AF.1999.0009

TA - AF.1999.0009 - 2000-07-19 - KUGLER Adolf c/ccl Syndicat AF du Mont-sur-Lausanne

19 juillet 2000Français25 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Le recourant était

copropriétaire pour un quart de cinq parcelles portant les nos 942, 943, 946,

947 et 948 de la commune du Mont-sur-Lausanne. Les autres copropriétaires

étaient Philippe Rauschert (pour une demie) et l'hoirie de Julius Dreyfus (pour

un quart).

Ces cinq parcelles

contiguës se trouvaient au lieu-dit "En Budron". A cet

endroit, le terrain qui s'étend à l'est de la route cantonale 501 s'élève en

légère pente en direction de l'est. Les différentes parcelles attenantes à la

route cantonale sont chacune construites d'une villa tandis que le terrain

situé à l'amont en direction de l'est est occupé par des cultures agricoles.

Dans leur

configuration originelle, les parcelles 942, 943, 946, 947 et 948 se

présentaient sous la forme de bandes allongées, alignées sensiblement dans

l'axe nord-sud, soit perpendiculairement à la pente.

Par acte notarié du 25

mars 1989, les copropriétaires se sont partagés le mas décrit ci-dessus en

créant trois parcelles disposées, elles, dans le sens de la pente, c'est-à-dire

dans l'axe est-ouest. Une partie des anciens numéros a été réutilisée pour

numéroter les nouvelles parcelles. C'est ainsi que le recourant est devenu

propriétaire de la nouvelle parcelle 942 (lot "C" de l'acte de

partage, qui précise qu'il a une contenance de 5'066 m²) qui se présente sous

la forme d'une bande allongée dans l'axe est-ouest dont l'extrémité inférieure

jouxte l'une des parcelles construite d'une villa au bord de la route

cantonale. La parcelle 942 du recourant est bordée au nord par la parcelle 943

de Philippe Rauschert et au sud par la parcelle 946 de l'hoirie Dreyfus.

On retiendra encore

des explications fournies durant l'audience et du croquis de travail produit

durant celle-ci par la commission de classification que les parcelles en

question sont équipées de canalisations d'eau usée disposées dans l'axe

nord-sud, l'une le long de la route cantonale, l'autre à mi-pente, c'est-à-dire

approximativement à la moitié de la longueur des nouvelles parcelles décrites

ci-dessus. Il existe également un collecteur d'eau claire le long de la route

cantonale ainsi que des canalisations d'eau potable, l'une alimentant les

villas situées à l'ouest le long de la route cantonale, l'autre à l'est au

sommet de la pente. On note enfin la présence, le long de la limite inférieure

de la parcelle nouvelle 943, d'une servitude de passage dont l'extrémité

atteint la parcelle 942 du recourant, ainsi que le confirme le plan des

servitudes à radier mis à l'enquête.

B. Le plan communal des

zones et le règlement adoptés par le Conseil d'Etat le 11 juin 1968 prévoyaient

une zone de village, une zone de villas, une zone industrielle, une zone

communale sans affectation spéciale ainsi qu'une zone de verdure et de forêts.

La zone communale sans

affectation spéciale était réservée plus spécialement aux exploitations

agricoles ou sylvicoles sous réserve du développement ultérieur de la localité

(art. 26). Les constructions non destinées à l'agriculture ou à la sylviculture

étaient interdites sur des parcelle n'atteignant pas 4'500 m² au minimum (art.

29). Elles devaient avoir le caractère de villas (maisons familiales comptant

au plus un appartement par étage, v. les art. 32 et 13) et le coefficient

d'occupation du sol était limité à 1/15e (art. 30).

Dans le plan communal

des zones de 1968, l'emplacement des parcelles décrites ci-dessus était

colloqué en zone communale sans affectation spéciale.

C. Comme le rappelle

l'arrêt AF 93/0007 du 30 octobre 1995 concernant les époux Osterwalder, dont le

texte a été mis à disposition des parties à la présente cause, la Commune du

Mont-sur-Lausanne a mis à l'enquête à plusieurs reprises un nouveau plan de

zones avec le règlement correspondant. Ceux qui ont été mis à l'enquête en 1979

et en 1981 ne sont pas entrés entièrement en vigueur. En particulier, celui de

1979 prévoyait que les art. 26 à 32 "zone sans affectation spéciale"

du règlement du 11 juin 1968 demeuraient applicables jusqu'à l'approbation par

le Conseil d'Etat du plan des zones révisé conformément à la loi cantonale du

13 septembre 1976. Quant au nouveau plan mis à l'enquête en 1981, il faisait

apparaître un "périmètre provisoire" qui comprenait notamment les

surfaces situées en zone sans affectation spéciale. Cependant, il n'a pas été

présenté au conseil communal en raison des nombreuses oppositions qu'il avait

suscitées. Seul le règlement adopté par cet autorité a été approuvé par le

Conseil d'Etat le 26 octobre 1983. Il contient les dispositions transitoires

suivantes:

Art. 109.- L'approbation définitive des zones à

l'intérieur du périmètre provisoire est subordonnée à l'établissement d'une

péréquation réelle entre les propriétaires sous forme d'un remaniement

parcellaire et selon la procédure des articles 98 b à d de la Loi sur les

améliorations foncières (loi du 13 septembre 1976).

Aucune construction nouvelle ne peut être

admise à l'intérieur du périmètre provisoire jusqu'à l'approbation définitive

des zones. Les constructions et installations liées à l'agriculture peuvent

être autorisées sous réserve de l'approbation de l'organe compétent du

syndicat.

Les zones seront définies sur la base du plan

directeur.

Art. 110.- Seules les dispositions générales et

celles des zones prévues par le plan de 1968 entrent en vigueur dès

l'approbation du présent règlement par le Conseil d'Etat.

Pour le surplus, les dispositions de ce

règlement entreront en vigueur en même temps que le plan communal des zones

révisé."

D. A la requête de la

municipalité, le Conseil d'Etat a adopté le 19 mars 1982 un arrêté ordonnant la

création d'un syndicat d'améliorations foncières sur le territoire communal. Le

syndicat a pour but le remaniement parcellaire en corrélation avec l'adoption

d'une zone agricole liée à une zone à bâtir, la construction de chemins et la

pose de canalisations d'assainissement.

Le périmètre général

du syndicat et le périmètre soumis à péréquation ont été mis à l'enquête par le

syndicat en mai 1983 (des recours ont été rejetés par la Commission centrale,

v. RDAF 1987 p. 298), puis ils ont fait l'objet de quelques modifications lors

d'une enquête de décembre 1983.

Les parcelles

litigieuses, dont celle du recourant, sont comprises dans le périmètre du

syndicat. Les parcelles construites de villas le long de la route cantonale

sont en revanche en dehors de ce périmètre, dont la limite concorde avec la

limite inférieure des parcelles litigieuses.

En juin 1987, le

syndicat a mis à l'enquête les taxes-types de l'ancien état ainsi que des

modifications du périmètre soumis à péréquation. En bref, selon le rapport de

la commission de classification du 5 mai 1987 mis à l'enquête, l'estimation à

l'ancien état des surfaces soumises à péréquation réelle correspond à

l'addition d'une taxe dite "agricole" et d'une taxe dite "de

convenance à bâtir". La taxe agricole couvre la valeur du sol cultivable

et tient compte de son rendement, de sa situation et de sa nature. Quant à la

taxe de convenance à bâtir, elle couvre la valeur potentielle de construction

dont les terrains pouvaient disposer à l'origine, compte tenu de leur

situation, des accès, de la forme et dimensions des parcelles, de la

topographie et du sous-sol, des possibilités de constructions (évacuation des

eaux claires, des eaux usées et adduction d'eau), et enfin des dispositions en

vigueur réglementant les constructions. La Commission centrale a rejeté le 7

mars 1989 divers recours contre la liquidation de cette enquête.

On notera encore pour

être complet au sujet des valeurs appliquées à l'ancien état que d'après

l'enquête sur les taxes-types de 1987 (cela résulte aussi du prononcé rendu par

la Commission centrale le 7 mars 1989 sur le recours Caiani, Bezençon, Corbaz

et crt, p. 6 notamment), un multiplicateur de 1,5 a été appliqué aux valeurs de

convenance à bâtir du secteur de Budron-Dessus en raison des efforts consentis par

les propriétaires de ce secteur dans le cadre d'un précédent syndicat dont les

travaux, suite au refus du plan de quartier correspondant par le Conseil

communal, n'avaient pas abouti.

E. On rappelle que c'est en

1989 qu'a eu lieu le partage en vertu duquel le recourant est devenu

propriétaire de la parcelle portant désormais le no 942, numéro précédemment

attribué à une des parcelles que le recourant détenait en copropriété.

F. Entre 1990 et 1991, la

commune a mis à l'enquête un nouveau règlement communal et un plan général

d'affectation (PGA) finalement approuvés par le Conseil d'Etat le 6 août 1993.

Dans le nouveau plan

général d'affectation (PGA), les parcelles déjà décrites située En Budron le

long de la route cantonale sont colloquées en zone de villas, de même que la

surface attenante à l'amont qui forme la partie inférieure des parcelles ayant

fait l'objet du partage de 1989. Le reste des parcelles litigieuses, dont

notamment la partie supérieure de la parcelle 942 du recourant, est colloqué en

zone agricole.

G. En novembre 1992, le

syndicat a mis à l'enquête divers objets parmi lesquels le sous-périmètre des

terrains à bâtir au nouvel état ainsi que les taxes-type des terrains à bâtir

au nouvel état. Le plan des sous-périmètres des terrains à bâtir présentait

comme nouveau le sous-périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation

réelle

H. Suite au rejet par la

commission de classification de la réclamation qu'ils avaient déposée durant

l'enquête, les époux Osterwalder, propriétaires d'une ancienne ferme qu'ils

habitent dans une autre partie du périmètre, ont recouru au Tribunal

administratif en concluant en bref à ce que leur parcelle soit exclue du

sous-périmètre à bâtir ou du sous-périmètre soumis à péréquation. Ce recours a

été partiellement admis par un arrêt AF 93/0007 du 30 octobre 1995 qui a annulé

l'enquête en tant qu'elle portait sur les taxes-types des terrains à bâtir au

nouvel état. Le recours de droit public interjeté par les époux Osterwalder a

été rejeté par arrêt du Tribunal fédéral 1P.672/1995 du 28 juin 1996 publié aux

ATF 122 I 120 et dans RDAF 1996 p. 506.

L'enquête sur les

taxes-types du nouvel état a été entièrement annulée pour des motifs résultant

de l'arrêt AF 93/008 notifié le 30 octobre 1995 également à SI Montenailles SA,

qui contestait la taxe-type du terrain situé dans le périmètre d'un plan de

quartier "Montenailles" prévu par le PGA mais non encore élaboré. On

en extrait le passage suivant:

"(...) en l'espèce, le statut

juridique des surfaces litigieuses selon le plan général d'affectation de 1991

n'est défini que par la seule indication d'un coefficient d'utilisation du sol

de 0,4. Le reste de la réglementation future est inconnu, notamment pour ce qui

concerne le nombre de niveaux admis, et les indications recueillies en audience

montrent que leur élaboration prendra de nombreuses années. La commission de

classification se trouve donc, en raison des contraintes résultant de la

planification communale et surtout du temps considérable que nécessitera

l'adoption des nombreux plans d'affectation partiels prévus sur le territoire

communal, dans l'impossibilité de fixer pour le nouvel état une valeur reposant

sur de réelles possibilités de construction. Sans doute n'est-il pas impossible

que le nouvel état puisse être néanmoins adopté sur la base de valeurs tenant

compte de cette incertitude de manière appropriée, par exemple sous la forme

d'une déduction supplémentaire en raison du risque d'attente voire d'échec des

plans partiels d'affectation envisagés. Il est en revanche impossible de

maintenir, comme l'a fait la décision attaquée, des taxes-types qui ne tiennent

compte que des frais probables d'études et d'aménagement et que la commission

de classification considère d'ailleurs comme intangibles.

I. Comme elle le rappelle

dans son rapport du 30 septembre 1998 dont il sera question plus loin (ch. 9.3,

p. 19), c'est la commission de classification qui avait demandé à la commune

que le plan général d'affectation fixe les coefficients d'occupation du sol

pour les terrains à bâtir colloqués en zone à développer par plan partiel

d'affectation. Il s'agissait pour la commission de classification de pouvoir

estimer la valeur de ces terrains selon les critères propres aux terrains à

bâtir.

La commission de

classification a procédé à une nouvelle prise de voeux (au sens de l'art. 32

RAF) au sujet de laquelle elle a adressé aux propriétaires du syndicat un

rapport du 29 janvier 1997. Elle y rappelait notamment que l'arrêt du 30

octobre 1995 rendait nécessaire un nouvel examen des estimations des terrains à

bâtir au nouvel état. Ce rapport était accompagné d'un questionnaire et de

plans présentant notamment des estimations indicatives pour les différents

types de terrain à bâtir. Les propriétaires étaient invités à indiquer quelle

part de leur prétention en francs ils souhaitaient consacrer pour du terrain à

bâtir. Selon les explications contenues dans le questionnaire ad hoc "2EME

PRISE DE VOEUX - JANVIER 1997", les terrains à bâtir à disposition étaient

répartis en diverses catégories comprenant:

- des zones constructibles dès le transfert

de propriété (zone villa, PPA Au Ferrajoz en cours d'approbation, zone

industrielle notamment) ou

- des zones soumises à l'établissement

préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier.

C'est également la

commission de classification qui, soucieuse de pouvoir attribuer dans le nouvel

état davantage de terrains immédiatement constructibles dès le transfert de

propriété, avait demandé à la commune de réaliser le plan de quartier "Au Ferrajoz"

prévu par le PGA.

Dans la cadre de cette

récolte des voeux (au sens de l'art. 32 RAF), le recourant a écrit le 12 mars

1997 à la commission de classification pour exposer qu'il souhaitait que sa

prétention soit vendue soit au syndicat, soit à un particulier, ou

subisidiairement que le syndicat trouve quelqu'un dans une situation analogue à

la sienne et qui pourrait partager avec lui un terrain pour une seule villa.

J. Du 23 novembre au 23

décembre 1998, le syndicat a mis à l'enquête divers objets, dont notamment

l'estimation des terres et des valeurs passagères, la répartition des nouvelles

parcelles, l'adaptation des servitudes et des autres droits ainsi que le

tableau des soultes. Etait également mise à l'enquête la constatation de nature

forestière dans les zones à bâtir.

D'après le compte de

l'ancien état mis à l'enquête, la valeur brute de la parcelle 942 du recourant

s'élevait à 54'805 fr. Après application du coefficient de péréquation de

2,2623 à la valeur de l'ancien état, la prétention nette du recourant s'élevait

à 123'985 fr. Comme l'explique la commission de classification sous chiffre 9.1

de son rapport du 30 septembre 1998 mis à l'enquête, ce facteur multiplicateur

de 2,2623 est le coefficient de péréquation du sous-périmètre principal soumis

à péréquation; en d'autres termes, il s'agit du coefficient multiplicateur

appliqué aux valeurs de l'ancien état (composées de l'addition de la "taxe

agricole" et de la "valeur de convenance", v.

ci-dessus let. D in fine) pour obtenir la prétention des propriétaires au

nouvel état. On précisera aussi que pour tenir compte de l'évolution du marché

des prix des terrains agricoles depuis l'enquête sur les taxes-types de 1987,

la commission de classification a mis à l'enquête une baisse systématique de

30% des valeurs agricoles (chiffre 6.1.1 du rapport de la commission de

classification du 30 septembre 1998), une diminution identique étant appliquée

aux valeurs de convenance à bâtir (chiffre 6.1.2 du rapport précité).

Dans le nouvel état

mis à l'enquête, le recourant recevait une parcelle NE 3162 dont il n'a pas

contesté l'attribution.

Philippe Rauschert,

propriétaire de la parcelle portant désormais le no 943 à la suite du partage

intervenu en 1989, est intervenu à l'enquête pour contester notamment l'estimation

de cette parcelle à l'ancien état en s'étonnant de ce qu'elle n'était pas taxée

à la même valeur que les parcelles voisines dont les caractéristiques sont

pourtant identiques selon lui.

Ainsi que cela ressort

des explications fournies par la commission de classification dans la décision

attaquée du 13 juillet 1999, dans sa réponse au recours (document "Renseignements

pour le Tribunal administratif") du 6 septembre 1999 ainsi que durant

l'audience du tribunal, la réclamation de Philippe Rauschert a révélé une

erreur affectant, dans le dossier mis à l'enquête, la valeur de convenance

attribuée à la parcelle 942 de l'ancien état du recourant. En bref, on

retiendra (voir notamment le rapport de la commission de classification du 30

septembre 1998n mis à l'enquête, ch. 6) qu'avant de mettre à l'enquête les

taxes-types en 1987, la commission de classification avait procédé en 1984 à

l'estimation détaillée de toutes les parcelles du syndicat et établi à titre de

document interne un protocole d'estimation pour chacune d'entre elles. Un

certain nombre de ces estimations ont été mises à l'enquête à titre de

taxes-types au sens de l'art. 57, 2e phrase, LAF. Comme le registre foncier

avait réutilisé une partie des anciens numéros attribués aux parcelles ayant fait

l'objet du partage intervenu en 1989 et les avait réattribués aux nouvelles

parcelles issues de ce partage, la commission de classification aurait dû,

puisque les parcelles n'avaient plus la même configuration nonobstant

l'identité apparente de certains des numéros, mettre à jour les estimations,

notamment celle de la valeur de convenance à bâtir. C'est à cette mise à jour

que la commission de classification a procédé lorsqu'elle a notifié la décision

attaquée du 13 juillet 1999, qui fait passer l'estimation de la valeur de

convenance à bâtir de la parcelle AE 942 du recourant de 5 francs 90 par m² à 5

fr. 20 par m² tandis que l'une des autres parcelles concernées (NE 943) passe

de 4 fr. 60 par m² à 5 fr. par m².

Par décision du 13

juillet 1999, la commission de classification a modifié l'estimation du nouvel

état du recourant en fixant sa prétention (après application du coefficient de

péréquation) à 115'963 fr. En outre, la commission de classification a procédé

à la modification du nouvel état en attribuant au recourant, conformément à

l'un des souhaits exprimés par le recourant lors de la récolte des voeux, une

parcelle en copropriété avec d'autres propriétaires qui avaient formulé le même

souhait (ce point-là de la décision du 13 juillet 1999 n'est pas contesté).

K. Par acte du 3 août 1999,

le recourant s'est pourvu contre cette décision en concluant à ce que la valeur

de convenance de la parcelle AE 942 soit fixée à 5 fr. 90 le m².

Le 6 septembre 1999,

la commission de classification, dans le document "Renseignements pour

le Tribunal administratif" qui vaut réponse de l'autorité intimée, a

conclu au rejet du recours.

Interpellé, le Service

des améliorations foncières a déclaré par lettre du 2 septembre 1999 qu'il

n'avait pas de remarque à formuler.

Les moyens des parties

seront repris plus loin.

Le recourant s'est

acquitté d'une avance de frais de 2'500 fr.

Traitant simultanément

les neufs différents dossiers concernant des parcelles situées dans le

périmètre du syndicat (y compris le recours AC 98/059 Osterwalder dirigé contre

le plan de quartier Au Ferrajoz), le tribunal a convoqué des audiences et

adressé aux parties des communications et réquisitions du 6 janvier 2000 en

précisant que l'ensemble des dossiers, à savoir le dossier général du syndicat

ainsi que les différents dossiers individuels, pouvaient être consultés au

greffe par chacune des parties. Le tribunal a notamment fait verser aux

dossiers les voeux des propriétaires concernés et les rapports de la commission

de classification concernant les enquêtes précédentes du syndicat. C'est le

lieu de préciser que le conseil du recourant et le recourant lui-même sont

venus consulter le dossier au greffe.

La Commune du Mont a

été invitée à se faire représenter à toutes les audiences.

Pour la présente

cause, l'audience a eu lieu le 12 avril 2000 l'après-midi. Y ont participé le

recourant assisté de son conseil, les représentants de la commission de

classification (MM. Mouquin, président, Biner, géomètre et Schmidt,

collaborateur de ce dernier), M. Guex, vice-président du comité de direction du

syndicat, ainsi que, pour la commune, le conseiller municipal Jean-Pierre Sueur

et Michel Recordon, urbaniste communal.

Le tribunal a

notamment examiné avec les parties différents documents relatifs à l'estimation

de l'ancien état, notamment les procès-verbaux d'estimation détaillant le

pointage de la convenance à bâtir pour les parcelles portant les numéros 942,

943 et 946 (figurant au dossier produit par la commission de classification

dans leur version de 1984 - avant le partage - et dans leur version mise à jour

après le partage. On note au passage que le coefficient multiplicateur de 1,5

(lettre D in fine ci-dessus) appliqué aux parcelles de Budron-Dessus apparaît

sur ces procès-verbaux. Le tribunal a également examiné en audience avec les

parties les documents produits durant celle-ci par la commission de

classification (plan au 1:2000 figurant les différentes canalisations

existantes, plan au 1:1000 détaillant le pointage de chacune des parcelles 942,

943 et 946).

Le tribunal a ensuite

procédé, sous des giboulées de neige, à une inspection locale sur la parcelle

de l'ancien état du recourant.

Considérants

1.

Au sujet du remaniement

parcellaire soumis à péréquation réelle, la loi du 29 novembre 1961 sur les

améliorations foncières contient notamment les dispositions suivantes:

G. Remaniement parcellaire soumis

à péréquation réelle

Art. 98b. -

Lorsqu'une commune, en relation avec un plan d'affectation, procède à un

remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle conformément aux

dispositions de la LATC, la municipalité définit le périmètre de péréquation

comprenant les sous-périmètres agricoles et à bâtir et les dispositions

réglementaires applicables à ceux-ci. Le plan et son règlement sont soumis aux

dispositions de la LATC qui s'appliquent aux plans d'affectation.

Les règles relatives au remaniement de terrains

à bâtir sont applicables par analogie, sous réserve des articles 98c et 98d.

Art. 98c.- Les

enquêtes publiques portent sur le périmètre et les sous-périmètres du syndicat,

ainsi que sur la double estimation prévue à l'article 86, laquelle peut

également tenir compte de critères d'estimation agricoles tels que le rendement

et la nature des terres.

Art. 98d.- La

commission de classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans

la zone agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien

état de propriété.

Elle tient compte dans la mesure du possible

des voeux des propriétaires désirant obtenir une attribution plus ou moins

importante dans l'une ou l'autre zone.

Quant aux estimations,

elles sont notamment régies par l'art. 86 al. 1 LAF qui prévoit ce qui suit:

"Lorsque la réglementation en matière de

construction est différente dans l'ancien et dans le nouvel état de propriété,

les terrains font l'objet d'une double estimation :

a) les biens-fonds de l'ancien état de propriété sont taxés en

fonction notamment de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts,

alimentation en eau, énergie), de leur forme, de leur topographie, des

dispositions en vigueur réglementant les constructions et des possibilités

objectives de construire dans un proche avenir;

b) une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la commission

de classification procède à une nouvelle estimation des terres selon les mêmes

critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation."

2.

A titre liminaire, on

observera que dans son mémoire du 3 août 1999, le recourant fait valoir que sa

parcelle 942 de l'ancien état serait située en zone de villa et vaudrait 255

fr. le m². C'est toutefois à juste titre que le recourant n'en tire aucun grief

direct à l'encontre de la décision attaquée. En effet, il ne faut pas perdre de

vue que l'art. 124 du PGA approuvé par le Conseil d'Etat en 1993 prévoit qu'à

l'intérieur du périmètre du syndicat d'améliorations foncières, l'approbation

définitive des zones est subordonnée à l'établissement d'une péréquation réelle

entre les propriétaires sous forme d'un remaniement parcellaire. Comme le

Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de le constater (arrêt AF 99/0005,

SI Montenailles SA, du 2 juin 2000), cette disposition signifie que l'entrée en

vigueur du plan est suspendue jusqu'au transfert de propriété, c'est-à-dire

jusqu'à l'entrée en vigueur du nouvel état. C'est dire que le recourant ne peut

pas revendiquer pour lui-même l'augmentation de valeur imputable à la

collocation de son ancienne parcelle (ou du moins de la partie inférieure de

celle-ci) en zone à bâtir. Cette augmentation de valeur fait précisément

l'objet de la procédure de péréquation mise en oeuvre en l'espèce par

l'application du coefficient multiplicateur de 2,2623 évoqué dans l'état de

fait du présent arrêt.

3.

En audience, le conseil

du recourant a émis l'hypothèse que la commission de classification aurait

tenté, en réduisant l'estimation de l'ancien état du recourant, de récupérer un

avantage indûment accordé à Philippe Rauschert dans le traitement de la

réclamation de celui-ci. Cette hypothèse, qui met gravement en doute la bonne

foi de la commission de classification, est mal fondée et paraît plutôt

procéder d'une mauvaise compréhension du processus d'estimation.

Il en va de même du

moyen invoqué par le conseil du recourant qui, constatant que les

procès-verbaux d'estimation produits par la commission de classification au

sujet du pointage de la convenance à bâtir ne concernaient que les parcelles

942, 943 et 946, a prétendu qu'il manquait dans le calcul la prise en

considération de la valeur des deux autres parcelles (947 et 948) qui constituaient

précédemment, avant le partage intervenu en 1989, le mas que détenait le

recourant en copropriété. Ici également, ce moyen paraît procéder d'une

mauvaise compréhension des explications fournies par la commission de

classification (les parcelles 947 et 948 n'existent tout simplement plus) qui a

certes commis une erreur dans la préparation du dossier d'enquête, mais dont la

bonne foi ne saurait être mise en doute. On observe à cet égard que le

procès-verbal d'estimation de l'ancienne parcelle 942 établi en 1984 (dans le

cadre de la préparation de l'enquête sur les taxes-types de 1987) énumère les

propriétaires Rauschert pour ½, Kugler pour ¼ et Dreyfus pour ¼ et mentionne

pour cette parcelle une contenance de 3'397 m², toutes indications qui se rapportent

manifestement à la parcelle portant le no 942 avant le partage intervenu en

1989.

En revanche, le protocole d'estimation rectifié concernant la parcelle

942.

indique conformément à la réalité qu'elle appartient au recourant et que sa

contenance est de 5'066 m². On note pour terminer que les parcelles existant

avant le partage étaient disposées dans l'axe nord-sud, c'est-à-dire

perpendiculairement à la pente, tandis que les parcelles issues du partage sont

orientées dans l'axe est-ouest, soit dans le sens de la pente. Il n'est pas

étonnant que ce changement de configuration détermine une modification de

certains critères d'appréciation, en particulier de ceux qui concernent le

raccordement aux diverses canalisations ou la position de la parcelle par rapport

aux accès.

4.

En audience, le

tribunal a examiné avec les parties le détail des procès-verbaux d'estimation

du pointage de la convenance à bâtir pour chacune des trois parcelles 943,

(Philippe Rauschert), 942 (recourant) et 946 (hoirie Dreyfus). On constate que

le pointage de la situation (éloignement, vue, orientation, environnement,

pouvant totaliser jusqu'à 30 points) a été fixé à 18 points, ce qui se justifie

pour trois parcelles semblablement disposées sur une pente orientée à l'ouest

en contre-haut de la route cantonale, à une distance relativement importante du

centre de la localité.

Le critère de l'accès

(nombre, qualité, pouvant culminer à 20 points) a fait l'objet d'une

appréciation de 6 points pour les parcelles 943 et 942, et de 2 points pour la

parcelle 946. Cette appréciation se justifie s'agissant de parcelles de vaste

dimension sur lesquelles il n'aurait été possible de construire qu'en

aménageant d'importantes dessertes internes. Quant à la différence entre la

parcelle 946 et les deux autres, elle se justifie par la présence à l'ancien

état d'une servitude qui dessert le bas des parcelles 942 et 943, selon la

description faite plus haut (chiffre A in fine de l'état de fait).

Pour ce qui concerne

le critère de la forme et des dimensions, la parcelle 942 du recourant atteint

le maximum de 5 points, ce qui se justifie pour une parcelle pratiquement

rectangulaire qu'il aurait été aisé de diviser en cinq parcelles de 1'000 m²

environ.

On observe enfin que

les critères concernant la topographie et le sous-sol, de même que celui de

l'équipement, ont été traités de la même manière pour chacune des trois

parcelles concernées dont la position est effectivement comparable.

Finalement, le

tribunal constate que la manière dont la commission de classification a procédé

à l'estimation de la valeur de convenance à bâtir de la parcelle du recourant

échappe à la critique et que le recourant ne l'avait d'ailleurs pas

sérieusement mise en cause dans son recours ni durant l'audience.

Il n'y a donc pas lieu

de modifier l'estimation de la convenance à bâtir comme le recourant le demande

dans ses conclusions.

5.

La décision attaquée

devant ainsi être maintenue, le pourvoi sera rejeté aux frais du recourant, qui

n'a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

rendue le 13 juillet 1999 par la commission de classification est maintenue.

III. Un émolument

de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 19 juillet 2000

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint