EF.1993.0028
TA - EF.1993.0028 - 1993-09-23 - A.R.L. APPLIED RESEARCH LABORATORIES
23 septembre 1993Français10 min
Source vd.ch
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N° affaire:
EF.1993.0028
Autorité:, Date décision:
TA, 23.09.1993
Juge:
DH
Greffier:
YC
Publication (revue juridique):
Ref. TF:
Nom des parties contenant:
A.R.L. APPLIED RESEARCH LABORATORIES
MODIFICATION{EN GÉNÉRAL}
VALEUR DE RENDEMENT
VALEUR FISCALE
VALEUR VÉNALE{SENS GÉNÉRAL}
ZONE INDUSTRIELLE ET ARTISANALE
LEFI-2-3
LEFI-2-4
Résumé contenant:
bâtiments industriels à Ecublens. VV=ECA-40% pour immeubles; terrain=200.-/m2. VR:bureau=150.-/m2;atelier prod=100.-/m2;dépôts=50.-/m2,le tout capit. à 9%.EF confirmée à Fr. 12'125'000.-.Rejet.
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 23 septembre 1993
__________
sur le recours interjeté par A.R.L.
APPLIED RESEARCH LABORATORIES SA, à Ecublens, dont le conseil est
l'avocat J.-P. Maire, case postale 3633, à 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges du 20 avril 1993, relative à
l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068 de la commune d'Ecublens.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A. La société
A.R.L. Applied Research Laboratories SA (ci-après : ARL) est propriétaire de la
parcelle no 1'068 d'Ecublens. D'une surface totale de 19'792 m2 et colloquée en
zone industrielle C du plan des zones de la commune d'Ecublens, cette parcelle
est, selon l'extrait du Registre foncier, occupée par des bureaux et des ateliers
de production d'une surface au sol de 6'943 m2 (ECA no 1'101), d'un hangar
d'une surface de 457 m2 (ECA no 1'448), ainsi que d'un garage de 17 m2 (ECA no
1'493). Le solde de la parcelle, soit 12'375 m2, est en nature de place-jardin.
Tous ces bâtiments ont été construits entre 1969 et 1975, à l'exception du
garage qui date de 1989.
B. Agissant dans
le cadre de la revison générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la
Commission de district) a, par décision du 8 octobre 1992, fixé la nouvelle
estimation fiscale à Fr. 12'125'000.--.
C. Par acte daté
du 16 octobre 1992, ARL, agissant par l'intermédiaire de son conseil, a
interjeté recours contre cette décision, en exposant en substance que la
nouvelle estimation fiscale était manifestement trop élevée, recours qu'elle a
confirmé par courrier du 12 novembre 1992, malgré les explications fournies par
l'autorité intimée dans une correspondance du 3 novembre 1992.
D. Par décision
du 20 avril 1993, l'autorité intimée a maintenu l'estimation litigieuse à Fr.
12'125'000.--, en exposant ce qui suit :
"Après vision locale, la Commission a
établi le calcul suivant :
Valeur de rendement (VR) :
Bureaux : 1'510 m2 x 150.- 226'500.-
Production : 6'645 m2 x 100.- 664'500.-
Dépôts : 1'600 x 50.-
80'000.-
971'000.-
Taux de capitalisation : 9%
Valeur
de rendement : 10'788'888.-
Valeur
vénale (VV) :
Bâtiments : (val. incendie 1991)
A.I.
n° 1101 : 2'421'100.-
A.I. n° 1448 : 45'920.-
A.I. n° 1493 : 890.-
2'467'910.- x
8,4 20'730'444.-
./. 40% vétusté
8'292'177.-
solde 12'438'267.-
Terrain : 19'792 m2 x 200.-
3'958'400.-
Valeur
vénale : 16'396'667.-
Estimation fiscale :
VR + VV = 13'593'000.-.
2
L'estimation
fiscale primitivement retenue, soit Fr. 12'125'000.-, étant plus favorable pour
le propriétaire, la Commission est d'accord de maintenir la nouvelle estimation
fiscale à ce montant [...]."
E. Agissant par
l'intermédiaire de son conseil, ARL a recouru à nouveau par acte daté du 30
avril 1993, complété par un mémoire du 10 mai suivant, concluant, avec dépens,
à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à Fr. 8'500'000.--; les moyens
invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que de
besoin. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de
l'avance de frais requise de Fr. 3'000.--.
F. La Commission
de district a produit des déterminations circonstanciées le 19 mai 1993, qui
seront examinées si nécessaire dans la partie "droit" ci-dessous.
G. Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 24 août 1993 en présence de M.
Charly Marti, administrateur d'ARL, accompagné de M. Humbert-Droz et assisté de
Me Maire, avocat à Lausanne. La Commission de district était représentée par MM.
F. Vuffray, président, et R. Mayor, membre, ainsi que A. Bonzon, municipal. Le
tribunal a procédé à une visite des lieux.
Les
explications des parties seront reprises ci-dessous dans la mesure utile.
et considère en droit :
___________________
1. L'article 2
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI)
dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1
LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est
égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans
pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
a) La valeur
de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(art. 2 al. 3 LEFI).
C'est en
l'espèce à juste titre que la recourante ne s'en prend pas directement au
montant retenu par la Commission de district au titre de valeur de rendement.
En effet, en arrêtant à Fr. 100.-- et 150.-- par m2 le loyer annuel des
ateliers de production et des bureaux, l'autorité intimée a tenu compte du
médiocre état d'entretien des bâtiments, ainsi que de certains défauts de
construction, les immeubles étant, il est vrai, assez mal isolés. Il ne faut
toutefois pas négliger le fait que ces locaux sont bien situés et d'un accès
facile, tout proches d'Echandens et des voies de communication (CFF, autoroute,
route cantonale). C'est pourquoi le tribunal juge que les prix retenus par
l'autorité intimée sont corrects; ils sont au demeurant parfaitement conformes
à ce que préconisent les Instructions pour la revision générale (éditées le 8
janvier 1991 par le Département des finances, pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles, ci-après : les Instructions) qui donnent
une fourchette comprise entre Fr. 100.-- et Fr. 150.-- pour des bureaux ou des
surfaces commerciales situées hors localité (cf. les Instructions, p.4). En
tous les cas, ils ne sont pas exagérés.
Il est vrai
que le montant de Fr. 80'000.-- retenu pour les dépôts, correspondant à un prix
au m2 de Fr. 50.--, paraît relativement élevé. Un montant de Fr. 30.-- par m2,
portant la valeur locative des dépôts à Fr. 48'000.--, serait plus adéquat.
Enfin, le
tribunal ne trouve rien à redire au taux de capitalisation retenu, de 9 %. Il
est même généreux eu égard à celui de 8 % que préconisent les Instructions (cf.
les Instructions, p. 4).
En
définitive, il n'y a pas lieu de s'écarter du montant de
Fr. 10'788'888.-- retenu par l'autorité intimée au titre de valeur de
rendement, l'abattement de Fr. 32'000.-- pour les dépôts ne pouvant modifier ce
total que dans une proportion infime (environ 0,3 %), qui reste dans les
limites du pouvoir d'appréciation de l'autorité précitée (sur ce point, cf. Tribunal
administratif, arrêt EF 93/029, du 8.9.1993, et les références citées).
b) La
société ARL s'en prend plus particulièrement à la valeur vénale estimée à Fr.
16'396'667.-- par la Commission de district.
Selon l'art.
2 al. 4 LEFI, la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble.
L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
ba) En
l'espèce, la Commission de district a pris en compte la valeur à neuf ECA pour
l'année 1991, soit Fr. 20'730'444.-- [(2'421'100 + 45'920 + 890) x 8 x 1,05],
dont elle a déduit un montant correspondant à un taux de vétusté de 40 %. La
référence à cette valeur n'est en soi pas contestable, pas plus que la prise en
considération d'un taux de vétusté (cf. Tribunal administratif, arrêt EF
92/020, du 21.12.1992 et les références citées; sur la question de la référence
à la valeur ECA, cf. également arrêt non publié du Tribunal fédéral, F. B. du
2.6.1986, ainsi que les Instructions du 6 novembre 1992, p. 3). L'appréciation
de l'autorité intimée correspond d'ailleurs à un prix au m3 de Fr. 250.-- pour
le bâtiment ECA 1'101, de
Fr. 185.-- pour celui portant le no 1'448 et de Fr. 95.-- pour le garage (ECA
no 1'493). Force est dès lors de constater qu'en retenant un montant correspondant
au 60 % de la valeur à neuf assurée par l'ECA, l'autorité de première instance
a correctement tenu compte du fait que les bâtiments n'étaient pas d'une
fabrication de première qualité, ni récente, à l'exception du garage qui date
de 1989, puisqu'ils ont été construits il y a vingt ans environ. Il n'y a donc
pas lieu de s'écarter de son appréciation sur ce point, qui paraît correcte aux
yeux du tribunal.
bb) Pour ce
qui est de la valeur vénale du terrain, d'une surface de 19'792 m2, la Commission
de district l'a fixée à Fr. 3'958'400.--, soit un prix au m2 de Fr. 200.--. Ces
montants, bien qu'en accord avec les Instructions, qui recommandent un prix au
m2 compris entre Fr. 120.-- et Fr. 400.-- pour du terrain artisanal ou
industriel, sis dans la région lausannoise ou morgienne, sont probablement un
peu élevés compte tenu de la conjoncture actuelle et de la "déprime"
du marché immobilier qui en résulte. Mais il faut constater tout de même qu'en
novembre 1992, un terrain tout proche, colloqué également en zone industrielle,
s'est vendu à un prix de Fr. 227.--/m2 (déclarations à l'audience des
représentants de la commission). A cela s'ajoute que le terrain de la société
recourante est bien situé. En particulier, il est d'un accès facile, dans la proximité
immédiate de Morges et Lausanne et bénéficie de surcroît d'une situation
tranquille. Dès lors, le Tribunal administratif, qui ne dispose pas d'un
pouvoir d'examen en opportunité mais limite son contrôle à l'abus et à l'excès
du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), ne peut que constater qu'en
fixant à Fr. 200.-- le prix du m2 du terrain de la société recourante,
l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Sa décision
doit donc être maintenue sur ce point également.
2. Le recours
doit en définitive être rejeté, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068
d'Ecublens devant être confirmée à Fr. 12'125'000.--. Vu l'issue du pourvoi, un
émolument de Fr. 3'000.-- doit être mis à la charge de la société recourante
déboutée qui n'a en outre pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
Faits
I. Le recours est rejeté.
Considérants
II. La décision rendue le
20.
avril 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Morges est confirmée, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068 de la
commune d'Ecublens étant fixée à
Fr. 12'125'000.--.
III. Un émolument de Fr.
3'000.-- (trois mille francs) est mis à la charge d'ARL Applied Research
Laboratories SA, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.
IV. Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 23 septembre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président : Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.