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Décision

EF.1995.0024

TA - EF.1995.0024 - 1995-08-29 - DULEX Daniel c/Commission EF Vevey

29 août 1995Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Le recourant Daniel

Dulex est propriétaire, à St-Légier La Chiésaz, d'une parcelle immatriculée au

registre foncier sous no 1939 et sise à la route du Montéliza 64. Il s'agit

d'une villa d'habitation construite en 1978 pour le prix de 340'000 fr. et

occupant une surface au sol de 114 m². Le solde de la parcelle est constitué

d'un jardin de 1'900 mètres carrés, longé au sud-est par la voie du chemin de

fer des Pléiades.

Selon la police

d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume de 969 mètres cubes et sa

valeur indexée s'élevait à 615'773 fr. (indice 108, 1993).

L'immeuble se trouve

en zone de villa, secteur 1, selon le règlement communal sur le plan

d'extension et la police des constructions du 7 décembre 1981, approuvé par le

Conseil d'Etat le 13 mai 1983.

B. Dans le cadre de la

révision générale des estimations fiscales des immeubles décidée par le Conseil

d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Vevey (ci-après la commission) a recueilli en novembre

1993 les éléments nécessaires. Par décision du 7 novembre 1994, elle a porté

l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 400'000 francs (estimation

consécutive à la mise à jour intervenue après la construction à 665'000 francs.

Suite à un recours déposé le 19 novembre 1994 par Daniel Dulex, la commission a

réexaminé le cas et a réduit l'estimation fiscale litigieuse à 635'000 fr.,

selon décision du 27 mars 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le

présent recours, déposé par acte du 6 avril 1995 et complété par un mémoire du

18 avril 1995.

La commission s'est

déterminée en date du 9 mai 1995. Les moyens des parties seront repris ci-après

pour autant que de besoin.

Le Tribunal

administratif a procédé à une vision des lieux le 23 août 1995, en présence du

recourant et de son conseil, ainsi que des représentants de la commission.

Considérants

1.

Selon l'art.

2.

de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Conformément à la jurisprudence, le Tribunal

administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au

contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir

d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et

c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994).

Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des

compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des

considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions

applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux

du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne

foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.

4a).

2.

Le recourant s'en prend

tout d'abord à la valeur vénale retenue par la commission, tant pour le terrain

que pour le bâtiment lui-même. S'agissant du terrain, la commission s'est

fondée sur le prix de base retenu d'une manière générale dans la zone villa

(250 fr./m²) et l'a appliqué à la moitié supérieure de la parcelle du

recourant, occupée par la villa. La moitié inférieure a en revanche fait

l'objet d'une estimation plus basse (190 fr./m²) aboutissant à un total de 440

fr. le m², soit un prix moyen pour l'ensemble de la surface de 220 fr. le m².

Le recourant soutient

que ce calcul ne tient pas assez compte des caractéristiques de la moitié

inférieure du bien-fonds, dont la valeur serait selon lui nettement inférieure

à celle de la moitié supérieure, en raison de différents éléments (proximité de

la ligne du chemin de fer des Pléiades, manque de vue et accès plus difficile à

la route du Montéliza, supposant d'ailleurs en cas de séparation une servitude

de passage sur la partie supérieure).

Le Tribunal

administratif a déjà à plusieurs reprises eu l'occasion de préciser que la

valeur d'un terrain en zone à bâtir devait se déterminer essentiellement en fonction

des utilisations possibles. Or, en l'espèce, et comme l'admet lui-même le

recourant, la réglementation applicable à la zone de villa dans laquelle se

trouve son immeuble permettrait sans difficulté de séparer la partie inférieure

de sa parcelle, pour y ériger une villa familiale de la même importance que la

sienne. Certes, cette partie du terrain bénéficie-t-elle de conditions moins

bonnes. Il n'en demeure pas moins qu'un terrain permettant la construction

d'une villa familiale sur les hauts de Vevey, proche du centre de cette ville

(environ 2 km) et dont les accès tant par route (la sortie de l'autoroute N9

est à environ 1 km) que par transports publics (la halte du chemin de fer est à

environ 200 m. en contrebas) ne peut manquer d'être très attractif, même sur un

marché immobilier actuellement un peu dépressif. Retenir pour un tel terrain un

prix de 190'000 fr. est raisonnable: si on admet que la construction d'une

villa de 800 m3 n'excéderait guère 400'000 fr., la valeur du terrain resterait

ainsi inférieure à la proportion que les professionnels de l'immobilier

considèrent comme normale (cette valeur ne doit pas excéder le 30% de la valeur

totale de l'immeuble bâti pour que la promotion immobilière soit économiquement

viable).

Dans ces conditions, le

prix calculé par la commission tient effectivement compte d'une certaine

dépréciation de la partie inférieure. Quant au prix de 250 fr. le m² appliqué

pour la partie supérieure, on ne voit pas ce qui justifierait de s'écarter de

la valeur retenue en principe pour l'ensemble de la zone de villa, et notamment

pour les propriétés voisines du recourant. Sans doute, l'obligation d'assurer

le passage vers la partie inférieure en cas de séparation de celle-ci,

diminuerait-elle quelque peu la valeur de sa propriété, mais cet élément serait

aussi pris en compte dans la fixation du prix de vente.

3.

S'agissant du bâtiment,

le recourant conteste aussi bien le calcul de la valeur vénale que celui de la

valeur de rendement.

Sur le premier point,

le recourant fait valoir en substance que la commission n'a pas assez tenu

compte du mauvais état d'entretien du bâtiment qui n'aurait pas bénéficié de

travaux d'entretien importants depuis sa construction. La visite des lieux a

toutefois permis au tribunal, et notamment à ses assesseurs spécialistes, de

réaliser que tel n'était pas le cas. La villa du recourant est une construction

dont l'état ne nécessite pas aujourd'hui de travaux importants. Sans doute,

quelques fissures sont-elles visibles sur les murs, mais il s'agit de défauts

superficiels n'affectant que la surface du crépi et destinés à disparaître

lorsque celui-ci sera refait. Il est vrai également que les parties boisées de

la maison (volets, portes, portes-fenêtres) ont été réalisées avec du matériau

qui n'est pas de grande qualité, mais qui n'a pas non plus été entretenu

probablement comme il aurait dû l'être. Quoi qu'il en soit, dans la méthode de

calcul de la commission, il est tenu compte d'un coefficient de vétusté de 15%,

qui a précisément pour but de compenser les moins-values dues au vieillissement

et qui correspond à peu près à l'âge de la villa (17 ans).

On ne saurait dans ces

conditions reprocher à la commission d'avoir calculé la valeur vénale du

bâtiment en fonction du volume de celui-ci, sur la base d'un prix au mètre cube

de 530 fr., chiffre qui, soit dit en passant, est inférieur de 100 fr. à celui

qui a été pris en compte par l'ECA (police d'assurance contre l'incendie et les

éléments naturels du 19 novembre 1993) pour une reconstruction valeur à neuf, il

est vrai.

Il résulte de ce qui

précède qu'en retenant, pour la propriété du recourant, une valeur vénale

globale de 876'000 fr. (440'000 fr. pour le terrain, 436'000 fr. pour le

bâtiment), la commission n'a en aucun cas abusé de son pouvoir d'appréciation.

La propriété du recourant est une villa de bonne dimension, jouissant d'un

confort moderne, et disposant de pièces vastes (living) et bien éclairées,

ainsi que d'un grand garage (que le recourant utilise comme atelier). Depuis la

maison et la terrasse, on jouit d'une vue superbe sur le lac, et tout le

quartier bénéficie d'une grande tranquillité, tout en étant très proche tant de

la ville de Vevey que de l'accès à l'autoroute. Toutes ces circonstances

justifient la valeur vénale retenue par la commission, qui correspond à la

réalité du marché pour un objet de ce genre.

4.

C'est également à tort

que le recourant s'en prend à la valeur de rendement estimée par la commission.

Conformément à la règle de l'art. 22 al. 3 REFI, celle-ci devait procéder à

l'estimation d'un loyer, s'agissant d'une villa habitée par son propriétaire.

Au vu des circonstances rappelées ci-dessus, et notamment de la situation

magnifique dont elle bénéficie, la propriété du recourant justifie sans aucun

doute le loyer de 2'500 fr. par mois, soit 30'000 fr. par an retenu par la

commission. On ne saurait donc en aucun cas, sur ce point non plus, parler d'un

abus du pouvoir d'appréciation.

5.

Il résulte de ce qui

précède que le pourvoi, entièrement mal fondé, doit être rejeté aux frais de

son auteur, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 27

mars 1995 est confirmée.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Daniel Dulex.

mp/Lausanne, le 29 août 1995

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint