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Décision

EF.1995.0040

TA - EF.1995.0040 - 1995-09-07 - THÉLIN Marguerite c/CEFI

7 septembre 1995Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La recourante

Marguerite Thélin est propriétaire, à Mollens, au lieu-dit "A

l'Amaron", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 126.

Il s'agit d'une grande parcelle d'une surface totale de 6'675 m², dont 384 m²

sont occupés par un grand bâtiment (ECA no 166), avec dépendances (ECA nos 165

et 167) et un garage (ECA no 246).

Le bâtiment est une

ancienne ferme, de grand volume, dont la partie centrale a été aménagée, de

manière rustique, en une série de pièces de dimensions très variables affectées

à des usages divers (chambre à coucher, bureau, salle à manger, salon). La

partie est du bâtiment a été aménagée, relativement récemment, en un petit

logement d'un étage sur rez doté d'un confort relativement convenable, avec

chauffage électrique et à gaz. A l'ouest du bâtiment principal, une autre

annexe est en train d'être aménagée (par le fils de la recourante) également en

un logement indépendant, sur deux étages. Quant aux aménagements extérieurs,

sous réserve de petites surfaces dallées, la parcelle est constituée par un

verger et un pré.

La propriété est

actuellement utilisée comme résidence secondaire par la recourante et sa

famille.

B. Selon le plan de zone

communal, la propriété de la recourante se trouve pour l'essentiel en zone village

B, avec une petite partie en zone agricole. La partie constructible de

l'immeuble a la configuration d'un grand rectangle de près de 6'000 m², frappé

d'une restriction importante sous la forme d'un périmètre d'implantation

obligatoire, qui correspond en fait à la situation des bâtiments actuels.

C. Dans le cadre de la

révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil

d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district d'Aubonne a porté l'estimation fiscale de l'immeuble

précité de 298'500 fr. (datant de 1979) à 612'000 francs. Sur recours du 6

avril 1995 interjeté par l'intéressée, elle a confirmé cette taxation en date

du 10 mai 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent pourvoi,

déposé par acte du 22 mai 1995 et confirmé par un mémoire de recours du 31 mai

1995.

La commission s'est

déterminée en date du 20 juin 1995, concluant au rejet du recours. La

recourante a produit une expertise privée établie le 30 juin 1995 par

l'architecte Ansermet. Les arguments des parties seront repris ci-après pour

autant que de besoin.

Le tribunal a procédé

à une vision locale le 23 août 1995 en présence du conseil de la recourante, et

des représentants de la commission.

Considérants

1.

Selon

l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne

entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087

du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,

usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par

des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables,

ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit

administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et

proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

2.

L'estimation fiscale

litigieuse résulte du calcul suivant:

Valeur vénale

Terrain 1'200 m² X 60 fr./m²

4'125 m² x 120 fr./m² Fr. 567'000.-

Habitation 2'206 m3 x 180 fr./m3 Fr. 397'800.-

Annexe ouest 176 m3 x 350 fr./m3 Fr. 61'600.-

Annexe est 310 m3 x 100 fr./m3 Fr. 36'000.-

Fr. 1'061'680.-

Valeur de rendement

Loyer supputé sur 6 mois (9'000 fr.)

capitalisé à 7,5% Fr. 120'000.-

Total Fr. 1'181'680.-

Estimation fiscale (1/2) Fr. 590'840.-

+ garage Fr. 20'000.-

+ terrain agricole (1'350 m² x 1.- fr./m²) Fr. 1'350.-

Fr. 612'000.-

La recourante conteste d'une part la détermination du prix du terrain,

d'autre part celle du bâtiment principal, qui ne tiendrait pas assez compte

selon elle de la vétusté et de la durée effective d'utilisation, enfin le taux

de capitalisation utilisé par la commission. Elle conclut à une estimation

fiscale de 395'000 fr., correspondant peu ou prou à l'estimation de l'expert

qui l'a mis en oeuvre (400'000 fr.). L'estimation des dépendances est et ouest,

celle du garage et celle du terrain en zone agricole ne sont pas litigieuses.

S'agissant de la

valeur vénale du terrain, la commission a séparé du gros de la parcelle la

surface sise en zone agricole (1'350 m²) qu'elle a taxé au prix de 1 fr. le m²,

montant qui n'est pas contesté par le recourant. Le solde du terrain a été

estimé pour la plus grande partie de la surface (4'125 m²) à 120 fr. le m², et

pour une petite partie (1'200 m²) à 60 fr. le m², au motif qu'elle est sise

hors du périmètre constructible.

3.

La méthode, elle-même

utilisée d'une manière générale par les commissions en procédure de révision

générale, a été approuvé par le Tribunal administratif (arrêt EF 94/091 du 25

avril 1995, notamment). La valeur vénale d'un terrain dépend essentiellement de

ce que l'on peut y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement

et juridiquement possibles, cette valeur devant s'apprécier en fonction des

caractéristiques objectives de l'immeuble et non des intentions subjectives du

propriétaire du moment (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les

réf. citées). Il est donc correct de retenir des valeurs différentes, en

fonction du caractère effectivement constructible ou non de la parcelle.

En l'espèce, on a

affaire à une belle propriété vaste, située au pied du Jura et bien orientée au

sud-ouest, dont les bâtiments offrent des possibilités de logement importantes

et, qui plus est, relativement proche de l'arc lémanique (Morges est à environ

20.

km) à laquelle elle est reliée par la ligne de chemin de fer du

Bière-Apples-Morges, dont la halte de Ballens se trouve à environ 5 km. Tous

ces éléments font que le terrain lui-même, indépendamment des bâtiments qui

l'occupent, présente un certain degré d'attractivité et ne manquerait pas

d'intéresser des acquéreurs en cas de mise en vente. Les prix retenus par la

commission (120 fr./m² et 60 fr./m²) ne relèvent dans ces conditions pas de

l'abus du pouvoir d'appréciation.

On peut en revanche

critiquer le découpage auquel a procédé la commission pour estimer la valeur

vénale des différentes parties du terrain appartenant à la recourante. En fait,

seuls 625 m², environ, se trouvent en zone agricole. Le solde (6'000 m²

environ) se trouve en zone village B, mais seule la partie effectivement

constructible en fonction du périmètre d'implantation obligatoire (environ

4'000 m²) justifie un prix de 120 fr. le m². Cela signifie que la valeur vénale

du terrain doit être établie de la manière suivante:

4'000 m² à 120 fr. le

m.: Fr. 480'000.-

2'000 m² à 60 fr. le m²: Fr. 120'000.-

665.

m² à 1 fr. le m²: Fr. 665.-

Total: Fr. 600'665.-

soit un montant supérieur à l'estimation faite

par la commission pour le terrain (568'350 francs), et qui correspond à un prix

moyen au m² de 90 francs.

4.

La recourante reproche

ensuite à la commission, dans la détermination de la valeur vénale du bâtiment,

de ne pas avoir assez tenu compte de l'état de vétusté des bâtiments et du

confort qu'ils procurent. La vision locale à laquelle a procédé le tribunal a

permis à ce dernier de se rendre compte qu'effectivement le corps central est

vétuste et que sa remise en état pour le doter d'un confort moderne

entraînerait des gros frais. Il faut observer en revanche que le logement dans

la dépendance et est en bon état. La commission a fort bien tenu compte de tous

ces éléments, puisque, se fondant sur le volume des bâtiments concernés, tel

que résultant des polices d'assurance contre l'incendie, elle a calculé les

valeurs vénales en attribuant des prix unitaires au mètre cube extrêmement bas

(180 fr. pour la ferme, 100 fr. pour l'annexe ouest, et 350 fr. pour l'annexe

est, encore une fois en très bon état) qui correspondent réellement à l'état de

vétusté des bâtiments, si on admet que le prix de construction normal d'un

bâtiment d'habitation se situe aux environs de 500 fr. le m3, dans le marché

actuel de la construction. En retenant les chiffres cités ci-dessus, la

commission a en fait appliqué des coefficients de vétusté allant largement

au-delà de ce que prévoient les instructions du Département des finances, du 20

novembre 1992, qui limitent à 30% la déduction dite de vétusté pour les

bâtiments de plus de 60 ans, sauf cas exceptionnel. Elle a ainsi fait usage de

la faculté qui lui était donnée d'aller au-delà des normes fixées par les

instructions, et a largement tenu compte de l'état vétuste du bâtiment de la

recourante. Son appréciation résiste au grief d'abus ou d'excès formulé à son

endroit.

5.

La recourante reproche

encore à la commission d'avoir retenu une durée d'utilisation moyenne des

bâtiments de 6 mois par an. Ce moyen paraît concerner le calcul de la valeur de

rendement, que la commission a fixée à 120'000 fr. en capitalisant à 7,5% un

loyer supputé, conformément à l'art. 22 al. 3 REFI, à 1'500 fr. par mois, pris

en compte sur la moitié de l'année, soit un montant de 9'000 fr. par an.

Mais le grief n'est

pas fondé. Les conditions climatiques régnant au pied du Jura ne correspondent

certes pas à celles de l'arc lémanique, mais on est encore loin de la montagne.

La commission a correctement apprécié la situation en ne prenant en compte que

la moitié de l'année pour estimer un loyer censé rémunérer la mise à

disposition d'une résidence secondaire offrant trois logements et un grand

terrain avec de bonnes conditions d'accès. Un "loyer" de 1'500 fr.

par mois d'utilisation effective ne résulte certainement pas d'un abus du

pouvoir d'appréciation.

6.

Enfin, la recourante

s'en prend au taux de capitalisation appliqué par la commission. Cette dernière

se réfère sur ce point aux instructions du Département des finances, déjà cité

ci-dessus, qui prescrit l'application d'un taux de 7 à 8% en relevant que les

maisons familiales sont généralement touchées par des frais d'entretien et

d'administration plus bas que les maisons locatives, et qu'elles sont aussi

mieux entretenues.

Dans sa jurisprudence,

relative il est vrai au calcul des valeurs de rendement des immeubles locatifs,

le Tribunal administratif a jugé que le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué

par le Crédit foncier vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêt ancien, constituait

dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers et

qu'il était à cet égard un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent

investi dans l'immobilier. Le tribunal a considéré ainsi que un taux de

rendement était équitable lorsqu'il était supérieur d'environ deux points au

taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres

et de fonds empruntés investis. Dans ce cadre-là, le taux de capitalisation

applicable au calcul de la valeur de rendement correspond au taux de l'intérêt

hypothécaire de référence majoré de deux points (v. notamment EF 92/031, du 15

janvier 1993, publié dans la RDAF 1993, p. 380 ss). Ces considérations peuvent

être appliquées, mutadis mutandis, au calcul de la valeur de rendement d'une

habitation individuelle. Or, au 31 décembre 1994, date déterminante pour

l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale de la propriété de la

recourante, le taux de base des prêts hypothécaires du CVF était de 6%, ce qui

signifie que l'on doit retenir un taux de capitalisation de 8%. Le Tribunal

administratif considère que la valeur de rendement de la propriété de la

recourante doit être fixée à 112'500 fr. (9'000 fr. capitalisés à 8%).

7.

Au vu des

considérations qui précèdent, les chiffres retenus par la commission devraient

être quelque peu corrigés. La valeur vénale devrait être augmentée de quelque

30'000 fr., alors que la valeur de rendement devrait être diminuée d'environ

8'000 francs.

Mais, une telle

adaptation des chiffres retenus par la commission n'aurait qu'une incidence

très légère, pour ne pas dire insignifiante sur le montant de l'estimation

fiscale, puisqu'on arriverait à un montant de 601'840 fr. (au lieu de 590'840

fr.) auquel il faudrait ajouter 20'000 fr. pour le garage. L'estimation fiscale

entreprise, de 612'000 fr., devrait être augmentée d'environ 10'000 fr., ce qui

est largement inférieur aux variations de 5% en dessous de laquelle le Tribunal

administratif, dans une jurisprudence constante n'intervient pas parce qu'il

considère que l'on ne peut pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (EF

94/083 du 28 février 1995; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/029 du 8 septembre

1993). Une telle adaptation reviendrait d'ailleurs à un "reformatio in

pejus", qui ne pourrait intervenir que moyennant certaines garanties de

procédure.

Il n'y a dans ces

conditions pas lieu de modifier très légèrement l'estimation fiscale

litigieuse, qui doit être confirmée.

8.

Le recours doit ainsi

être rejeté, aux frais de son auteur débouté, qui n'a pas droit à des dépens

(art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18

mai 1995 est confirmée.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Marguerite

Thélin.

mp/Lausanne, le 7 septembre 1995

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint