CO10.025711

CCIV 62/2011/PHC 2011-05-06

6 mai 2011Français56 min

1005 TRIBUNAL CANTONAL CO10.025711 62/2011/PHC C O U R C I V I L E _________________ Arrêt sur appel dans la cause divisant Y.________ AG, à [...] (ZH), d'avec K.________ SA et Z.________ SA, toutes deux à [...]. ___________________________________________________________________ Audience du 6 mai 2011 __________________ Présidence de M. M U L L E R, président Juges: M. Bosshard et Mme Byrde Greffier: M. Greuter * * * * * Statuant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère: E n f a i t: A. Par ordonnance du 11 novembre 2010, rendue à la suite d'une audience tenue le 4 novembre 2010, le Juge instructeur de la Cour civile a rejeté la requête de mesures provisionnelles déposée le 10 août 2010 par Y.________ AG contre K.________ SA et Z.________ SA (I), arrêté les frais de la procédure provisionnelle à 15'000 fr. pour la requérante (II) et condamné cette dernière à verser le montant de 7'500 fr. aux intimés, solidairement entre elles, à titre de dépens de la procédure provisionnelle (III).

La requérante a requis la motivation de cette ordonnance par lettre de son conseil du 16 novembre 2010. Les motifs de l'ordonnance ont ainsi été adressés pour notification aux parties le 13 janvier 2011 et reçus par ces dernières le lendemain 14 janvier 2011. Le 24 janvier 2011, la requérante Y.________ AG a formé un appel contre cette ordonnance concluant, avec suite de frais et dépens, à l'admission de l'appel (I), à la réforme de l'ordonnance de mesures provisionnelles du 11 novembre 2010 (II), à ce qu'ordre soit donné au Conservateur du registre foncier de Nyon qu'elle soit, sur simple présentation de la décision à intervenir, inscrite en qualité de propriétaire des parcelles [...] et [...] de la commune de [...] et des parcelles [...], [...] et [...] de la commune de [...] (III), subsidiairement, à ce qu'ordre soit donné aux intimées de signer dans les cinq jours dès la décision à venir tous documents permettant son inscription en qualité de propriétaire de ces parcelles (IV) et, à défaut d'exécution du chiffre IV, à ce que le notaire W.________, à [...], soit autorisé à signer en lieu et place des intimées, dans les cinq jours dès l'échéance du délai imparti sous chiffre IV, tous les documents permettant son inscription en qualité de propriétaire de ces parcelles (V). L'appelante a déposé avec sa requête d'appel une pièce supplémentaire, savoir un contrat signé le 12 décembre 2006 entre N.________ B.V. et [...] AG intitulé "General agreement between N.________ B.V. and [...] AG" portant sur le projet [...]. Le 3 mai 2011, les intimées à l'appel ont déposé des déterminations, accompagnées d'un onglet de quatorze pièces sous bordereau. Ce jour, l'appelante a encore produit une pièce, soit un rapport d'expertise, du 11 avril 2011, du prix de terrain du projet [...] dont il sera question ci-dessous.

1. La requérante Y.________ AG est une société anonyme de droit suisse active dans le domaine de la construction. Les intimées K.________ SA et Z.________ SA sont des sociétés anonymes de droit suisse actives dans le domaine des opérations immobilières. X.________, domicilié [...], est l'administrateur unique de ces deux sociétés. L'intimée K.________ SA est propriétaire de la parcelle n° [...] de la commune de [...]. L'intimée Z.________ SA est quant à elle propriétaire de la parcelle n° [...] de la commune de [...] et des parcelles nos [...], [...] et [...] de la commune de [...]. Selon un rapport du 19 septembre 2006 établi par O.________ SA à [...], la valeur vénale des parcelles des intimées était à cette époque de 25'000'000 francs.

2. Le 27 avril 2007, d'une part, M.________ et, d'autre part, les intimées K.________ SA et Z.________ SA ainsi que N.________ B.V., solidairement entre elles en qualité de codébitrices, ont conclu un contrat dont la teneur est notamment la suivante: "[…] Z.________ et K.________ sont propriétaires de plusieurs parcelles sises sur les communes de [...] et [...], lesquelles sont au bénéfice d'un Plan partiel d'affectation (ci-après "PPA") entré en force. De manière à exploiter ce PPA et lancer un projet de construction d'envergure conforme à l'affectation définie, Z.________ et K.________ doivent s'assurer la présence d'un partenaire fort et apte à supporter l'investissement que suppose un tel projet. Ce partenaire a été trouvé en la personne de X.________, laquelle est disposée à investir les moyens propres nécessaires à l'aboutissement du projet et a d'ores et déjà conclu dans ce but un accord avec la société Y.________ AG, également intéressée à ce projet. La Banque [réd.: M.________] est en conséquence disposée à financer le Client […]

2.3 Cession en propriété Cession en propriété par K.________, selon acte séparé, d'une cédule hypothécaire au porteur existante (RF no [...]9) en 1er rang de CHF 3 050 000 grevant la parcelle [...] de [...]. Cession en propriété par Z.________ des cédules hypothécaires suivantes, selon actes séparés: • Cédule hypothécaire au porteur à créer en 1er et parité de rang, avec profit des cases libres, de CHF 3 140 000, grevant collectivement dans une case globale de CHF 13 950 000, les parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...]; • Cédule hypothécaire au porteur à créer en 1er et parité de rang, avec profit des cases libres, de CHF 2 000 000, grevant collectivement dans une case globale de CHF 13 950 000, les parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...]; • Cédule hypothécaire au porteur à créer en 1er et parité de rang, avec profit des cases libres, de CHF 2 000 000, grevant collectivement dans une case globale de CHF 13 950 000, les parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...]; • Cédule hypothécaire au porteur existante (RF no [...]2) à porter en 1er et parité de rang, avec profit des cases libres, de CHF 1 650 000, grevant collectivement dans une case globale de CHF 13 950 000, les parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...]; • Cédule hypothécaire au porteur existante (RF no [...]2) à porter en 1er et parité de rang, avec profit des cases libres, de CHF 5 160 000, grevant collectivement dans une case globale de CHF 13 950 000, les parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...].

3.8 Conséquences d'un cas de défaut En cas de survenance d'un cas de défaut (tels que listés sous point 3.7) communiqué par la Banque et non remédié par le Client dans les 5 jours, la Banque est en droit: - de dénoncer le présent contrat avec effet immédiat et d'exiger, sans égard à la durée des avances et/ou engagements consentis, le remboursement et/ou l'annulation immédiate de toutes les créances et/ou engagements, en capital, intérêts, commissions et frais en découlant et devenues exigibles par le fait même de la résiliation, et/ou - de céder, dans les délais prévus par la convention de cession annexée (Option Agreement et Transfer Agreement) au présent contrat, sa créance ainsi que ses accessoires à Y.________ AG. […] La requérante a contresigné ce contrat à titre informatif. Toujours le 27 avril 2007, la requérante et M.________ ont signé un "Option Agreement" ainsi qu'un "Transfer Agreement". L'"Option Agreement" a notamment la teneur suivante: "[…]

6. Au cas où l'Option est exercée en application du présent accord et contre paiement à M.________ d'un montant égal à tous les montants dus par l'Emprunteur selon le contrat de prêt, M.________ s'engage à transférer toutes les garanties, existant à la date d'exercice de l'Option et accordées en lien avec le contrat de prêt, à Y.________. En ce cas, M.________ confirmera à Y.________ que tous les montants sont dus par l'Emprunteur, inclus le principal, les intérêts et charges et qu'ils restent impayés mais ne se prononcera pas sur la solvabilité de l'Emprunteur. […]" Le "Transfer Agreement" a notamment la teneur suivante: "[…]

1.1 Against payment of an amount equal to all amounts due by the Borrower under the Loan Agreement, M.________ hereby transfers all rights and obligations under the Loan Agreement to Y.________ and Y.________ assumes all rights and obligations under the Loan Agreement in lieu of and with the effect of discharging M.________ in full (change of contracting party / Parteiwechsel) with effect as of the date of exercise of the option ("Effective Date") in accordance with clause 3 of the Option Agreement.

1.1 Contre paiement d'un montant égal à tous les montants dus par l'Emprunteur en application du contrat de prêt, M.________ transfère par la présente tous droits et obligations liés au contrat de prêt à Y.________ et Y.________ assume tous droits et obligations selon ce contrat en lieu et avec pour effet de libérer M.________ complètement (changement de partenaire contractuel / Parteiwechsel) avec effet à la date d'exercice de l'option ("Date effective) en accord avec l'article 3 de l'Option Agreement.

2.2 M.________ s'engage à transférer à Y.________ les cédules hypothécaires nanties à la date de signature de cet accord d'une valeur totale de CHF 17'000'000 grevant les parcelles nos [...] et [...] de [...] et nos [...], [...] et [...] de [...]. […]" Le 27 avril 2007, simultanément à la signature des autres conventions, les intimées et N.________ B.V. ont accordé, par acte authentique, à la requérante des droits d'emption sur les parcelles nos [...] et [...] de [...] ainsi que nos [...], [...] et [...] de [...], inscrits au Registre foncier le 1er mai 2007. L'acte constitutif des droits d'emption prévoit notamment ce qui suit: "[…] Entrée en jouissance -- 7 of 39 -et possession: Elle aura lieu le jour de la signature de la réquisition de transfert. Profits et risques: Ils passeront à la bénéficiaire dès le jour d'entrée en jouissance et possession. Propriété: Elle sera transférée à la bénéficiaire par l'inscription de la réquisition de transfert au registre foncier. […] Prix: Il est fixé d'ores et déjà, d'entente entre parties et sans aucune autre prestation, pour l'intégralité des parcelles objets des droits, à la somme globale de dix-sept millions de francs (fr. 17'000'000.--) […] Paiement: Intégralement au jour du transfert de propriété, selon des décomptes à intervenir, intégrant notamment la somme des créances remboursées par la bénéficiaire à M.________, tout solde éventuel étant versé par des virements bancaires sur le compte fonds clients du notaire soussigné. […] Condition suspensive: Le remboursement des créances et le transfert de tous les droits et obligations que détient M.________ contre les constituantes des droits et N.________ B.V. à Y.________ AG. Exécution: Les droits d'emption ne pourront être exercés que si M.________ faisait usage de son droit au remboursement des créances et cédait tous les droits et obligations qu'elle détient contre ses codébitrices principales, à Y.________ AG. Dans ce cas, et si Y.________ AG exerçait ses droits d'emption, les parties s'engagent irrévocablement à: - payer le prix sur la base des décomptes à intervenir; - signer la/les réquisitions de transferts immobiliers. Réquisition de transfert: La décision d'exercer les droits d'emption sera adressée, par Y.________ AG au notaire soussigné et à toutes les parties au présent acte, sous pli recommandé. Sur le dit courrier, le notaire attestera de la date de réception. Il établira par ailleurs une attestation de réception de l'intégralité du prix fixé ci-- 8 of 39 -dessus ou du solde à payer sur la base du décompte de remboursement des créances établi par M.________ (le dit décompte étant alors annexé à l'attestation notariale), sur son compte fonds clients ouvert auprès de M.________ (Association des Notaires Vaudois, rubrique W.________, compte numéro [...]9). A réception du courrier et des fonds, le notaire soussigné reçoit mandat, valant procuration aussi large et étendue que nécessaire, donné conjointement et solidairement par toutes les parties au présent acte, afin de requérir le transfert de propriété des immeubles grevés des droits d'emption au seul nom d'Y.________ AG. Le dépôt des réquisitions de transfert au registre foncier interviendra dans les quatorze jours calendriers ouvrables suivant la réception du courrier et des fonds, la dernière des deux dates étant déterminante pour le calcul du délai. Les parties au présent acte admettent d'ores et déjà que le décompte de remboursement tel que M.________ l'établira fera foi et elles s'interdisent toute contestation à cet égard. Défaut: Au cas où les constituantes des droits et N.________ B.V. faisaient défaut, Y.________ AG pourra prendre toute mesure judiciaire afin d'obtenir le transfert des immeubles grevés à son nom." Selon un rapport du 2 novembre 2010 d'O.________ SA, à [...], la valeur vénale des parcelles des intimées au 27 avril 2007 était de 25'000'000 de francs.

Par courrier du 30 juillet 2009 de son conseil adressé aux intimées par le notaire W.________, la requérante a indiqué exercer les droits d'emption accordés. Par ordre du 17 août 2009, la requérante a versé à M.________ la somme de 17'067'405 fr. 15, valeur au 18 août 2009. Celle-ci en a accusé réception le 18 août 2009 pour valoir règlement du prix de la cession de l'ensemble de ses droits et créances reposant sur le contrat de prêt du 27 avril 2007. Le même jour, elle a informé le notaire W.________ qu'elle avait été désintéressée et que la requérante avait acquis d'elle tous les droits de créance qu'elle détenait à l'égard des intimées, notamment sur les cédules hypothécaires grevant les parcelles des intimées à [...] et [...]. Par courrier recommandé de son conseil du 25 août 2009 adressé aux intimées par le notaire W.________, la requérante a confirmé qu'elle entendait exercer les droits d'emption. c) Par lettre du 25 septembre 2009, le notaire W.________ a convoqué N.________ B.V., les intimées et la requérante à son étude le

Faits

II.

Constat:Y.________ AG requiert le ministère du notaire soussigné aux fins de faire constater la carence de Z.________ SA et de K.________ SA et d'enregistrer ses déterminations. Carence: Y.________ AG fait ici constater que: - ensuite des exigences de M.________ à [...], Y.________ AG a dû reprendre tous les engagements de N.________ B.V., Z.________ SA et K.________ SA, en relation avec les immeubles sus-désignés; - conformément aux dispositions de l'acte de droit d'emption, Y.________ AG représentée par Maître François Besse avocat à Lausanne, a opté pour l'exercice des droits d'emption sur les parcelles susdésignées, selon déclaration du vingt-cinq août deux mille neuf, pièce ci-annexée; - Z.________ SA et K.________ SA ont été valablement convoquées par plis recommandés du vingt-cinq septembre deux mille neuf adressés à l'administrateur unique des sociétés [...] et au représentant de la société à Genève, et ce, conformément aux dispositions de l'acte de vente à terme conclu le vingt-sept avril deux mille sept, en vue de l'exécution ce jour des engagements pris; - aucun représentant des sociétés venderesses ne s'est présenté. Option: En exécution des engagements souscrits aux termes de l'acte de droit d'emption du vingt-sept avril deux mille neuf, Y.________ AG: - confirme ici exercer le droit d'emption dont elle est bénéficiaire et dès lors vouloir devenir propriétaire par tous moyens de droit des parcelles [...] et [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...]; - fait ici constater que, ayant repris l'intégralité des engagements de N.________ B.V. et/ou Z.________ SA et/ou K.________ SA envers M.________ à [...], et ce à concurrence de dix-sept millions soixante-sept mille quatre cent cinq francs et quinze centimes (fr. 17'067'405.15), le prix convenu a été payé; - fait ici constater qu'elle a versé, en mains du notaire soussigné, ce que l'officier public confirme, la somme de huit cent cinquante-trois mille trois cent septante francs et vingt-cinq centimes (fr. 853'370.25) pour garantir le paiement de l'éventuel impôt sur le gain immobilier et des créances pouvant donner lieu à hypothèque légale, privilégiée ou non.

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En vertu de ce qui précède et des dispositions de l'acte de droit d'emption précité, Y.________ AG se réserve, fondée sur le présent constat de carence, d'obtenir par tous moyens de droit, le transfert à son nom des parcelles [...] et [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...] en exercice du droit d'emption dont elle est titulaire. […]" d) Par courrier recommandé du 9 avril 2010 au notaire W.________, M.________ a fait état qu'au jour de l'exercice du droit d'option la dette des intimées et de N.________ B.V. s'élevait à 16'988'055 fr. 45 et qu'elle avait été totalement désintéressée par la requérante. e) Par courriers du 13 avril 2010 au notaire, à N.________ B.V. et aux intimées, la requérante a confirmé sa volonté d'exercer les droits d'emption. Par télécopie du même jour de leur conseil, les intimées et N.________ B.V. ont confirmé la résiliation du mandat du notaire W.________. f) Toujours le 13 avril 2010, le conseil des intimées a interpellé M.________ et lui a demandé de confirmer le montant communiqué dans son courrier du 9 avril 2010, de lui transmettre les correspondances entre la banque et la requérante ainsi que les documents relatifs à l'exercice de l'option par la banque et de lui confirmer que la requérante avait éteint la créance par un paiement. g) Le 14 avril 2010, le notaire W.________ a écrit aux parties notamment ce qui suit: "[…] Je constate, à la lecture du pacte d'emption, que le mandat m'a été donné conjointement par les parties au contrat et que, au regard de la loi et de la jurisprudence, ce mandat ne peut être résilié que conjointement par les mandants. Par ailleurs, et dans la mesure où Y.________ AG exige le transfert, je ne peux que m'exécuter, à défaut de résiliation du mandat également par la bénéficiaire du droit d'emption. […]"

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Par télécopie de leur conseil du même jour, les intimées ont interdit au notaire de signer au nom et pour leur compte la réquisition de transfert en lui confirmant que l'exercice des droits d'emption était contesté. Toujours le 14 avril 2010, elles ont confirmé contester cet exercice auprès du conseil de la requérante, qui leur a répondu, par télécopie du même jour, et a déclaré que la requérante avait exercé valablement les droits d'emption. h) Le 16 avril 2010, M.________ a transmis au conseil des intimées un relevé du compte n° [...]9 au nom des intimées et de N.________ B.V. et a refusé de transmettre les autres éléments demandés. La requérante a versé sur le compte du notaire W.________ la somme de 11'944 fr. 55, valeur au 16 avril 2010.

Considérants

4.

a) Par courrier du 21 avril 2010, le notaire W.________ a interpellé A.T.________ et B.T.________, titulaires d'un droit de préemption sur la parcelle no [...] de [...], du transfert de cette parcelle et leur a imparti un délai de 90 jours pour déclarer s'ils entendent exercer leur droit. Parties ont admis à l'audience que les préempteurs n'avaient pas exercé leur droit en temps utile. b) Toujours le 21 avril 2010, le notaire W.________ a adressé au registre foncier du district de Nyon une réquisition de transfert de la propriété des parcelles nos [...] et [...] de la commune de [...] et des parcelles nos [...], [...] et [...] de la commune de [...] en faveur de la requérante. Le même jour, les intimées, par leur conseil, ont contesté cette réquisition et requis du registre foncier principalement le rejet de la réquisition et subsidiairement son retrait.

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Par avis du 11 juin 2010, le registre foncier du district de Nyon a rejeté la réquisition de transfert et a notamment retenu les motifs suivants: "[…] • En date du 21 avril 2010, soit le jour même du dépôt de la réquisition, le registre foncier a été avisé par fax de Me [...], avocat à Genève, que les pouvoirs accordés à W.________ pour déposer la réquisition de transfert avaient été révoqués par K.________ SA, Z.________ SA et N.________ B.V. L'argument selon lequel les pouvoirs, conférés conjointement, devraient également être retirés conjointement, n'emporte pas l'adhésion; en effet, le mandat est révocable en tout temps (art. 404 CO, ZBGR 1980 p. 237ss). En l'état, la qualité pour déposer la réquisition au registre foncier fait défaut, ou, du moins, n'est pas suffisamment établie. • Le constat de carence dressé le 08.10.2009 et annexé à la réquisition ne plaide pas non plus en faveur de la recevabilité de l'acte; le pacte d'emption conférait une créance en délivrance de la chose (signature de la réquisition de transfert), que la révocation des pouvoirs conférés à Me W.________ met définitivement à mal. • La recevabilité de l'acte est subordonnée à l'autorisation de la Commission foncière section I: les parcelles [...], [...] et [...] de [...] ne sont pas entièrement en zone constructible, mais également en zone verdure, intermédiaire etc. Elles entrent donc dans le champ d'application de la LDFR. • L'acquisition par Y.________ AG est soumise aux attestations LFAIE portant sur le caractère suisse de la société acheteuse, ou sur l'affectation commerciale (établissement stable) des biens-fonds acquis; la réquisition est accompagnée d'une déclaration sur le caractère suisse faite par la société ellemême en date du 22 septembre 2009, qui ne répond pas aux critères d'une attestation notariée exigée par la pratique vaudoise. […]" Le 12 juillet 2010, la requérante a recouru contre cette décision auprès du Département des finances du Canton de Vaud, procédure actuellement toujours pendante.

5.

Selon un rapport du 2 novembre 2010 d'O.________ SA, à [...], la valeur vénale des parcelles des intimées au 13 avril 2010 était de 60'000'000 de francs.

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6.

Le 23 octobre 2009, la requérante a déposé une requête de mesures provisionnelles devant le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de la Côte, qui a décliné sa compétence en faveur de la Cour civile du Tribunal cantonal par jugement incident du 8 février 2010. La requérante a retiré cette requête le 27 mai 2010. Par requête de mesures provisionnelles et d'extrême urgence du 10 août 2010, la requérante Y.________ AG a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes: "Principalement I.Ordonner au Conservateur du Registre foncier de [...] d'inscrire, sur simple présentation de la décision à venir, la requérante, Y.________ en qualité de propriétaire des parcelles [...] et [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...], dont les désignations cadastrales sont les suivantes: Extrait du registre foncier [...] ________________________________________________________ Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale ________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble ________________________________________________________ Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 11 No plan: 10 Surface: 16'473m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Pré-champ, 15'036m2 Forêt, 1'437m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 40000.00, RG 96 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 09.05.2003 2003/2077/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

04.02.1991

246440 Améliorations foncières, lD.2002/000392

29.04.1996

271455 Expropriation, lD.2007/000044

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________

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Servitudes

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: Association Intercommunale [...]

17.02.1984

195941 C Canalisation(s) d'électricité, ID.2004/001035 En faveur de: [...] SA, [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

01.05.2007

2007/1913/0 C Emption au 26.04.2017, ID.2007/002296 En faveur de: Société anonyme Y.________, [...] _________________________________________________________ Exercices des droits (Pour les droits dont l'exercice ne figure pas ci-dessous, voir le registre foncier) Voir registre foncier _________________________________________________________ Gages immobiliers

09.05.2003

2003/2079/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.052007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 1'650'000.00, RF no 00/0852 du 29.2.2000, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2001/000832 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 2'000'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000717 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 2'000'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000718 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'140'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000719

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Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 31.08.2009: No 2007/64/0 du 10.01.2007 16:55 Expropriation c/Z.________ SA [...], [...] SA et masse en faillite de [...] _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble _________________________________________________________ Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): No plan: 16 Surface: 6'716m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Place-jardin, 6'031m2 Bâtiment(s): Bâtiment commercial (motel), No ECA [...], 580m2 Bâtiment commercial (motel), No ECA [...], 105m2 Feuillet de dépendance: Mention mens, officielle: Estimation fiscale: Fr. 1'300'000.00, RG 96 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 29.02.2000 00/0851, Achat _________________________________________________________ Mentions Aucune _________________________________________________________ Servitudes

22.06.1977

158242 D Passage pour tous véhicules, ID.2004/001033 A la charge de [...]

22.06.1977

158243 D Zone/quartier: Interdiction de bâtir, ID.2004/001034 A la charge de [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: Association Intercommunale [...]

17.02.1984

195941 C Canalisation(s) d'électricité, lD.2004/001035 En faveur de: [...] SA, [...]

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24.09.1985

207240 C Passage â pied et pour tous véhicules, ID.2004/000919 En faveur de: [...]

15.12.2000

00/5682 C Canalisation(s) de câbles de télécommunications, ID.2003/008105 En faveur de: [...] SA. Sté [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

01.05.2007

29.02.2000

00/0852 Cédule hypothécaire au porteur Fr. 1'650'000.00, RF no 00/0852 du 29.2.2000, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2001/000832 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

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_________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 31.08.2009: Aucune _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ Bien Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 16 No plan: 13 Surface: 17'162m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Pré-champ, 17'162m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 90'000.00, RG 72 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 09.05.2003 2003/2077/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

04.02.1991

246440 Améliorations foncières, ID.2002/000392

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________ Servitudes

22.06.1977

158242 D Passage pour tous véhicules, ID.2004/001033 A la charge de [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: Association Intercommunale [...]

17.02.1984

195941 C Canalisation(s) d'électricité, ID.2004/001035 En faveur de: [...] SA, [...]

15.12.2000

-- 19 of 39 --

01.05.2007

09.05.2003

200312079/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 1'650'000.00, RF no 00/0852 du 29.2.2000, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. lD.2001/000832 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

19.05.2004

2004/2386/0, Expropriation Genre(s) de nature: Pré-champ, 26'706m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens, officielle: Estimation fiscale: Fr. 550'000.00, 2004, 23.07.2004 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 16.03.2004 2004/1253/0, Achat _________________________________________________________ Mentions Aucune _________________________________________________________ Servitudes

22.05.1968

144435 C Canalisation(s) d'eau, ID.2004/003748 En faveur de: [...]

22.06.1977

158243 C Zone/quartier: Interdiction de bâtir, lD.2004/001034 En faveur de: [...]

22.12.1981

182161 C Canalisation(s) d'eau et câbles électriques, ID.2004/000930 En faveur de: Société anonyme [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: [...]

15.12.2000

0015682 C Canalisation(s) de câbles de télécommunications, ID.2003/008105 En faveur de: Société anonyme [...] SA. Sté [...]

17.11.2006

2006/5796/0 C Canalisation(s) d'électricité, ID.2007/000455 En faveur de: Société anonyme [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

01.05.2007

200711913/0 C Emption au 26.04.2017, ID.2007/002296 En faveur de: Société anonyme Y.________, [...] _________________________________________________________

-- 21 of 39 --

Exercices des droits (Pour les droits dont l'exercice ne figure pas ci-dessous, voir le registre foncier) Voir registre foncier _________________________________________________________ Gages immobiliers

27.05.2004

2004/2544/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] Primé par Servitude, ID.2007/000455, 01.05.2007 2007/1915/0

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'140'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000719 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 01.09.2009: Aucune _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble -- 22 of 39 -Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 9 No plan: 11 Surface: 8'201m2, numérique Mutation: 18.07.2006 2006/3614/0, Division de bien-fonds, (de P. 98) Genre(s) de nature: Pré-champ, 8'201m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 110'000.00, 2006, 02.04.2008 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme K.________ SA, [...], 18.07.2006 2006/3614/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________ Servitudes

18.11.1974

147742 C Canalisation(s): Câble électrique souterrain, ID.2004/01 3518 En faveur de: Société anonyme [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

10.03.1995

266209 C Préemption au 13.09.2014, ID.2002/005382 En faveur de: A.T.________, 08.04.1963 En faveur de: B.T.________, 27.11.1964

01.05.2007

2007/1914/0 C Emption au 26.04.2017, ID.20071002297 En faveur de: Société anonyme Y.________, [...] _________________________________________________________ Exercices des droits (Pour les droits dont l'exercice ne figure pas ci-dessous, voir le registre foncier) Voir registre foncier _________________________________________________________ Gages immobiliers

18.07.2006

-- 23 of 39 --

Subsidiairement II.Ordonner à K.________ SA et Z.________ SA de signer dans les cinq jours dès la notification de la décision à venir tous documents permettant l'inscription de la société Y.________ en qualité de propriétaire des parcelles [...] et [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...], dont les désignations cadastrales sont les suivantes: Extrait du registre foncier [...] ________________________________________________________ Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale ________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble ________________________________________________________ Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 11 No plan: 10 Surface: 16'473m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Pré-champ, 15'036m2 Forêt, 1'437m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 40000.00, RG 96 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 09.05.2003 2003/2077/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

04.02.1991

246440 Améliorations foncières, lD.2002/000392

29.04.1996

271455 Expropriation, lD.2007/000044

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________ Servitudes

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: Association Intercommunale [...]

17.02.1984

-- 24 of 39 --

01.05.2007

09.05.2003

01.052007

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'140'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID..2007/000719 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 31.08.2009: No 2007/64/0 du 10.01..2007 16:55 Expropriation c/Z.________ SA [...], [...] SA et masse en faillite de [...] _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ -- 25 of 39 -Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble _________________________________________________________ Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): No plan: 16 Surface: 6'716m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Place-jardin, 6'031m2 Bâtiment(s): Bâtiment commercial (motel), No ECA [...], 580m2 Bâtiment commercial (motel), No ECA [...], 105m2 Feuillet de dépendance: Mention mens, officielle: Estimation fiscale: Fr. 1'300'000.00, RG 96 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 29.02.2000 00/0851, Achat _________________________________________________________ Mentions Aucune _________________________________________________________ Servitudes

22.06.1977

158242 D Passage pour tous véhicules, ID.2004/001033 A la charge de [...]

22.06.1977

158243 D Zone/quartier: Interdiction de bâtir, ID.2004/001034 A la charge de [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: [...]

17.02.1984

195941 C Canalisation(s) d'électricité, lD.2004/001035 En faveur de: [...] SA, [...]

24.09.1985

207240 C Passage â pied et pour tous véhicules, ID.2004/000919 En faveur de: [...]

15.12.2000

00/5682 C Canalisation(s) de câbles de télécommunications, ID.2003/008105 En faveur de: Société anonyme [...] SA. Sté [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

01.05.2007

2007/1913/0 C Emption au 26.04.2017, ID.2007/002296

-- 26 of 39 --

En faveur de: Société anonyme Y.________, [...] _________________________________________________________ Exercices des droits (Pour les droits dont l'exercice ne figure pas ci-dessous, voir le registre foncier) Voir registre foncier _________________________________________________________ Gages immobiliers

29.02.2000

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'140'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000719 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 31.08.2009: Aucune _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ Bien Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble -- 27 of 39 -Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 16 No plan: 13 Surface: 17'162m2, numérique Mutation: Genre(s) de nature: Pré-champ, 17'162m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance: Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 90'000.00, RG 72 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________ SA, [...], 09.05.2003 2003/2077/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

04.02.1991

246440 Améliorations foncières, ID.2002/000392

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________ Servitudes

22.06.1977

158242 D Passage pour tous véhicules, ID.2004/001033 A la charge de [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: [...]

17.02.1984

195941 C Canalisation(s) d'électricité, ID.2004/001035 En faveur de: [...]

15.12.2000

01.05.2007

09.05.2003

200312079/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%,

-- 28 of 39 --

Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...]

01.05.2007

19.05.2004

2004/2386/0, Expropriation Genre(s) de nature: Pré-champ, 26'706m2 Bâtiment(s):

-- 29 of 39 --

Feuillet de dépendance: Mention mens, officielle: Estimation fiscale: Fr. 550'000.00, 2004, 23.07.2004 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme Z.________, SA, [...], 16.03.2004 2004/1253/0, Achat _________________________________________________________ Mentions Aucune _________________________________________________________ Servitudes

22.05.1968

144435 C Canalisation(s) d'eau, ID.2004/003748 En faveur de: Association Service Intercommunal [...]

22.06.1977

158243 C Zone/quartier: Interdiction de bâtir, lD.2004/001034 En faveur de: [...]

22.12.1981

182161 C Canalisation(s) d'eau et câbles électriques, ID.2004/000930 En faveur de: Société anonyme [...]

03.04.1981

178217 C Canalisation(s) d'égouts, ID.2003/000306 En faveur de: Association Intercommunale [...]

15.12.2000

0015682 C Canalisation(s) de câbles de télécommunications, ID.2003/008105 En faveur de: [...] SA. Sté [...]

17.11.2006

01.05.2007

200711913/0 C Emption au 26.04.2017, ID.2007/002296 En faveur de: Société anonyme Y.________, [...] _________________________________________________________ Exercices des droits (Pour les droits dont l'exercice ne figure pas ci-dessous, voir le registre foncier) Voir registre foncier _________________________________________________________ Gages immobiliers

27.05.2004

2004/2544/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 5'160'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000020

-- 30 of 39 --

Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] Primé par Servitude, ID.2007/000455, 01.05.2007 2007/1915/0

01.05.2007

2007/1915/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'140'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%, Annotations: Profit des cases libres. ID.2007/000719 Droit de gage collectif avec B-F [...], B-F [...], B-F [...] _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 01.09.2009: Aucune _________________________________________________________ Extrait du registre foncier [...] _________________________________________________________ Bien-fonds: Bien-fonds [...] Registre foncier: [...] Tenue du registre foncier: Fédérale _________________________________________________________ Etat descriptif de l'immeuble Commune: [...] Numéro d'immeuble: [...] Adresse(s): [...] Autre(s) plan(s): 9 No plan: 11 Surface: 8'201m2, numérique Mutation: 18.07.2006 2006/3614/0, Division de bien-fonds, (de P. 98) Genre(s) de nature: Pré-champ, 8'201m2 Bâtiment(s): Feuillet de dépendance:

-- 31 of 39 --

Mention mens. officielle: Estimation fiscale: Fr. 110'000.00, 2006, 02.04.2008 Observation(s): _________________________________________________________ Propriété Propriété individuelle Société anonyme K.________ SA, [...], 18.07.2006 2006/3614/0, Achat _________________________________________________________ Mentions

12.06.2006

2006/2858/0 Améliorations foncières, ID.2006/002114 _________________________________________________________ Servitudes

18.11.1974

147742 C Canalisation(s): Câble électrique souterrain, ID.2004/01 3518 En faveur de: [...] SA, [...] _________________________________________________________ Charges foncières Aucune _________________________________________________________ Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gages immobiliers)

10.03.1995

266209 C Préemption au 13.09.2014, ID.2002/005382 En faveur de: A.T.________, 08.04.1963 En faveur de: B.T.________, 27.11.1964

01.05.2007

18.07.2006

2006/3615/0 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 3'050'000.00, Rang 1, Intérêt max. 10%. lD.2006/000639 _________________________________________________________ Affaires en suspens Affaires du journal jusqu'au 01.09.2009: Aucune _________________________________________________________ III.A défaut d'exécution du chiffre III ci-dessus (sic), autoriser Maître W.________, notaire à [...], à signer, en lieu et place de K.________ SA et Z.________ SA, dans les cinq jours dès l'échéance du délai imparti aux parties intimées pour procéder selon chiffre III ci-dessus (sic), tous les documents permettant l'inscription de la société Y.________ en qualité de propriétaire des parcelles [...] de [...] et [...], [...] et [...] de [...], propriétés de Z.________ SA, et de la parcelle [...] de [...], propriété de K.________ SA."

-- 32 of 39 --

Par avis du 12 août 2010, le Juge instructeur a rejeté la requête d'extrême urgence. Par procédé écrit du 3 novembre 2010, les intimées K.________ SA et Z.________ SA ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes: "Principalement I. La requête de mesures provisionnelles et d'extrême urgence déposée par Y.________ AG le 10 août 2010 est rejetée. Subsidiairement II. La requérante Y.________ AG est astreinte à fournir dans les 10 jours dès la notification de la décision de la Cour civile du Tribunal cantonal, des sûretés à concurrence de CHF 15 millions (quinze millions de francs suisses) par dépôt en mains du greffe du Tribunal cantonal d'un montant équivalent ou la fourniture d'une garantie bancaire à première demande non limitée dans le temps d'un même montant."

7.

Le 30 décembre 2010, la requérante a déposé une demande au fond dont les conclusions sont strictement identiques à celles prises dans sa requête de mesures provisionnelles du 10 août 2010.

8. En substance, le premier juge a considéré que les critères prévus par l'acte constitutif des droits d'emption étaient remplis, les intimées n'étant au demeurant pas habilitées à se plaindre de l'éventuel non-respect du contrat d'option auquel elles n'étaient pas parties. Il a également estimé que la requérante avait exercé valablement ses droits d'emption, le fait qu'elle l'ait fait une première fois avant l'avènement de la condition suspensive ne l'empêchant pas de renouveler sa déclaration, une fois cette condition advenue. En revanche, il a considéré que, prima facie, l'ensemble de ces opérations violaient l'interdiction du pacte commissoire, les actes conclus permettant à la requérante – devenue créancière gagiste – d'acquérir les parcelles gagées à défaut de paiement des intimées. Ainsi, les prétentions de la requérante n'apparaissaient pas reposer sur un fondement juridique valable et, à tout le moins, la haute vraisemblance de la prétention, exigée pour obtenir par voie de mesures -- 33 of 39 -provisionnelles l'exécution anticipée de ce qui est demandé au fond, n'était pas atteinte. Le premier juge n'a pas examiné les autres conditions d'obtention des mesures provisionnelles, notamment l'urgence et le dommage difficile à réparer. E n d r o i t: I. L'appel a été formé en temps utile, dans le délai de dix jours dès la notification de l'ordonnance querellée (art. 112 al. 1 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966; RSV 270.11]), étant précisé que le moyen de droit exercé à l'encontre d'une décision est régi par le droit en vigueur au moment de la communication de cette décision (art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Cette communication peut notamment intervenir par la notification d'un dispositif écrit, même si cette notification n'a pas pour effet de provoquer l'écoulement du délai de recours et que l'expédition motivée n'intervient qu'ultérieurement, après l'entrée en vigueur du nouveau droit (TF 4A_106/2011 du 31 mars 2011, destiné à la publication, c. 2, RSJ 2011 p. 261). Comme la notification du dispositif de l'ordonnance entreprise est intervenue avant le 1er janvier 2011, c'est l'ancien droit de procédure civile qui est applicable au présent appel et c'est la Cour civile qui est compétente pour en trancher (art. 111 al. 1 CPC-VD), même si les motifs de l'ordonnance ont été adressés pour notification aux parties au mois de janvier 2011. II. Le CPC-VD ne règle pas la question du pouvoir d'examen de la juridiction d'appel sur mesures provisionnelles, notamment en ce qui concerne les faits nouveaux (JT 2004 III 76 c. 2b). Selon la Chambre des recours, la juridiction d'appel est limitée par les conclusions de première et de deuxième instances. Dans ce cadre, elle revoit librement la cause en fait et en droit et peut faire réadministrer toutes les preuves déjà administrées, en accueillir ou en ordonner de nouvelles. Il est en outre -- 34 of 39 -licite d'invoquer des pseudo-nova, soit des faits déjà existants au moment de la décision attaquée, mais inconnus du premier juge ou non retenus par lui faute d'avoir été rendus vraisemblables, ainsi que les faits futurs prévisibles de manière certaine ou quasi certaine, que le premier juge aurait dû prendre en considération. En revanche, les vrais nova constituent des éléments qui ne sauraient justifier l'admission de l'appel, mais bien plutôt une nouvelle ordonnance de mesures provisionnelles selon l'art. 108 al. 3 CPC-VD, sur requête de la partie qui y a intérêt (CREC II 12 septembre 2007/182; Tappy, Quelques aspects de la procédure de mesures provisionnelles, spécialement en matière matrimoniale, JT 1994 III 33 ss, spéc. pp. 59 s.) En l'espèce, les faits invoqués par les intimés comme par l'appelante qui se sont produits postérieurement à l'audience du 4 novembre 2011 ne peuvent être pris en considération, dans la mesure où il s'agit de vrais nova. De tels faits doivent, cas échéant, faire l'objet d'une nouvelle procédure provisionnelle. III. a) Sur le fond, le premier juge a, à juste titre, rappelé que des mesures provisionnelles consistant en des mesures d'exécution anticipées provisoires susceptibles d'avoir un effet définitif, parce que le litige n'a plus d'intérêt au-delà du stade des mesures provisoires, ne peuvent être admises que de façon restrictive et sont soumises à des exigences beaucoup plus élevées que d'autres mesures provisionnelles, en particulier quant à la vraisemblance des faits allégués par le requérant et à l'examen du droit prétendu (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, nn. 1844 ss, pp. 336 s.; Huber, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zurich/Bâle/Genève 2010, n. 15 ad art. 262 CPC; ATF 131 III 473 c. 2.3, rés. in JT 2005 I 305 et rés. in SJ 2005 I 517; ATF 108 II

8. En substance, le premier juge a considéré que les critères prévus par l'acte constitutif des droits d'emption étaient remplis, les intimées n'étant au demeurant pas habilitées à se plaindre de l'éventuel non-respect du contrat d'option auquel elles n'étaient pas parties. Il a également estimé que la requérante avait exercé valablement ses droits d'emption, le fait qu'elle l'ait fait une première fois avant l'avènement de la condition suspensive ne l'empêchant pas de renouveler sa déclaration, une fois cette condition advenue. En revanche, il a considéré que, prima facie, l'ensemble de ces opérations violaient l'interdiction du pacte commissoire, les actes conclus permettant à la requérante – devenue créancière gagiste – d'acquérir les parcelles gagées à défaut de paiement des intimées. Ainsi, les prétentions de la requérante n'apparaissaient pas reposer sur un fondement juridique valable et, à tout le moins, la haute vraisemblance de la prétention, exigée pour obtenir par voie de mesures -- 33 of 39 -provisionnelles l'exécution anticipée de ce qui est demandé au fond, n'était pas atteinte. Le premier juge n'a pas examiné les autres conditions d'obtention des mesures provisionnelles, notamment l'urgence et le dommage difficile à réparer. E n d r o i t: I. L'appel a été formé en temps utile, dans le délai de dix jours dès la notification de l'ordonnance querellée (art. 112 al. 1 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966; RSV 270.11]), étant précisé que le moyen de droit exercé à l'encontre d'une décision est régi par le droit en vigueur au moment de la communication de cette décision (art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Cette communication peut notamment intervenir par la notification d'un dispositif écrit, même si cette notification n'a pas pour effet de provoquer l'écoulement du délai de recours et que l'expédition motivée n'intervient qu'ultérieurement, après l'entrée en vigueur du nouveau droit (TF 4A_106/2011 du 31 mars 2011, destiné à la publication, c. 2, RSJ 2011 p. 261). Comme la notification du dispositif de l'ordonnance entreprise est intervenue avant le 1er janvier 2011, c'est l'ancien droit de procédure civile qui est applicable au présent appel et c'est la Cour civile qui est compétente pour en trancher (art. 111 al. 1 CPC-VD), même si les motifs de l'ordonnance ont été adressés pour notification aux parties au mois de janvier 2011. II. Le CPC-VD ne règle pas la question du pouvoir d'examen de la juridiction d'appel sur mesures provisionnelles, notamment en ce qui concerne les faits nouveaux (JT 2004 III 76 c. 2b). Selon la Chambre des recours, la juridiction d'appel est limitée par les conclusions de première et de deuxième instances. Dans ce cadre, elle revoit librement la cause en fait et en droit et peut faire réadministrer toutes les preuves déjà administrées, en accueillir ou en ordonner de nouvelles. Il est en outre -- 34 of 39 -licite d'invoquer des pseudo-nova, soit des faits déjà existants au moment de la décision attaquée, mais inconnus du premier juge ou non retenus par lui faute d'avoir été rendus vraisemblables, ainsi que les faits futurs prévisibles de manière certaine ou quasi certaine, que le premier juge aurait dû prendre en considération. En revanche, les vrais nova constituent des éléments qui ne sauraient justifier l'admission de l'appel, mais bien plutôt une nouvelle ordonnance de mesures provisionnelles selon l'art. 108 al. 3 CPC-VD, sur requête de la partie qui y a intérêt (CREC II 12 septembre 2007/182; Tappy, Quelques aspects de la procédure de mesures provisionnelles, spécialement en matière matrimoniale, JT 1994 III 33 ss, spéc. pp. 59 s.) En l'espèce, les faits invoqués par les intimés comme par l'appelante qui se sont produits postérieurement à l'audience du 4 novembre 2011 ne peuvent être pris en considération, dans la mesure où il s'agit de vrais nova. De tels faits doivent, cas échéant, faire l'objet d'une nouvelle procédure provisionnelle. III. a) Sur le fond, le premier juge a, à juste titre, rappelé que des mesures provisionnelles consistant en des mesures d'exécution anticipées provisoires susceptibles d'avoir un effet définitif, parce que le litige n'a plus d'intérêt au-delà du stade des mesures provisoires, ne peuvent être admises que de façon restrictive et sont soumises à des exigences beaucoup plus élevées que d'autres mesures provisionnelles, en particulier quant à la vraisemblance des faits allégués par le requérant et à l'examen du droit prétendu (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, nn. 1844 ss, pp. 336 s.; Huber, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zurich/Bâle/Genève 2010, n. 15 ad art. 262 CPC; ATF 131 III 473 c. 2.3, rés. in JT 2005 I 305 et rés. in SJ 2005 I 517; ATF 108 II

228 c. 2c, rés. in JT 1983 I 372 et les références citées). Comme l'a vu le premier juge, les conclusions prises en mesures provisionnelles sont des mesures d'exécution anticipée; du reste, les conclusions prises à titre provisionnel sont strictement les mêmes que

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celles que la requérante a prises au fond dans sa demande du 30 décembre 2010. b) Cependant, il y a plus. Selon la doctrine, pour les mutations au registre foncier, les art. 960 al. 1 ch. 1 et 961 al. ch. 1 et ch. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210) règlent une grande partie de la matière; déclarative ou constitutive, l'annotation qu'ils prescrivent protège le droit prétendu contre l'acquisition d'un tiers de bonne foi (art. 961 al. 1 ch. 1 CC) ou contre tout droit acquis postérieurement sur l'immeuble (art.

960 al. 1 ch. 1 et 960 al. 1 ch. 2 CC). Concrètement, cette mesure – l'annotation – consiste bien en une forme d'exécution provisoire du jugement à intervenir. Le droit fédéral et le principe de la proportionnalité interdisent d'ordonner à ce stade de la procédure un transfert de la propriété (Pelet, Réglementation fédérale des mesures provisionnelles et procédure civile cantonale contentieuse, thèse Lausanne 1986, ch. 107 in medio, p. 93 et la référence citée à la note infrapaginale n. 84; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 1979, p. 581 et note infrapaginale n. 32). Or, c'est précisément le transfert de la propriété que recherche la requérante; elle exerce l'action de l'art. 665 CC, au bénéfice des droits d'emption annotés, après avoir levé l'option, soit après avoir déclaré qu'elle voulait exercer ses droits d'emption (cf. Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e éd., Berne 2002, n. 1714, p. 136). Une telle action aboutit à un jugement formateur, qui attribue directement la propriété au demandeur (Steinauer, op. cit., n. 1555, p. 61; Rey, Basler Kommentar, 3e éd., Bâle 2007, n. 10 ad art. 665 CC). Un tel effet n'est pas envisageable au stade des mesures provisionnelles (Pelet, op. cit., ch. 5, p. 6) et la mesure de sûretés envisagée pendant le procès ne peut être qu'une restriction du droit d'aliéner selon l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC (Rey, op. cit., n. 9 ad art. 665 CC). c) En l'occurrence, comme cela résulte des inscriptions au registre foncier les droits d'emption conférés à la requérante ont été annotés au registre foncier. Ainsi, elle dispose de droits opposables à tout droit acquis postérieurement sur l'immeuble, conformément à l'art. 959 al.

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2 CC (Steinauer, op. cit., n. 1704, p. 132 et les références citées à la note infrapaginale n. 39; ATF 126 III 421 c. 3a/aa), rés. in JT 2001 I 160 et SJ 2001 p. 97). Par l'effet de l'annotation, le droit d'emption ne vaut pas seulement contre le promettant – en l'occurrence les intimées –, mais subsiste contre tout propriétaire pour le temps fixé dans l'annotation (Steinauer, op. cit., n. 1706, p. 133). L'action en exécution peut dès lors être dirigée contre le propriétaire actuel des immeubles, même s'il n'est pas le promettant et quand bien même le propriétaire actuel aurait acquis les immeubles après la levée de l'option (Steinauer, op. cit., n. 1714, p.

136 et la référence citée à la note infrapaginale n. 53; TF du 12 octobre 1978, publié in RNRF 1979 p. 381). Prima facie, la protection conférée par l'annotation des droits d'emption ne rend même pas nécessaire d'éventuelles inscriptions de restrictions du droit d'aliéner, qui ne sont du reste pas requises. Par conséquent, comme la requérante ne pouvait pas obtenir, par voie de mesures provisionnelles, le transfert de la propriété des parcelles de [...] et de [...], il était justifié de rejeter la requête de mesures provisionnelles. d) Cet empêchement initial d'obtenir par voie de mesures provisionnelles le transfert de la propriété rend inutile l'examen de la question – délicate – de l'exception de l'interdiction du pacte commissoire retenue par le premier juge. Ce point, qui devra être débattu au fond, mérite un plus ample examen que celui qui est possible en mesures provisionnelles. III. En définitive, l'appel formé par Y.________ AG doit être rejeté et l'ordonnance de mesures provisionnelles du 11 novembre 2010 confirmée, par substitution de motifs. Les intimées obtiennent gain de cause et ont ainsi droit, solidairement entre elles, à de pleins dépens à la charge de l'appelante (art. 92 al. 1 CPC-VD). Au vu des opérations effectuées et de la valeur -- 37 of 39 -litigieuse, les dépens d'appel sont arrêtés à 6'000 fr. à titre de participation aux honoraires et débours du conseil des intimées. Par ces motifs, la Cour civile, statuant à huis clos, p r o n o n c e: I. L'appel formé le 24 janvier 2011 par l'appelante Y.________ AG contre l'ordonnance de mesures provisionnelles du

11 novembre 2010 est rejeté. II. L'ordonnance de mesures provisionnelles du 11 novembre 2010 est confirmée. III. Les frais de la procédure d'appel sont arrêtés à 15'000 fr. (quinze mille francs) pour l'appelante. IV. L'appelante Y.________ AG versera aux intimées K.________ SA et Z.________ SA, solidairement entre elles, le montant de 6'000 fr. (six mille francs) à titre de dépens d'appel. V. L'arrêt est exécutoire à réception des motifs. Le président: Le greffier: P. Muller J. Greuter -- 38 of 39 -Du L'arrêt sur appel qui précède, dont le dispositif a été expédié pour notification le 13 mai 2011, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, aux conseils des parties. Le présent arrêt sur appel peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss et 90 ss LTF (loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). L'art.

100 al. 6 LTF est réservé. Le greffier: J. Greuter

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