par les

recourants dans son rapport du 5 mars 2025.

Ce grief des recourants est en conséquence aussi

fondé.

4.

Alors même que la décision attaquée doit être annulée pour les motifs

qui précèdent, quelques éléments peuvent être précisés s'agissant des autres

griefs des recourants.

a) Les recourants invoquent aussi le fait que les

aménagements projetés ne seraient pas conformes aux art. 4.2 et 4.3 RPEP ainsi

qu'à l'art. 32 du Code rural et foncier du 7 décembre 1987 (CRF; BLV 211.41).

aa) L’art. 4.2 RPEP prévoit ce qui suit:

"La

pente des talus de remblais de plus de 1 mètre de hauteur ne peut pas dépasser

la pente du terrain naturel augmentée de 20 %.

Exemple : Terrain

naturel = 15 %

Pente maximum du talus = 35 %".

Le pourcentage d'une pente doit être calculée en

divisant la hauteur de celle-ci par sa longueur et en multipliant le tout par

100.

Quand la distance est égale à 0, ce qui est le cas pour une pente

verticale, on dit qu'une telle pente est infinie ou indéterminée. On peut donc

penser que l'art. 4.2 RPEP n'est pas applicable à des pentes verticales et donc

en particulier soutenues par des murs, ce qui est le cas en l'occurrence.

bb) L'art. 4.3 RPEP indique de son côté ce qui suit:

"Les

clôtures admises sont les murs de maçonnerie d'une hauteur maximum de 2.00 m ou

les haies. Celle-ci peuvent être complétées par une clôture en treillis ou de

fils métalliques".

Les recourants font en particulier valoir que, sachant

que les murs ont à certains endroits une hauteur de 1 m 71, voire de 1 m 83, et

qu'ils seraient surmontés d'une barrière de 1 m, tel que cela ressortirait du

plan du 29 septembre 2023, ils dépasseraient les 2 m, ce qui serait contraire à

l'art. 4.3 RPEP. Dans le cadre de la procédure de recours, le constructeur s'est

cependant montré prêt à mettre une clôture en treillis, plutôt qu'une barrière

en verre translucide. Ceci serait dès lors conforme à la disposition précitée,

qui autorise une clôture de ce type sur des murs d'une hauteur maximale de 2 m.

cc) L’art. 32 CRF dispose que la hauteur du mur de

clôture, établi à la limite ou mitoyen, ne peut, sans le consentement du

propriétaire du fonds voisin, être supérieur à deux mètres, ou à un mètre si le

fonds voisin est une vigne ou est situé en zone agricole ou intermédiaire

(al. 1). Le propriétaire qui veut donner à son mur une plus grande hauteur

doit l'éloigner de la limite à une distance minimale égale à la moitié de ce

qui excède la hauteur légale (al. 3). Concernant cette disposition, on peut relever

qu'il ne s'agit pas d'une norme de droit public. Elle peut néanmoins être prise

en considération par l’autorité ou le juge administratifs pour interpréter une

disposition du droit public des constructions, ou éventuellement pour combler

une lacune (droit public supplétif – cf. CDAP AC.2021.0262 du 29 septembre 2022

consid. 8a/dd; AC.2019.0296 du 19 juin 2020 consid. 4b/dd;

AC.2015.0305 du 26 octobre 2016 consid. 4d).

Contrairement à ce qu'affirment les recourants,

l'art. 32 CRF n'a en l'occurrence pas à être pris en considération au vu de

l'art. 4.3 RPEP, disposition du droit public des constructions tout à fait

claire en la matière.

b) aa) Les recourants invoquent enfin le fait que les

plans du dossier seraient aussi lacunaires concernant d'autres éléments que

ceux auxquels il a déjà été fait référence (cf. supra consid. 2).

Le mur de soutènement prévu le long de leur limite de propriété ne connaîtrait

notamment aucun système de drainage; ils auraient pourtant le droit d'obtenir

des informations sécuritaires précises à ce propos. Se fondant sur l'avis de

leur architecte du 5 mars 2025 relatif aux aménagements projetés, produit à

l'appui de leur recours, des problèmes pourraient aussi se poser lorsque les

fondations des murs devraient être réalisées dans le sol, qui comprendrait très

rapidement de la roche dure.

bb) Les plans ont déjà été considérés comme

insuffisants pour les motifs exposés plus haut. La question de savoir s'il

conviendrait qu'ils traitent également des éléments évoqués par les recourants

peut ainsi rester indécise. L'on peut cependant relever en l'état ce qui suit.

L'art. 89 al. 1 LATC dispose ce qui suit:

"Toute

construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé

à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les

glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à

dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de

construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat".

Selon la jurisprudence cantonale, il

découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire

constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à

consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement, indépendamment

des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton,

que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. La

municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si

des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la

construction ou qu'il impose des précautions spéciales. En principe, les

investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude

géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un

rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi

que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font

partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de

l'ouvrage. Il est ainsi contraire au principe de la proportionnalité d'exiger

au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement

d'un rapport géologique et géotechnique complet. La prévention contre des

dommages liés à des travaux, notamment de terrassement, relève de l'application

des règles de l'art en matière de construction et n'a aucune incidence sur la

délivrance du permis de construire (CDAP AC.2024.0201 du 24 février 2025

consid. 2c; AC.2023.0020 du 9 janvier 2024 consid. 11; AC.2020.0098

du 9 mars 2023 consid. 6 et les arrêts cités).

Dans la synthèse CAMAC, l'ECA a de son côté octroyé

l'autorisation spéciale requise, et ce alors même que le périmètre du projet se

situe dans un secteur de danger indicatif de glissement de terrain spontanés et

de coulées de terre. Il n'a ainsi pas exigé de mesures compte tenu du type et

de l'ampleur du projet, précisant toutefois que toute modification de l'ampleur

du projet nécessiterait une reconsidération de sa décision.

5.

Les recourants requièrent enfin la fixation d'une vision locale ainsi

que l'audition des parties.

Au vu du sort du recours, les mesures d'instruction

requises n'ont pas lieu d'être mises en oeuvre.

6.

Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la

décision de la municipalité du 12 février 2025 levant l'opposition des

recourants et octroyant le permis de construire annulée. Les frais de justice sont

mis à la charge du constructeur, qui succombe (art. 49, 91 et 99 LPA-VD). Les

recourants, qui obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire,

ont droit à des dépens, mis à la charge du constructeur (art. 55, 91 et 99

LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la municipalité d'Orbe du 12 février 2025 est annulée.

III.

Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge du constructeur C.________.

IV.

Le constructeur C.________ versera une indemnité de 2'000 (deux mille)

francs aux recourants B.________ et A.________, solidairement entre eux, à

titre de dépens.

Lausanne, le 28 mai 2026

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.