AF.1999.0005

TA - AF.1999.0005 - 2000-06-02 - SI Montenailles SA c/ccl du SAF du Mont-sur-Lausanne

2 juin 2000Français101 min

L'art. 98d LAF (attribution en zone à bâtir et en zone agricole) ne s'oppose pas à ce que la commission de classification attribue du terrain dont la constructibilité est différée, comme c'est le cas pour les zones soumises à plan partiel d'affectation ou à plan de quartier selon le Plan des zones, qui n'y fixe que le CUS (nouveau remaniement à péréquation nécessaire). Méthode d'estimation (Naegeli, conforme à art. 86 LAF), avec escompte en raison du temps nécessaire à l'adoption du PQ. (RECOURS ADMIS PAR LE TRIBUNAL FÉDÉRAL).

Faits

Vu les faits suivants:

I. Le

tribunal se réfère tout d'abord, comme le font les parties (notamment la

recourante en p. 4 de son recours) à l'état de fait contenu dans l'arrêt AF

93/008 notifié le 30 octobre 1995 aux même parties. Le tribunal y a retenu les

faits suivants:

"A. La société

recourante a acquis en 1949 plusieurs parcelles situées sur le territoire de la

Commune du Mont-sur-Lausanne en contre-haut du ruisseau de Valleyre et du

chemin des Montenailles. La parcelle 1015, d'une surface totale de 20'251 m²,

comporte le long du chemin des Montenailles une ancienne ferme actuellement

occupée par des locataires de la recourante; peu en pente à cet endroit, elle

s'étend selon une pente de plus en plus prononcée jusqu'à la forêt qui la

domine et dont elle inclut une surface en nature de bois de 2'580 m². La

parcelle 1504 constitue une bande de 116 m² qui fait géographiquement partie de

la parcelle 1015. La parcelle 1042, d'une surface de 14'690 mètres carrés dont

1'602 m² de bois, s'étend sur une topographie comparable en contre-haut du

ruisseau de Valleyre. Enfin, la parcelle 1018 comprend 1'182 m² en nature de

bois, située à l'intérieur de la forêt précitée. Les trois parcelles ne sont

pas contiguës.

B. Le

territoire de la Commune du Mont-sur-Lausanne a fait l'objet d'un plan de zone

légalisé en 1968. D'après le plan original approuvé par le Conseil d'Etat le 11

juin 1968, le territoire communal comprend les zones suivantes:

- zone de village

- zone de villas

- zone industrielle

- zone communale sans affectation spéciale

- zone de verdure et de forêts.

D'après ce plan

original, les parcelles de la recourante se trouvent, à l'exception des parties

en nature de bois, en zone sans affectation spéciale.

(...)

Un nouveau règlement

sur le plan d'extension et la police des constructions a été approuvé par le

Conseil d'Etat le 15 août 1979. Ce règlement prévoit deux zones de village, une

zone de villas, ainsi que des zones industrielle, intermédiaire, agricole et

enfin une zone de verdure et d'utilité publique. Toutefois l'art. 92 de ce

règlement a la teneur suivante:

"Les art. 26 à 32 "zone

sans affectation spéciale" du règlement du 11 juin 1968 demeurent

applicables jusqu'à l'approbation par le Conseil d'Etat du plan des zones

révisé conformément à la loi cantonale du 13 septembre 1976.

Les chapitres V (zone intermédiaire)

et VI (zone agricole) du présent règlement entreront en vigueur en même temps que

le plan des zones révisé."

En réalité, les

dispositions de ce règlement concernant la zone intermédiaire et la zone

agricole ne sont jamais entrées en vigueur puisque le règlement de 1983 dont il

sera question plus loin l'a abrogé avant même qu'un plan de zone révisé puisse

entrer en vigueur.

En mars-avril 1981 a

été mis à l'enquête un nouveau règlement communal sur le plan d'extension et la

police des constructions en même temps qu'un nouveau plan de zone. Ce plan

faisait apparaître un "périmètre provisoire" qui, selon les

explications fournies par le service technique de la commune le 8 septembre

1994, comprenait les surfaces agricoles situées en zone sans affectation

spéciale et quelques terrains constructibles selon le plan de 1968, non bâtis,

dont certains avaient été bloqués par les AFU de 1972. D'après les indications

rapportées dans un avis de droit fourni au syndicat par le professeur Poudret

(p. 13) en date du 15 mai 1985, ledit plan prévoyait à l'intérieur de ce

périmètre une zone agricole et une petite zone industrielle à la limite de

Romanel-sur-Lausanne, mais il ne localisait pas les zones de villa maintenues

ou nouvelles. Ce plan n'a pas été présenté au conseil communal car il a suscité

de nombreuses oppositions. En revanche, le règlement correspondant a été adopté

par ce dernier et approuvé par le Conseil d'Etat le 26 octobre 1983 (ci-dessous

règlement de 1983).

Selon l'art. 3 du

règlement de 1983, le territoire de la commune est divisé en treize zones dont

les périmètres respectifs sont délimités sur le plan d'extension déposé au

greffe municipal. Ces zone comprennent deux zones de village selon plan et

règlement spécial ainsi que les zones suivantes:

- zone de villas

- zone d'habitation moyenne densité

- zone mixte

- zone industrielle

- zone artisanale

- zone de verdure et d'aménagement d'utilité publique

- zone de verdure

- zone de construction d'utilité publique

- zone de protection

- zone intermédiaire

- zone agricole.

Les dernières

dispositions du règlement de 1983 ont la teneur suivante:

"Art. 108.- Le présent règlement

entre en vigueur dès son approbation par le Conseil d'Etat et, sous réserve des

dispositions transitoires, abroge le règlement communal sur le plan d'extension

et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 août 1979.

Chapitre

XVI

Dispositions transitoires

Art. 109.- L'approbation définitive

des zones à l'intérieur du périmètre provisoire est subordonnée à

l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme

d'un remaniement parcellaire et selon la procédure des articles 98 b à d de la

Loi sur les améliorations foncières (loi du 13 septembre 1976).

Aucune construction nouvelle ne peut

être admise à l'intérieur du périmètre provisoire jusqu'à l'approbation

définitive des zones. Les constructions et installations liées à l'agriculture

peuvent être autorisées sous réserve de l'approbation de l'organe compétent du

syndicat.

Les zones seront définies sur la base

du plan directeur.

Art. 110.- Seules les dispositions

générales et celles des zones prévues par le plan de 1968 entrent en vigueur

dès l'approbation du présent règlement par le Conseil d'Etat.

Pour le surplus, les dispositions de

ce règlement entreront en vigueur en même temps que le plan communal des zones

révisé."

D. Parallèlement à cette

procédure, et ainsi que cela résulte du rapport de la commission de

classification du 20 avril 1983 (enquête sur le périmètre général et le

périmètre à péréquation), la municipalité s'est adressée au Conseil d'Etat pour

qu'il ordonne le remaniement parcellaire afin de permettre la réalisation du

plan d'extension communal.

Par arrêté du 19 mars

1982, le Conseil d'Etat a ordonné la création du syndicat. Selon l'art. 2 dudit

arrêté et selon l'art. 3 de ses statuts, le syndicat a pour but le remaniement

parcellaire en corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone

à bâtir, la construction de chemins et la pose de canalisations

d'assainissement. Selon l'art. 13 des statuts, un membre de la municipalité

désigné par celle-ci fait partie de droit du comité de direction.

A titre préalable

(rapport de la commission de classification du 20 avril 1983, p. 3), la

municipalité avait fixé le périmètre à péréquation, qui comprenait les terrains

classés en zone communale sans affectation spéciale et les parcelles non bâties

classées en 1968 en zone de villas le long de l'autoroute et dans la région des

Echelettes. Ce périmètre correspondait au périmètre provisoire figurant sur le

plan des zones mis à l'enquête en mars-avril 1981.

E. En mai 1983, le

syndicat a mis à l'enquête le périmètre général et le périmètre à péréquation.

Comme le relève l'avis de droit du professeur Poudret (p. 14), ce périmètre

provisoire, visé à l'art. 109 du règlement de 1983, ne définissait pas le

sous-périmètre à bâtir d'un dixième de la surface totale exigé à l'époque par

l'art. 25 bis al. 3 LCAT; toutefois la municipalité avait transmis

ultérieurement à la commission de classification, comme instrument de travail

"confidentiel", un plan directeur de l'occupation du sol qui était

destiné à lui permettre de procéder à l'estimation du nouvel état. L'avis de

droit du professeur Poudret incite cependant la commission de classification à

faire fixer le ou les sous-périmètres à bâtir conformément aux art. 36 LCAT et

98 LAF avant de poursuivre ses travaux.

En décembre 1983, le

syndicat a mis à l'enquête, après les avoir soumis à la commune, des

modifications des périmètres consistant en quatre exclusions et quatre

inclusions dans le périmètre, ainsi que l'inclusion collective du secteur de

Budron-Dessus.

De manière générale,

le périmètre ne comprend pas tout le territoire communal. Il est au contraire

constitué de plusieurs parties, séparées les unes des autres, qui suivent en

principe le contour extérieur des zones affectées à la construction. Certaines

parcelles déjà bâties (voire non bâties, par exemple la parcelle 930), situées

en groupe ou isolément (parcelles 1179, 1182 et 1226 par exemple) à l'intérieur

des limites du périmètre, en sont exclues par un enclavement. Les parcelles de

la recourante se trouvent en bordure d'une des parties du périmètre. La limite

de ce dernier suit, à cet endroit, le ruisseau de Valleyre et la chemin des

Montenailles, qui sont bordés à l'opposé par des parcelles déjà construites

situées à l'extérieur du périmètre.

La recourante n'est

intervenue ni dans la première ni dans la seconde enquête (qui ne portait

d'ailleurs que sur les modifications) sur le périmètre.

F. En juin 1987, le

syndicat a mis à l'enquête les taxes-types de l'ancien état ainsi que deux

modifications du périmètre soumis à péréquation. Ces modifications du périmètre

concernaient le secteur des Echelettes, de la Grange de Montricher et du champ

de la Viane, déjà affectés à la construction par le plan des zones de 1968 et

que la commission de classification proposait d'exclure de la péréquation

générale, ainsi qu'un secteur "En Barze" faisant l'objet d'un plan

d'extension partiel prévoyant des constructions et des aménagements équestres.

Quant aux taxes, le

rapport expose ce qui suit:

Principes retenus pour l'estimation

des terres à l'ancien état

Dans le périmètre général de

l'entreprise, la C.Cl. distingue quatre catégories de terrains:

A. Ceux qui ont été

classés en zone communale sans affectation spéciale par le plan des zones

adopté par le Conseil d'Etat le 11 juin 1968.

B. Ceux qui sont

affectés à la villa et à l'industrie (secteurs des Echelettes, de la Grange de

Montricher et du Champ de la Viane) et légalisés par le plan des zones de juin

1968.

C. Ceux qui sont en

nature de bois et soumis au régime forestier.

D. Ceux qui sont situés

aux abords immédiats des fermes et des habitations foraines et qui en

constituent les aménagements extérieurs directs.

_____________

A. Seuls les terrains

de la catégorie A bénéficieront de la péréquation réelle. Pour ceux-ci la C.Cl.

a fixé deux valeurs de sol qui s'additionnent pour former l'estimation

"ancien état"; soit une taxe en fr./m² dite "agricole" et

une taxe en fr./m² dite "de convenance à bâtir".

La taxe agricole couvre la valeur du

sol cultivable et tient compte notamment de son rendement (qualité), de sa

situation et de sa nature (art. 58 LAF). Elle est indépendante des limites de

propriété et couvre un secteur de même valeur. Les taxes au m² sont de l'ordre

de Fr. 5.- dans le haut et de Fr. 8.- dans le bas du territoire. Des

moins-values importantes sont appliquées aux talus non labourables, aux zones

d'ombre, aux terrains incultes, notamment.

La taxe de convenance à bâtir couvre

la valeur potentielle de construction dont les terrains sans affectation

pouvaient disposer jusqu'en 1972, avant que le Conseil d'Etat n'interdise les

habitations dans cette zone (arrêté du 12 juillet 1972). Ainsi pour satisfaire

aux critères d'estimation énoncés dans la LAF art. 86 a), la C.Cl. a déterminé

pour chaque parcelle, prise comme entité, une valeur en fr./m² tenant compte

des facteurs suivants:

1. situation (éloignement,

vue, orientation et environnement).

Considérants

2.

Accès (nombre, qualité).

3.

Forme et dimensions.

4.

Topographie et sous-sol.

5.

Possibilités de construction

(évacuation des eaux claires, des eaux usées, alimentation en eau).

6.

Dispositions en vigueur

réglementant les constructions.

Ces convenances à bâtir ont été

estimées en points convertis en centimes. Leurs valeurs varient selon les parcelles

de Fr. 2.- à Fr. 6.- le m² en général sur l'ensemble du territoire, à

l'exception des cas particuliers de Budron-Dessus (Syndicat AF en cours) et du

Champ d'Aullie (Remaniement Autoroute no 17).

B. Les terrains

légalisés en zone de construction depuis 1968 sont estimés selon les mêmes

critères de constructibilité que ci-dessus (réf. art. 86 a) LAF), mais avec un

multiplicateur de 20 dans la zone de villas et de 15 dans la zone industrielle.

C. Les biens-fonds en

nature de bois sont taxés selon la qualité du sol forestier. La valeur du bois

sur pied ne sera estimée au nouvel état qu'en cas de changement de

propriétaire. Les taxes arrêtées varient de Fr. 0.50 à Fr. 1.50 le m².

D. Les terrains situés

aux abords immédiats des fermes et des habitations foraines et qui comprennent

les aménagements extérieurs de ces constructions, ne sont pas inclus dans le

périmètre soumis à péréquation. Ils restent attachés aux bâtiments et sont

estimés pro forma à Fr. 20.- le m², tant à l'ancien qu'au nouvel état."

L'enquête sur les

taxes-types a suscité des recours de la part de propriétaires du secteur de

Champ d'Aullie; la taxe-type les concernant prenait en compte un facteur

multiplicateur de 3 pour tenir compte du fait que leurs parcelles, demeurées

formellement en zone sans affectation spéciale selon le plan de zone de 1968

mais entourée de parcelles bâties et proches de l'autoroute, paraissaient, plus

que d'autres secteurs reculés du syndicat, destinées à la construction. Devant

la Commission centrale des améliorations foncières, ils demandaient qu'un

facteur multiplicateur de 10, proche de celui de la zone villa fixé à 15, soit

appliqué à l'estimation de leurs parcelles à l'ancien état. La Commission

centrale a rejeté leur recours par prononcé du 7 mars 1989, confirmé par arrêt

du Tribunal fédéral du 25 octobre 1989 (1P.252/1989).

Pour ce qui concerne

la recourante, d'après le document du 17 août 1994 produit ce jour-là par le

géomètre du syndicat, les taxes-types entraînent, compte tenu de la valeur

agricole et de la valeur de convenance à bâtir, une estimation à l'ancien état

comprise entre 8 fr. le m² et 10 fr. 80 le m² pour ce qui concerne les surface

soumises à péréquation dont il sera question plus loin. Un plan du même jour,

également versé au dossier par le géomètre, fait apparaître que les surfaces en

nature de forêt ne sont pas soumises à la péréquation et qu'en outre, autour de

la ferme construite sur la parcelle 1015, une surface de 2'500 m², attenante à

l'habitation, est également considérée comme soustraite à la péréquation.

L'indication de cette

surface précise ne résulte pas des documents de l'enquête sur les taxes-types

de juin 1987 ni de celles de 1992 sur les taxes-types du nouvel état; elle a

été évoquée lors d'une assemblée générale du syndicat en 1985 (procès-verbal du

27.

juin 1985, p. 5).

G. La Commune du

Mont-sur-Lausanne s'est dotée d'un plan directeur approuvé par la municipalité

le 26 octobre 1987, mis en consultation publique en novembre-décembre 1987,

adopté par le conseil communal en juin 1988 et approuvé par le Conseil d'Etat

le 12 mai 1989. Ce plan prévoit plus de vingt zones différentes. L'approbation

du plan directeur communal avait été précédé par la distribution à tous les

habitants de la commune d'un numéro spécial du journal communal d'information

dénommé "Aux quatre coins du Mont". Ce document reproduit un plan du

territoire communal.

On peut lire

notamment ce qui suit dans cette édition spéciale du journal d'information

communal:

"6. Malgré l'importance du

territoire agricole et de l'activité qui en dépend, de nombreuses fermes,

implantées dans ledit territoire, même si elles sont désaffectées, sont

soumises aux dispositions de la loi fédérale qui frappe la zone agricole, et ne

peuvent pratiquement pas être transformées. Consciente de cet inconvénient, la

municipalité a étudié un moyen, actuellement soumis au Service de l'aménagement

du territoire, afin de permettre leur transformation; toutefois certaines

fermes isolées resteront soumises aux restrictions de la LAT".

H. La commune a adopté un

plan général d'affectation. Entre le 26 mars 1990 et le 26 août 1991, il a été

successivement et à trois reprises approuvé par la municipalité et soumis à

l'enquête publique. La dernière approbation par le Conseil communal date du 30

septembre 1991.

a) L'art. 4 du

règlement communal correspondant au règlement communal mis à l'enquête en 1991

(ci-dessous le règlement de 1991) prévoit ce qui suit:

"Selon la légende du Plan

général d'affectation - les appellations des diverses zones de développement,

précisent l'orientation du type d'occupation.

Les espaces numérotés sur le plan,

entourés d'un liseré, sont soumis à un plan spécial obligatoire - Plan partiel

d'affectation ou de quartier -.

Chaque P.P.A. sera accompagné du

règlement particulier qui lui est propre. Le CUS maximum applicable est fixé

sur le Plan avec la liste numérotée des P.P.A."

A l'examen du plan

général d'affectation, on constate que les parcelles 1015 et 1504 de la

recourante se trouvent à l'intérieur du périmètre du plan partiel d'affectation

no 18 intitulé "Montenailles" qui comprend au total une demi-douzaine

de parcelles. Quant à la parcelle 1042, elle se trouve à l'intérieur du

périmètre du plan partiel d'affectation no 17 intitulé "Valleyre",

qui comprend environ une dizaine de parcelles. Dans ces deux plans partiels

d'affectation, que le règlement communal range avec plusieurs autres sous la

désignation "zone de verdure et d'habitat groupés", le coefficient

d'utilisation du sol indiqué par le plan général d'affectation s'élève à 0,4.

c) On remarque

encore, sur l'exemplaire du plan général d'affectation non encore approuvé par

le Conseil d'Etat qui figure au dossier, la présence de certaines parcelles

qui, tout en étant entourées d'autres parcelles déjà bâties colloquées en zone

de villa, sont isolément placées en zone intermédiaire. Il s'agit notamment des

parcelles 1012 située "En Budron", non bâtie, et de la parcelle 1021,

bâtie, située en contre-haut de la route de Penau. La collocation en zone

intermédiaire de ces parcelles a fait l'objet d'une requête au Conseil d'Etat.

La municipalité a exposé devant cette autorité qu'elle se justifiait par des

considérations d'égalité de traitement entre tous les propriétaires de la

commune dont les parcelles se trouvent en zone sans affectation spéciale,

inconstructibles selon l'art. 134 b LATC: pour la municipalité, l'avantage

constitué par le passage en zone constructible serait acquis par les

propriétaires concernés à des conditions inéquitables car très différentes

entre eux selon qu'ils se trouvent à l'intérieur du périmètre, soumis à la

péréquation réelle, ou à l'extérieur du périmètre du syndicat; estimant devoir

exiger un sacrifice analogue des propriétaires situés en dehors du périmètre,

les autorités communales ont conçu un système destiné à rétablir l'égalité:

elles ont proposé à ces propriétaires hors-périmètre de classer leur parcelle

en zone villa moyennant le versement d'une somme de 100 fr. par m² en prévoyant

toutefois que ce versement puisse être différé jusqu'à la construction

effective de la parcelle, ceci au moyen de l'inscription d'une servitude

d'interdiction de bâtir, rachetable en tout temps, aux conditions précitées. Le

Conseil d'Etat a considéré que l'intention de l'autorité communale, si louable

qu'elle soit, revenait à conférer à la zone intermédiaire le rôle de sanction

contre tout propriétaire réfractaire au système mis en place. Rappelant que

l'art. 5 al. 1 LAT prévoit que le droit cantonal établit un régime de

compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des

inconvénients majeurs qui résultent des mesures d'aménagement, le Conseil

d'Etat a constaté que cette possibilité n'avait pas été reprise en droit

vaudois, l'art. 50 LATC permettant seulement la perception de contribution de

plus-value limitée aux frais d'équipement. En raison de l'absence de base

légale pour la perception de "plus-values de zonage", le Conseil

d'Etat, par décision du 6 août 1993, a admis les requêtes et renvoyé le dossier

à la commune pour qu'elle rectifie l'affectation des parcelles litigieuses au

sens des considérants.

d) En cinq endroits

différents du territoire communal, notamment sur le pourtour de la zone de

villas des Planches ainsi qu'à l'emplacement de plusieurs hameaux du territoire

communal, on note la présence de zones dites "habitations-hameaux".

Au sujet de cette zone, l'art. 105 du règlement de 1991 précise ce qui suit:

"Dans le but de préserver le

caractère et la typologie des constructions rurales, chacune des zones de I à V

est soumise à un règlement spécial avec plan particulier.

Règles générales:

- Aucune

construction nouvelle n'est autorisée, à l'exception d'annexes de minime

importance et de constructions nécessitées par l'exploitation des domaines

agricoles.

- L'entier des

volumes existants peut être transformé et aménagé dans le respect du caractère

originel du bâtiment.

- Des activités

autres qu'agricoles peuvent être admises pour autant qu'elles ne provoquent pas

de gêne marquée pour le voisinage.

- Les parcelles

non bâties à l'intérieur des périmètres peuvent être aménagées. Par exemple,

des parcs de verdure, places de jeux, parkings arborisés, garages, piscines,

bâtiments d'intérêt public et autres semblables peuvent être prévus.

- Les articles

"normes de transformation des fermes" sont applicables suivant le

cas."

Lesdites normes de

transformation des fermes, qui s'appliquent notamment aux fermes existantes

situées en zone de villas ainsi qu'aux bâtiments existants à l'intérieur des

périmètres "habitations-hameaux", prévoient la sauvegarde du volume

général et du caractère des bâtiments ruraux, dont les bâtiments secondaires

peuvent être aménagés pour l'habitation; elles régissent également

l'aménagement de locaux dans la toiture.

H. Du 9 au 20 novembre

1992, le syndicat a mis à l'enquête les objets suivants:

avant-projet des travaux collectifs

- sous-périmètre des terrains à bâtir (nouvel état)

- taxes-types des terrains à bâtir (nouvel état)

- taxes-types des valeurs passagères (servitudes, etc.).

En outre, il a mis en

consultation l'étude d'impact sur l'environnement liée à l'avant-projet des

travaux collectifs.

a) Parmi les documents

d'enquête, le plan des sous-périmètres des terrains à bâtir au nouvel état

rappelle dans sa légende le périmètre général ainsi que les sous-périmètres

exclus de la péréquation réelle (Echelettes, Viane, Grange de Montricher,

Barze). Cette légende présente comme nouveaux:

- le sous-périmètre des terrains à bâtir

soumis à péréquation réelle

- le sous-périmètre des terrains à bâtir

hors péréquation réelle

- le sous-périmètre agricole, y compris

les zones "habitations-hameaux".

Le rapport de la

commission de classification expose que le plan des sous-périmètre des terrains

à bâtir mis à l'enquête sanctionne au sens de l'art. 98c LAF les

sous-périmètres des terrains à bâtir tels qu'ils ont été officialisés par le

plan général d'affectation des sols adopté par le conseil communal le 30

septembre 1991.

A l'examen du plan

des sous-périmètres des terrains à bâtir mis à l'enquête par le syndicat, on

constate qu'à l'intérieur du périmètre de ce dernier, d'importantes zones, en

partie constructibles, sont exclues de la péréquation réelle (Grange de

Montricher, Viannaz, Echelettes, Barze). Les autres parties du périmètre,

principalement en zone agricole avec une faible proportion de zone

constructible, sont soumises à la péréquation réelle.

Les parcelles de la

recourante sont comprises, sauf pour leur surface en nature de bois, dans le

sous-périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation réelle.

b) Aucune taxe-type n'est

mise à l'enquête pour la zone agricole. Le rapport de la commission de

classification l'explique en précisant que les taxes-types des terrains

agricoles dans le nouvel état correspondront exactement à la valeur des

taxes-types (valeur agricole et valeur de convenance) de l'ancien état mises à

l'enquête en 1987.

c) Au sujet des zones

"habitations-hameaux", le rapport de la commission de classification

du 30 septembre 1992 précise ce qui suit:

"Les zones

"Habitations-Hameaux (HH) ne font pas partie des sous-périmètres TAB-NE,

puisqu'inconstructibles selon le règlement communal qui accompagne le PGA.

Seuls sont autorisés dans ces zones la transformation et l'aménagement des

bâtiments existants.

A noter que les zones HH sont

entièrement situées à l'intérieur des zones attenantes aux habitations et par

conséquent exclues de la péréquation réelle.

Afin de faciliter la lecture du plan

des sous-périmètres TAB-NE, les zones HH ont été assimilées à la zone agricole.

Elles apparaissent en blanc sur le plan et ont été comptabilisées dans le

sous-périmètre agricole.".

Les zones

"habitations-hameaux" n'apparaissent ainsi pas sur les plans mis à

l'enquête par le syndicat. Sur le plan général d'affectation mis à l'enquête

par la commune en 1991, on constate que chacune d'elles réunit plusieurs

parcelles déjà construites et qu'elles forment des îlots en général entouré par

la zone agricole, parfois attenant à une zone constructible.

d) Au sujet des

taxes-types, le rapport de la commission de classification du 30 septembre 1992

précise encore:

"La C.cl. publie donc

aujourd'hui 25 taxes-types, réparties dans le périmètre à raison d'une par

nouveau parchet de terrain à bâtir, que les propriétaires doivent examiner et

comparer.

Ces taxes-types serviront de base à

l'estimation de détail des biens-fonds au nouvel état. Elles permettront

également aux propriétaires, pour la phase de prise de voeux agendée à la fin

de l'hiver 92-93, de préciser en toute connaissance de cause quel type de

terrain à bâtir ils souhaitent recevoir au nouvel état.

Nous insistons sur le fait que,

contrairement à la première enquête de 1987, cette taxe n'est pas une

taxe-échantillon, mais une valeur moyenne au m² pour tout le secteur

considéré.

Tous les genres de terrain à bâtir

définis par le PGA 92 à l'intérieur du périmètre font l'objet d'une taxe-type.

Malgré les difficultés liées à

l'actuelle crise dans le domaine immobilier, la C.cl. a dû fixer pour les

taxes-types des prix proches de la valeur vénale du terrain, afin que les

soultes positives ou négatives résultant du nouvel état parcellaire prêtent le

moins possible à discussion.

Pour mémoire, une soulte est une

somme d'argent versée au propriétaire ou à payer par le propriétaire lorsque ce

dernier ne reçoit pas au nouvel état l'équivalent du terrain cédé (prétention

AE).

La C.cl. a déterminé les taxes-types

en fonction des critères suivants:

1) prix de base fixé

selon le coefficient d'utilisation du sol (CUS) attaché à chaque genre de

terrain à bâtir, soit:

- CUS 0.25

= prix de base Fr. 300.-/m² pour les zones

villas ou assimilées.

- CUS 1.2 = prix

de base Fr. 250.-/m² pour les zones

industrielles ou assimilées.

- CUS 0.4 = prix

de base Fr. 400.-/m² pour l'habitat

groupé ou assimilé, à développer par plan

partiel d'affectation (PPA).

2) augmentation ou

diminution du prix de base (env. + 10%) en fonction de la situation

du secteur à bâtir.

3) pour les PPA et les

zones villas avec lotissement, diminution du prix 2) en fonction de

l'estimation des frais d'étude du PPA et des frais d'étude de l'équipement

primaire des secteurs concernés.

Par équipement primaire, il faut

comprendre: route(s) de desserte intérieure(s) du quartier, canalisations

EU-EC, à l'exclusion des aménagements extérieurs (plantation d'arbres, places

de jeux, etc.) et autres dépendances liées aux habitations (garages souterrains

par ex.).

4) pour les PPA et les

zones villas avec lotissement, diminution du prix 3) en fonction de

l'estimation du coût de l'équipement du quartier tel que défini ci-avant.

(...)

Pour terminer, nous

rappelons que les taxes-types sont déterminantes pour l'estimation des

biens-fonds et que les propriétaires ne pourront pas demander ultérieurement

que les taxes admises après cette enquête soient modifiées lors de la

présentation des valeurs de leur nouvelle attribution.

e) Pour l'ensemble

des surfaces non forestières qui se trouvent, comme les parcelles de la

recourante, à l'intérieur du périmètre des plans partiels d'affectation 17 et

18, la taxe-type mise à l'enquête s'élève à 350 fr. le m².

I. Par réclamation du 19

novembre 1992, la recourante, se plaignant de ce que la commission de

classification envisageait de ne lui laisser que 2'500 m² autour de la ferme

existante et de lui retirer 26'186 m², a contesté la taxe-type fixée à 350 m²,

la jugeant non conforme à la situation du marché. Elle demandait l'annulation

des taxes-types, l'exécution d'une expertise des terrains litigieux et celle

d'une nouvelle péréquation lui laissant une surface minimale de 10'400 m².

Par décision du 26

Dispositif

mars 1993, la commission de classification a décidé de maintenir la taxe-type

de 350 fr. le m² tout en déclarant ne pas pouvoir entrer en matière sur les

autres points soulevés dans la réclamation.

J. Par acte du 8 avril

1993, la recourante s'est pourvue contre cette décision en concluant à son

annulation et subsidiairement à la réduction des taxes-types de 80%.

Le juge instructeur a

versé (en provenance de précédents dossiers concernant le même syndicat) ou

fait verser par les parties diverses pièces au dossier. Invitée à fournir

toutes explications utiles sur le fait qu'une surface de 2500 m² serait

"neutralisée" sur chaque parcelle construite, la commission de

classification a précisé ce qui suit par lettre du 10 août 1993 (pièce versée

au dossier général du syndicat accessible aux recourants des causes AF 93/007

et AF 93/008):

" Selon le

principe du respect de la zone attenante au rural et à l'habitation qui veut

que l'on ne puisse, sans l'accord du propriétaire, soustraire ou échanger le

terrain attaché aux bâtiments, qui forme un tout avec eux, la ccl a décidé de

délimiter cette zone pour chaque parcelle bâtie et de ne pas la soumettre à la

double estimation et à la péréquation réelle.

En effet, la ccl

ne désire pas qu'un propriétaire puisse bénéficier de la plus-value résultant

de la péréquation pour la partie attenante aux bâtiments d'une parcelle qui

passe de la zone sans affectation spéciale à la zone agricole, puisque ce

terrain est réputé lui rester au nouvel état. Nous avons taxé, pro forma, le

terrain attenant à l'habitation à 20 fr. le m², tant à l'ancien qu'au nouvel

état.

Par égalité de

traitement, nous avons appliqué la même règle aux parcelles bâties qui passent

de la zone sans affectation spéciale à la zone à bâtir au nouvel état.

Quant au choix de

la surface minimum de 2'500 m², arrêtée pour les terrains attenants aux

habitations des parcelles dont la superficie totale est supérieure à 2'500 m²,

il a été fait par analogie à l'art. 90, litt. 3, du règlement communal sur le

plan d'extension du 26.10.1983. Ce règlement prévoit que les fermes qui ne sont

plus utilisées comme telles peuvent être transformées en bâtiments d'habitation

pour autant, entre autres conditions, que la surface de la parcelle ne soit pas

inférieure à 2'500 m²."

Aux faits exposés

ci-dessus, on ajoutera encore que le plan général d'affectation (PGA) de la

commune du Mont-sur-Lausanne a été approuvé par le Conseil d'Etat le 6 août

1993.

II. Dans

cet arrêt AF 93/008 cité ci-dessus notifié le 30 octobre 1995, le tribunal

administratif a considéré que la recourante ne contestait pas l'inclusion de sa

parcelle dans le sous-périmètre de terrains à bâtir soumis à péréquation

réelle, qu'elle ne mettait pas non plus en cause la péréquation réelle

elle-même ni les modalités évoquées par la commission de classification, en

particulier la surface de 2500 m² "neutralisée" autour de

l'habitation, la fixation de cette dernière surface ne constituant d'ailleurs à

l'époque qu'une intention de la commission de classification et non une

décision formelle faisant l'objet de l'enquête alors litigieuse.

L'arrêt AF 93/008 a

admis le recours et annulé l'enquête en tant qu'elle portait sur les

taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état. On extrait ce qui suit des

motifs de cet arrêt:

" La commission de

classification (...) a précisé, tant dans ses déterminations du 9 septembre

1994 que dans les explications données à l'audience du tribunal, qu'à

l'intérieur des périmètres des futurs plans partiels d'affectation où se

trouvent les parcelles des recourantes, l'entrée en force du nouvel état ne

permettra probablement pas l'adoption d'une réglementation permettant les

constructions sans qu'au préalable, un nouveau remaniement soit effectué à

l'intérieur même du périmètre du plan. L'inspection locale a d'ailleurs effectivement

permis de constater que si l'on peut à première vue envisager des constructions

dans la partie inférieure des deux périmètres litigieux, dont la topographie

est peu tourmentée, il n'en va pas de même dans la partie supérieure qui est en

général constitué d'un vaste talus surplombé par une forêt. Il est donc certain

que les éventuels attributaires de la partie supérieure du périmètre du plan

recevraient dans le nouvel état des terrains où la construction est

matériellement impossible, d'où la nécessité d'un remaniement destiné à

permettre, une fois connue la réglementation du futur plan partiel

d'affectation, l'attribution à chacun des propriétaires de droits à bâtir

proportionnels à sa prétention.

b) Le tribunal peut

cependant se dispenser de trancher en l'espèce la question de savoir si le

terrain à bâtir attribué dans le cadre de l'art. 53 al. 2 LATC au terme d'une

péréquation réelle peut consister en une surface dont la constructibilité est

subordonnée à l'exécution préalable d'une nouvelle procédure d'affectation,

voire d'un nouveau remaniement avec péréquation. Il suffit en effet de

constater qu'en l'espèce, le statut juridique des surfaces litigieuses selon le

plan général d'affectation de 1991 n'est défini que par la seule indication

d'un coefficient d'utilisation du sol de 0,4. Le reste de la réglementation

future est inconnu, notamment pour ce qui concerne le nombre de niveaux admis,

et les indications recueillies en audience montrent que leur élaboration

prendra de nombreuses années. La commission de classification se trouve donc,

en raison des contraintes résultant de la planification communale et surtout du

temps considérable que nécessitera l'adoption des nombreux plans d'affectation

partiels prévus sur le territoire communal, dans l'impossibilité de fixer pour

le nouvel état une valeur reposant sur de réelles possibilités de construction.

Sans doute n'est-il pas impossible que le nouvel état puisse être néanmoins

adopté sur la base de valeurs tenant compte de cette incertitude de manière appropriée,

par exemple sous la forme d'une déduction supplémentaire en raison du risque

d'attente voire d'échec des plans partiels d'affectation envisagés. Il est en

revanche impossible de maintenir, comme l'a fait la décision attaquée, des

taxes-types qui ne tiennent compte que des frais probables d'études et

d'aménagement et que la commission de classification considère d'ailleurs comme

intangibles.

Sur ce dernier point,

il faut rappeler que d'après la jurisprudence constante, les taxes-types de

l'art. 57 LAF ont seulement pour but de fixer le cadre général des estimations

utilisées pour la nouvelle répartition des terres, mais qu'elles ne lient pas

définitivement les parties aux montants exacts mis à l'enquête. Dans la mesure

où, selon le rapport de la commission de classification et d'après les

explications recueillies en audience, les valeurs mises à l'enquête sont

désignées comme des taxes-types mais ne seront pas retouchées au moment des

estimations de détail et du nouvel état, elles ne sont pas conformes à la

notion de taxe-type prévue par l'art 57 LAF. En soi, ce motif justifie

également l'annulation de la décision attaquée."

III. La

commission de classification a procédé à une nouvelle prise de voeux (au sens

de l'art. 32 RAF) au sujet de laquelle elle a adressé aux propriétaires du

syndicat un rapport du 29 janvier 1997. Une assemblée générale extraordinaire

du 6 février 1997 a également servi à la présentation de cette prise de voeux.

Dans son rapport du 29

janvier 1997, la commission de classification rappelait notamment que l'arrêt

du 30 octobre 1995 rendait nécessaire un nouvel examen des estimations des

terrains à bâtir au nouvel état. Ce rapport était accompagné d'un questionnaire

et de plans présentant notamment des estimations indicatives pour les

différents types de terrain à bâtir. Les propriétaires étaient invités à

indiquer quelle part de leur prétention en francs ils souhaitaient consacrer

pour du terrain à bâtir. Selon les explications contenues dans le questionnaire

ad hoc "2EME PRISE DE VOEUX - JANVIER 1997", les terrains à bâtir à

disposition étaient répartis en diverses catégories comprenant:

- des zones constructibles dès le transfert

de propriété (zone villa, PPA Au Ferrajoz en cours d'approbation, zone

industrielle notamment) ou

- des zones soumises à l'établissement

préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier.

Lors de la récolte de

ces voeux, la recourante a indiqué sur la formule ad hoc remplie le 28 février

1997 qu'elle souhaitait recevoir du terrain dans la zone 54 (le PPA

Montenailles) ou éventuellement 53 (le PPA voisin Valleyre). Tant le PPA

Montenailles que le PPA Valleyre font partie des zones soumises à

l'établissement préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier,

c'est-à-dire qu'il s'agit de terrains à bâtir qui "sont soumis à un plan

spécial obligatoire - Plan partiel d'affectation ou de quartier" au sens

de l'art. 4 du règlement communal. Le PGA du Mont-sur-Lausanne y fixe seulement

un CUS de 0,4.

Sur la formule servant

à la récolte des voeux, la recourante a encore ajouté une remarque indiquant

que ses voeux étaient formulés sous toute réserve pour le motif qu'elle

s'opposait au principe même du syndicat à péréquation réelle, que les valeurs

du nouvel état étaient toujours excessives et qu'il était inadmissible de

baisser encore les valeurs de l'ancien état.

IV. L'enquête

dont la liquidation a donné lieu au présent recours a été organisée par le

Syndicat du 23 novembre au 23 décembre 1998. Elle porte sur les objets

suivants:

- sous-périmètre

"Echelettes-Grange De Montricher" soumis à péréquation

- modifications

de l'avant-projet des travaux collectifs

- modifications

des taxes-types ancien état

- estimation

des terres et des valeurs passagères, répartition des nouvelles parcelles,

adaptation des servitudes et autres droits, tableaux des soultes

- constatation

de nature forestière dans les zones à bâtir (y compris celles à développer par

PPA).

Parmi les documents

mis à l'enquête, le rapport technique de la commission de classification, du 30

septembre 1998, rappelle que les opérations du syndicat ont notamment pour but

"la répartition des droits à bâtir selon le principe de la péréquation

réelle. En d'autres termes, cette procédure permet la répartition entre tous

les propriétaires du Syndicat, de la plus ou moins-value résultant de la

nouvelle affectation des terres selon le PGA de 1993 via un coefficient

multiplicateur s'appliquant à la valeur ancien état des terrains soumis à

péréquation".

On extrait ce qui suit

de ce rapport:

4. SOUS-PERIMETRES SOUMIS

A PEREQUATION

4.1 Définition

Le périmètre général de l'entreprise, inchangé

et classé sous chiffre 1. dans le tableau ci-après, comprend:

a) les terrains classés en zone

sans affectation spéciale par le plan des zones de 1968 qui forment le

sous-périmètre général 2;

b) les terrains situés dans la

région "Echelettes-Grange de Montricher" classés en zones villas,

industrielle et de verdure par le plan de 1968 qui forment le sous-périmètre

"Echelettes-Grange de Montricher" 8 (sp EGDM);

c) les forêts jouxtant les

terrains a) et b), qui forment les sous-périmètres forestiers (général 3 et

EGDM 9). Ils ne sont pas remaniés en tant que tels et ne participent pas à la

péréquation réelle.

A l'intérieur du périmètre général, deux

sous-périmètres distincts, soumis chacun à une péréquation réelle qui leur est

propre, ont été définis à l'ancien état, soit:

- un "SOUS-PERIMETRE

PRINCIPAL SOUMIS A PEREQUATION" (5.) qui englobe tous les terrains de

la catégorie a) A l'intérieur de ce sous-périmètre. la C.cl. a défini des "zones

attenantes aux habitations" (4.) dans lesquelles ne

s'applique pas le coefficient de péréquation. Cette neutralisation hors

péréquation est justifiée par le principe des droits acquis. Elle permet

notamment aux propriétaires desdites habitations, qui voient leur terrain

ancien état passer en zone à bâtir au nouvel état, de conserver ainsi sans

bourse délier une surface réglementaire autour de leur habitation. Ces surfaces

neutralisées sont définies en principe selon l'art. 90 du règlement communal

sur le plan d'extension et la police des constructions du 26.10.1983 qui

s'appuie en l'occurrence sur le plan de 1968.

Cet article précise notamment

que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) dans la zone sans affectation

spéciale ne doit pas dépasser 0.25 et que la surface d'une parcelle construite

ne doit pas être inférieure à 2'500 m2 dans la zone sans affectation spéciale.

Ainsi en vertu de cet

article, les surfaces neutralisées sur lesquelles ne s'applique pas le

coefficient de péréquation représentent soit:

- l'entier des parcelles ancien

état supportant une habitation dont la surface est inférieure ou égale à 2'500

m2 et qui passe en zone agricole au nouvel état;

- pour les parcelles au statut

identique mais dont la surface est supérieure à 2'500 m2, 2'500 m2 ou 4 fois la

surface plancher habitable si celle-ci dépasse 625 m2 (selon CUS 0.25).

Pour les parcelles

"habitées" ancien état qui passent en zone à bâtir au nouvel état, la

surface neutralisée correspond au nouveau règlement du PGA de 1993, cas

particuliers réservés.

Pour les parcelles

"habitées" ancien état situées en zone

"Habitations-Hameaux" au nouvel état, la surface neutralisée couvre

toute la surface en zone "Habitations-Hameaux".

La zone équestre de Barze,

déjà affectée à l'ancien état, est soumise au même régime que les zones

attenantes.

- un "SOUS-PERIMETRE

SECONDAIRE SOUMIS A PEREQUATION" (11.) qui englobe tous les terrains

de la catégorie b) et comprenant une zone attenante (10.) de 2'500 m2

neutralisée autour de la seule habitation existante. La détermination d'un

sous-périmètre à péréquation distincte pour la région "Echelettes-Grange

de Montricher (SP EGDM) s'imposait par le fait que le nouveau PGA déclasse en

zone agricole environ le 55% de ce sous-périmètre.

En conséquence, le SP EGDM

est remanié pour lui-même, via un coefficient de péréquation réelle qui lui est

propre. Compte tenu du déclassement précité, ce coefficient est inférieur à 1,

contrairement à celui du solde du périmètre général qui est supérieur à 2 (c.f.

chapitre 9.1 }.

Au nouvel état, on retrouve

une configuration traditionnelle avec des sous-périmètres à bâtir , agricole (y

.c. zones de verdure et zones "Habitations-Hameaux"} et forestier

définis conformément au nouveau PGA.

Formellement, ces

sous-périmètres nouvel état et le sous-périmètre principal soumis à péréquation

ne font pas partie des objets soumis à la présente enquête puisque déjà publiés

lors des enquêtes précédentes.

(...)

6. ESTIMATION DES TERRES

L'estimation des terres a été réalisée en

plusieurs étapes.

Lors d'une 1ère étape en 1983-1984, la C.cl. a

procédé à l'estimation des taxes agricoles, des valeurs de convenance à bâtir

et des forêts. Cette 1ère étape a permis la mise à l'enquête des taxes-types en

1987.

En 1992, la C.cl. a procédé à une 1ère

estimation des nouveaux terrains à bâtir afin de mettre à l'enquête en 1992, un

dossier intitulé "Taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état".

Suite à un recours, le Tribunal administratif a annulé cette enquête,

considérant que ces taxes anticipaient de façon inadmissible les estimations de

détail.

Dès 1996, la C.cl. a remis l'ouvrage sur le

métier. Elle a actualisé les 1ères estimations de 1983-1984 et a repris le

dossier de l'estimation des nouveaux terrains à bâtir afin de mettre à

l'enquête aujourd'hui toutes les estimations des terres.

Il s'agit de valeurs d'échange attribuées à

chaque parcelle du Syndicat.

6.1 Estimation ancien état

Le document de référence

sur lequel s'est appuyée la C.cl. pour les estimations ancien état est le plan

des zones de 1968 soit celui fixant le statut des terrains au début du Syndicat

(c.f. annexe 2).

Ces estimations ancien état

figurent sur les plans 5.6.7.8.

6.1.1 Taxes agricoles

Les critères déterminants

pris en compte pour l'estimation des terrains agricoles sont les suivants:

a) nature et qualité du sol (rendement);

b) situation et topographie

(pente).

Les taxes agricoles sont

indépendantes des limites de propriété et couvrent des secteurs de même valeur.

Elles apparaissent en vert sur les plans 5.6.7.8.

Compte tenu de l'évolution du

marché des prix des terrains agricoles depuis l'enquête des taxes-types de

1987, la C.cl. a décidé de baisser systématiquement de 30% les valeurs

agricoles qui avaient été publiées en 1987 lors de l'enquête sur les

taxes-types.

Cette "dévaluation

conjoncturelle" représente l'un des volets de l'objet "Modifications

des taxes-types ancien état" mis à l'enquête aujourd'hui.

Ainsi les taxes des bonnes

terres agricoles s'échelonnent d'environ Fr. 3.50 à 4.--/m2 dans les hauts du

périmètre, à Fr. 5.-- à 5.80/m2 dans les bas.

Des moins-values sont

appliquées aux prairies permanentes, aux talus non labourables et aux secteurs

mouillants. Par ailleurs, les haies et les terrains incultes sont taxés de Fr.

0.50 à 1.-- /m2.

Les zones d'ombre sont

estimées à environ 70% des valeurs agricoles voisines. La largeur de ces zones

détaxées est fonction de la hauteur et de la densité des arbres ainsi que de

l'exposition par rapport au soleil.

6.1.2 Valeurs de convenance à bâtir

La valeur de convenance à

bâtir couvre les possibilités objectives de construire dans un proche avenir

dont les terrains sans affectation pouvaient disposer jusqu'en 1972, avant que

la Confédération n'interdise les habitations dans cette zone (arrêté du 12

juillet 1972). Ainsi pour satisfaire aux critères d'estimation énoncés dans la

LAF art. 86 a), la C.cl. a déterminé pour chaque parcelle soumise à

péréquation, prise comme entité, une valeur en Fr./m2 tenant compte des facteurs

suivants:

1. Situation (éloignement, vue, orientation et environnement)

2. Accès (nombre, qualité)

3. Forme et dimensions

4. Topographie et sous-sol

5. Possibilités de construction ( évacuation des eaux claires,

des eaux usées, alimentation en eau potable)

6. Dispositions en vigueur

réglementant les constructions.

Les convenances à bâtir ont

été estimées en points, puis converties en centimes. Elles figuraient déjà dans

le dossier taxes-types de 1987.

En parallèle à la diminution

de 30% des taxes agricoles telle que précitée, la C.cl. a décidé de baisser

également de 30% ces valeurs de convenance afin de ne pas fausser la

proportion fixée en 1987 entre ces deux estimations. C'est l'autre volet de

l'objet "Modifications des taxes-types ancien état"

Ainsi les valeurs de

convenance qui apparaissent en rouge sous les Nos des parcelles concernées,

sont comprises aujourd'hui selon les parcelles d'env. Fr. 1.-/m2 à environ

Fr. 4.20/m2 à l'exception des cas particuliers de Budron-Dessus et du Champ

d'Aullie. Comme déjà fixés par l'enquête de 1987, ces deux secteurs sont

traités spécialement.

En ce qui concerne

Budron-Dessus, la valeur de convenance est multipliée par 1.5 afin de tenir

compte des efforts financiers consentis par les propriétaires afin de

développer ce secteur via un Syndicat AF qui n'a pas abouti.

Dans le secteur du Champ

d'Aullie, la valeur de convenance est multipliée par 3 pour tenir compte de la

situation très particulière dans laquelle se sont trouvés les propriétaires de

ce secteur. Pour mémoire, ces terrains ont été remaniés dans le cadre du

Syndicat Autoroute selon des prix de terrain à bâtir puisque équipés pour la

construction; leur infortune ayant été de ne pas avoir été classés comme tels

par le plan des zones de 1968.

6.1.3 Zones à bâtir et de verdure

du sous-périmètre "Echelettes-Grange de Montricher"

Les zones à bâtir et de

verdure ancien état situées à l'intérieur du sous-périmètre

"Echelettes-Grange de Montricher" (SP EGDM) font l'objet d'un seul

prix. Elles ont été estimées selon les mêmes critères de

"constructibilité" que pour les valeurs de convenance mais avec un

multiplicateur de 20 dans la zone villas, la valeur du point étant égale à

celle fixée en 1987 soit 10 cts. Les valeurs ancien état ainsi estimées s'échelonnent

entre Fr. . 94.--/m2 et Fr. 130.--/m2. La zone industrielle de ce

sous-périmètre, secteur de Pré Sec a fait l'objet d'une nouvelle estimation

compte tenu de son contexte également particulier (nombreuses transactions en

période de haute conjoncture, gros projets mis à l'enquête).

Dès lors et selon les mêmes

modalités que pour l'estimation des zones industrielles nouvel état (c.f.

chapitre 6.2.2) un prix de Fr. 150.--/m2 a été fixé pour ce secteur.

Les zones de verdure de ce

sous-périmètre sont estimées selon les critères agricoles.

6.1.4 Zones attenantes aux

habitations

S'agissant de zones

neutralisées sans changement entre l'ancien et le nouvel état, une estimation

"pro forma" à Fr. 20.--/m2 a été fixée par la C.cl.

Ce prix passe à Fr. 25.--/m2

si les zones attenantes sont couvertes par les nouvelles zones

"Habitations-Hameaux", ceci afin de marquer la différence de statut

avec la zone agricole.

6.1.5 Terrains forestiers

Les terrains forestiers sont

taxés selon la qualité du sol forestier. Leur valeur varie de Fr.

0.50/m2 à Fr. 1.50/m2. La valeur des bois sur pied n'a été estimée qu'en cas de

changement de propriétaire (c.f. chapitre 8.1 ).

6.2 Estimation nouvel état

Pour les estimations

nouvel état, la C.cl. s'est fondée sur le nouveau Plan général d'affectation

approuvé par le Conseil d'Etat le 6 avril 1993 et sur le règlement qui s'y

rapporte. Il est rappelé que la mise en vigueur de ce document, à l'intérieur

du Syndicat, est subordonné à l'inscription du nouvel état au registre foncier.

Les terrains du

sous-périmètre EGDM ne font plus l'objet d'estimations distinctes au nouvel

état. Ainsi les différentes taxes présentées ci-après sont également valables

pour ce sous-périmètre selon l'affectation considérée.

Les estimations nouvel état

figurent sur les plans 9.10.11.12

6.2.1 Taxes agricoles et de verdure

Pour les taxes agricoles

nouvel état, la C.cl. a repris exactement les taxes agricoles ancien état. Pour

le secteur nouvellement classé en zone agricole dans le SP EGDM, la C.cl. a

procédé à une estimation selon les mêmes critères que pour les taxes agricoles

ancien état.

Les nouvelles zones de

verdure sont estimées à Fr. 20.--/m2 compte tenu du dégagement qu'elles

apportent aux zones à bâtir voisines.

6.2.2 Zones à bâtir

Comme déjà dit plus haut, la

C.cl. a complètement repris l'estimation de ces zones suite à l'annulation de

l'enquête "taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état" de 1992.

Pour ce faire, elle a notamment utilisé la méthode "Naegeli" du nom

de l'architecte zürichois qui l'a mise au point.

Cette méthode fondée sur

l'analyse de plus de 20'000 cas réels, fait référence aujourd'hui jusque dans

les tribunaux en matière d'estimation de terrains à bâtir.

En résumé, cette méthode est

basée sur une classification de chaque site considéré selon des critères tels

que notamment la situation, le besoin, les relations de trafic et le type de

constructions possible.

A partir de ce pointage, il

est possible de calculer selon un taux de capitalisation fixé, la part

admissible du coût du terrain par rapport au montant total d'un plan financier

sommaire.

Ce plan financier intègre le

coût des constructions, calculé selon le volume autorisé dans la zone

considérée, ainsi que les frais annexes inhérents à tout projet immobilier.

La valeur de la part terrain

divisée par la surface de la zone concernée donne la valeur brute en Fr./m2.

Selon le type de zone à

bâtir, différentes moins-values sont soustraites à la valeur brute précitée

afin d'obtenir finalement la valeur nette d'attribution nouvel état.

Parmi dites moins-values se

trouvent entre autres les futurs frais d'études et d'équipement à charge des

propriétaires et, dans les zones à développer par Plan partiel d'affectation

(PPA), un escompte pour tenir compte de la durée qui s'écoulera jusqu'à

l'approbation du PPA ainsi que la prise en compte de la résolution des

problèmes fonciers.

Dès lors et par cette méthode

de calcul, la C.cl. se conforme aux considérants de la décision du Tribunal

administratif relative à l'annulation de l'enquête taxes-types de 1992.

Pratiquement, chaque type de

zone à bâtir a fait l'objet d'estimations particulières, soit:

a) zones villas

Chaque secteur en zone

villas a été estimé selon la méthode Naegeli avec une moins-value relative

aux frais d'équipement calculés sur demande de la C.cl. par la Municipalité du

Mont. Cette estimation a permis de fixer la valeur nette totale de chaque

secteur .

Ensuite, à l'intérieur de

chaque secteur et afin de marquer la différence de valeur qui peut exister

entre chaque parcelle, la C.cl. a procédé à une autre estimation en pts/m2

gour chaque bien-fonds. En plus de la valeur donnée par l'affectation, les

critères de pointage qui ont été pris en compte sont:

1. la situation

2. l'emplacement des dessertes

3. la forme et les dimensions

4. la topographie et le sous-sol

5. les équipements/raccordement

EU-EC-EP

Une fois cette estimation

faite pour chaque parcelle, il a été possible de connaître le nombre total de

points d'un secteur. La valeur "Naegeli" totale de celui-ci étant

connue, le prix du point a pu être calculé et introduit dans le protocole de

pointage de chaque parcelle pour obtenir finalement son prix d'attribution en

Fr. ./m2.

Les prix des parcelles en

zone villas varient de fr. 191.--/m2 à Fr. 284.--/m2.

A noter que les parcelles

incluses dans le Plan partiel d'affectation "Ferrajoz" ont été

estimées selon les mêmes modalités que pour les zones villas, étant précisé que

ce plan a été approuvé par le Département des infrastructures le 17 mars 1998,

sous réserve des droits des tiers. Il va sans dire que la mise en vigueur de ce

document est subordonnée à l'inscription du nouvel état de propriété au

registre foncier .

b) zones à développer par

PPA ou plan de quartier

Compte tenu que dans ces

zones les PPA sont encore à étudier et qu'il n'y a pas de contrainte quant à la

surface minimum des parcelles (c.f. chapitre 9.3) la C.cl. a calculé par la

méthode "Naegeli" un prix moyen valable pour toutes les parcelles

d'une zone PPA donnée.

Comme dit plus haut, afin de

tenir compte de la durée qui s'écoulera jusqu'à l'approbation des PPA, la C.cl.

a introduit dans le calcul "Naegeli" un escompte de 38.6% appliqué

sur le prix obtenu après déduction des frais d'étude et d'équipement.

Cet escompte correspond à un

taux d'intérêt de 5% calculé sur 10 ans. En effet, la Loi fédérale sur

l'aménagement du territoire autorise à revoir un plan d'affectation 15 ans

après son approbation. De ces quinze ans, il convient en l'occurrence de

soustraire les cinq ans qui se sont déjà écoulés depuis l'approbation du PGA du

Mont.

résumé, les prix de ces zones à développer par PPA sont les suivantes:

• PPA

"Habitat groupé" de Fr. 123.-- à 150.--/m2

• PPA

"Mixte" (habitat groupé + artisanat et commerce) de Fr. 118.-- à

125.--/m2

• PPA "Industrie et intérêt

régional" de Fr. 90.-- à 109.-/m2

Le plan d'affectation

cantonal "Centre Blécherette" (PAC - CB III) déjà en vigueur a fait

l'objet d'une estimation par la méthode "Naegeli" à Fr. 298.-/m2. Ce

prix résulte des importantes possibilités de construire offertes par le PAC-CB

III (> 7 m3/m2), volume d'ailleurs déjà partiellement construit.

c) Zone industrielle

(Budron-Sud)

Chaque nouvelle parcelle

en zone industrielle a été estimée par la méthode "Naegeli" d'après

le volume constructible effectivement réalisable calculé en tenant compte

de la forme et des dimensions des parcelles.

A ces prix

"Naegeli" il a été soustrait le coût des études et des équipements

encore à réaliser.

Finalement les prix de cette

zone tournent autour de Fr. 150.-/m2.

d) Zone de verdure et

d'aménagements d'utilité publique (Pré d'Ogue)

Comme son nom l'indique, la

réalisation d'aménagements et de constructions d'intérêt public ou à l'usage de

collectivités étant possible dans cette zone, la C.cl. en a tenu compte et a

fixé un prix de Fr. 30.-/m2, supérieur de Fr. 10.--/m2 à celui de la simple

zone de verdure

6.2.3 Zones attenantes aux

habitations et zones "Habitations-Hameaux"

Comme déjà précisé dans le

chapitre 6.1.4, les zones attenantes aux habitations sont comptabilisées au

nouvel état au même prix qu'à l'ancien état soit: Fr. 20.-- ou 25.--/m2 si

elles sont couvertes par les zones "Habitations-Hameaux".

Par analogie, un prix de Fr.

25.--/m2 a également été fixé pour les zones "Habitations- Hameaux"

qui n'étaient pas en zone attenante parce que situées sur des parcelles ancien

état sans habitation.

6.2.4 Terrains forestiers

Non soumis à péréquation, la

C.cl. a repris intégralement au nouvel état les estimations de l'ancien état.

6.2.5 Valeur des terrains de

dégagement à proximité des habitations

Afin de répandre aux voeux de

certains propriétaires qui souhaitaient dégager quelque peu leur habitation

d'une limite de parcelle trop proche, la C.cl. a fixé des prix nouvel état pour

ces terrains selon leur éloignement par rapport aux façades des habitations

concernées soit:

• Fr. 80.--/m2 pour les terrains situés jusqu'à 10 m. des

façades

• Fr. 50.--/m2 pour les terrains situés de 10 à 20 m. des

façades

• Fr. 40.--/m2 pour les

terrains situés de 20 à 30 m. des façades.

(...)

9. NOUVEL ETAT

9.1 Application des principes de

remaniement parcellaire avec péréquation réelle

Comme déjà dit plus haut, ce

n'est pas un mais deux remaniements parcellaires soumis à péréquation réelle,

distincts et indépendants, qui sont réalisés à l'intérieur du périmètre

général.

Le plus important concerne le

sous-périmètre général, 412 ha soumis à péréquation (zone sans affectation

spéciale à l'ancien état (AE)) dont 34 ha sont affectés à la construction et

406 ha classés en zone agricole ou assimilée au nouvel état (NE). C'est donc

environ 8.3% de la surface soumise à péréquation qui est affectée à la

construction au NE. A noter que le maximum légal est de 10%.

Par l'effet de la double estimation

des terres à l'AE et au NE, il résulte que la valeur totale NE des terrains

soumis à péréquation est 2.2623 fois plus grande que la valeur totale AE.

Ce rapport de 2.2623 env.

est le coefficient de péréquation du sous-périmètre principal soumis à

péréquation, en d'autres termes il s'agit du coefficient multiplicateur

appliqué aux valeurs AE "taxes agricoles + valeur de convenance" pour

obtenir les prétentions NE.

Le 2ème remaniement concerne

le SP EGDM, beaucoup plus petit puisqu'il couvre une surface de 30.4 ha soumise

à péréquation (zones villas, industrielle et de verdure à l'AE) dont 16 ha sont

« déclassés » par une affectation en zone agricole au NE et 14,2 ha confirmés

en zones à bâtir, mais avec de nouvelles « étiquettes » (c.f. annexe 3). Compte

tenu du déclassement précité, la valeur totale du NE est inférieure à celle de

l'AE.

Il ne s'agit donc plus ici,

comme c'est le cas dans le sous-périmètre général de répartir une plus-value

mais bien une moins-value égale à env. 45% de la valeur totale de l'AE.

Autrement dit, c'est un coefficient de péréquation de 0.5473 env. qui

s'applique dans le SP EGDM.

A noter que le SP EGDM est

composé de 12 propriétaires. Il faut encore remarquer que ceux-ci n'ont pas pu

revendiquer des attributions NE hors du sous-périmètre, quand bien même

certains sont aussi propriétaires dans le SP général. La raison de cette

impossibilité réside dans le statut AE des terrains différents entre les deux

sous-périmètres.

9.2 Voeux des propriétaires

Pour l'étude du nouvel état,

la C.cl. s'est appuyée sur la 2ème et dernière prise de voeux des propriétaires

qui a eu lieu au printemps 1997.

Dans la mesure du possible,

la C.cl. a réparti les terres selon les voeux des propriétaires en cherchant au

mieux à respecter les priorités formulées.

A noter encore que la C.cl. a

volontairement renoncé à soumettre des propositions aux propriétaires en cours

d'étude (cas très particuliers réservés) ceci afin de conserver une vue globale

des problèmes à résoudre, hors de l'influence que pourraient avoir des cas

particuliers au détriment de l'équilibre et de l'intérêt général.

9.3 Nouvelle répartition

Pour l'étude de la nouvelle

répartition des terres, la C.cl. s'est référée aux deux premiers alinéas de

l'art. 98d de la loi vaudoise sur les améliorations foncières (LAF) du

29.11.1961, non modifiés par la nouvelle loi du 05.11.1997 , nous citons :

« La commission de

classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans la zone

agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien

état de propriété.

Elle tient compte dans la

mesure du possible des voeux des propriétaires désirant obtenir une

attribution plus ou moins importante dans l'une ou l'autre zone »

Quant à l'étude du nouvel

état agricole proprement dit, la C.cl. s'est attachée à concilier les

intérêts légitimes des propriétaires avec les règles de base à respecter pour

la répartition des terres. (cf. art 55 LAF)

Elle s'est fixée comme

objectif le regroupement le plus intensif possible autour des centres

d'exploitation afin de diminuer les frais de déplacement.

Dans le prolongement des

principes qui ont prévalu lors de l'étude de l'avant-projet, la C.cl. a cherché

à créer des nouveaux biens-fonds qui se travaillent parallèlement aux courbes

de niveau de manière à diminuer l'érosion.

A noter qu'en cas de conflit

d'intérêt entre propriétaires, priorité a été donnée aux propriétaires

exploitants.

Par ailleurs et comme déjà

dit plus haut, le Service des eaux de Lausanne (SEL) est propriétaire de six

sources dans le périmètre général du Syndicat. Ces sources ont fait l'objet

d'inscriptions de zones de protection S1-S2-S3 déjà approuvées ou en cours

d'approbation. A une exception près, les zones S1 sont attribuées à la commune

de Lausanne, propriétaire des sources par le SEL. En règle générale, les zones

S2 ont été attribuées à Lausanne, sauf si des propriétaires exploitants les

revendiquaient. Les zones S3 pratiquement sans contraintes ont été traitées

comme les autres terrains agricoles.

En ce qui concerne le

nouvel état des terrains à bâtir, il convient d'en distinguer deux

catégories :

a) les terrains à bâtir

considérés comme « immédiatement constructibles », c'est-à-dire ceux qui le

seront en réalité dès le transfert de propriété au registre foncier et dès les

équipements communs réalisés (zone villas traditionnelle, zone villas avec plan

partiel d'affectation (PPA) déjà approuvé (Ferrajoz) et zone industrielle).

b) les terrains à bâtir à

développer par PPA encore à étudier (habitat groupé, zone mixte,

industrielle et d'intérêt régional, etc.) mais avec un coefficient

d'utilisation du sol (CUS) assuré puisque fixé par le PGA.

Il est important de préciser

que chaque propriétaire, conformément à ce qui était expliqué dans le dossier

de prise de voeux, se devait de consacrer au minimum 75% de sa prétention NE

pour du terrain à bâtir, catégories a) et b) confondues. La C.cl. a encore fixé

une autre contrainte, à savoir la revendication d'une seule parcelle de la

catégorie a) afin de prévenir une trop grande demande pour cette catégorie

forcément plus attractive qu'une attribution dans des secteurs où les PPA sont

encore à étudier. Finalement, cette règle a pu être assouplie.

Dès lors, dans la

catégorie a); la C.cl. a attribué soit des parcelles d'env. 1'000 m2

minimum permettant la construction d'une villa avec deux logements superposés

ou d'env. 1'400 m2 minimum (villa avec deux logements juxtaposés).

Dans la catégorie b),

s'agissant de PPA encore à étudier, il n'y a pas de contraintes de surface

minimale à attribuer, ni de contraintes liées à l'emplacement des parcelles NE.

Dès lors, les propriétaires

reçoivent en principe, dans le ou les secteurs à développer par PPA qu'ils ont

souhaité, une parcelle dans un emplacement quelconque mais d'une valeur si

possible égale à la part de leur prétention qu'ils ont déclaré vouloir

consacrer dans le ou lesdits secteurs.

En d'autres termes et pour un

propriétaire donné, une parcelle ainsi attribuée n'est que la matérialisation

de son droit en m2 de plancher dans le futur PPA; droit garanti comme dit plus

haut, par un CUS déjà fixé.

A ce sujet, la C.cl. tient à

relever que c'est elle qui a demandé à la commune de fixer ces CUS dans son PGA

afin de pouvoir estimer la valeur de ces terrains selon les critères propres

aux terrains à bâtir .

D'autre part, la C.cl. a

cherché, dans la mesure du possible, à regrouper par secteurs, des

propriétaires ayant les mêmes intérêts. Ainsi par exemple se retrouvent dans un

secteur, beaucoup de « petits » propriétaires qui se sont déclarés vendeurs à

plus ou moins court terme et dans un autre, quelques grands propriétaires prêts

à faire eux-mêmes la promotion du PPA.

Il convient encore de relever

l'attribution prioritaire à l'Etat (service des routes) de l'emprise de la

future route de contournement du Mont et ce, tant dans les terrains à bâtir que

dans la zone agricole.

A noter que le caractère

prioritaire de cette attribution a été accordé malgré l'absence d'un

sous-périmètre « Entreprise de grands travaux » déterminé par l'Etat.

V. Dans

cette enquête organisée comme l'a vu du 23 novembre au 23 décembre 1998, la

situation de la recourante est la suivante:

a) Les parcelles de

l'ancien état de la recourante apparaissent sur le plan "modifications des

taxes types à l'ancien état et estimation des terres à l'ancien état (plan

3)" qui constitue le document d'enquête no 7. Abstraction faite des

surfaces de forêt, on constate que leur valeur agricole se situe en général

entre 1,00 et 3,30 fr./m² tandis que la valeur de convenance à bâtir est de

3,00 fr./m² sur la parcelle NE 1042 et de 3,90 fr./m² sur la parcelle 1015 (on

rappelle que la valeur agricole et la valeur de convenance à bâtir

s'additionnent pour donner l'estimation de l'ancien état). Aux alentours de la

ferme située sur cette dernière parcelle, la "zone attenante aux

habitations" est estimée 20 fr./m².

Dans le nouvel état,

la recourante reçoit, outre trois petites parcelles de forêt, situées dans la

partie supérieure des PPA 17 et 18 déjà évoqués, la parcelle 3126 de 5'405 m²

située dans le bas (côté sud) du périmètre du PPA 18 "Montenailles"

Cette parcelle, où se trouve la ferme existante, comprend la surface attenante

à l'habitation, de 2'616 m² estimés à 20 fr./m² comme à l'ancien état, ainsi

qu'une surface de terrain à bâtir de 2'789 m², estimée 123 fr./m².

Du tableau de l'ancien

état ainsi que du tableau comparatif de la recourante, on retire les chiffres

suivantes:

Ancien

état

Nouvel

état

Sous-

périmètre

Surface

cadastrale

Valeur

brute

Valeur

nette

Sous-

périmètre

Surface

cadastrale

valeur

forêt

8136

m²

8136

Fr.

8136

Fr.

forêt

7'278

m²

7'278

Fr.

attenante

2616

m²

52'320

Fr.

52'320

Fr.

attenante

2616

m²

52'320

Fr.

agricole

25'487

m²

151'258

Fr.

342'191

Fr.

terr.

à bâtir

2789

m²

343'047

Fr.

36'239

m²

211'714

Fr.

402'647

Fr.

12'683

m²

402'645

Fr.

On note que pour le sous-périmètre "agricole"

(il s'agit de la zone sans affectation spéciale), la "valeur nette"

de 342'191 francs correspond à l'application du coefficient de péréquation de

2.2623 à la valeur de l'ancien état (soit 151'258 x 2.2623 = 342'191).

VI. Par

lettre du 23 décembre 1998, la recourante s'est opposée aux différents objets

mis à l'enquête en contestant le principe même de la péréquation réelle qui

fait passer sa surface constructible de 29'110 m² à moins de 3'000 m² attribuée

dans une zone à affecter par PPA nécessitant une nouvelle péréquation réelle.

Elle contestait également l'estimation du nouvel état.

VII. Par

décision du 14 juin 1999, la commission de classification a maintenu le nouvel

état mis à l'enquête.

VIII. Par

acte du 2 juillet 1999, la recourante a contesté cette décision en concluant à

son annulation, au maintien de l'opposition et à ce que ses différentes

propriétés lui restent acquises, subsidiairement à ce que la Commission de

classification soit invitée à réétudier les estimations et le nouvel état. Elle

conteste notamment le principe même de la péréquation réelle.

Le recours et la

décision attaquée ont été soumis pour déterminations au Service des

améliorations foncières, mais celui-ci, par lettre du 2 septembre 1999, a

déclaré n'avoir pas de remarques à formuler.

Le 6 septembre 1999,

la commission de classification, dans le document "renseignements pour le

Tribunal administratif" qui vaut réponse de l'autorité intimée, a conclu

au rejet du recours.

Les moyens des parties

seront repris plus loin.

IX. Traitant

simultanément les neufs différents dossiers concernant des parcelles situées

dans le périmètre du syndicat (y compris le recours AC 98/059 Osterwalder dirigé

contre le plan de quartier Au Ferrajoz), le tribunal a convoqué des audiences

et adressé aux parties des communications et réquisitions du 6 janvier 2000 en

précisant que l'ensemble des dossiers, à savoir le dossier général du syndicat

ainsi que les différents dossiers individuels, pouvaient être consultés au

greffe par chacune des parties. Le tribunal a notamment fait verser aux

dossiers les voeux des propriétaires concernés et les rapports de la commission

de classification concernant les enquêtes précédentes du syndicat.

La Commune du Mont a

été invitée à se faire représenter à toutes les audiences.

Pour la présente

cause, l'audience a eu lieu le 6 avril 2000 le matin. Y ont participé Patrice

Galland pour la recourante, assisté de l'avocat Bovay, les représentants de la

commission de classification (MM. Mouquin, président, Biner, géomètre et

Schmidt, collaborateur de ce dernier), assistés du conseil du syndicat

(intervenu pour l'audience seulement), l'avocat Jomini, M. Guex, vice-président

du comité de direction du syndicat, ainsi que, pour la commune, le conseiller

municipal Michel Odier et Michel Recordon, urbaniste communal.

La commission de

classification a notamment précisé qu'elle aurait souhaité que tous les plans

partiels d'affectation prévus par le plan général d'affectation soit légalisés

avant l'attribution du nouvel état (elle est intervenue en particulier pour

faire légaliser le plan de quartier "Au Ferrajoz", qui fait

d'ailleurs l'objet du dossier AC 98/059 instruit simultanément). Lors de la

récolte des voeux, elle a proposé (le document adressé aux propriétaires figure

au dossier général et celui que la recourante a rempli a été décrit ci-dessus)

aux propriétaires de demander soit du terrain immédiatement constructible dès

le transfert de propriété, soit du terrain dans une zone soumise à

l'établissement d'un plan de quartier ou d'un plan partiel d'affectation (comme

le PPA Montenailles). A l'intérieur du PPA Montenailles, certains propriétaires

ne reçoivent qu'une toute petite parcelle (la commission a considéré que sauf

accord des propriétaires, elle ne pouvait pas attribuer de terrain en

copropriété) qui n'est que la matérialisation de leur prétention à bâtir (il

n'y aura même pas de bornes), ce qui amènera ces propriétaires à s'associer aux

démarches d'élaboration d'un plan de quartier pour valoriser leur part. Quant

au temps que prendra l'élaboration des divers plans partiels d'affectation, la

commission de classification a rappelé (voir sa réponse au recours du 6

septembre 1999, p. 5) que la Municipalité se déclare prête à assumer la mise en

oeuvre, cas échéant simultanée, de tous les PPA situés à l'intérieur du

périmètre du syndicat et ceci sans ordre de priorité. Les représentants de la

commune ont précisé de leur côté que la faisabilité des divers plans de

quartiers (eu égard notamment au CUS prévu) avait été vérifiée par un urbaniste

mandaté par la commune mais que ces travaux d'étude n'ont pas été poursuivis

plus avant afin de limiter l'intervention communale dans ce domaine.

La commission de

classification a également été interpellée au sujet du document intitulé

"Protocole d'estimation TAB/NE par la méthode Naegeli" dont résulte

l'estimation à 123 fr./m² du terrain à bâtir au nouvel état dans le périmètre

du PPA Montenailles où se trouvent la parcelle attribuée à la recourante. Ces

explications seront reprises directement dans les considérants en droit du

présent arrêt.

Le tribunal a ensuite

procédé à une inspection locale à l'emplacement de la parcelle no 3126. Les

représentants de la commission de classification ont confirmé à cette occasion

qu'il était impensable de pouvoir construire à cet endroit avant l'approbation

du plan de quartier et l'exécution d'un remaniement dans son périmètre. Le

tribunal a constaté comme il l'avait lors de l'inspection locale précédente que

le périmètre du plan "Montenailles" comprend des terrains en forte

pente et entouré de forêts dans la partie supérieure (nord) et du terrain moins

accidenté dans la partie inférieure. Ces terrains ne sont pas bâtis, à

l'exception de la ferme de la société recourante. On observe toutefois dans la

partie supérieure du périmètre du plan la présence d'une grande villa qui n'est

cependant pas située dans le périmètre du syndicat, mais dans la bande de terre

hors-périmètre (et bâtie) qui sépare le PPA Montenailles du PPA Valleyre.

1. La recourante, qui

conclut principalement à ce que ses différentes propriétés lui restent

acquises, conteste à divers égards le principe même de la péréquation réelle.

Sur ce moyen (que

soulèvent semblablement, sous la plume du même conseil, tant l'hoirie Jost que

SI Montenailles SA, raison pour laquelle les considérants 1 à 5 qui suivent

sont communs au deux arrêt AF 99/005 et AF 99/010), il faut rappeler tout

d'abord que l'introduction en droit vaudois de l'institution de la péréquation

réelle est liée à l'évolution du droit de la police des constructions et de

l'aménagement du territoire (pour un rappel complet de cette évolution, voir

Brandt, Les plans d'affectation dans le contentieux administratif vaudois, RDAF

1986 p. 213, spéc. p. 237-242).

a) La possibilité de lier

l'adoption d'un plan d'affectation à l'exécution d'un remaniement était déjà

prévue, s'agissant des plans de quartier, par la teneur initiale de la loi sur

la police des constructions du 5 février 1941: selon l'art. 50 LPC,

l'approbation du plan par le Conseil d'Etat entraînait pour la commune

l'obligation de faire procéder au remaniement parcellaire et aux rectifications

de limites nécessaires, l'entreprise étant obligatoire pour les propriétaires,

ce qui signifiait qu'il n'y avait pas lieu de satisfaire aux conditions

touchant la proportion de propriétaires adhérents et de terrains dont ils

disposent (BGC janvier 1941 p. 1192). Il ne s'agissait toutefois d'un

remaniement postérieur à l'adoption du plan, destiné si nécessaire à assurer

aux propriétaires intéressés des parcelles équivalentes et utilisables pour la

construction dans le cadre du plan de quartier (BGC janvier 1941 p. 1191).

b) La règle imposant une

stricte corrélation temporelle entre l'entrée en vigueur du plan et

l'aboutissement du remaniement était prévue dans le projet du Conseil d'Etat

lors de l'élaboration de la nouvelle loi sur les améliorations foncière (LAF)

du 29 novembre 1961, qui prévoyait d'adjoindre à l'art. 50 LPC l'alinéa 3

suivant (BGC automne 1961 p. 422 et 454):

"Le Conseil d'Etat fait coïncider la date

d'entrée en vigueur du plan et du règlement avec la date du transfert de

propriété et des autres droits résultant du remaniement parcellaire"

Lors des débats, le

Grand Conseil a toutefois amendé cette disposition pour lui conférer un

caractère potestatif ("Le Conseil d'Etat peut faire coïncider ..."),

apparemment afin d'éviter de bloquer la construction dans les communes suburbaines

notamment (amendement Braun et intervention du député Pierre Regamey, BGC

automne 1961 p. 528-529).

c) Le système liant

l'adoption d'une zone agricole à celle d'une petite zone à bâtir (sur 1/10 de

l'ensemble) est apparu, sous la désignation de "plan d'affectation

spéciale", dans la novelle du 26 février 1964 modifiant la loi sur les

constructions et l'aménagement du territoire (LCAT, nouveau nom de la LCP). En

bref, cette novelle introduisait la base légale (art. 25 bis LCAT) permettant

la création de zones agricoles (Brandt, op. cit. p. 237), et, en l'absence de

plan d'extension, érigeait en "territoire sans affectation spéciale"

le territoire non compris dans le périmètre de localité (art. 56 sexies LCAT).

Les constructions autorisées étaient limitées, en zone agricole et dans le

territoire sans affectation spéciale, aux constructions agricoles ou d'intérêt

public (art. 25 bis et art. 56 sexies), mais cette règle connaissait des

exceptions. L'une d'elles, limitée au territoire sans affectation spéciale,

était la règle bien connue qui permettait néanmoins de construire sur une

parcelle de 4'500 m² au minimum (art. 56 septies lit. a LCAT; cette surface est

celle dont l'art. 111 LAF permet le fractionnement), ce qui a conduit en

pratique les communes à intégrer la même réglementation dans leurs plans

d'extension en instaurant une "zone sans affectation spéciale"

autorisant les constructions non agricoles sur des parcelles de 4'500 m² au

minimum (BGC septembre 1976 p. 766). Une autre dérogation était prévue: l'art.

56 septies lit. b LCAT, applicable tant en zone agricole (art. 25 bis in fine)

qu'en territoire sans affectation spéciale, autorisait les constructions "édifiées

en exécution d'un plan d'affectation spéciale ... établi à l'intérieur d'un

territoire de cinq hectares au moins, les neuf dixièmes de ce territoire

formant une zone agricole (art. 25 bis) et seul le solde faisant l'objet du

plan, avec un indice d'utilisation de 0,7 au maximum dans le périmètre de ce

plan".

En adoptant ce système

du "plan d'affectation spéciale" ainsi proposé par le projet du

Conseil d'Etat, le Grand Conseil a suivi un amendement de sa commission

parlementaire en ajoutant à l'art. 50 LATC déjà cité un alinéa 4 dont la teneur

est la suivante:

"Le remaniement parcellaire est également

obligatoire de plein droit pour tous les propriétaires dont les fonds sont

englobés dans un plan d'affectation spéciale, afin que chaque propriétaires

reçoive une part du terrain constructible au prorata de la valeur de ses terres

comprises dans ledit plan."

A l'appui de cet

amendement qui introduit la notion même de péréquation réelle, la commission

parlementaire exposait que l'instauration d'une zone agricole sur les neuf

dixièmes du périmètre causerait un préjudice inique aux propriétaires ainsi

frappés d'interdiction de bâtir, au profit des seuls propriétaires dont le

terrain deviendrait constructible: l'amendement tendait à permettre à chaque

propriétaire dont le bien-fonds deviendrait inconstructible d'accéder au

bénéfice que procure la vente de terrain à bâtir (BGC automne 1963 p. 232). Ce

système impliquait déjà, de l'avis du commentateur de la novelle de 1964, que

la commission de classification procède à une double taxation des terres,

d'abord selon l'état antérieur au plan et ensuite en fonction de la valeur que

leur donne le plan selon les possibilités de construire (Bonnard, La loi sur

les construction et l'aménagement du territoire, RDAF 1964 p. 220). La double

estimation était d'ailleurs prévue, dans la teneur initiale de l'art. 86 de la

LAF de 1961, pour tous les remaniements de terrains à bâtir, ceci même en

l'absence de changement, entre l'ancien et le nouvel état, de la réglementation

en matière de constructions.

d) Le commentateur précité

s'attendait à ce que l'institution du "plan d'affectation spéciale"

ne soit utilisé qu'exceptionnellement (Bonnard, op. cit, p. 227) et de fait, le

Conseil d'Etat, exposant qu'elle était restée lettre morte (BGC septembre 1976

p. 770 et 778), en a proposé l'abrogation lors d'une nouvelle révision de la

LCAT en 1976 (on reviendra cependant ci-dessous sur la péréquation réelle).

Cette modification de

la LCAT, du 13 septembre 1976, avait en bref pour objet de rendre obligatoire

la création de zones agricoles dans les territoires qui s'y prêtent (art. 25

al. 1; pour plus de détails Brandt, op. cit. p. 240). Le "territoire sans

affectation spéciale" devenait "territoire agricole" soumis à

l'art. 56 sexies interdisant les constructions autres qu'agricoles ou d'intérêt

public. La possibilité de construire sur 4'500 m² était supprimée, tant dans

l'ancien "territoire sans affectation spéciale" que dans les zone

communales sans affectation spéciale, transformées de par la loi, à l'issue

d'un délai d'adaptation de deux ans dès l'injonction correspondante du Conseil

d'Etat, en zone intermédiaire, où la construction est limitée au moins aussi

restrictivement qu'en zone agricole (art. 25 ter al. 3 in fine et art. 2 des

dispositions transitoires).

Comme l'exposait le

rapport de la commission parlementaire, la seconde innovation de la novelle du

13 septembre 1976 consistait dans la généralisation de la péréquation réelle en

cas de création de nouvelles zones à bâtir (BGC septembre 1976 p. 839).

L'Exposé des motifs du Conseil d'Etat précisait qu'il s'agissait de clarifier

la base légale existante. En l'opposant à la péréquation financière qui

prévoirait une compensation en espèces au classement des terrains en zone

agricole, l'Exposé des motifs donnait de la péréquation réelle la définition

suivante (BGC précité p. 772):

"Il s'agit du système permettant de

procéder à un remaniement parcellaire à la fois agricole et de terrains à

bâtir, en assurant l'égalité de traitement entre les propriétaires compris dans

une zone agricole à créer, par l'attribution de terrains à bâtir dans un

sous-périmètre affecté à la construction."

L'Exposé des motifs

admettait que l'on ne pourrait probablement pas généraliser ce système sur une

grande échelle et que bien des communes hésiteraient devant la longueur et les

frais de cette procédure (BGC septembre 1976 p. 774). La commission

parlementaire a néanmoins étendu l'application de ce système "dans la

règle" au cas où la zone agricole serait modifiée avant le délai de 25 ans

(art. 26 al. 2 LCAT) et à celui de l'affectation de la zone intermédiaire à la

construction (art. 25 ter al. 3 in fine; sur ces points: BGC précité p.

839-840, 849 et 850).

Le principe de la

péréquation réelle a été adopté par le Grand Conseil à l'art. 25 bis al. 3 LCAT

dans la teneur proposée par le Conseil d'Etat, à savoir:

Les communes peuvent, avant d'adopter une zone

agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à bâtir

conforme aux prescriptions de l'article 25 ter, al. 1, sur un dixième au

maximum de ce périmètre, et une zone agricole sur le solde. L'approbation

définitive de ces deux zones par le Conseil d'Etat est alors subordonnée à

l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple

sous forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre, selon la

procédure des art. 98 b à 98 d de la loi sur les améliorations foncières.

La novelle du 13

septembre 1976 modifiant la LCAT était liée (BGC septembre 1976 p. 780)

notamment à l'adoption de la loi du même jour sur les mesures de compensation

liées à la création de zone agricoles ainsi qu'à une modification de la loi sur

les améliorations foncières (LAF). S'agissant de cette dernière loi, le

législateur a modifié le champ d'application de la double estimation prévue par

l'art. 86 LAF: l'Exposé des motifs indiquait qu'au vu des expériences faites,

la double estimation prévue par l'art. 86 LAF était difficilement applicable et

qu'elle ne se justifiait et ne devait être maintenue que lorsqu'il fallait

garantir la péréquation réelle entre des propriétaires à l'occasion d'un

changement de régime juridique de la construction résultant de l'adoption d'un

plan de quartier ou d'extension partiel, ou d'une zone agricole liée à une zone

de construction (BGC septembre 1976 p. 780). La double estimation a donc été limitée

à l'hypothèse où la réglementation en matière de construction est différente

dans l'ancien et le nouvel état de propriété. L'exposé des motifs précisait que

dans ce cas, le Conseil d'Etat suspend l'entrée en vigueur du plan jusqu'au

transfert de propriété (BGC précité p. 780), ce que permettait en effet l'art.

50 al. 3 LCAT cité plus haut, non modifié par la novelle de 1976.

e) La loi sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) du 4 décembre 1985 a

remplacé la LCAT sans apporter matériellement de modification sensible aux

dispositions précédemment en vigueur décrites ci-dessus (voir les art.

53 al. 2 et 3, 51 et 55 LATC, ainsi que l'art. 70 LATC aujourd'hui

abrogé). Tout au plus peut-on signaler que pour l'affectation à la construction

d'une zone agricole ou d'une zone intermédiaire, l'exécution d'une péréquation

réelle n'est plus prévue que par des dispositions purement potestatives (art.

51 al. 3 et art. 53 al. 3 LATC) alors qu'elle s'imposait "dans la

règle" selon les dispositions précédentes (art. 25 ter al. 3 et art. 26

al. 2 LCAT).

f) Les lois cantonales sur les améliorations

foncières (LAF) et sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC)

ont été modifiées récemment par:

- la loi du 5 novembre 1997 modifiant celle

du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières (LAF),

- la loi du 5 novembre 1997 modifiant celle

du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC),

- ainsi que par la loi du 4 février 1998

modifiant celle du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC).

Les deux lois du 5

novembre 1997 (ROLV 1997 p. 585 et 589) concernent notamment de nouvelles

règles applicables au remaniement de terrains à bâtir (Exposé des motif 292,

BGC automne 1997 p. 4033 ss) tandis que la loi du 4 février 1998 (ROLV 1998 p.

85) introduit notamment de nouveaux instruments d'aménagement du territoire

(Exposé des motifs 266, BGC janvier 1998 p. 7177 ss). Ces trois novelles

cantonales sont entrées en vigueur le 1er avril 1998.

Ces récentes

modifications légales n'ont pas apporté de changement fondamental aux règles

applicables en l'espèce: d'après l'exposé des motifs du Conseil d'Etat, la

systématique des art. 86 à 93 LAF a été changée sans modification importante de

leur contenu (BGC novembre 1997 p. 4073).

L'art. 53 LATC (qui

prévoit en bref l'adoption d'une zone à bâtir d'un dixième dont l'approbation

cantonale peut être subordonnée à une péréquation réelle) a été modifié à son

alinéa 2 tant par la loi du 5 novembre 1997 que par celle du 4 février 1998 si

bien que, vu leur entrée en vigueur simultanée, on ne sait lequel des deux

textes suivants prévaut:

Loi du 4 novembre 1997

Les communes peuvent, avant d'adopter une zone

agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à

bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de

ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation

définitive de ces deux zones par le Conseil d'Etat peut être subordonnée à un

remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle , par exemple sous la

forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.

Loi du 4 février 1998

Les communes peuvent, avant d'adopter une zone

agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à

bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de

ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation

définitive de ces deux zones par le Département des Travaux publics, de

l'aménagement et des transports peut être subordonnée à l'établissement d'une

péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple sous la forme d'un

remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.

Cette incohérence est

également relevée au sujet de l'art. 55 LATC dans le mémoire-réponse du 19 juin

1998 déposé dans le dossier AC 98/059 (recours Osterwalder) par le conseil de

la commune du Mont, qui déclare attendre une réponse du département cantonal

qu'il avait interpellé. D'après la dernière édition en fascicule de la LATC

(mise à jour au 1er mars 1999; le volume 6 du recueil systématique n'a pas été

réédité depuis 1996), les deux modifications ont donné lieu à un examen par la

commission de rédaction du Grand Conseil - art. 88 de la loi sur le Grand Conseil

- en date du 14 octobre 1998 (soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ces

lois); à lire cette édition, on constate que c'est le texte du 4 novembre 1997

(quelque peu redondant puisqu'il prévoit un remaniement sous forme de

remaniement) qui prévaut mais dans une teneur mentionnant l'approbation non par

le Conseil d'Etat (qui a perdu cette compétence depuis la modification de la

LATC par la novelle du 20 février 1996) mais par le Département TPAT (qui

n'existe à vrai dire plus depuis le 21 avril 1998, v. règlement du 12 novembre

1997 sur les départements de l'administration, RSV 1.5). Peu importe cependant

car la possibilité de subordonner l'approbation d'un plan d'affectation ou d'un

plan de quartier à un remaniement parcellaire est prévue par l'art. 4 al. 1 bis

LAF (et par l'art. 55 LATC, mais avec des divergences analogues à celle qui

viennent d'être décrites). Le nouvel art. 4 al. 1 LAF consacre par ailleurs le

principe de coordination (art. 25a LAT) en exigeant que les mesures

d'aménagement du territoire et les mesures de remaniement parcellaire soient

coordonnées.

On observera pour

terminer que la novelle du 5 novembre 1997 a abrogé l'art. 70 LATC qui

prévoyait, pour les plans de quartier, que le règlement de celui-ci pouvait

subordonner l'entrée en vigueur du plan à un remaniement parcellaire permettant

la réalisation du plan et des équipements nécessaires, ainsi que la répartition

des parcelles et la correction des limites. Ainsi, plus aucune disposition ne

prévoit formellement la possibilité de reporter l'entrée en vigueur de la

planification jusqu'à l'entrée en force du nouvel état, comme le faisait plus

clairement encore l'ancien art. 50 al. 3 LCAT introduit en 1961. Cependant, il

faut comprendre que cette possibilité subsiste en tant qu'émanation du principe

de la coordination désormais consacré par l'art. 4 LAF et rappelé aux art. 51

al. 4 et 53 al. 2 in medio LATC. L'Exposé des motifs de la novelle du 5

novembre 1997 précise d'ailleurs bien qu'il s'agissait de maintenir la

possibilité de différer l'entrée en vigueur du plan d'affectation ou du plan de

quartier jusqu'au transfert de propriété (BGC novembre 1997 p. 4058 et 4077).

La commission cantonale de recours avait d'ailleurs déjà constaté que

l'institution de la péréquation réelle postule que le statut juridique des

terres ne soit pas encore figé par une décision d'affectation (prononcé CCR

Moritz c/ Trélex du 26 mai 1986, RDAF 1986 p. 208). Quant au Tribunal fédéral,

il a aussi constaté, précisément dans l'arrêt Osterwalder concernant le syndicat

intimé, que la péréquation réelle doit être exécutée préalablement à

l'approbation cantonale et à l'entrée en vigueur du plan d'affectation (ATF 122

I 120 consid. 3 principio).

g) Dans sa teneur actuelle

(corrigée par la commission de rédaction du Grand Conseil comme indiqué plus

haut ), le chapitre II de la LATC contient quatre sections régissant

respectivement les zones à bâtir, les zones intermédiaires, les zones agricoles

et les autres parties du territoire dont l'aire forestière. Les sections II et

III ont pour l'essentiel la teneur suivante:

Section II Zones intermédiaires

Définition et

délimitation

Art. 51. - Les

zones intermédiaires comprennent les terrains dont la destination sera

définie ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier.

Elles sont inconstructibles ; le règlement

communal peut toutefois y autoriser, dans la mesure où l'affectation future

n'en sera pas compromise, l'extension de constructions agricoles ou viticoles

existantes ou de nouvelles constructions agricoles ou viticoles.

L'affectation ultérieure de tout ou partie

d'une zone intermédiaire à la construction peut être subordonnée par la

commune à la condition qu'une péréquation réelle entre les propriétaires

assure l'égalité de traitement dans le périmètre, soit par voie

conventionnelle, soit par un remaniement parcellaire selon la procédure des

articles 98 b à 98 d de la loi sur les améliorations foncières.

La procédure d'affectation de la zone

intermédiaire est coordonnée à celle du remaniement parcellaire lorsque

celle-ci est nécessaire en application de l'alinéa 3

Section III Zones agricoles et viticoles

Définition et

destination

Art. 52. - Les

zones agricoles et viticoles sont destinées à la culture du sol et aux

activités en relation étroite avec celle-ci. Les constructions nécessaires à

ces activités y sont autorisées. Il en va de même des installations d'intérêt

public dont l'implantation est imposée par leur destination.

(...)

Obligation de créer une zone agricole ou viticole

Art.

53. - Sauf circonstances exceptionnelles, les

communes dont une partie du territoire est affectée à l'agriculture ou à la

viticulture doivent prévoir une zone agricole ou viticole et lui réserver

suffisamment de terres cultivables.

Les communes peuvent, avant d'adopter une zone

agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à

bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de

ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation

définitive de ces deux zones par le Département des Travaux publics, de

l'aménagement et des transports peut être subordonnée à un remaniement

parcellaire soumis à péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple

sous la forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.

Les zones agricoles et viticoles ne peuvent

être modifiées avant un délai de vingt-cinq ans dès leur approbation par le

Département des Travaux publics, de l'aménagement et des transports, sauf

dérogations exceptionnelles accordées par celui-ci. Pour les zones agricoles

et viticoles conformes à la présente loi et approuvées avant son entrée en

vigueur, le délai part de cette approbation. L'octroi d'une dérogation peut

être subordonné à la condition que la commune impose une péréquation réelle

au sens de l'alinéa 2.

Quant aux règles de la

LAF sur le remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle, elles ont la

teneur suivante:

G. Remaniement parcellaire soumis

à péréquation réelle

Art. 98b. -

Lorsqu'une commune, en relation avec un plan d'affectation, procède à un

remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle conformément aux

dispositions de la LATC, la municipalité définit le périmètre de péréquation

comprenant les sous-périmètres agricoles et à bâtir et les dispositions réglementaires

applicables à ceux-ci. Le plan et son règlement sont soumis aux dispositions de

la LATC qui s'appliquent aux plans d'affectation.

Les règles relatives au remaniement de terrains

à bâtir sont applicables par analogie, sous réserve des articles 98c et 98d.

Art. 98c.- Les

enquêtes publiques portent sur le périmètre et les sous-périmètres du syndicat,

ainsi que sur la double estimation prévue à l'article 86, laquelle peut

également tenir compte de critères d'estimation agricoles tels que le rendement

et la nature des terres.

Art. 98d.- La

commission de classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans

la zone agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien

état de propriété.

Elle tient compte dans la mesure du possible

des voeux des propriétaires désirant obtenir une attribution plus ou moins

importante dans l'une ou l'autre zone.

h) On retiendra de ce qui

précède que la péréquation réelle offre la possibilité d'assurer l'égalité de

traitement des propriétaires en cas d'adoption d'une nouvelle zone à bâtir

remplaçant en tout ou partie une zone intermédiaire (art. 51 al. 3 LATC) voire

une zone agricole (art. 53 al. 3 LATC), notamment lorsqu'une partie du

périmètre concerné doit demeurer ou être nouvellement colloqué en zone agricole

(art. 53 al. 2 LATC). La répartition équitable de l'augmentation de valeur

imputable au changement d'affectation implique que celui-ci n'ait pas encore

sorti ses effets au bénéfice de certains propriétaires seulement. Cela signifie

concrètement que l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation en matière

de construction doit être différée jusqu'au transfert de propriété (art. 68 à

70 et art 93 LAF). C'est ce qui permet de procéder à la double estimation de

l'art 86 LAF, l'une en fonction de l'ancien état, la seconde en fonction du

nouvel état.

2. C'est en fonction des

principes rappelés ci-dessus qu'il faut examiner la contestation que la

recourante dirige contre la péréquation réelle.

Lors de l'audience

consacrée au recours AF 99/005 (SI Montenailles SA), le conseil de la

recourante a fait valoir que la collocation des parcelles de la recourante en

zone constructible selon le plan général d'affectation communal montre qu'il

s'agit de terrain propre à la construction au sens de l'art. 15 LAT, situation

reconnue par le Service de l'aménagement du territoire qui a donné son aval à

ce plan. Cette collocation déploierait des effets dont il serait contraire à la

garantie de la propriété de priver la recourante sous couvert de péréquation.

De même, dans le recours déposé le 18 août 1999 dans la cause AF 99/010 (hoirie

Jost, p. 7ss), ce même conseil fait valoir que les parcelles de la recourante

sont inclues en quasi-totalité dans la zone à bâtir du nouveau plan

d'affectation communal approuvé par le Conseil d'Etat en 1993, ce qui signifie

que le statut de terrains propres à la construction leur a été reconnu et que,

vu les années qui se sont écoulées, la commission de classification ne saurait

persister à prétendre sur la base de la situation antérieure qu'ils ne

pourraient pas être estimés comme terrains à bâtir.

On peut au passage se

demander si la contestation de la recourante n'est pas tardive et par

conséquent irrecevable. Le périmètre provisoire prévu par l'art. 53 al. 2 LATC

a été fixé par la municipalité, apparemment dans le plan de zone mis à

l'enquête en 1981 mais non adopté, puis c'est le syndicat qui a délimité le

périmètre soumis à péréquation lors de l'enquête organisée en mai 1983, avec

des modifications lors d'enquêtes de décembre 1983 et juin 1987 (voir les

rapports de la commission de classification relatifs à ces différentes enquêtes

qui ont été versés au dossier général du syndicat pour l'instruction de la

présente cause). Lors de l'enquête de novembre 1992, l'un des plans mis à l'enquête

présentait comme nouveau le périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation

(lettre H de l'état de fait de l'arrêt AF 93/008). L'hoirie recourante n'est

pas intervenue dans cette enquête et pour ce qui concerne la société

recourante, le tribunal a constaté dans l'arrêt AF 93/008 du 30 octobre 1995

qu'elle ne contestait pas l'inclusion de ses parcelles dans le sous-périmètre

de terrains à bâtir soumis à péréquation réelle et qu'elle ne mettait pas non

plus en cause la péréquation réelle elle-même.

Quoi qu'il en soit de

la recevabilité de ce moyen, il faut rappeler que le règlement communal sur les

constructions et l'aménagement du territoire approuvé par le Conseil d'Etat en

1993 contient la disposition suivante:

"Art. 124 Périmètre améliorations

foncières

A l'intérieur du périmètre du syndicat

d'améliorations foncières, l'approbation définitive des zones est subordonnée à

l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme

d'un remaniement parcellaire.

En principe, aucune construction nouvelle ne

peut être admise à l'intérieur du périmètre, jusqu'à l'approbation définitive

des zones."

Il est vrai que la

portée de cette disposition est peu claire car le règlement a d'ores et déjà

été approuvé le 6 août 1993 par le Conseil d'Etat, qui n'a pas réservé pour

plus tard une "approbation définitive" (selon l'expression introduite

à l'art. 25 bis LCAT puis reprise à l'art. 53 LATC) des zones. La Commission de

classification est d'ailleurs intervenue avec succès le 6 février 1996 pour

faire modifier une disposition tout aussi maladroite du plan de quartier

"Au Ferrajoz" (v. dossier AC 98/159) en faisant préciser que la mise

en vigueur du plan est subordonnée au transfert de propriété. Il n'en reste pas

moins que l'art. 124 cité ci-dessus doit être interprété en ce sens que c'est

l'entrée en vigueur du plan (et non son "approbation définitive") qui

est suspendue jusqu'à la péréquation réelle, c'est-à-dire jusqu'au transfert de

propriété (voir dans ce sens le rapport de la commission de classification du

30 septembre 1992 relatif à l'enquête de novembre 1992 sur les sous-périmètres

à bâtir; le rapport de la commission de classification du 30 septembre 1998

concerne l'enquête aujourd'hui litigieuse rappelle d'ailleurs - voir ch. 6.2

cité dans l'état de fait - que la mise en vigueur du plan d'affectation de

1993, à l'intérieur du Syndicat, est subordonné à l'inscription du nouvel état

au registre foncier). La société recourante ne s'y est d'ailleurs pas trompée

(p. 3 de son recours du 2 juillet 1999) puisqu'elle évoque le fait que les

nouvelles zones sont suspendues jusqu'à l'établissement de la péréquation

réelle, ce qu'elle juge contestable (sans plus ample motivation) en regard de

l'obligation de planifier résultant de la LAT. Ainsi donc, la recourante ne

peut pas prétendre être au bénéfice d'une collocation en zone constructible

d'ores et déjà en force dont elle pourrait exiger le maintien en se prévalant

de la garantie de la propriété. En effet, le caractère constructible de ses

parcelles ne lui est pas acquis mais au contraire il est suspendu jusqu'à

l'entrée en force du nouvel état, entrée en force qui est subordonnée à

l'exécution de la péréquation réelle que concrétisera le nouvel état.

Sans doute la

situation de la recourante diffère-t-elle considérablement de celles de

propriétaires d'autres communes qui, à la faveur de l'adoption d'une zone à

bâtir, bénéficient personnellement de manière exclusive de la plus-value

afférente à la nouvelle affectation de leur terrain. Il n'en résulte cependant

pas d'inégalité de traitement prohibée dès lors que les terrains litigieux

sont, ici, soumis à une procédure de péréquation à laquelle la loi permet (de

manière facultative il est vrai) que soit subordonnée l'entrée en force des

nouvelles zones.

3. La recourante se

prévaut du fait que le système de la péréquation réelle n'a jamais été utilisé

à l'échelle d'une commune entière. Il est cependant inutile d'entreprendre une

étude complète des cas invoqués dans le recours, dans la réponse de la commission

de classification du 6 septembre 1999 ou encore durant l'audience car on ne

voit pas de quelle norme juridique la recourante pourrait déduire qu'une

disposition appliquée dans peu de cas ou à petite échelle ne devrait plus être

appliquée du tout lorsque le périmètre est plus étendu.

En audience a

également été rappelé le fait que le Grand Conseil a été saisi d'une motion

tendant à l'abrogation des dispositions relatives à la péréquation réelle et à

ce que le Conseil d'Etat prononce la dissolution du syndicat du

Mont-sur-Lausanne (motion du député Thévoz, BGC décembre 1995 p. 3409 et mai

1996 p. 648; on reconnaît d'ailleurs dans le rapport de minorité présenté aux

débats par le motionnaire - et contré par le président de la commission de

classification en sa qualité de député - divers cas soumis au tribunal

administratif, v. BGC mai 1996 p. 653, 661 et 667). Le Grand Conseil a rejeté

cette motion et il n'appartient pas au tribunal d'y revenir.

4. La recourante fait

valoir encore, notamment en audience, que lorsque le Conseil d'Etat a proposé

l'introduction d'un régime de compensation de la plus-value (au sens de l'art.

5 LAT) prévoyant le prélèvement de contributions, il a exposé qu'il fallait

trouver d'autres solutions que le système de la péréquation ou des solutions

contractuelles qui avaient rarement donné satisfaction (Exposé des motif 266

déjà cité, BGC janvier 1998 p. 7177, spéc. p. 7209 et 7295). Le Grand Conseil

ayant rejeté les propositions du Conseil d'Etat (la loi du 4 février 1998 ne

contient effectivement pas de dispositions sur le prélèvement de la

plus-value), la recourante en déduit qu'il faudrait abandonner le système de la

péréquation réelle. Ce moyen est téméraire car on ne voit pas comment les

autorités pourrait renoncer à appliquer des dispositions qui n'ont pas été

abrogées. On observe d'ailleurs que le législateur vient de leur donner une

nouvelle teneur (malgré les maladresses rédactionnelles relevées plus haut) qui

en maintient le contenu matériel. De plus, l'Exposé des motifs 292 (ayant

conduit aux deux novelles du 5 novembre 1997) précise que le remaniement

parcellaire soumis à péréquation réelle n'est pas remis en cause et il se

réfère à un arrêt du Tribunal fédéral du 28 juin 1996 pour souligner que cette

autorité a jugé le système non confiscatoire et compatible avec la garantie de

la propriété privée (BGC novembre 1997 p. 4074 in fine).

5. L'arrêt en question a

été rendu dans la cause Osterwalder bien connue des parties (AF 93/007 du 30

octobre 1995 ayant donné lieu à l'arrêt du Tribunal fédéral 1P.672/1995 du 28

juin 1996 publié aux ATF 122 I 120 et dans RDAF 1996 p. 506). Au sujet de cet

arrêt, la recourante soutient encore que le Tribunal fédéral a reconnu que le

système de la péréquation réelle n'était pas pleinement satisfaisant. On trouve

effectivement semblable affirmation à la fin du considérant 5 (ATF 122 précité,

p. 128) mais au sujet du système de la réglementation par renvoi aux règles sur

le remaniement de terrains à bâtir. En revanche, l'arrêt du Tribunal fédéral consacre

bel et bien la constitutionnalité du système de la péréquation réelle. Il faut

souligner à cet égard que le recours de droit public des époux Osterwalder ne

contestait pas la constitutionnalité du droit cantonal, comme le relève

d'ailleurs le début du considérant 6 dudit arrêt. C'est donc en somme d'office

(nonobstant l'art. 90 OJF) que l'arrêt considère que (au considérant 2a) "Il

appartient au Tribunal fédéral d'examiner librement si la «péréquation réelle»

instituée par le droit cantonal est compatible avec le principe dit de la

compensation réelle consacré en matière de remaniement parcellaire par l'art.

22ter Cst". Il n'y a pas lieu de revenir sur ces considérants formulés

d'office par le Tribunal fédéral.

6. Pour ce qui concerne la

recourante, on rappellera que l'essentiel de sa propriété était colloquée dans

la zone communale sans affectation spéciale du plan de zone communal de 1968.

Quels qu'aient pu être les avatars ultérieurs de la planification communale (en

1979 et 1983), il faut considérer que l'ancien état de la recourante est

colloqué en zone intermédiaire, ne serait-ce que par l'effet de la novelle du

13 septembre 1976 (art. 2 des dispositions transitoires de celle-ci). Il n'est

cependant plus temps de discuter les principes d'estimation de l'ancien état,

qui ont fait l'objet de l'enquête de 1987 sur les taxes-types de l'ancien état.

On rappellera à cet égard que les taxes-types sont prévues par l'art. 57 LAF et

qu'elles sont mises à l'enquête préalablement à l'estimation des terres (art. 63

al. 1 lit. b LAF), de manière à éviter que des différences d'estimation trop

sensibles n'apparaissent lors de l'enquête sur le nouvel état et ne modifient

gravement les résultats des calculs de la valeur des terres. Une fois les

taxes-types admises, on peut procéder à l'estimation des terrains avec une

certaine sécurité. Le but de l'enquête sur les taxes-types est dès lors de

fixer l'ordre de grandeur des taxes et leur interdépendance (voir par exemple

prononcé CCAF no 44/74, du 30 septembre 1974, ou arrêt du TA AF 91/085 du 22

octobre 1992). La recourante ne critique d'ailleurs pas l'estimation de

l'ancien état.

Concrètement et comme

le montre le tableau suivant (déjà reproduit dans l'état de fait), la propriété

de la recourante passe de 36'239 m² à 12'683 m².

Ancien

état

Nouvel

état

Sous-

périmètre

Surface

cadastrale

Valeur

brute

Valeur

nette

Sous-

périmètre

Surface

cadastrale

valeur

forêt

8136

m²

8136

Fr.

8136

Fr.

forêt

7'278

m²

7'278

Fr.

attenante

2616

m²

52'320

Fr.

52'320

Fr.

attenante

2616

m²

52'320

Fr.

agricole

25'487

m²

151'258

Fr.

342'191

Fr.

terr.

à bâtir

2789

m²

343'047

Fr.

36'239

m²

211'714

Fr.

402'647

Fr.

12'683

m²

402'645

Fr.

Abstraction faite de la surface en forêt qui est

légèrement diminuée, la surface attenante à la ferme existante, soit 2616 m²,

lui est conservée intégralement sans changement d'estimation. C'est

exclusivement sur le solde (désigné comme sous-périmètre "agricole"

ci-dessus) de 25'487 m² à l'ancien état que s'exerce la péréquation réelle:

estimé 151'258 francs dans l'ancien état et multiplié par le coefficient de

péréquation de 2,2623, ce solde détermine une prétention de 342'191 francs qui

permet l'attribution de 2789 m² de terrain à bâtir pour une valeur de 343'047

francs. Sur le principe, le nouvel état est conforme au principe de la

péréquation réelle.

7. La recourante se plaint

enfin de ce que l'attribution de terrain dans le périmètre d'un futur plan

partiel d'affectation nécessitant une nouveau remaniement avec péréquation ne

lui conférerait que des droits à bâtir aléatoires.

a) Contrairement à ce

qu'allègue la recourante, la commune n'a pas déclaré que les zones à bâtir déjà

légalisées suffiraient aux besoins des 10 ou 15 prochaines années et que les

secteurs soumis à PPA ne seraient utilisés qu'ultérieurement. L'instruction de

la cause AF 93/008 avait montré que la légalisation de ces PPA prendrait du

temps, ce que confirmait d'ailleurs la lettre de la commission de

classification 9 septembre 1994 (invoquée en audience par la recourante et

reproduite dans l'arrêt AF 93/008) selon laquelle il faudrait plusieurs années

avant que les plans partiels d'affectation ne permettent une réalisation

concrète. C'est pour ce motif que le tribunal administratif avait annulé les

taxes-types du nouvel état en considérant que les estimations devaient tenir

compte de ce délai. La question de savoir si cet élément de temps a été pris en

compte doit être examiné non pas quant au principe de la péréquation réelle

mais au sujet de la justification des estimations. On y reviendra plus loin.

b) La recourante se réfère

à l'arrêt AF 93/008 la concernant, où avait été laissée ouverte la question de

savoir si le terrain à bâtir attribué dans le cadre de la péréquation réelle

pouvait consister - comme dans le nouvel état désormais litigieux en l'espèce -

en une surface dont la constructibilité est subordonnée à l'exécution préalable

d'une nouvelle procédure d'affectation, voire d'un nouveau remaniement avec

péréquation.

On rappellera tout

d'abord l'art. 4 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement

du territoire approuvé par le Conseil d'Etat le 6 août 1993:

Art. 4 Développement

Selon la légende du plan général d'affectation,

les appellations des diverses zones de développement précisent l'orientation du

type d'occupation.

Les espaces numérotés sur le plan, entouré d'un

liseré, sont soumis à un plan spécial obligatoire - plan partiel d'affectation

ou de quartier -.

Chaque plan partiel d'affectation sera

accompagné du règlement particulier qui lui est propre. Le coefficient

d'utilisation du sol (CUS) maximum applicable est fixé sur la plan général

d'affectation avec la liste numérotée des plans partiels d'affectation.

Le plan correspondant

(PGA) montre que la parcelle attribuée à la recourante se situe dans le plan

partiel d'affectation no 18 "Montenailles" où est fixé un coefficient

d'occupation du sol de 0,4. Le périmètre de ce plan est colloqué en zone de

verdure et d'habitat groupé.

Comme la commission de

classification l'a rappelé en audience (v. également son rapport du 30

septembre 1996, ch. 9.3, cité ci-dessus dans l'état de fait), la surface

attribuée aux propriétaires dans le périmètre d'un tel plan partiel

d'affectation est attribuée à un emplacement quelconque et elle n'est que la

matérialisation de leur prétention à bâtir.

Une telle attribution

n'est pas incompatible avec les règles du remaniement soumis à péréquation. En

effet, l'art. 98b LAF permet l'attribution de terrain aussi bien dans la zone à

bâtir que dans la zone agricole. Dès lors que la loi laisse à la commission de

classification la possibilité d'imposer (s'il n'est pas possible matériellement

de respecter les voeux des propriétaires) une attribution plutôt qu'une autre

(en zone agricole ou en zone à bâtir), il faut admettre qu'il est également possible

à la commission de classification d'attribuer du terrain dont la

constructibilité est différée, comme c'est le cas pour les zones soumises à

plan partiel d'affectation ou à plan de quartier selon le Plan général du zones

(PGA) du Mont-sur-Lausanne, qui n'y fixe que le coefficient d'utilisation du

sol.

Il faut d'ailleurs

relever, comme la commission de classification l'a rappelé à l'audience et

comme cela ressort tant de son rapport (ch. 9.3 cité ci-dessus) que de la

documentation relative à la deuxième prise de voeux (ci-dessus lettre C de

l'état de fait) que les propriétaires avaient été invités à indiquer quelle

part de leur prétention ils souhaitaient recevoir en zone à bâtir. Le choix

leur était également offert de réclamer du terrain à bâtir immédiatement

constructible ou du terrain compris dans le périmètre d'un plan partiel

d'affectation à établir. Cette "prise de voeux" (au sens de l'art. 32

RAF) permettait à la commission de classification de se conformer à l'art. 98b

al. 2 LAF qui lui enjoint de tenir compte dans le mesure du possible des voeux

des propriétaires quant à une attribution plus ou moins importante dans l'une

ou l'autre zone. On ne saurait d'ailleurs parler de contrainte dans le cas de

la recourante car celle-ci aurait pu réclamer une attribution en zone

immédiatement constructible. Le secrétaire de la commission de classification a

précisé en audience qu'il lui avait suggéré de le faire en demandant, à part le

terrain entourant la ferme existante, une parcelle située dans une autre zone,

immédiatement constructible. La recourante y a cependant renoncé puisque dans

le questionnaire de prise de voeux rempli le 28 février 1997, elle a

expressément demandé à recevoir du terrain dans le périmètre du PPA

Montenailles, qui est précisément soumis à l'établissement d'un plan partiel

d'affectation.

8. Pour terminer, on

rappellera que le conseil de la recourante a fait valoir en audience qu'en

vertu du renvoi du nouvel art. 98b LAF, des études préliminaires auraient dû

être effectuées. De telles études sont effectivement prévues par les art. 85a à

85q LAF introduits par la novelle du 5 novembre 1997. Elles ont pour but,

préalablement à la constitution du syndicat, de démontrer l'opportunité du

remaniement (art. 85b al. 2 LAF). Elles ne sont pas obligatoires pour les

simples procédure de correction de limite au sens de l'art. 93a LAF (RDAF 1999

I 219) et l'on ne voit pas, s'agissant des entreprises d'améliorations

foncières déjà constituées, comment on pourrait les appliquer rétroactivement

aux syndicats existants. Le Grand Conseil a d'ailleurs précisément rejeté lors

des débats un amendement qui tendait à soumettre les projets en cours à une

nouvelle évaluation sur la base des "nouvelles orientations" de la

loi (amendement Filippozzi, BGC novembre 1997 p. 4866 ss).

Le conseil de la

recourante a aussi soutenu qu'en application des art. 85o et 85p LAF, l'enquête

sur le périmètre, l'estimation et le nouvel état ainsi que l'avant-projet des

travaux collectifs aurait dû avoir lieu dans les six mois dès l'assemblée

constitutive du syndicat, et non dix-huit ans plus tard. Ici également, le

délai de six mois (qui est probablement à la limite du réalisable) n'est pas

applicable rétroactivement.

Les moyens formels

soulevés à l'audience doivent donc être rejetés.

9. La recourante conteste

à titre subsidiaire la méthode utilisée pour l'estimation du terrain au nouvel

état. Elle fait valoir que les critères utilisés par la Commission de

classification (situation, besoin, trafic, type) ne reposent sur aucune disposition

légale, la méthode d'évaluation Nägeli et Wenger n'étant pas recommandée par

une disposition de la LAF ou de la LATC. Selon elle, il ne serait pas conforme

à l'état du marché de fixer à 273 fr./m² le prix du terrain après réalisation

du PPA : la zone villas déjà légalisée au Mont-sur-Lausanne ne devrait pas

dépasser 120 fr./m² et après déduction des frais d'étude et autres

moins-values, la valeur d'attribution ne devrait pas dépasser le prix

symbolique de 20 fr. à 40 fr./m², la valeur du terrain dans une zone soumise à

ce type de PPA tendant selon elle vers zéro.

En audience, le

tribunal a examiné avec les parties le protocole d'estimation du PPA

Montenailles élaboré par la Commission de classification. Ce document ne

faisait pas partie du dossier d'enquête mais d'après les explications de la

Commission de classification, il a été soumis aux propriétaires qui se sont

présentés durant les périodes ("assistance à l'enquête") de l'enquête

durant lesquelles la Commission de classification était à leur disposition. La

recourante, qui avait connaissance de ce document, ne prétend pas que son droit

d'être entendue aurait été violé.

Le document en

question a la teneur suivante :

Syndicat AF du Mont sur Lausanne

NOUVEL ETAT

PROTOCOLE D'ESTIMATION DES SECTEURS TAB/NE

par la méthode Naegeli

Nom du lot :

54 Montenailles

surface constructible :

29'110

m²

Classement :

PPA habitat groupé

CUS

0.4

Surface totale du lot :

29'110 m²

Surface plancher :

11644.00

m¿/span>

A dev. par PPA:

oui

Cube SIA constructible :

42694.67

m³

Classification du site :

A (situation)

4.00

B. (Besoin)

3.50

D (Trafic)

3.50

E (Type

3.50

Total

14.50

Moyenne

3.625

Facteurs de correction:

+/- selon vue

0.1

+/-

+/- selon bruit

-0.1

Classification finale du

site:

3.625

Calculs:

taux de capitalisation de:

6.50%

incidence coût du terrain

par rapport au coût total:

23.563

Plan

financier sommaire :

construction cube SIA

pot. 42'695m³

525.00 Fr./m³

22'414'700.00

66.44

frais ann. admis 10%

3'373'802.00

10.00 %

Terrain

7'949'522.00

23.563

Total

33'738'024.00

100.00

Prix du terrain calculé 1:

273.10

par

m²

M-v pour études PPA et

équipement

8.00

par

m²

M-v pou coût d'équipement

65.00

par

m²

Prix du terrain calculé 2:

200.10

par

m²

Escompte

pour PPA, sur prix calculé 2

admis 5% sur 10 ans soit

:38.61 %

77.25

par

m²

Prix final du terrain

(arrondi au Fr.)

123.00

par

m²

Valeur totale du lot

33'580'530.00

Remarques :

Comme l'expose le

rapport de la Commission de classification du 30 septembre 1998 (chiffre 6.2.2

cité dans l'état de fait), la méthode d'estimation utilisée est fondée sur la

constatation qu'il existe une relation étroite entre la valeur de l'ouvrage et

la valeur du terrain. Cette relation est déterminée par la

"centralité" (voir Naegeli/Wenger, L'estimation immobilière, 4ème

édition traduite en français, Genève 1997, p. 28 ss). En bref, la

"centralité" ("Lageklasse" dans l'édition originale en

allemand) évaluée sur une échelle de 1 à 8, exprime la qualité du site

considéré. Multipliée par le taux de capitalisation, elle détermine la part que

représente la valeur du terrain par rapport à la valeur du bien immobilier

après construction.

En l'espèce, la

Commission de classification s'est fondée sur la surface du PPA et le CUS pour

déterminer la surface de plancher et en déduire le cube SIA constructible. Ces

données-là ne sont pas contestées, ainsi que cela résulte de l'instruction en

audience.

Pour déterminer la

qualité du site, elle s'est fondée sur quatre critères qui sont la situation,

le besoin, les relations de trafic et le type de construction possible (rapport

de la Commission, chiffre 6.2.2 déjà cité). Contrairement à ce que soutient la

recourante, la Commission de classification était en droit de fixer ces

critères en application de l'art. 86 al. 1 LAF. La recourante perd en effet de

vue que pour l'estimation des terre, la Commission de classification dispose

d'un large pouvoir d'appréciation, l'autorité de recours contrôlant

principalement si la taxe est conforme aux caractéristiques du terrain en

fonction des critères fixés par la loi, et si les estimations sont harmonisées

entre elles (voire par exemple RDAF 1981 p. 283, AF 91/0084 du 22 septembre

1992, AF 95/0029 du 15 avril 1996, AF 95/0036 du 4 février 1997).

En l'espèce, si l'on

reprend les critères énumérés par l'art. 86 al. 1 LAF, on constate que la

Commission de classification a tenu compte de la situation des parcelles en

procédant à une appréciation de la "centralité" du PPA Montenailles,

des équipements (par le biais d'une déduction des frais y afférent) et des

dispositions réglementant les constructions, en prenant en compte le

coefficient d'utilisation du sol. C'est enfin à juste titre que le critère de

la forme et de la topographie, énumérés par l'art. 86 LAF, n'ont pas été pris

en considération à ce stade puisqu'un remaniement sera nécessaire avant toute

construction dans le périmètre du PPA : comme l'a expliqué la Commission de

classification, les parcelles attribuées dans le périmètre du PPA Montenailles,

dont certaines sont de surfaces très réduites, représentent seulement la

matérialisation de la prétention à bâtir de leurs attributaires au sein du

périmètre du PPA. Quant au résultat obtenu, à savoir 273 fr./m², on rappellera

qu'il concerne non pas du terrain en zone villas comme l'affirme la recourante,

mais du terrain en zone de verdure et d'habitat groupé. La Commission de

classification a déclaré à l'audience que ce prix correspond à la pratique

observée par ses membres, qui comprennent notamment un notaire et un

architecte. Cette affirmation n'est pas en contradiction avec l'expérience des

membres du tribunal, qui comprend de son côté un notaire et un géomètre.

Pour terminer, il faut

rappeler que la recourante se plaint également du caractère aléatoire des

droits potentiels qui lui sont attribués dans le plan de quartier qui reste à

établir. Sur ce point, la Commission de classification a tenu compte du fait

que le terrain attribué n'est pas immédiatement constructible en procédant, en

raison de cet élément temporel, à un escompte calculé au taux de 5 % sur 10 ans

(soit 38.61 %), ce qui ramène la valeur d'estimation à 123 fr./m². Le

représentant de la recourante a observé en audience, au sujet de ce dernier

facteur d'estimation, que "plus on attend, plus on perd". Il est

exact que les propriétaires comme la recourante tireront d'autant plus avantage

de leur attribution qu'ils entreprendront avec diligence les démarches

d'élaboration du plan d'affectation spécial nécessaires pour rendre leurs

parcelles effectivement constructibles mais ils se trouvent à cet égard sur

pied d'égalité entre eux. En outre, l'examen des valeurs d'attribution arrêtées

pour les autres PPA prévus dans le périmètre du syndicat ne montre pas de

distorsion (le chiffre de 123 fr./m² est d'ailleurs le minimum utilisé pour la

zone de verdure et d'habitat groupé, v. le rapport de la commission de

classification, ch. 9.3 lit. b cité ci-dessus). Enfin, par rapport aux

propriétaires qui reçoivent du terrain qui sera immédiatement constructible au

moment de l'inscription du nouvel état au registre foncier, c'est précisément

l'escompte de 38.61 % qui garantit l'égalité de traitement.

10. Vu ce qui précède, les

moyens soulevés par la recourante sont mal fondés. Il en résulte que le recours

doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. L'arrêt sera rendu aux

frais de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens. A l'instar des communes

expressément mentionnées par l'art. 55 al. 2 LJPA, le syndicat, assisté d'un mandataire

rémunéré, mais pour l'audience seulement, a droit à des dépens réduits.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission de classification du 14 juin 1999 est maintenue.

III. Un émolument de

2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante.

IV. La somme de 800

(huit cents) francs est allouée au syndicat à titre de dépens à la charge de la

recourante.

pe/Lausanne, le 2 juin 2000

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Composition

Faits

Considérants

2.

3.

4.

5.

6.

27.

Dispositif