AC.2025.0339

CDAP - AC.2025.0339 - 2026-06-08 - A.________/Municipalité de Lausanne

8 juin 2026Français27 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

La société A.________ est propriétaire de la parcelle no 3323

du registre foncier, sur le territoire de la commune de Lausanne. D'une surface

de 1'307 m2, cette parcelle se trouve dans un secteur résidentiel

composé de maisons locatives et d'immeubles d'habitation de quatre à cinq

niveaux, traversé par l'avenue Victor-Ruffy, laquelle borde le bien-fonds à

l'ouest. La parcelle no 3323 est desservie par le chemin de

Clamadour, qui débouche sur un carrefour de l'avenue Victor-Ruffy. Au nord de

ce carrefour se trouvent des potagers (parcelle no 3318). En face de

la parcelle no 3323, de l'autre côté de l'avenue Victor-Ruffy, se

situe la parcelle no 3291, accueillant un bâtiment d'habitation

récemment construit, composé d'un toit plat, de trois niveaux sur rez, de

larges ouvertures sans volets et de grands balcons à chaque étage (cf.

notamment pièce 7 produite par la recourante). Au sud du carrefour, sur la

parcelle no 3236, est implanté un imposant immeuble locatif (ECA no

19202) de trois étages sur rez, présentant de grands balcons arrondis et des

fenêtres dépourvues de volets (cf. notamment page 4 du document

"Visualisation" soumis à l'enquête publique).

La parcelle no 3323 supporte une villa

(ECA no 10045) construite en 1932 avec son jardin, dans lequel est

planté un cèdre bleu. Elle est classée en zone mixte de moyenne densité selon

le plan général d'affectation (PGA) et son règlement (RPGA), adoptés par le

Conseil communal lausannois le 22 novembre 2005, approuvé par le département

cantonal compétent le 4 mai 2006 et mis en vigueur le 26 juin 2006. Ce

bien-fonds se situe légèrement en contrebas par rapport au niveau de l'avenue

Victor-Ruffy.

Lausanne, considérée en tant que ville (VD 4397), est inscrite à

l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS; cf. art.

1 de l'ordonnance du 13 novembre 2019 concernant l'ISOS [OISOS; RS 451.12]).

Dans la publication de l'Office fédéral de la culture (cf. art. 1 al. 3 OISOS),

la parcelle no 3323 fait partie du périmètre (P) 77, désigné de la

manière suivante:

"Secteur résidentiel décousu,

de par la grande diversité de gabarits et la juxtaposition de maisons

individuelles, de maisons locatives et d’immeubles de quatre ou cinq niveaux,

de part et d’autre de l’avenue Victor-Ruffy et de petites dessertes transversales,

jardins formant par endroit des poches vertes, développement amorcé avec le

domaine de la Cage m. 19e s., déb. 20e s.–années

1970".

Un objectif de sauvegarde "C" a été

attribué au P 77: il préconise la sauvegarde du caractère du site, le maintien

de l'équilibre entre les constructions anciennes et nouvelles, ainsi que la sauvegarde

intégrale des éléments essentiels faisant le caractère du secteur. La

publication de l'OFC décrit ainsi ce périmètre (p. 233):

"Le secteur septentrional

apparaît néanmoins plus décousu, en raison de la juxtaposition de maisons

individuelles et locatives et d’immeubles de quatre à cinq niveaux, sans

organisation particulière. Les bâtiments ayant été construits du début du 20e

siècle aux années 1970, il en résulte une diversité stylistique relative. Seuls

les alignements réguliers d’immeubles des années 1950-1960 (77.0.2) le long de

l’avenue Victor-Ruffy – à l’image de celui qui se présente plus au sud (93.0.5)

et de l’avenue de la Vallonnette apportent une certaine clarté dans le tissu,

en soulignant nettement ces axes. […]"

Depuis 2021, A.________ développe un projet immobilier visant la

démolition de la villa existante sur la parcelle no 3323 et la

construction d'un immeuble d'habitation en remplacement. Le projet se

caractérise par une implantation articulée autour du cèdre bleu présent sur la

partie sud-ouest de la parcelle, à proximité de l'avenue Victor-Ruffy, lequel

est conservé. La façade sud-ouest du bâtiment projeté adopte ainsi une forme en

arc de cercle épousant partiellement la couronne de l'arbre.

Le 23 septembre 2021, la Commission communale

d'urbanisme et d'architecture (CCUA) a rendu un préavis défavorable. Elle a

estimé que le projet privilégiait la densification et la forme architecturale

au détriment de la préservation durable de l'arbre. La proximité du bâtiment et

des sous-sols menaçait selon elle le système racinaire et les conditions de

survie du cèdre. La commission critiquait également les espaces extérieurs

résiduels, le parking souterrain et le traitement du cumul des contraintes

réglementaires. Elle recommandait de réduire le programme du projet, limiter

voire supprimer le stationnement et repenser l'implantation du bâtiment en

fonction du paysage et de l'arbre.

Le 15 juin 2022, A.________ a déposé auprès de l'Office des permis de

construire de la ville de Lausanne, par l'intermédiaire de son architecte, une

demande de permis de construire (CAMAC no 213995) pour un ouvrage

décrit de la manière suivante:

"Démolition du bâtiment ECA

10045 et construction d'un immeuble d'habitation de 12 appartements, panneaux

solaires en toiture, abri PCi, aménagements extérieurs comprenant 6 places de

parc"

Le projet prévoit la démolition de la villa

existante et son remplacement par un bâtiment d'habitation de quatre niveaux

hors sol, complétés par un sous-sol partiel, ainsi que six places de

stationnement en surface dans le jardin. Le projet architectural s'organise

autour de la présence du cèdre, avec une façade en arc de cercle suivant

environ un tiers de sa couronne. Il se caractérise par une toiture plate et des

dalles saillantes qui démarquent le pourtour horizontal du bâtiment. Le projet

a une géométrie singulière, qui épouse la forme de la parcelle no

3323. Le bâtiment est accessible principalement depuis le chemin de Clamadour.

Un accès secondaire, essentiellement pour garer les deux-roues, est également prévu

à l'angle sud-est de la construction, au niveau du sous-sol. Le cèdre bleu a

fait l'objet d'un rapport d'expertise sanitaire établi le 10 mai 2022 par un

bureau d'arboristes.

Dans le cadre de l'instruction de la demande,

l'office des permis de construire a transmis à l'architecte en charge du projet

les préavis émis par les différents services de l'administration communale.

Pour sa part, ledit office a réservé son préavis relatif à l'esthétique et à

l'intégration, en sollicitant la prise de plusieurs mesures correctives. À la

suite de divers échanges entre la constructrice et l'administration communale,

le projet a fait l'objet de plusieurs modifications.

Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête

publique du 10 novembre au 11 décembre 2023. Le projet a suscité 18

oppositions. Les services de l'administration cantonale ont délivré leurs

préavis et autorisations spéciales regroupés dans la synthèse no

213995 établie le 21 février 2024 par la Centrale des autorisations en matière

de construction (CAMAC). Cette synthèse, qui tient compte des oppositions,

annulait et remplaçait une précédente synthèse de décembre 2023.

Le 10 juin 2024, l'office des permis de construire a

émis un préavis négatif sur le projet, qu'il estimait mal intégré à son

environnement. Il critiquait un bâtiment trop grand et à la géométrie complexe,

sans cohérence avec les volumes simples et les toitures plates du quartier.

Selon l'office, l'architecture manquait d'intention claire et dépendait

uniquement de la présence du cèdre pour justifier sa forme. Les façades, les

balcons, l'absence de socle ainsi que les aménagements extérieurs et le

stationnement étaient également jugés inadaptés. L'office considérait ainsi que

le projet ne respectait pas les exigences d'esthétique et d'intégration prévues

par la réglementation. Cette lettre a été annulée et remplacée par une nouvelle

lettre du 13 février 2025. Dans cette dernière, l'office ne se prononçait pas

sur l'esthétique et l'intégration du bâtiment projeté.

Le 25 novembre 2024, la CCUA a rendu un second

préavis négatif sur le projet révisé. La commission reconnaissait quelques

améliorations, notamment la réduction du sous-sol et l'intervention d'un

arboriste pour le relevé du cèdre. Elle estimait cependant que l'essentiel de

ses recommandations précédentes n'avait pas été pris en compte et critiquait

une approche trop littérale de l'intégration de l'arbre. La CCUA jugeait

toujours le bâtiment trop dense, mal implanté, sa forme étant indécise, entre organique

et orthogonale. Elle considérait qu'une architecture plus simple, plus légère

et moins contrainte par l'occupation maximale de la parcelle serait mieux

adaptée au contexte paysager du site.

Par décision du 8 octobre 2025, la Municipalité de

Lausanne (ci-après: la municipalité) a, en application de la clause

d'esthétique, refusé de délivrer le permis de construire requis. Elle a

considéré que le bâtiment, implanté au maximum des possibilités réglementaires,

ne respectait ni le caractère paysager du site ISOS ni l'identité du quartier.

La géométrie du projet, sa toiture plate, ses façades et ses balcons étaient

jugés étrangers au tissu bâti environnant et conféraient au bâtiment un aspect

massif et rigide. La municipalité critiquait également un rapport au sol peu

qualitatif, une architecture dépendant excessivement de la présence du cèdre et

des aménagements peu cohérents avec le contexte environnant. Enfin, elle

relevait que la forme imposée du bâtiment entraînait des espaces intérieurs peu

fonctionnels et difficiles à exploiter, des appartements étant mono-orientés.

Agissant le 7 novembre 2025 par la voie du recours de droit

administratif, la société A.________ demande à la Cour de droit administratif

et public (CDAP) du Tribunal cantonal de réformer la décision municipale en ce

sens que le permis de construire requis est accordé. La recourante dénonçait,

en substance, une application insoutenable de la clause d'esthétique.

Dans sa réponse du 26 janvier 2026, la municipalité a

conclu au rejet du recours. Elle estimait que le bâtiment résultait d'un cumul

de contraintes réglementaires plutôt que d'un véritable parti architectural

cohérent. Elle considérait que la recourante avait cherché à exploiter au

maximum les possibilités constructibles malgré la présence du cèdre protégé, au

lieu de réduire l'ampleur du projet pour améliorer sa qualité architecturale.

Selon elle, la forme du bâtiment demeurait confuse, avec des façades, balcons

et volumes dictés principalement par les contraintes plutôt que par une logique

architecturale. La municipalité critiquait également un style déconnecté du

quartier, marqué par une toiture plate et des dalles en porte-à-faux accentuant

l'impact visuel du bâtiment. Compte tenu de la position exposée de la parcelle

à l'avenue Victor-Ruffy, elle estimait que le projet portait atteinte à la

qualité paysagère et à l'image du carrefour et du quartier.

La recourante a répliqué le 17 février 2026, en

confirmant ses conclusions.

Le 22 avril 2026, la CDAP a procédé à une inspection locale; le

compte-rendu de celle-ci a été soumis aux parties, qui ont eu la faculté de

formuler des observations à son propos, ce que l'autorité intimée a fait le 13

mai 2026.

Considérants

1.

La décision par laquelle une municipalité refuse un permis de construire

peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss

de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a

été déposé en temps utile (cf. art. 95 LPA-VD). Il respecte les exigences

légales de motivation (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99

LPA-VD). La recourante, principale destinataire de la décision attaquée et

propriétaire de la parcelle concernée par le projet, a manifestement qualité

pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99

LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.

La recourante dénonce une application insoutenable de la clause

d'esthétique. Elle conteste toute utilisation maximaliste des droits à bâtir,

ceux-ci n'ayant pas été épuisés en raison de la préservation du cèdre. La forme

du bâtiment serait ainsi dictée par la volonté de conserver cet arbre, démarche

qui a été saluée par une association de protection de la nature et du paysage

et dont la municipalité ne tient pas compte. Le projet constituerait ainsi un

exemple conforme à la volonté du législateur de préserver au mieux le patrimoine

arboré, tout en répondant à l'objectif de densification d'un quartier central,

bien desservi et proche des commodités. La recourante soutient en outre que les

caractéristiques du quartier et des bâtiments voisins ne font pas obstacle au

projet.

a) aa) Le refus municipal du permis de construire

repose sur la seule application de la clause d'esthétique, prévue en droit

cantonal à l'art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11), disposition qui a la teneur suivante:

"1 La municipalité

veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que

les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

2.

Elle refuse le permis

pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect

et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de

nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

3.

Les règlements

communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement

des localités et de leurs abords."

Au niveau communal, l'art. 69 RPGA est ainsi

libellé, sous le titre "Intégration des constructions":

"1 Les

constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre

l'aspect et le caractère d'un quartier, d'un site, d'une place ou d'une rue, ou

de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, culturel ou

architectural sont interdites.

2.

Les constructions,

quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés

doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s'intégrer à

l'environnement."

Les art. 86 LATC et 69 RPGA, énonçant une clause

générale d'esthétique, ont la même portée (CDAP AC.2020.0276 du 18 mars 2021

consid. 2b; cf. ég. TF 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 5.1, où il n'est pas

reconnu à l'art. 69 RPGA une portée plus étendue que celle de la clause

d'esthétique de l'art. 86 LATC).

bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,

l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon

générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance

(arrêt 1C_182/2022 du 20 octobre 2023 consid. 6.1). Une intervention des

autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne

serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans

la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent

en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités.

Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain

volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction

de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt

public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire

réglementaires apparaisse déraisonnable (TF 1C_148/2024 du 15 juillet 2025

consid. 4.2 et réf. citées;1C_383/2021 du 13 septembre 2022 consid. 2.2.1).

cc) En retenant qu'une interdiction de construire

fondée sur la clause d'esthétique doit se justifier par un intérêt public

prépondérant, la jurisprudence exige une pesée des intérêts soigneuse. Il faut

motiver la décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques,

notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de

bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à

l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (CDAP AC.2020.0276

précité consid. 2d et la référence). L'autorité communale qui se prononce sur

ces questions en interprétant son règlement en matière de police des

constructions et en appréciant les circonstances locales, bénéficie d'une

liberté d'appréciation particulière, que l'autorité cantonale de recours

contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 de la loi fédérale sur l'aménagement du

territoire [LAT; RS 700]). Dans la mesure où la décision communale repose sur

une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est

dûment motivée, la juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son

pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant,

substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si

celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou qu’elle paraît inappropriée à

des intérêts qui dépassent la sphère communale (TF 1C_124/2023 du 6 juin 2023

consid. 4.1.1;1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.2; ATF 145 I 52

consid. 3.6; TF 1C_499/2017-1C_500/2017 du 19 avril 2018 consid. 3.1 et les

arrêts cités; arrêt CDAP AC.2021.0311 du 13 juin 2022 consid. 3c).

b) En l'espèce, la municipalité critique d'abord la

géométrie du projet, en dénonçant une forme complexe et irrégulière. Selon

elle, le bâtiment présenterait une forme indécise, dépourvue de cohérence

formelle et sans équivalent dans le quartier, lequel est caractérisé par des

volumes simples (rectangulaires ou carrés). L'autorité intimée considère encore

que le projet résulterait d'un cumul de contraintes réglementaires et liées à

la présence du cèdre, plutôt que d'une véritable intention architecturale. Elle

soutient à cet égard que le bâtiment dépendrait excessivement de la présence de

l'arbre et qu'en l'absence de celui-ci, le projet perdrait sa logique.

La CDAP, composée notamment de deux assesseurs

architectes, n'est pas de cet avis. À l'examen des plans et des vues de

synthèse versés au dossier, le projet présente au contraire une logique

formelle claire et immédiatement perceptible. L'architecture proposée repose

sur une composition cohérente caractérisée par la répétition régulière des

niveaux, la continuité des lignes horizontales, l'homogénéité du traitement des

façades, ainsi qu'une géométrie courbe constante et assumée. L'angle arrondi du

bâtiment répond directement à la présence du cèdre et constitue précisément

l'élément structurant du projet.

Il est certes indéniable que le bâtiment adopte une

forme singulière au regard du tissu environnant. Cette particularité résulte

toutefois directement de la volonté de préserver le cèdre existant, élément

paysager majeur de la parcelle dont la municipalité exige elle-même le

maintien. Or, le fait qu'un projet architectural procède d'une adaptation aux

contraintes du site ne constitue nullement un défaut esthétique. Bien au

contraire, la courbure du bâtiment tend précisément à éviter une confrontation

brutale avec l'arbre et traduit la recherche d'une intégration paysagère de

celui-ci dans la composition architecturale. La géométrie retenue n'est pas

dépourvue de logique, mais procède d'un parti architectural identifiable et

cohérent. Dans ces conditions, on peut certes discuter le caractère atypique du

projet. En revanche, et dès lors qu'il s'agit de maintenir le cèdre, élément

structurant du projet, il apparaît insoutenable de prétendre, comme le fait la

municipalité, que celui-ci serait dépourvu de cohérence ou d'intention

architecturale.

c) La municipalité considère que le bâtiment

présente un langage architectural déconnecté du contexte environnant. Elle

critique en particulier la toiture plate, les têtes de dalles saillantes, les

balcons de forme irrégulière ainsi que l'absence de certains éléments

caractéristiques du quartier, notamment d'un socle clairement marqué. Selon

elle, ces caractéristiques conféreraient au projet un aspect massif et rigide,

contraire au caractère paysager du site.

Cette appréciation apparaît toutefois excessive. Le

projet demeure dans une échelle pleinement compatible avec celle du quartier.

Il s'inscrit dans une volumétrie résidentielle classique, sans effet de hauteur

spectaculaire ni rupture significative de gabarit. Le bâtiment reprend en

particulier le nombre de niveaux et des proportions comparables à ceux des

immeubles voisins. La véritable différence réside essentiellement dans

l'expression architecturale contemporaine du projet, caractérisée notamment par

une toiture plate et un traitement plus fluide des façades.

À cet égard, la présence d'une toiture plate ne

saurait être considérée comme étrangère au secteur. Plusieurs parcelles

voisines, notamment les parcelles nos 3291 et 3325, supportent déjà

des bâtiments présentant ce type de toiture. La municipalité ne peut dès lors

soutenir que cette caractéristique constituerait, à elle seule, une rupture

inadmissible avec le contexte bâti. Les balcons projetés ne portent pas

davantage atteinte au quartier: le bâtiment d'habitation érigé sur la parcelle

no 3291, en face, de l'autre côté de l'avenue Victor-Ruffy, est

pourvu de grands balcons trapézoïdaux. Le bâtiment locatif, sur la parcelle no

3236, est doté de balcons ronds et imposants. L'autorité intimée exagère

également l'impact visuel du projet. Depuis l'avenue Victor-Ruffy, l'élément

dominant demeure le cèdre existant, dont la couronne masque largement le

bâtiment projeté. La parcelle et la future construction se situent en contrebas

du niveau de la chaussée (cf. procès-verbal de l'inspection locale, p. 1),

ce qui atténue encore leur présence dans le paysage urbain. Enfin, la partie

incurvée du bâtiment adoucit l'éventuel effet de front bâti et contribue à

limiter l'impression de masse. Dans ces conditions, il apparaît difficile de

qualifier le projet de "rigide et massif". À titre de

comparaison, certains immeubles voisins – notamment celui implanté sur la

parcelle no 3236 – ont une présence volumétrique nettement plus

marquée.

S'agissant enfin des dalles saillantes et des lignes

horizontales continues, celles-ci participent pleinement de l'écriture

architecturale du projet. Elles permettent de donner une cohérence à la

géométrie courbe retenue et de structurer les façades selon une logique

horizontale assumée. Si cet effet stratifié confère au bâtiment une expression

contemporaine affirmée, il ne saurait être assimilé à un défaut d'intégration

ou à une atteinte au caractère du site.

d) La municipalité reproche au projet une relation

au sol insuffisamment qualitative. Elle critique notamment l'existence d'une

entrée située sous un porte-à-faux, l'absence de lien direct avec la rue, ainsi

que des aménagements extérieurs jugés inadéquats, au motif que les meilleures

surfaces de la parcelle seraient affectées au stationnement et que les espaces

libres présenteraient une qualité insuffisante.

Cette appréciation procède toutefois d'une lecture

erronée de l'implantation et de la logique générale du projet. Si la parcelle

est certes comprise dans le P 77 de l'ISOS, le bâtiment projeté ne s'inscrit

pas dans la même logique urbaine que les constructions implantées directement

le long de l'avenue Victor-Ruffy. La parcelle litigieuse se développe également

le long du chemin de Clamadour, lequel constitue en réalité l'axe structurant

du projet. L'orientation, les accès et l'organisation du bâtiment ont ainsi été

conçus en fonction de ce chemin et non de l'avenue Victor-Ruffy. L'implantation

retenue répond dès lors à la logique bâtie du chemin de Clamadour, caractérisée

par des constructions orientées selon cet axe secondaire. La critique relative

à l'entrée située sous un porte-à-faux procède également d'une confusion.

L'entrée principale de l'immeuble est aménagée depuis le chemin de Clamadour, à

l'arrière de la parcelle no 3323. L'accès situé en contrebas ne

constitue qu'un accès secondaire lié au sous-sol et au garage pour deux-roues.

L'autorité intimée se fonde ainsi sur un élément secondaire pour apprécier de

manière erronée le rapport du bâtiment à l'espace public.

e) La municipalité soutient que le projet ne

tiendrait pas suffisamment compte des prescriptions de l'ISOS ni du contexte

bâti et paysager environnant.

Cette appréciation ne résiste toutefois pas à

l'examen concret des lieux. Le secteur du carrefour situé à proximité immédiate

de la parcelle no 3323 présente un caractère particulièrement

hétérogène. Au nord s'ouvrent des potagers et une surface encore largement

végétalisée. En face de la parcelle litigieuse, sur la parcelle no

3291, se trouve un immeuble de construction très récente doté d'une toiture

plate et développant trois niveaux sur rez, caractérisé par de larges

ouvertures sans volets et de grands balcons à chaque étage. Au sud, sur la

parcelle no 3236, est implanté un immeuble locatif de trois étages

sur rez présentant également de grands balcons arrondis et des fenêtres sans

volets.

Ainsi, le secteur entourant le carrefour ne présente

manifestement pas le caractère homogène et particulièrement sensible que lui

prête l'autorité intimée. Le tissu bâti y apparaît au contraire marqué par une

juxtaposition de morphologies, de volumétries et d'expressions architecturales

diverses. L'ISOS décrit du reste, s'agissant du P 77, un secteur

"décousu", résultant de la juxtaposition de maisons individuelles, de

maisons locatives et d'immeubles de quatre à cinq niveaux "sans

organisation particulière" et caractérisé par une "diversité

stylistique relative". L'ISOS souligne certes l'existence d'alignements

réguliers d'immeubles des années 1950-1960 le long de l'avenue Victor-Ruffy.

Toutefois, il ressort de l'inspection locale et des données cartographiques que

cet alignement concerne la partie inférieure de l'avenue. Au niveau du

carrefour, l'avenue Victor-Ruffy marque un coude: orientée vers le nord-est

dans sa partie inférieure, elle se recentre ensuite vers le nord. La parcelle no

3323.

se situe précisément à cet endroit. La parcelle litigieuse ne s'inscrit

ainsi pas dans la logique d'alignement régulier prévalant plus bas le long de

l'avenue Victor-Ruffy. Cet alignement n'est du reste pas reconductible sur la

parcelle no 3323 compte tenu de la forme irrégulière de la parcelle

et de la présence du cèdre qu'il s'agit de maintenir. Dans ce contexte

particulier, on ne discerne pas en quoi le projet contreviendrait aux objectifs

de sauvegarde de l'ISOS. Enfin, la municipalité exagère l'impact visuel du projet

lié à la situation de la parcelle au carrefour. Comme déjà exposé, la parcelle

ainsi que le bâtiment projeté se trouvent en contrebas du niveau de la

chaussée, ce qui atténue sensiblement leur présence dans le paysage urbain. La

couronne du cèdre demeure en outre l'élément dominant dans les perceptions

depuis l'avenue Victor-Ruffy. L'effet visuel du projet invoqué par l'autorité

intimée doit être nuancé et relativisé.

f) La municipalité reproche au projet de générer, en

raison de sa géométrie, des espaces intérieurs peu fonctionnels ainsi que des

appartements mono-orientés.

Ces critiques apparaissent toutefois étrangères à

l'examen de l'esthétique et de l'intégration du bâtiment au sens des art. 86

LATC et 69 RPGA. L'organisation intérieure des logements ne relève pas de la

clause d'esthétique. La municipalité ne saurait ainsi fonder un refus de permis

sur des considérations relatives à la distribution interne des appartements,

dès lors que celles-ci ne mettent en cause ni le respect des normes techniques

applicables ni la salubrité des logements. Au demeurant, le grief relatif aux

appartements prétendument mono-orientés repose sur une constatation inexacte.

Les plans produits au dossier montrent au contraire que l'ensemble des

logements bénéficie d'au moins deux orientations et, pour la plupart, de trois

orientations.

g) Reste enfin à déterminer si, comme le soutient la

municipalité, le projet litigieux procéderait d'une surexploitation

inadmissible des droits à bâtir. L'autorité intimée reproche en effet à la

recourante une implantation maximaliste, le bâtiment occupant presque entièrement

la surface constructible et se trouvant, selon elle, encastré dans les limites

réglementaires, sans marge de manœuvre suffisante.

aa) Selon la jurisprudence, le propriétaire foncier

a en principe le droit d'épuiser les possibilités constructives offertes par la

réglementation applicable. Une réduction des droits à bâtir fondée sur la

clause d'esthétique ne peut être admise qu'à titre exceptionnel, en présence

d'intérêts publics prépondérants, tels que la protection d'un monument ou d'un

ensemble présentant une valeur patrimoniale particulière, sans quoi la

réglementation de droit public des constructions serait vidée de sa substance (ATF

145.

I 52 consid. 4.4; TF 1C_449/2023 du 24 juillet 2024 consid. 2.6; CDAP

AC.2020.0276 précité consid. 2d).

bb) En l'espèce, il n'est pas contesté que le projet

litigieux respecte l'ensemble des prescriptions applicables de la LATC et du

RPGA. Lors de l'inspection locale, la municipalité a expressément confirmé le

caractère réglementaire du projet, y compris s'agissant des questions liées aux

plantations compensatoires et à l'abattage des arbres existants. Le refus

litigieux repose ainsi exclusivement sur la clause d'esthétique.

Comme on l'a vu, le projet ne provoque aucune

atteinte inadmissible au contexte bâti et paysager environnant. Le secteur

concerné se caractérise au contraire par un tissu largement hétérogène, marqué

par la coexistence de bâtiments d'époques, de volumétries et d'expressions

architecturales diverses. Le projet demeure par ailleurs dans une échelle

compatible avec celle des constructions voisines. La présence d'une toiture

plate et les caractéristiques architecturales du projet ne constituent pas

davantage une rupture notable dans le secteur, plusieurs bâtiments voisins

présentant des caractéristiques nettement plus impactantes (en particulier le

bâtiment locatif érigé sur la parcelle no 3236). Le projet tend en

outre à préserver l'élément paysager majeur de la parcelle, soit le cèdre

existant, autour duquel s'organise la composition architecturale. Loin de

compromettre le caractère paysager du site, le projet cherche ainsi à intégrer

cet arbre dans une logique architecturale cohérente. Cette démarche a d'ailleurs

été citée en exemple par une association de protection de la nature et du

paysage. Le projet, par la conservation de l'arbre, fait une utilisation

réduite d'environ 30% de sa capacité constructive réglementaire.

Dans sa pesée des intérêts, la municipalité invoque

l'intérêt public à la bonne intégration des constructions et à la préservation

de l'identité du secteur. Cet intérêt doit toutefois en l'espèce être nuancé

compte tenu des qualités relatives du périmètre, que l'ISOS qualifie même de

quelque peu "décousu". Par ailleurs et pour les raisons évoquées

ci-dessus, le projet s'intègre correctement à son environnement bâti et

paysager. L'intérêt invoqué par la municipalité pour refuser le permis de

construire requis se heurte en outre à d'autres intérêts publics importants, au

premier rang desquels figurent la densification des zones à bâtir souhaitées

par la LAT et la planification directrice cantonale (art. 1 al. 2 let. b et 3

al. 3 let. abis LAT). L'intérêt privé de la recourante à pouvoir

utiliser les possibilités constructives offertes par son terrain, conformément

à la planification d'affectation et aux règles de la police des constructions,

doit également être considéré. Ces différents intérêts ont d'autant plus de

poids que la parcelle litigieuse, située dans un environnement déjà densément

urbanisé, est intégrée dans le périmètre compact du projet d'agglomération

Lausanne-Morges (PALM). Dans une telle situation, l'intérêt public à densifier

la parcelle et, partant, celui d'une utilisation rationnelle de la zone à

bâtir, ainsi que l'intérêt privé de la recourante, priment en l'espèce

largement sur les considérations d'ordre esthétique invoquées par la

municipalité. Il y a enfin lieu de relever que la municipalité minimise

considérablement, dans sa pesée des intérêts, la conservation du cèdre bleu,

dont la préservation constitue également un intérêt public important à prendre

en considération.

h) Au vu de ce qui précède, il apparaît que la

municipalité a fait une application insoutenable de la clause d'esthétique. Les

critiques formulées à l'encontre du projet reposent essentiellement sur des

appréciations subjectives relatives au langage architectural retenu et à

l'expression contemporaine du bâtiment, sans mettre en évidence une atteinte

concrète, objectivement identifiable et suffisamment grave au site ou au

quartier. Le projet respecte l'ensemble des prescriptions applicables de la

police des constructions. Le bâtiment projeté demeure compatible avec l'échelle

du quartier, préserve l'élément paysager majeur de la parcelle et tend

précisément à intégrer celui-ci dans une composition architecturale cohérente.

Aucun élément au dossier ne permet dès lors de retenir que l'utilisation des

possibilités constructibles réglementaires apparaîtrait en l'espèce déraisonnable

au sens de la jurisprudence fédérale.

3.

Le considérant qui précède conduit à l'admission du recours, bien fondé.

Cela entraîne l'annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à

la municipalité, afin qu'elle délivre le permis de construire requis. L'émolument

judiciaire doit être mis à la charge de la commune de Lausanne, qui succombe

(art. 49 LPA-VD). La recourante, qui a procédé avec l'aide d'un avocat, a droit

à des dépens, à la charge de la commune de Lausanne (art. 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 8 octobre 2025 par la Municipalité de Lausanne est

annulée.

III.

La cause est renvoyée à la Municipalité de Lausanne pour nouvelle

décision relative à la demande de permis de construire, dans le sens des

considérants.

IV.

Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la

charge de la commune de Lausanne.

Une indemnité de 3'000 (trois mille) francs, à verser à A.________ à

titre de dépens, est mise à la charge de la commune de Lausanne.

Lausanne, le 8 juin 2026

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral de la culture (OFC).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.