EF.1995.0003

TA - EF.1995.0003 - 1995-07-04 - STEHRENBERGER ET COMPTOIR DES EAUX MINÉRALES SA

4 juillet 1995Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Stehrenberger et

Comptoir des eaux minérales SA est propriétaire du feuillet Nº 755 du cadastre

Considérants

de la Commune de Renens; il s'agit d'un droit distinct et permanent constitué

sur la parcelle de base Nº 750, propriété des Chermins de fer fédéraux

(ci-après : CFF); au bénéfice de ce droit de superficie, dite société a érigé

un entrepôt.

B. Dans le cadre de la

Dispositif

procédure de révision générale, la Commission de district a arrêté, en date du

28 novembre 1991, la nouvelle estimation de la parcelle 755 à 4'732'000 francs;

cette décision n'a pas été attaquée. Dite estimation repose sur le calcul

Nature

Surface en m2

Prix

Rendement

Bureaux

390

Fr.

180.--

Fr.

70'200.--

Atelier

Fr.

100.--

Fr.

9'000.--

Halle et quai

3040

Fr.

120.--

Fr.

364'800.--

Redevance DDP

9662

Fr.

8.--

- Fr.

77'296.--

Total

Fr.

366'704.--

Estimation fiscale

Fr. 366'704.--

7.75%

Frs 4'731'665.--

On relève ici que les

données chiffrées utilisées pour ce calcul ressortent d'un courrier de la

société propriétaire du 30 octobre 1991, sauf la redevance due par la

superficiaire; le chiffre de 77'296 correspond au montant de 8 fr. par mètre

carré prévu initialement par l'acte constitutif du droit de superficie que la

commission de district a repris sans changement, ni vérification auprès de la

superficiaire. L'article 9 de cet acte, dont l'autorité intimée se prévaut

expressément prévoit pourtant une adaptation de la redevance en fonction de

l'évolution de l'indice des prix. En 1991, la redevance s'élevait ainsi à

108'408 francs.

C. On notera que, le 28

juin 1994, les CFF et la société précitée sont convenus d'une modification du

droit de superficie, comportant une extension de celui-ci. En cours de

procédure (voir lettre du 13 avril 1995), la commission a admis expressément

qu'un agrandissement de l'assiette de la servitude de superficie constituait un

motif de mise à jour (ou de révision ordinaire) au sens de l'art. 20 LEFI; elle

a considéré néanmoins qu'il n'y avait pas lieu de revoir l'estimation de ce

fait.

D. Agissant par acte de son

mandataire du 8 août 1994, la société précitée a demandé, en se fondant sur

l'art. 23 LEFI, la révision de cette estimation; elle invoque à cet égard le

fait que la redevance de superficie a été arrêtée à 150'940 francs par année, à

compter du 1er janvier 1994; en tenant compte de ce dernier montant, tout en

procédant par ailleurs de la même manière que la commission, l'on obtient une

estimation largement inférieure, soit 3'781'00 francs.

Par décision du 21

novembre 1994, la commission a rejeté cette demande en soulignant que

l'augmentation de la redevance du droit de superficie, à ses yeux, ne

justifiait pas la révision de l'estimation au sens de l'art. 20 LEFI, ni ne

constituait un fait nouveau au sens de l'art. 23 LEFI.

E. La société propriétaire

a contesté cette décision dans un courrier du 14 décembre 1994, mais la

commission l'a écartée à nouveau par décision du 23 décembre 1994; dite

décision comporte l'indication des voie et délai de recours au Tribunal

administratif, de sorte qu'elle doit être considérée comme une décision rendue

sur recours, au sens des art. 21 al. 2 et 24 al. 2 LEFI. Malgré la teneur de

l'al. 1er des art. 21 et 24 LEFI, cette décision a été notifiée sous pli

simple, confié à la poste le 24 décembre 1994, et non par avis recommandé.

F. Il ressort d'une pièce

de l'office postal de Morges que MHR Revision SA, titulaire de la case postale

28, a fait garder son courrier au bureau de poste durant les vacances de fin

d'année du 22 décembre 1994 au 6 janvier 1995. Peu après avoir retiré le pli

contenant la décision précitée, soit le 10 janvier 1995, MHR Revision SA a

déposé une déclaration de recours contre celle-ci, complétée par un mémoire du

20 janvier 1995. Ce pourvoi a été transmis au Tribunal administratif par envoi

de la commission du 2 février 1995. La commission s'est déterminée en outre

dans des écritures des 16 mars et 13 avril 1995. On notera que celle-ci y

indique tantôt qu'elle a rejeté la demande de révision, tantôt qu'elle n'est

pas entrée en matière sur cette dernière; elle admet par ailleurs que

l'inobservation de la règle relative à la notification de ses décisions rendues

sur recours par avis recommandé constitue de sa part un oubli.

On reviendra pour le

surplus sur l'argumentation des parties dans les considérants en droit

ci-après, ce dans la mesure utile.

1. Il convient de vérifier

en premier lieu si le recours a été formé en temps utile, la décision attaquée,

datée du 23 décembre 1994, ayant été confiée sous pli simple à l'office postal

de Bottens le lendemain. Dans la mesure où la notification devait intervenir

par avis recommandé, on appliquera ici les règles arrêtées par la jurisprudence

pour ce mode de notification; la recourante ne saurait en effet pâtir du

manquement imputable à la commission sur ce point. En matière de notification

par pli recommandé, est déterminante la remise effective de l'envoi à son

destinataire ou, si celle-ci n'intervient pas auparavant, l'échéance du délai

de garde de 7 jours (voir sur ce point Jean-François Poudret, Commentaire de la

loi fédérale d'organisation judiciaire I, Nº 1.3.8 ad art. 32 OJ et références

citées); l'ordre donné par MHR Revision SA de garder le courrier à l'office

postal reste à cet égard sans conséquence (ATF 113 Ib 87 cons. 2). Dans le cas

d'espèce, si l'on tient compte d'un délai de garde de 7 jours, la déclaration

de recours du 10 janvier 1995 est intervenue en temps utile, comme aussi le

dépôt du mémoire le 20 janvier suivant.

2. Dans sa première

décision du 21 novembre 1994, la commission rejette la demande de révision.

Celle-ci s'exprime de la même manière dans la décision sur recours rendue le 23

décembre 1994. En revanche, dans sa lettre d'envoi du 2 février 1995, la

commission indique qu'elle a décidé de refuser d'entrer en matière sur la

demande de révision. On ne voit dès lors pas très clairement si la commission a

jugé la demande de révision irrecevable ou plutôt si, la considérant recevable,

elle l'a rejetée. A vrai dire, la motivation avancée par la commission pour

fonder sa décision, à savoir l'absence de faits nouveaux, semble indiquer

plutôt qu'elle n'est pas entrée en matière. C'est sous cet angle qu'il convient

d'examiner en premier lieu la décision attaquée.

a) On relèvera tout

d'abord que l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce

terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. L'art.

23 LEFI permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les

circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance

suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre

foncier; il s'agit là d'une demande de réexamen (ou de nouvel examen; sur cette

institution v. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p.

949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une

très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (v. d'ailleurs art. 23 al.

3 LEFI; v. en outre les développements de l'arrêt de la CCEF publié à la RDAF

en 1991, 324; v. aussi TA, arrêts du 30 août 1993, EF 93/024 et du 11 juillet

1994, EF 94/046). Autrement dit, la voie de la mise à jour de l'art. 20 LEFI,

comme aussi celle de la révision de l'art. 23 LEFI sont ouvertes en présence de

faits nouveaux, c'est-à-dire postérieurs à la taxation de 1991. Constituent

notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de

biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou

radiations de servitudes (suivant l'énumération de l'art. 20 LEFI).

b) Dans le cas

d'espèce, la commission, on l'a vu, nie globalement l'existence de faits

nouveaux. Cependant, cette affirmation doit à tout le moins être nuancée, puisque

l'autorité intimée elle-même a admis que l'acte authentique du 28 juin 1994

comportant extension de l'assiette de la servitude de superficie constituait en

réalité un motif de mise à jour au sens de l'art. 20 LEFI. Elle devait donc à

tout le moins entrer en matière sur la demande de révision pour ce motif.

Pour le surplus, la

commission dénie à la circonstance de l'adaptation de la redevance de

superficie le caractère d'un fait nouveau susceptible de l'obliger à entrer en

matière sur la demande de révision au sens de l'art. 23 LEFI. Sa position sur

ce point est parfaitement fondée; pas plus que l'adaptation d'un état locatif

(par augmentation ou réduction des loyers; ou par modification des taux de

vacance au sein d'un immeuble d'habitations collectives), l'augmentation d'une

redevance de superficie ne peut être considérée comme un fait nouveau

suffisamment important pour influer de manière déterminante sur la valeur

d'estimation portée au registre. Au demeurant, l'adaptation d'une telle

redevance en fonction de l'évolution de l'indice des prix ira généralement de

pair, dans des circonstances économiques ordinaires, avec une augmentation des

rendements dégagés par l'exercice du droit; la solution préconisée ci-dessus

s'impose dès lors clairement, à tout le moins à court terme comme en l'espèce

(moins de deux ans entre l'entrée en vigueur de la révision générale et la

demande).

c) On a vu ci-dessus

que, compte tenu de l'acte authentique du 28 juin 1994, la commission devait

entrer en matière; cependant, la jurisprudence retient dans de telles

hypothèses (transformation, réunion ou division de biens-fonds) que

l'estimation est corrigée pour tenir compte des seuls effets de l'opération;

autrement dit, en cas de transformation, d'augmentation de la surface d'une

parcelle ou, comme en l'espèce de la surface du droit de superficie, la

nouvelle estimation arrêtée dans le cadre de l'art. 20 LEFI prend exclusivement

en compte l'augmentation de valeur due aux travaux, respectivement à

l'accroissement de surface considérée (v. à ce sujet la jurisprudence de

l'arrêt Ferrari, reproduit à la RDAF 1991, 314 s., toujours confirmée depuis

lors).

Or, en l'occurrence,

les parties s'accordent à admettre que l'augmentation de la surface sur

laquelle porte le droit de superficie n'a pas entraîné de modification notable

de la valeur (vénale ou de rendement) de la parcelle Nº 755. C'est dès lors à

juste titre que, s'agissant de ce motif de mise à jour, la commission a

considéré que l'estimation en vigueur pouvait être maintenue. On observera

d'ailleurs à ce propos que, dans l'hypothèse où l'autorité retiendrait une

plus-value brute du droit distinct et permanent suite à l'accroissement de

l'assiette du droit de superficie, elle devrait alors admettre en déduction

l'augmentation correspondante - mais dans cette mesure-là seulement de la

redevance, ce dans le cadre de cette révision ordinaire.

3. a) La voie de la

révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière

administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être

reconnue en matière d'estimation fiscale également; en l'absence de règles

spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les

règles des art. 107 ss LI; la voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque

le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il

n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation" (art. 107 al. 1 lit

c). Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après

la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais

que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer

dans la procédure précédente (sur ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et

la jurisprudence citée). La voie de la révision est également ouverte lorsque

l'autorité qui a statué "n'a pas tenu compte de faits importants qui

ressortent du dossier" (art. 107 al. 1 lit. a LI), cette hypothèse

visant le cas de l'inadvertance manifeste, ou encore "lorsque la

décision a été prise en violation des règles essentielles de la procédure"

(lit. b de la même disposition). Pour être recevable, la demande de révision

doit toutefois intervenir dans les trois mois dès la découverte du motif de

révision (toujours selon l'art. 107 al. 1 LI qui s'applique par analogie, sur

ce point également).

b) Dans le cas

d'espèce, la contestation provient du fait que la commission a pris en compte

au titre de la redevance pour le droit distinct et permanent le montant qu'elle

avait retenu pour l'estimation initiale de la parcelle effectuée en 1981 (et

même moins encore); elle a fait ainsi abstraction du fait que la redevance

pouvait être adaptée, conformément au contrat constitutif de servitude, en

fonction de l'évolution de l'indice des prix. Cela étant, le chiffre retenu à

cet égard apparaît clairement erroné, puisqu'il s'élève à 77'296 francs, alors

que ce montant s'élevait à 108'408 francs en 1991, puis à près du double de la

redevance initiale au 1er janvier 1994, respectivement au 1er janvier 1995. On

peut dès lors se demander si l'on se trouve ici en présence d'un motif de

révision, au sens des art. 107 ss LI.

En l'occurrence, l'on

ne se trouve assurément pas en présence d'un fait nouveau au sens de l'art. 107

al. 1 lit c LI, dans la mesure où le montant de la redevance était bien sûr

connu de la recourante en 1991. En revanche, force est bien de constater que la

commission, lorsqu'elle a effectué la révision générale, a procédé à tout le

moins à une lecture sélective de l'acte constitutif de servitude, faisant en

substance totalement abstraction des possibilités d'adaptation à la hausse de

la redevance initiale de 8 fr. par mètre carré; elle n'a pas non plus jugé

utile de vérifier, par exemple en interpellant la recourante, si ce montant

était toujours d'actualité. Quoi qu'il en soit, il n'y a en définitive pas lieu

d'examiner si l'on se trouve dans le cas d'espèce en présence d'un autre cas de

révision (inadvertance manifeste de l'autorité ou violation d'une règle

essentielle de procédure; voire combinaison des ces deux types de motifs), car

la demande de la recourante n'est de toute manière pas intervenue en temps

utile. Stehrenberger SA s'est en effet vu communiquer le calcul de l'estimation

fiscale de 4'732'000 fr. le 16 février 1994; elle a pu constater à cette

occasion que le montant de la redevance pris en compte dans ce cadre était

erroné. Ce n'est pourtant que le 8 août 1994 que MHR Revision SA a déposé une

demande de révision en son nom, soit près de six mois après la découverte du

motif de révision, partant largement après l'échéance du délai de trois mois

découlant de l'application analogique de l'art. 107 al. 1 LI.

4. Il découle des

considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté; en effet, sous

l'angle de la mise à jour ou de la révision des art. 20 et 23 LEFI, la demande

ne peut qu'être écartée, l'estimation portée au registre étant confirmée, alors

qu'elle est irrecevable si elle est comprise dans ce sens qu'elle tend à la

révision en application des art. 107 ss LI. Vu l'issue du pourvoi, la

recourante supportera un émolument d'arrêt, limité à 1'000 fr. dès lors que la

présente cause a été tranchée sans audience.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 23

décembre 1994 relative à l'estimation fiscale de la parcelle 755 de Renens est

confirmée.

III. Un émolument

de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante.

mp/Lausanne, le 4 juillet 1995

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Composition

Faits

Considérants

Dispositif