TA - EF.1995.0043 - 1995-09-06 - GSELL Gerhilda c/CEFI

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N° affaire:

EF.1995.0043

Autorité:, Date décision:

TA, 06.09.1995

Juge:

DH

Greffier:

Publication (revue juridique):

Ref. TF:

Nom des parties contenant:

GSELL Gerhilda c/CEFI

VALEUR VÉNALE{SENS GÉNÉRAL}

Résumé contenant:

Terrain de 6'600 m² en zone non constructible, occupé par une villa. V.V. fixée à 150 fr./m² pour 1'000 m², le solde n'étant pas taxé. Système approuvé par le TA.

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 6 septembre 1995

sur le recours interjeté par Gerhilda GSELL,

représentée par l'avocat Benoît Bovay, case postale 3673, à 1002 Lausanne

contre

la décision rendue sur recours le 18 mai 1995

par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation

fiscale de la parcelle no 129 de Monnaz)

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition

de la section: M. J.-C. de

Haller, président; M. O. Liechti et M. R. Ernst, assesseurs.

Faits

Vu les faits suivants:

A. La recourante Gerhilda

Gsell est propriétaire, à Monnaz, au lieu-dit "A l'Epine", d'un

immeuble immatriculé au registre foncier sous no 129. Il s'agit d'une grande

parcelle de 6'665 m², ayant la forme d'un rectangle orienté nord-sud, occupé

dans la partie nord par une villa d'habitation avec piscine, et longé au sud

par la route cantonale no 63 conduisant de Reverolle à Echichens. La propriété

se trouve à moins d'un kilomètre de la localité de Monnaz, et à environ 4 km du

centre de la ville de Morges.

B. Selon le plan de zone de

la Commune de Monnaz (règlement communal sur le plan d'extension et la police

des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 novembre 1981),

l'immeuble se trouve en zone agricole soumis aux art. 33 à 36.

C. Dans le cadre de la

révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil

d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de l'immeuble

précité de 290'000 fr. (datant de 1967) à 347'000 francs. A réception de cette

décision, datée du 28 octobre 1994, la recourante a demandé des explications

sur la méthode de calcul, invoquant notamment que sa parcelle était aujourd'hui

déclassée en zone agricole non constructible. Le 11 novembre 1994, la

commission lui a communiqué le détail des calculs en lui restituant le délai de

recours de 15 jours. Par lettre du 16 novembre 1994, la recourante a confirmé

qu'elle ne pouvait pas accepter la nouvelle estimation fiscale en tant qu'elle

taxait le terrain à 150'000 francs. Par décision du 18 mai 1995, la commission

a confirmé l'estimation, en la motivant de la manière suivante:

"La commission n'a pas admis vos

arguments. Elle estime que, bien que la parcelle soit située en zone agricole,

la valeur vénale estimée à 493'140 fr. n'a rien d'exagéré."

C'est contre cette

dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé le 29 mai 1995. La

commission s'est déterminée en date du 15 juin 1995, concluant au rejet du recours.

Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.

Le tribunal a procédé

à une vision locale le 30 août 1995, en présence de la recourante et de son

conseil, et des représentants de la commission et de la Municipalité de Monnaz.

Considérants

1.

La recourante invoque

tout d'abord, sur le plan formel, la violation du droit d'être entendu en

relevant le caractère plus que sommaire de la motivation de la décision

attaquée. La commission ne s'est pas déterminée sur ce point.

Ni la loi du 18

novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI, RS 9.2) ni le

règlement d'application du 22 décembre 1936 (REFI; RSV 9.2.B) ne contiennent de

dispositions particulières de procédure, régissant notamment la motivation des

décisions. C'est donc en fonction des principes généraux déduits par la

jurisprudence de l'art. 4 de la Constitution fédérale que le grief formulé doit

être examiné. Conformément à cette jurisprudence, l'autorité doit indiquer au

moins brièvement les motifs qui l'ont guidé, sans qu'elle doive répondre à tous

les arguments présentés (ATF 117 Ib 86; 114 Ia 241 consid. d; 112 Ia 109).

L'exigence de la motivation signifie que l'administré doit être mis au courant

d'une manière ou d'une autre des motifs qui ont décidé l'autorité, de telle

sorte qu'il puisse reconnaître la portée de la décision et évaluer

l'opportunité d'un recours; elle est également satisfaite si les motifs

résultent de correspondances antérieures (ATF 108 Ia 264; v. aussi Moor,

Droit administratif, vol. II, no 2.2.8.2).

En l'espèce, il est

certain que les explications fournies par la commission à propos de la

confirmation de sa décision initiale (elle-même non motivée) ne sont guère

substantielles. Mais elles ont été précédées d'un échange de correspondance à

l'occasion duquel l'autorité intimée a communiqué le détail de ses calculs,

tant pour la valeur de rendement que pour la valeur vénale (c'est d'ailleurs ce

qui a permis à la recourante de s'en prendre à la valeur vénale retenue pour le

terrain, de 150'000 fr.). Si l'on y ajoute que les commissions d'estimation

fiscale, dans le cadre d'une révision générale, sont dans une situation

particulière dans la mesure où elles doivent, en l'espace de six ans, procéder

à la révision des estimations de tous les immeubles du district, on doit

admettre que la motivation incriminée peut être considérée comme suffisante,

surtout si l'on tient compte du fait que la procédure de recours est instruite

devant le Tribunal administratif, c'est-à-dire une autorité judiciaire

instruisant d'office et pouvant contrôler le pouvoir d'appréciation de la

commission (art. 36 lit. a LJPA).

2.

Selon

l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne

entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087

du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,

usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par

des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions

applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux

du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne

foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.

4a).

3.

Seule est litigieuse en

l'espèce le calcul de la valeur vénale du terrain. Conformément à la pratique

généralement adoptée par les commissions en phase de révision générale,

l'autorité intimée a séparé de la surface totale de la parcelle (un peu plus de

6'600 m) une partie de 1'000 m² (correspondant à la surface déterminée par le

COS de 1/8 prévu par l'art. 26 RPE) à laquelle elle a attribué une valeur au

mètre carré de 150 francs. Le solde de la parcelle n'a pas été taxé,

précisément pour tenir compte de la collocation de la propriété en zone non

constructible.

Il n'y a rien à redire

à une telle méthode, que le Tribunal administratif a déjà approuvée, notamment

dans un arrêt récent du 22 mai 1995 (EF 95/011) dont on peut extraire le

considérant suivant:

"5. Le Tribunal administratif a

déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait

essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en

valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette

valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de

l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050

du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées).

En l'espèce, la propriété du

recourant est située en zone de verdure, soumise à la réglementation des art.

30.

et 31 RAC. Il en résulte effectivement qu'elle est inconstructible, sous

réserve de l'édification de petites dépendances destinées au services des

bâtiments existants, le propriétaire se voyant au surplus imposer l'obligation

de remplacer les arbres abattus même dans les parties non soumises à la

législation forestière. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la

commission a renoncé à retenir une valeur vénale pour l'ensemble de la

parcelle, et qu'elle a fort logiquement opéré une distinction entre les

surfaces immédiatement attenantes aux bâtiments, et par conséquent

effectivement utilisées par les propriétaires occupant ces derniers, et le

solde de la parcelle. On ne conçoit pas en effet que le recourant puisse

utiliser son bâtiment principal, qui est une belle maison de maître, sans

occuper les alentours immédiats pour son agrément personnel. Dans les faits, il

y a même installé une piscine légère. Les environs de la maison sont d'ailleurs

parfaitement entretenus, sous la forme d'une pelouse en gazon régulièrement

tondu.

A cela s'ajoute qu'on ne peut pas

attribuer une valeur vénale au bâtiment seul, qui n'est évidemment pas

susceptible d'être vendu sans des surfaces de dégagement d'une certaine

importance. Celles-ci comporteraient nécessairement la partie du terrain située

entre la maison et le bord du lac, parce qu'il est exclu qu'un acheteur

éventuel puisse renoncer à cela. De même, faut-il admettre que tout amateur

éventuel voudra obtenir au minimum une surface lui permettant d'avoir la

disposition de tous les bâtiments construits, y compris le garage à voiture et

le garage à bateau.

Il en résulte ainsi qu'en tout

état de cause, les surfaces nécessaires à une utilisation normale de la

propriété ne seraient pas inférieures à 2'400 ou 2'500 mètres carrés. La

position de la commission sur ce point ne peut donc qu'être approuvée."

Ces considérations

peuvent être appliquées quasiment telles quelles au cas de la recourante. Cette

dernière dispose d'une belle propriété, lui permettant de jouir d'une villa

avec un jardin d'agrément et une piscine. Dans la mesure où, par définition, on

ne peut pas posséder ni utiliser un bâtiment sans mettre à contribution les

surfaces de terrain immédiatement attenantes, on ne saurait, sous peine de

commettre de graves inégalités de traitement, ne pas tenir compte de ces

surfaces dans le calcul de la valeur vénale. La commission est même restée très

modérée en ne retenant que 1'000 m² (124 m², surface occupée par le bâtiment, x

8) alors que la surface minimum pour construire en zone villa à Monnaz est de

1'200 m² (art. 25 RPE).

Quant au chiffre de

150.

fr. le m² retenu par la commission, il résiste au grief d'abus de pouvoir

d'appréciation au vu des caractéristiques de la propriété de la recourante.

Fort bien située sur l'arc lémanique, à environ cinq minutes en voiture de la

ville de Morges et de l'accès aussi bien à l'autoroute qu'à la gare CFF, la

propriété reste très attractive, même s'il n'est pas possible de construire

d'autres bâtiments sur la parcelle et si les possibilités de transformer le

bâtiment existant sont limitées par les dispositions restrictives de l'art. 36

du règlement sur les constructions. Dans ces conditions, le prix du mètre carré

appliqué par la commission est à l'abri de tout reproche et ne peut qu'être

confirmé.

4.

Le fait que la

propriété de la recourante soit englobé dans un périmètre de remaniement

parcellaire ayant retenu, pour les terrains agricoles dans cette région, une

taxe-type de 3 fr. 60 au mètre carré, n'y change rien. Les commission

d'estimation fiscale sont des autorités chargées d'une tâche spécifique, qui

est de fixer la valeur objective des propriétés foncières, c'est-à-dire de "...

préciser l'élément fiscal des biens-fonds" (BGC printemps 1935, p.

1195). Une telle procédure n'a rien à voir avec celle d'un remaniement

parcellaire agricole, dans laquelle il s'agit de fixer les bases d'échange de

terres agricoles en fonction "... notamment de leur rendement, de leur

situation et de la nature du sol" (art. 57 LAF). Dans la mesure où la

partie de la propriété de la recourante pour laquelle un prix de 150 fr. le m²

a été retenu ne sera jamais échangée contre du terrain agricole pour un prix de

3.

fr. 60, l'argumentation de la recourante ne résiste pas à l'examen.

Il en va de même,

enfin, du moyen tiré de la violation de l'égalité de traitement. La recourante

se réfère du reste d'une manière générale à des exploitants agricoles, dont

elle ne cite pas de manière précise les cas et dont les situations ne peuvent

par définition pas être comparables à celle de l'occupant d'une villa

d'habitation avec jardin d'agrément.

5.

Le recours doit dans

ces conditions être rejeté aux frais de la recourante déboutée, qui n'a pas

droit à des dépens (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18

mai 1995 est confirmée.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Gerhilda

Gsell.

mp/Lausanne, le 6 septembre 1995

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint