CDAP - Vaud: AC.2025.0128

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 7 octobre 2025

Composition

M. Alain Thévenaz, président; M. Pascal Langone et M. André

Jomini, juges; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourant

A.________, à ********, représenté

par Me Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de Château-d'Oex, à

Château-d'Oex.

Objet

Divers

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de

Château-d'Oex du 27 mars 2025 refusant la prolongation de la suspension de l’obligation

d’utiliser comme résidence principale le chalet sis sur la parcelle no

4187.

Vu les faits suivants:

A.

A.________, né en 1943, est propriétaire de la parcelle no

4187 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Château-d'Oex.

Cette parcelle d'une surface de 1'828 m2 est située dans le quartier

des Bossons.

B.

Par permis de construire no 1176 (CAMAC no 144517)

établi le 11 mars 2014, la Municipalité de Château-d'Oex (ci-après: la

municipalité) a autorisé la construction, sur la parcelle no 4187,

d'un chalet familial et d'un garage pour deux voitures et deux places de

stationnement extérieures. Ce permis de construire comprenait notamment la

condition suivante:

"Conformément à l'art. 6 de

l'ordonnance sur les résidences secondaires et à l'art. 962 du code civil, le

logement doit exclusivement et en permanence être utilisé par des personnes

domiciliées dans la Commune de Château-d'Oex. Une mention de restriction de

droit public à la propriété sera ordonnée à l'office du registre foncier par

l'autorité communale au début des travaux".

Le 9 juillet 2014, la municipalité a requis

l'inscription d'une mention de restriction de droit public à la propriété

(résidence principale) au registre foncier sur la parcelle no 4187.

C.

Le chalet a été construit en 2014-2015. Le permis d'habiter no

1176 a été établi le 14 septembre 2015 par la municipalité. A.________ et son

épouse ont ensuite occupé le chalet.

D.

Le 22 novembre 2022, A.________ a annoncé au bureau du contrôle des

habitants de la commune de Château-d'Oex sa prise de domicile avec son épouse, le

1er janvier 2023, dans la commune de Montreux, en précisant que

son chalet deviendrait sa résidence secondaire. Puis, le 3 janvier 2023, il a

adressé au syndic de Château-d'Oex une demande de suspension de la restriction

d'utilisation du chalet comme résidence principale, en expliquant que son

nouveau domicile de Montreux était "motivé essentiellement par les

problèmes de santé sérieux et irréversibles qui touch[ai]ent [son]

épouse".

Statuant le 17 février 2023 sur la requête de A.________,

la municipalité a prononcé la suspension de la restriction d'utilisation du

chalet comme résidence principale pour une durée d'une année.

E.

Le 9 février 2024, A.________ a requis de la municipalité la

prolongation de la suspension, en invoquant l'état de santé de son épouse, qui

ne s'était pas amélioré. Le requérant précisait avoir mis son chalet de

Château-d'Oex en vente depuis lors.

Instruisant cette requête, la municipalité a demandé

à A.________, le 22 mars 2024, de produire un certificat médical concernant son

épouse. L'intéressé s'est exécuté le 26 mars 2024. Il ne ressort pas du dossier

que la municipalité ait rendu une décision formelle, à réception du certificat

médical, sur la requête de prolongation de la suspension formulée par A.________

en 2024.

F.

Le 21 mars 2025, A.________ a adressé à la municipalité une lettre qui a

la teneur suivante:

"Par la présente, j'ai

l'honneur de demander une prolongation de la suspension d'une restriction

d'utilisation de mon chalet comme résidence principale pour une troisième

année, par suite du changement de domicile du couple qui a eu lieu le 1er

janvier 2023 vers la commune de Montreux.

[…]

Les motifs pertinents sont résumés

dans le rapport de notre médecin traitant, pour mon épouse et moi-même […]. Vous constaterez que l'état de mon épouse

s'est malheureusement dégradé depuis un an et elle est d'ailleurs en soins en

court séjour dans un établissement de psychogériatrie de Montreux. Quant à moi,

la situation s'est également péjorée et je suis actuellement suivi par un

personnel spécialisé en soins infirmiers psychiatriques à Montreux pour me

permettre de faire face à cette situation. Ces soins sont indispensables."

Le 27 mars 2025, la municipalité a rendu une

décision formelle, reproduite ci-après:

"Vous n'êtes pas sans savoir

qu'une suspension de mention de résidence principale vous a été accordée

pendant deux ans, soit depuis l'année 2023, ensuite du changement de domicile

que vous avez alors effectué.

A ce stade, après examen de votre

requête en séance du 26 mars dernier, nous vous informons que notre Autorité

n'entend malheureusement pas donner une suite favorable à votre nouvelle

demande de prolongation de cette suspension durant deux années supplémentaires,

notre Commune étant confrontée à une pénurie de logements.

Toutefois, pour vous être agréable

et vous permettre de prendre les dispositions nécessaires, elle accepte à bien

plaire de prolonger ce délai de suspension au 30 septembre 2025.

Aussi, d'ici cette échéance, nous

vous remercions de bien vouloir mettre en location vos logements en tant que

résidences principales, vendre votre bien ou retransférer votre domicile sur la

Commune de Château-d'Oex. […]"

G.

Agissant le 8 mai 2025 par la voie du recours de droit administratif, A.________

demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal,

principalement, de réformer la décision municipale en ce sens que la suspension

de la restriction d'utilisation de son chalet comme résidence principale est

prolongée pour une durée indéterminée ou d'au moins deux ans reconductible.

Subsidiairement, le recourant conclut à l'annulation de cette décision et au

renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens

des considérants de l’arrêt à intervenir. À titre provisionnel, le recourant

requiert que la suspension de la restriction d'utilisation de son chalet comme

résidence principale soit prolongée jusqu'à droit connu sur le présent litige.

Dans sa réponse du 6 juin 2025, la municipalité

conclut au rejet du recours. Le 18 juin 2025, elle a produit, à la demande du

juge instructeur, des pièces complémentaires relatives au permis de construire no

1176 délivré le 11 mars 2014 (dossier no CAMAC 144517).

Statuant le 4 juillet 2025 sur la

requête de mesures provisionnelles, le juge instructeur a prolongé la

suspension de la restriction d'utilisation du chalet sis sur la parcelle no

4187 comme résidence principale jusqu'à la date à laquelle la CDAP rendra un

arrêt au fond dans le cadre de la présente cause.

Le recourant a répliqué le 25 août 2025, en

confirmant ses conclusions. Il a encore déposé une écriture complémentaire spontanée

le 18 septembre 2025, faisant état d’une dégradation de l’état de santé de son

épouse.

Considérant en droit:

1.

L'objet de la contestation est une décision municipale refusant de

prolonger la suspension de la restriction d'utilisation du chalet du recourant

comme résidence principale. La voie du recours de droit administratif, au sens

des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),

est ouverte contre une telle décision. Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD),

le recours respecte en outre les exigences légales de motivation (art. 79

LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recourant est

propriétaire du chalet pour lequel la prolongation de la suspension de la

restriction d'utilisation comme résidence principale est refusée: il a

manifestement la qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par

renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.

Le recourant estime qu'il doit pouvoir bénéficier d'une prolongation de

la suspension de la restriction d'utiliser son chalet comme résidence

principale aussi longtemps que l'état de santé de son épouse – et le sien – les

empêche de retourner vivre à Château-d'Oex; il conclut à l’octroi d’au moins une

nouvelle prolongation de deux ans, reconductible.

a) aa) Selon son art. 1, la loi fédérale sur les

résidences secondaires (LRS; RS 702) définit les conditions auxquelles sont

soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de

logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une

proportion de résidences secondaires supérieure à 20%. Selon l'art. 7 al. 1

LRS, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés dans les communes qui

comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% qu'à la

condition d'être utilisés comme résidence principale (let. a) ou comme logement

affecté à l'hébergement touristique (let. b).

L'art. 14 LRS règle la suspension des restrictions

d'utilisation prévues par la loi. Cette disposition est libellée de la manière

suivante:

"Art. 14 Suspension

1 L’autorité compétente

pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une

restriction d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1, pendant une durée

déterminée, lorsque l’une des conditions suivantes est remplie:

a. la

restriction d’utilisation ne peut temporairement pas être respectée en raison

de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou

changement d’état civil;

b. le

propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et

qu’il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le

logement à un prix raisonnable.

2 Elle prolonge la

suspension selon l’al. 1, let. b, lorsque le propriétaire apporte la preuve que

les exigences sont toujours remplies.

3 Elle ordonne, en même

temps que la suspension au sens de l’al. 1, let. b, et lors de chaque

prolongation, une réestimation de la valeur officielle du logement aux frais du

requérant.

4 Le Conseil fédéral

règle la durée des suspensions et de leurs prolongations, ainsi que les détails

de la preuve au sens de l’al. 1, let. b, en particulier les exigences relatives

à la mise sur le marché du logement."

Les art. 8 s. de l'ordonnance sur les résidences

secondaires (ORSec; RS 702.1) précisent cette règle légale:

"Art. 8 Suspension

conformément à l’art. 14, al. 1, let. a, LRS

1 L’autorité compétente

pour les autorisations de construire, limite la suspension à une durée de deux

ans au plus, en vertu de l’art. 14, al. 1, let. a, LRS. Elle peut

exceptionnellement prolonger ce délai de deux ans au plus si des motifs

pertinents le justifient.

2 Une nouvelle

prolongation est admise si les conditions énoncées à l’art. 9 sont remplies.

Art. 9 Suspension conformément

à l’art. 14, al. 1, let. b, LRS

1 L’autorité compétente

pour les autorisations de construire limite la suspension à une durée de deux

ans au plus, en vertu de l’art. 14, al. 1, let. b, LRS. Elle prolonge la

suspension si le propriétaire fournit la preuve que les conditions énoncées à

l’art. 14, al. 1 let. b, LRS sont toujours remplies. La prolongation est à

chaque fois de deux ans au plus.

2 Le propriétaire doit

attester dans chaque cas:

a. que des

annonces ont régulièrement été publiées selon les usages du marché;

b. que le

logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage

local, et

c. que le

logement a été en tout temps prêt à être occupé par un locataire ou un

acquéreur.

3 A défaut de preuve

selon l’art. 14, al. 1, let. b, LRS, l’autorité compétente pour les

autorisations de construire refuse la suspension. Si des mesures

administratives prévues à l’art. 17 LRS sont envisagées, elle transmet le

dossier à l’autorité compétente.

4 Sur requête du

propriétaire, l’office du registre foncier, dans le cas prévu à l’art. 14, al. 1,

let. b, LRS, complète la mention de la restriction d’utilisation par

l’indication de la suspension temporaire."

La suspension prévue à l'art. 14 LRS met en œuvre le

principe de la proportionnalité. Elle vise à éviter les cas de rigueur qu'une

application stricte et schématique de la loi pourrait engendrer, lorsque la

restriction d'utilisation prévue à l'art. 7 al. 1 LRS ne peut être respectée.

Cette mesure suspend alors, à titre exceptionnel, la restriction d'utilisation

attachée au logement concerné. Concrètement, cela signifie qu'une résidence

principale peut être utilisée comme résidence secondaire pendant une certaine

durée, sans qu'il soit ordonné de rétablir immédiatement une situation conforme

au droit ni appliqué les mesures administratives de l'art. 17 LRS. L'art. 14

al. 1 LRS prévoit deux cas – alternatifs et exhaustifs – dans lesquels la

suspension de la restriction d'utilisation comme résidence principale peut être

accordée: les circonstances particulières (let. a), d'une part, tenant à la

personne du requérant, qui rendent impossible le respect de la mention portée

au registre foncier; les facteurs liés au marché et à la demande (let. b),

d'autre part, qui permettent également d'obtenir la suspension. S'il remplit

les conditions de l'art. 14 al. 1 let. a ou b LRS, le requérant a droit à

la suspension (Christoph Jäger/Ernst Hauser, in: Wolf Stephan (éd.),

Zweitwohnungsgesetz [ZWG]- unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2ème

éd., Berne 2021, nos 4 ss et 18 ss ad

art. 14 LRS).

Dans les cas de rigueur personnels au sens de l'art.

14 al. 1 let. a LRS, l'autorité compétente pour les autorisations de construire

peut prononcer une suspension pour une durée maximale de deux ans. Elle peut

toutefois fixer une durée plus courte: le requérant ne peut exiger

l'application systématique de la durée maximale prévue par le droit fédéral. Si

le requérant invoque un cas de rigueur personnel, une prolongation unique – de

deux ans au plus – est possible lorsque des motifs pertinents le justifient (art.

8 al. 1 i.f. ORSec). Ni l'ORSec, ni les travaux préparatoires ne

définissent la notion de "motifs pertinents", laissant ainsi à

l'autorité compétente un large pouvoir d'appréciation. Il appartient au

requérant de démontrer que les circonstances particulières ayant justifié la

suspension initiale persistent malgré l'écoulement du délai (maximum deux ans),

et que ce délai n'a pas suffi pour rétablir une situation conforme à la loi. Si

les conditions sont réunies, il a droit à une prolongation. En revanche, une

seconde prolongation est exclue dans le cadre d'un cas de rigueur personnel au

sens de l'art. 14 al. 1 let. a LRS. Dans une telle situation, la suspension ne

peut être renouvelée que si les conditions de l'art. 14 al. 1 let. b LRS sont

remplies (Jäger/Hauser, op. cit., nos 39 ss et 51 ss ad

art. 14 LRS).

bb) Dans le cas présent, le recourant a construit en

2014-2015, sur sa parcelle no 4187, un chalet, dans lequel il a

vécu avec son épouse pendant sept à huit ans. L'état de santé de cette dernière

a amené le couple à déplacer son domicile à Montreux, afin de se rapprocher des

infrastructures médicales dont elle avait besoin. Le cas de rigueur personnel

dont se prévaut le recourant n'est pas contesté. Par une décision du 17 février

2023, la municipalité a prononcé, à sa demande, la suspension de la restriction

d'utilisation du chalet comme résidence principale pour une durée d'une année. En

2024, le recourant a requis et obtenu une première prolongation de la

suspension pour le même motif, l'état de santé de son épouse ne s'étant pas

amélioré. Puis, en 2025, le recourant a requis une seconde prolongation de la

suspension, l'état de santé de son épouse s'étant dégradé. La municipalité a refusé

de prolonger la suspension.

Une telle décision ne prête pas le flanc à la

critique, compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus. Comme on l'a vu, la LRS

et son ordonnance ne permettent d'octroyer au requérant qu'une seule et unique

prolongation sur la base de l’art. 14 al. 1 let. a LRS. Le recourant a déjà obtenu

une prolongation en 2024. Une seconde prolongation est ainsi exclue. Par

ailleurs, le recourant ne peut être suivi lorsqu'il prétend que la suspension

peut être prolongée aussi longtemps que subsistent les raisons qui président à

sa mise en place: cette possibilité ne vaut que pour le cas de rigueur prévu à

l'art. 14 al. 1 let. b LRS; sur cette base, une nouvelle prolongation peut être

accordée à plusieurs reprises, à chaque fois pour deux au plus (art. 9 al. 1 i.f.

ORSec).

Le dossier ne contient aucune décision formelle de

(première) prolongation. La suspension d'une année accordée en février 2023 est

arrivée à échéance le 31 décembre 2023. Le recourant a requis sa prolongation. Par

lettre du 22 mars 2024, la municipalité a demandé au recourant de produire un certificat

médical concernant son épouse, "à réception [duquel] la

Municipalité pourra[it] alors avaliser la suspension complémentaire et

déterminer la durée de celle-ci". L'intéressé a transmis le document

requis un mois plus tard, sans que la municipalité ne statue ensuite

formellement sur sa requête de prolongation. Dans les faits, le recourant a

cependant bénéficié de la prolongation de la suspension initialement décidée le

17 février 2023. Dans son écriture, il part d'ailleurs du principe qu'une telle

prolongation (d'une année) a été accordée par l'autorité intimée (recours, p. 5

ch. 10: "[s]ur demandes dûment motivées du recourant, la Municipalité […]

a suspendu la restriction d'utilisation du chalet comme résidence principale à

deux reprises: la première fois le 17 février 2023 pour une année et la

deuxième fois le 22 mars 2024 pour une année également"; p. 9 let. c.:

"[e]n l'espèce, comme indiqué précédemment, le recourant a déjà

sollicité et obtenu deux suspensions de la restriction d'utilisation de son

chalet comme résidence principale, d'une année chacune, une première fois le 17

février 2023 et une deuxième le 22 mars 2024"). Il faut, dans ces

conditions, admettre qu'une (première) prolongation de la suspension a été

accordée au recourant en 2024, nonobstant l'absence de décision formelle rendue

à ce sujet (voir dans le même sens la requête du recourant du 21 mars 2025 et

la décision municipale du 27 mars 2025). Une seconde prolongation n'entre ainsi

pas en ligne de compte.

b) Le recourant se prévaut encore des conditions du

marché (art. 14 al. 1 let. b LRS) pour obtenir la prolongation de la suspension:

selon lui, il n'existe pas de demande à un prix raisonnable pour son chalet.

aa) Comme rappelé précédemment, la restriction

d'utilisation comme résidence principale peut être suspendue si le propriétaire

apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a

vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à

un prix raisonnable (art. 14 al. 1 let. b LRS). L'art. 9 al. 2 ORSec précise

les exigences applicables à cette recherche: le propriétaire doit notamment

attester que le logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et conformes

à l'usage local (let. b). Avant même l'entrée en vigueur de la LRS, le Tribunal

fédéral avait déjà rappelé que "raisonnable" n'est pas synonyme de

"rentable" (TF 1C_114/2015 du 10 juillet 2025 consid. 4.4.2).

L'exigence de l'art. 9 al. 2 let. b ORSec vise à empêcher que des prix

volontairement excessifs, fixés dans le but de contourner la loi, rendent la

location du logement impossible et provoquent ainsi la suspension de la

restriction d'utilisation. Il appartient ainsi à l'autorité compétente pour les

autorisations de construire de procéder à une appréciation globale des

circonstances du cas concret. Elle doit déterminer, sur la base des indications

fournies et de la situation du marché local, si l'on peut effectivement

conclure, de manière suffisamment sûre, qu'aucun locataire ou acquéreur n'a pu

être trouvé pour utiliser le logement conformément à la restriction

d'utilisation. Dans ce cadre, l'autorité se fonde sur son expérience et sa

connaissance du marché immobilier local et bénéficie d'un large pouvoir

d'appréciation (Jäger/Hauser, op. cit., nos 31 ss ad

art. 14 LRS).

bb) En l'occurrence, le recourant a certes fait état

de nombreuses annonces relatives à la vente de son bien, publiées tant sur internet

que dans la presse nationale et internationale. Il n'apparaît toutefois pas

qu'il ait entrepris de démarches en vue de mettre le logement en location. Cela

suffit à conclure qu'il n'a pas apporté la preuve d'avoir vainement recherché

des personnes disposées à utiliser son bien conformément à la restriction

d'utilisation.

S'agissant de la seule mise en vente, la

municipalité relève dans sa réponse que le prix demandé par le recourant semble

excessif. Selon elle, l'échec des démarches entreprises jusqu'à présent démontre

que le bien n'a pas été proposé aux conditions usuelles du marché. Elle

souligne à cet égard le contexte local de "très forte demande

immobilière". Cette appréciation ne paraît pas contestable. Les

données de l'Office fédéral de la statistique (OFS) attestent de la pénurie de

logements à Château-d'Oex, où le taux de logements vacants s'élève à seulement

1,44% (site internet de l'OFS > Statistiques > Construction et logement

> Logements > Logements vacants > Taux de logements vacants, Carte). Dans

un tel contexte, et compte tenu de la forte pression immobilière, il est peu

concevable qu'un logement proposé aux conditions usuelles du marché et

conformes à l’usage local ne trouve pas preneur. La CDAP ne voit dès lors

aucune raison de remettre en cause la décision de la municipalité. C'est donc à

juste titre que l'autorité intimée a refusé d'accorder au recourant une

suspension de la restriction d'utilisation fondée sur l'art. 14 al. 1 let.

b LRS.

Les critiques du recourant, mal fondées, doivent

être rejetées.

3.

Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela

entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est

mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD). L’autorité intimée

n’étant pas assistée par un représentant professionel, il n'est pas alloué de

dépens (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 27 mars 2025 par la Municipalité de Château-d'Oex

est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

du recourant A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 7 octobre 2025

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial (ARE).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.