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Décision

EF.1994.0061

TA - EF.1994.0061 - 1994-10-11 - GSPONER André

11 octobre 1994Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Le recourant André

Gsponer est propriétaire, à Lausanne, chemin de Champ-Rond 36 bis, d'un

immeuble immatriculé au registre foncier sous no 3643. Il s'agit d'une grande

parcelle de 2'025 mètres carrés, sise sur les hauts de Lausanne, à environ 500

mètres à l'est de La Sallaz, et occupée par une habitation avec rural, datant

du siècel dernier et rénovée en 1976. La maison d'habitation fournit un

logement en duplex de 5 pièces (1 niveau de 80 m2 et 1 niveau mansardé de 40

m2), loué par le recourant à des tiers pour 950 francs par mois. Le rural

comprend une cave au sous-sol, une écurie et une porcherie au rez-de-chaussée,

locaux actuellement désaffectés.

Selon la police

d'assurance incendie, les bâtiments ont un volume total de 1201 mètres cubes,

et leur valeur indexée s'élève à 393'610 francs (indice 108, 1993).

B. Dans le cadre de la

révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission) a porté l'estimation

fiscale de l'immeuble du recourant de 108'000 francs (1985) à 625'000 francs,

par décision du 2 décembre 1993. Sur opposition du 17 décembre 1993, la

commission a réexaminé le cas le 10 mai 1994 et réduit l'estimation fiscale à

466'000 francs. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé

les 18 et 31 mai 1994. La commission a produit son dossier en date du 2 juin

1994, et s'est déterminée le 21 juillet 1994 au sujet du recours. Les arguments

des parties seront repris ci-dessous pour autant que de besoin.

C. Le Tribunal

administratif a procédé à une visite des lieux en présence des parties le 27

septembre 1994.

Considérants

1.

Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

En l'espèce, le

chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement

Loyer effectif

Capitalisé à 7,5%

Valeur vénale

Habitation: 400 m3 à Fr. 550.-

- 40% vétusté

Rural: 800 m3 à Fr. 50.-

Terrain: 2025 m2 à Fr. 300.-

Total

Moyenne

11'400.--

132'000.--

40'000.--

608'000.--

152'000.--

780'000.--

932'000.--

466'000.--

Le recourant conteste

d'une part le calcul de la valeur de rendement, qui ne tiendrait pas compte des

charges réelles, d'autre part la valeur vénale attribuée au rural, enfin le

prix retenu pour le terrain (Fr. 300.-- le m2). Selon lui, la commission n'a

pas assez tenu compte de la vétusté du bâtiment. Il se réfère en outre à une

expertise du 4 février 1994 du Crédit Foncier Vaudois et à une étude du 16

septembre 1994 de l'architecte Christian Golay à Lausanne.

2.

Conformément

à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière

d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend

l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en

opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993

et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une

autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse

guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des

dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des

principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité

de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in

fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

3.1

S'agissant

de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond

au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de

l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement

d'application du 22 décembre 1986 REFI, il fixe que la capitalisation s'opère

sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du

rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif,

l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut

normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et

l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une

prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22

REFI précise enfin, s'agissant d'une villa, que le taux appliqué sera inférieur

à celui des immeubles locatifs; les Instructions recommandent ici un taux de

capitalisation de 7 à 8%.

Le

taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les

hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux

de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de

l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux

commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour

déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement

est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au

taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres

et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des

Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zürich 1988, p. 112; v. aussi la

jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.

234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement

bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux

d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements

bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette

différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par

l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal

administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de

rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de

la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,

arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors

qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une

hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus

d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les

états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,

arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).

3.2

La décision attaquée,

qui capitalise le revenu locatif à un taux de 7,5%, est conforme aux

dispositions légales et réglementaires, ainsi qu'aux Instructions précitées. Le

recourant considère néanmoins que l'autorité intimée a commis un abus négatif

du pouvoir d'appréciation, en ne tenant pas compte des frais d'entretien élevés

de l'immeuble. Selon lui, il conviendrait ou bien de retenir le rendement net,

ou alors d'appliquer un taux de capitalisation plus élevé.

Commet un excès de

pouvoir négatif l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa lilberté d'appréciation,

y renonce ou se condidère comme liée (ATF 111 V 248; Tribunal administratif,

arrêt GE 93/032, RDAF 1994, p. 145). Mais un tel reproche ne peut pas être

fait, en l'espèce, à la commission, ni en ce qui concerne le taux, ni en ce qui

concerne la prise en compte du revenu brut au lieu du revenu net. L'autorité

intimée s'est en effet fondée sur le loyer effectivement payé par le locataire

du recourant. Ce dernier n'a fourni aucun élément concret quant aux frais

effectifs supportés par lui et susceptibles de déterminer un rendement net. Au

surplus, l'instruction (en l'espèce la visite des lieux du 27 septembre 1994) a

permis d'établir que le locataire a supporté lui-même une bonne partie des

frais de remise en état de l'appartement, ce qui explique probablement le

montant modeste du loyer (Fr. 950.-- par mois pour un duplex de 120 mètres

carrés situé en zone villa et relativement proche du centre ville). La

commission n'avait dans ces conditions aucune raison de s'écarter de la règle

prévue par l'art. 21 REFI, applicable aux villas par renvoi de l'art. 22 REFI,

et qui prescrit la prise en compte du revenu brut. Au surplus, si elle avait

retenu le revenu net - pour le calcul duquel elle ne disposait d'ailleurs

d'aucun chiffre précis - la commission aurait dû appliquer un taux maximum de

6% (art. 7 al. 1 REFI).

Quant au taux de 7,5%

retenu en l'espèce, le Tribunal administratif observe que les hypothèques en 1e

rang du Crédit Foncier Vaudois étaient rémunérées en automne 1993 à 6%. Le taux

normal, selon le considérant 3.1. ci-dessus, aurait pu être dans ces conditions

de 8%. Mais la différence entre ce taux et celui appliqué par la commission

(0,5%) peut s'expliquer objectivement au vu des circonstances, compte tenu

notamment du montant relativement modeste du loyer. On ne saurait dans ces

conditions retenir que la commission a volontairement limité son pouvoir

d'appréciation dans le calcul de la valeur de rendement, commettant par là un

abus de pouvoir négatif. Le moyen du recourant doit être rejeté.

4.

Le recourant s'en prend

également à la valeur vénale attribuée au terrain par la commission,

considérant qu'un prix de 300 francs le mètre carré est manifestement excessif,

au regard des considérations émises tant par le Crédit Foncier (Fr. 175.-- le

mètre) que par l'architecte Golay (Fr. 200.-- le mètre). Mais cette

contestation ne résiste pas à l'examen.

La commission a

initialement retenu un prix du mètre carré de 400 francs, se fondant pour cela

notamment sur une transaction effectuée il y a quelques années à propos d'une

parcelle voisine de celle du recourant. Certes celui-ci soutient-il que la

comparaison n'est pas possible compte tenu des caractéristiques propres des

deux propriétés. Mais le tribunal, qui a également visionné la parcelle en

cause lors de l'inspection locale du 27 septembre 1994, ne peut pas voir en

quoi des différences importantes existeraient entre deux parcelles situées au

même endroit et présentant des caractéristiques tout à fait semblables (on ne

parle évidemment pas des bâtiments).

En réalité, l'immeuble

du recourant est une superble parcelle, de grande dimension, permettant non

seulement l'utilisation actuelle qui en est faite mais ouvrant également des

possibilités de construction importantes (v. sur ce point l'étude de

l'architecte Golay du 16 septembre 1994). Situé en zone villa, sur les hauts de

Lausanne tout en étant relativement proche du centre de la ville (éloigné

d'environ 2km.) il présente une attractivité certaine justifiant sans aucun

doute le prix de 300 francs au mètre carré retenu par la commission. On en veut

pour preuve supplémentaire que la valeur vénale attribuée au terrain par cette

dernière ne représenterait pas plus du 30% de la valeur totale de l'opération

immobilière imaginée par l'architecte Golay pour trois villas contiguës (près

de Fr. 2'000'000.--), ce que les professionnels de l'immobilier considèrent

comme normal.

Il en résulte que la

commission a correctement apprécié la valeur vénale du terrain, et que les

griefs formulés à cet égard par le recourant ne peuvent qu'être écartés.

5.

Le recourant reproche

également à la commission d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en

retenant une valeur vénale de 40'000 francs pour le rural. A tort. Comme le

tribunal a pu le constater lors de la visite des lieux, celui-ci n'est en effet

pas dans un aussi mauvais état que le recourant l'allègue, et il serait

possible d'en utiliser le volume à des fins d'habitation sans frais de

transformation excessifs. Dans ces conditions, une valeur au mètre cube de 50

francs ne relève en aucun cas d'un abus du pouvoir d'appréciation.

6.

Le recourant reproche

enfin à la commission un raisonnement contradictoire, dans la mesure où elle

aurait procédé à l'estimation fiscale litigieuse en tenant compte de la

situation actuelle de la propriété et de l'utilisation effective des bâtiments

qui l'occupent, tout en se fondant, pour le calcul de la valeur vénale du

terrain, sur des possibilités d'utilisation futures et hypothétiques.

L'art. 3 al. 1 LEFI

prescrit que l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments

et des accessoires. De son côté, le Tribunal administratif a rappelé qu'à

l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales, l'autorité doit

tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une modification de

cette situation, sauf si celle-ci apparaît comme très probable dans un avenir

relativement proche et influe de ce fait sur la valeur des immeubles considérés

(arrêt EF 93/066 du 5 juillet 1994). Il a également eu l'occasion d'affirmer à

plusieurs reprises que la valeur vénale d'un immeuble dépendait essentiellement

de ce qu'on l'on pouvait y faire et que, dans des conditions normales, cette

valeur correspondait en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant

compte des possibiliés d'utilisation et de construction (arrêts EF 91/017 du 12

mai 1993; EF 92/033 du 28 avril 1993; EF 94/053 du 26 septembre 1994).

En application de ces

principes, et compte tenu des caractéristiques de l'immeuble du recourant

(situation, légalisation, bâtiments très anciens), la commission devait

procéder à l'appréciation du terrain et elle ne pouvait pas faire abstraction

d'une valeur marchande qui ne peut manquer d'être influencée par les

possibilités de développement, dans la mesure où cet élément sera

nécessairement important pour ne pas dire décisif pour un acquéreur éventuel.

Or, comme on l'a rappelé ci-dessus, la valeur vénale ou marchande d'un immeuble

se détermine en fonction de l'offre et de la demande (art. 8 al. 1 1e phrase

REFI). Il n'y a en revanche aucune contradiction à ne pas appliquer le même

raisonnement aux bâtiments qui présentent peu d'intérêt dans leur état actuel

pour un acquéreur, compte tenu de leur genre et de leur âge et dont la valeur

ne peut que jouer un rôle secondaire dans la détermination de l'estimation de

l'immeuble entier. Le calcul de la commission tient bien compte de cette

réalité, puisqu'il attribue aux bâtiments une valeur vénale représentant à peu

près 1/5 de la valeur totale de l'immeuble (Fr. 172'000.-- sur Fr. 780'000.--).

7.

Il résulte

des considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être

écartés, le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le

recourant supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art.

55.

LJPA.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

II. Le recours est

rejeté.

II. Un émolument de 800

francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 11 octobre 1994

Le

président: